Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке пошагово?

При отсутствии достаточной суммы денег для приобретения жилой недвижимости человек может воспользоваться предложением банка и купить квартиру в ипотеку.

Оформление такого кредита требует от потенциального заемщика соблюдения множества условий.

Изучите все тонкости и «подводные камни» процесса. Полученные знания помогут вам избежать сложностей и оформить ипотеку на покупку жилья в кратчайшие сроки.

…

Особенности и условия

По своей сути ипотека является долгосрочным кредитом на покупку недвижимости. Банки предлагают несколько программ ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои особенности.

Среди главных особенностей нужно обращать внимание на: сроки кредитования; валюту кредита; процентные ставки; условия получения займа.

Сначала потенциальному заемщику нужно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования. Первое, на что обращают внимание банки, это:

Возраст

На момент подачи заявки гражданину должно быть не менее 21 года.

Максимальная планка по возрасту рассчитывается с учетом того, чтобы на момент закрытия кредита человеку было не более 60 лет (в некоторых банках этот показатель увеличен до 65 лет).

Наибольшее доверие банки выражают клиентам в возрасте 25-40 лет.

Трудовой стаж клиента

Важно, чтобы человек отработал на своем текущем месте трудовой деятельности не менее полугода. Обязательно обращается внимание на то, насколько часто человек менял работу и по каким причинам. Лучше, чтобы перерывы в стаже, если они и присутствуют, были минимальны. Резкие смены сферы деятельности и увольнения за разного рода нарушения являются негативными показателями для банков.

Платежеспособность

Потенциальному заемщику нужно подтвердить свою платежеспособность.

Чем выше доход клиента, тем на более выгодные условия кредитования он может рассчитывать.

Но в данном вопросе все индивидуально и рассматривается в отдельном порядке.

Первоначальный взнос

Важно обратить внимание на такой момент как первоначальный взнос. Без него получить ипотеку практически невозможно. Минимальный аванс составляет 10%, средний – 30%. Чем больше собственных средств сможет внести клиент, тем, как правило, более выгодные условия ему предлагаются.

Процентная ставка по ипотеке меняется в зависимости от выбранной программы, банка и прочих условий. В среднем это 9-17 процентов годовых. На размер процентной ставки влияют возраст заемщика, его трудовой стаж, уровень доходов, кредитная история и другие показатели, о которых сообщается в отдельном порядке.
ВАЖНО:

Ипотеку можно оформить в национальной и зарубежной валюте.

Процентная ставка валютных кредитов обычно меньше, чем рублевых.

Но ввиду непостоянности курса с валютными кредитами необходимо быть крайне осторожными.

Ипотека выдается на 5-30 лет. В некоторых банках эти границы расширяются. Практически все банки позволяют закрыть кредит досрочно. Условия досрочного погашения нужно уточнять отдельно в месте получения кредита.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, подлежит обязательному страхованию.

За счет страховки банки дополнительно защищают себя. Расходы по оплате стоимости страховых полисов ложатся, конечно же, на плечи клиента.

Необходимые документы

После изучения основных условий ипотечных программ клиенту нужно подготовить документы и отправиться с ними в банк, а лучше сразу в несколько, т.к. нет никаких гарантий, что выбранный банк согласится выдать ипотеку.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от выбранного банка и программы кредитования, данный момент лучше дополнительно уточнить. Стандартный пакет включает в себя:

• паспорт и код налогоплательщика;
• справку, подтверждающую уровень доходов;
• документы, подтверждающие другие доходы помимо официальной заработной платы. Подаются при наличии и необходимости;
• согласие супруга на покупку квартиры в ипотеке, если заявитель состоит в браке. Должно быть нотариально заверенным. Вместо составления согласия супруг может лично явиться в банк в день подписания договора;
• копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество. В отдельных ситуациях приходится обращаться к услугам оценщиков для установления стоимости такой собственности. Дополнительно уточняется в банке.

Дополнительно могут потребоваться документы продавца квартиры и документы на объект недвижимости. Об этом обязательно сообщит сотрудник банка.

Пошаговая инструкция

При желании приобрести недвижимость в кредит лучше сначала не тратить время на поиски подходящего объекта, а узнать, если вообще шансы на получение такого займа.

Стандартный порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

1. Человек выбирает банк и программу кредитования.
2. Проводится сбор документов и их представление банковскому сотруднику.
3. Банк тщательно изучает документы, кредитную историю и платежеспособность клиента, после чего выносит решение.
4. В случае отрицательного решения клиент повторяет предыдущие пункты в других банках. При положительном решении можно приступать к поиску квартиры.
5. В банк представляются документы по выбранной квартире.
6. Производится оценка объекта недвижимости.
7. Оформляется ипотечный кредит и проводится его выдача.

ВАЖНО:

При выборе ипотечной программы необходимо внимательно изучить схему погашения ссуды.

Не стоит сразу верить предложениям с подозрительно низкими процентами.

Обычно это особые программы, воспользоваться которыми есть шанс далеко не у каждого человека.

Выделите несколько подходящих вам программ и проведите их детальную сравнительную характеристику. Посетите банковские отделения или же созвонитесь с ними и узнайте все тонкости каждой программы.

ВАЖНО: Некоторые банки хоть и позволяют закрывать кредит досрочно, но взимают за это дополнительные штрафы и комиссии. Обязательно уточните данный момент заранее.

Остановите свой выбор на 2-4 программах, уточните в банках необходимый перечень документов и подайте заявки. Лучше начинать с самого выгодного предложения. Банк одобрит заявку – прекрасно. Не одобрит – обратитесь в следующее финансовое учреждение.

При заполнении анкеты нужно быть максимально честным с банком. Вся информация по подобным кредитам подвергается тщательнейшей проверке.

Постарайтесь собрать максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность:

• справку о доходах;
• выписки с текущих и депозитных счетов;
• сертификаты на различные предметы роскоши;
• справки, подтверждающие наличие других источников дохода в виде акций, ценных бумаг и др.

ВАЖНО:

Чем больше положительной информации о вас будет у банка, тем выше ваши шансы на получение ипотеки с выгодными условиями.

Обычно банки дают 2-4 месяца на то, чтобы «одобренный» клиент нашел квартиру для покупки в ипотеку.

Если этого срока окажется недостаточно, заявку придется подавать повторно. Банк должен выдать клиенту документ, подтверждающий одобрение заявки на приобретение недвижимости в кредит. Этот документ следует предъявить продавцу квартиры.

Продавцы, как правило, уже имеют в наличии все документы, необходимые для проведения сделки покупки-продажи. Дополнительно попросите продавца предъявить документы на квартиру.

Рекомендуется лично подать запрос в федеральную регистрационную службу и убедиться, что на квартиру нет никаких ограничений и обременений.

Собранные документы нужно представить уполномоченному сотруднику банка. Обычно они рассматриваются в течение нескольких дней. При отсутствии проблем с документами банк выполнит оценку квартиры для определения ее стоимости.

В назначенный день покупателю и продавцу нужно будет встретиться для подписания договора купли-продажи недвижимости. После подписания договора покупатель должен зарегистрировать документы в Росреестре и спустя несколько дней получить свидетельство на купленную квартиру.

Далее покупателю останется лишь оформить требуемые страховые полисы и представить подтверждение их покупки банку.

На этом процедура покупки квартиры в ипотеку заканчивается. Как правило, банк выдает деньги продавцу недвижимости, а покупатель погашает ссуду по установленным условиям и графику.

Сколько по времени происходит процесс оформления

Срок рассмотрения заявки зависит, прежде всего, от выбранного банка, сложности представленного набора документа и количества внутрибанковских бюрократических служб.

Если простые кредиты рассматриваются за пару дней, то на изучение заявки на ипотеку и сопутствующих документов могут уйти недели.

Предварительное решение обычно выносится за 2-10 дней.

На поиск квартиры, как уже отмечалось, заемщику дается в среднем 2-4 месяца. Срок оценки потенциального заемщика может меняться под воздействием следующих факторов.

Наличия либо отсутствия факта обслуживания гражданина в выбранном банке до момента подачи анкеты и документов на ипотеку. То есть к своим действующим или бывшим клиентам, если с ними не было никаких проблем, у банков более благосклонное отношение.

Еще более положительно банк будет относиться к человеку, если он получает заработную плату и прочие доходы на счет, открытый у них.

Это сократит срок принятия решения и существенно уменьшит пакет необходимых документов. В целом же срок рассмотрения заявок устанавливает сам банк.

На продолжительность срока принятия решения также сильно влияет характер документов и справок, подготовленных клиентом. Чем меньше у банка будет вопросов к полученным бумагам, тем быстрее он примет решение.

