Начиная свой бизнес-проект, большинство предпринимателей используют арендуемые помещения для размещения производственных, торговых, складских и офисных площадей, так как приобретение собственной недвижимости сопряжено с крупными вложениями капитала, которые на начальном этапе не целесообразны.
Проработав от полугода до года на выбранном рынке и убедившись, что для созданного бизнеса есть своя ниша, а деятельность покрывает не только издержки, но и приносит доход, следует задуматься о его применении. Рациональным решением в подобной ситуации будет отказ от аренды площадей и покупки собственной недвижимости, а поможет в этом ипотека на нежилое помещение, предоставляемая все большим числом банков.
Кредитование бизнеса
Получить кредит для покупки недвижимости для организации всегда было и будет сложнее, чем частному лицу по вполне объяснимым причинам, а именно:
- большее число параметров, влияющих на платежеспособность предпринимателя, требующих анализа, а значит необходимы исходные отчетные документы;
- большее число рисков, которым подвержен бизнес-проект по сравнению с отдельным субъектом;
- более высокая стоимость объектов коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что подразумевает большие размеры платежей;
- более сложная структура определения стоимости объектов нежилой недвижимости и менее отработанная процедура.
Тем не менее, добросовестным предпринимателям, способным подтвердить свою платежеспособность и исповедующих идеологию «прозрачного» бизнеса, банки готовы предоставить свои кредитные программы, в том числе для:
- ИП и малого бизнеса, если покупается готовая недвижимость;
- корпоративных клиентов, желающих построить собственные коммерческие объекты.
Ипотека бизнесу от Сбербанка
Ипотека на нежилое помещение от Сбербанка может выдаваться участникам рынка, относящимся к малому бизнесу или зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, которые дополнительно дифференцируются на сезонные и прочие виды деятельности. Среди имеющихся предложений финансовых учреждений – вариант кредита на недвижимость от Сбербанка, по текущим условиям 2018 года, имеет довольно привлекательное сочетание условий.
Условия предоставления кредита
Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается исключительно в рублях на срок от одного месяца до десяти лет, причем минимальный годовой процент за пользование заемными средствами может быть получен только при пятилетнем сроке, на который оформляется договор.
Размер процентной ставки начинается от 14,74%, а, чтобы получить его, помимо указанного срока кредитования, требуется взять в долг сумму от 15 до 50 млн. рублей.
Конкретная ставка для каждого заемщика определяется по совокупности срока кредита, суммы долга и персональных характеристик бизнеса.
При этом размер предоставляемого кредита может быть следующим:
- для производителей сельскохозяйственной продукции – от 150 тыс. рублей;
- для всех остальных – от 500 тыс. рублей.
Увеличения минимальной суммы до 5 млн. рублей можно достичь, если предоставить в залог другую недвижимость, но это неприменимо к ИП и ряду других заемщиков, перечень которых следует уточнять в офисе банка.
Максимальная сумма для крупных городов и региональных центров, которых в списке 23 единицы, может достигать 600 млн. рублей, а для всех остальных не превысит 200 млн. рублей, что обоснованно большой разницей цен на недвижимость в городах с разным статусом.
Чтобы воспользоваться указанными условиями, потребуется не только обосновать свою платежеспособность документально, но и оплатить начальный взнос, размер которого дифференцирован, так сельхозпроизводителям потребуется заплатить от 20%, а всем остальным – не менее 25%. Избавиться от подобной необходимости можно, предоставив иной залог, не имеющий обременений и находящийся в собственности организации.
Гарантом возврата средств, способным удовлетворить банк является залог:
- Покупаемой недвижимости коммерческого назначения.
- Прав на долю строящегося объекта, если застройщик аккредитован Сбербанком, а если нет, то самого имущества.
- Иной недвижимости, находящейся в собственности заемщика.
Альтернативой залогу в качестве обеспечения может выступить:
- поручительство частных лиц или организаций;
- гарантия ОА «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства».
Перед получением кредита имущество должно быть застраховано, какие-либо комиссии, в том числе за досрочное гашение, отсутствуют, а каждый день несвоевременной оплаты влечет за собой неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. В зависимости от финансового положения кредитора ему может быть предоставлена отсрочка платежей от полугода до года.
Кто может стать заемщиком
Если перечисленные условия привлекательны для предпринимателя, то ответом на вопрос можно ли ему купить нежилое помещение в ипотеку будет утвердительный ответ по каждому из следующих пунктов:
- компания является резидентом РФ;
- размер выручки за год на превышает 400 млн. рублей;
- возраст владельца бизнеса (только для ИП) не превышает 70 лет;
- компания работает более полугода/года (для сезонных видов ведения бизнеса).
