Новостройкой считается жилой объект завершенного строительства. С оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг не возникает проблем у тех покупателей, которые приобретают жилье уже в эксплуатируемой новостройке, переданной в управление ЖЭК или управляющей компании.
Сложности и спорные ситуации имеют место между застройщиком и дольщиками в период между сдачей дома в эксплуатацию и оформлением права собственности на жилье.
С какого момента начисляется квартплата в новостройке, определяет действующее законодательство.
Коммунальные платежи в новом жилье от застройщика
Под жилищно-коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника на:
- содержание дома;
- придомовой территории;
- капитальный ремонт;
- вывоз бытовых отходов и прочее.
Начало оплаты ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регулируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими общегосударственными и местными нормативными актами.
Законодательство
В статье 153 ЖК РФ определен момент начала оплаты ЖКУ для различных категорий плательщиков.
Обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у:
- нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования;
- арендатора – с момента заключения договора аренды;
- члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование;
- собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ);
- лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.
Государственные и муниципальные объекты, до заселения, обслуживают уполномоченные органы.
С какого момента начисляется квартплата в новостройке?
В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жильем называется изолированное недвижимое имущество пригодное для проживания.
Другие нормы ЖК утверждают, что жилье может быть передано долевым участникам по акту приема-передачи, но при этом если «квартира от строителей», то она:
- не пригодна для проживания;
- требует доделок и доработок.
Часто возникают проблемы с установленными окнами, дверьми, элементами сантехнического оборудования и другие.
Определить момент начала оплаты за ЖКУ можно исходя из особенностей договорных отношений и норм действующего законодательства.
Сдача дома в эксплуатацию
Любой объект считается завершенным, если подписан акт сдачи в эксплуатацию, но это не означает, что оплата платежей начинается именно с этого момента.
Официальное завершение строительства означает, что можно:
- общее имущество многоквартирного дома передавать управляющему органу;
- на жилье оформлять документы на право собственности.
Если в договоре с застройщиком не предусмотрено отношений по содержанию дома до момента ввода в эксплуатацию, то согласно законодательству началом оплаты ЖКУ является момент вступления в права собственности.
Но при этом владелец жилых помещений принимает помещения по акту приема-передачи, тем самым подтверждая, что строительная организация выполнила договор в полном объеме.
Если между датой подписания акта и оформлением права собственности проходит значительный промежуток времени и при этом владелец не пользовался ЖКУ, то застройщик или, лицо которое приняло в управление общее имущество, может предъявить требование оплатить текущие расходы.
Акт приема-передачи
В соответствии с частью 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, лицо, принявшее от строительной организации помещение по акту приема-передачи, обязано вносить плату за коммунальные услуги.
Трактовка этой статьи может указывать, что имущество приняла управляющая компания, но при этом по такой же процедуре передается жилье долевым участникам, следовательно, любое лицо, принявшее помещение, обязано с этого момента оплачивать коммунальные услуги и другие расходы на содержание многоквартирного дома.
Кроме того такая норма может присутствовать в договоре между застройщиком и долевым участником, что не противоречит законодательству.
Требования оплачивать ЖКУ до подписания акта являются незаконными, даже в том случае, если они прописаны в договоре на строительство.
Возникновение права собственности по договору
В соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности на жилье возникает с момента его внесения в ЕГРП (единый государственный реестр прав).
Регистрация производится на основании:
- договора на долевое участие в строительстве;
- акта приема-передачи жилья;
- других установленных законодательством документов.
С момента оформления собственности владелец обязан оплачивать все расходы на содержание дома и за предоставление коммунальных услуг.
Расходы на капитальный ремонт возникают не ранее, чем через 8 месяцев от начала эксплуатации дома.
Если есть недоделки
Подписание акта о передачи жилья от застройщика будущему владельцу является свидетельством, что все работы выполнены строительной организацией в полном объеме и надлежащего качества.
Если после подписания документа выявляются недостатки, то решение об их устранении должно быть прописано в договоре на долевое участие.
Если такой пункт отсутствует, то вопрос можно решить только в судебном порядке.
Претензия (образец)
Если акт приема-передачи не подписан и участник строительства обнаружил недоделки или другие недостатки он имеет право предъявить застройщику претензии, которые оформляются в письменном виде.
В документе указывается перечень обязательств, которые застройщик:
- полностью не выполнил;
- частично;
- применил материалы ненадлежащего качества;
- выполнил не в соответствии с проектом.
Претензия оформляется в двух экземплярах, на одном из которых застройщик ставит отметку о получении документа.
Здесь можно скачать образец претензии о недостатках в новостройке.
Претензия может быть отправлена заказным письмом с описанием вложения.
Документ является основанием для подачи искового заявления в суд в случае, если строительная организация:
- не желает исправить недочеты в разумные сроки;
- отказывается выполнить свои обязательства.
