【Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком】 подробнее на сайте Закон наш

Продажа квартиры с участием детей относится к наиболее проблемным сделкам отчуждения. Интересы малолетних граждан защищаются государством особенно строго.

Как в 2018 году в РФ продать квартиру, если в ней зарегистрирован ребенок? Регистрация в квартире ребенка, а тем более наличие его доли в праве собственности, зачастую отпугивает покупателей.

Подобные сделки нередко становятся причиной судебных разбирательств. Но это не значит, что продажа такой недвижимости невозможна. Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети, в 2018 году в России?

Что нужно знать

Найти покупателя на жилье с прописанным ребенком всегда сложно. Особенно это касается сделок, свершаемых законными представителями на основании опеки и попечительства.

Любая сделка, в которой участвует представитель по доверенности, опасна сама по себе.

Право представительства может быть оспорено заинтересованными лицами уже после свершения продажи, что порой становится причиной отмены сделки.

Но и при продаже квартиры родителями ребенка возникают различные нюансы. Понятно, что сам малолетний ребенок совершать сделку не может.

По крайней мере, до достижения четырнадцати лет, когда допускается участие в сделке несовершеннолетнего с письменного согласия представителей.

Но в некоторых случаях повзрослевший ребенок вправе оспорить сделку, на которую своего согласия он не давал. Как продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок?

Основные понятия

По гражданскому законодательству несовершеннолетним признается ребенок, не достигший восемнадцати лет. А дети до четырнадцати лет, считающие малолетними, признаются еще и недееспособными.

Чем отличны эти понятия и их правовые последствия? Несовершеннолетний ребенок, начиная с четырнадцати лет, признается ограниченно дееспособным.

То есть он может самостоятельно участвовать в различных сделках, в том числе и касающихся отчуждения жилья.

Но для этого потребуется согласие законного представителя – родителей или опекунов. При заключении договора ребенок-собственник может самостоятельно подписать документ.

Как правило, в этом возрасте дети уже могут оценить суть происходящего. Ребенок малолетний условно недееспособен, его мнением никто не интересуется.

От его имени выступают законные представители, принимают решение и при необходимости ставят за него подпись в договоре купли-продажи.

Но ребенок может и не иметь право собственности на жилье, а просто быть прописанным на этой жилплощади.

С юридической точки зрения в этом случае собственнику ничто не мешает продать квартиру, поскольку он правомочен самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

При продаже жилья воля прописанных лиц не учитывается. Однако здесь вступают в силу нормы семейного права и гражданского законодательства, касающиеся защиты прав ребенка.

Нельзя просто взять и выписать ребенка в никуда, поскольку даже для несовершеннолетних граждан регистрация обязательна.

Зачем нужна регистрация

Каждый россиянин должен иметь регистрацию, или как раньше называли прописку.

От ее наличия зависит получение большинства государственных услуг, в том числе права на медицинское обслуживание в госучреждениях, получение различных льгот и компенсаций.

Без прописки человек не привязан территориально, а значит, и учесть его существование государство не может.

Ребенок должен получить прописку сразу же после выписки из роддома. На основании регистрации осуществляется:

прикрепление к местной поликлинике;
оформление материнского капитала или иных субсидий.

Через некоторое время ребенку потребуется прописка, чтобы пойти в детское дошкольное учреждение, а потом и в школу.

И хотя по закону, наличие/отсутствие прописки не является условием для получения ребенком общего образования, по факту устроить не прописанных детей в воспитательные и учебные заведения весьма сложно.

Скорее всего, для отказа найдут приемлемое основание. Кроме того, нужно учитывать и такие нормы закона, по которым незаконное проживание на территории РФ наказывается.

А отсутствие прописки как раз и является нарушением действующего законодательства.

По закону гражданин обязан оформить регистрацию в течение семи дней, с момента снятия с учета по прежнему адресу проживания.

В случае пребывания по адресу, отличному от места прописки, более девяноста дней, требуется оформление временной регистрации.

От постоянной таковая отлична тем, что по истечении определенного времени аннулируется. Постоянного прописанного человека выписать против его воли можно исключительно через суд.

Правовое регулирование

Особенности сделок, касающихся сделок с отчуждением жилья с прописанными или зарегистрированными детьми, регламентированы Конституцией РФ, а также:

В этих законодательных нормах несовершеннолетний ребенок рассматривается как полноправный член общества. Он имеет те же права и свободы, что и взрослый человек.

Отличие только в том, что реализовать свои права самостоятельно ребенок не может в силу возраста. Поэтому интересы его представляют родители, законные представители или органы опеки.

До 2008 года при любых операциях с жильем, в котором прописаны дети или которым владеют несовершеннолетние, нужно было получать согласие органов опеки.

Сейчас наличие такого согласия не требуется, если ребенок проживает с родителями. В любое время родители могут выписаться вместе с ребенком и зарегистрироваться по иному адресу.

