Министерство строительства и ЖКХ Пермского края представило вариант системного механизма достройки проблемных объектов и список категорий граждан, которые могут рассчитывать на субсидии из краевого бюджета.
Как работает этот механизм?
— По словам и. о. зампредседателя правительства – министра строительства Пермского края Михаила Сюткина, работа будет поделена на три этапа. На первом, подготовительном, минстрой проведет консервацию и обследование проблемного объекта за счет средств пермского «Агентства жилищного страхования».
Когда обанкротившийся застройщик войдет в процедуру наблюдения, у дольщиков будут два варианта получить свои квартиры. Первый – это поиск инвестора, который согласится завершить строительство за счет будущей прибыли (например, от еще нереализованных квартир). По словам Михаила Сюткина, этот вариант «идеальный», но маловероятный, так как большинство проблемных объектов не обладают инвестиционной привлекательностью.
Какой второй вариант?
— Создание жилищно-строительного кооператива и достройка объекта за счет займа у ПАИЖК. Это второй этап работы.
За счет чего будет погашен этот кредит?
— В первую очередь будет распродано общее имущество ЖСК (свободные квартиры, права на инвестиции и т.д.), однако чаще всего этого не хватает, и платить приходится самим членам кооператива. В случае, если они не будут выплачивать деньги, агентство будет взыскивать принудительно в судебном порядке. Такое было после достройки дома на ул. Ушакова, 21.
Этот займ будет беспроцентным?
— Нет. По словам начальника управления строительства краевого минстроя Александра Бондаренко, процентная ставка составит около 9%, что на 2-3% ниже среднерыночной.
Что, если я не могу выплатить кредит?
— Возможно, вы относитесь к одной из социальных категорий граждан, которые имеют право получить государственные субсидии. Согласно федеральному законодательству это малоимущие, инвалиды, дети-сироты, многодетные семьи, ветераны боевых действий и военной службы, герои труда, иждивенцы, а также молодые семьи.
Краевой минстрой решил дополнить этот список еще двумя категориями – это пенсионеры (женщины 55 лет, мужчины 60 лет) и «ипотечники»: граждане, которые оплатили долю за счет банковского кредита. По словам Михаила Сюткина, под эти две категории попадают 64% граждан, заключивших договор долевого участия в Пермском крае (867 из 1369 договоров). В целом затраты на субсидии по его оценкам составят около 700 млн рублей.
А как рассчитывается размер субсидии?
— Здесь два критерия: состав семьи дольщика на момент заключения договора и площадь приобретенной квартиры.
Для расчета используются предельные социальные нормы: 33 кв. м для одного человека, 42 кв. м на семью из двух человек и по 18 кв. м на одного человека для семьи, состоящей из более трех членов. Если купленная площадь больше этих норм, то разницу за каждый квадратный метр придется доплачивать самому – по подсчетам минстроя, это примерно по 14 тыс. рублей за квадратный метр.
Приведем пример. Если молодая семья купит квартиру площадью 40,2 кв. метра в недостроенном доме и после банкротства застройщика вступит в ЖСК, то доплачивать ничего не придется: площадь квартиры не превышает социальную норму и все условия получения субсидии соблюдены.
Другая ситуация – эта же молодая семья приобрела квартиру размером 60 кв. метров. Получается, что государство возместит только 42 кв. метра ее стоимости: 42 кв. метра * 14 тыс. рублей = 588 тыс. рублей. Однако дополнительный взнос в ЖСК будет за 60 кв. метров, то есть: 60 кв. метров * 14 тыс. рублей = 840 тыс. рублей. Получается, молодой семье придется доплатить из своего кармана разницу в 252 тыс. рублей.
Важно, что цифра в 14 тыс. рублей за квадратный метр – примерная, и может меняться как в одну, так и в другую сторону. Стоимость достройки конкретного объекта будет рассчитываться по результатам экспертизы проектной документации каждого отдельного дома.
Есть еще какие-то условия получения субсидии?