Необходимые документы
Чтобы стать заемщиком Сбербанка по ипотеке для нежилой недвижимости, потребуется оформить и предоставить внушительный пакет документов, имеющий отличия для малого бизнеса и ИП, но оформляемый в течении рабочей недели, при условии, что бизнес хорошо организован, а бухгалтерия ведется своевременно и качественно.
В общем случае потребуется подать в банк пакет, состоящий из:
- Заявления о предоставлении кредита, оформляемого на бланке банка.
- Сведения о должностных лицах, полномочных подписывать финансовые документы (для организаций).
- Анкету заёмщика, индивидуальной формы для юридического лица и ИП.
- Комплект правоустанавливающих документов.
- Документацию, раскрывающую финансовую деятельность, в том числе:
- бухгалтерскую отчетность;
- информацию об открытых счетах и операциях по ним;
- кредитную историю в других банках;
- реестр договоров и копии действующих на момент оформления ипотеки;
- справку о доходах и расходах текущего и предыдущих отчетных периодов.
- Документы по предоставляемому залогу, в том числе подтверждающие отсутствие имущественных претензий сторонних лиц.
Приведенный перечень имеет обобщенную форму, позволяющие получить представление о характере требуемых документов, подробный перечень с образцами справок, анкет и заявлений можно скачать с официального сайта Сбербанка или получить в ближайшем офисе.
Корпоративная программа
Крупному бизнесу выгоднее строить собственную коммерческую недвижимость, а не покупать на вторичном рынке.
Поэтому для таких клиентов Сбербанком предусмотрена соответствующая программа, предоставляющая возможность финансирования до 70% или 80% бюджета строительства для проектного и инвестиционного кредитования соответственно.
Ипотечный проект ВТБ 24
Немного более привлекательные условия, по сравнению со Сбербанком, готов предоставить еще один лидер финансовой сферы – ВТБ 24. Его условия ипотеки, следующие:
- годовая ставка по кредиту – от 14%;
- размер предоставляемых средств – от 4 млн. рублей;
- максимальный период ипотеки – не более 10 лет;
- первоначальный платеж – от 15% или залог в виде другой недвижимости;
- отсрочка погашения основного долга до полугода.
При этом требования к документам и бизнесу являются сопоставимыми со Сбербанком и могут быть уточнены при удаленном оформлении онлайн-заявки на кредит, которая носит предварительный характер и после проверки специалистом потребует непосредственного посещения офиса и уточнения деталей.
Ипотека физическим лицам
Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.
Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:
- зарегистрированный в качестве ИП;
- являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
- работающий топ-менеджером компании или фирмы.
Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.
Условия для физических лиц
Получение ипотеки на нежилое помещение для физических лиц в ряде финансовых учреждений является более выгодным, чем для организаций, в частности:
- минимальная годовая ставка – от 11,5% при расчете в рублях;
- размер предоставляемых средств – от 0,15 до 200 млн. рублей;
- первоначальный платеж – не менее 20%;
- период кредитования – от 5 до 15 лет;
- заемщик должен быть не моложе 21 года, не старше 65 лет и иметь российское гражданство;
- недвижимость должна быть не менее 150 кв. метров по площади;
- ипотека выдается для использования только в регионе кредитования;
- постройка, где приобретается недвижимость должна быть капитальной;
- права собственности на коммерческую недвижимость не должны иметь обоснованных претензий третьих лиц.
Пакет документов требуемый от физического лица, как заемщика, отличается от необходимого для организации, дополнительным набором документов, характерных для гражданина и подтверждающих его семейное положение, военнообязанность, постановку на учет в ФНС и другие данные.
Возможные трудности
Неприятной особенностью кредитования физических лиц для покупки нежилой недвижимости являются трудности с оформлением залога, в качестве которого подразумевается приобретаемый объект. Передача подобной недвижимости сразу в залог банка недопустима, поэтому требуется предварительный переход прав собственности, что требует использования одной из следующих схем, приемлемых для банка:
- С предоплатой продавцу в размере начального платежа по ипотеке, после которого оформляется переход прав и передача недвижимости в залог банку. Получив гарантию возврата долга, банк с заемщиком подписывают и регистрируют договор ипотеки, с ограничением права собственности, а продавец получает остаток средств. То есть, период от передачи собственности до получения денег для продавца определяется, как удвоенный срок регистрации ипотеки нежилого помещения, составляющий 10 рабочих дней.
- Предоплата оплачивается аналогично предыдущей схеме, после чего собственник передает недвижимость в залог банка, параллельно оформляются договора купли-продажи и ипотеки, и после передачи документов на регистрацию продавец получает деньги целиком.