Но наличие у ребенка права собственности не позволит осуществить продажу без участи органов опеки.

Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок, достаточно сложная, но осуществимая. Непосредственно сама купля-продажа осуществляется по стандартной процедуре.

На основании правоустанавливающих и правоподтверждающих документов составляется договор, в котором стороны оговаривают все существенные условия правоотношений.

После подписания договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Отличия возникают исходя из статуса ребенка, проживающего в продаваемой квартире. Если несовершеннолетний просто прописан вместе с родителями, то проблемы вряд ли возникнуть.

Достаточно родителям самостоятельно выписаться и выписать ребенка с целью регистрации по иному адресу. Получать согласие от органов опеки в 2018 году не нужно.

Если новый собственник не возражает, то оформить снятие с учета можно и после завершения купли-продажи, когда продавец приобретет иное жилье.

Но подобные ситуации скорее исключение, чем правило. Совсем иное дело, когда ребенок прописан в квартире постороннего лица.

Например, кто-то из родственников несовершеннолетнего оформил опекунство по причине смерти родителей или лишения их родительских прав и прописал ребенка в своем жилье.

В этом случае органы опеки должны убедиться, что интересы ребенка нарушены не будут, и он не останется без крыши над головой. А это означает, что без согласия опекунского совета обойтись не удастся.

И наконец, сделка с участием несовершеннолетнего собственника. Тут уже речь идет о возможном нарушении не только интересов ребенка, но и прав.

Органы опеки дадут свое согласие на сделку лишь при наличии доказательств того, что ребенок получит равноценное жилье.

Какие бумаги необходимы для удаления с учета

Проживание несовершеннолетнего ребенка в продаваемой квартире вместе с родителями упрощает продажу жилья.

Прежде всего, за счет возможности беспрепятственного снятия с учета. Но выписать ребенка неизвестно куда тоже не получится.

После выписки ребенок должен быть в течение недели зарегистрирован по новому адресу. Куда же можно прописать ребенка и как совершить процедуру удаления с регистрационного учета?

По ст.20 ГК РФ местом жительства ребенка до четырнадцати лет является место жительства его родителей или опекунов.

Для регистрации по новому адресу нужно чтобы там зарегистрировался хотя бы один их родителей и прописал вместе с собой ребенка. Отдельно регистрировать ребенка запрещено.

Для выписки несовершеннолетнего родитель обращается в паспортный стол по месту проживания. Здесь подается заявление на выписку ребенка.

Если родители еще не выписались сами, то одновременно подается и заявление на выписку родителя, с которым будет прописан ребенок. К заявлению прилагаются:

паспорт родителя;
свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
свидетельство о праве собственности на новое жилье;
согласие органов опеки (при необходимости).

Далее заполняется листок убытия, где указывается новый адрес проживания. В течение недели сотрудники паспортного стола проверяют данные и выдают листок убытия.

С этого момента ребенок признается выписанным. К сведению! Если новая квартира находится территориально там же, где и прежнее жилье, то одновременно можно подать документы на регистрацию по новому адресу проживания.

Можно ли выписать жильцов

Невзирая на возможные риски, некоторые покупатели все-таки приобретают квартиры с прописанными детьми.

И если после перехода права собственности продавец не торопиться снимать ребенка с регистрационного учета, то новому собственнику приходится действовать самостоятельно.

Просто пойти и выписать зарегистрированного ребенка нельзя. Во-первых, против воли собственника выписать его нельзя.

Видео: купить квартиру с прописанным

При этом сам ребенок свою волю выражать не может. Во-вторых, выписать несовершеннолетнего нужно куда-то. Покупателю проблемного жилья приходится обращаться в суд.

По суду несовершеннолетний может быть зарегистрирован по иному адресу и соответственно выписан из квартиры.

Но значение имеет, куда выписывать ребенка:

До десятилетнего возраста ребенок	Может проживать исключительно с родителями. По другому адресу дети попросту не регистрируются согласно закону
От десяти до четырнадцати лет	Дети могут проживать вместе с близкими родственниками. Например, у бабушки/дедушки, совершеннолетних братьев и сестер
Четырнадцатилетний ребенок	Вправе проживать по любому адресу, в том числе отличному от прописки родителей или близких родственников

Но суд при принятии решения учитывает не только вышеуказанные положения. Во внимание принимаются и условия проживания.

Жилье, куда выписывается ребенок, должно соответствовать санитарным нормам, требованиям безопасности и подходить для проживания детей. Идеально если новые условия превосходят прежние.

Когда это невозможно

Собственник квартиры правомочен распоряжаться своей квартирой и требовать выписки прописанных жильцов, в том числе и через суд.

Однако в некоторых случаях выписка несовершеннолетнего ребенка невозможна даже в судебном порядке.

