Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!
Долевое строительство – это…
То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.
Как приобрести квартиру в многоквартирном доме
В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.
Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.
Документы, необходимые для заключения договора
В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, как долевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.
Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.
Особенности оформления ипотеки
Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. — все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.
Переуступка права требования
Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется «переуступка долевого строительства» или «переуступка права требования». Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.
Равнодолевое участие или совместная собственность?
Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.
Оплата
Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.
Плюсы и минусы долевого участия
Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.
Вопрос приобретения жилья для многих россиян актуален в настоящее время. Один из таких способов — это долевое участие в постройке.
Что такое долевое участие в строительстве дома? Насколько выгоден такой способ строительства? И как защищаются права граждан от недобросовестных застройщиков?
Что это такое?
Долевое участие в строительстве — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.
Финансирование осуществляется вместе с застройщиком. Такой способ покупки жилья довольно рискованный. Но привлекательный.
Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.
К выбору застройщика нужно подходить с умом, так как покупатель вкладывает свои собственные средства в строительство многоквартирного дома или жилого квартала таунхаусов.
Зачастую, эти средства являются заёмными в банке на довольно длительный срок.
Чтобы не попасть на недобросовестного застройщика, которые получив деньги покупателей, оставит дом «долгостроем», необходимо тщательно изучить репутацию застройщика.
При выборе застройщика стоит поискать о нём информацию в интернете. У каждого добросовестного застройщика есть свой официальный сайт, на котором представлена вся необходимая информация.
Нужно посоветоваться с покупателями, которые уже купили жильё таким способом у этой строительной компании.
Также нужно получить информацию о разрешении на строительство на конкретном участке земли, узнать дату его выдачи и срок действия.
Способы покупки жилья
Для многих граждан долевое участие в строительстве квартир является единственным способом её купить.
Чем раньше покупатель вложится в строительство, тем дешевле ему будет стоить жильё. Самое дешёвое жильё «на уровне котлована». Но такая покупка и самая рискованная!
Согласно действующему законодательству, покупка жилья на основании договора долевого участия, это не что иное, как покупка по предоплате. То есть, деньги уже уплачены, а жилья ещё нет!
Суть таких отношений в том, что застройщик привлекает граждан и их средства к строительству жилья.
Сама строительная компания также вкладывает некую долю своих средств, которая должна окупиться при продаже уже готового жилья.
Регламентирует отношения между дольщиками и строительными компаниями договор долевого участия.
У такого способа приобретения жилья есть свои плюсы и минусы.
Плюсы для дольщика в том, что он:
| Покупает жильё по цене | ниже рыночной на аналогичное жильё на первичном и вторичном рынке |
| Оплачивает | покупку поэтапно |
| Покупает | более комфортабельное жильё большей площади |
Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.
Это:
| Риск заключить договор | с недобросовестным застройщиком есть |
| Заключая договор со строительной компанией | клиент покупает на саму квартиру, а только право требовать её у застройщика |
| Вероятность того | что жильё будет готово в срок достаточно невысокая |
И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.
Видео: все о договоре участия в долевом строительстве
Но, закон гарантирует дольщикам возврат вложенным ими средств. Но для этого сделка должна быть совершена в законном порядке.
Правовые акты
Основным нормативным документом, который регулирует долевое участие граждан в строительстве жилья — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.
Этот закон регулирует:
| Права и обязанности | каждой стороны долевого участия в постройке жилья |
| Ответственность | этих сторон за невыполнение условий договора |
| Порядок заключения и расторжения договора долевого участия | а также способы внесения в него изменений |
| Способы обеспечения обязательств по договору | и другие меры дополнительной защиты прав и интересов обеих сторон долевого строительства |
Как уже упоминалось, отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются договором долевого строительства.
Он заключается только в письменной форме, и должен содержать в себе нормы, изложенные в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Это:
| Точный срок | когда застройщик передаст право собственности на построенный, с помощью инвестиций дольщика, объект недвижимости |
| Договор нужно обязательно | зарегистрировать в Росреестре |
| Только с этого момента | все положения договора вступают в законную силу |
| Он должен содержать в себе сведения | о покупаемом объекте недвижимости, а именно:
|
Если в договоре отсутствует хотя бы одно из вышеизложенных положений, он считается недействительным.
В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик должен передать во владение дольщику объект недвижимости, который полностью соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.
А также иным нормам и положениям действующего законодательства.
Долевое участие в России
Можно принимать участие не только в строительстве многоквартирного дома.
Можно финансировать возведение жилых кварталов, состоящих из таунхаусов или загородных особняков. Всё зависит от имеющихся возможностей дольщиков.
В упрощённом виде процесс долевого строительства любого объекта недвижимости выглядит следующим образом:
| Строительная компания покупает или арендует участок земли | на котором будет вестись строительство. Если заключается договор аренды, то он заключается на длительный срок (до 99 лет) с последующим правом оформления на него собственности |
| Застройщик | заключает с дольщиками договор долевого участия |
| Дольщики в рассрочку выплачивают | строительной компании всю сумму |
| После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию | застройщик передаёт право собственности на предмет договора дольщику |
Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными, способами покупки жилья.