Часто задаваемые вопросы
Законодательная база в сфере регулирования отношений между застройщиком, владельцами жилья, долевыми участниками строительства, эксплуатационными и коммунальными службами многогранна и имеет множество трактовок.
Различные ситуации, возникающие при строительстве и во время передачи жилых объектов, рождают вопросы, которые требуют юридического толкования.
Жилье не достроено
Если застройщик требует внесения квартплаты до момента подписания акта о приемке и это противоречит договору на строительство, будущий владелец имеет право не оплачивать расходы на содержание дома, ссылаясь на статью 153 ЖК РФ.
Акт можно подписать только в том случае, если устранены все недостатки.
Любые дополнительные соглашения предлагаемые застройщиком являются новым договором, по которому долевой участник берет на себя обязательства, например, оплатить коммунальные расходы до приемки объекта.
В квитанцию внесен лишний месяц
Если в счет на оплату коммунальных платежей в новостройке включен лишний период, необходимо изучить условия договора.
В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ стороны могут заключить договор на любых условиях, которые они обговорили.
Моментом начала оплаты ЖКУ является дата подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено договором о долевом участии.
Если застройщик или управляющая организация внесла расходы за период, не предусмотренный договором, то владелец имеет право потребовать перерасчет или требовать отмены незаконного платежа в судебном порядке.
На видео об оплате ЖКХ в новом жилье
В понимании обывателя новостройка – это жилье в только что построенном доме.
Квадратура и планировка таких квартир радует глаз и обещает счастливую жизнь своим покупателям.
Однако зачастую между застройщиком и будущим собственником недвижимости возникают трения, касающиеся внесения квартплаты.
В данной статье рассмотрено, с какого момента и кто должен оплачивать коммунальные услуги за жилье, законное обоснование этого, а также судебная практика рассмотрения нерешенных вопросов мирным путем.
Коммунальные платежи в новом жилье
Квартплата в новостройке, по сути, ничем не отличается от вторичного рынка жилья.
Она включает в себя:
| Ежемесячные расходы | на ремонт и эксплуатацию дома и основных коммуникаций |
| Плата на капитальный ремонт | общего имущества собственников жилья |
| Оплата предоставленных и потребленных коммунальных услуг | электричество, водоотведение газ и т.д. и оплата услуг по управлению многоэтажкой |
| Плата за уход | и содержание общедомовой территории и расходы на оплату вывоза бытового мусора |
Таким образом, квартплата представляет собой не только расходы на оплату потребленных собственником благ, но и другие услуги.
В случае если квартира в новостройке еще не куплена, в общем подъезде все равно горит электричество, работает лифт, мусоропровод и т.д.
Встает вопрос, кто должен оплачивать эти расходы с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до покупки или аренды отдельно взятой квартиры?
Ответ необходимо искать в Жилищном Кодексе Российской Федерации.
Законодательство
ЖК РФ официально разъясняет права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений.
А также регулирует сроки оплаты и сроки возникновения обязанности вносить ежемесячные платежи за получение коммунальных услуг:
| Собственник | ответственность за ежемесячные расходы жкх возникает с момента получения свидетельства о праве собственности на жилье |
| Арендатор | с момента подписания соответствующих документов с арендодателем |
| Наниматель | при подписании договора найма или социального найма |
| Те, кто принимает жилые помещения на баланс после разрешения на ввод в эксплуатацию | после осмотра принимаемого жилья и подписания приемопередаточного акта. Данный документ подтверждает, что будущего владельца все устраивает, недостатков и нареканий нет |
Все это прописано в статье 153 Жилищного кодекса.
Те, кто на законных основаниях проживают и используют жилые помещения, обязаны с момента появления определенных прав на недвижимость оплачивать все коммунальные услуги в полном объеме в установленные сроки.
Необходимые документы
Если необходимость оплачивать коммунальные счета возникает с момента приема-передачи жилья, то получение субсидий и льгот лишь с момента прописки в собственной квартире.
Но практика показывает, что между этими событиями может пройти довольно долгое время.
Процесс становления «хозяином» жилого помещения можно условно разделить на 3 этапа:
| Подписания приемопередаточного акта | и получение ключей от квартиры |
| Получение кадастрового паспорта на недвижимость в Бюро технической инвентаризации (БТИ) | для этого необходимы следующие документы:
Сотрудники БТИ проведя необходимые измерения и зарисовки, изготовят кадастровый план квартиры в течение 30 дней |
| Регистрация права собственности на жилое помещения | придя в регистрационные органы нужно предъявить:
|
В Росреестр потребуется предоставить как оригиналы, так и копии вышеперечисленных документов.
Свидетельство готовится в течение 1 месяца. После его получения купленная квартира будет находиться в вашей собственности.
С какого момента будет начисляться квартплата в новостройке?
Если внимательно изучить Жилищный кодекс Российской Федерации, а именно статью 153, становиться понятно, что оплачивать счета придется только после того как будет оформлена сделка купли-продажи и получена на руки заветная «зеленка».