- Регистрируется новая фирма, получающая в собственность недвижимость, закладываемую в банке, после чего стоимость объекта сделки оплачивается банком на основании ипотечного договора, а между владельцем и покупателем оформляется договор продажи юридического лица с сопутствующим залогом. После выплаты залога обременение снимается и частное лицо вправе оформить объект на себя, а бизнес расформировать.
Сравнительный анализ ипотечных продуктов для организации и физического лица не выявил значительных различий между ними. Условия кредитования, например, для Сбербанка являются практически идентичными, но могут быть более выгодными в коммерческих финансовых учреждениях. Пакет необходимых документов для частного заемщика, решившего взять ипотеку на коммерческую недвижимость, будет больше, чем для организации, так как включает в себя и подтверждение личных данных, и информацию о юридическом лице.
Если организация финансово благополучна, то лукавить и брать ипотеку на её владельца или руководителя нет смысла, а если есть проблемы с ликвидностью, то они все равно будут выявлены банком и кредит не предоставят.
Видео: Эксперты о коммерческой ипотеке
Сегодня при помощи ипотеки на нежилое помещение можно купить торговое, складское или офисное помещение.
Данный вид займов предоставляется только крупными банками.
Ввиду большой стоимости коммерческой недвижимости кредитные организации опасаются выдавать займы.
Стоит отметить, что в нашей стране подобный кредит уже начал пользоваться популярностью.
Крупные банки дают ипотеку на нежилое помещение. Если предприниматель решил открыть или расширить бизнес, то ему наверняка нужно помещение.
Банки выдают займ под небольшой процент, объектом залога будет являться само помещение (статья 6 ФЗ № 102).
Особенности кредитования
Когда залоговым объектом является здание, которое стоит на арендованном участке, то необходимо письменное согласие собственника земли на передачу прав аренды в ипотеку.
Особенностью кредитования на покупку любого вида недвижимости является тот факт, что кроме предоставления в залог здания, оформляется еще и участок.
Если земля не оформляется в залог, то ипотеку ни один банк не даст.
Кроме торговых, офисных и складских помещений, в ипотеку можно приобрести гараж. Хотя такой вид недвижимости банки кредитуют весьма неохотно ввиду не ликвидности залога.
Ведь если заемщик будет не в состоянии платить по долговому обязательству, то банк будет вынужден поставить залог на реализацию.
Кроме того, ипотечный займ на приобретение недвижимости нежилого назначения выдается только юридическим лицам, чья фирма:
- работает не менее полугода;
- имеет определенный штат сотрудников;
- приносит хорошую прибыль, наличие которой можно подтвердить.
Законодательная база
Ипотека на нежилое помещение регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
До 2009 года займа на нежилую недвижимость в России не существовало. Закон регламентировал исключительно жилые помещения.
Сделки на покупку коммерческой недвижимости регулировались посредством договора между банком и заемщиком.
Данный закон:
- отрегулировал процесс выдачи займов;
- установил правила оформления и регистрации объекта.
Ввиду этого значительно снизились банковские риски и финансовые организации начали активно внедрять программы кредитования нежилых помещений.
Ипотека на нежилое помещение предоставляется в основном на коммерческий вид недвижимости.
Стоимость таких объектов всегда высокая, а это означает, что залог является ликвидным.
Вследствие чего банк легко одобряет подобные займы, но только тем, кто соответствует всем требованиям и условиям.
Условия
Условия каждый банк выдвигает свои.
Если заемщик подходит под определенные критерии, то финансовая организация может пойти на уступки и:
- снизить процентную ставку;
- увеличить период пользования займом;
- повысить максимально одобряемую сумму кредита.
Но не стоит забывать, что ипотека на нежилую недвижимость продукт новый, и законодательство еще до конца не разработано.
Главные условия предоставления ипотечного кредита – это:
- платёжеспособность организации;
- динамичное развитие;
- определенный штат сотрудников.
Если фирма убыточная, то владельцу никто не одобрит займ.
Ипотека на нежилое помещение
Ипотека на приобретение нежилого помещения – это отличный способ расширить сферу влияния своего бизнеса. Если работа предприятия приносит стабильный доход, то такой займ очень быстро себя окупит.
Приобретение с помощью ипотеки гаража явление довольно редкое для нашей страны. Возможно, ввиду небольшой стоимости данных сооружений. Но, иногда банки одобряют такой займ.
При этом к объекту залога предъявляются серьезные требования.
Можно ли взять?
Ипотеку для приобретения нежилого помещения выдает несколько банков.
В основном крупные кредитные организации предоставляют займ только юридическим лицам, чьи организации являются стабильно развивающимися и приносящими весомый доход.