Это такие как:
| Жилищно-строительный кооператив | главное отличие такого способа в том, что это объединение граждан (реже организаций), которые и руководят процессом строительства объекта недвижимости. При ДДУ этим занимается застройщик, поэтому есть шанс попасть в «серые» схемы |
| Получить жильё от государства на основании договора соцнайма | этот процесс довольно длительный, но абсолютно не затратный, так как государство предоставляет нуждающимся жильё на безвозмездной основе. Потом его можно оформить в собственность путём приватизации |
| Участие в постройке малоэтажного дома или таунхауса | плюс в том, что процесс строительства, в данном случае, довольно быстр. И если застройщик недобросовестный, то он не успеет «провернуть схемы мошенничества» |
В строительстве дома
Участие граждан в строительстве многоквартирных домов может осуществляться по следующим принципам:
| 100% предоплата | в данном случае, цена купленной квартиры не может быть изменена застройщиком в случае инфляции или других экономических катаклизмов. Чаще всего, всю сумму вносит банк, а дольщик выплачивает банку ипотечный кредит. За покупателем закреплена конкретная квартира конкретной площади. Например, 2-ухкомнатная квартира № 45 на 2-ом этаже 2 подъезда площадью 58 кв. м |
| Поэтапная выплата | в данном случае, кредит предоставляет сам застройщик. Это выгоднее, чем брать ипотеку в банке. Но, застройщик может изменить стоимость жилья в ту или иную сторону. За клиентом закреплена неопределённая квартира определённой площади. Например, 2-ухкомнатная площадью 58 кв. м |
| Зачетом имеющейся у дольщика собственности | в договоре указывается, что у дольщика есть недвижимость определённой стоимости (определяется оценщиком). Также в договоре будет указана часть стоимости купленного жилья, которая не оплачивается денежными средствами, а оплачивается имеющейся недвижимостью. Оставшаяся часть оплачивается дольщиком либо полностью, либо по частям |
Возможные нюансы
Обязательно нужно обратить внимание на шаблон договора долевого участия. И хотя закон не устанавливает конкретной формы, есть несколько нюансов, которые нужно учесть.
Это:
| Объект недвижимости | который следует передать клиенту должен быть конкретно и предельно точно описан |
| Цена указывается в национальной валюте | редко когда покупка с помощью ДДУ происходит в валюте другой страны. Но, если это так, то нужно указать курс валюты |
| Если оплата производится в рассрочку | то нужно указать точные сроки внесения платы, а также порядок. Приложением к договору должен быть график платежей |
| Срок | когда построенный объект недвижимости будет передан дольщику |
| Гарантийный срок на возводящийся дом | срок устанавливает застройщик с учётом установленных норм |
| Информация о том | как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору |
Кроме этих обязательных условий, желательно чтобы в нём были следующие положения:
| Порядок корректировки цены договора на тот случай | если измениться площадь купленного объекта. Лучше, чтобы цена не менялась |
| Максимальное количество раз | сдачи объекта государственной комиссии |
| Сроки | в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире |
| Сведения | о форме управления будущим домом |
| Порядок оформления данного объекта в собственность | а также сроки и стоимость процесса |
Заключение договора
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что договор долевого участия считается заключённым с момента его государственной регистрации.
А так как предметом договора является объект недвижимости, то государственная регистрация — это обязательное условие.
В договоре обязательно должна содержаться следующая информация:
| Предельно точное | и достоверное описание объекта недвижимости, который следует передать |
| Цена договора | она должна быть указана с учётом валюты. Если она указывается в иностранной валюте, то необходимо обратить внимание на курс, по которому будет выплачиваться |
| Сроки и порядок уплаты | если происходит выплата в рассрочку, то приложением к договору должен идти график платежей |
| Точный срок, когда объект будет передан в собственность дольщика | не обязательно указывать конкретное число, но месяц и год должны быть определены точно |
| Сведения о гарантийном сроке | на данный возводящийся объект недвижимости |
| Информация о том | как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору |
| Права и обязанности | каждой стороны договора |
| Ответственность каждой стороны | за неисполнение условий договора |
Без этой обязательной информации договор считается недействительным.
Государственная регистрация
Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.
Такие полномочия возложены на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии. Более привычное название этой службы — Росреестр.
Регистрировать договор ДУ нужно в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости, который является предметом договора.
Для регистрации и дольщик, и застройщик должны представить документы.
От дольщика требуются следующие:
- Заявление на госрегистрацию договора.
- Сам договор.
- Паспорт заявителя и копии нескольких страниц.
- Договор залога права требования. Этот документ представляется только в том случае, если жильё покупается с помощью кредитных средств.
- Согласие супруга заявителя на совершение сделки.
- Брачный договор. Он может потребоваться в некоторых случаях.
- Документы с подробным описанием покупаемого объекта недвижимости. Этот документ нужно взять у застройщика.
- Квитанция об оплате пошлины.
Застройщик представляет следующие документы:
- такое же заявление;
- свидетельство о регистрации застройщика в качестве юрлица;
- учредительные документы;
- действующее разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план объекта недвижимости, который будет создаваться (или уже строится) совместно с инвестициями граждан.
Договор должен быть зарегистрирован в сроки, установленные п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ:
| При регистрации договора с самым первым дольщиком | не более 18 календарных дней |
| С последующими | не более 5 календарных дней |
Страхование ответственности
В ст. 15. 2 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик может привлечь страховую компанию для заключения договора страхования его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
Сделать это можно следующими способами:
| Посредством участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков | такое общество создано исключительно для осуществления данного вида страхования. Общество должно иметь соответствующую лицензию |
| Заключение договора страхования со страховой компанией | эта компания должна соответствовать следующим требованиям:
|
Если договор страхования заключён, то он должен быть представлен дольщику для ознакомления.
Цена документа
Для регистрации договора ДУ в органах Росреестра, необходимо заплатить государственную пошлину. Её размер определён пп. 30 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ. Для граждан — 350 рублей, а для организаций — 6 000 рублей.
Можно нанять юриста, чтобы он прочитал и проверил ДДУ на соблюдение норм действующего законодательства. Тогда придётся оплачивать и услуги юриста.
