Для одного многоквартирного дома создаётся товарищество собственников жилья лишь в одном экземпляре. Решение об этом принимается на отдельном собрании. Оно принимается только в том случае, если голоса отдали больше 50 процентов из тех, кто принимал участие в голосовании.
Цели создания ТСЖ. Что это такое?
Если говорить просто, то это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. В Жилищном Кодексе ТСЖ определяется как некоммерческая организация. Она создаётся для распоряжения общим имуществом согласно рамкам, установленным в действующем законодательстве.
Для чего вообще создаются ТСЖ? В последнее время часто поднимается вопрос о негативных последствиях для жильцов, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но это не происходит по причине самого существования организации. Проблема – в неправильной процедуре создания. Иногда их создают не для того, чтобы облегчить жизнь жильцов, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым средствам, дополнительным полномочиям для определённых лиц.
Негативные последствия проявляются далеко не везде. Главное – заранее учесть все возможные особенности этого процесса.
Законодательное обоснование порядка создания ТСЖ
О возможных способах управления домом написано в статье 161 Жилищного Кодекса РФ. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.
Деятельности ТСЖ так же посвящается статья 135 Жилищного Кодекса РФ. Вообще есть множество статей, которые составляют нормативную базу для этой сферы деятельности:
- Пункт 9 статьи 148.
- Часть 2 статьи 147.
- Часть 5 в статье 147
- Часть 6 в статье 146.
- Часть 8 статьи 156
- Статья 152, часть 3.
- Часть 3 статьи 151.
- Часть 1 в статье 149.
- Часть 2 статьи 137.
Начальные шаги
ТСЖ организуются как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на земельных участках, которые объединяются одной, общей территорией.
Есть несколько сложностей, которые связаны с определёнными факторами:
- Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
- Кто и как подаёт отчётность по налогам?
- Ведение документации.
- Как организовать общие собрания?
- Проведение голосований.
- Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
- Как собирать информацию у собственников жилых помещений?
Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, упомянутых в Жилищном Кодексе. Чтобы организация была законной, в неё должны вступить владельцы минимум 50 процентов от общей площади дома. У каждого жильца есть право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае присутствует обязанность по выполнению предписаний после общих собраний. Зато такие жильцы не имеют права принимать участие в голосовании.
Обязательно создание инициативной группы из числа жильцов квартир, минимум из 5 человек. Для принятия устава формируется первичное общее собрание. А для оформления подготовительной документации инициативная группа направляет заявление в городскую администрацию.
Проведение общего собрания
Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Товарищества. На подготовительном этапе она уже сформирована частично. Именно представители инициативной группы готовят повестку дня и рассылают приглашения.Эти же люди отвечают за разработку будущего Устава. И за формирование примерных Протоколов по каждому из собраний. Наконец, эта же группа отвечает за создание бланков для голосования.
Собрание проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нём каждому жильцу говорят о необходимости в создании ТСЖ, объясняют, какими преимуществами обладает данная форма товарищества.
Иногда голосования имеют заочную форму. Каждому жильцу даётся некоторое время на то, чтобы принять решение. Главное – заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочных голосований. На каждого члена сообщества подготавливается отдельный бланк голосования. Или на каждый вопрос, который стоит в повестке дня. В каждом бланке должно быть три варианта: «воздержусь», «за» или «против».
Подсчёт голосов должен основываться не на том, сколько человек приняло участие. А по общей площади, которая принадлежит жильцам. Например, владельцы собственности на 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30-метровых помещений.
Голосование считается состоявшимся только в том случае, если голос отдали больше 50 процентов участников.
Об утверждении устава
Устав – это основной документ, на котором строится практически вся деятельность ТСЖ. Правильное функционирование самой организации зависит от того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа.
Главное требование к Уставу – быть максимально простым. Он не должен включать пунктов, не подкреплённых действующим законодательством. Логично копировать 6 раздел Жилищного Кодекса, внося правки по ходу дела.
Тогда не будет двоякого толкования правил. Следующие пункты должны присутствовать в Уставе ТСЖ обязательно:
- Сколько членов состоит в ревизионной комиссии?
- Сколько членов в правлении?
- Порядок созыва членов ТСЖ.
- Место нахождения ТСЖ.
- Наименование ТСЖ.
Есть лишь несколько понятий, которые допускают некоторые расхождения. Например, можно:
- Можно по своему усмотрению формулировать процедуру, согласно которой проводятся совместные собрания, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
- Передать общему собранию членов ТСЖ полномочия по выбору Председателя правления. Тогда сам Председатель будет меньше зависеть от членов правления. Зато больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.