Физическое лицо может оформить ипотеку только на сооружения типа гаража. Коммерческая недвижимость большинством банком не кредитуется для физических лиц.
Для физических лиц
Приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку физическим лицом не представляется возможным.
Стоимость большинства объектов такого назначения весьма велика и кредитовать не организации банки опасаются.
Но если физическое лицо имеет весьма солидный доход, который может подтвердить, то можно воспользоваться тем, что законодательная база в этой области сегодня недоработана, и можно попытаться договориться с банком.
На гараж
Физическое лицо может приобрести гараж с помощью ипотечного займа. Требования к заемщикам почти такие же, как и при выдаче ипотечного займа.
Клиент должен:
- работать официально;
- иметь стабильный доход.
Сбербанк, например, предлагает ипотеку на приобретение гаража под рублевый займ при первоначальном взносе от 10%, а ставка варьируется от 10,05% в год.
Ипотека на нежилое помещение в Сбербанке предоставляется сроком до 30 лет.
Какие банки дают?
Ипотеку на приобретение не жилой недвижимости можно взять в:
- Сбербанке;
- ВТБ 24;
- ХоумКредит Банке;
- Банке Москвы;
- Газмпромбанке и в других.
Сбербанк
Сбербанк является лидером по выдаче не только ипотечных жилищных займов, но и по оформлению кредитов на приобретение коммерческой и другой нежилой недвижимости.
Первоначальный взнос всего 20%, а ставка составляет от 14 до 18% в год.
ВТБ 24
ВТБ 24 предоставляет займы на приобретение коммерческой недвижимости стоимостью до 143 млн. рублей.
Но заемщиков отпугивает большой первоначальный взнос – не менее 40% от стоимости недвижимости. Процентные ставки варьируются от 13,5% до 18%.
Ниже представлена сводная таблица по условиям банков:
| Банк | Первоначальный взнос | Процентная ставка | Срок кредитования |
| Сбербанк | 20% | 14 – 18% | До 30 лет |
| ВТБ 24 | 40% | 13,5 – 18% | До 10 лет |
Порядок оформления
Ипотека на нежилое помещение оформляется так же, как и на квартиру. Отличие только в том, что при оформлении займа юридическим лицом требуется предоставление дополнительных документов.
Необходимо обратиться в банк с:
- готовым пакетом документов;
- заполненным заявлением-анкетой.
После одобрения комиссией заемщик может приступать к поиску недвижимости.
Чаще всего клиент уже конкретно знает, чего хочет, поэтому нужно вместе с заявлением предоставить и пакет документов на объект будущего залога.
Срок регистрации
Сроки регистрации по ипотечному займу на нежилую недвижимость составляют до 15 рабочих дней.
Государственная пошлина с юридических лиц – 4000, с физических – 1000 рублей.
Документы
Для оформления ипотеки требуется собрать немаленький пакет документов.
В него входят:
- личные данные заемщика;
- информация об объекте недвижимости;
- данные об предприятии – для юридических лиц.
Стандартный набор документов:
- Копии всех страниц паспорта.
- ИНН, ОГРН, СНИЛС (для юридических лиц).
- Справка о доходах и информация о трудовой деятельности.
- Декларации, подтверждающие доход организации.
Тут представлены образец заявления на получение ипотечного займа, образец справки о доходах.
Кроме этих документов банк может потребовать дополнительные, которые необходимо будет предоставить.
На видео о коммерческих ипотечных займах
При ведении собственного бизнеса может встать вопрос, как взять ипотеку на нежилое помещение.
Все больше банков реализуют программы коммерческого ипотечного кредитования, рассчитанные как на компании, так и на частных предпринимателей.
Банки, чтобы поддержать коммерсантов, предлагают им разнообразные кредитные продукты удовлетворения их предпринимательских нужд.
Если ранее для покупки офисного помещения приходилось оформлять потребительские займы с повышенными ставками и существенно ограниченным максимальным порогом суммы, то с 2009 г. появилась возможность получить ипотеку на покупку любого нежилого помещения.
Многих бизнесменов стало интересовать, как взять ипотеку на нежилое помещение. С какими условиями банки предоставляют средства?
Законодательная база
Вопросы ипотеки помещений предпринимательского назначения урегулированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
Важно понимать, что закон не рассматривает процедуру оформления самого кредита на приобретение недвижимости, затрагивает только общие моменты в части заложенного имущества.
Акт создан для регулирования отношений залога недвижимости.
Какие требования предъявлять заемщикам, формы анкет, заявок, списки документов и другие условия банки вправе устанавливать самостоятельно.