Чтобы было понятнее, можно рассмотреть следующий пример. В банк обратились 2 человек одинакового возраста, с одинаковыми доходами и одинаковым же положением в обществе. При этом один из заявителей представил банку справку о доходах и трудовую книжку, а другой – справку о зарплате, оформленную в свободной форме, и копии контрактов со своим нынешним и бывшими работодателями. Бумаги второго потенциального заемщика будут изучаться гораздо дольше, и срок рассмотрения заявки из-за этого существенно увеличится.

Повлиять на срок принятия решения могут поручители и всевозможные созаемщики.

Вовлечение таких людей в процесс существенно повышает шансы клиента на получение кредита.

Однако на проверку документов поручителей и созаемщиков тоже требуется время, что в результате существенно увеличивает продолжительность рассмотрения заявки.

Рассмотренные факторы – это лишь наиболее часто встречающиеся случаи. На практике причин, по которым банк может быстрее либо же наоборот дольше принимать решение гораздо больше.

На это влияют существующие в банке механизмы оценки финансового положения потенциальных клиентов, уровень программно-технического обеспечения банка, опыт работы в сегменте ипотечного кредитования и т.д.

Таким образом, узнать хотя бы приблизительный срок вынесения решения можно исключительно в конкретно выбранном банке.

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку?

Отдельного рассмотрения заслуживает процедура покупки доли в квартире в долгосрочный кредит. В данном случае все зависит от особенностей конкретной ситуации. Чаще всего встречаются такие случаи:

1. Клиент уже имеет долю в квартире и хочет оформить ипотеку на приобретение части этой же недвижимости.
2. Клиент хочет купить в ипотеку долю в сторонней квартире, на которую у него нет абсолютно никаких прав.

В первой ситуации шансы на получение положительного решения со стороны банка есть. В данном случае все решает т.н. принцип последней доли, после приобретения которой заемщик становится полноправным владельцем рассматриваемой собственности.

В такой ситуации банк получает в залог целую квартиру, что избавляет его от юридических и бюрократических сложностей в будущем, если клиент не сможет оплачивать ипотеку и залог придется продать.

Ипотеку на покупку оставшейся доли выдают практически все банки.

Чаще всего для получения такого кредита не нужно привлекать поручителя.

Заем оформляется в среднем на 5-25 лет.

Средняя ставка составляет 14-15% годовых. Заемщику нужно внести не менее 10% аванса от стоимости доли. Кредитный договор будет составлен так, что вся квартира станет залогом по ипотеке.

Обычно проблем не возникает. Сложности могут появиться лишь, если доля, которую хочет купить клиент, принадлежит его близкому родственнику, т.е. если квартира была унаследована сразу несколькими людьми.

Аналогичные сложности возникают и в случае с квартирами, принадлежащими бывшим супругам. Банки с опаской относятся к подобной недвижимости и зачастую предпочитают с ней не связываться.

Со вторым примером, при котором клиент хочет купить в ипотеку долю в совершенно сторонней квартире, проблем гораздо больше. Банки такой возможности не предоставляют.

Виды ипотеки

В настоящее время сегмент ипотечного кредитования достаточно большой. Среди основных видов ипотеки можно выделить следующее:

• кредиты на покупку квартир вторичного рынка;
• займы на участие в долевом строительстве;
• ипотечные кредиты молодой семье;
• ссуды на повышение качества жилищных условий.

Существуют и другие программы, но в большинстве своем они являются лишь небольшими модификациями перечисленных выше.

Ипотека на вторичном рынке является наиболее распространенной программой кредитования.

Клиент находит квартиру, которая ему нравится, оформляет кредит, продавец получает деньги, а клиент погашает заем в установленном порядке.

Главной особенностью этого вида ипотеки, как уже отмечалось, является необходимость обязательного заключения страхового договора.

К такому условию клиенту нужно отнестись объективно. Никто не застрахован от того, что после покупки квартиры вдруг не появятся какие-то неизвестные ранее родственники, несовершеннолетние граждане, наследники и прочие лица, имеющие право на владение этой собственностью.

В результате покупатель рискует остаться без крыши над головой и с многомиллионным долгом на десятки лет. Чтобы предотвратить такие ситуации и заключаются договоры страхования.

В случае с ипотекой с долевым участием клиент покупает новую квартиру, что избавляет его от необходимости обязательного страхования, т.к. он является первым владельцем. Главный подводный камень: можно попросту не дождаться, пока объект будет введен в эксплуатацию.

На практике таких ситуаций сотни и тысячи. Ставка по такой программе, как правило, на пару процентов выше. После того как объект будет введен в эксплуатацию и клиент получит документы на квартиру, ему необходимо представить их банку, чтобы уменьшить годовую ставку по ссуде.

В случае с программами

для молодых семей тоже все не так просто.

Нужно внимательно изучить условия программы до подачи заявки.

К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.

И наиболее популярным на сегодняшний день видом ипотечного кредитования являются программы для улучшения жилищных условий. Процесс многоэтапный и гораздо более длительный по сравнению с другими программами.

Для получения такого кредита нужно иметь какую-то недвижимость в качестве залога. Обычно это собственная квартира или дом заемщика либо же вновь приобретаемый объект недвижимости.

Чтобы уменьшить затраты времени, сил и нервов лучше сразу обратиться в хорошее агентство по недвижимости или к кредитному брокеру.

Таким образом, процесс получения ипотеки очень сложный и неоднозначный. Если человек имеет хорошую кредитную историю, приличный доход, стабильную работу, банк предложит ему выгодные условия.

Порядок оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный: в среднем до 1 недели уходит на принятие банком предварительного решения, после чего клиенту дается 2-4 месяца на поиски подходящей квартиры.

С покупкой доли в ипотеку все сложно. Если заемщик уже имеет долю в этом объекте недвижимости, его заявку в большинстве случаев удовлетворят. При желании же купить долю в абсолютно сторонней квартире, на положительное решение рассчитывать не приходится.

Пакет документов для оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный, но банки могут вносить свои изменения, так что данный момент лучше дополнительно уточнить по месту.

Существующие виды ипотеки позволяют каждому клиенту подобрать наиболее выгодную программу.

Самыми популярными являются программы для улучшения жилищных условий и покупки квартир на вторичном рынке.

С ссудами для участия в долевом строительстве специалисты рекомендуют не связываться. Молодые нуждающиеся семьи могут рассчитывать на льготы и субсидии от государства. Подробно изучите условия каждой существующей программы и выберите наиболее оптимальный для вас вариант. Удачи вам с покупкой квартиры!

…

Особенности покупки готового жилья в ипотеку

При выдаче ипотечных кредитов, взаимодействии с заемщиками финансовые учреждения руководствуются нормативными документами о банковской деятельности, а также ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».

Важно: при ипотеке собственником приобретаемой недвижимости становится заемщик, а иногда и члены его семьи. Банк является залогодержателем, имеет полное право обратить взыскание на квартиру, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту.

Говоря об особенностях покупки готовой квартиры на заемные средства, стоит отметить следующее:

• выдача кредита каждому отдельному заемщику должна быть согласована уполномоченными лицами банка;
• передаваемый в залог объект недвижимости должен соответствовать требованиям, которые финорганизация предъявляет к обеспечению;
• все сделки по купле-продаже недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если заемщик выбрал жилье, которое не соответствует требованиям кредитной организации, выход есть. Можно оформить кредит под залог имеющейся в собственности заемщика или членов его семьи недвижимости.

Условия покупки готовой квартиры в ипотеку

На рынке ипотечного кредитования присутствует огромное количество банков. Несмотря на различие программ по предоставлению денежных средств, есть ряд схожих условий покупки готового жилья в ипотеку.

Решить квартирный вопрос можно, если:

1. заемщик получил положительное решение по итогам рассмотрения заявки на ипотеку.
2. Выбранный объект недвижимости удовлетворяет требованиям банка к предмету залога. Обычно под этим подразумевается отсутствие:
   • временно и постоянно зарегистрированных в квартире лиц;
   • обременений, арестов, ограничений на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости;
   • перепланировок и переустройств, согласовать которые невозможно.
3. Заемщик имеет возможность внести первоначальный взнос (если его наличие предусмотрено условиями кредитования), оплатить связанные с покупкой жилой недвижимости расходы.

Важно: чтобы оценить собственные шансы на получение ипотеки, можно «прикинуть» максимально возможную сумму кредита самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором, который можно найти, задав в строке поисковика фразу «

кредитный калькулятор он-лайн

».

Требования к заемщику

Требования к заемщику со стороны кредитных организаций примерно схожи. Портрет клиента по ипотеке выглядит следующим образом:

• платежеспособный гражданин старше 18 (иногда 21) лет или семья с постоянным источником дохода;
• заемщик является гражданином РФ и имеет постоянную или временную регистрацию по месту фактического пребывания;
• у клиента отсутствуют просрочки по действующим денежным обязательствам (если таковые имеются).

Шансы получить ипотеку значительно высоки у тех граждан, которые имеют официальный стабильный доход и положительную кредитную историю.