Пока готовится и оформляется Устав ТСЖ, необходимо в обычном порядке проводить собрания по всем вопросам, имеющим значение:
- Обсуждается размер платы, связанной с ремонтом и техническим обслуживанием.
- По проведению очных, заочных голосований.
- Переизбранию председателей и членов правления.
- Использованию общего имущества.
- Использованию земельного участка.
- Проведению реконструкции дома.
Неурегулированные вопросы по налогам требуют отдельного учёта. В Устав ТСЖ желательно включить требование о том, чтобы в сообщество входило примерно по одинаковому числу представителей от каждого подъезда.
Устав ТСЖ – документ, обязательный для всех членов ТСЖ. Но собственников жилых помещений это не касается.
О процессе регистрации
Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган, чтобы зарегистрировать ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:
- Квитанции, подтверждающей уплату госпошлины.
- Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
- Протокол правления ТСЖ. Его должны заверить своими подписями все члены правления.
- Устава Товарищества. В окончательном варианте, утверждённом на общем собрании. Подаётся в двух экземплярах.
- Протокол собрания, оригинал, либо в виде нотариально заверенной копии.
Федеральная Налоговая Служба обрабатывает запросы за семь дней максимум.
Какие ещё процедуры нужны для завершения?
Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.
При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.
Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.
Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.
Заключение договоров
Общее имущество, условия и правила по его содержанию становятся главными предметами для таких договоров. Договор обязательно заключается с собственниками, которые в общество не вступили.
Что оговаривается в договоре?
- Описание имущества, которое подлежит ремонту, содержанию.
- Какие работы осуществляются по ремонту и содержанию? Каким именно образом?
- Какую ответственность несёт ТСЖ в случае неисполнения обязательств?
- Информация об обязанности собственника заплатить за коммунальные услуги и другие расходы по ремонту и содержанию. Порядок, размер, и сроки оплаты.
Договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах. Собственник и председатель правления обязательно ставят на нём свои подписи. Правление товарищества так же должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант – когда в ТСЖ вступают все собственники жилья. Но Законодательство не даёт права заключать договор в принудительном порядке, если кто-то против. Все убытки ложатся на ТСЖ, если собственники отказываются оплачивать коммунальные услуги.
Дом так же можно передать управляющей организации, которая выбирается на общем собрании. Решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом в данном случае. Задание управляющей организации дают собственники жилья, либо члены правления ТСЖ. Одна сторона каждый год отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в договоре.
В управляющей организации тоже могут выбрать способы, с помощью которых будет обслуживаться тот или иной дом. Для этого можно привлекать и штатных сотрудников ТСЖ, либо сторонних работников.
А стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ — на видео
На видео ниже раскрыты не только организационные моменты создания ТСЖ, но и мотивационные. Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?
Управлять общедомовым имуществом можно совместно с другими жильцами. Такая форма называется товарищество собственников жилья. Как открыть ТСЖ, прописано в законодательстве.
Владельцы квартир должны организовать управление домом. Для начала необходимо определиться, сколько домов будет включено в товарищество. Допустимо управление не только всего 1 зданием, но и целым жилым комплексом. Кроме того, в структуру товарищества могут быть включены гаражи, земельные участки.
Обязательное условие – информирование всех собственников. Этим вопросом занимается инициативная группа.
Решение о создании ТСЖ должно приниматься на собрание путем голосования. Также выбирается председатель, который занимается решением всех вопросов, связанных с управлением общедомовым имуществом.
Как организовать ТСЖ без нарушения законов должны знать все, кто решается на этот шаг. Ведь существует масса подводных камней и особенностей.
Что нужно знать?
Остановимся на основных моментах. Например, ТСЖ может все делать самостоятельно. Если обнаружена поломка, то чинить ее могут сами жильцы дома или подрядчик. Причем привлечение внешних обслуживающих организаций должно осуществляться обязательно на основании договора. В отношении оказания коммунальных услуг подрядчик обязан все делать в соответствии законодательству РФ.
Правительством РФ утверждены акты, согласно которым должно проводиться техническое обслуживание дома или жилого комплекса.
Ответственность за нарушения несет ТСЖ. Потому придется постоянно следить за состоянием помещений и при необходимости ремонтировать их.
Правильно организовать ТСЖ могут только ответственные люди. Обязательно потребуются услуги юриста и бухгалтера. У товарищества должны быть свой дежурный электрик и сантехник на экстренные случаи. Естественно, оплата за услуги специалистов ложится на ТСЖ.
Законодательная база
Статья 161 ЖК РФ описывает способы управления домом. В статье 44 ЖК РФ дается пояснение об обязательстве проведения собрания при принятии важного решения.
