Первичный рынок строительства многоквартирных домов никогда не бывает идеальным.
На рынке работает множество строительных компаний-подрядчиков, многие из них недобросовестно выполняют свои обязанности.
Чаще всего, это связано с задержкой сроков сдачи объектов строительства.
При возникновении такой ситуации, многие дольщики отказываются от договора с застройщиком.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия, и какие нюансы потребуется соблюсти?
Права сторон
Каждого из участников долевого строительства закон наделяет определенными правами и обязанностями.
Главная обязанность сторон заключается в соблюдении прав и интересов сторон договора о долевом участии.
Если они будут нарушаться по различным причинам, то заинтересованная сторона вправе потребовать компенсацию, исправление допущенных ошибок и нарушений, а также расторжения основного договора.
При расторжении договора должны учитываться различные нюансы и требования законодательства. Никакие права и интересы сторон не должны нарушаться.
Отражение в законе
Все основные вопросы, связанные с правами и обязанностями сторон, порядком и условиями расторжения договора долевого участи, регулируются нормами действующего законодательства РФ.
Основным нормативно-правовым актом в данной области, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве».
Указанный законодательный акт также содержит условия о сроках сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Этот вопрос достаточно актуален, так как застройщик довольно часто задерживают сроки, нарушая права и интересы дольщиков.
Иногда, срок завершения строительства может занимать несколько месяцев, но, как показывает практика, все затягивается на долгие года.
От таких обстоятельств, в первую очередь, страдают дольщики, вложившие свои денежные средства в строительство.
В такой ситуации можно ждать, когда застройщик сдаст объект или поступить иным способом, расторгнув договор о долевом участии, потребовав возмещения компенсации за моральный ущерб и возвращения денежных средств.
Так как заключение подобного рода регулируется общими нормами гражданского законодательства, то к ней могут применяться нормы ГК РФ.
Возникшее основание
Договор долевого участия является документов, обладающим юридической силой.
Это означает, что просто расторгнуть его не получится, необходимы веские основания.
Видео: расторжение договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком
Это касается даже тех случаев, когда расторжение происходит в одностороннем порядке.
Как показывает судебная практика, расторжение договора участия в долевом строительстве, более чем в 90 % случаев, происходит по причине несоблюдение его основных условий.
Расторжение договора участия в долевом строительстве
По правилам, установленным действующим законодательством, расторжение любого договора, включая договора долевого участия, может осуществляться по следующим основаниям:
| Стороны договора | пришли к обоюдному соглашению о расторжении |
| Одна из сторон | приняла решение о расторжении, имея определенные основания |
| Процедура расторжения | проводится в судебном порядке, по заявлению одной из сторон |
Приняв решение о расторжении договора, необходимо ориентироваться не только на стремление вернуть вложенный в строительство капитал, но и учитывать ряд определенных факторов.
К ним могут относиться — финансовая несостоятельность застройщика, оценка готовности строящегося объекта, соблюдение условий договора не только застройщиком, но и дольщиком и прочее.
По соглашению сторон
В рассматриваемом случае не требуется выполнения каких-либо условий для расторжения имеющегося договора, так как участники гражданского оборота могут сами распоряжаться своими правами и осуществлять возложенные на них обязанности.
Главное условие заключается в том, что и застройщик и дольщик, должен проявить добровольное согласие на расторжение договора.
Несмотря на достижение соглашения, все равно могут возникнуть определенные трудности.
Например, застройщик может потребовать включения в соглашение о расторжении условий о том, что возврат денежных средств будет произведен только в случае, если будет заключен аналогичный договор с другим участником долевого строительства.
Безусловно, такое условие незаконно и соглашаться на него не следует, так как по итогу, договор может быть не заключен.
Тогда придется собирать документы и взыскивать денежные средства в судебном порядке.
Суд, при рассмотрении иска, будет ориентироваться на положения закона № 214 и нормы законодательства, затрагивающие защиты прав потребителей.
Бывают случаи, когда застройщик настаивает на довольно большой срок для возврата денежных средств.
Максимальный срок должен быть установлен не более чем на 20 дней, так как чем больше он будет установлен, тем труднее будет обратиться в суд.
Подписав бумагу о расторжении договора по соглашению сторон, необходимо провести его регистрацию в Росреестре.