Казалось бы, новоселам повезло — можно спокойно проводить ремонт, наводить уют и ни за что в течение этого времени не платить. Но не тут то было.
Все тот же Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что обязанность вносить плату за жилье и коммунальные услуги возникает не только с момента получения права собственности, но и с момента заселения помещения в установленном законом порядке.
Выглядит это так:
| Потенциальный хозяин квартиры приходит в ТСЖ | орган местного самоуправления или к застройщику |
| Берет ключи | и разрешение на осмотр жилья |
| Если после визуального осмотра | квартира подходит по всем параметрам, подписывается акт приема передачи жилого помещения |
Именно в этот момент на еще не официального владельца жилья возлагается обязанность регулярно и в полном объеме вносить квартплату за используемое помещение.
Официальное завершение строительства
После того как построенное многоэтажное, многоквартирное здание сдано в эксплуатацию, строительство считается завершенным.
После этого застройщик может поступить с объектом недвижимости следующим образом:
| Передать на баланс управляющему органу все общее имущество новоиспеченной многоэтажки | то есть заботы и расходы по дому уже будет нести либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья, либо военное министерство, либо местные органы самоуправления |
| Продавать жилплощади частным и юридическим лицам | и оформлять на нее соответствующие правоустанавливающие документы |
Таким образом, официальное завершение строительства еще не является моментом начала внесения платежей за коммунальные услуги.
Видео: как принять квартиру в новостройке
Между государственной сдачей многоэтажного объекта недвижимости в эксплуатацию и моментом появления у отдельных квартир собственников может пройти некоторое количество времени.
Обычно в течение полугода продается от 30 до 50% квартир построенного дома.
В течение всего этого времени расходы по обслуживанию и уходом за общедомовым имуществом несет сам застройщик или иная организация, которой был передан на баланс дом.
При продаже или долевом участии в строительстве недвижимости зачастую в договоре прописывается, что данные издержки будут возложены на дольщика или будущего собственника.
Отчасти это правильно, но по существующему законодательству обязательств выплачивать коммунальные платежи за период до подписания акта приема-передачи у владельца не возникает.
Акт приема-передачи
Осмотр будущей собственности и подписание акта приема-передачи является важным мероприятием, к которому необходимо отнестись со всей ответственностью и придирчивостью.
Осмотр выбранного помещения лучше всего проводить при дневном, естественном освещении.
Безжалостное солнце выявит все тщательно скрываемые недоработки и дефекты -трещинки, сколы и т.д.
Не стесняйтесь открывать все, что можно открыть. Проверяйте работу и прочность закрытия дверей, оконных рам, балконных блоков, наличие и работоспособность сантехнического оборудования.
Если все в порядке — подписывайте акт и забирайте ключи. С данного момента квартира является вашей на законном основании — заселении.
Приемопередаточный акт должен быть оформлен в трех экземплярах, подписываются также все три акта.
Первый остается у застройщика или иной организации, на чьем балансе находится многоквартирный дом.
Второй экземпляр — будущему собственнику жилья. Третий — направляется в регистрирующие государственные органы.
Право собственности по договору
В случае, если покупатель приобретает жилье по договору купли-продажи и не принимает квартиру в эксплуатацию по приемопередаточному акту, то право собственности на квартиру появляется лишь с момента регистрации жилья в органах Росреестра.
Для проведения данной процедуры потребуются следующие основные документы:
| Договор на участие в долевом строительстве | в случае если будущий собственник участвовал в поэтапном возведении будущего жилья |
| Акт приема-передачи квартиры в эксплуатацию | кто бы ни проводил жилье и не принимал его, при регистрации недвижимости в Росреестре этот документ просто необходим |
Как только недвижимость будет зарегистрирована, собственник жилья получает на нее законные права и соответственно обязанности.
А именно своевременно оплачивать расходы по содержанию дома и коммунальных услуг.
Образец претензии застройщику
Никто не застрахован от ошибок. После подписания акта приема-передачи возможно выявление существенных недоделок или дефектов.
Для будущего собственника это не повод устранять чужие недоработки за свой счет.
Это повод грамотно составить претензию строительной компании или другой организации, которая передавала недвижимость.
Претензия обоснованна в случаях, когда:
| Требуется устранить недостатки | возникшие по вине застройщика |
| Доказано | что при строительстве и проведении отделочных работ использовался некачественный материал |
| Велось непрофессиональное строительство | неподготовленными людьми и коммуникации не были подведены в квартиру |
Претензия пишется на имя застройщика в двух экземплярах. Дефекты и имеющиеся недоработки должны быть описаны в деталях, четко и ясно.
Желательно указать все детали, четкие факты, суммы, сроки. Лучше лично отнести претензию в офис строительной фирмы.
Одни экземпляр доложен быть зарегистрирован как входящая почта представителем застройщика.
Второй – остается у владельца квартиры с обязательной отметкой о регистрации обращения (дата, должность и ФИО сотрудника, подпись).