К примеру, новое место жительства существенно хуже по условиям, чем прежнее жилье. В этом случае суд руководствуется интересами ребенка и откажет в выписке.

Иногда выписать ребенка попросту некуда. У родителей может отсутствовать постоянная регистрация и значит, ребенку будет негде прописаться. По закону это недопустимо.

Важно! Если при выписке ребенка был указан адрес новой регистрации, то его необходимо там прописать. Если же не оформить регистрацию, то выписка будет признана незаконной и аннулируется.

Порядок заключения договора

Договор купли-продажи квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми оформляется в обычном порядке.

Прописка ребенка выступает как обременение жилья. Самый простой вариант это выписать ребенка до подписания договора.

Если продавец намерен осуществить выписку после заключения сделки, то целесообразно включить в договор данное обязательство с указанием предельных сроков.

В дальнейшем этот пункт может пригодиться в суде, чтобы добиться принудительной сделки или оспорить сделку на основании несоблюдения условий договора.

Если для свершения продажи требуется согласие органов опеки, то в договоре указывается, что разрешение получено. Соответственно, согласие от опеки прилагается к договору.

Когда ребенок не просто прописан, но и является собственником квартиры или ее части, он становится полноправным участником сделки. То есть в договоре он указывается при перечислении сторон договора.

Одновременно прописывается, кто является представителем ребенка. Подпись за несовершеннолетнего малолетнего ребенка ставит его представитель.

С четырнадцати лет ребенок может и сам подписывать договор, при этом обязательно приложение письменного согласия на сделку от законного представителя.

ДКП с участием несовершеннолетнего собственника подлежит обязательному нотариальному заверению.

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего собственника можно скачать здесь.

Если ребенок – собственник

Самыми проблематичными признаются сделки, при которых продается квартира, принадлежащая ребенку полностью или частично. В такой ситуации разрешение от органов опеки обязательно.

Для получения такового понадобится доказать, что интересы несовершеннолетнего не пострадают.

Нужно представить документы, подтверждающие наличие иного жилья, в котором ребенку будет предоставлено право собственности. При этом новое жилище должно быть не хуже прежнего

К примеру, ребенок был собственником части квартиры. При продаже взамен ему предоставляется отдельная комната в коммуналке.

Такой обмен органы опеки не одобрят. Иногда новое жилье отсутствует, поскольку покупка его планируется после продажи прежнего жилища.

В этом случае можно представить в опеку предварительный ДКП, по которому ребенок станет собственником приобретаемого жилья, для подтверждения намерений покупки новой квартиры.

Иногда органы опеки могут «закрыть глаза» на отсутствие нового жилья взамен продаваемой квартиры. Возможные ситуации:

Эмиграция семьи	Когда планируется переезд из России на ПМЖ в другую страну и покупка другого жилья не предполагается в принципе
Переезд в иной населенный пункт	Для соблюдения интересов ребенка в банке открывается счет, на котором размещается вырученная от продажи сумма, соответствующая стоимости принадлежащей ребенку доли. Если данное требование нарушается, выписка ребенка будет аннулирована
Покупка жилья в новостройке	Опеке представляются документы, свидетельствующие об участии в долевом строительстве и высокой степени готовности дома. Дополнительно даются разъяснения, где будет жить ребенок до сдачи дома в эксплуатацию

Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2018 году, конечно, сложно.

На оформление сделки может потребоваться несколько больше времени. Но если выполнить все законодательные нормы, то осуществить продажу вполне возможно.

jurist-protect.ru

В любом государстве стараются максимально защитить права детей, в частности, обеспечить их местом жительства. Именно поэтому продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком имеет множество своих нюансов, с которыми родителям нужно ознакомиться заранее. Это позволит составить план действий и подготовить все необходимые документы.

В каждом индивидуальном случае используется свой подход, например, когда ребенок является собственником или, когда просто прописан в квартире. Тут родителям предстоит действовать по-разному. Не последнюю роль играет и возраст.

Каждый шаг родителей прописан законодательством. Лучше всего такие вопросы решать вместе с грамотным юристом. Но, когда нет возможности получить от специалиста консультацию (ведь она платная), то можно познакомиться самостоятельно со всеми требованиями, которые предстоит соблюсти, совершая сделку купли-продажи квартиры. А тем более, если там прописан несовершеннолетний ребенок.

Определение понятий

До 18 лет все права ребенка защищаются Гражданским Кодексом. Именно в нем прописано такое понятие, как совершеннолетний и малолетний. В первом случае определение обозначает лиц, которым еще не исполнилось 18 лет, второй – лица до 14 лет. Такие понятия прописаны в Гражданском Кодексе ст.26, 28 и 37 и Семейном кодексе ст.60. Человек с 14 до 18 лет признается законом частично дееспособными, а все, кто младше – недееспособными.