По инициативе застройщика
Расторжение договора по инициативе застройщика, чаще всего происходит из-за просрочки или несвоевременного внесения дольщиком суммы, согласованной сторонами в договоре.
Застройщик в таком случае должен соблюдать следующие нюансы:
| Дольщику делается письменное предупреждение | о выполнении обязательства в части уплаты требуемой по договору суммы, с указанием последствий нарушения таких условий (расторжении договора по инициативе застройщика) |
| Предупреждение вручается | либо лично, под роспись или отправляется в вид заказного письма, с описью вложения |
| Если обязательство не выполнено в срок | указанный в уведомлении, то договор может считаться расторгнутым |
Важно обратить внимание, что если дольщик отказывается получить уведомление, то договор все равно прекращает свое действие и, соответственно, расторгается.
Как правило, в таком уведомлении указывается срок в 30 дней.
Если указанный период пройдет, застройщик правомочен прекратить все отношения по договору, не учитывая мнение дольщика.
При таком способе прекращения договорных отношений, потребуется государственная регистрация соглашения о расторжении.
Застройщик при этом обязан вернуть дольщику внесенные им денежные средства.
Если дольщик не приходит за деньгами, то застройщик должен через нотариуса внести их на депозит дольщика.
За нарушение правил оплаты по договору, на дольщика возлагается обязанность по уплате неустойки в порядке, предусмотренном договором долевого участия.
В одностороннем порядке
Реализация прав застройщика, позволяющих ему расторгнуть договорные правоотношения в одностороннем порядке, вытекают из следующих случаев:
- со стороны дольщика произошла просрочка очередного платежа более чем на 2 месяца;
- происходит регулярное нарушение сроков внесения требуемой по договору суммы.
К основаниям, по которым дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, относятся:
| Сдача объекта просрочена | более чем на 2 месяца, после окончания срока, указанного в договоре |
| Недостатки не были устранены в разумный срок | на безвозмездной основе или проявилось несогласие на соразмерное уменьшение цены, возмещение затрат, связанных с устранением недостатков самим дольщиком |
| Выявлены существенные нарушения | относительно качества возведенного объекта |
Уведомление о расторжении договора должно подаваться только в письменном виде, с учетом соблюдения общих правил деловой переписки.
Желание дольщика
Если условия договора нарушаются со стороны застройщика, то дольщик имеет законное основание для выдвижения требования о прекращении всех правоотношений.
Как правило, на такие меры дольщик идет в случае, если просрочены сроки сдачи объекта строительства.
Как указано в законодательстве, при просрочке сдачи дома более чем на 2 месяца, дольщик может отказаться от договорных правоотношений, отправив застройщику уведомление.
В данном случае необходимо учитывать следующие нюансы:
| В уведомлении должно содержаться указание | что договор расторгается в одностороннем порядке, а также требование о возврате денег (следует указать реквизиты) |
| Договор будет считаться расторгнутым с момента направления уведомления | а не получения его застройщиком |
| 10 рабочих дней дается застройщику на возврат денег дольщику | которые были внесены им по договору, а также проценты на эту сумму |
Если застройщик не выполнил требование в указанный срок, то дольщик может обратиться в суд, с иском о взыскании денежных средств, процентов и штрафов.
По требованию участника
Участник договора, затрагивающего процесс долевого строительства, имеет законные основания для расторжения договора в одностороннем порядке, в следующих случаях:
| Застройщик не исполнил обязанности по устранению недостатков | в безвозмездной форме, в срок, установленный по договору или требованию дольщика |
| Имеются существенные нарушения требований | предъявляемых к качеству объектов строительства |
| Застройщик не уведомил участника | о смене поручительства или его прекращении и в иных случаях, прямо предусмотренных в законе |
После расторжения договора, дольщик должен получить все денежные средства, который были внесены им ранее, по условиям имеющегося между ним и застройщиком соглашения.
Образец заявления
Сторона, проявившая инициативу о расторжении договора, обязана отправить второй заинтересованной стороне уведомление.
Передается уведомление в письменной форме, с указанием возможных последствий.
Если сторона не отреагирует на уведомление, то происходит расторжение договора.
При регистрации расторжения договора в Росреестре, необходимо помимо заявления, приложить копию уведомления.
Заявление должно содержать:
- Сведения об органе, в которое оно подается и лице, которое подает документ.