Конкретно деятельность ТСЖ регламентируется статьей 135 ЖК РФ.
Кроме указанных нормативно-правовых актов следует опираться на:
- п. 9 ст. 148;
- ч. 2 ст. 147;
- ч. 5 ст. 147;
- ч. 6 ст. 146;
- ч. 8 ст. 156;
- ст. 152 ч. 3;
- ч. 3 ст. 151;
- ч. 1 ст. 149;
- ч. 2 ст. 137.
Регистрация ТСЖ осуществляется согласно ФЗ 129. Обязательно, чтобы у товарищества был свой Устав.
Как открыть ТСЖ?
Открытие ТСЖ — вопрос регламентируемый законодательством РФ.
Но при создании следует учитывать:
- каким образом будет регулироваться выплаты наемным сотрудникам;
- кто будет заниматься решением налоговых споров;
- на ком будут лежать обязанности по документообороту;
- как оповещать жильцов о собраниях.
Создать ТСЖ можно только в случае согласия половины жильцов дома. Каждый вправе отказаться от вступления в товарищество. Но обязанность по выполнению назначений после собраний остается, а права голоса нет.
В многоквартирном доме
Согласно законодательству, многоквартирным домом считается строение, имеющее несколько жилых помещений. Даже если дом всего на 2 хозяина, он все равно будет подходить под это описание.
В многоквартирном доме собственники могут создать ТСЖ, но оправдан этот шаг будет в следующих случаях:
- если имеются общедомовые территории – их можно сдать в аренду, продать и пр;
- если в доме не менее 150 квартир;
- коммуникации, крыша и прочие масштабные конструкции не нуждаются в замене.
Чем больше свободной, общедомовой площади, тем выше доход ТСЖ. Удобно, если дом расположен у проезжей части – можно сдать землю в аренду под установку рекламных баннеров. Таким образом, собственники будут меньше тратиться на нужды товарищества.
При маленьком количестве квартир в доме ежемесячные платежи на нужды ТСЖ, ремонтные работы, облагораживание территории будут стоить очень дорого. Чем больше товарищество собственников жилья, тем меньше будут для каждого затраты.
Что касается коммуникаций, крыш и прочих конструкций, отремонтировать все это дело затратное. А заменить обойдется еще дороже. Потому, в старом доме лучше не создавать ТСЖ. В противном случае все финансовые проблемы лягут на плечи жильцов.
Государство помогает в этом вопросе, но придется ждать очередь и не всегда получается оплатить полностью за счет финансовой поддержки.
Пошаговая инструкция
Как открыть ТСЖ — пошаговая инструкция:
- Опрос среди жителей. Должно быть не менее 50% согласных.
- Собрать жильцов и утвердить Устав.
- Зарегистрировать ТСЖ.
Потребуется выбрать инициативную группу. Хорошо будет, если это будут люди, разбирающиеся в юриспруденции, бухгалтерии и предпринимательстве. Так получится сэкономить на оплате услуг специалистов.
Создать ТСЖ или нет, решают сами собственники путем голосования. Должно быть не меньше 2-х жильцов на собрание. Обязательно следует оповестить всех о предстоящем событии. Сделать это нужно письменно за 10 дней до назначенной даты. Право голоса есть только у совершеннолетних граждан. Пришедшие на собрание должны иметь при себе паспорта, свидетельства о праве собственности (оригинал + копия).
В случае, когда человек не может присутствовать лично на голосовании, это может сделать доверенное лицо. Причем доверенность не требуется нотариально заверять. Достаточно будет письменного заявления.
Все явившиеся на собрание должны будут проголосовать. По результату подсчета озвучивается решение. Обязательное условие – оформление желания вступить в ТСЖ должно осуществляться путем подачи заявления. Сделать это должен каждый собственник.
Образец заявления о вступлении в ТСЖ здесь.
Далее решается вопрос с выбором председателя и созданием Устава. По итогу составляется протокол, который заверяется нотариусом. Последний шаг – регистрация, как юридическое лицо. Этим занимается председатель, предоставляя необходимые документы в налоговую.
Образец протокола собрания собственников о создании ТСЖ здесь.
Какие документы нужны?
Чтобы зарегистрировать ТСЖ, потребуются:
- паспорт;
- копия Устава, заверенная нотариусом;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Необходимо выбрать банк и оформить в нем расчетный счет. Затем следует перевести на баланс р/с новое товарищество. Для этого потребуется участие комиссии, которая состоит из представителей администрации. Когда р/с будет готов и на него переведено товарищество, нужно об этом в письменном виде уведомить администрацию.
Передача дома в новое правление осуществляется на основе акта. Все технические документы должны находиться в товариществе.