Понимание этих понятие важно, так как дети, достигшие 14 лет, имеют уже право принимать участие в сделках, которые затрагивают отчуждение имущества. Но при условии, что родители (или опекуны) дают согласие. Ребенок, у которого есть своя часть квартиры, то есть он является собственником, имеет право на самостоятельное подписание договора.

Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

Статья 28. Дееспособность малолетних

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Статья 60. Имущественные права ребенка

Принято считать, что в 14 лет ребенок уже отдает себе отчет в своих поступках и действиях, а также может оценить происходящее. До этого возраста от его имени будут выступать законные представители, которые наделены полномочиями принимать решения и ставить подпись в договоре.

Есть ситуации, когда ребенок не является собственником, а просто прописан на жилплощади. В этом случае с юридической точки зрения собственник может продать свою недвижимость, не ориентируясь на желания тех, кто зарегистрирован в квартире. Однако именно для таких ситуаций и есть свод норм семейного права и гражданского законодательства, которые и защищают права несовершеннолетних детей.

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможно ли это сделать с точки зрения Закона

Жизненные ситуации складываются по-разному. Поэтому иногда и возникает срочная необходимость продать квартиру, где есть регистрация у несовершеннолетнего. Но бывают и такие ситуации, когда недобросовестные родители или опекуны начинают действовать в личных интересах. И именно этого не допускает действующее законодательство.

Чтобы разрешить вопрос с квартирой, необходимо выполнить ряд дополнительных юридических действий. В принципе, с точки зрения закона такая операция допустима.

Просто нужно понимать, что если ребенок является собственником или просто зарегистрирован в квартире, то он автоматически обретает права на пользование жилплощадью. Но тут нужно вспомнить вышеуказанные определения – пока ребенку не исполниться 14 лет, он не считается дееспособным. То есть все его интересы представляются родителями, опекунами или попечителями.

В зависимости от того, просто ли прописан несовершеннолетний или имеет свою часть жилплощади, и будут зависеть различия в проведении сделки и в тех документах, которые потребуется собрать.

Любая сделка, которая касается жилплощади с ребенком до 18 лет, должна соответствовать Конституции РФ, а также:

ГР РФ ФЗ №51 от 30.11.1994 года;
СК РФ ФЗ №223 от 29.12.1995 года;
Закон об опеке и попечительстве ФЗ №48 от 24.04.2008 года;
ЖК РФ ФЗ №188 от 29.12.2004;
Закон «О приватизации жилого фона в Российской Федерации» ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 года.

Кроме этих статей, есть еще ряд актов регионального и муниципального характера. Именно поэтому в каждом конкретном случае могут быть свои особенности. Все эти документы расценивают ребенка, как полноправного члена общества, у которого есть свои права и свободы.

Единственный момент – его возраст не позволяет ему реализовать все права самому. Именно поэтому его интересы представляют родители, законные представители или органы опеки.

Образец свидетельства о рождении

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком

Сразу стоит сказать, что продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком – процесс трудоемкий, который потребует много времени. Если такового не имеется, то лучше все дело сразу же доверить квалифицированному юристу.

Сама купля-продажа имеет ту же последовательность действий, что и в стандартной ситуации. Договор составляется согласно тех правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, что регламентируют такую сделку. Он будет оговаривать правоотношения обеих сторон. После того, как подписи будут поставлены, Росреестр регистрирует переход права собственности.

В 2018 году отменили требование касательно органов опеки при выписке ребенка с жилплощади. То есть родители просто могут выписать себя и малыша без согласия ООП. Если покупатель понятливый, то он может подождать определенное время, пока отец и мать не приобретут новое жилье, чтобы сразу там зарегистрировать свое чадо.

Совсем по-другому обстоят дела, если ребенок или дети не имеют родителей, то есть имеет место лишение прав или оформление опекунства (усыновили), и при этом они прописаны на «чужой» жилплощади.

Тут однозначно потребуется вмешательство органов опеки, так как государство обязано предоставлять «крышу над головой». Поэтому взрослым потребуется получить согласие у опекунского совета. Так же данная инстанция подключается к процессу, если ребенок является собственником. В каждой ситуации свои нюансы решения вопроса.

Образец справки об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости

Условия

Перед продажей родители обязаны выполнить ряд требований, которые обеспечат защиту ребенка. Если малыш просто прописан, то сама процедура намного упрощается. Но совсем другой вариант, когда ребенок является собственником или над ним взято попечительство. В этом случае государство максимально старается защитить права ребенка.