Особенности кредитования
Высокая стоимость коммерческой недвижимости оказала влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.
Особенности кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой следующие:
| Высокие | процентные ставки |
| Более короткие сроки для расчета | если при жилищном кредитовании такие сроки чаще достигают тридцати лет, то при коммерческом займе – редко переваливают за десять лет |
| Повышенный размер | начального взноса (30 %) |
| Предъявляются жесткие требования к претендентам | срок предпринимательского стажа, доходность |
| Если приобретается отдельное здание | то в залог оформляется и земельный участок под ним (если земля находится в аренде и по неким причинам еще не переведена в собственность при праве собственности на здание по принципу следования земли судьбе здания (статья 35 Земельного Кодекса РФ), то залоговые отношения распространяются и на земельный участок) |
| Если закладывается помещение как часть общего помещения | то у банка возникает доля в праве на пользование общем помещением и земельный участок |
На особый характер кредитования оказал влияние и объект залога – помещение для предпринимательства.
Ведь такие объекты реже реализовываются из-за своего целевого назначения, в отличии от жилого комплекса.
Условия выдачи
Законодательно не ограничена возможность банков предъявлять условия претендентам.
Потому необходимо для выяснения требований к заявителям обращаться непосредственно к банковским сотрудникам.
Банк может требовать претендента удовлетворять таким условиям:
| Фирма должна быть зарегистрирована в России | и платить налоги в ее казну (российский резидент) |
| Ограничения годовой выручки | например, в Сбербанке – до полумиллиона рублей |
| Коммерческий стаж компании не менее определенного периода | например, банк «Возрождение – не менее года, Сбербанк – не менее полугода», банк Москвы – не менее девяти месяцев |
| Иметь расчетный счет в банке | где планируется оформить заем и «чистая» кредитная история |
| Хорошая репутация фирмы | ее руководителя или отдельного предпринимателя, если кредит требуется ИП (например, банк «Возрождение» предъявляет подобные дополнительные требования) |
| Расположение компании не далее места расположения кредитора | или его территориального подразделения (например, банк Москвы рассматривает заявки только потенциальных заемщиков, бизнес которого расположен не далее 200 км. от офиса банка) |
Конкретный банк может выдвигать дополнительные требования.
Если потенциальный заемщик удовлетворяет им всем, то кредитор может даже предоставить ему определенные скидки, например:
- понизить ставку по займу;
- увеличить размер суммы;
- предоставить отсрочку;
- уменьшить сумму первого взноса за счет средств заемщика.
При выдаче ипотеки на нежилое помещение до заключения договора оговариваются такие условия ее оформления:
| Сумма | в среднем – это не более 150 млн. рублей, но для Москвы, Санкт-Петербурга и ряда других крупных городов согласно программе кредитора может быть и 600 млн. рублей) |
| Ставки за пользование средствами | примерно от 14 до 18 % |
| Срок ипотечных отношений | максимальный 7-10 лет |
| Взнос за счет собственных средств претендента | примерно 10 – 30 % |
| Индивидуализация заложенного имущества | либо уже имеющегося, либо приобретаемого за счет ипотечных средств |
| Ответственность заемщика | за просрочку оплаты (неустойка) |
Шансы получить кредит убыточной фирме или бизнесмену на недвижимость практически равны нулю.
Видео: как получить ипотечный кредит
Для таких компаний при удачно разработанном бизнес-проекте существует в некоторых банках иные программы, но не ипотечные, а простые потребительские с совершенно другими условиями.
Если компания или предприниматель успешно действую на рынке, то покупка дополнительной коммерческой недвижимости может расширить территорию охвата бизнеса.
Это позволит быстро окупить убытки по кредиту (высокие проценты за пользование средствами).
Ипотека на нежилое помещение для физических лиц
С самостоятельными предпринимателями в настоящее время рискуют работать только крупные банки.
Как минимум такие банки имеют общие программы кредитования, рассчитанные как на фирмы, так и на ИП.
Ипотечным кредитованием на нежилые помещения частных предпринимателей занимаются, например, такие крупные банки:
- Сбербанк.
- РайффайзенБанк.
- Банк Москвы.
- Банк «Возрождение».
- РоссельхозБанк.
Успешному предпринимателю можно обратиться за коммерческим кредитом на нежилую недвижимость в любой банк, но нужно быть готовым, что тогда решение будет приниматься исключительно в индивидуальном порядке.
Чаще в таких случаях требуется ИП представить бизнес-план о том, как он планирует использовать помещение в деле.
Можно ли взять
Все больше банков разрабатывает ипотечные программы, направленные на поддержку малого бизнеса, представителями которых являются чаще отдельные предприниматели.