На что придется потратиться при оформлении сделки?

Покупка жилья порой связана со значительными расходами. К ним относятся:

1. оплата аванса в счет стоимости квартиры. Обычно по условиям ипотечных программ эта сумма составляет 10-15% от стоимости жилья.
2. Оплата услуг риэлтора. Вознаграждение агента может иметь как фиксированное значение, так и процент (3-5 и более) от стоимость квартиры.
3. Оплата отчета об оценке о рыночной стоимости недвижимости. Услуги оценщиков начинаются от 3-5 тыс. рублей.
4. Оплата страховки. Обычно договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора в отношении рисков утраты жизни и здоровья заемщиком, разрушения конструктива квартиры и потери права собственности на объект.

   СПРАВКА: При заключении договора страховой агент передает заемщику график внесения платежей по договору, который рассчитывается в индивидуальном порядке. За первый год действия страховки платеж составляет как минимум 1-3% от стоимости квартиры.

5. Оплата по договору аренды индивидуальной банковской ячейки, если в сделке для расчетов между сторонами задействована банковская ячейка (по тарифам кредитной организации).
6. Оплата госпошлины за регистрацию договора купли-продажи и ипотеки. В среднем размер платежа составляет 2-3 тыс. рублей. Точную сумму назовет сотрудник госучреждения при приеме пакета документов на регистрацию.

При покупке жилья важно предусмотреть непредвиденные расходы. Например, может потребоваться получение каких-либо дополнительных справок и документов: составление брачного договора, заверение нотариальных согласий. Срочные расходы, связанные со сбором документов на приобретаемое жилье, обычно оплачивает заемщик.

Выбираем банк: обзор программ ипотечного кредитования

Когда речь идет о покупке квартиры, важно рассмотреть предложения разных банков. Только так можно найти оптимальный вариант кредитования.

Далее приведены условия кредитования на покупку готового жилья, действующие в нескольких федеральных кредитных учреждениях:

Наименование банка	Размер первоначального взноса в % от стоимости жилья	Процентная ставка, %	Максимальный срок кредитования, лет
Абсолют		От 11.5
УРАЛСИБ		От 10.8 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 12.5.
Промсвязьбанк		От 12
Сбербанк России		От 10.75 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 11.

Условия выдачи примерно схожи, но при этом разница все таки есть. Например, молодая семья может значительно снизить расходы на выплату ипотеки, воспользовавшись программой кредитования от Сбербанка, а сотруднику бюджетной организации целесообразнее обратиться по вопросу получения кредита на покупку жилья в УРАЛСИБ банк.

ВНИМАНИЕ: На сегодняшний день существуют интернет-ресурсы, где можно выбрать лучшие условия ипотеки среди всех представленных банков. Например,

http://www.banki.ru

. Воспользовавшись ими, заемщик имеет возможность заполнить простой вариант анкеты одновременно для нескольких банков.

После того, как заполненная анкета попадет к кредитным менеджерам, сотрудники учреждений самостоятельно перезвонят клиенту и ответят на все интересующие вопросы, рассчитают сумму кредита, размер платежа.

Второй вариант поиска банка с лучшими условиями кредитования – заполнить онлайн анкеты непосредственно на сайтах нескольких выбранных банков. Заемщик имеет возможность не только получить консультацию по телефону, но и будет знать предварительное кредитной организации по вопросу получения ипотеки.

Электронные сервисы отправки заявок на ипотеку значительно экономят время заемщика и позволяют получить консультацию и даже предварительное решение о возможности кредитования оперативно. Пользоваться ими удобно, а прикрепления дополнительных документов к заявке на первоначальном этапе обычно не требуется.

Как увеличить свои шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях?

Ситуация, когда потенциальный заемщик обращается одновременно в несколько банков в поиске лучших условий кредитования, абсолютно нормальна.

Увеличить шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях можно следующим образом:

• первоначально обратите внимание на условия кредитования тех банков, в которых у вас имеются действующие или погашенные кредиты, зарплатная карта, вклад или любой другой продукт;
• собираясь подписать договор с агентством недвижимости по вопросу подбора жилья, отдайте предпочтение тем фирмам, с которыми у банка имеется договор о сотрудничестве;
• изучая условия ипотечного кредитования, обратите внимание не только на градацию ставок в зависимости от размера первоначального взноса из собственных средств, но и на спецпредложения (они могут быть как сезонными, так и разработанные совместно с компаниями-партнерами.

Для увеличения шансов на получение желаемой суммы кредита нужно:

1. показать банку все имеющиеся источники дохода;
2. предоставить дополнительное обеспечение;
3. привлечь созаемщиков. Обычно в качестве указанных лиц выступают супруги или близкие родственники семьи (родные братья, сестры, родители). Кредитные учреждения предъявляют к ним те же требования, что и к заемщикам. Общее число созаемщиков варьируется от 1 до 4: этот критерий зависит от условий кредитования отдельно взятого банка.

Важно: сокрытие информации от сотрудников кредитного учреждения не только снижает шанс на получение ипотеки, но и вовсе может стать причиной отказа. Увеличит шансы на получение ипотечного кредита корректно заполненная в полном объеме анкета и предоставленные оформленные должным образом документы.

С чего начать и как купить квартиру в ипотеку?

С чего начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья? Чтобы купить недвижимость с привлечением ипотеки, от заемщика потребуются некоторые усилия. В целом процедура состоит из следующих этапов:

1. анализ предложений банков, выбор лучших условий кредитования. Помочь в поиске могут специализированные интернет-сервисы или агент по недвижимости.
2. Сбор документов, подача заявки на ипотеку, принятие решения о возможности кредитования. После того, как из всех предложений выбраны лучшие, необходимо собрать пакет документов и предоставить его в кредитные учреждения. Только так можно получить окончательное решение о возможности финансирования.
3. Подбор квартиры. На рынке недвижимости есть множество вариантов квартир. Все они представлены на специализированных сайтах по купле-продаже жилья. В некоторых случаях подбором занимается риэлтор. Отобрав несколько вариантов, посетите объекты лично. Затем можно сделать выбор.
4. Предоставление документов на приобретаемое жилье в банк. Документы на приобретаемую квартиру необходимы сотрудникам банка для того, чтобы принять решение о возможности оформления в залог приобретаемой вами недвижимости.

   Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке? Документы при покупке квартиры в ипотеку вторичка — этот перечень более расширен, чем тот, в котором указаны необходимые для регистрации договора купли-продажи бумаги. Он включает в себя:

   • правоустанавливающие документы (договор приватизации, мены, купли-продажи, дарения, справка о выплате взноса ЖСК);
   • паспорта всех собственников жилья;
   • справка о зарегистрированных лицах;
   • квитанция о внесении платежей за коммуналку;
   • выписка ЕГРП;
   • кадастровый паспорт, техплан объекта;
   • отчет о рыночной стоимости квартиры.

   СПРАВКА: Если владельцами недвижимости являются несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане, потребуется разрешение органов опеки. В исключительных случаях от продавца может потребоваться справки о дееспособности. Получить ее можно у врача психоневрологического диспансера.

5. Согласование предмета залога, основных параметров сделки. На этом этапе кредитный менеджер формирует предусмотренный внутрибанковской инструкцией пакет документов для согласования предмета залога и направляет его на подпись уполномоченному лицу.
6. Оплата страховки, внесение аванса. После окончательного одобрения сделки будет назначен день подписания кредитного договора в банке и подготовлены документы для ее проведения. К этому моменту стороны должны точно определить схему расчетов:
   • наличный или безналичный расчет;
   • использование сейфовой ячейки или аккредитива.
7. Подписание договора купли-продажи, кредитных документов. В день оформления кредита заемщик приходит в банк, где подписывает:
   • кредитный договор с графиком платежей;
   • закладную;
   • заявления об открытии счетов, выдаче кредита, перечислении денежный средств;
   • договор страхования.

   В этот же день покупатель и продавец:

   • оформляют передачу аванса в счет оплаты недвижимости, составляют соответствующую расписку;
   • подписывают договор купли-продажи квартиры.
8. Госрегистрация сделки и обременения.

Подписав документацию, покупатель и продавец обязаны обратиться в МФЦ или Росреестр с целью сдать документы на госрегистрацию.

Важно: посетить госучреждение стороны должны самостоятельно. Если личное присутствие невозможно, эти действия может совершить третье лицо — на основании выданной нотариусом доверенности.

Пакет документов заемщика для предоставления в банк

Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово. Требования к пакету зависят от программы кредитования. Например, если речь идет об ипотеке по двум документам: такие программы есть в банках ВТБ24 и УРАЛСИБ, где от заемщика потребуется:

• паспорт гражданина РФ;
• второй удостоверяющий личность документ;
• заполненная анкета.