Для выполнения этих условий родители обязаны:

приобретаемая часть должна быть не меньше той, которая продалась – если на ребенка было расписано 7кв. м., то и в новой жилплощади должно оставаться такое же соотношение;
возле нового жилья должна быть развита инфраструктура, в частности, наличие школы и детского сада;
ребенка выписывают из конкретного места и прописывают в конкретную квартиру – он не может «зависнуть» в воздухе (снятие с учета проводиться только после предоставления договора о новой покупке);
выписка несовершеннолетнего проводится одновременно с родителями;
после покупки новой жилплощади владельцы имеют только одну неделю, чтобы провести регистрацию — иначе может грозить штраф;
если родители не проживают вместе или в разводе, и при этом второй супруг не лишен родительских прав, то от него потребуется письменное согласие на прописку.

Прописать ребенка через МФЦ

возможно по месту жительства или пребывания.

Возможна ли прописка несовершеннолетнего ребенка без родителей — смотрите тут.

Если же дети не являются собственниками, тог процедура намного упрощается. Тут предстоит выполнить всего лишь два условия. Во-первых, сам собственник должен изъявить это желание, а во-вторых, присутствие родителей, которые произведут снятие с учета. В обоях случаях потребуется дополнительно собрать определенные и документы.

Если в семье по каким-либо причинам нет возможности сразу же зарегистрировать ребенка на новом месте, то через суд можно добиться отсрочки на выселение несовершеннолетнего. Обычно этот срок составляет 2-3 месяца.

Разрешение органов опеки

Принимая решения, органы опеки всегда ориентируются на то, чтобы улучшить условия проживания ребенка. Они ни в коем случае не допустят ущемления его прав при отчуждении собственности. То есть, если идет продажа квартиры в семье из трех человек, то квадратуру условно делят на 3.

Приобретаемая часть должна соответствовать размерам и условиям проданной. Если же ребенку есть, где жить, но квартира все равно продается, то денежный эквивалент кладется в банк на индивидуальный счет (до 18 лет).

Отдельного рассмотрения требуют случаи, когда семья не планирует сразу покупать новое жилье. В этом случае органы опеки потребуют доказательства и будут задавать много вопросов, из-за чего весь процесс может существенно затянуться.

Если же деньги за вырученную квартиру уже имеются на руках, то родителям можно просто их положить на счет в банк. Тут органы опеки будут уверены в том, что ребенок в будущем сможет распорядиться своими финансами.

Чтобы ООП дали разрешение на куплю-продажу, им нужно предоставить определенный перечень документов, которые подтвердят равноценность сделки. То есть ребенок не будет ущемлен в своих правах.

Но стоит понимать, что в каждой ситуации будет свой подход, и хоть органы опеки зачастую идут на встречу, каждая ситуация индивидуальна. Поэтому еще в начале сделки лучше всего обратиться в эту инстанцию и получить конкретный список документов, который понадобится.

Необходимые документы

Если ситуация не имеет никаких нюансов (например, несовершеннолетний имеет группу инвалидности и т.д.), то родителям потребуется собрать такой пакет документов:

паспорта иили свидетельства о рождении всех собственников продаваемого жилья;
документ, которые подтверждает право собственности на имущество;
справки из БТИ на старую и новую квартиру;
выписка из домовой книги;
документы (копия) на новое имущество.

Скачать бланк домовой книги

Все выше приведенные документы подаются и в оригиналах, и в копиях. Поэтому, если по каким-либо причинам чего-то недостает, то придется подождать, пока оно будут на руках.

Образец справки об отсутствии задолженности по квартплате

Как выписать?

Если малыш живет вместе с родителями, то выписать его из продаваемой квартиры не так уж и сложно. После выписки взрослым дается неделя, чтобы ребенка поставить на учет по новому адресу. Согласно ст.20 ГК РФ, местом проживания несовершеннолетнего является то место, где живут его родителя или законные представители.

Для нового учета требуется, чтобы один из родителей уже был прописан. Несовершеннолетний не может быть поставлен на учет сам по себе. Снятие с учета проводиться в паспортном столе по месту проживания.

Родителям необходимо написать заявление на выписку. Образец обычно предоставляют на месте. Такую процедуру можно сократить по времени, если за один раз снимать с учета всех членов семьи.

Кроме заявления, в паспортный стол необходимо предоставить:

паспорта родителей (или одного из супругов);
свидетельство о рождении, а если ребенку исполнилось 14 лет, то паспорт;
свидетельство, подтверждающее право на новую жилплощадь;
если есть необходимость, то предоставляется и разрешение органов опеки.

Также желательно иметь при себе не только копии, но и оригиналы документов.

Далее родитель должен заполнить листок убытия, в котором в обязательном порядке указывает новый адрес проживания. Паспортный стол на протяжении недели решает – правомерна ли выписка несовершеннолетнего. По итогу выдают листок об убытии. Как только все документы собраны и поданы в инстанцию, то ребенка считают официально снятым с учета.

Скачать бланк адресного листа убытия по форме 7

Если новая квартира находиться в той же территориальной принадлежности, что и старая, то можно зря время не терять и сразу же в один день подать заявку на новую регистрацию.