- Информация о расторгаемом договоре.
- Общие сведения об объекте долевого строительства.
- Список приложений к заявлению.
- Дата и подпись.
За регистрацию прекращения действия соглашения, госпошлина не взимается.
Обращение в суд
Все правила подачи иска, содержащего требование о расторжении договора, содержаться в гражданско-процессуальном законодательстве.
Наиболее значимые моменты:
| Закон не предусматривает соблюдение досудебного порядка урегулирования споров | но как показывает практика, суд может затребовать соответствующее уведомление |
| Основным шагом для расторжения договора | будет являться исковое заявление |
| При подаче заявления | важно правильно выбрать подсудность (по месту нахождения застройщика) |
| Исковое заявление должно содержать общие сведения об обстоятельствах | по которым подавалось заявление, и выдвигались требования |
| К иску прикладывается полный пакет документов | по числу лиц, участвующих в деле |
Исковое заявление содержит:
| Наименование судебного органа, в которое подаются документы | а также сведения об истце и ответчике |
| Сумму иска | и общая информация о расторгаемом договоре |
| Из чего вытекает обоснование иска | ссылки на законодательные акты, на которые ссылается истец |
| Выдвигаемые требования | и список приложения, дата и подпись лица, подающего иск |
В качестве приложений к исковому заявлению выступают:
| Копия исков | по числу лиц, участвующих в деле |
| Договор участия в долевом строительстве | квитанция об оплате пошлины |
| Копия паспорта истца | и выписка из ЕГРП |
| Досудебная переписка с ответчиком | при наличии |
Заявление не должно содержать лишней информации, слишком эмоциональных предложений.
Все требования указывается четко и лаконично. Иск в суд может подаваться лично заинтересованной стороной или представителем.
В последнем случае, к иску прикладывается доверенность, по которой доверитель будет представлять интересы в суде. По результатам рассмотрения иска, суд вынесен решение.
Если иск будет удовлетворен, то заинтересованная сторона должна зарегистрировать уведомление в Россреестре, приложив в пакет документов полученное исковое заявление.
При несогласии с вынесенным решение, его можно обжаловать.
После регистрации расторжения договора, все взаимоотношения между сторонами прекращаются.
С момента расторжения договора, застройщик может заключить новые договорные отношения с любым участником долевого строительства.
Новый договор будет считаться заключенный после момента его государственной регистрации.
Все переговоры между участниками договора, должны оформляться только в письменной форме.
Любые устные договоренности не будут иметь никакой юридической силы.
На первый взгляд, порядок и условия расторжения договора, могут показаться простыми.
Но не стоит забывать, что весь процесс расторжения затрагивает материальные интересы сторон.
Чтобы минимизировать потери, следует спрогнозировать возможные последствия, еще до начала расторжения договора.
Все действия участников должны основываться только с учетом действующих норм законов.
Долевое строительство сложный и долголетний процесс, поэтому, выбирая компанию-застройщика, необходимо внимательно изучить его опыт и репутацию на строительном рынке.
Волнительный процесс приобретения желанной недвижимости в новостройке не всегда заканчивается как того хотелось бы сторонам.
Сегодня я расскажу об основаниях и процедуре расторжения ДДУ, о том куда обратиться дольщику в случае неисполнения застройщиком договорных обязательств и как вернуть уплаченные деньги.
○ Основания для расторжения договора.
Прекратить договорные отношения можно по соглашению сторон и по инициативе одного из контрагентов.
По соглашению сторон сделка может быть расторгнута независимо от оснований. Главное, чтобы стороны пришли к определенному консенсусу и смогли договориться о способе возврата денег покупателю.
Основания расторжения договора по инициативе застройщика связаны с несвоевременным внесением платежей дольщиком (ст. 5 Закона № 214):
- При необходимости внести сумму единоразово – если дольщик просрочил платеж более, чем на 2 месяца.
- При ежемесячных выплатах – невнесение платежа более трех раз на протяжении года или более двух месяцев подряд.
Основания расторжения договора по инициативе долевого участника (п. 1 ст. 9 Закона № 214):
- Срыв срока передачи объекта более, чем на 2 месяца.
- Нарушение договорных условий.
- Несоответствие объекта техническим требованиям.
- Несоответствие качества норме (это могут быть визуально видимые недостатки, допустим, трещины).