Судебная практика
Застройщик обязан рассмотреть претензию и в течение 10 дней устранить недостатки в сданном помещении либо предоставить собственнику жилья аргументированный отказ.
В случае отсутствия какой-либо реакции со стороны застройщика смело обращайтесь в суд.
При положительном решении вопроса понесенные судебные издержки также будут компенсированы ответчиком.
Подать иск в суд на нерадивого застройщика можно как самостоятельно, так и через доверенное лицо.
Перед подачей искового заявления в суд рекомендуется прибегнуть к услугам строительно-технических экспертов.
Они обоснованно и профессионально зафиксируют все имеющиеся недостатки, а также реально определят стоимости их устранения.
В суде экспертное заключение сыграет огромное значение.
Покупка жилья, в новостройке или на вторичном рынке, радостное событие для каждой семьи.
Однако не стоит, находясь в положительном эмоциональном состоянии, «спускать с рук» строительные ошибки, недоработки и дефекты.
И уж тем более закрывать на них глаза или удалять самостоятельно, за свой счет.
Также не давайте себя обмануть и при начислении коммунальных услуг.
Даже не являясь официальным собственником, оплачивайте полученные коммунальные блага, но внимательно читайте квитанции, чтобы не заплатить лишнего.
Есть мнение, что если право собственности на жилое помещение не оформлено в установленом законом порядке, а граждане фактически проживающие в квартире не зарегистрированы, то обязанность платить за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома не возникает.
Такая позиция, на первый взгляд, является правомерной применительно к содержанию и ремонту общего имущества. Ведь известно, что бремя содержания имущества несет его собственник, а таковым лицо становится по общему правилу с момента государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе. Поэтому до момента регистрации права собственности гражданин платить за содержание и ремонт не обязан.
Формально данная позиция является верной и основанной на законе. Вместе с тем, следует учитывать, что если лицо хоть и не является собственником, но фактически потребляет предоставляемые услуги, то оплачивать их обязан, в обратном случае на стороне такого потребителя возникает неосновательное обогащение.
Чаще всего подобные споры происходят между дольщиком по договору долевого участия в строительстве и образованным в доме ТСЖ, которое заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунального ресурса, договоры с управляющей организацией, предметом котрого является содержание и ремонт общего имущества жилого дома. Однако акты приема-передачи квартир подписываются дольщиками не в одно время, тем более, не одномоментно за всеми дольщиками регистрируется и право собственности на свои квартиры. В итоге может получиться следующая картина: фактически квартирами в построенном доме пользуется 90% граждан-дольщиков, тогда как акт приема-передачи подписали 80% граждан, а право зарегистрировано только у 60%.
Суды, как правило, взыскивают задолженность за потребленные жилищно-коммунальные услуги с лиц, фактически подтребляющих ЖКУ, но не оформивших право собственности. Для этого истцу необходимо представить в суд доказательства фактического проживания ответчика в указанном жилом помещении, подписанный данным жильцом акт приема-передачи или доказательства уклонения от его подписания.
Примеры из судебной практики
Несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности на жилое помещение, ответчик должен нести ответственность по оплате предоставленных коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по содержанию и техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома:
Товарищество собственников жилья обратилось в суд с иском к Самаркиной Т.А., а так же к Бутыриной Е.Б. и Самаркину С.Б., о взыскании задолженности за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
Истец указал, что по договору уступки права требования к Самаркиной Т.А. перешло право требования квартиры. Фактически Самаркина Т.А. с членами семьи заселилась в указанное жилое помещение в январе 2005 года, был подписан соответствующий акт приема – передачи квартиры. Всем жителям дома, в том числе Самаркиной Т.А., оказывались коммунальные услуги и услуги по содержанию дома в полном объёме, однако плату за жилое помещение и коммунальные услуги Самаркина Т.А. не вносила.
Постановлено взыскать с ответчиков солидарно в пользу ТСЖ задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги. Судом указано следующее.
Проживание в спорной квартире с ноября 2008 года с членами семьи, Самаркина Т.А. подтвердила и в суде апелляционной инстанции, в связи с чем доводы жалобы о неправильном расчете, исходя из даты регистрации по месту жительства членов семьи, судебная коллегия во внимание не принимает.
Как видно из материалов дела, ТСЖ заключило договоры с различными организациями в целях обеспечения надлежащей эксплуатации.
Несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности за Самаркиной Т.А. на жилое помещение в установленном законом порядке, она должна нести ответственность по оплате предоставленных коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по содержанию и техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома.
Нормы Закона устанавливают наличие у ответчиков (в зависимости от периода владения указанной квартирой) обязанности по оплате коммунальных платежей, иных платежей по содержанию общего имущества, к которым относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами дома или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 5 июля 2012 года по делу № 33-2895 /2012).