Если же речь идет о другой программе кредитования, вдобавок к вышеуказанному перечню могут понадобиться:

• ИНН или СНИЛС;
• документы о семейном положении;
• копия трудовой книжки с отметкой работодателя;
• справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ;
• документы о наличии в собственности движимого и недвижимого имущества;
• военный билет (для лиц призывного возраста).

На анализ заявки сотрудникам кредитного учреждения потребуется от нескольких часов до нескольких дней. Решение будет озвучено заемщику по телефону. В случае отказа причину узнать практически невозможно, остается только «попытать счастья» в другом банке или искать иные пути покупки недвижимости.

В случае положительного решения кредитный менеджер выдаст клиенту перечень документов, которые необходимо предоставить в банк по приобретаемому жилью.

Важно: обычно положительное решение банка действует в течение 3-4 месяцев. Если по прошествии этого срока вариант приобретаемой недвижимости так и не подобран, положительное решение банка о выдаче кредита можно продлить. Для этого достаточно вновь заполнить анкету и предоставить документы, подтверждающие занятость и получение ежемесячного дохода.

Как правильно составить договор купли-продажи?

Кода речь идет о покупке жилья в ипотеку, договор купли-продажи должен соответствовать требованиям банка.

Эти правила заключаются в обязательном указании по тексту документа на то, что недвижимость приобретается за счет кредитных средств, предусматривают взаимную ответственность покупателя и продавца. В отдельных случаях может присутствовать поручительство продавца, действующее до момента госрегистрации договора купли-продажи.

Помимо вышеуказанного, подписываемый сторонами договор содержит характеристики объекта недвижимости, параметры сделки, а также реквизиты сторон. На практике составлением договора занимается либо сотрудник банка, либо агент по недвижимости.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Когда объект найден, перед передачей аванса, который обычно просит внести продавец для подтверждения серьезности намерений купить недвижимость, необходимо тщательно изучить документы и историю квартиры.

Прежде всего оцените, насколько подобранная вами недвижимость соответствует требованиям банка к предмету залога.

Как правило:

1. дом, в котором находится квартира, не должен состоять на учете ветхого и аварийного жилья и не должен присутствовать в плане на снос. Если есть сомнения, эту информацию можно уточнить в отделе градостроительства городской или районной администрации.
2. Квартира не должна находиться в обременении, на нее не должны претендовать какие-либо третьи лица. Эта информация содержится в выписке ЕГРП, которую в обязательном порядке предоставляет продавец, либо запрашивает в Росреестре заемщик самостоятельно.

Важно: выбирая жилье, обратите внимание на месторасположение дома. Устраивает ли вас оно? Есть ли в квартире неузаконенные перепланировки? Если ответ на последний вопрос положителен, можно ли их узаконить? Все вызывающие сомнения моменты нужно решить до передачи денежных средств и совершения сделки.

Как обезопасить себя при покупке вторичного жилья в ипотеку?

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Рынок недвижимости связан с большими деньгами, а потому привлекателен для мошенников. Существует мнение, что раз документы на квартиру проходят проверку в банке, то сделка не будет иметь неприятных последствий для заемщика-покупателя.

На самом деле это не совсем так, исключить полностью связанные с покупкой риски невозможно. Для их минимизации важно самостоятельно проанализировать документы на покупаемое жилье.

Обратите внимание на следующее:

• срок владения недвижимостью и способ ее получения в собственность. Эти сведения можно почерпнуть из документа, который является основанием возникновения права собственности на недвижимость у продавца.

  Если срок владения небольшой (например, полгода или чуть больше), а квартира получена, к примеру, в наследство, это должно насторожить. Есть вероятность, что со временем на недвижимость заявятся еще какие-либо наследники.

• Наличие или отсутствие обременений. Информация отражена в выписке ЕГРП, заказать которую можно самостоятельно. Наилучший вариант обезопасить себя — запросить расширенную выписку ЕГРП.

  В этом документе видны действия, которые были совершены на протяжении всего времени существования данной недвижимости. Выписка должна быть свежей, не старше 1-2 недель, а обременения в отношении недвижимости — отсутствовать.

• Временно или постоянно зарегистрированные в квартире лица в квартире на момент совершения сделки должны отсутствовать. Дело в том, что прописанный в помещении гражданин имеет право пользования жильем наряду с собственником.

  Выписывать такого человека, в случае его отказа сняться с регистрационного учета добровольно, после покупки квартиры придется в судебном порядке.

Важно: обязательно настаиваете на личном присутствии всех продавца (продавцов) на сделке. Мошенники часто пытаются оспорить договоры купли-продажи, совершенные по генеральным доверенностям.

Если у вас возникли сомнения в правовой безопасности выбранного жилья, лучше отказаться от данной покупки, продолжить поиски подходящей квартиры.

Получение налогового вычета

В соответствии с налоговым законодательством, после покупки квартиры в кредит гражданин имеет право вернуть часть потраченных денежных средств. Речь идет о 13% от 2 000 000 рублей и 13% от уплаченных по кредиту процентов.

Возврат осуществляется постепенно на протяжении нескольких лет. Впервые заполненную декларацию и пакет документов заемщик может подать в ИФНС уже на следующий год после покупки недвижимости.

Чтобы подать документы на вычет, вовсе не обязательно посещать налоговую лично. Заполнить декларацию и прикрепить пакет документов можно через личный кабинет на сайте ИФНС.

Срок оформления ипотеки и покупки жилья

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке. Оформление ипотеки — не быстрая процедура. Процесс может занять от 3 недель до нескольких месяцев. Картина по срокам выглядит следующим образом:

1. рассмотрение пакета документов заемщика — от 1-3 рабочих дней;
2. сбор документов на приобретаемой жилье — от 5-7 рабочих дней;
3. согласование предмета залога сотрудником кредитного подразделения — 3-5 рабочих дней;
4. подготовка документов к сделке, подписание договоров — 1-2 рабочих дня;
5. госрегистрация договоров — до 14 рабочих дней.

Ипотека — распространенный продукт, который есть в кредитной линейке практически каждого банка. Оформить ее не так сложно, как кажется на первый взгляд, но к получению и обслуживанию кредита стоит подойти со всей ответственностью.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке – дело, которое не требует спешки.

Спрос на вторичное жилье в ипотеку не уступает спросу на первичное, поскольку на данный момент цены на квадратные метры нового жилья существенно опережают расценки на вторичку. При желании купить вторичное жилье в ипотеку, будущему покупателю стоит хорошо изучить все нюансы оформления такой сделки.

Каковы этапы процедуры покупки вторичного жилья в ипотеку

Рассмотрим пошагово ключевые моменты оформления сделки по приобретению вторичного жилья с привлечением заемных средств банка.

Шаг 1: выбираем банк

Сегодня и коммерческие, и государственные банки с радостью выдают ипотечные ссуды благонадежным заемщикам под залог приобретаемого жилья, без залога, либо под залог уже имеющейся недвижимости.

Для любого банка ипотечный клиент весьма желанный. Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся. Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.

Шаг 2: собираем документы

Перечень документов для получения кредита следует уточнять в самом банке, но в любом случае в него будут включены:

1. Паспорт с постоянной регистрацией в данном населенном пункте.
2. Документы, подтверждающие платежеспособность (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, трудовой договор и т.д.).
3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения ценным имуществом.
4. Свидетельства о браке и о рождении детей.
5. Дополнительные документы.

Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Шаг 3: выбираем квартиру

Если одобрение банка на выдачу ипотеки получено, можно приступать к выбору объекта сделки. Ориентироваться нужно на свои финансовые возможности и потребности. Банк тоже внимательно изучит предложенный вами вариант, поскольку чаще всего именно приобретаемая квартира становится залогом по ипотеке.

Стандартный перечень требований банков к вторичному жилью, приобретаемому в ипотеку, включает в себя:

1. Возраст. Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.
2. Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
3. Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
4. Отсутствие неузаконенных перепланировок.
5. Этаж и расположение. Некоторые банки особо оговаривают: не выше такого-то этажа и расположение по отношению к углам здания и к лифту.

Эти требования можно узнать в самом банке и стоит соблюдать неукоснительно. Все они направлены на то, чтобы объектом залога стало ликвидное жилье. В случае неисполнения клиентом своих обязательств, такую квартиру банк сможет быстро продать и не потерять деньги на сделке.

Шаг 4: оцениваем и страхуем

Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.

От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк. Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос). При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку. Без того оформить ипотеку не удастся.

Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски. Некоторые кредитные организации требуют от своих заемщиков дополнительно страховать жизнь и здоровье. Соглашаясь на требования банка, клиент может рассчитывать на более лояльное предложение. Отказываясь от страхового пакета, рассчитывать на доступную процентную ставку не приходится.