Основания расторжения ДДУ дольщиком через суд перечислены в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Связаны они с приостановлением строительства, самостоятельным изменением утвержденного проекта, изменениями в целевом назначении строящихся объектов и т.д.
Вернуться к содержанию ↑
○ Способы расторжения ДДУ.
Как видим, законодатель выделил несколько групп оснований расторжения договора. Таким образом, процедура в зависимости от основания расторжения ДДУ отличается.
✔ Через суд.
В суд следует обратиться в случаях, перечисленных в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Исковое заявление составляется по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Уплачивается госпошлина.
К иску прилагается документация, подтверждающая наличие одного из оснований для расторжения договора. Допустим, приостановление строительства можно подтвердить соответствующим решением суда.
В случае расторжения договора судом, застройщик в 10-дневный срок должен вернуть дольщику полученные от него деньги и процент за их использование, рассчитанный на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ.
✔ В одностороннем порядке.
При наличии оснований, указанных в ч. 1 ст. 9 Закона № 214, дольщику достаточно направить застройщику письменное уведомление о расторжении договора. Факт неполучения письма на прекращение договорных отношений не влияет.
На протяжении 20 рабочих дней застройщик возвращает деньги и проценты за пользование ими. Если средства не перечислены в указанный срок, дольщик вправе взыскать деньги через суд. В иске можно изложить и требование неустойки.
✔ По соглашению сторон.
Это самый приемлемый вариант расторжение сделки. Как это происходит?
- Если контрагенты согласны на прекращение отношений, основания значения не имеют. Одна из сторон вправе направить другой стороне предложение о расторжении соглашения.
- В течение месяца или в течение другого срока, указанного в предложении, другая сторона должна принять предложение или отказаться от него (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
- Если контрагент согласен расторгнуть договор, оговаривается время встречи и заключается письменное соглашение, в котором прописывается срок и порядок возврата денежных средств, уплаченных покупателем.
- Соглашение регистрируется в Росреестре (п. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).
Вернуться к содержанию ↑
○ Как расторгнуть договор по соглашению?
Расторжение договора имеет ряд особенностей. Связаны они с возможностью уклонения застройщика от заключения соглашения о расторжении ДДУ и с вероятностью махинаций с его стороны.
✔ Как договориться с застройщиком?
В предложении расторгнуть договор апеллируйте к ст. 451 ГК РФ. Договор подлежит расторжению или изменению вследствие существенного изменения жизненных обстоятельств, предполагать которые стороны ранее не могли. Будьте готовы к тому, что придется доказать обстоятельства, в связи с которыми Вы не можете исполнять договорные обязанности надлежащим образом.
Напишите также, что будете вынуждены обратиться в суд, если застройщик откажется расторгнуть договор на законном основании. Судебная волокита зачастую пугает застройщиков, так как может негативно повлиять на их репутацию.
✔ Стоит ли обращаться к адвокату?
Правильно составить соглашение поможет опытный юрист. Дело в том, что расторжение сделки осуществляется в этом случае не по закону, а на основании документа, составленного сторонами. От того, насколько грамотно Вы пропишите процедуру возврата денег в соглашении, будет зависеть дальнейшее поведение застройщика.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как вернуть деньги?
Возврат денег – наиболее важный момент. Обратите на него особое внимание.
✔ Пункт о возврате денег в договоре.
Дело в том, что при наличии оснований для расторжения ДДУ через суд или в одностороннем порядке, Закон № 214 определяет предельные сроки возврата денег, обязывая застройщика вернуть, кроме вложенной дольщиком суммы, еще и процент за пользование средствами.
В случае с соглашением, все эти нюансы необходимо прописать самостоятельно, так как забыв о них, денег Вы не вернете или вернете значительно меньше. Также можно прописать требование неустойки в случае просрочки возврата денег.
Обратите внимание: недобросовестные застройщики иногда пытаются оштрафовать дольщика за расторжение ДДУ. Не соглашайтесь оплатить штраф – это требование противоречит закону.
✔ Срок возврата.
Застройщики часто идут на всякого рода ухищрения, прописывая срок возврата средств неконкретно, а с использованием указания на какое-то событие (после заключения ДДУ с новым дольщиком, после внесения другими дольщиками денег и т.д.).