Требования о взыскании с ТСЖ платежей со ссылкой на отсутствие акта ввода жилого дома в эксплуатацию не подлежат удовлетворению, поскольку ответчик фактически реализует права собственника жилого помещения по владению и пользованию им, проживая в квартире и пользуясь коммунальными услугами, в связи с чем должен нести обязанности по участию в содержании и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома:
Суд взыскал с ответчиков в пользу ТСЖ задолженность по оплате коммунальных услуг, содержание и ремонт дома.
Судом первой инстанции установлено, что на основании договора уступки права требования, заключенного между Тельновой Н.Н. и Тельновым В.Ю., к последнему перешло право требования от заказчика строительства ООО «Г…» двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме.
Как было установлено при рассмотрении заявленных требований, с марта 2009 года Тельнов В.Ю., как законный владелец в соответствии с заключенным договором, действительность которого кем-либо не оспаривается, фактически осуществляет правомочия собственника квартиры.
Суд второй инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что, несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности за Тельновым В.Ю. на жилое помещение в установленном законом порядке, он также должен нести ответственность по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по содержанию и техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома.
Жильцам спорного дома в декабре 2004 года были переданы квартиры. Однако Тельнова Н.Н. 01.12.2004 г. отказалась подписать акт приема-передачи жилого помещения – квартиры, что было засвидетельствовано в присутствии жильцов соседних квартир.
Требования Тельнова В.Ю. о взыскании с ТСЖ платежей со ссылкой на отсутствие акта ввода жилого дома в эксплуатацию не подлежат удовлетворению, поскольку Тельнов В.Ю. фактически реализует права собственника жилого помещения по владению и пользованию им, проживая в квартире и пользуясь коммунальными услугами, в связи с чем должен нести обязанности по участию в содержании и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29 мая 2012 года).
Ответчики, даже если они не являются собственниками квартиры и не зарегистрированы по указанному адресу, должны производить оплату за холодную воду и водоотведение по месту своего фактического жительства:
Суд взыскал солидарно с ответчиков в пользу Товарищества собственников жилья задолженность по услугам за содержание и ремонт жилого помещения, задолженность по услугам за водоотведение и потребление холодной воды (Апелляционное определение Ленинского районного суда от 18 февраля 2011 года по делу № 11-22/11).
Вернуться к оглавлению обзора: Судебная практика взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Решения судов, комментарии
Спрос на недвижимость по-прежнему не спадает. В крупных мегаполисах на глазах вырастают жилищные комплексы и целые микрорайоны, но желающих приобрести в собственность новую квартиру не становится меньше.
Сегодня становится привычным сдавать новострой по очереди, что позволяет начать эксплуатацию и въехать первым новоселам. Образуется некий временной промежуток, когда происходит процесс оформления документации, но уже начинают выставлять первые и порой необоснованно высокие счета.
В ряде случаев это будет вполне оправдано, особенно если управление передано компании или эксплутационной конторе. Ведь обязанность производить оплату за определенный период никто не отменял, даже если человек еще не въехал в квартиру, и она связана с неизбежными расходами.
В законодательстве прописаны положения, позволяющие точно узнать с какого момента начисляется и платится квартплата в новостройках. Работает определенный порядок действий, учитывающий сроки для оформления акта приема, сдачи в эксплуатацию и получения договора права собственности.
При выявлении недочетов или явном завышении тарифов следует предпринимать определенные шаги, чтобы решить вопрос как можно скорее и не нести дополнительные расходы.
Обоснованные претензии нужно зафиксировать, поскольку застройщик обязан устранить недоделки. В спорных моментах следует обращаться в судебные инстанции, где можно доказать свою правоту.
Общие формальности
Возникновение спорных вопросов обычно происходит в том случае, когда дом фактически сдан в эксплуатацию, но заселение жильцов происходит не сразу и постепенно.
Образуется определенный период, во время которого начинают накапливать платежи. Новоселы еще не успевают распаковаться, как приходится выкладывать немалую сумму за помещение.
Для выяснения своих прав и обязанностей придется обратиться к нормам закона, где затрагивается долевой вариант передачи объекта и правила регистрации.
Достаточно ясно определены случаи обязательной оплаты счетов, когда будет соблюден ряд условий и произойдет постановка на учет в государственном реестре.
Некоторые юридические коллизии все же возникают. Немаловажное значение имеет подписанный договор, где могут быть прописаны условия оплаты.
Документы и закон
Чтобы лучше прояснить вопрос с какого момента и начисляется квартплата в новостройке, нужно ознакомиться с некоторыми статьями закона О долевом строительстве (№ 214) и О регистрации (№ 122), а также Жилищным Кодексом:
- дольщик получает квартиру после того, как будет подписан соответствующий акт, который подтвердит прием и отсутствие претензий;
- после внесения записи в государственном реестре человек сможет получить права собственности и распоряжаться своим недвижимым имуществом;
- оплата коммуналки вновь созданного имущества фактически должна начинаться с момента регистрации;
- в договоре может присутствовать пункт, согласно которому отсчет будет происходить не с момента передачи квартиры по акту, а непосредственно сразу после ввода в строй самого дома, когда подключены коммуникации и выдано разрешение;
- расходы может взять на себя застройщик, который должен компенсировать затраты на содержание, пока происходит передача квартиры. Только если произойдет вселение до выдачи права собственности, он вправе взыскать определенную сумму при наличии доказательств.