— Во-первых, нужно быть членом жилищно-строительного кооператива, который принял общее решение достраивать дом за счет кредита ПАИЖК или средств инвестора. Во-вторых, на момент покупки жилья в проблемном объекте вы не должны иметь в собственности жилое помещение, за исключением квартиры, площадь которой не превышает социальную норму, или жилого дома площадью до 60 кв. метров.
В-третьих, субсидия предоставляется только один раз. Если вы по недоразумению стали дольщиками сразу двух проблемных объектов, то деньги получите только по одному.
Я подхожу под эти условия. Когда и как я могу получить субсидию?
—Только после сдачи дома в эксплуатацию и ни в коем случае не «на руки». Деньги придут на счет ЖСК после того, как вы зарегистрируете права собственности на готовую квартиру.
Москва, 24 августа 2018, 10:59 — REGNUM Проблема обманутых дольщиков для России не нова. Достаточно часто появляются сообщения в прессе о новых случаях банкротства застройщиков и оставшихся без жилья людях. Кто же должен им помогать?
Новые случаи банкротств крупных застройщиков обнажили застарелую проблему обманутых дольщиков. По всей России насчитывается около 2000 недостроев. За сухими цифрами — судьбы почти миллиона простых граждан, которые ради новоселья в новостройке тратили все свои сбережения, продавали единственное жилье, брали ипотеки, использовали материнские капиталы, а теперь годами и даже десятилетиями ждут обещанных квартир. Долгое время официальная статистика по долгостроям, формируемая региональными властями, не отражала реальной ситуации. Но год назад Госдума привлекала к решению проблемы самих обманутых дольщиков. Сразу после многочасовой встречи была создана межфракционная рабочая группа по защите прав участников долевого строительства. «Мы специально просили сделать ее межфракционной, чтобы ни у кого не возникло бы желания использовать дольщиков как политическую массу, ведь мы принципиально вне политики и боремся только за свои права на жилье», — рассказывает координатор инициативных групп дольщиков России и член рабочей группы в Госдуме Лора Митт. О том, как сегодня продвигается решение данной проблемы она рассказала АиФ.ru.
— Лора, расскажите, какие изменения произошли в решении проблемы граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, за этот год?
— Лора Митт: За это время было принято много важных законов, которые теперь нам очень помогают. Например, с 1 июля этого года все обманутые дольщики получили право пользоваться средствами Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства . Изначально подразумевалось, что Фонд будет защищать только тех дольщиков, по объектам которых застройщики начали перечислять средства в Фонд с 20 октября 2017 года.
3 августа президент Владимир Путин подписал закон № 339-ФЗ, регулирующий проблему самостроя. Теперь этот закон защищает собственников жилья в многоквартирных домах, которые были построены на землях, выделенных под строительство индивидуальных домов. В одном Сочи таких объектов около 200, это 80% от общего объема. С этой проблемой мы вышли в комитет Госдумы по безопасности и противодействию коррупции, с которым мы тоже очень плотно работаем (зампред комитета Анатолий Выборный входит в состав нашей межфракционной рабочей группы), и депутаты для решения острой социальной проблемы проработали этот вопрос.
Николай Николаев, руководитель нашей рабочей группы и глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, вообще реализовал проект необычайной важности — интерактивную карту, в которую включены все строительные объекты нашей страны. Она доступна на сайте ДОМ.РФ. Информацию для этой карты предоставили в том числе и мы. Долгострои на ней обозначены красным цветом. Мы попросили для каждого дома сделать карточку объекта, чтобы строительные компании, мы их называем «застройщики-спасатели», сразу могли понять для себя экономику проекта.
Кроме того, приняты законы, которые ужесточают ответственность региональных властей за непредоставление или искажение данных, которые они подают для внесения объектов в интерактивную карту. К ней прикреплена наша дорожная карта, которую нужно исполнять. В противном случае региональные власти рискуют нарушить поручения президента № 1520 и № 1329, которые обязывают их решать вопросы обманутых дольщиков, а также информировать нас о выполнении дорожных карт. Эти поручения подразумевают личную ответственность губернаторов за достройку объектов.
— Пожалуй, самые крупные проблемные объекты расположены в Московском регионе — это ЖК «Царицыно» и Urban Group. Власти Москвы и Подмосковья решительно заявили, что будут их достраивать. Это значит, что дольщики этих объектов могут уже не переживать за будущее своих квартир?
