При досрочном погашении ипотеки пересчитываются ли проценты

Выделяют полное и частичное досрочное погашение ипотеки. В первом случае заемщик выплачивает всю стоимость недвижимости по кредиту, но при этом платит только проценты.

Некоторые граждане ошибочно считают, что при полном погашении можно не выплачивать проценты, но их придется оплачивать в любом случае.

Частичное погашение предполагает внесение некоторой суммы платежа.

Тогда банк может просто снижать процентную ставку и уменьшать общую стоимость кредита, другие компании отказываются понижать ставку и снижают только сам кредит, что также неплохо для плательщика.

Права заемщика

У заемщика имеются определенные права, которые регулируются законодательством.

Если финансовая компания отказывается выполнить досрочное погашение займа, то лицо может требовать исполнения своих прав в судебном порядке.

Законодательство

В октябре 2011 года Правительство России внесло некоторые изменения в Гражданский кодекс страны, а именно часть вторую статей 809-810, где сказано, что клиент банка имеет право досрочно погасить кредит и организация не имеет права препятствовать такому решению.

При этом при погашении займа с плательщика не берутся никакие штрафы и комиссии, а если банк устанавливает их, то это считается незаконным.

Главное, в процедуре досрочного погашения предупредить банк о своем решении не позже 30 дней.

Некоторые банки могут оттягивать время и увеличивать срок оформления заявления, объясняя это тем, что не собраны все документы. Это также является незаконным, что прописано в статьях Гражданского кодекса 809 и 810.

Стоит отметить, что на практике, особенно при досрочном погашении ипотеки, большинство банков взимают комиссию со своего клиента, несмотря на то, что это запрещается законом.

Конечно, можно обратиться в суд, но порой проще заплатить небольшую комиссию и благополучно забыть о своих долговых обязательствах, чем оттягивать время и продлевать срок действия кредита.

Виды платежей

Многие российские банковские организации выдают займы по способу аннуитетных платежей:

• во время заключения договора устанавливаются проценты и полная сумма по кредиту;
• в течение всего периода клиент выплачивает остаток по долгу равными платежами.

Выделяют также и дифференцированный способ платежей, который предполагает уменьшение оплаты процентов к концу оплаты займа:

• вначале плательщик оплачивает самый высокий процент;
• далее процент постепенно снижается по мере окончания срока действия договора.

Если заемщик при оформлении ипотечного кредита планирует досрочное погашение ипотеки, то лучше воспользоваться аннуитетными платежами.

Это связано с тем, что на первых сроках выплаты суммы по процентам будут значительно превышать саму сумму по кредиту.

Досрочное погашение ипотеки

Когда гражданин собирается досрочно погасить займ, то ему следует заранее ознакомиться с некоторыми условиями и требованиями банковских компаний.

Как рассчитать?

Часто можно услышать мнение, что лучше всего гасить ипотеку в конце срока действия договора, так как в самом начале выплачиваются только проценты.

Однако при подсчете можно легко выяснить, что клиент получает существенную выгоду при погашении кредита на раннем сроке. Причем чем раньше погашается долг, тем это выгоднее для плательщика.

Пересчитываются ли проценты?

При внесении конкретной суммы в счет оплаты задолженности банк погашает клиенту только основную сумму по долгу, но оплата не идет в качестве оплаты процентов.

Однако в статье 809 Гражданского кодекса страны сказано, что при досрочном возврате займа банк имеет право на получение процентов, которые могут рассчитываться до дня возврата задолженности.

Из этого следует, что финансовая компания не берет деньги за оставшееся время по кредитному договору, а взимает их лишь за период, когда у заемщика еще не был оплачен кредит.

На практике часто встречается, что банки не возвращают проценты при досрочном гашении долга, что:

• запрещается законодательством;
• может быть оспорено плательщиком.

Стоит отметить, что при любом досрочном погашении банк должен пересчитать проценты, в результате чего у клиента уменьшится сумма, которую ему нужно будет оплатить по процентной ставке.