Конечно дольщики смогут скооперироваться в товарищество жильцов, пока идет строительство дома. Однако застройщик обязан в первую очередь передать общее имущество товариществу и только тогда снять с себя ответственность. В том числе, по содержанию и оплате услуг.
В этот период чаще всего работает временная схема, особенно по подаче электричества. В результате возникают постоянные перебои, не работает насосное оборудование или лифты.
Новоселы должны производить оплату в следующих случаях:
- долевое участие говорит о том, что дольщик начнет платить после сдачи дома в эксплуатацию, если это было прописано в договоре (обычно стараются взыскать квартплату вперед за полгода);
- в иных случаях обязанность по оплате возникает сразу после получения акта приемки или в оговоренные сроки;
- членство в ЖСК обязывает рассчитываться с платежами сразу после передачи жилого помещения;
- обязанности собственника начинаются с дня регистрации права собственности;
- для арендатора отсчет происходит после подписания документа с собственником или муниципальными властями;
- аналогичные условия выдвинуты для нанимателя, в том числе, при договоре социального найма:
- пользователи жилых и нежилых помещений понесут расходы в трех случаях; основанием станет акт приема, заселение без получения разрешения от государственной комиссии и непосредственно ввод дома в эксплуатацию.
Чтобы законно прописаться в квартиру, позволяющую погашать коммунальный платеж и получать определенные льготы, необходимо предпринять следующие шаги:
- подписать акт передачи-приема, если нет нареканий и претензий;
- собрать документы (в список входит паспорт самого дольщика или собственника, оригинал акта и договор долевого участия);
- потребуется получить кадастровый паспорт после проведения осмотра, который проведут сотрудники бюро инвентаризации (им отводится на подготовку плана один месяц);
- в государственной реестре рассмотрят представленный пакет и не позднее 30 дней выдадут свидетельство, подтверждающее права собственности на жилье.
Если собственник будет недоволен качеством работ, то он сможет составить соответствующее заявление и добиться устранения выявленных недостатков перед тем, как пройдет процесс регистрации.
Акт передачи-приема недвижимости
Коммунальные платежи и их учет
По большому счету, коммунальные платежи в новострое мало чем отличаются от вторичного жилья. Но есть некоторые нюансы.
Они включают:
- ежемесячные расходы, возникающие при эксплуатации и ремонте дома или инженерных коммуникаций;
- оплату капитального ремонта, поскольку это общее имущество собственников (его смогут сделать лишь после 8 месяцев с момента ввода в эксплуатацию);
- счета за потребленные ресурсы: воду, газ, электричество и отопление;
- оплачивается услуга управления, возложенная на выбранную компанию;
- растраты на поддержание прилегающей территории в надлежащем виде и вывоз мусора;
- дополнительные расходы, связанные с системой видеонаблюдения, охраной или автостоянкой, где зарезервировано персональное место;
Увеличение суммы нередко зависит от места застройки и престижного района, привилегий и размера жилой площади, которая обычно больше, чем в старых домах.
Юридические замечания
Статистика говорит о том, что задолженностей по коммуналке в новостройках практически не возникает, в отличие от старого фонда.
Собственник имеет право заселиться не сразу, но производить оплату лишь после регистрации. Следует заметить, что лишь часть дольщиков в первые полгода могут оформить бумаги и получить свидетельство.
Иногда этот процесс затягивается на год или два. Некоторые квартиры считаются инвестиционными. Часть из них продается только после сдачи объекта.
Возникает не совсем понятная ситуация. По существу, застройщик должен снять с себя заботы по оплате и содержанию дома сразу же после его ввода в строй.
Однако нередко происходит так, что до окончательного заселения собственников работает временная схема и оплата лежит на застройщике. Особенно когда дольщик внес предоплату за шесть месяцев.
Эти средства нельзя использовать на вывоз строительного мусора и благоустройство территории. Дело в том, что проект планировки разрабатывается и утверждается вместе с другой проектной и рабочей документацией. Он входит в смету, поэтому обязанность привести территорию в порядок возложена именно на застройщика. Судебные инстанции потребует его оплатить платежки.
Если собственник специально откладывает въезд в квартиру, то это не освобождает его от уплаты накопившихся задолженностей. Ведь остальные жильцы не должны пострадать. Суд принимает сторону управляющей компании, застройщика или товарищества жильцов.
Образовавшиеся долги не могут служить основанием для отказа передачи квартиры дольщику. После регистрации он все равно должен будет внести средства, пусть даже в судебном порядке.