Ликвидация ТСЖ
осуществляется в порядке, установленном законом.
Куда пожаловаться на ТСЖ? Информация здесь.
Какие права и обязанности у председателя ТСЖ? Подробности в этой статье.
Преимущества и недостатки
Если жилье находится в правлении ТСЖ, то это имеет ряд преимуществ:
- вся деятельность находится под контролем самих жильцов;
- решения принимаются совместно;
- все одинаково заинтересованы в решении проблем;
- финансовые вопросы решаются на общем собрании;
- ТСЖ может самостоятельно выбрать поставщиков коммунальных услуг;
- можно сдать или продать имущество.
Но не все так однозначно, существуют и недостатки:
- недобросовестный председатель может злоупотреблять своим положением и тратить средства ТСЖ на личные нужды;
- если требуется срочный ремонт, то придется потратиться;
- долги за коммуналку с одной квартиры распределяются на всех.
В 2018 году все больше людей приходят к мнению, что ТСЖ – это удобная форма управления домом. Но только в том случае, когда правление товарищества исполняет свои обязанности честно.
На видео о создании ТСЖ
Российское законодательство разрешает собственникам жилья самостоятельно избирать форму управления многоквартирным домом.
Ниже рассмотрим, как организовать ТСЖ в многоквартирном доме, преимущества и недостатки подобной формы управления, права и обязанности участников товарищества, а также пошаговую инструкцию по созданию объединения жильцов в многоквартирном доме.
Преимущества и недостатки
Товарищество представляет собой добровольное объединение владельцев жилой недвижимости, расположенной в одном многоквартирном доме.
Стоит отметить, что допустимо объединение нескольких домов в одну организацию. Известны случаи, когда в успешное товарищество «вливается» множество домов спального района, образуя буквально кварталы этой организации.
Подобные некоммерческие организации имеют массу преимуществ перед другими формами управления:
| Контроль управленческой деятельности | любой член товарищества имеет права по первому требованию получить необходимые финансовые документы или другие интересующие его бумаги (Устав, учетная и бухгалтерская документация, договора с подрядчиками и т.д.) |
| Принятие решений, направленных на общее благо | ни одна управляющая компания не будет заботиться о комфортности и уюте проживающих в многоквартирном доме больше, чем они сами. Если все жильцы хотят привести в порядок или обновить детскую площадку или поменять плитку в подъезде, им достаточно принять это решение на общем собрании жильцов и приступить к выполнению задуманного |
| Высокая мотивация при решении проблем | если в многоквартирном доме произошла непредвиденная ситуация (поломка лифта, кодового замка, домофона, телеантенны и т.д.), она решается в экстренном порядке на общем собрании жильцов |
| Свободное финансирование | если для решения любого материального вопроса (ремонт, приобретение расходных материалов и прочее) управляющей компании приходится «оглядываться» на имеющиеся финансы, заложенные в смету расходов на год, то товарищество может одномоментно решить любой вопрос, связанный с финансами на общем собрании жильцов |
| Самостоятельный выбор поставщиков коммунальных услуг и подрядчиков | ТСЖ вправе выбирать те компании и организации, которые будут поставлять ресурсы в многоквартирный дом, и заниматься его профессиональным обслуживанием |
| Оптимально распоряжение общедомовым имуществом | товарищество собственников жилья имеет возможность эффективно использовать общее имущество (сдавать, продавать) |
ТСЖ имеет и негативную сторону. К минусам создания товарищества собственников жилья можно отнести неправильное управление.
Без профессионального подхода к управлению организация может быстро обанкротиться.
Также к недостаткам ТСЖ можно отнести:
| Злоупотребления | со стороны руководства нередки всевозможные махинации и хищения общественных средств |
| Увеличение ежемесячных взносов | не все жители понимают, что, принимая решение по тому или иному вопросу (текущий ремонт, благоустройство придомовой территории и т.д.), они автоматически увеличат сумму взносов |
| Распределение долгов по всем жителям | при наличии задолженности по коммунальным услугам в одной из квартир, входящей в ТСЖ возможно распределение суммы долга по всем остальным собственникам жилья |
Прежде чем принимать решение о создании товарищества собственников жилья на базе своего многоквартирного дома, необходимо взвесить все «за» и «против» и принять к сведению мнение всех жильцов дома.
Видео: как создать ТСЖ
Существующие законопроекты
В настоящее время деятельность существующих товариществ собственников жилья (порядок организации, работы, реорганизации и ликвидации) целиком и полностью регулируется Жилищным Кодексом Российской Федерации.
Регистрация вновь созданного товарищества производится на основании и в порядке установленном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Функционирование ТСЖ невозможно без заключения договоров с различными поставщиками и подрядчиками.