Возникающие сложности
Как правило, застройщик нарушает сроки сдачи построенного объекта недвижимости.
Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик должен компенсировать дольщику расходы, но он находит веские и уважительные причины для переноса сроков.
Есть и другие «подводные камни»:
| Возникновение форс-мажорных обстоятельств | за которые застройщик ответственности не несёт |
| Банкротство строительной компании | это может привести к потере вложенных дольщиком средств |
Налоговый вычет
Гражданин, который участвует в долевом строительстве, имеет право на получение налогового вычета с суммы потраченных средств, а также с процентов по ипотечному кредиту.
Налоговый вычет с покупки недвижимости регулируется ст. 220 НК РФ. В ней сказано, что покупатель может получить вычет максимум с 2 млн. рублей, потраченных на покупку жилья.
Если жильё приобретается с помощью заёмных средств, то можно получить также вычет и с начисленных банком процентов, но не более чем с 3 млн. рублей.
Для получения вычета по подоходному налогу, дольщик должен представить в налоговую инспекцию акт приёмки помещения.
Недобросовестный застройщик
К сожалению, попадаются недобросовестные застройщики.
В соответствии с действующим законодательством, если девелопер не выполняет своих обязательства, то дольщик может:
| Требовать устранения выявленных в ходе приёмки объекта недвижимости | недостатков в разумные сроки. Дольщик имеет право пригласить независимого приёмщика, и ориентироваться на его предписания |
| Требования уменьшения стоимости объекта долевого участия | если его площадь не соответствует заявленной в договоре |
| Требовать уменьшения стоимости купленного объекта ДУ | если качество работ не соответствует действующим нормам и стандартам |
| Возмещения убытков | в досудебном и судебном порядке |
Начисление неустойки
Один из способов выплаты компенсации дольщикам, является выплата им неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательств застройщика.
Такие условия должны быть прописаны в договоре. Кроме того, здесь указывается и размер неустойки.
Неустойка может быть стребована с застройщика:
| В досудебном порядке путём ведения переговоров | для этого необходимо направить строительной компании уведомление с требованиями о выплате |
| В судебном порядке | к такому способу нужно прибегать, если не удалось уладить конфликт в досудебном порядке. Взыскание производится путём подачи искового заявления |
Размер неустойки за каждый день просрочки не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора на день возникновения просрочки.
А так как стороной по договору выступает физическое лицо, размер неустойки удваивается.
Подача искового заявления
Чтобы требовать взыскания неустойки в судебном порядке, необходимо подать исковое заявление, а к нему приложить соответствующие документы.
В иске нужно подробно изложить основания для взыскания неустойки.
Истец должен отразить:
| Реквизиты | ДДУ и реквизиты акта приёмки |
| Срок просрочки | даты должны соответствовать, указанным в договоре и акте |
| Сумма неустойки, которую требует дольщик | необходимо произвести точный расчёт и приложить его к иску |
| Обнаруженные недостатки в квартире | орган, который осуществляет управление данным домом |
| Меры | которые были приняты истцом для досудебного урегулирования конфликта |
| Устранял ли истец самостоятельно недостатки | и в какую сумму ему это обошлось. Если да, то он имеет право требовать возмещения этих сумму, но с учётом того, что все чеки и квитанции на оплату будут приложены к иску |
| Суммы других убытков, которые были понесены по вине застройщика | например, так как застройщик не сдал объект недвижимости в указанные в договоре сроки, а дольщик вынужден был проживать в арендованной квартире, то дольщик может требовать с застройщика возмещения ему и этих убытков. Но договор аренды должен быть приложен к иску |
| Просьбу к суду о взыскании | с застройщика неустойки и других расходов |
Сегодня законодательство о долевом участии построено таким образом, чтобы защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Нормы Закона № 214-ФЗ не дают мошенникам возможности для использования «серых» схем в строительстве.
Здравствуйте! Сегодня поговорим про долевое строительство и про то, как принять долевое участие в строительстве многоквартирных домов, выбрать застройщика и объект инвестирования.
Инвестирование в долевое строительство имеет сложную репутацию. В СМИ то и дело появляется информация об аферах застройщиков. Но с другой стороны такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет примерно 30-40%. Но существуют и подводные камни. Обо всех плюсах и минусах данного вида инвестирования, мы поговорим в данной статье.
Что такое долевое участие в строительстве
Регулирует процесс ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он призван защищать, в первую очередь, права дольщика и регулировать его отношения с застройщиком.
Исходя из этого закона, долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.
Можно сказать, что дольщик – это тот же инвестор, а договор, по сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.
Кроме этого, в договоре прописаны свои существенные условия, отличные от обычного инвестирования:
- Стоимость объекта и порядок внесения денег на счет застройщика;
- Объект строительства;
- Сроки долевого строительства, по их истечении объект должен быть передан в пользование.
Документ заполняется в письменном виде и регистрируется в гос. органах (в Росреестре) в обязательном порядке.
На практике процесс долевого инвестирования в недвижимость выглядит так:
- Сторона договора – некая строительная фирма приобретает участок;
- Дольщики, желающие приобрести жилые метры на выгодных условиях, заключают договор с фирмой;
- Дольщики делают взносы (часто это рассрочка), конкретная сумма прописана в договоре;
- После окончания строительства происходит передача застройщиком объекта долевого строительства – сдача квартир дольщикам.
Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей жилплощади. В плюсе остаются обе стороны договора, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.
Выгода долевого строительства
В условиях кризиса в стране, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан выгодное предложение. Ведь стоимость уже построенной недвижимости, чуть ли не в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще выход с ипотекой, но там предполагаются немыслимые переплаты по процентам, что тоже не всех устраивает.