Не допускайте этого. Укажите конкретный срок возврата, например, в течение 10 дней после регистрации соглашения в Росреестре. Также определите предельный срок возврата, после которого начисляются штрафные санкции.
Срок не должен быть слишком длительным, так как можно потерять право на взыскание денег через суд из-за истечения сроков исковой давности.
✔ В каких случаях нужно обращаться в суд?
Если речь идет о прекращении договорных отношений по согласию сторон, обращаться в суд следует в двух случаях:
- Когда застройщик не ответил на предложение расторгнуть ДДУ.
- Когда застройщик не вернул денег в срок, указанный в соглашении.
В первом случае придется доказать наличие оснований для расторжения договора. Во втором случае договор считается уже фактически расторгнутым, необходимо заявить в суд требование о возврате средств.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ При расторжении ДДУ выяснилось, что деньги дольщикам возвращаются только после того, как квартира будет перепродана другому лицу. Законно ли это?
В законе отсутствует положение о том, что застройщик обязан вернуть деньги после заключения другой сделки. Тем не менее, если Вы уже согласились на требования контрагента и зарегистрировали соглашение в Росреестре, вернуть деньги на условиях, отличных от указанных в документе, будет крайне трудно.
Тем не менее существуют случаи в судебной практике, когда пункт договора о неопределенном сроке судом признавался недействительным и устанавливался 20-дневный срок возврата денежных средств. Попробуйте обратиться в суд и Вы.
✔ При расторжении ДДУ застройщик указал, что выплатит деньги в течение месяца после расторжения. Прошло уже 3 месяца, можно ли обращаться в суд?
Да. К иску приложите копии ДДУ и соглашения о его расторжении, переписку с застройщиком, копии документов, подтверждающих перечисление денег, квитанцию о внесении госпошлины.
Вернуться к содержанию ↑
В этом видео Вы узнаете подробно о процедуре расторжения договора долевого участия.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Долевое участие в строительстве связано с рядом преимуществ для каждой из сторон. Выгода, возможность приобретения качественного жилья по доступной стоимости и несложная процедура оформления документов.
Однако, как и у любой другой ниши вложения средств, у долевого строительства имеются свои минусы.
Часто случается, что дольщиков обманывают. Это может быть:
- нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
- обнаружение серьезных недостатков;
- несоответствие жилья строительным нормам.
Эти и другие причины могут послужить факторами для прекращения действия ДДУ.
Действующее законодательство включает ряд случаев, при которых расторжение соглашения может быть инициировано стороной в одиночном порядке. При этом исключается судебное разбирательство.
Как расторгнуть ДДУ, и какие для этого необходимы основания? Разберем эти вопросы подробнее в статье.
Права сторон
Каждый участник долевого строительства имеет свои права и обязанности, предусмотренные законодательством. Главная обязанность всех сторон – соблюдать условия договора.
Если они будут нарушены, то другая сторона имеет право на компенсацию причиненного ущерба, исправление последствий или расторжение договора долевого участия.
Закон
Права и обязанности сторон, причины и порядок расторжения ДДУ, форма заявления и его содержание – эти и многие другие вопросы регулируются действующим законодательством.
Основным нормативно-правовым актом в этой области является Федеральный закон, принятый в 2004 году, №214.
Основания
Договор долевого участия – документ, обладающий юридической силой. Именно поэтому его нельзя расторгнуть без веской причины.
Если аннулирование документа производится в одностороннем порядке, то обязательно необходимо указывать основания для этого.
Судебная практика показывает, что в 90% случаев главной причиной является несоблюдение условий договора.
Расторжение договора долевого участия
Расторжение ДДУ может происходить в одностороннем порядке по желанию дольщика, строительной компании или участника.
Не исключены ситуации, когда соглашение прекращает действовать по обоюдному согласию сторон.
По инициативе дольщика
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика может произойти по следующим причинам:
- Не соблюдаются сроки введения строительного объекта в эксплуатацию. В ДДУ четко указывается время, в которое строительная компания обязуется предоставить жилье второй стороне. Если строительные работы или процедуры оформления затянулись более, чем на два месяца, то дольщик обладает правом расторгнуть соглашение.