Для реализации перерасчета следует обратиться в банк с заявлением, после чего:

• компания изменит процентную ставку;
• плательщику предоставят новый график оплаты с уменьшенным платежом.

Иногда банки могут предлагать самостоятельно выбрать способ перерасчета платежей:

1. Первый способ заключается в уменьшении суммы регулярных платежей с сохранением срока по кредиту.
2. При втором варианте уменьшается период займа, а платежи сохраняются на том же уровне.

Причем второй вариант является более выгодным для клиента.

Частичное

Погашение займа в неполном размере – это перевод определенной суммы денег, превышающей регулярный платеж в месяц. К примеру, каждый месяц клиент вносит 10 тысяч рублей, но при частичном погашении он вносит 15 тысяч рублей.

Таким образом, на следующий месяц ему можно будет заплатить сумму меньше 10 тысяч, а также ему автоматически пересчитывается общая сумма долга и процентная ставка.

В некоторых случаях может уменьшаться только срок займа, что также довольно выгодно для плательщика.

График

При досрочном погашении платежа важно заранее подать заявку в банк.

Также тщательно следить за датой перевода денег, так как можно продлить свои долговые обязательства еще на месяц:

• если вы переводите деньги в выходные или праздники, то деньги поступят только в будни, что может продлить ваш платеж;
• не стоит переводить досрочный платеж в дату очередного регулярного платежа, так как тогда его засчитают только в следующий период по платежу.

Так, если вы постоянно оплачивали займ 15 марта, и решили сделать досрочный платеж в эту дату, то он засчитается только в мае, а не апреле.

Поэтому чтобы не задерживать перевод денег, лучше произвести оплату ранее на несколько дней.

Условия банков

Чтобы правильно и выгодно выполнить досрочное погашение займа следует ознакомиться с требованиями популярных банков.

Сбербанк

При досрочном погашении ипотеки в Сбербанке процедуру можно реализовать любым способом. Также клиенты могут рассчитать изменение своих платежей на сайте компании в разделе «калькулятор онлайн».

Для погашения плательщику следует предупредить компанию за 30 дней, после чего банковские работники выполнят перерасчет платежа.

А если лицо хочет покрыть свой долг в полном размере, то после завершения процедуры обязательно следует взять бумагу, подтверждающую, что у него не осталось остатка по долгу в данном банке.

Стоит отметить, что Сбербанк не ограничивает своих клиентов в сумме неполного погашения.

Здесь можно скачать образец заявления о досрочном погашении ипотечного кредита в Сбербанке.

ВТБ 24

Если ипотека оформлялась в банке ВТБ 24, то условия будут абсолютно такими же, как и в Сбербанке.

Тут представлен образец заявления о досрочном погашении ипотеки в ВТБ 24.

Россельхозбанк

Для точного расчета следует обратиться к калькулятору онлайн, который имеется на официальном сайте Россельхозбанка. Достаточно будет ввести необходимые цифры, и система выполнит перерасчет платежа при досрочном гашении задолженности.

Погашение ипотеки раньше срока снижает регулярный аннуитетный платеж по кредиту. Для точного расчета важно знать свой остаток в отношении всей суммы кредита.

Газпромбанк

Когда плательщик реализует полное или неполное гашение задолженности в Газпромбанке, то, прежде всего, он гасит проценты по аннуитетным платежам, и только после этого снижается вся общая сумма по займу.

Можно выбрать несколько вариантов уменьшения регулярных аннуитетных платежей:

• не изменять регулярный месячный платеж, уменьшив только срок оплаты займа;
• добиться полного перерасчета суммы регулярных платежей.

Стоит отметить, что погасить кредит в данном банке можно любым способом – обратиться непосредственно в саму компанию, оплатить долг в терминале или банкомате, либо с помощью системы онлайн банкинга.