Конечно, покупая квартиру в кредит можно в нее вселиться, и производить платежи. При договоре же долевого строительства, гражданин получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.
Но даже и это не перекрывает тот факт переплаты в банк процентов, с одной стороны, и возможность получить жилплощадь за цену ниже рыночной, с другой стороны.
Риски долевого строительства
До принятия специального закона в 2004 году инвестиции в долевом строительстве существовали давно и не совсем удачно. Регулировали этот вид деятельности договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и застройщики пользовались этим в своих корыстных целях.
ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры. А в них нет прав дольщика в долевом строительстве. Гражданам и юр. лицам надо проследить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве.
Популярны также махинации с векселями и применение предварительных договоров купли-продажи. При этом даже крупные строительные инвестиционные компании не брезгуют такими, не совсем законными, механизмами.
Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:
- Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ говорит о том, что только при полной постройке жилого объекта, с дольщиком будет заключен еще один основной договор купли-продажи. Во время строительства все права на собственность принадлежат застройщику, а инвестору они переходят только после заключения основного договора. Еще один подводный камень – такие договоры не имеют сроков по сдаче дома, то есть строительство может идти сколько угодно времени. К тому же нет государственной регистрации, а это означает, что нечистый на руку застройщик вполне может заключить договоры с несколькими дольщиками на одну квартиру;
- Схема с векселями. В этом случае, заключается дополнительный договор купли-продажи векселя, который приравнен к стоимости недвижимости. Иными словами, покупатель якобы приобретает от застройщика квартиру с помощью векселя. Нет никакой связи между этими действиями. Строительная компания может выкупить квадратные метры не квартирой, а деньгами. Предварительный договор купли-продажи так и остается в силе, но средства по нему не зачисляются. Поэтому недобросовестный застройщик по основному договору устанавливает рыночную стоимость жилья. На деле выходит, что обманутый гражданин дает застройщику деньги взаём на несколько лет, но этих средств хватило бы и на покупку нового уже построенного жилья.
Есть еще схемы с рисками для дольщиков, сюда относятся и банкротство компании, и ненадлежащее качество построенного объекта к общепринятым нормам, и мошенничество со скрытием денег в неизвестном направлении.
Но при внимательном выборе застройщика можно избежать рисков или свести их к максимально низкой вероятности.
Как выбрать добросовестного застройщика
К выбору компании надо подойти со всей ответственностью и не принимать поспешных решений.
В первую очередь надо изучить документацию застройщика. Если это сделать самостоятельно сложно и не хватает знаний, то лучше обратиться к юристу.
Документация застройщика
Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:
- Свидетельство постановки на учет;
- Подтверждение о регистрации в ФНС;
- Протокол, в котором назначается глава компании;
- Выписка из ЕГРЮЛ;
- Устав компании – застройщика.
Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и заключения аудиторов за последние годы. Часто все эти документы не вызывают каких-либо подозрений. Тогда надо обратить пристальное внимание и изучить документы на право строительства:
- Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
- Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
- Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
- Заключения гос. экспертизы.
Распространенная афера, к которой прибегают многие лжезастройщики: заключение договора долевого строительства дома сразу после получения прав на землю, тогда как требуется полное оформление различных документов. Эксперты настоятельно рекомендуют не заключать подобные договоры. Неизвестно сколько времени займет подготовка всей документации и будет ли она получена вообще.
Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.
В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на квадратные метры, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.
Сведения о застройщике
Самое правильное решение – это обратить внимание на застройщиков, которые уже на протяжении многих лет привлекают участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Хорошо, если названия фирм широко разрекламированы. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше пяти-шести лет.
Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать о себе больше и показать объекты недвижимости.
Итак, на что конкретно обратить внимание?
- Наличие собственного сайта и рекламы в интернете;
- Наличие информации о застройщике в прессе и на сайте компании;
- Паспорт застраиваемого объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
- Сроки существования фирмы;
- Есть ли уже законченные проекты, и в каком количестве;
- Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
- Есть ли отзывы о компании на форумах.
Если все вышеперечисленные пункты легко проверяются, то можно более-менее уверенно сказать, что компания является надежной.
Внимание: иногда фейковые фирмы создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте и вставить его в любой поисковик. Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Как минимум, если выписка появилась, то компания существует. Но также желательно открыть выписку (последнюю страницу) и посмотреть, не ликвидирована ли компания.
Надо обратить внимание и на то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в отзывах антирекламу. В таком случае лучше лично пообщаться с жителями тех домов, которые уже имели отношения с фирмой. Адреса можно узнать на том же сайте.
Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.
На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.
Стоимость квадратных метров
Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.
Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.
Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.
Партнеры застройщика
Партнеры зачастую говорят о фирме больше, чем она сама может рассказать. Конечно, расспрашивать самих партнеров нет смысла. Нужно просто собрать информацию есть ли они, популярны ли, и какая репутация их преследует.
Например, если это один из известных банков или фондов, значить сам застройщик имеет маленькие шансы обанкротиться. Средства на завершение строительства найдутся всегда.
Как снизить риски при заключении договора долевого учатия в строительстве
Предусмотрена только письменная форма данного договора. Регистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:
- Цена;
- Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и количество комнат, на каком этаже расположена, наличие балконов и лоджий, адрес;
- Срок передачи квартиры в пользование дольщику;
- Как производится уплата, сроки и неустойки за нарушения;
- Какие гарантийные сроки положены на объект.
Если хоть один из перечисленных пунктов в договоре не найден, то договор можно считать не заключенным.