— Действительно, государство достаточно оперативно решает вопросы с достраиванием этих объектов. Но и здесь дольщики сталкиваются с определенными трудностями, которые требуют решения в ручном режиме. Так, в ЖК «Царицыно» есть отдельный 35-й корпус, в котором продавались только апартаменты. По сути, это нежилые помещения, но в договоре долевого участия написано, что они предназначаются для проживания. Это маленькие квартиры по 20 с небольшим квадратных метров, достаточно доступные, которые покупали в основном молодые семьи или пожилые люди. Однако, по закону, дольщики апартаментов не могут требовать квадратные метры при банкротстве, а могут быть включены только в реестр денежных требований, выплат по которым они, скорее всего, не получат. В прошлом году на встрече с Сергеем Собяниным я рассказала о том, что люди могут лишиться жилья, а там молодые семьи, которые еще 10 лет должны будут выплачивать ипотеки. И мэр сразу, на той же встрече, поручил стройкомплексу г. Москвы перевести эти апартаменты в статус жилых помещений. Это всего 195 договоров из четырех тысяч дольщиков «Царицыно». Только поручения мэра г. Москвы, как и поручения президента, исполнять не спешат.
Что касается Urban group, там дорожная карта появилась очень быстро, потому что это первый объект, который взял под свой патронаж Фонд защиты прав дольщиков. Как только стало понятно, что застройщик не сможет продолжить строительство, Фонд сам инициировал его банкротство. Однако и здесь периодически возникали проблемы по двум объектам — «Лайково» и «Лесобережный», которые не собирались достраивать. Но теперь мы уверены, что все объекты Urban group будут построены.
Еще одна проблема, которая есть и в «Царицыно», и в Urban group, и в других крупных объектах: по закону о долевом строительстве, застройщик строит инфраструктуру за свой счет и не имеет права тратить деньги дольщиков, поэтому государство не обязано выделять на это средства. Но в случае с Urban group, например, были такие современные и удобные проекты по инфраструктуре, что люди именно по этой причине выбирали застройщика. И после ряда протестных акций правительство МО решило, что люди получат то, за что они заплатили.
— Вы все время говорите про то, что будете добиваться, чтобы жилье было достроено. Иногда обсуждается вариант выплаты компенсаций, как вы к этому относитесь?
— Лично я не вижу смысла получать компенсацию или страховую выплату, нужно делать все, чтобы получить квартиру в достроенном объекте.
— Даже если ждать квартиру придется долго?
— Да, и скажу почему. Во-первых, денежная компенсация возмещает ровно ту сумму стоимости квартиры, которая была на момент, когда дольщик ее оплачивал. Для ранних договоров это вообще невыгодно — эти деньги уже давно обесценились. Да и новые дольщики существенно потеряют в цене — доллар растет, с осени прогнозируют повышение цены квадратного метра на 15−30%, а после 1 июля 2019 года цена еще может вырасти, потому что часть застройщиков уйдет с рынка из-за ужесточения регулирования по поправкам к 218-ФЗ. Зачем же нам брать сегодня обесцененную сумму, если мы завтра-послезавтра сможем получить свою квартиру, тем более оплаченные проценты по ипотеке денежные компенсации не покрывают.
Во-вторых, брать страховку может быть опасно, очень много подводных камней. Страховой случай не распространяется на умышленное банкротство, а практически в 99% случаев банкротств застройщиков возбуждаются уголовные дела о мошенничестве. Получается, если застройщика осудят по уголовной статье, страховщик обязан будет попросить деньги обратно. Сложившейся практики нет, непонятно, как будут разрешаться такие ситуации.
Обратите внимание — кто нас подталкивает обращаться за страховыми выплатами? Чиновники, которые не хотят исполнять поручения президента по решению проблем дольщиков, а предпочитает перекладывать свою ответственность на чужие плечи. В результате, дольщик пошел у них на поводу и мало того, что лишился жилья, он еще и перестал считаться обманутым дольщиком. Потому что, когда мы получаем денежную компенсацию, мы передаем свой договор в страховую компанию, и уже она становится дольщиком, вернуть себе квартиру уже нельзя.