Шаг 5: передача денег

Передать деньги из банка продавцу квартиры можно несколькими способами после того, как купчая уже оформлена и зарегистрирована. Среди самых распространенных:

1. Покупатель арендует депозитарную ячейку в том же самом банке, где оформляется ипотека. В ней вся сумма хранится наличными до того времени, когда продавец за ними явится. Риск состоит в вероятном мошенничестве со стороны банковских служащих, либо в банкротстве банка до того, как сделка будет завершена. И тот и другой риск крайне малы. Сторонам не обязательно верить друг другу, так как каждый шаг оформляется специальными документами.
2. Перечисление суммы займа на банковский счет продавца после того, как заключен договор купли-продажи. Продавец в данном случае рискует, так как не имеет возможности убедиться в том, что у покупателя на самом деле имеется вся требуемая сумма. Деньги перечисляются покупателем самостоятельно со своего расчетного счета в банке, оформившем ипотеку, но без привлечения к этой операции самого банка.
3. Аккредитив – покупатель перечисляет на специальный счет деньги продавцу до продажи. Снять эту сумму со счета продавец сможет только в том случае, когда выполнит условие, на котором был открыт этот счет. Обычно в качестве такого условия выдвигается требование предъявить выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. В данном случае рискует покупатель, так как в случае мошенничества со стороны продавца есть риск потерять деньги и остаться без квартиры. 

Личная квартира – мечта многих россиян. Это и самостоятельность, и комфорт, и довольно неплохое капиталовложение. Вот только мошенничество или невнимательность при заключении сделки купли/продажи могут обернуть праздник приобретения собственного жилья в большое разочарование и финансовую неудачу. Чтобы этого не произошло, мы представляем вашему вниманию описание того как происходит покупка квартиры на вторичном рынке – пошаговая инструкция всех этапов и детальное разъяснение важных нюансов этого процесса.

Рекомендуем ознакомиться с полезным видео по этой теме, а потом продолжить чтение данной статьи.

Содержание:

1. Покупка квартиры на вторичном рынке – пошаговая инструкция и документы 1.1. Определение бюджета и параметров квартиры1.2. Самостоятельно или через риэлтера1.3. Поиск подходящего варианта1.4. Осмотр жилплощади и дома1.5. Проверка продавца1.6. Торги и основные условия1.7. Предварительный договор1.8. Документы для покупки квартиры на вторичном рынке1.9. Проверка жилья на наличие обременений1.10. Оформление договора купли/продажи1.11. Регистрация нового собственника в Росреестре1.12. Отчуждение собственности и акт приема/передачи2. Форма передачи денег при покупке жилья на вторичном рынке
3. Порядок передачи денег 3.1. Покупка квартиры за наличку – пошаговая инструкция3.2. Расчет через банк4. Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово4.1. Особенности покупки жилья в ипотеку4.2. Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке: 5 простых шагов4.3. Как выбрать банк для ипотечного кредитования4.4. Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку5. Процедура покупки квартиры на вторичном рынке за материнский капитал

5.1. На какое жилье можно потратить материнский капитал5.2. Способы покупки квартиры за материнский капитал6. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
7. Налоговый вычет
8. Часто задаваемые вопросы
Заключение

Покупка квартиры на вторичном рынке – пошаговая инструкция и документы

Прежде чем переходить к описанию процесса покупки жилья на вторичном рынке, следует подчеркнуть, что каждый указанный в инструкции шаг нужно делать без спешки и с опорой на поддержку ваших близких или квалифицированных специалистов в сфере купли/продажи жилой недвижимости. Мнение и тех и тех очень важно, так как первые помогут в выборе подходящего варианта для покупки, а вторые объяснят, как оформить сделку и избежать возможных рисков.

1. Определение бюджета и параметров квартиры

Цены на жилплощадь в России довольно большие и подвержены постоянным изменениям, особенно во время экономического кризиса. Поэтому первым делом нужно определиться с бюджетом, на который вы можете рассчитывать в этом деле, а затем, исходя из располагаемой суммы, следует выбрать оптимальные параметры вашего будущего дома.

Основные критерии выбора при поиске квартиры:

• Габариты, общая площадь и планировка: количество и размеры комнат и иных помещений.
• Район и конкретный адрес расположения здания.
• Нужная инфраструктура: близость к школам, детсадам, поликлиникам, остановкам городского транспорта и т.п.
• Планы властей на расселение жителей интересующего района и конкретного дома.
• Этажность, наличие лифта, этаж расположения квартиры.
• Удаленность от места работы и/или центра города.
• Экология и уровень преступности в районе.

К вторичным критериям (менее важным) относят:

• Возможность подключения высокоскоростного интернета, стационарного городского телефона, кабельного телевидения.
• Зашумленность района (рядом с детсадами и школами может быть довольно шумно).
• Наличие рядом парковки и детских площадок.
• Наличие балкона, его размер и утепленность.
• Давность ремонта и общее состояние жилплощади.
• Возможность содержания животных (не везде это разрешено).

На этом этапе очень важно, чтобы вы верно расставили приоритеты и следовали им. Например, если вы решили, что вам важен свежий воздух и близость к школе или детсаду, а во время поиска вам вдруг поступило шикарное предложение о квартире с выгодной ценой и отличным евроремонтом, правда, рядом с промышленной зоной – ищите дальше и не спешите «бросаться» на дешевизну. Другими словами, покупка квартиры на вторичном рынке – это выбор, который нужно делать, ориентируясь на долгосрочную перспективу, а не на сиюминутную выгоду.

Кроме того, на этом этапе также стоит выбрать конкретного человека, который будет заниматься всем что связано с покупкой жилья и составит пошаговую инструкцию этого процесса для конкретно вашего случая.

2. Самостоятельно или через риэлтера

Далее, пошаговая инструкция покупки квартиры рекомендует решить – будете вы пользоваться услугами посредников или будете все делать самостоятельно. Если все делать самостоятельно, то покупка квартиры на вторичном рынке пошагово будет сложнее и займет значительно больше времени, но зато так вы сможете сэкономить и уменьшите риски мошенничества в плане недобросовестного поведения со стороны посредников.

Преимущества риэлтора	Недостатки риэлтора
Риэлтор, как правило, имеет больше опыта, а потому он знает, на что стоит обращать особое внимание и как ускорить процесс покупки жилья	Маржа за посредничество (0,5-3%)
Есть готовая база, с возможностью отсеивания неподходящих вариантов по основным фильтрам	Не факт, что риэлтор будет работать на вас, а не на стоимость сделки, т.е. будет показывать вам самые дорогие варианты
Сильно ускоряет и упрощает процесс покупки	Можно связаться с мошенниками

Если было решено использовать посредников, то вот пошаговая инструкция с критериями по их выбору:

1. Длительный период работы на рынке в целом и в интересующем вас районе, в частности.
2. Преобладание позитивных отзывов от прошлых клиентов.
3. Офисное помещение в презентабельном месте с качественно оформленным интерьером.
4. Наличие письменных гарантий качества предоставляемых услуг.
5. Презентабельный внешний вид сотрудников, в том числе их манера поведения и стиль речи.
6. Членство в профильных объединениях профессиональных риэлторов.
7. Наличие нужных разрешительных документов на коммерческую и риэлторскую деятельность.

3. Поиск подходящего варианта

Если выбрана самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция здесь вам рекомендует совершить следующие действия:

• Составить объявление о покупке квартиры. Оно должно содержать основные параметры жилья, предпочтительные районы и способ расчетов, если это наличный расчет. Помимо этого, желательно указать, что вы не будете связываться с посредниками.
• Разместить электронные объявления в соцсетях и на интернет-площадках по продаже недвижимости в вашем регионе, а также на соответствующих форумах.
• Расклеить объявления в интересующем вас районе (доски объявлений на перекрестках, у остановок и на входе в подъезды).
• Разместить объявления в профильных газетах и журналах (стоит денег).

Кроме того, желательно рассказать о намерении купить квартиру своим родственникам, друзьями и коллегам. Возможно, один из шуринов брата вашей коллеги как раз продает квартиру, которая вам идеально подойдет.

4. Осмотр жилплощади и дома

Далее, процедура покупки квартиры на вторичном рынке в текущей пошаговой инструкции подразумевает проведение рекогносцировки подходящих вариантов на месте. Это следует делать вместе с профильным специалистом или членами семьи – два глаза хорошо, а четыре лучше. Возможно, ваш напарник заметит то, что продавец захотел бы скрыть.