Для ввода любых изменений (коррективов) в договор, оформляется дополнительное соглашение. Оно обязательно подписывается всеми сторонами и также регистрируется в том же государственном органе.
Долевое строительство, как вид инвестиции
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов неплохое вложение денег для получения прибыли, иными словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски минимальны, если компания застройщик надежная и имеет богатый опыт.
Насколько инвестирование в долевое строительство ликвидное дело
Часто понятие ликвидность путают с прибыльностью. Но это немного разные вещи. Ликвидность показывает, как быстро и без особых усилий финансовые активы могут быть реализованы по рыночной стоимости. Исходя из скорости, выделяют три вида активов: высоколиквидные, неликвидные и низколиквидные.
Инвестирование может быть осуществлено в разные объекты недвижимости. От этого и зависит ликвидность. Так, если вкладывать деньги в строительство новых коттеджных улиц и многоквартирных домов, то можно получить хорошую прибыль, не прилагая особых усилий. Этого нельзя сказать об инвестициях во вторичное жилье, потому как цены на него имеют тенденцию к снижению.
Инвестирование в новостройки принесет неплохой доход, ведь цена на квартиру будет намного меньше рыночной. Если включиться в процесс строительства на начальных этапах, то можно существенно сэкономить на стартовом капитале.
Выбор объекта долевого строительства
После того, как было принято решение участвовать в инвестировании в новое жилье, надо определиться с конкретным объектом. Чтобы получить максимальную прибыль с минимальными рисками надо обратить внимание на некоторые особенности.
Для начала выбрать класс объекта, с которым планируется работа: это могут быть элитные дома или эконом проекты. Все предложения имеют свои плюсы и минусы.
Далее, важно хорошо изучить все условия, прописанные в договоре долевого строительства. Это такие моменты, как:
- Стоимость на квадратные метры;
- Величина первоначального вложения;
- График, по которому будут осуществляться взносы;
- Наличие всех необходимых документов у компании – застройщика;
- Конкретная дата сдачи многоквартирного дома или поселка в эксплуатацию;
- На каких условиях, и в какие сроки будет передана вся необходимая документация инвестору на право обладания жилплощадью.
Обязательно надо обратить внимание на страхование рисков и страховую компанию, занимающуюся данным вопросом.
Еще один момент считается важным – интерес к объекту недвижимости других вкладчиков. Если инвесторов больше нет, то на этапе ввода квартир в эксплуатацию могут быть сорваны сроки, соответственно затянется срок, в течение которого надо произвести реализацию недвижимости, а за это время она может и упасть в цене.
Инвестору важно изучить все «подводные камни» проекта и со всей ответственностью подойти ко всем вышеперечисленным пунктам. Только тогда ликвидность будет на высоком уровне.
Рисковые ситуации
Можно выделить такие неблагоприятные для инвестора обстоятельства:
- Нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
- Подмена окончательной стоимости объекта в процессе строительства;
- Изменение планировки квартиры или дома на этапе строительства;
- Застройщик теряет свой правовой статус и не может передать объекты инвесторам.
Эксперты рынка инвестирования особенно подчеркивают, что для инвестиций в недвижимость нужно заключать именно договор о долевом инвестировании в строительство, а никакие другие соглашения. Потому что именно этот документ в полной мере и объеме защищает права дольщика.
Законодательная база в долевом строительстве
Современная законодательная база России способна обеспечить достойный уровень защиты прав участников долевого строительства.
По закону инвестирование в постройку новых зданий – это процесс, при котором заключается соответствующий договор между дольщиком и застройщиком. Последний обязуется предоставить инвестору построенные квадратные метры жилья, согласно проекту. Сроки не должны быть нарушены, и цена также определяется договором и не может быть изменена. Дольщик же обязан платить взносы за объект, согласно утвержденному графику.
Если возникают споры, то по закону они должны решаться путем переговоров обеих сторон. В тяжелых случаях они переносятся в судебные инстанции.
Опыт юристов показывает достаточное количество недобросовестных застройщиков или просто жуликов, пытающихся быстро получить деньги и скрыться в неизвестном направлении. Но таких случаев с каждым годом все меньше, и, как правило, долевое строительство заканчивается удачно для обеих сторон договора.
Несмотря на все риски и возможную убыточность, данный вид инвестирования можно назвать высоколиквидным. При перепродаже объектов получается хорошая прибыль в 20-40% процентов. Ведь интерес к покупке нового жилья у граждан всегда будет, а вот участие в долевых строительствах все еще пугает многих. Поэтому стоит заняться инвестированием новостроек. Можно получить хорошую прибыль при соблюдении всех мер предосторожности.
Если вы заинтересованы в инвестировании, ознакомьтесь со следующей статьей:
Куда вложить деньги.
Страхование в долевом строительстве
В 2014 году был издан закон №294. Теперь страхование дольщика – это обязательное условие. Цель этого закона – свести на нет многочисленные обманы фейковых строительных компаний. Исключить случаи, когда фирмы под любыми предлогами прекращают строительство жилых домов.
Страхование дольщиков при долевом строительстве может осуществляться по одной из следующих схем:
- Наличие банковской гарантии, которое проверяется в процессе оформления договора Росреестром. Но не каждый банк станет брать на себя поручительство в строительстве – риски находятся на высокой отметке;
- Страхование с помощью общества страхования застройщиков. Оно обязательно имеет лицензию и занимается только подобным страхования. Участниками таких Обществ Взаимного Страхования (ОВС) являются наиболее опытные и надежные фирмы – застройщики;
- С помощью страховой компании, которая согласилась на этот вид страхования и имеет лицензию.
Если компания – застройщик не справляется с постройкой недвижимости, то инвесторы получают возможность возместить потери с помощью страховки.