Также важной особенностью является то, что Газпромбанк не берет никаких комиссий и штрафов при полном погашении ипотечного кредита.

На видео о досрочном внесении кредитных средств

Досрочное погашение кредита — это внесение средств в банк в счет кредитного долга опережая существующий график ежемесячных платежей. Оно может быть как частичным, так и полным. В первом случае вносится не вся сумма, а лишь ее часть. Во втором случае займ погашается полностью.

Что говорится в законе?

Данная процедура — это право любого заемщика, закрепленное на законодательном уровне. Закон, предусматривающий расчет по кредиту раньше срока, был введен в силу в октябре 2011 года.

До этого возможность гасить до окончания срока договора зависела от кредитного договора. Чаще всего при этом накладывались дополнительные штрафы и пени, которые были отменены законом о досрочном погашении.

Больше о праве на досрочное погашение, которое имеется у каждого потребителя банковских продуктов, читайте в этой статье.

Чтобы погасить займ быстрее, необходимо уведомить банк об этом минимум за 30 дней до желаемой даты. Если клиент не сообщит о своем намерении, то банк будет продолжать списывать суммы платежей в прежнем режиме, а когда денег на счету станет недостаточно, то пойдут штрафы и пени. Это может негативно сказаться на кредитной истории клиента, подробнее об этом тут.

Могут ли отказать в досрочном погашении?

Но следует учесть, что существует такое понятие как мораторий на досрочное погашение кредита. Мораторий — это срок, в течении которого клиент не может воспользоваться правом.

Этот срок прописывается в кредитном договоре. Если Вы планируете воспользоваться этим правом, то обязательно перед подписанием договора изучите его на наличие пункта о моратории.

Еще существует такое понятие, как минимальная сумма для досрочного погашения задолженности. Она так же указывается в кредитном договоре. Как и мораторий, так и минимальная сумма существуют для того, чтобы банки не лишались своей прибыли. Ведь по закону клиент оплачивает банку только те проценты, которые начисляются на остаточную сумму долга.

Таким образом, чем раньше Вы погасите кредит, тем меньше переплатите по процентам. О том, каким образом устанавливается размер минимального взноса. читайте здесь.

Полное досрочное погашение

При досрочном внесении ссуды, проценты пересчитываются банком. Но Вы можете проверить их перерасчеты любым онлайн калькулятором, доступным в сети Интернет. Вы также можете рассчитать займ самостоятельно, используя определенную формулу, подробности в этой статье.

РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ:
Ставка % в год:
Срок (мес.):
Сумма кредита:
Ежемесячный платеж:
Всего заплатите:
Переплата по кредиту
	Подать заявку

Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.

В случае полного погашения Вам необходимо узнать заранее остаточную сумму долга в банке уже с перерасчетом на желаемую дату погашения.  По этой ссылке рассказываем о том, какие существуют способы узнать свой долг по кредиту. Чаще всего, это личное обращение в отделение банка, если такой возможности нет — нужно позвонить по телефону горячей линии.

Еще раз уточним, что узнавать сумму задолженности и погашать её необходимо день в день. Причина проста — проценты могут начисляться ежедневно на размер кредита, а значит, те данные, что вы получили сегодня, завтра могут уже оказаться недостоверной информацией.

Как только сумма оказалась на счету, сразу же обращайтесь в отделение банка для того, чтобы закрыть кредит и получить справку об отсутствии задолженности. Рекомендуем хранить этот документ минимум 3 года.

Частичное досрочное погашение

В случае частичного гашения, Вам должны пересчитать ежемесячный график платежей. В зависимости от того, что прописано в кредитном договоре у Вас могут быть следующие варианты:

• уменьшение платежа, без изменения времени выплат;
• уменьшение времени выплат, без изменения размера ежемесячного платежа;
• один из вариантов выше на выбор.