Оформление сделки и договора

Если в продаваемой квартире несовершеннолетний просто прописан, то договор оформляется стандартным путем. Хотя ради справедливости стоит сказать, что прописка выступает в роли некого бремени. Поэтому юристы рекомендуют снять с учета ребенка до того, как будет подписан документ.

Если же такой возможности нет, то нужно этот момент указать в договоре с конкретными датами проведения процедуры.

Что касается права собственности несовершеннолетнего, то в этом случае ребенок является полноправным участником сделки. То есть его обязательно указывают в договоре, как одну из сторон. К этому делается еще и приписка о том, кто является законным представителем несовершеннолетнего. До 14 лет подпись на документе ставиться представителем, после 14 лет ребенок и сам может расписаться.

Сделка, где участие принимает несовершеннолетний, в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом. В обратном случае документ не имеет юридической силы и его можно оспорить в суде.

Когда ребенок является собственником

Если жилплощадь (или определенная ее часть) принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, то порядок организации сделки имеет несколько другой вид. Выше уже говорилось, что согласно действующего законодательства, дети до 14 лет признаются не дееспособными, а до 18 лет – частично дееспособными. Поэтому и права подписи у малолетних ограничено.

Сама сделка оформления квартир проходит по всем требованиям к письменному и нотариальному оформлению, после чего документы регистрируются в соответствующих государственных органах.

Главное отличие от «взрослой» сделки – разрешение от органов опеки. Такая инстанция защищает права детей, поэтому и контролирует все процедуры продаж-покупок жилплощади, чтобы несовершеннолетний не остались без крыши над головой.

В каждом конкретном случае будет использоваться индивидуальный подход. Очень весомым доводом может стать здоровье ребенка. Например, малыш родился с астмой. Тогда продажа квартиры в городе и покупка дома в пригороде вполне допустима. Таких нюансов может быть множество.

Перед тем, как продать недвижимость, где собственником является лицо до 18 лет, нужно предоставить в органы опеки набор следующих документов:

заявление на одобрение сделки о продаже, где будут указаны причины таких действий и обязательства об обеспечении детей достойными жилищными условиями – стандартный бланк выдается на месте и подписывается обоими родителями;
если ребенку уже исполнилось 14 лет, то от него также потребуется письменное соглашение;
выписка из домовой книги (оригинал);
свидетельство о рождении или паспорт ребенка (оригинал и копия);
документ, который подтвердит право собственности на продаваемую недвижимость, и кадастровый план к ней;
справка об оценочной стоимости жилища из БТИ;
в ЖЭКе берется справка об отсутствии каких-либо коммунальных задолженностей.

В случае, когда один из родителей не может подписать ходатайство, то нужны бумаги которые разъяснят эту причину. Например, это может быть свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, справка о признании без вести пропавшим и т. д. Лучше всего, если родители сразу предоставят документы о будущем месте проживания – это значительно ускорит выдачу разрешения.

Если родители в разводе, и при этом второй супруг не лишен родительских прав, то для снятия и постановки ребенка на учет может понадобиться вторая подпись. Поэтому о такой «мелочи» нужно озаботиться заранее.

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком? Да, можно. Но для этого предстоит потрудиться, особенно, если часть жилья принадлежит ему. Но это сделано с целью того, чтобы защитить малыша. Ведь в практике встречалось множество случаев, когда опека по тем или иным причинам переходила третьим лицам, и те пытались лишить ребенка законной жилплощади.

Если вы обратитесь в территориальное отделение паспортного стола, то вам расскажут,

сколько дней дается на прописку после выписки

Возможно ли прописать человека без его личного присутствия — смотрите тут.

Здесь мы расскажем, как выписать временно зарегистрированного человека из квартиры.

1kvartirka.ru

Как юридически грамотно поступить, продавая недвижимость, право на которую имеет несовершеннолетний ребёнок?

Одинаковы ли (с точки зрения документального оформления сделки купли-продажи) случаи, когда ребёнок — хозяин части квартиры, или когда он просто там зарегистрирован?

Давайте познакомимся с основными шагами, которые должны быть сделаны для соблюдения буквы закона.

Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Не достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Малолетние (не достигшие 14 лет) дети, кроме этого, признаются ещё и недееспособными. В их интересах действуют родители, опекуны или попечители.

То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления операций с недвижимостью, ребёнок может:

являться собственником продаваемой недвижимости,
быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Этим и определяются различия в порядке проведения сделки и в требованиях к документам.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Вариант 1: Несовершеннолетний собственник

Любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё (или передачу права пользования ею, даже временное):

продажа,
обмен,
передача в ипотеку при получении кредита,
деление на доли (при приватизации),
сдача недвижимости (или её части) в аренду,

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства (ООП). И при этом абсолютно не важно, лучше или хуже станут условия проживания несовершеннолетнего после сделки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником

Если один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее.

Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП.

Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой.

Каждый случай индивидуален, потому рассматривается отдельно, исходя из интересов ребёнка.
К примеру, комиссия может счесть продажу квартиры в мегаполисе с целью купить «домик в деревне» полезной и выгодной для несовершеннолетнего астматика.

Сбор пакета документов для продажи

Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания):

Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).
Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).
Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить:

свидетельство о смерти второго родителя;
его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса);
документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др.

Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу).

Для продажи квартиры с ребёнком-собственником нужно письменное разрешение ООП.

Будьте внимательны, приведённый выше список — минимальный. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки.

Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости).

Принятие решения ООП, его оформление

После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию.

В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать).

Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления.

Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах.

Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.

Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия

Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия?

Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители).
В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении).

ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещена законом.

Исключения из правил

Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка.

Вот примеры таких исключений:

Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены.
Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире.
Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку, без одновременной покупки аналогичного или лучшего жилья.

Вариант 2: Ребёнок прописан (не собственник) на жилплощади, которую нужно продать

Как можно продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.

Выписать ребёнка «в никуда» невозможно, он обязательно должен быть зарегистрирован где-то в другом месте (доме, квартире).
Подойдёт не любое новое место прописки. Жильё должно иметь условия для проживания детей, все санитарные нормы и требования безопасности должны быть соблюдены.
В идеале — новые жилищные условия должны превосходить старые.

Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:

До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).

Стоит учесть, что если малолетний ребёнок под опекой и непосредственно не воспитывается у близких родных (т.е., относится к «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав и интересов), то привлечь ООП всё же требуется.

ИТОГ.

Хотя продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не запрещена, оформление сделки оказывается ощутимо сложнее. Причем, это справедливо как для случая детей-собственников, так и для прописанных детей.

Доставляемые неудобства, тем не менее, оправданы заботой государства о защите прав на достойное проживание своих маленьких граждан.

И речь идёт не только о безответственных родителях, нечистых на руку опекунах или о неблагополучных семьях — угроза может быть скрыта и в мошенничестве «покупателей» во время совершения операций купли-продажи жилья.

На этом фоне вмешательство Органов опеки в имущественные дела семей кажется довольно оправданной и справедливой мерой.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

napravah.com

Реализовать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний или же владельцу которого не исполнилось 18 лет, достаточно проблематичная задача. Продавец должен будет посетить не одну инстанцию, покупатели же предпочтут юридически «чистое» жилье, в отношении которого отсутствуют какие-либо обременения.

Следует сразу упомянуть, что наиболее важным решением во всем процессе реализации жилья или его доли, при участии в соглашении лица, не достигшего совершеннолетия, является разрешение на реализацию недвижимости, полученное от органов опеки и попечительства.

Но если ранее, буквально пару лет назад, получение этого согласия было обязательно во всех случаях реализации жилья, то сейчас вся ситуация кардинально изменилась. То есть, в большей части случаев, именно от родителей будет зависеть созданное для ребенка положение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний

Реализация жилья, где прописаны несовершеннолетние лица, предполагает возникновение таких вариаций:

Жилплощадь прошла процесс приватизации, и в списке ее владельцев значатся дети;
В квартире, прошедшей приватизацию, живут дети, которые не были внесены в документы по приватизации как владельцы, однако, в приватизационный период у них были те же права на жилплощадь, что и у всех других жильцов;
Былa осуществлена передача недвижимости несовершеннолетнему по договору дарения, или же он относится к ее владельцам согласно договору купли-продажи или мены;
У несовершеннолетнего лица имеется регистрация в жилье, однако, оно не относится к владельцам жилья или его части.

Учитывая различия между указанными случаями, согласно законодательству, ребенок сохраняет за собой право на жилую недвижимость, однако, вместе с этим нужно соблюсти все законодательные требования, и быть ознакомленным с особенностями при оформлении сделок с недвижимым имуществом, которым владеют или в котором прописаны дети.

Преимущественно дети становятся владельцами части квартиры при приватизационном процессе. В таком жилье, прошедшем регистрацию, все зарегистрированные в нем члены семьи приобретают одинаковые доли.

Если возникает необходимость заключить сделку купли-продажи, обмена или дарения с жильем, то родителям, усыновителям или опекунам нужно заблаговременно посетить органы опеки и попечительства.

Документация, которую нужно передать на рассмотрение в комиссию состоит из таких документов:

Заявления от каждого из родителей о совершаемой сделке;
Согласия детей в письменно виде, если они достигли 14 лет;
Лицевых счетов, выписок из домовых книг в оригиналах, свидетельств, подтверждающих рождение детей, нужно предъявить в оригиналах, с предоставлением их копий;
Свидетельств, подтверждающих владение, оформленных на детей или иных документов, которые подтверждают наличие у них имущественных прав на жилую площадь;
Документов по оценке жилья, взятых из БТИ, кадастрового плана;
Документов, подтверждающих уважительность причины отсутствия одного из родителей, если обращение оформлено только от одного;
Документов, выданных налоговой о проплате налоговых платежей по объекту недвижимости. Могут также истребовать и справки по отсутствию долгов;
Технического паспорта;
Договора о покупке жилья.