Тарифы на страховку долевого строительства
Величина страхования составляет 1% от цены всего объекта. К этому тарифу страховщик имеет право применять свои тарифы. Это зависит от опыта и наличия доброго имени строительной компании, а также от места строящегося дома.
Страхование возлагается на имущественную ответственность застройщика в долевом строительстве, на случай если не будут выполнены обязательства, прописанные в договоре.
Любым инвесторам, будь то компания или обычный гражданин, выгодно страхование строительства. Ведь они вкладывают свои средства, а в непредвиденных ситуациях есть гарантия получить страховые выплаты.
По закону застройщик может застраховать как весь дом, так и каждую жилплощадь в нем по отдельности. Последний вариант более популярен, так как страховка всего дома расточительна. Часть квартир продаются только после сдачи всего дома жильцам. И при таком страховании трудно определить, кто именно получает страховку при наступлении случая.
Страховой случай наступает, если компания не выполнила или выполнила не полностью свои обязанности. Это должно быть подтверждено решением суда и/или банкротством застройщика.
Выплаты по страховке долевого строительства
У каждого дольщика на руках должен быть договор о страховании долевого строительства. Это может быть соглашение с ОВС, банком или страховой компанией.
Сумма не может быть меньше той суммы, за которую инвестор хотел приобрести квартиру и меньше средней рыночной стоимости за один квадратный метр жилплощади.
Два случая, когда страховые суммы не выплачиваются: заморозка или увеличение сроков строительства.
Так, остается риск, при котором дольщик может очень долго ждать сдачу квартиры в эксплуатацию и при этом платить каждый год за договор страхования.
Долго происходит и зачисление средств на счет дольщика, при объявлении строительной компании банкротом. Ведь этот процесс занимает довольное продолжительное время.
Сроки договора страхования
Если речь идет о банке, и о страховой компании, то срок подобного страхования должен превышать срок сдачи объекта в эксплуатацию на два года. То есть дольщик имеет право предъявить претензии к застройщику по договору долевого участия в строительстве и потребовать выплаты по страховке в течение двух лет проживания в квартире.
Этот принцип закреплен в проектной декларации и в договоре на долевое строительство. Страховая компания, банк или ОВС несет ответственность перед инвестором дольщиком, так же, как и сама строительная компания. Сюда включаются и все возможные выплаты по неустойке и штрафы.
Кто контролирует процесс
Центробанк – это тот самый орган, который призван вести надзор по соблюдению законов взаимного страхования. Региональная власть следит за тем, как соблюдаются требования по участию застройщиков в ОВС.
Дело страхования многоквартирного дома довольно хлопотное. Если в объекте недвижимости около 200 квартир, то и договоров надо оформить столько же.
Вот как происходит процесс страхования с точки зрения застройщика:
- Строительная компания сначала ищет наиболее подходящий вариант страхования;
- Затем, собирает необходимые документы;
- Заключает договора с каждым участником инвестирования на каждую квартиру или коттедж;
- Выполняет все условия договоров.
Страховые компании часто не очень охотно соглашаются на страхование долевого строительства. Для них это наименее выгодный объект.
Страхование, по мнению экспертов, привело к подорожанию рыночной стоимости жилья. Ведь застройщики возложили все расходы на плечи инвесторов – дольщиков.
Порядки взыскания неустоек
Дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку по договору долевого участия в строительстве. Это правомерно в случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, и если это не было согласовано в дополнительном соглашении. Размер неустойки составляет одна трехсотая ставки рефинансирования Банка РФ. Если дольщик – это гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере. Это прописано в ФЗ №214. Ответственность наступает со дня срыва сроков, следующего за датой, указанной в договоре.
Неустойку можно взыскать и в досудебном порядке, если такие условия разрешения споров прописаны в договоре. Такие меры выгодны для дольщика, и он при заключении договора должен обратить на это внимание. Ведь в этом случае не будет необходимости обращаться в суд и тратиться на юристов.
Досудебное взыскание неустойки: порядок проведения
Гражданину или юридическому лицу для получения с застройщика неустойки необходимо придерживаться такого плана:
- Оформить предложение, в котором прописать требования об уплате неустойки в добровольном порядке. Надежнее направить такое обращение в письменной форме и сослаться на статью 6 ФЗ-№214 и статьи Гражданского кодекса:309 и 310. также необходимо упомянуть положение договора, где прописаны сроки сдачи недвижимости и пункт, где говорится о выплате неустойки в случае нарушения сроков.
Важно! Если строительная компания отказывается платить неустойку в указанные сроки, то дольщик обращается в суд и расходы на него могут быть взысканы с виновника, в случае решения в пользу дольщика.
- Рассчитать сумму убытков сверх неустойки и сумму самой неустойки. Это делается по такой формуле: С*1/300*10%*В. Где С – это количество дней просрочки В – сумма договора.
Кроме этого, в договоре может быть прописана и договорная неустойка.
Важно! Помимо неустойки сторона договора обязана возместить дольщику убытки в полном объеме. Это, например, расходы, которые вынужден был нести гражданин за съем квартиры на период просрочки. Это закреплено в статье 10 ФЗ 214.
- Собрать документы для предложения добровольного погашения неустойки и передать их застройщику. Какие документы нужны для отправки их строительной компании? Сюда рекомендуется приложить копии: паспорта, договора о долевом строительстве, документ, который подтверждает выплаты по договору со стороны дольщика.
Настоятельно рекомендуется отправлять все документы ценным письмом, при этом оформить и уведомление о вручении, и опись всех документов. Все это важно для последующего обращения в суд, с целью доказать действия дольщика – истца. Можно и лично передать документы в офис и при этом взять расписку.