Кроме того, механизм страхования оказался и нелогичным. Тот же пример ЖК «Царицыно» — там есть дольщики как со страховками, так и те, которые заключали ДДУ до введения страхования. Но объект-то один. И опять вылезают проблемы недостроев: даже если выплатят деньги части дольщикам, задачу государство этим не решит — другая часть останется и без квартир, и без денег и снова выйдет с протестами на улицы.
— Вы же тоже обманутый дольщик. Сколько лет вы ждете свое жилье?
— Четыре года, как наш застройщик — компания АО «ОСК» — прекратила строительство. А дольщиком ЖК «Академ Палас» в Москве стала еще 9 лет назад. Тогда я продала единственное жилье и вложила все деньги в строительство двух квартир, чтобы жить с дочерью отдельно, но на одной лестничной площадке. В связи с тем, что в нашем объекте первые 4 этажа принадлежат РФ, правительство РФ взяло на контроль достраивание нашего дома.
Люди ждут и дольше. Есть такое понятие как «стародольщики». Они вкладывались в строительство 15−20 лет назад. В Москве таких 8 объектов — около 300 человек. Это дома, которые никогда не будут достроены. Об этой ситуации я тоже докладывала Сергею Собянину, и он тут же распорядился выделить этим людям квартиры из фонда города. Но борьба этих людей за получение ключей еще не закончилась. Некоторые регионы, у которых есть фонды свободного жилья, эту проблему уже решили.
— Можно сказать, что сейчас проблема обманутых дольщиков стала решаться более эффективно?
— Да. И связано это с тем, что весь этот год деятельность региональных властей в этом направлении находится под пристальным надзором. Нас не только Госдума поддерживает, нас также поддерживают правоохранительные органы. Так, Александр Бастрыкин лично принимает дольщиков, Юрий Чайка ездит с проверками в регионы: Дальний Восток, Сибирь, ЮФО. А заместителю генерального прокурора РФ Андрею Кикотю благодарны все дольщики Южного федерального округа, где он наводит порядок.
Вообще все зависит от человека, который возглавляет регион. Например, есть молодой губернатор Андрей Клычков в Орловской области. Только с его приходом в регион проблема стала решаться. Он и до своего назначения занимался проблемами обманутых дольщиков, и решение этой проблемы для него имеет колоссальное значение. К Клычкову за опытом обратился губернатор соседней Нижегородской области Глеб Никитин, тоже новый и молодой, которому досталась в наследство огромная армия дольщиков. И теперь Нижний Новгород у нас в передовиках. Тюмень — там Владимир Якушев практически решил вопрос с обманутыми дольщиками и… улетел в Москву достраивать всю страну — теперь он глава Минстроя России. Как видите, можно не бояться действовать и не ждать указов. А вот ответственности за их неисполнение бояться нужно.
— Какой вы видите роль общества в решении проблемы дольщиков?
— Нужно всем объединиться и действовать сообща — обществу, чиновникам, застройщикам. Уже сейчас дольщики новых объектов, у которых еще нет никаких проблем, создают форумы, обмениваются информацией в чатах. И таким образом осуществляют тот самый общественный контроль, к которому нас, граждан, призывает наш президент. Или как действует бизнес. На все последние совещания рабочей группы, в том числе на площадке комитета Торгово-промышленной палаты РФ по безопасности предпринимательской деятельности под председательством Анатолия Выборного, мы приглашаем застройщиков, банки, и страховые компании. Вместе добиваемся помощи застройщикам по получению преференций для достраивания проблемных объектов, вносим предложения по изменению законодательства с тем, чтобы Центробанк разрешил страховым компаниям использовать средства страховых резервов для того, чтобы достраивать проблемные объекты. И в стране есть уже примеры: в Мордовии, Великом Новгороде, Иркутской области, в других регионах, когда с привлечением страховых компаний достраивали дома.