Порядок проведения осмотра таков (пошаговая инструкция):

1. Осмотрите двор. Обращайте внимание на чистоту и ухоженность, дальность расположения контейнеров для мусора. Отметьте, если у дома детская площадка и/или зеленая зона, место для парковки.
2. Осмотрите фасад здания, подъезд и лестничную площадку (лифт, если есть). Здесь также важна чистота и ухоженность, а также качество отделки. Помимо этого, отметьте удобно ли будет вам возвращаться домой с детской коляской (инвалидным креслом). В каком состоянии почтовые ящики и какова у них защищенность. А еще осмотрите мусоропровод и его герметизацию, возможно запах от него распространяется по всему дому.
3. Осмотрите лифт. Здесь важно сколько ему лет, как давно и как часто его ремонтировали, и будет ли производиться его замена в ближайшем будущем. Разумеется, важно удостовериться что в него могут войти несколько человек, и он будет работать при этом. А еще важно, чтобы в нем было достаточно места для детской коляски.
4. Войдя в квартиру, первым делом проверьте коммуникации, так как их ремонт может быть очень дорогим: покрутите вентиль, проверьте, работают ли все лампочки и розетки, протекает ли отопление и насколько оно эффективно. Затем можно приступать к осмотру стен, потолков и пола: общее состояние, если ли плесень и/или грибки, ровные ли поверхности и есть ли трещины. Отметьте уровень природного и штучного освещения. Оцените планировку — квартиры в целом и отдельных помещений, в частности. Сопоставьте увиденное с планом из БТИ, поскольку если что-то не совпадает, то легализация изменений ляжет на плечи покупателей, а это штраф и дополнительные судебные издержки.
5. В конце прислушайтесь слышно ли соседей, подъезд и улицу. Это можно проверить экспериментально, попросив напарника пошуметь за дверью или под окнами, а если разрешат, то и у соседей – отличный повод с ними познакомится и поговорить.
6. Если в квартире есть мебель, ковры или шторы – отодвиньте их и посмотрите, что за ними «прячется».

В конце рекогносцировки на местности, наша пошаговая инструкция по покупке жилплощади на вторичном рынке рекомендует записать все что вы увидели во время осмотра жилья и отметить возникшие вопросы к собственнику, а также в записях следует обозначить недостатки и возможные риски этого варианта. Это будет очень важным, если вы выбираете между несколькими потенциальными вариантами для покупки.

5. Проверка продавца

После проверки жилья необходимо уменьшить риски при покупке квартиры на вторичном рынке посредством первичной проверки надежности и добросовестности собственника (продавца). Для это нужно устроить ему небольшой «допрос» по следующим моментам:

1. Кто прописан на жилой площади, есть ли временно выписанные лица, и в какой срок их всех продавец намерен выписать.
2. Сколько законных собственников, и будут ли их привлекать при заключении сделки. Без них продажа квартиры будет признана недействительной.
3. На каком основании квартира была получена в собственность.
4. Были ли у продавца и/или собственника проблемы с законом – какие?
5. Если собственник находится в браке, то нужно спросить есть ли письменное разрешение на продажу со стороны второго супруга. Если собственник разведен, то по инструкции нужно узнать есть ли притязания на эту квартиру у бывшего супруга.
6. Если у собственника есть ребенок, и это его единственное место проживания (прописки), то в некоторых случаях может понадобиться разрешение на продажу жилплощади от органов Попечительства. Пошаговую инструкцию этой процедуры можно узнать на интернет-портале соответствующего ведомства.
7. Наличие обременений на жилплощадь: залог, арест, притязания иных сторон. Обозначено в выписке из Росреестра.
8. Психическое и физическое состояние владельца/ев жилплощади. Проверяется соответствующими запросами от имени собственника в псих- или наркодиспансер.
9. Если сделка проходит по доверенности, то также нужно проверить юридическую силу этого документа и добросовестность его владельца.
10. Соответствуют ли паспортные данные собственника действительности. Можно узнать через Паспортный стол.
11. Какая форма расчета устроит продавца. Это важно, так как мошенники предпочитают наличку, в то время как большинство покупателей делают выбор в пользу банковской ячейки или аккредитива. Как происходит покупка квартиры за наличку, пошаговая инструкция этого процесса, будет расписана ниже по тексту.

Если вы хотите уточнить какие-либо другие моменты, то не стесняйтесь и смело задавайте ваши вопросы. В тех случаях, когда у вас возникли обоснованные сомнения в честности или породности владельца жилплощади, лучше отказаться от сделки с этим человеком.

6. Торги и основные условия

Довольно часто продавцы жилья на вторичном рынке заведомо завышают цену, рассчитывая на одно из двух:

1. Если покупатель согласится с заявленной стоимостью, то продавец получит больше.
2. Если покупатель будет чем-то недоволен, то будет возможность немного опустить цену и таким образом его удержать.

Но такое бывает не всегда, поэтому нужно понимать, когда стоит торговаться и на какую скидку можно рассчитывать. Кроме того, нельзя просто постоянно требовать от владельца квартиры опустить ее цену – это может привести к тому, что с вами просто не захотят сотрудничать. Скидку стоит требовать в тех случаях, когда стоимость жилплощади явно завышена или если вы нашли некритический для вас недостаток. И делать это стоит вежливо, начиная разговор как будто невзначай.

Как узнать реальную стоимость продаваемой квартиры? Тут есть несколько вариантов. Самый простой — записать параметры квартиры, позвонить риэлтору и от имени вымышленного собственника спросить на какую сумму вы можете рассчитывать, продавая такую-то квартиру в таком-то районе. Более сложный метод – нанять оценщика.

Еще здесь стоит подчеркнуть, что при заключении сделки через посредника (брат, сестра, отец, друг и т.п.), не стоит рассчитывать на большую скидку, а иногда ее вам и вовсе не дадут. Таким людям будет либо все равно, либо они будут помногу раз созваниваться с собственником, дабы показать сложность такой просьбы, что сильно затянет процесс и сделает всех нервными, а просить скидку в раздраженного человека, да еще и когда вы сами можете сердиться – «гиблое» дело».

Помимо цены также важно обсудить и другие условия:

• сроки подготовки документов;
• форма расчета и передачи денег;
• даты встреч и подписания договоров.

Кроме того, если это покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке, пошаговая инструкция обусловленных сторонами действий должна включать переговоры с банком и все необходимые для оформления кредита процедуры (страховка, оценка недвижимости, подписание ипотечного договора).

7. Предварительный договор

После того как стороны пришли к согласию по основным условиям сделки, заключается предварительная договоренность, в которой нужно прописать:

1. Паспортные данные сторон.
2. Объект покупки и его цену.
3. Есть ли аванс или залог.
4. Способ расчета.
5. Время на подготовку.

При желании одной из сторон, в предварительном договоре можно также описать пошаговую инструкцию по проведению сделки купли/продажи – дорожную карту. Это важно, если квартира находится в долевой собственности, когда владелец одновременно с продажей покупает новую квартиру, или когда это ипотечная покупка жилья.

8. Документы для покупки квартиры на вторичном рынке

Следующий этап нашей пошаговой инструкции – подготовка нужных документов. Это бремя в основном ложится на плечи продавца, а их проверка на покупателя. К базовому перечню нужной документации относят:

1. Правоустанавливающие документы на продаваемую жилплощадь. Например, договор мены или купли/продажи, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации и т.п.
2. Технический паспорт. Следует отметить, что основанием для выдачи этого документа является инвентаризация жилой площади службами БТИ.
3. Кадастровый паспорт.
4. Выданное Росреестром, Свидетельство на право собственности.
5. Копии паспортов всех участников сделки.
6. Различные разрешения от долевых участников, государственных структур или других заинтересованных лиц.

 

Помимо этого также важно отметить, что необходимые документы для покупки квартиры на вторичном рынке должны включать Форму №9 (показывает количество прописанных лиц) и справку ЕГРП (показывает есть ли обременения на жилплощадь).

9. Проверка жилья на наличие обременений

Обременением в сфере продажи недвижимости принято называть любые наложенные государством ограничения на операции с объектом недвижимости. Такие ограничения, как правило, связаны с притязанием на имущество со стороны третьих лиц, а также иногда с желанием государства или банка получить от должника свои налоги или кредитные деньги.

К таким обременениям относят:

• арест жилплощади;
• нахождение квартиры в официально оформленном залоге;
• нахождение квартиры в официально оформленной аренде;
• наличие сделки ренты с пожизненным договором иждивения.

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке в плане проверки ее на обременение включает запрос от имени собственника на получение выписки из ЕГРН (4-й пункт в документе), что можно сделать через интернет или личное посещение Росреестра. Если в выписке указано «не зарегистрировано», то это указывает на отсутствие обременений.

Отметим, что российское законодательство не запрещает продажу недвижимости в обременении, но в этом случае покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция и перечень необходимых документов, должны включать пункты о получении одобрения со стороны обременителей на заключенную сделку купли/продажи (например, разрешения от банка, налоговой службы или бывшего супруга).

10. Оформление договора купли/продажи

Подписание договора купли/продажи юридически фиксирует все достигнутые между сторонами договоренности и обязывает их выполнить взятые на себя обязательства. При этом в таком документе в обязательном порядке должны быть обозначены следующие моменты:

• Реквизиты сторон: ФИО, персональные и контактные данные, место регистрации.
• Информация об объекте купли/продажи: полный юридический адрес квартиры, тип здания и его этажность, этаж продаваемой жилплощади, площадь квартиры и ее планировка, стоимость сделки.