После, указанных в предложении сроков, если средства так и не поступили, то гражданин или юридическое лицо имеет право обратиться в суд.
Взыскание неустойки через суд
Рекомендуется придерживаться таких шагов.
- Подготовка искового заявления, и всех необходимых документов к нему. Можно добавить и требования о возмещении морального вреда.
Иск должен содержать такую информацию:
- Название суда, в котором будет происходить заседания;
- Ф.И.О истца, его адрес и контактный телефон;
- Название строительной фирмы – ответчика, адрес нахождения офиса;
- Конкретные нарушения ответчиком прав истца;
- Обстоятельства, на которые истец ссылается и обосновывает свой иск;
- Доказательства в виде документов;
- Стоимость иска;
- Перечень документов, которые прилагаются к заявлению в суд.
Помимо этого, можно направить и предложение о добровольной выплате неустойки, ответ на предложение, если есть; почтовую документацию, квитанцию об уплате пошлины.
- Подача заявления в суд и принятие участия в процессах. Подают заявление в суд общей юрисдикции, по месту жительства истца или нахождению ответчика. Либо в суд того района, где был заключен договор о долевом строительстве. Если размер неустойки менее 50 тысяч рублей, то разбирательство рассматривается в мировом суде.
Суд может изменить размер неустойки в меньшую сторону, если сочтет и установит, что сумма несоразмерна потерянным средствам истца. Но это происходит в исключительных случаях по заявлению застройщика, где указываются мотивы, по которым суд должен уменьшить суммы иска.
Юридическая помощь в таких вопросах для дольщика будет не лишней. Стоимость таких услуг будет зависеть от сложности рассматриваемого дела, суммы иска и других составляющих.
Если интересы истца представляет иное лицо, то необходима доверенность, заверенная в нотариальной конторе.
По письменному ходатайству возможно взыскание всех расходов или их части с ответчика.
- Обеспечение исполнения судебного постановления. После того, как суд принял решение в пользу дольщика, и оно вступило в законную силу, истец получает на руки соответствующий лист. Его необходимо передать в службу судебных приставов. Можно и самому истцу обратиться в банк, где у должника имеется расчетный счет.
Переуступка прав в долевом строительстве
Приобретение квартиры в еще строящемся здании по договору уступки прав требования довольно популярная сделка.
До передачи квадратных метров в пользование и подписания акта приема-передачи недвижимости инвестору, он может продать квадратные метры другому лицу. Для этого нужно оформить с новым покупателем договор уступки прав требования.
В этом случае действие первого договора не утрачивает силу, меняются только стороны соглашения. Все пункты, прописанные в основном договоре: сроки, цена, гарантийный срок – остаются неизменными. Права первого инвестора передаются другому лицу в полном объеме.
Первоначальный дольщик несет ответственность перед найденным кредитором, только за подлинность переданного требования, но возможное неисполнение этого требования его не касается.
Порядок заключения подобного договора определяется Гражданским кодексом главой 24 часть 1. Оформляется документ в произвольной форме. Согласие застройщика не требуется.
Для совершения сделки уступки нужны такие документы:
- Договор долевого участия, зарегистрированный в государственных органах;
- Платежные документы, доказывающие уплату дольщика;
- Наличие прав у продавца на уступаемый объект, это можно подтвердить, изучив документы у застройщика;
- Выписка из ЕГРП, ее можно получить в электронном виде по запросу на сайте Росреестра. Там же можно получить и информацию о правильном заполнении запроса. Стоимость сведений из ЕГРП, полученных таким образом составляет 150 рублей, а если выписку получить в бумажном виде непосредственно в органах Росреестра – 200 рублей;
- Согласие (нотариально заверенное) от супруга или супруги лица, которое занимается продажей недвижимости. В противном случае могут возникнуть проблемы, супруги могут подать иск о незаконности сделки или несогласие с ценой. Если в паспорте нет штампа о семейном положении, то покупатель может попросить у продавца письменное заявление.
Как осуществляется оплата по договору уступки
Уступка наступает по закону после полного внесения суммы за недвижимость и одновременным переводом долговых обязательств новой стороне договора. Поэтому нужно проверять, как рассчитался первоначальный дольщик, и в каком объеме.
Есть два пути развития событий: полностью оплаченные требования и частичная оплата.
Если договор полностью оплачен, то в этом случае для передачи прав новому покупателю, не требуется разрешения строительной компании. Но на практике часто встречаются договоры, в которых отдельной строкой указывается, что уступать права другому лицу без согласия застройщика нельзя.
Если оплачена не полная стоимость недвижимости, то новый участник договора долевого строительства получает права на объект, и принимает на себя долги, оставшиеся по договору.
Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
Договор долевого строительства — юридический документ, и он не может быть расторгнут в одностороннем порядке без весомых на то причин. Обязательно нужно указывать основания для этого действия.
Согласно практике, в 90% случаев подобные договоры расторгаются в случае невыполнения условий долевого участия.
Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе инвестора, (дольщика, покупателя) и компании застройщика. Бывают случаи, когда договор расторгается по согласию дольщика и строительной компании.
Дольщик может подать заявление о расторжение договора по таким причинам:
- Нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта строительства. В договоре четко прописана дата передачи объекта дольщику. Если просрочка составляет более двух месяцев, то инвестор имеет право расторгнуть договор;
- Состояние квадратных метров для жилья может не соответствовать общепринятым нормам строительства. Например, скошенные проемы, трещины в потолке, ненадлежащий ремонт или его отсутствие. Все эти недочеты устраняемы, но если застройщик это делать категорически отказывается, то это основание для разрыва договора.