Сложнее разбираются дела, когда права собственности не оформлены. Нужны неопровержимые доказательства отсутствия владельца и получение долга вызывает некоторые сложности. Пробелы в законодательстве должны быть устранены. В планах стоит ужесточение ответственности за коммунальные задолженности, которые коснутся собственников и нанимателей.
С какого момента официально начисляется квартплата в новостройке
Особых изменений в 2018 году по поводу начала отчисления квартплаты внесено не было. Фактически они осуществляется после проведения процедуры регистрации или получения акта.
Жилье должно быть признано пригодным для проживания и жилым. Правда у дольщиков могут появится претензии и некоторое время должно уйти на устранение недоделок.
Момент оплаты возникает в следующих ситуациях:
- этап строительства завершен или общедомовое имущество передано управляющей компании, товариществу жильцов, муниципалитету;
- дольщик подписывает акт приемки, подтверждая выполнение условий договора (для этого надо получить ключи и осмотреть помещения);
- после устранения выявленных недоделок, когда будет подписан акт (претензии будут своевременно оформлены и представлены в письменном виде);
- собраны документы и пройден процесс регистрации (свидетельство может быть получено через месяц).
Оплачивают услуги каждый месяц, до 10 числа. Нужно своевременно передавать данные показаний счетчиков.
Если пройдет больше 30 дней после крайней даты оплаты, то будет начисляться пеня. Злостное уклонение о уплаты на протяжении 3 месяцев приведет к отключению некоторых услуг.
При начислении применяют правила кодекса, регламентирующего сроки, виды услуг, правила корректировки тарифов и полномочия управляющих компаний.
Квартплата в муниципальном или кооперативном доме может быть несколько выше. Она затрагивает квартиросъемщика и арендатора, собственника от застройщика и пользователя, которому были переданы права.
В первое время не исключены проблемы с электричеством, отоплением, лифтом и горячей водой. Важно убедиться в том, что не происходит начисление сумм за услуги, которыми собственник не пользуется.
Чем это сопровождается
Сложившаяся практика говорит о том, что до момента подписания акта или регистрации права собственности оплачивать коммуналку должен застройщик.
При этом дом может сразу перейти под юрисдикцию товарищества, которое образуется уже в процессе строительства, или управляющей компании. Заселение происходит постепенно, однако расходы должны поделить все владельцы квартир.
Застройщику предоставлено право использовать временную схему. Для этого вписывает пункт договора, позволяющий произвести предоплату за полгода вперед, чтобы дольщик не испытывал проблем при заселении.
Большое значение придается осмотру квартиры. Она должна соответствовать параметрам, отделка произведена качественно и в полном объеме.
Нельзя подписывать акт, только надеясь на обещания исправить недоделки. Предстоит предпринять некоторые шаги, сообразуясь с нормами законодательства.
Когда происходит старт взносов
Список взносов включает разные компоненты. К ним относятся деньги, выделяемые на содержание и ремонт, управление имуществом и дополнительные услуги.
В коммунальных платежках есть графы для воды, электричества, газа, канализации, обслуживании лифта, уборки территории и вывоза мусора.
Старт начинается с момента:
- заключения арендатором или нанимателем соответствующего договора аренды (в роли арендодателя выступает владелец недвижимости или муниципалитет);
- передачи жилого помещения члену жилищного кооператива;
- сдачи дома в эксплуатацию, даже без подписания акта и получения права собственности;
- после проведения регистрации и выдачи акта на руки.
До заселения всех жильцов расходы несет застройщик, управляющие компании, ТСЖ или муниципальные власти.
Именно на их счет будут перечисляться средства, хотя дольщики смогут сделать предоплату за полгода. В этом случае застройщик берет на себя расходы по содержанию и коммуналку.
В договоре может быть прописано условие, дающее право начать оплату только после подписания акта приемки.
Добровольная задержка с вселением не сможет гарантировать возмещение расходов за подключенные услуги. Счет будет выставлен, в случае отказа дело дойдет до судебного решения, чаще встающего на сторону застройщиков и управляющих органов.
Лучше всего сразу установить счетчики и своевременно вносить оплату, не дожидаясь окончания установленных сроков. Задолженность только вырастет, придется оплатить судебные издержки.
Оформление передачи
Стоит заметить, что текущие расходы могут возникнуть в промежуток между подписанием акта и оформлением права собственности. Оплатить их все равно придется вне зависимости от пользования услугами.
Законодательство ясно прописывает обязанность владельца квартиры вносить оплату в полном размере.
Дольщикам не помешает сращу внести в договор некоторые положения, затрагивающие проблемы начисления и сроки оплаты.
Надо внимательно подойти к процедуре осмотра квартиры, которую лучше проводить днем при естественном освещении.
Трещинки, сколы, потеки и недобросовестная отделка — все должно быть выявлено и зафиксировано. Следует проверить работу сантехнического оборудования, закрытие дверей и окон, состояние балкона и лоджии.