Большие надежды мы возлагаем на средства СРО, законопроект №513 907−7 внесен депутатом Государственной думы РФ Юрием Афониным. Использование этих средств для достраивания проблемных объектов одобрил председатель государственной думы Володин. Он дал поручение изыскать возможность использования части средств, вносимых саратовскими девелоперами на счета компенсационного фонда саморегулируемой организации на достройку проблемных домов.
Вообще мы стараемся собирать всех вместе — инвесторов, застройщиков, власть и правоохранительные органы, которые должны друг другу помогать. То есть мы пытаемся сейчас создать площадку, которая поможет решить значительнее проблемы строительной отрасли. И не только. Проблемы строительства жилья влияют практически на все — банковский сектор, появление новых рабочих мест, на налоговые сборы и даже демографию.
Эсеры внесли в Госдуму проект закона о дополнительных мерах защиты прав дольщиков, пострадавших от застройщика-банкрота и мошенников. Чиновник, подписавший «липовый» проект застройки, должен ответить рублем, а дольщиков нельзя делить на «черных» и «белых» – такова суть документа.
Напомним, с 1 января 2018 года в России вступил в силу закон 218-ФЗ о компенсационном фонде для дольщиков.
Закон взял под крыло тех, кто заключил договор долевого участия только с января текущего года. И в случае, если застройщик не выполнит своих обязательств, фонд компенсирует дольщикам потерю средств.
А что делать тем дольщикам, кого обманули до вступления в силу закона? Тем, кто остался и без денег, и без крыши над головой? Таких в 69 регионах страны насчитывается уже порядка 200 000 человек.
Эсеры выступают за выплату компенсаций всем участникам долевого строительства вне зависимости от даты заключения договора. А дома предлагают достраивать за счет бюджета муниципалитетов, чиновники которых согласовали сомнительную застройку.
– Делить дольщиков на «до» и «после 2018 года» – несправедливо! Нарушен конституционный принцип равенства прав граждан перед законом. Мы предлагаем возмещать людям потери вне зависимости от даты заключенного договора и вне зависимости от того, является ли застройщик плательщиком взносов в компенсационный фонд. Многие оказались мошенниками, собрали миллиарды и спрятались за рубежом, а кто-то обанкротился. Почему обманутый до 2018 года дольщик должен остаться ни с чем, – рассказывает первый заместитель председателя комитета Госдумы по госстроительству и законодательству, справедливоросс Михаил Емельянов.
Как только законопроект поступил в Госдуму, оппоненты, лоббирующие интересы компаний-застройщиков, развязали в интернете кампанию по дискредитации позиции эсеров. Дескать, если СР защитит всех дольщиков сразу, денег на компенсации не хватит. А потому снова начнут «доить» россиян.
Нет сомнений, что люди, которые стоят за такими провокационными вбросами, имеют отношение к определенным структурам, которым невыгодно нести ответственность за ситуацию на рынке долевого строительства.
В ответ на провокации член комитета Госдумы по транспорту и строительству, справедливоросс Олег Нилов подчеркивает, что основная задача законопроекта эсеров – ввести стопроцентную ответственность государства за происходящее в долевом строительстве. И если у нас эра капитализма, а жилье строят не госкомпании, так пусть государство контролируют работу частника таким образом, чтобы крайним не стал дольщик:
– Задача государства – обеспечить такой контроль в строительной сфере, чтобы исключить любые аферы и мошенничество на этом рынке. Как только чиновник начнет нести персональную финансовую ответственность за выданное разрешение на строительство, он перестанет согласовывать возведение сомнительных объектов. Ответственность рублем лучше всего мотивирует и государство, и строительный бизнес на выполнение обязательств. А не уследил за «липовым» проектом – подставил бюджет, который обяжут компенсировать потери людей и дом достроить, – поясняет член комитета Госдумы по транспорту и строительству, справедливоросс Олег Нилов.
Граждане, вступившие в долевое строительство, сталкиваются с неправомерными действиями компаний-застройщиков -типичная ситуация для современного рынка недвижимости, поэтому вопрос о механизмах помощи обманутым дольщикам становится очень наболевшим.
Для решения поставленной задачи следует обратиться к основному правовому регулятору-ФЗ №214 от 30.12.2004 О долевом строительстве.