- Другая категория недобросовестных застройщиков выполняет сроки сдачи объекта и успевает выполнить все необходимые работы вовремя. Однако квартира может не соответствовать требованиям строительства или безопасности (трещина на полу, скошенные двери и т.д.). Эти проблемы можно устранить, но если застройщик отказывается, то это послужит основанием для расторжения договора дольщиком.
- Поводом может стать несоблюдение условий договора, их нарушение. К примеру, площадь в квартире в действительности меньше, нежели та, что указана в соглашении. Если строительная компания не может компенсировать это, то дольщик имеет право расторгнуть соглашение.
Последний пункт затрагивает также гарантийные обязательства, возложенные на застройщика.
В соответствии с законодательством гарантийный срок на жилье в многоквартирных домах не может быть менее пяти лет.
В течение этого периода строительная компания обязана выполнять работы для устранения выявленных несоответствий.
По инициативе участника
По требованию участника расторжение договора долевого участия происходит, если:
- строительная компания не устраняет обнаруженные недостатки в указанный срок, не уменьшает стоимость квартиры, не возмещает расходы на самостоятельное устранение недочетов;
- требования к жилью существенно противоречат проекту, техническим нормам;
- застройщик нарушил возложенные на него обязанности, касающиеся уведомления участника договора о прекращении поручительства;
- в ряде других ситуаций, установленных ФЗ.
По инициативе застройщика
Федеральный закон также предусматривает основания, в соответствии с которыми право на одностороннее расторжение договора присутствует у застройщика.
На основании п. 4 статьи 5 ФЗ, если оплата стоимости соглашения производится единым платежом, то просрочка его внесения, продолжительностью больше трех месяцев, станет причиной для прекращения действия договора.
Если дольщик обязуется вносить средства не одним платежом, а постепенно, то основанием для расторжения ДДУ послужит регулярное нарушение времени внесения средств.
По соглашению сторон
Причиной расторжения договора долевого участия по обоюдному согласию может стать любой фактор. С этим не возникнет проблем, так как на прекращение действия соглашения выражаю согласие оба участника.
В некоторых ситуациях недобросовестные строительные компании могут не вернуть деньги дольщику обратно.
При расторжении договора необходимо убедиться, что средства будут возвращены сразу, а не при заключении ДДУ на этот строительный объект с другим дольщиком.
Стоит обратить внимание и на сроки возврата денежных средств. Некоторые застройщики затягивают его и продлевают до одного года.
Соглашаться на него рекомендуется, поскольку в этот срок времени нельзя будет обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги.
В одностороннем порядке
Инициирование расторжения договора в одностороннем порядке по основаниям, перечисленным выше, не дает возможности сразу же его аннулировать.
Застройщик или, напротив, дольщик обязан уведомить об этом вторую сторону.
Уведомление производится в письменной форме с предупреждением о последствиях. Если сторона не выполняет условий, то происходит расторжение соглашение.
Здесь можно скачать образец уведомления о расторжении договора долевого участия.
Заявление
Если расторжение производится по требованию одного из участников строительства, то к заявлению обязательно прилагается ксерокопия письменного уведомления с предупреждением.
Образец заявления на регистрацию расторжения договора можно скачать здесь.
Принимаются только те уведомления, которые отправлены заказным письмом с описью содержимого.
Внимание! За регистрацию прекращения действия соглашения не взимается государственная пошлина.
С заявлением для регистрации прекращения действия договора может обратиться одна из сторон долевого участия. При этом к нему потребуется приложить документы, подтверждающие расторжение соглашения.
В судебном порядке
Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора в судебном порядке по следующим поводам:
- Строительство дома было остановлено или приостановлено на определенный период времени, и это указывает на то, что в определенный срок времени объект строительства не будет передан участнику.
- Изменен проект, в соответствии с которым производится строительство многоквартирного дома. Во внимание принимаются только существенные изменения, например, корректировка площади.
- Изменяется назначение нежилых помещений, составляющих площадь квартиры.
- В других ситуациях, установленных договором.
Тут представлен образец искового заявления о расторжении договора долевого участия в строительстве.
На видео о порядке расторжения
В связи с кризисом в экономике, массовый характер приобретает сейчас разрыв правоотношений между участниками долевого строительства и застройщиками. Причем как по инициативе одной, так и другой стороны. Подробно о нюансах разрыва договоров долевого участия (ДДУ) – читайте в нашей статье.