Далее, в договоре купли/продажи нужно прописать следующие пункты:

• что квартира находится в собственности продавца и не имеет никаких обременений;
• что все участвующие в сделке сторону дееспособны;
• что нет обстоятельств, которые принуждают одну из сторон заключить данную сделку на невыгодных для нее условиях.

Помимо этого, если есть дополнительные моменты в данной сделке, то покупка квартиры на вторичном рынке пошагово должна содержать список дополнительных условий и инструкцию по их поэтапному выполнению, если это требуется. Например, если это покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке – пошаговая инструкция в договоре должна содержать пункты о выплате ипотечного займа, а также о правах кредитора при невыплате долга и т.п.

Еще стоит уточнить, что если собственник продаваемого имущества – это несовершеннолетний гражданин, то договор вместо него подписывают родители ребенка или опекуны, если он младше 14 лет; либо он сам, но в присутствии родителей или опекунов, если он старше 14 лет. Кроме того, иногда в таких договорах может потребоваться одобрение со стороны органов Попечительства РФ.

Важно! Договор купли/продажи жилой недвижимости оформляется в трех экземплярах и всегда посредством нотариального заверения – обязательно с 1 января 2017 года!

11. Регистрация нового собственника в Росреестре
 

После заключения основного договора, документы о покупке квартиры на вторичном рынке передаются в Росреестр для внесения нового собственника в кадастр недвижимости РФ и выдачи соответствующего свидетельства. Начать данную процедуру можно следующими способами:

1. Посредством личного посещения ближайшего отделения Росреестра или МФЦ и передачи их сотрудникам нужной документации.
2. Посредством онлайн-формы на портале Росреестра.
3. Посредством передачи документов Росреестру с помощью обычной почты. Документы нужно нотариально заверить, а также вложить в письмо опись отправленных документов. При этом письмо должно быть заказного типа.

Получив все необходимые документы для покупки квартиры на вторичном рынке и чеки об уплате госпошлин, сотрудники госслужбы их проверяют, и если все нормально, вносят соответствующую запись в кадастр недвижимости РФ. С этого момента покупатель становится официальным собственников квартиры на вторичном рынке (статья №433 ГР РФ). Процедура проверки документов и внесения записи в кадастр занимает до 10 дней. Отчет начинается с момента получения документов сотрудниками Росреестра или МФЦ.
 

12. Отчуждение собственности и акт приема/передачи

После подачи документов в Росреестр продавец, как правило, начинает собирать свои вещи и выселяется из проданной квартиры, а также выписывает из жилплощади себя и других людей. Когда это сделано и внесена запись в кадастр, покупатель жилья на вторичке должен еще раз осмотреть квартиру и, если все нормально, подписать вместе с ее бывшим владельцем акт приема/передачи.

На этом покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция, в том числе, подходит к концу в плане описания типичной сделки купли/продажи. Далее, остается лишь прояснить некоторые моменты, связанные со способом расчета, покупкой жилья в ипотеку и тому подобное.

Форма передачи денег при покупке жилья на вторичном рынке

Наиболее распространенными формами оплаты покупки жилплощади на вторичном рынке считаются:

• Наличные – передача физических денег продавцу;
• Банковская ячейка – оформление между продавцом, банком и покупателем трехстороннего договора по открытию банковского счета и осуществления расчетов с его помощью;
• Аккредитив – открытие счета в банке, куда покупатель должен перевести сумму равную стоимости продаваемой жилплощади, при условии, что продавец их получит только после предъявления служащему банка свидетельства о регистрации недвижимости на имя покупателя.

Порядок передачи денег

Вариантов того когда, сколько и за что передавать деньги при покупке жилплощади на вторичном рынке довольно много – стороны сами решают все нюансы и их почти ничего не ограничивает в этом плане. Поэтому нет особого смысла перечислять их всех в нашей пошаговой инструкции, разве что следует обозначить самые популярные и надежные из них.

Покупка квартиры за наличку – пошаговая инструкция

Наиболее популярная и надежная схема передачи денег между сторонами в сделке купли/продажи недвижимости на вторичном рынке – это разбитие суммы на три части для их поэтапной передачи продавцу после выполнения некоторых действий контрагентами. При этом расчет может происходить через нотариуса, в присутствии свидетелей или посредством банальной передачи денег просто так (популярно среди родственников).

Покупка квартиры за наличку – пошаговая инструкция самого популярного и надежного варианта:

Шаг 1. Выплата аванса или залога после подписания предварительного договора. Как правило, это 5-10% от стоимости сделки.

Шаг 2. Выплата большей части денег после подписания основного договора купли/продажи. Как правило, это 40-60% от цены сделки.

Шаг 3. Выплата существенной части денег после внесения записи в кадастр недвижимости Росреестром. Как правило, это 20-30% от стоимости сделки.

Шаг 4. Выплата оставшейся небольшой суммы после подписания акта приема/передачи. Как правило, это 5-10%.

Расчет через банк
 

При передаче денег через банк, порядок расчета можно проводить аналогично вышеописанному способу. Однако, в большинстве случаев обе стороны просто заключают договор с банком о гарантировании передачи денег от покупателя продавцу при наличии документального подтверждения факта покупки – основной договор + свидетельство с Росреестра. При этом деньги на этот счет покупатель переводит сразу.

Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово

Теперь давайте более тщательно рассмотрим, как происходит процесс приобретение жилой недвижимости в России на рынке вторичной недвижимости с помощью ипотечных займов, так как здесь есть свои нюансы и ключевые особенности. Да и покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово будет немного другой, нежели стандартная процедура.

Этап 1. Особенности покупки жилья в ипотеку

Среди особенностей данного способа покупки жилья на вторичном рынке можно отметить такие вещи:

1. В сделке всегда принимает участие три или более стороны. Это указывает на более длительную процедуру согласования всех условий и сроков, а также необходимость соблюдения правил ипотечного кредитования в выбранном банке.
2. В свидетельстве на право собственности будет отдельный пункт о переходе имущественных прав на жилье кредитору, если покупатель не выполнит все условия ипотечного договора.
3. После выплаты ипотеки, нужно еще раз обратиться в Росреестр для снятия обременения с жилплощади и получения нового свидетельства без пункта об утрате собственником имущественных прав при неоплате ипотеки.
4. Конечная стоимость квартиры при покупке через ипотеку сильно возрастает. Как правило, это на 70 до 100% больше изначальной стоимости жилья, причем чем дольше срок кредитования, тем больше стоимость кредита.
5. Некоторые категории граждан могут участвовать в программах господдержки, которые возмещают заемщикам часть или весь кредит и проценты по нему (за счет налогоплательщиков). Например, молодые семьи с 2 и более детьми, служащие в армии.
6. Ипотека доступна не всем. Банк должен быть уверен в возможности кредитора платить по ипотеке, т.е. нужен стабильный большой доход, который не будет сильно зависеть от кризисов, состояния рынка труда и т.п.

Этап 2. Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке: 5 простых шагов
 

Ранее уже отмечалось, что покупка жилья в ипотеку осуществляется по немного другой процедуре, нежели обычная сделка на вторичке – она более сложная, более продолжительная и требует дополнительных действий в некоторых моментах.

Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово:

• Шаг №1: Ищем объект покупки.
• Шаг №2: Ищем банк и подходящий ипотечный продукт.
• Шаг №3: Готовим нужную документацию.
• Шаг №4: Страхуем недвижимость.
• Шаг №5: Заключаем договора (ипотечный + продажи).

После проставления штампов и подписания всех необходимых документов, купленная квартира переходит в залог, который снимается лишь после выплаты ипотечного долга или соответствующего судебного решения (редко, но бывает).

Этап 3. Как выбрать банк для ипотечного кредитования
 

В ходе выбора кредитора и ипотечного продукта в первую очередь следует акцентировать свое внимание на тех банковских структурах, с которыми вы ранее успешно сотрудничали, так как в этом случае больше шансов на одобрение по ипотеке. Если же таких нет, то выбирать кредитную организацию нужно по таким критериям:

1. Максимальная сумма займа, период кредитования и процентная ставка.
2. Наличие обязательного авансового платежа по ипотеке. Как правило, это от 15 до 25%.
3. Обязательность страхования – недвижимости и/или жизни либо трудоспособности.
4. Репутация и надежность банка.
5. Условия, при которых начинается отчуждение ипотечной квартиры в пользу банка. Речь о возможности получить кредитные каникулы, максимальных сроках просрочки по платежам, штрафам и т.п.