Некоторые потенциальные кредиторы позволяют закладывать ИП не только помещение, которое они приобретают на заемные средства, но и любые имеющиеся в собственности помещения, в том числе и жилые.
На гараж
Предприниматель как обычное простой физическое лицо может оформить кредит на гараж.
Некоторые банки (например, Сбербанк) выдают средства на цель приобретение или строительство гаража.
При обращении в другие банки, где отсутствует необходимая целевая программа, можно оформить обычный потребительский кредит или коммерческую ипотеку.
Важно понимать, что не каждый гараж является недвижимостью. Чтобы воспринимать его как таковой, то объект должен быть неразрывно связан с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно.
Так, гараж как недвижимость должен стоять, как минимум, на фундаменте. Так называемые «ракушки» не могут рассматриваться как недвижимое имущество.
Так как их свободно перемещают с одного места на другое и самой гаражной коробке вреда не приносится во время этого.
По закону предметом ипотеки может быть также машино-место. Сбербанк на приобретение его уже выдает кредиты.
Причем закладываться может не только машино-место, гараж, но и любая другая имеющаяся недвижимость.
Например, Сбербанк выдает кредит на гараж при следующих условиях:
| Минимальная сумма | от 45 тыс. рублей |
| Собственные средства | от 15 % от стоимости объекта |
| За пользование займом | взимается минимум 10 % |
| Рассчитываться с банком | можно до 30 лет |
При этом предприниматель должен отвечать требованиям:
| Быть не младше 21 года | и на момент расчета с банком ему не должно быть более 75 лет |
| Подтвердить стаж работы не менее пяти лет | и не менее полугода по последнему месту работы (либо вести предпринимательскую деятельность не менее указанного периода) |
| Иметь хороший доход | который позволит и оплачивать кредит и семью не вогнать в нищенскую яму (то есть на каждого члена семьи должно приходить не менее прожиточного минимума и плюс плата банку) |
При оформлении ипотеки на гараж как на недвижимость для бизнеса важно, чтобы объект использовался в коммерческой деятельности и был недвижимым имуществом.
В противном случае есть шанс приобрести его только как простое физической лицо или по потребительскому кредиту.
С земельным участком
Земельный участок на котором расположен приобретаемый объект переходит в залог. Это общее правило, установленное ст. 69 закона № 102-ФЗ.
Но акт устанавливает ситуации, когда ипотека происходит без залога земельного участка:
| Объект государственной | или муниципальной собственности |
| Размер меньше установленного в регионе для участков разного назначения | пример, когда приобретается переведенное в статус нежилого помещение в многоквартирном доме – земля на каждого собственника ничтожно мала |
| Объект на праве постоянного пользования | взыскание в случае неуплаты обращается на недвижимость, а вот земля переходит новому пользователю на том же праве, что было у заемщика – постоянное пользование |
Если участок был в аренде, то это право тоже закладывается при залоге недвижимости.
При оформлении залога на недвижимость не закладывать землю неправомерно, кроме ситуаций, когда противозаконно оформлять в залог участок.
Обязательный залог и здания и участка под ним обусловлен принципом следования судьбы земли за судьбой недвижимости на ней по Земельному кодексу РФ (ст. 35).
В какие банки обращаться
Ипотеку не коммерческую недвижимость оформляют крупные банки страны.
Средние условия на кредитование выглядят следующим образом:
| Сбербанк («Бизнес-недвижимость») | до 600 млн. рублей., на 10 лет, под 14,5 % |
| ВТБ 24 («Бизнес-ипотека») | от 4 млн. рублей, на 10 лет, под 13,5 % |
| Банк «Возрождение» («МСП — Инвестиции») | до 150 млн. рублей, на 10 лет под 15,5 % |
| ГазпромБанк | индивидуальный подход |
| Банк Москвы («Коммерческая ипотека») | до 150 млн. рублей, на 7 лет, ставка определяется индивидуально |
Более лояльные программы имеет Сбербанк, который выступает лидером по оформлению коммерческих ипотек.
Возможность оформить кредит есть у каждого успешного предпринимателя (ИП или компании).
Стоит обратиться только в банк с собственными аргументами как планируется окупить кредит.
Чем удачнее оформлен бизнес-план по этому поводу, тем больше шансов получить ипотеку на коммерческую недвижимость.