Эту область деятельности товариществ владельцев квартир регулирует Гражданский Кодекс РФ.
Права и обязанности
Все жильцы многоквартирного дома, принимая решение о создании ТСЖ должны быть полностью осведомлены о правах и обязанностях некоммерческой организации и ее членов.
Обычно данное обязательство возлагается на инициативную группу, состоящую из жильцов общего дома.
Они уведомляют всех собственников квартир о готовящемся собрании, на котором происходит всестороннее обсуждение необходимости создания организации.
Основными правами товарищества являются:
| Заключение договоров с подрядчиками и поставщиками услуг | осуществление сделок, направленных на улучшение благосостояния собственников жилья |
| Ведение бухгалтерской, налоговой и другой отчетности | решение текущих организационных вопросов |
Товарищество собственников жилья в лице избранного правления и председателя обязано:
- эффективно управлять многоквартирным домом;
- в соответствии с имеющейся сметой доходов и расходов тратить денежные средства;
- составление и предоставление всех видов отчетностей заинтересованным лицам.
Пошаговая инструкция по открытию ТСЖ
Создание товарищества представляет собой законодательно регулируемый процесс, который имеет определенные стадии:
| Принятие решения об образовании товарищества | на данном этапе создается инициативная группа из числа жителей многоквартирного дома. Обычно самовыдвигаются люди с активной жизненной позицией и большим количеством свободного времени (неработающие домохозяйки, пенсионеры и т.д.). Как показывает практика члены инициативной группы в последствии входят в правление. В обязанность инициативной группы входит уведомление всех жильцов дома о возможности создания сообщества и приглашение на общее собрание |
| Общее собрание жильцов и голосование | в определенный день и час жильцы многоквартирного дома (домов) собираются все вместе, чтобы определиться с решением о создании организации. Для окончательного вердикта необходимо голосование. Решение о создании принимается большинством голосов |
| Регистрация ТСЖ в государственных органах | после проведения общего собрания и принятия Устава товарищества необходимо предоставить все имеющиеся документы в регистрирующие органы. Несмотря на то, что организация является некоммерческой организаций, регистрация его проводится как юридического лица |
В многоквартирном доме
На основании действующего российского законодательства принято считать многоквартирным домом любое жилое строение, в котором имеется несколько квартир.
Даже дом, состоящий из двух половин, имеющих разных собственников, документально считается многоквартирным домом.
С практической точки зрения создавать ТСЖ в многоквартирном доме имеет смысл при определенных условиях:
| Наличие общедомовых помещений | которые можно использовать в коммерческих целях, направленных на достижения общих целей (сдача в аренду, продажа и прочее) |
| Количество квартир в доме составляет не менее 150 | расположение дома в оживленной части населенной пункта, рядом с проезжей частью (дает возможность предоставлять отдельные площади для монтажа рекламных плакатов и т.д.) |
| Наличие новых инженерных коммуникаций | в противном случае при образовании товарищества проводить замену всех коммуникаций жильцы будут за свой счет |
При наличии всех предпосылок к созданию, многоквартирный дом будет находиться под эффективным управлением жильцов.
В новостройке
Товарищество собственников жилья может быть создано в любом многоквартирном доме. Не имеет значения новостройка это или дом, давно введенный в эксплуатацию.
Главное наличие собственников жилья и их желание создать подобное объединение. Основной целью создания является управление общедомовым имуществом, а оно имеется и в новостройке.
Многих граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов волнует вопрос, как создать ТСЖ в строящемся доме.
Процедура ничем не отличается. Единственной проблемой будет создание инициативной группы и оповещение собственников.
Ведь в строящемся доме владельцы квартир еще не проживают в одном подъезде, на одной лестничной клетке.
Важно помнить, что контактные данные собственников жилья можно получить у компании-застройщика.
В сельской местности
Возможность для образования организации существует и в сельской местности, где расположены многоквартирные дома.
Обычно товарищества собственников жилья в деревнях, селах и поселках представляют собой объединение владельцев жилой недвижимости в малоэтажных домах.
Минимального количества квартир, установленного для возможности создания сообщества не существует.
Создание инициативной группы
Создание инициативной группы является очень ответственным моментом среди этапов создания ТСЖ.
От того насколько коммуникабельными будут члены этой группы и от того насколько хорошо они смогут донести до жильцов и собственников дома всю имеющуюся информацию о пользе и преимуществах товарищества, будет зависеть его дальнейшая судьба.
Важно помнить, что в состав инициативной группы могут входить любые граждане, проживающие в многоквартирном доме.