Этап 4. Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку

Преимущества	Недостатки
Позволяет решить жилищный вопрос при недостатке денег	Большая конечная стоимость жилплощади + дополнительные расходы при оформлении
Возможность получить госпомощь	В России высокие ставки по ипотечным займам
Больше вариантов, так как можно купить недвижимость за большую цену	Большие требования банков к заемщикам
Недвижимость считается выгодной инвестицией	Длительный срок выплат, на протяжении которого может случиться что угодно
Ипотека лучше аренды, так как вы платите за свое жилье, а не просто отдаете деньги его владельцу	Можно потерять квартиру, если систематически нарушать взятые на себя обязательства

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке за материнский капитал

Вторым нюанс в нашей пошаговой инструкции является использование так званого материнского капитала (сокращенно — маткапитал). Здесь также есть свои нюансы, особенно в плане того, на что можно потратить материнский капитал согласно действующему законодательству.

На какое жилье можно потратить материнский капитал?

Получаемая от государства денежная помощь на ребенка в России может пойти исключительно на улучшение условий жизни данного ребенка или на его образование. Поскольку нас интересует покупка жилья, то рассматривать мы будем только использование материнского капитала на улучшение условий жизни ребенка за счет покупки квартиры где он будет долевым участником. При такой постановке вопроса эти деньги разрешено использовать:

• в качестве аванса или оплаты части стоимости жилья;
• для оплаты ипотечного займа за квартиру где ребенок будет иметь свою долю;
• для получения недостающей суммы при покупке жилья за счет личных сбережений.

Здесь следует отметить три нюанса использования маткапитала. Первый – его нельзя использовать на покупку жилья до достижения ребенком 3-летнего возраста; второй – живых денег в данном случае никто не получит, деньги будут переведены продавцу или банку по безналичному расчету; третий – ту часть денег на покупку жилья, которая погашается за счет материнского капитала, продавец недвижимости получит не сразу (ждать нужно до 2 месяцев).

Кроме того, для покупки жилплощади на вторичном рынке с использованием материнского капитала потребуется специальное разрешение от государственных служб Пенсионного фонда, которые проверят качество объекта и условия жизни в нем, а также в районе его расположения. Этот момент также нужно учитывать, составляя свою пошаговую инструкцию этой процедуры.

Способы покупки квартиры за материнский капитал

Теперь давайте рассмотрим основные подходы к приобретению недвижимости с помощью материнского капитала. В данном случае, покупка квартиры на вторичном рынке – пошаговая инструкция может проходить по трем основным вариантам.

Вариант №1: Прямая покупка

Речь идет о тех сделках, когда для приобретения жилплощади хватает только материнского капитала или его вместе с накоплениями родителей. В этом случае процедура покупки происходит по стандартной схеме, за исключением необходимости получить разрешение от госслужб на использование маткапитала по выбранному вами назначению. И окончательный расчет в этом случае произойдет не после подписания акта приема/передачи, а немного позже.

Вариант №2: Оформление сделки в кредит

В этом случае пошаговая инструкция будет следующей:

1. Выбираем объект покупки.
2. Берем ипотечный займ в банке.
3. Делаем официальное обращение в ПФ с соответствующим ходатайством.
4. Получаем разрешение от ПФ и делаем нужные денежные транзакции.
5. Вносим запись в кадастр.

После этого вы и ваш ребенок становитесь официальными владельцами купленного объекта недвижимости.

Вариант №3: Покупка определенной доли жилплощади

Здесь речь идет о выкупе конкретной части квартиры на вторичке за счет материнского капитала. Плюс такой сделки в том, что она не требует дополнительных вложений или оформления ипотеки. Ну а минус в том, что большая часть таких запросов отклоняется Пенсионным фондом, так как он не считает такое приобретение «выгодным» для ребенка. Исключением являются лишь те случаи, когда речь идет о довольно больших комнатах с отдельным выходом во двор или на лестничную площадку. Сделка в данном случае идет по стандартной пошаговой инструкции.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Операции с недвижимым имуществом на вторичке могут заключать в себе такие риски:

1. При заключении договора через посредника, который представляет владельца по доверенности, может так получится, что это лицо работает по недействительной доверенности. Дабы этого избежать, внесите в пошаговую инструкцию пункт о том, что нужно связаться с собственником объекта и удостовериться в правомочности и подлинности предъявленной вам доверенности.
2. Жилая недвижимость, полученная посредством приватизации, может нести риски, связанные с нарушением прав несовершеннолетних детей.
3. Если жилплощадь получена по наследству или дарению, то ее продажа может затрагивать третьи лица, без участия которых договор купли/продажи будет недействительным.
4. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то его нельзя просто так выселить без предоставления ему жилья в ином месте.
5. Если часть квартиры принадлежит ребенку, то он после продажи объекта должен получить долю в иной жилплощади или деньги на банковском счете, размер которых эквивалентен цене его доли в проданной квартире.
6. Если есть обременения, то нужно разрешение на продажу от заинтересованных лиц. Как проверить наличие обременения указано выше в пошаговой инструкции.
7. Если на жилой площади есть временно выписанные лица, которые будут иметь право на проживание даже после продажи жилплощади, то их нужно заранее выписать, а не после подписания всех договоров.
8. Если дом поставлен в очередь на расселение, то договор о покупке квартиры в нем может быть признан недействительным.

Кроме того, не стоит забывать, что риски при покупке квартиры на вторичном рынке могут быть и в предоставлении вам для проверки поддельных документов, а также документов с неточностями опечатками, помарками и исправлениями. Поэтому тщательно проверяйте полученные от продавца документы, как и те которые вы подписываете.

Налоговый вычет

Один раз в жизни после покупки жилой недвижимости на вторичном рынке или в новостройке можно получить налоговой вычет в размере 13% от потраченных денег, т.е. можно вернуть 13% от цены объекта. Причем это касается как основной стоимости объекта, так и процентов по ипотечному кредиту, взятого на его приобретение.

При этом сумма возврата будет ограничена двумя условиями:

• Максимальный размер суммы, с которой можно получить налоговый вычет – 2 млн рублей.
• Максимальный размер налогового вычета в год равен размеру подоходного налога, который вы уплатили в этом году (его размер – 13% от официальной зарплаты).

Если ваша зарплата не позволяет вам вернуть весь налоговый вычет за один год, то его выплата растягивается на несколько лет пока он не будет полностью выплачен.

Детальную пошаговую инструкцию того, как получить налоговый вычет можно получить в ближайшем отделении Налоговой службы, на официальном портале этого ведомства или посредством звонка в справочную телефонную службу НС (номер можно посмотреть на их сайте).

Часто задаваемые вопросы

Последний раздел нашей пошаговой инструкции о том, как купить квартиру на вторичном рынке будет касаться наиболее часто задаваемых вопросов. Точнее – ответов на эти вопросы.

Вопрос №1: Покупать квартиру лучше самостоятельно или с помощью риэлторов?

Это наиболее популярный вопрос среди покупателей, и при этом наиболее сложный, так как на него нет однозначного ответа. Однако мы рекомендуем обратиться к посредникам, если у вас нет опыта в продаже недвижимости и проверке соответствующей документации – так безопаснее. Подробнее о плюсах и минусах такого выбора сказано выше по тексту.

Вопрос №2: Какие документы нужны именно в моем случае?

Ответ на данный вопрос вы можете получить, проконсультировавшись с риэлтором (большинство делают это бесплатно, дабы заманить клиентов) или в справочной службе одной из фирм, которая предоставляет юридические консультации населению на бесплатной основе.

Вопрос №3: Как самостоятельно оценить стоимость объекта?

В большинстве случаев достаточно простого сопоставления аналогичных предложений в вашем районе. Кроме того, с этим могут помочь онлайн-калькуляторы на сайтах недвижимости. Однако здесь стоит подчеркнуть, что конкретная сумма той или иной сделки почти всегда зависит исключительно от договоренности между покупателем и продавцом, которая достигается посредством торгов или простого согласия на заявленную стоимость объекта.

Вопрос №4: Как купить квартиру, если нет денег?

Заработайте, одолжите или возьмите кредит. Можете также попытать удачу с лотереей, но мы бы не советовали надеяться на этот вариант.

Вопрос №5: Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Иногда банки предоставляют такую возможность своим постоянным и проверенным клиентам. Еще иногда вместо аванса можно предоставить дополнительный залог или просто платить более высокий процент по ипотеке.

Вопрос №6: Можно ли купить жилплощадь у родственников за материнский капитал?

Нельзя, если передача собственности осуществляется от родных родителей ребенка либо от его братьев или сестер, бабушек или дедушек. Для более дальних родственников ограничений нет, если права ребенка соблюдены и есть разрешение от Пенсионного фонда.

Заключение

Проанализировав представленную информацию можно прийти к важному выводу – покупка недвижимости на вторичном рынке является довольно сложным делом с множеством рисков. Поэтому, не имея соответствующего опыта, лучше всего это поручить риэлторам, при условии, что вы готовы потратить на посредников дополнительные 2-3% от стоимости покупки. Если же цена вопроса для вас критична, то вам следует основательно разобраться в том, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке – пошаговая инструкция от нашего портала вам в помощь.