Порядок оформления
Оформление ипотеки на недвижимость для предпринимательства включает в себя такие шаги:
| Подача заявки | и анкеты на кредит с требуемыми документами |
| Рассмотрение документов банком | максимум до двух недель, так как решение принимает не территориальное отделение, а центральное, которое может располагаться не в местности подачи заявки |
| Рассчитана требуемая сумма и обговорены условия кредитных отношений | сумма, срок, ставка, вид платежей – равные каждый месяц или уменьшающиеся пропорционально погашению займа |
| Выбор объекта | и подача на него документов для одобрения банком |
| Одобрение объекта | и заключение ипотечного договора |
| Покупка объекта | и расчет с продавцом |
| Регистрация прав заемщика на объект | и самой ипотеки на объект и при необходимости землю под ним |
Повышенный интерес будущий кредитор имеет к объекту залога. Проверяется его ликвидность и соответствие строительным и санитарным нормам.
Для этого требуется заемщику провести оценку недвижимости. Многие банки требуют ее проведение только у проверенных оценщиков.
Завершающим шагом при оформлении ипотеки, является страхование объекта залога.
Важно понимать, что страхуется то имущество, которое передается в ипотеку (приобретаемое или собственное).
В качестве страхователей банки предпочитают видеть одобренные компании или собственно созданные (например, Сбербанк-страхование).
Пакет документов
Претенденту на коммерческую ипотеку необходимо подготовить следующие документы:
| Анкету или заявку на кредит | бланк можно скачать с банковского сайта, получить у менеджера или заполнить онлайн |
| На фирму или ИП | для компании:
для ИП:
|
| Сведения о руководителе фирме | на которого возложена обязанность подписывать документы |
| О финансовом состоянии предприятия или ИП | отчетности за последние несколько налоговых периода, книги учета доходов за последний год |
| Сведения | об имеющихся счетах |
| Кредитная история | с другими кредиторами |
| Заявление на поручительство | с документами поручителя: паспорт, справки о доходах и работе, согласие |
| Сведения о счетах в других банках | оборот, остаток средств, наличие долгов по ссудам |
| Копии договоров по бизнесу | и бизнес-проект |
В каждом индивидуальном случае банк вправе затребовать представления дополнительных сведений и документов.
Чаще это касается претендентов, которые не ведут стандартную отчетность.
После выбора объекта необходимо на него представить документы:
| О собственности | справку с Росреестра |
| Основания для собственности | договор; если земля, которая передается вместе с помещением, арендованная, то договор на нее |
| Техпаспорт на здание | или выписка из него с планом этажей |
| Согласие супруга | на ипотеку (нотариальное заверение) |
| План здания | с пояснениями |
| Сведения о доходности объектов | ограниченного или специального оборона (например, авто-заправки) |
| Проектная документация | если объект еще строится и оценка |
Конкретный список документов на недвижимый объект необходимо уточнять в отделении кредитора.
Если представить оригинал невозможно, то передается его копия, которая заранее заверяется у нотариуса.
Банк может требовать представить некоторые сведения (например, план здания, структура площадей) по разработанной им форме.
Тогда необходимо образец получить у менеджера. Правильно подготовленный и полный пакет документов – залог успешного рассмотрения заявки банком.
Образец договора
Когда предприниматель или фирма подбирает наиболее оптимальный для себя банк и условия кредитования, то можно у менеджера запросить образец ипотечного договора.
Важно понимать, что это не итоговый документ и договор с конкретным заемщиком может разниться.
Особенно, если в индивидуальном порядке приняты некоторые условия, например, льготные.
Основные условия, которые отражаются в образце ипотечного договора:
| Сведения | о заемщике и кредиторе |
| Условия кредитования | сумма, процент, срок отношений, вид платежей, их периодичность |
| Возможности сторон | например, пределы использования заемщиком объекта |
| Ответственность сторон | и урегулирование конфликтов |
| Процедура погашения кредита | в том числе досрочного |
Если банк и претендент договорились о льготах, скидках или отсрочке, то порядок и условия их предоставления должны быть подробно расписаны в самом договоре.
Срок регистрации
Как в случае жилищного кредитования, смену собственников необходимо зарегистрировать.
Регистрации подлежит и ипотека нежилого помещения в силу закона.
Для этого выделен период до 15 дней. При обращении в Росреестр необходимо оплатить госпошлину (для компании – четыре тысячи рублей, для предпринимателя – одну тысячу рублей).
Ипотека под нежилое помещение может стать хорошим подспорьем для развития собственного бизнеса.
Возможностью могут воспользоваться не только крупные предприятия.
Все большее число банков начинают принимать программы для такого кредитования представителей небольшого бизнес-сообщества, а также отдельных предпринимателей-частников.
Чтобы банк одобрил заявку важно проявить собственную коммерческую смекалку и подобрать объект, доля окупаемости при использовании которого высока.