Все перечисленные документы должны имеет строгое соответствие образцам. Сроки на них не должны быть истекшими. Тут можно скачать образец заявления, необходимого для подачи в органы опеки и попечительства о реализации квартиры, прошедшей приватизацию.

Если ребенок прописан по адресу реализуемого жилья, то выписка его возможна в таком порядке:

Мать с отцом (возможно усыновитель или опекун) должны явиться в паспортный стол по месту прошлой регистрации ребенка (которому от 14 лет) для составления заявления по снятию с регистрации. Сам образец заявления может быть предоставлен родителям на месте;
Список необходимой документации должен включать в себя паспорт, принадлежащий родителю и ребенку, если таковой есть у последнего, либо же свидетельство о его рождении, а также свидетельство, подтверждающее право владения жильем, где проставлено имя ребенка, плюс документ из ООП, подтверждающий разрешение на выписку;
Далее должен быть оформлен листок об убытии, где проставляют отметку о новом адресе проживания ребенка. В течение недели паспортный стол принимает решение о том, насколько правомерной является выписка и затем предоставляет листок об убытии. Только когда указанные действия были выполнены, дети могут считаться полностью выписанными из адреса жилплощади.

Выдача опекунским органом согласия

Выдача документа, разрешающего провести сделку с недвижимостью, либо выписку из жилья от органов опеки и попечительства может быть выдана с момента проведения изучения материалов и нюансов запланированной сделки.

Каждый из случаев подразумевает свой подход решения вопроса смены жилищных условий. Основное требование – отсутствие ущемлений прав, имеющихся у ребенка.

В разрешении от органов опеки и попечительства надобности нет, если имеются такие обстоятельства:

Переезд детей на проживание в другое государство;
Переезд их в другой населенный пункт;
При переводе на счет ребенка денежных средств за жилье;
Когда предоставлен документ, подтверждающий выделение для ребенка доли в новой жилплощади.

Также подобные обстоятельства затрагивают и приобретение жилья в новостройке, если ее возведение выполнено в преимущественной части.

В случае ухудшения жилищных условий, разрешение получается только когда возникает необходимость в проведении лечения ребенка, переезде в иной район, к примеру, по причине аллергической реакции, астмы либо другого заболевания, а также по причине невозможности получения необходимого образования по месту проживания и ряде иных случаев.

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже

Вам будет необходимо наличие:

Паспортов каждого из участвующих в проведении сделки;
Свидетельства, подтверждающего право владения жильем;
Нотариального разрешения на реализацию от всех владельцев;
Нотариального разрешения на реализацию от законных представителей ребенка;
Постановления, выданного органами опеки и попечительства;
Выписки, сделанной из кадастрового паспорта;
Договора купли-продажи;
Акта приема-передачи;
Квитанции, подтверждающей выплату государственной пошлины;
Нужно будет провести регистрацию прав владения на покупателей.

Пошаговая инструкция:

Во время реализации жилья с наличием у несовершеннолетних права владения жильем или его частью, необходимо обзавестись разрешением на реализацию от представителей. В дополнение, понадобится постановление, выданное органами опеки и попечительства, с отметкой главы районной администрации;
Органами опеки и попечительства будет выдано разрешение лишь по факту обеспечения детей жилой площадью, которая будет не меньшей и не хуже прошлой. Некоторые из случаев, в качестве выхода из положения, предусматривают возможность перечисления в пользу детей определенной суммы, равной стоимости их доли в жилье. Счет должен быть открыт такой, чтобы право распоряжения средствами появилось у несовершеннолетних с момента, когда им исполнится 18 лет;
Когда дети не относятся к числу владельцев, а лишь были прописаны в жилье по месту прописки своих родителей, то в этом случае разрешение от органов опеки и попечительства будет лишним. Дети могут быть выписаны при выписке их родителей.
Когда владельцы жилья лишь родители, то выписку детей можно также провести без указанного разрешения. Однако подобная сделка не пропускается для регистрации государственным регистрационным центром.

Это связано с тем, что при обращении в суд, выписка детей может быть признана незаконной. При этом будет вынесено решение о восстановлении регистрации. Посему, чистота подобных сделок остается под вопросом. Если же вы намерены провести регистрацию сделки, следует все-таки обзавестись решением от органа опеки и попечительства;

Прочая часть соглашения проводится по устоявшемуся сценарию. Договор купли-продажи проходит нотариальную регистрацию, составляется акт приема-передачи и проводится регистрация перехода права владения на покупателей.