Как правило, банки сами решают, какой из вариантов они могут вам предложить, очень редко когда это остается на выбор заемщика. К примеру, Сбербанк, разрешает только уменьшить размер ежемесячного взноса, без уменьшения срока кредитования.

Конечно же, выгоднее сокращать именно период внесения платежей, а не их размер. Если ваш банк не предоставляет вам такой возможности, стоит задуматься о переходе в другую компанию для рефинансирования. Больше информации о том, как производить частичную досрочную выплату ссуды, вы получите из этой статьи.

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по

этой ссылке

. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту

статью

. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите

сюда

.

Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по

этой ссылке

. Другие записи на эту тему ищите

здесь

.

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении – право заемщика, о котором многие не знают или боятся им воспользоваться.

Подавляющее большинство банков в России при разработке программ ипотечного кредитования закладывают в схему погашения кредита аннуитетную систему. Согласно этому порядку, платежи в равных суммах разбиваются по месяцам на весь период действия кредитного договора, при этом в структуре каждого периодического платежа сумма тела кредита по мере его погашения возрастает, а сумма процентов – уменьшается. Аннуитетная система обязывает заемщика на первых этапах пользования кредитными средствами погашать проценты, а основной долг возвращать более мелкими суммами, чем в конце срока.

Право заемщика на возврат процентов

В соответствии с данными статистики, очень многие добросовестные заемщики (более половины от таковых) стараются погашать ипотеку досрочно, хотя нередко сознательно идут на более длительный срок оформления кредита. При этом возможны две ситуации:

1. Кредит погашается досрочно частями – постоянно или время от времени заемщик самостоятельно увеличивает размер ежемесячного платежа. В этом случае, как правило, банк предлагает воспользоваться либо сокращением срока действия кредитного договора, либо уменьшением фиксированного размера периодических платежей при сохранении срока кредита. Какой бы вариант заемщик не выбрал, переплат по процентам не будет, поскольку в каждый сделанный банком перерасчет будет закладываться начисление процентов за фактический период пользования кредитом.
2. Кредит полностью погашается досрочно – в определенный момент времени заемщик с учетом остатка суммы по кредиту решает закрыть все свои обязательства и завершить действие кредитного договора. В этом случае при аннуитетной системе платежей будет образовываться переплата по процентам, потому что их суммы рассчитывались и вносились исходя из более длительного срока действия договора, чем фактически он длился.

Именно вторая из описанных ситуаций и создает основание для обращения в банк по поводу возврата переплаченных процентов – только той суммы процентов, которая была начислена и уплачена за период, когда кредитный договор уже по факту не действовал, несмотря на предусмотренные договором сроки.

Право заемщика на возврат излишне уплаченных процентов предусмотрено как действующим законодательством, так и указаниями (разъяснениями) Центробанка. Оно вытекает из того обстоятельства, что проценты – плата за фактическое пользование кредитными средствами, и если свои обязательства по основному долгу заемщик уже выполнил, причем заранее, речи о взимании процентов идти не может, а если они были погашены ранее – должны быть возвращены.

Те заемщики, кто выполняет условия кредитного договора именно так, как это предусматривает график платежей, не получают право на возврат процентов. Такое право дает только досрочное исполнение обязательств в полном объеме. Почему так происходит? Многие заемщики ошибочно считают, что аннуитетная система предполагает погашение процентов на будущее, как бы авансом. Это не так. На первоначальном этапе действия ипотеки проценты в структуре платежа преобладают только потому, что остаток основного долга, на который и начисляются проценты, очень большой и уменьшается слишком медленно. Да, его можно регулярно уменьшать самостоятельно, увеличивая сумму периодических платежей и обязательно указывая в заявлении о частичном досрочном погашении кредита, что сумма переплаты должны быть направлена на погашение тела кредита. Но здесь банк, чтобы сохранить источник получения прибыли в виде процентов, обязательно предложит, а иногда и изначально предусмотрит в договоре, сокращение срока действия кредита или уменьшение размера ежемесячного платежа. Не согласиться можно только в том случае, если пересмотр условий ипотеки ставится под условие получения согласия заемщика. Но есть ли в этом смысл? Ведь фактически придется сознательно самому идти на переплату по кредиту. Проще и выгоднее выбрать сокращение срока кредитования. Именно по этой причине случаи обращения по поводу возврата процентов при частичных досрочных погашениях ипотеки практически не встречаются.