В большинстве случаев займы на недвижимость выдаются для покупки жилых объектов. Граждане приобретают квартиры, дома или берут средства для строительства индивидуальной собственности. Правила и порядок выдачи кредитных продуктов хорошо проработаны, имеется сложившаяся банковская и судебная практика.
Однако займы на недвижимость предполагают еще и покупку нежилых помещений. Покупка коммерческой недвижимости по ссуде — это удобное и выгодное предложение для бизнеса. Ведь бизнес получает сниженные проценты на приобретение объекта.
Как взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?
Основная сложность в получении ипотеки для покупки коммерческой недвижимости, заключается в сложности оценки объекта. Именно оценка имеет ключевое значение. Поскольку, реальная цена за приобретаемый объект влияет на размер возможного займа и условия его оформления. Кроме того, банк должен обеспечить возврат заемных средств.
Условия ипотеки под нежилое помещение обуславливают несколько существенных особенностей:
- Физическое лицо должно доказать свою способность исполнять взятые обязательства. Для подтверждения уровня заработка клиент предъявляет справку, подтверждающую официальные доходы. Банковское учреждение принимает положительное решение в отношении выплаты ипотеки при условии стабильного и высокого заработка клиента;
- Проведение объективной оценки объекта. Оценка выполняется компанией, имеющей разрешение на такую деятельность. Заключительный акт оценки составляется максимально четко и аргументировано. Помимо этого, многие банки практикуют непосредственный выезд на объект собственных специалистов. Представители финансовой компании фотографируют офис и на основании фото отчета делается вывод о допустимости выдачи средств;
- Нежилое помещение или офис не должен иметь обременение от других финансовых организаций. Ведь при заключении договора о получении ипотеки, объект становится залогом. То есть оно становится дополнительной гарантией возврата средств.
При оформлении сделки требуется предоставить необходимый пакет документации.
Документы для регистрации ипотеки нежилого помещения включают:
- Личный паспорт;
- Декларации лица из налоговых органов;
- Заключение об оценке объекта;
- Заполненный договор о покупке коммерческой недвижимости;
- Соглашение о залоге.
Образец договора ипотеки
Сроки регистрации договора ипотеки нежилого помещения и сам порядок совершения действий, во многом, схож с порядком жилищного кредитования. Общими остаются принципиальные моменты, но имеется и специфика по покупке такой недвижимости.
Договор, заключенный между сторонами, содержит несколько ключевых положений:
- Указывается процентная ставка. В большинстве банковские учреждения позволяют получить ипотеку под нежилое помещение равную 11 — 12%;
- Включается срок, на который выдается займ по коммерческому имуществу. Длительность пользования денежными средствами включает период до 30 лет. Обычно, такими условиями могут воспользоваться заемщики – физические лица;
- В соглашении о покупке обязательно указывается, что приобретенное нежилое помещение становится залогом. Это означает, что его невозможно продать или подарить. Имущество остается в собственности заемщика до полного возврата им долга на приобретение объекта.
Это основные моменты, которые обязательно включаются в договор кредитования на покупку коммерческой недвижимости. Он составляется специалистами соответствующего банка, поэтому, могут быть различия.
Скачать образец договора ипотеки на нежилое помещение
Как снять обременение с нежилого помещения после выплаты ипотеки для физических лиц?
Обременение налагается только на основании отдельного документа. Это договор о залоге. Документ регистрируется в Росреестре. Невозможно изменить данные по договору до момента снятия с имущества обременения.
Основанием для его снятия является погашение ипотечного кредита. Тогда можно получать от банка справку о погашении займа. Указанный документ следует сдать в Росреестр. Государственный орган проверяет действительность погашения ссуды и снимет обременение. После завершения процедуры заявитель получает уведомление о снятии обременения. С этого момента он получает возможность распоряжаться объектом по собственному усмотрению.
Ипотека на нежилое помещение для физических лиц в Сбербанке
Условия получения ипотеки на нежилое помещение в Сбербанке остаются стандартными:
- Необходимо подобрать соответствующий объект и провести его оценку;
- Перед этим, следует сдать в Сбербанк заявление на покупку коммерческой недвижимости и заполнить анкету;
- При этом следует получить справку о заработке и сдать копии паспорта и документов на всех членов семьи.
Процентная ставка находится в пределах 10,75 – 12%. Точный показатель зависит от платежеспособности клиента и объема собственных средств.
К примеру, необходим займ на покупку нежилого помещения в 2 000 000 рублей. Стартовый взнос составляет 500 000 р. Сумма ссуды составит 1500000 р. При таком взносе, процент будет равен 10,75%. Ежемесячный платеж составит около 20 000 р. Из которых, 1500 р. будет уходить на основной долг, а остальное на проценты.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
- +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
- +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
- +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.