На практике встречаются четыре варианта прекращения договора долевого участия в строительстве:
· по соглашению сторон (здесь, как правило, затруднений не бывает);
· по инициативе застройщика;
· по инициативе участника долевого строительства;
· в судебном порядке.
Имейте в виду: в любом из перечисленных случаев, застройщик должен будет вернуть участнику долевого строительства определенный объем полученных от него ранее денежных средств. Какой – это уже зависит от конкретных обстоятельств, условий договора и способа его расторжения.
Вкратце расскажем о каждом из указанных выше способов по порядку.
Так, застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:
· при просрочке участником долевого строительства очередного платежа более чем на 2 месяца, если цена договора уплачивается единовременным внесением денежных средств – часть 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
· при систематическом нарушении срока внесения платежей, если цена договора уплачивается на протяжении определенного временного промежутка – часть 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Основания для отказа от исполнения ДДУ со стороны участника долевого строительства поименованы в части 3 статьи 7, части 1 статьи 9 и части 3 статьи 15.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Такой отказ будет правомерен, если:
· застройщик не передал объект долевого строительства в течение 2-х месяцев после того, как установленный ДДУ срок подошел к концу;
· застройщик не смог или не захотел исполнить своей обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или по соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению соответствующих затрат участника долевого строительства на устранение недостатков при наличии отступлений от положений ДДУ (обязательных градостроительных или технических требований);
· есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
· участник долевого строительства не был заблаговременно уведомлен о прекращении текущего поручительства и заключении нового договора поручительства;
· законодательством или положениями договора установлены соответствующие основания.
Как уже отмечалось выше, договориться мирно получается далеко не всегда. Часть 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ приводит ориентировочный перечень ситуаций, когда для расторжения ДДУ можно и нужно обращаться в суд:
· при прекращении или приостановлении строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в чей состав входит объект долевого строительства, если имеются обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о том, что в договорной срок объект строительства не будет введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства;
· если проектная документация была существенно изменена (в т.ч. при существенном изменении размеров объекта долевого строительства);
· при изменении назначения общего имущества и нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
· если имеют место быть другие обстоятельства, прописанные в действующем законодательстве или договоре долевого участия в строительстве.
В зависимости из того, в одностороннем или судебном порядке расторгается ДДУ, будет различаться и порядок возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства.
Как вернуть деньги
Если ДДУ расторгается в одностороннем порядке, то участнику долевого строительства, прежде всего, следует направить застройщику уведомление. В нем он прописывает отказ от договора и указывает причины такого поступка. Данный порядок предусмотрен частью 4 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Застройщик же перед уведомлением об отказе от исполнения обязательств по ДДУ должен заблаговременно направить участнику предупреждение о необходимости погасить сумму задолженности и соответствующих последствиях неисполнения данного требования. Застройщик при указанных обстоятельствах имеет право расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения – часть 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Имейте в виду: ДДУ будет расторгнут с даты направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения соответствующих договорных обязательств.
При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщику отводится 20 рабочих дней на то, чтобы:
· во-первых, вернуть участнику долевого строительства денежные средства, которые были уплачены в счет погашения цены договора;
· во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору.
Обратите внимание: расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два. Такой порядок приведен в части 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Когда договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе застройщика, срок для возврата уплаченных участником денег сокращается вдвое – до 10-ти рабочих дней. С другой стороны, с застройщика в этом случае не взимаются проценты. Этот срок установлен частью 5 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
В случае просрочки участник долевого строительства может претендовать на выплату ему процентов по увеличенной вдвое 1/300 ставке рефинансирования. При этом начисление происходит с даты, которая идет за днем истечения срока возврата денег, а продолжается – до момента возврата участнику долевого строительства. Основание – часть 6 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
При невозврате застройщиком денег участник долевого строительства имеет полное право на обращение в судебную инстанцию. Туда он подает исковое заявление, которое должно содержать требования о:
· возврате уплаченных по договору денежных средств;
· взыскании процентов за пользование денежными средствами, рассчитанным по правилам Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;
· компенсации понесенных участником долевого строительства убытков.
Помимо самого заявления, комплект документов, который следует предоставить в суд, должен содержать:
· копию ДДУ;
· доказательства, которые подтверждают обоснованность выдвигаемых исковых требований;
Совет из практики: доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы нарушение требований к качеству возведенного объекта или значительное изменение характеристик приобретаемого жилого помещения (акт проведенных замеров в квартире, предложение доплатить за лишние квадратные метры от застройщика и т.п.).