- Несоблюдение пунктов в договоре. Например, несоответствие размеров комнат по площади. Это проблема также может быть решена, если застройщик выплатит разницу в стоимости, но если поступает официальный отказ, то дольщик имеет права на расторжение соглашения.
- Гарантийный срок обслуживания строительной компанией дома должен быть не меньше 5-6 лет. В течение этого срока строители должны устранять неполадки, если это не происходит, то имеет место быть расторжение договора дольщиком.
Договор расторгается и по инициативе застройщика – строительной компании. Это предусмотрено законодательно.
Вот причины для расторжения:
- Если просрочка по платежам превышает более 3 месяцев;
- Регулярное нарушение сроков по платежам.
По обоюдному согласию договор долевого строительства, может быть, расторгнут на любом основании. С этим в юридической практике проблем не возникает.
Иногда недобросовестные застройщики так и не возвращают средства дольщикам после расторжения договора. Поэтому инвестору надо внимательно изучить документы и убедиться, что деньги будут возвращены сразу, а не после заключение договора с другим дольщиком. Застройщик может затянуть время передачи средств на годы. После этого периода обратиться в суд с иском будет трудно.
Как избежать проблем в долевом строительстве
Как вести себя потенциальному дольщику с компанией застройщиком, чтобы не столкнуться с проблемами, и не остаться у разбитого корыта?
- В первую очередь, договор надо внимательно прочитать до подписания, а если это необходимо, то и изучить. Не надо стесняться брать документ к себе домой до его заключения с застройщиком, можно еще попросить скинуть соглашение на электронную почту. Только дома в спокойной обстановке можно найти некоторые несоответствия и уловки. Помочь их найти может грамотный юрист;
- Производить оплату необходимо только на банковский счет строительной фирмы или её агента. Только подтверждение оплаты может стать основанием для защиты прав дольщика, а если доказательств не будет, то закон будет на стороне застройщика;
- Проверка застройщика с помощью различных интернет-услуг, одна из них «Электронное правосудие». Там содержатся все арбитражные дела по стране. Достаточно ввести данные о строительной компании и можно посмотреть, сколько судебных дел было у фирмы за все время существования. Если исков много и во всех застройщик выступает как ответчик или во всех как истец, который выигрывает каждое дело, то, скорее всего, у компании проблемы или ее готовят к процедуре банкротства;
- Проверять надо не только юридическое лицо, но и директора строительной фирмы. Ведь даже если застройщика признают банкротом, можно все долги списать на директора компании, если он не сообщает в установленные сроки о разорении своей фирмы в Арбитражный суд;
- Не надо спешить разрывать договор, если строительство прекращено. Так, есть риск остаться и без жилплощади, и без денег. Лучше добиться возврата денег в качестве неустоек и штрафов в судебном порядке. Расторгать соглашение надо только с надежными и проверенными компаниями застройщиками. Например, в Курске – это казенное предприятие, и обязательства по выплатам выбить для юриста будет легко. Ведь ответчик – это федеральное управление казначейства, которое не может признать себя банкротом;
- Если строительная компания прекратила выполнение своих обязательств, а жилое здание почти готово к сдаче в эксплуатацию, то необходимо обратиться в администрацию города;
- При малейшем подозрении на банкротство не надо медлить. Лучше объединиться с другими обманутыми дольщиками в коалиции, и обращаться в администрацию для составления реестра всех дольщиков. Сразу надо подготовить иск в суд на признание собственности в недостроенном доме. Есть определенные сроки, в течение которых это еще можно сделать.
Только вовремя объединившись, и отстояв свои права на жилплощадь, можно ожидать успеха в случае мошенничества и недобросовестности строительной компании.
Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Определения
Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и (или) юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Застройщик (в контексте статьи) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
История
Долевое строительство возникло в Аргентине. Период правления президента Аргентины Рауля Альфонсина (10 декабря 1983 — 8 июля 1989) характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, обусловившей положение большей части населения за чертой бедности, постоянно вспыхивавшими военными конфликтами. В свете экономического краха были предприняты тщетные попытки стабилизации положения путём замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль. Это не дало положительных результатов, и аргентинские граждане оказались в весьма затруднительном положении. Новая валюта продолжала девальвироваться; за семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций. В такой ситуации аргентинские банки отказались выдавать любые долговременные кредиты. В национальной валюте при такой инфляции они были убыточны для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте тогда было запрещено аргентинским законом.
Поэтому Рауль Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Такая схема оказалась удобной благодаря тому, что покупатели получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.
Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %.
Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых «доходных домов» для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи.
Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. По инициативе британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили разнообразные объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство.
Долевое строительство в России
Реальные схемы порой оказывались в российской практике порочными. Имели место обманы инвесторов недобросовестными застройщиками. Впрочем, чаще это была неосмотрительность застройщиков, неоправданно надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков (что создавало риск раскручивания «пирамид»).
Чтобы ограничить сложившиеся на практике схемы, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года. Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.
Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. В России были созданы и продолжают работу комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках.
На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.
См. также
- Матричная схема
- Обманутые дольщики
- Высотка на шести сотках
Примечания
Ссылки
- Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на сайте «Консультант +».
- Дольщики против застройщиков «Ведомости» — обзор последних поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ
- Банкрот все равно заплатит «Ведомости» — о законопроекте, находящемся на рассмотрении Госдумы, который вносит изменения в Закон «О банкротстве» и призван защитить дольщиков от умышленных банкротств недобросовестных застройщиков.
- Алтайский регион
- Долевое строительство в Казахстане: как обезопасить себя при покупке жилья с договором долевого участия