Инициативная группа должна состоять минимум из 5 человек. Рациональным будет принятие решения о разделении и оповещении каждым членом группы своего участка (определенное количество квартир) дома.
Сбор собрания
При образовании товарищества высшим органом управления естественно будет общее собрание жильцов.
Любые вопросы, будут решаться большинством голосов. При создании организации инициативная группа должна обеспечить наибольшую явку собственников жилья на собрание.
Наиболее эффективно работает извещение жильцов в письменном виде (листовки в почтовых ящиках, объявления в подъездах, на информационных стендах).
Для открытия товарищества понадобиться не менее 2/3 голосов от общего количества владельцев жилой недвижимости в многоквартирном доме.
Осуществление регистрации
Если общее собрание жильцов проголосовало за создание ТСЖ, то оно в обязательном порядке должно избрать членов правления, председателя товарищества, а также принять Устав некоммерческой организации.
Выбранный председатель обязан предоставить в налоговую службу заявление о государственной регистрации.
Дальнейшая процедура происходит по установленному распорядку регистрации юридических лиц.
Какие документы нужны
Для того чтобы товарищество было зарегистрировано с первого раза, необходимо тщательно подготовиться к процедуре государственной регистрации и иметь в наличии все необходимые документы:
- Документ, удостоверяющий личность представителя товарищества (обычно паспорт председателя).
- Нотариально заверенный протокол общего собрания жильцов, на котором было принято решение о создании товарищества.
- Устав организации.
- Сведения о банковском счете некоммерческой организации.
Решение о создании товарищества является важной вехой в истории каждого многоквартирного дома.
При должном подходе к организации и управлению товариществом оно может принести каждому собственнику жилой недвижимости определенные материальные выгоды.
Именно поэтому создание ТСЖ — совместное решение всех жильцов многоквартирного дома.
Порядок создания ТСЖ и регистрация организации как юридического лица не поменяется в 2017 году.
Для этого потребуется провести собрание собственников, предоставить бюллетени для голосования.
Если большая часть собравшихся жильцов отдаст свои голоса за создание ТСЖ, можно приступать к его регистрации.
При организации товарищества и управлении им следует руководствоваться действующим законодательством.
Что это такое
ТСЖ или товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, целью которой является выполнение функций управляющей компании.
Она действует в интересах жильцов дома, предлагает нововведения, занимается ремонтными работами. Организация следит за качеством поставляемых коммунальных услуг, производит оплату по счетам.
Создать товарищество может любой собственник дома. Желательно, чтобы он имел хорошую репутацию и ему доверяли остальные жильцы.
Перед началом организаторской деятельности необходимо убедиться в наличии свободного времени для правления многоквартирным домом.
Часто у председателей не находится ответов на вопросы собственников. Объясняется это банальной нехваткой времени.
При систематических отказах принимать жильцов и решать возникшие проблемы, собственники могут потребовать замены членов правления или возвращение к управляющей компании.
В доме может быть только одно ТСЖ. Допускается создание товарищества на несколько домов, если они расположены рядом.
Но возможны трудности с распределением оплаты по коммунальным платежам, поэтому председатель и бухгалтер должны иметь опыт работы на аналогичной должности.
Законодательные акты
Следующие статьи Жилищного кодекса регламентируют работу ТСЖ:
Как создать
Чтобы создать ТСЖ, необходимо ознакомиться с основными принципами работы товарищества.
Нужно изучить законодательные акты, проконсультироваться с юристом о том, как правильно составить документы.
Но самое главное — это убедить жильцов в том, что дом действительно нуждается в смене системы правления.
Причин на это может быть несколько:
| Управляющая компания плохо справляется со своими обязанностями | не выполняет поставленные задачи |
| Жильцы недовольны завышенной стоимостью коммунальных платежей | также в доме и на территории здания не проводится уборка, ремонтные работы, хотя деньги сдаются регулярно |
| Жалобы жильцов не рассматриваются | либо рассматриваются долго, ответы неудовлетворительные |
Одним словом, собственники должны быть недовольны работой управляющей компании.
Если их все устраивает или не возникает претензий, то добиться согласия на создание будет достаточно трудно.
Видео: системная ошибка в управлении многоквартирным домом (ТСН (ТСЖ) или управляющая компания)
Возможность создания ТСЖ появляется при условии, что большая часть жильцов согласны сменить систему правления и вступить в товарищество.
Для этого проводится собрание, где по результатам открытого или закрытого голосования определяется процент согласившихся на перемены жильцов. Если он превышает 50%, то товарищество может быть создано.
Повысить шансы на положительный исход собрания можно при соединении нескольких домов в одно ТСЖ. Чем больше жильцов присутствует на собрании, тем больше положительных голосов.