Когда качество работ не вызывает нареканий, можно смело подписывать акт в трех экземплярах. Один из них остается собственнику. Другой передается застройщику или управляющему органу. Третий будет направлен для регистрации в росреестре.
Квартира может быть приобретена позже официального окончания строительства и передачи на баланс. Право собственности и обязанность по оплате возникает сразу после проведения регистрации.
Особенности стоимости
Подводя некоторые итоги можно говорить о том, что платежи начинают вносится в следующих случаях:
- дом введен в эксплуатацию;
- квартира передана собственнику после подписания акта и регистрации;
- заключен договор найма или аренды;
- дольщик вселяется, несмотря на состояние дома.
Условия оплаты должны оговариваться в договоре при долевом участии, прописываться управляющей компанией или товариществом жильцов, указываться в судебном постановлении.
Престижный район, подземная и наземная парковка, охрана двора и территории, большая жилплощадь и некоторые другие дополнительные услуги увеличивают сумму платежей.
Несложно прикинуть приблизительную стоимость платежки, согласно столичным тарифам:
| Холодная и горячая вода | За 10 кубов, в равном соотношении, потребуется примерно 981 рубль. |
| Электричество | В среднем (200 кВт) обходится в 1076 рублей. |
| Газ | Шесть кубов — 123 рубля. |
| Отопление | За 3 гигакалории — 3018 рублей. |
Общая сумма располагается в районе 5200 рублей, если не оказываются другие услуги. Проживание в элитном комплексе стоит от двух до четырех раз дороже.
Нужно своевременно давать показания счетчиков и вносить деньги до 10 числа. Дается лишь еще месяц, пока не начнут начислять пеня.
Образец претензий
У застройщика нередко возникает соблазн сдать дом в точно оговоренные сроки. При этом не удается избежать некоторых мелких дефектов. Собственник не обязан затрачивать дополнительные средства для их устранения. Потребуется грамотно оформить претензию, используя специальный образец.
Обоснованием послужат:
- выявленные недоделки, допущенные непосредственно застройщиком;
- доказанный факт того, что произошла замена материала и использовалась бракованная продукция;
- строительные работы и отделка произошли с значительными нарушениями из-за некомпетентности строителей;
- некоторые коммуникации так и не были подведены и подключены к помещению, из-за чего оно не может быть признано жилым;
- площадь квартиры не соответствует условиям договора, она гораздо меньше;
- происходит отказ устранить недостатки.
В самом заявлении должны присутствовать контактные данные дольщика. Подробно описываются выявленные нарушения и делается ссылка на некоторые законодательные акты. В приложение входят копии договора, оценка независимого эксперта и некоторые другие документы.
Претензия обязательно составляется, как минимум, в двух экземплярах. Один из них остается у заявителя, другой — передается застройщику. Его лучше отнести лично в офис и потребовать зарегистрировать бумагу.
Есть возможность выслать документ заказным письмом с описью и обратным уведомлением.
Возникающие недочеты
Дольщики далеко не всегда имеет четкое представление о своих правах, когда речь идет о внесении оплаты за коммунальные услуги.
Застройщик не имеет право требовать оплачивать расходы по содержания дома до подписания акта приемки или регистрации.
Полагаться на клятвенное заверение в устранении недоделок не стоит. Они должны быть полностью устранены и лишь тогда можно подписать документ и получить ключи.
Если долевой участник все же согласен оплатить коммуналку и содержание до приемки дома, то нужно составить новый договор и взять на себя эти обязательства.
Затягивать с вселением тоже нежелательно. Лучше убедиться в том, что в платежки действительно не включены услуги, которыми собственник не пользуется.
Начало обязательств по оплате начинается с даты подписания акта. Если других условий не предусмотрено, собственник сможет оспорить выставленный счет за застройщиком или управляющей организацией. Можно сделать перерасчет или обратиться в суд.
Судебная практика
Судебная практика свидетельствует о том, что в качестве истца выступают как собственники, так застройщик, представители товариществ, управляющей компании или муниципалитета.
Дольщики чаще обращаются в случае отказа выполнять требования по исправлению недостатков, указанных в претензии.
Подготовку документов и представление интересов берет на себя собственник или его доверенное лицо, после оформления нотариальной доверенности.
В заявлении повторяются основания, указанные в претензии. Прилагаются правоустанавливающие документы на недвижимость и результаты проведенной строительно-технической экспертизы. Она помогает точнее определить стоимость ущерба и отклонение от регламентов.
Нарушение условий договора долевого участия также позволяет решить вопрос в судебном порядке.
Застройщик и органы, к которым дом перешел на баланс, смогут предъявить претензии по поводу периода после ввода в эксплуатацию или позднего заселения. Некоторые услуги были оказаны и произошли расходы, связанные с содержанием дома.
Приобретение квартиры в новостройке всегда считалось радостным и долгожданным событием. Собственник должен помнить о своих правах и не забывать об обязанности своевременно оплачивать квартплату в указанные сроки.