Заключение договора
В первых статьях (ст.1,3) закона содержится важная информация для потенциального покупателя:
- Основания привлечения средств от граждан с целью строительства многоквартирных домов (закрытый перечень).
- Обязательные документы для застройщика (разрешительная и проектная документация, документы, подтверждающие права на земельный участок).
Если застройщик не обладает обязательными документами, а гражданин внес первые денежные вложения и заключил договор, ФЗ №214 наделяет его законным требованием на расторжение договора и возврат всех сумм, перечисленных застройщику, можно требовать уплаты процентов в двойном размере согласно ст.395 ГК РФ, возмещения убытков.
Застройщик обязан вносить изменения в существенные условия договора (цена, срок) только после оформления соответствующего соглашения с дольщиком, а размер неустойки вообще не может быть уменьшен.
Нормы закона для пострадавших
ФЗ №214 действует в совокупности с нормами гражданского законодательства, защиты прав потребителей, подзаконных актов.
Реестр обманутых дольщиков
В помощь обманутым дольщикам-Приказ Минрегиона России от 20.09.2013 № 403, утверждающий основы ведения реестра граждан, чьи средства были привлечены незаконно. Такие реестры официально публикуются на сайте соответствующих уполномоченных органов (например, Департамент по надзору в строительной сфере в Краснодарском крае). Нормативный акт подробно расписывает порядок ведения реестра и включения в него пострадавших граждан. Аналогичный реестр существует для недобросовестных застройщиков. Информация находится в открытом доступе.
Граждане, которые не были включены в реестр, но имеют всю необходимую документацию, могут требовать внесения своих данных через суд.
Исполнение договора
Как правило, основные проблемы возникают на стадии сдачи дома в эксплуатацию: дом не достроен, не готов к сдаче в срок, установленный договором и др.
1.Дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора (нарушение срока передачи объекта, существенные нарушения по качеству и др., ч.1ст.9 ФЗ №214). Возврат денежных средств и уплата процентов должны быть произведены Застройщиком в течение 20 рабочих дней со дня прекращения договора.
2. Дольщик имеет право на расторжение договора в судебном порядке (прекращение или приостановление строительства, значительные изменения проектной документации и др., ч.1.1 ст.9 ФЗ №214). Финансовые обязательства Застройщика должны быть исполнены в течение 10 рабочих дней со дня расторжения.
3.В случае наличия претензий по качеству сданного объекта, Вы можете требовать:
- Ликвидацию недостатков на безвозмездной основе в разумный срок
- Уменьшение цены соразмерно выявленным дефектам
- Компенсацию понесенных расходов, в случае самостоятельного устранения дефектов
Юридическая помощь
Закон содержит инструменты судебного и внесудебного характера, но не каждый сможет разобраться в их тонкостях. Для многих может стать полезной профессиональная юридическая помощь обманутым дольщикам.
В обществе по защите прав потребителей пострадавшему может быть оказана юридическая поддержка, существуют в регионах и центры для оказания бесплатных правовых услуг. Услуги предоставляются не в таком объеме, как в коммерческих правовых фирмах, но получить хорошую консультацию Вы сможете.
Первая юридическая помощь обманутым дольщикам в коммерческом офисе будет оказана с направления квалифицированной претензии в адрес застройщика, с целью минимизировать затраты на судебное разбирательство, а также максимально сэкономить ваше время. Если спор затрагивает вопросы качества, то, скорее всего, потребуется экспертиза для подтверждения доводов, предъявляемых застройщику.
Органы власти
Пострадавшие граждане могут обратиться за содействием в органы государственной власти и органы местного самоуправления. Так, портал //yarreg.ru/сообщает: в Ярославской области по проблемному объекту была создана социальная программа помощи обманутым дольщикам, цель которой — оказать поддержку в возведении спорного объекта и, наконец, вручить ключи от квартир пострадавшим в результате банкротства застройщика, не имевшего ни проекта, ни документации.
Подобные программы помощи обманутым дольщикам, которые должны включать, в том числе, и финансовую поддержку пострадавшим (например, возмещение расходов на временное жилье), должны стать одним из приоритетов жилищной и строительной политики в регионах.