Если не набирается положенное количество голосов, собрание считается несостоявшимся.
Повторный сбор и голосование возможно только через 30 дней. За это время у организатора есть возможность повлиять на мнение собственников, убедить их в актуальности создания.
При очередном несостоявшемся собрании вопрос об организации товарищества считается закрытым на 6-12 месяцев.
С чего начать
Порядок создания организации в многоквартирном доме включает в себя проведение собрания жильцов, на котором собственники решают вопрос о необходимости товарищества.
И чтобы большая часть собравшихся людей проголосовала положительно, необходимо убедить их в грядущих положительных изменениях.
Для этого создается инициативная группа, которая помогает в составлении и проведении агитаций. Это может быть очное представление работы или рассылка рекламных визиток.
Главное, донести до жильцов нужную информацию о товариществе, разъяснить непонятные моменты и ответить на возникшие вопросы.
Только в этом случае жильцы согласятся посетить собрание и проголосовать в пользу организации.
Пошаговая инструкция о создании ТСЖ в многоквартирном доме в 2017 году
Создание ТСЖ проводится в несколько этапов:
| Создание инициативной группы из жильцов дома | выбирать нужно ответственных людей, которые в дальнейшем могут войти в число членов правления товарищества |
| Спланировать стратегию на собрании инициативной группы | важно сразу составить план вопросов и ответов, которые прозвучат на собрании жильцов. Действовать нужно грамотно, учитывая действующие законодательные нормы |
| Оценить ресурсы, имеющиеся на начальном этапе | перед созданием товарищества рассматриваются возможные риски, а также средства начального капитала. За регистрацию организации как юридического лица потребуется заплатить госпошлину и деньги придется брать из личного бюджета |
| Организовать пропаганду, разослать жильцам приглашение на собрание с повесткой дня (указываются вопросы, которые будут обсуждаться) | провести собрание жильцов, задействовать участников в голосовании |
| Зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо | и открыть банковский счет на юридическое лицо |
| Назначить членов правления, нанять персонал (если это необходимо) | заключение договоров с жильцами на оказание коммунальных услуг и выбор подрядчиков, заключение договоров на сотрудничество с ними |
Собрание жильцов
Присутствующие на собрании лица должны иметь при себе копию паспорта и свидетельства о праве собственности для голосования.
Уведомление о предстоящем сборе жильцов рассылается не менее, чем за 10 дней до его проведения. Присутствовать должны только собственники, голоса других лиц не учитываются.
На собрании обсуждаются только те вопросы, которые были указаны в объявлениях и повестке дня.
Не нужно пытаться убедить собственников в необходимости организации, предоставляя недостоверную информацию или преувеличивая полномочия председателя. Жильцы должны понять, какую выгоду они получат от создания товарищества.
По окончании собрания участникам выдаются бюллетени, на которых они должны проголосовать за создание, отказаться или воздержаться. Если набирается более 50% голосов, то можно приступать к следующему этапу.
Утверждение устава
Устав ТСЖ содержит информацию о полномочиях и обязанностях товарищества. Этот документ имеет юридическую силу и обязательно заверяется у нотариуса. Утверждается устав всеми собственниками дома, можно в заочной форме.
В устав ТСЖ входит информация:
| Положения и правила | регулирующие функции в многоквартирном доме |
| Цели и задачи | определяющие актуальность его создания (в интересах жильцов) |
| Принципы, которыми регламентируется деятельность товарищества | правила получения членства и отчуждения |
| Система управления, устройство функционирования товарищества | и методы взаимодействия организации с собственниками |
| Ответственность членов правления ТСЖ | и права членов |
| Наличие общего имущества | и адрес местонахождения |
Большая часть жильцов должна быть согласна с уставом. Если собственники против указанной в документе информации, необходимо найти компромисс и вместе сделать актуальные изменения. Главное, чтобы это не противоречило законодательным нормам.
Регистрация товарищества
ТСЖ является некоммерческой организацией и оформляется как юридическое лицо в налоговой службе. Регистрация платная, размер госпошлины составляет 4000 рублей.
Данная сумма может быть собрана с жильцов, если на создании товарищества настаивали многие собственники.
Но часто платить за регистрацию приходится организатору из своего кармана. В дальнейшем можно вернуть себе затраченные средства при ежемесячном сборе платежей.
Регистрация товарищества занимает около 10 дней. После получения документов с подтверждением создания юридического лица, требуется открыть банковский счет для перечисления оплаты за коммунальные услуги и хранения собранных средств для проведения запланированных работ.
Какие документы необходимы
С момента проведения собрания организатор должен собирать документы для обращения в налоговые органы. Ему потребуется:
- паспорт;
- протокол собрания;
- устав;
- заявление;
- квитанция об оплате госпошлины.