· копию уведомления об отказе от исполнения условий договора долевого участия в строительстве;
· расчет суммы требований по предъявленному иску;
· копии комплекта документов для суда (в т.ч. искового заявления) по числу участников судебного разбирательства;
· квитанция об уплате госпошлины;
Обратите внимание: величина уплачиваемой государственной пошлины определяется для подобных дел в зависимости от превышения цены иска значения в 1 млн. руб. Подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 и пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса.
· другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле.
Имейте в виду: зачастую граждане не рискуют самостоятельно идти в суд и прибегают к помощи профессионального представителя. Если исковое заявление подписывает такой представитель, то в комплект документов потребуется включить нотариально заверенную копию доверенности. Кстати, при благоприятном исходе дела затраты на судебное представительство также можно будет взыскать с ответчика.
Все эти формы вместе с исковым заявлением должны подаваться в суд по месту нахождения застройщика на основании порядка, который прописан в статье 28 Гражданского процессуального кодекса.
Ситуации, которые требуют обязательной подачи иска в суд для расторжения ДДУ, не требуют каких-то дополнительных предварительных шагов.
Участнику долевого строительства следует обратиться с исковым заявлением, в котором он также требует возврата денег, процентов и компенсации.
По правилам статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса к заявлению прикладываются:
· копия ДДУ;
· доказательства, которые подтверждают обоснованность выдвигаемых исковых требований;
Совет из практики: доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы прекращение или приостановление строительного процесса, внесение значительных изменений в проектную документацию или изменяли бы назначение общего имущества многоквартирного дома.
· расчет итоговой суммы исковых требований;
· копии комплекта документов для суда (в т.ч. искового заявления) по числу участников судебного разбирательства;
· квитанция об оплате госпошлины (определяется в зависимости от цены иска плюс 300 руб.);
· нотариально заверенная копия доверенности представителя (при необходимости);
· другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле.
Документы также подаются в суд по месту нахождения застройщика.
Если суд вынесет решение в пользу участника долевого строительства, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта (ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
При отсутствии желания у застройщика возвращать средства в добровольном порядке, участнику долевого строительства потребуется прибегнуть к помощи службы судебных приставов. Для этого ему нужно получить исполнительный лист в суде и передать его в территориальный орган ФССП России по юридическому адресу застройщика, его филиала или по местонахождению имущества такого застройщика. Данный порядок установлен положениями части 2 статьи 33 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Обратите внимание: на предъявление исполнительного листа участнику долевого строительства будет отведено 3 года – часть 1 статьи 21 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ.
Таким образом, мы рассказали о наиболее важных аспектах, которые следует иметь в виду сторонам договора долевого участия в строительстве при расторжении данного документа.
Резюме:
1. При расторжении договора долевого участия денежные средства возвращаются участникам такого строительства.
2. Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут в двустороннем, одностороннем (по инициативе любой стороны) или судебном порядке.
3. В зависимости из того, в одностороннем или судебном порядке расторгается ДДУ, будет различаться и порядок возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства.
4. Если ДДУ расторгается в одностороннем порядке, то участнику долевого строительства, прежде всего, следует направить застройщику уведомление.
5. Застройщик перед уведомлением об отказе от исполнения обязательств по ДДУ должен заблаговременно направить участнику предупреждение о необходимости погасить сумму задолженности и соответствующих последствиях неисполнения данного требования.
6. ДДУ расторгается с даты направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения соответствующих договорных обязательств.
7. При необходимости расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два.
8. В соответствующих ситуациях участнику долевого строительства следует обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Если суд вынесет решение в пользу такого участника, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта.
9. Если суд вынесет решение в пользу участника долевого строительства, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта.
10. При отсутствии желания у застройщика возвращать средства в добровольном порядке, участнику долевого строительства потребуется прибегнуть к помощи службы судебных приставов. Для этого ему нужно получить исполнительный лист в суде и передать его в территориальный орган ФССП России по юридическому адресу застройщика, его филиала или по местонахождению имущества такого застройщика.
11. На предъявление исполнительного листа участнику долевого строительства будет отведено три года.