С каждого документа снимается копия, которая передается налоговому инспектору вместе с оригиналами.
Заключение договоров
После создания ТСЖ с жильцами заключается договор на оказание коммунальных услуг. Собственник должен подписать документ, этим показывая свое согласие на вступление.
Если жилец отказывается вступать в товарищество, но пользуется услугами тех же поставщиков, то с ним заключается индивидуальный договор.
Стоит отметить, что если собственник оплачивает коммунальные услуги по действующим от товарищества ценам, сдает на капремонт и другие работы, договор можно считать заключенным автоматически. При несогласии с тарифами обжаловать их можно в судебном порядке.
Управлением домом
Необходимые работы для улучшения условий проживания планируются и организуются членами правления. Глобальные изменения происходят только с согласия собственников.
Мелкие текущие работы выполняются под руководством председателя. От него требуется нанять персонал, ответственный за действия, обозначенные в уставе.
Заработная плата персонала, в том числе, председателя, выплачивается из сделанных собственниками взносов.
Следить за расходами жильцы могут самостоятельно, запрашивая документы, подтверждающие проплату услуг.
Отсутствие контроля со стороны собственников часто приводит к обманам, связанным с увеличением размера ежемесячных взносов на заработную плату членов правления.
Для контроля расходов в товариществе должна функционировать ревизионная комиссия. Она также несет ответственность за соблюдение правил устава и обязана следить за правильным распределением членских взносов.
Если жильцы считают, что расходы неоправданны, проводится собрание с участием ревизионной комиссии. Члены правления обязаны предоставить подтверждающие законное распределение взносов.
Правлению нужно быть готовым к постоянным вопросам, просьбам, жалобам. При возникновении малейшей проблемы жильцы идут к председателю, часто с негативным настроем.
Решать вопросы нужно грамотно и вежливо, предлагая подходящие варианты. Главной целью является сплочение жильцов в одну большую команду, желающую улучшить условия проживания и готовую к переменам.
Обязанности организации
Согласно статье №148 Жилищного кодекса, в обязанности входит:
| Соблюдение устава товарищества, выполнение работ, не противоречащих ему | в частности, ТСЖ должен оперативно принимать решения по вопросам финансово-производительной деятельности, ставить в известность собственников, проводить общие собрания |
| Контроль за внесение оплаты по коммунальным услугам | и другим обязательным платежам |
| Составление сметы расходов за текущий год | предоставление отчетов собственникам на общем собрании |
| Управление домом или сотрудничество с управляющей компанией, которая возьмет на себя ответственность за данную работу | и управление персоналом, работа которого состоит из улучшения условий проживания (мелкий ремонт, уборка подъездов и территории) |
| Заключение договор на проведение ремонта, обслуживание и контроль над эксплуатацией общедомового имущества | и ведение финансовой отчетности |
| Установление тарифов на коммунальные услуги | и выполнение иных обязанностей, указанных в уставе |
ТСЖ должен консультировать собственникам и давать ответы на возникшие вопросы. Все, что касается финансовой части (например, установление размера членских взносов), решается только на общем собрании.
Жильцы должны понимать, сколько денег нужно на ремонт, на оплату уборщицы и дворника.
Преимущества и недостатки
Преимуществ от создания ТСЖ достаточно много:
| Самостоятельное формирование тарифов по коммунальным услугам | и выбор подрядчиков с выгодными условиями |
| Регулярное проведение профилактических и ремонтных работ общедомового имущества | совместное решение о необходимости проведения капитальных ремонтных работ |
| Возможность коллективного участия в управлении домом | а также возможность выбора между самостоятельной уборкой территории дома и отдельно нанятым персоналом |
К недостаткам относится:
| Высокая вероятность обмана со стороны бухгалтера и председателя | забирающих часть денежных взносов в качестве собственного дохода |
| Решать вопросы бывает значительно труднее, чем в управляющей компании | и не всегда жильцы имеют необходимый уровень знания для грамотного управления домом (в отличие от управляющей компании) |
| Создавать ТСЖ актуально в больших домах | дом на 50 квартир не способен содержать председателя, членов правления и другой персонал |
Перед созданием необходимо взвесить преимущества и недостатки, оценить свои силы и желание собственников. Инициатива поощряется, но в некоторых случаях от нее лучше отказаться.
Организовать ТСЖ в многоквартирном доме возможно при согласии большинства собственников и огромном желании изменить систему управления.
Грамотный подход к вопросу и коллективное участие в процессе позволяют создать товарищество для улучшения условий жизни и понижения затрат на коммунальные услуги.