Обратите внимание: Возврат процентов не всегда возможен, целесообразен и даже не всегда выгоден. Если у вас есть право на налоговый вычет, потенциальный возврат процентов сократит его размер. Получение и вычета, и уплаченных ранее процентов, рассчитанных в отношении одной и той же суммы за один и тот же период, – незаконно. Чтобы не ошибиться, нужно все анализировать и делать расчеты. Многие заемщики, получившие вычет, автоматические утрачивают право на возврат процентов, уже фактически компенсировав свои потери.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Как вернуть часть процентов при досрочном погашении ипотеки

Перед тем как обращаться по поводу возврата процентов, необходимо сделать расчеты и обосновать свое право.

При расчетах следует учитывать:

1. Проценты фактически начисляются за каждый день пользования кредитом, хотя формально, в графике, расчет делается за интервал между периодическими платежами.
2. Досрочное погашение кредита считается состоявшимся не в день, когда деньги были внесены на ссудный или иной счет, с которого осуществляется погашение, а на ближайшую дату, указанную в графике. При этом ближайшая дата берется с учетом 30-дневного срока рассмотрения поступившего от клиента заявления о досрочном погашении, а банки стараются использовать весь этот срок. В результате между датой перечисления денег на счет, направлением в банк заявления и датой зачета исполнения обязательства может пройти 30 и более дней. Эти дни будут включены в период фактического пользования кредитом и за них начислены проценты.
3. Делайте расчеты на основании официальных документов (сверки, справки), поступивших из банка по поводу дат зачислений средств в счет основного долга и процентов. Если кредит закрыт, достаточно взять справку, содержащую дату последнего учтенного платежа, обеспечившего прекращение обязательств, а также подтверждающую отсутствие претензий и обязательств.
4. В расчетах нужно учитывать налоговый вычет, примененный к платежам по процентам, если вы, конечно, имели или имеете на него право, в том числе когда вычет еще продолжает действовать. В идеальной ситуации при обращении в банк по поводу возврата процентов кредитное учреждение само учтет все налоговые обязательства, но не стоит всецело полагаться на банк. Если трудно сделать расчеты самостоятельно, можно привлечь кредитного консультанта или иного профильного специалиста. Можно попросить все рассчитать и бухгалтерию по месту вашей работы.

После того как расчеты сделаны, вы определили, что имеете право на возврат процентов, и точно рассчитали сумму, необходимо подготовить письменную претензию (заявление) в банк. Нередко для этого банком предусмотрены специальная форма документа, порядок рассмотрения обращения и решения вопроса. Получить предварительную информацию по этому поводу можно на сайте банка, по телефону или непосредственно в кредитном учреждении.

Стандартно банки рассматривают претензии в течение 10-30 дней. Вам обязаны предоставить письменный ответ. В случае отказа возвращать переплаченные проценты придется обращаться в суд, но для начала нужно изучить позицию банка и его доводы по поводу отказа. Не исключено, что вы допустили ошибку в расчете или неверно оценили свои права. Помимо основной суммы (процентов) в суде можно потребовать взыскания суммы за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Одна из самых главных и распространенных целей взрослого человека — это собственное жилье. Ну, уж очень хочется нам жить в свое удовольствие, иметь личную жилплощадь, где можно делать все, что захочется, и ни перед кем за это не отчитываться. Чаще всего есть один путь к мечте — ипотека. Суммы тут все-таки солидные. Хочется хоть в чем-то сэкономить и логично возникает вопрос о том, как осуществить возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Реально ли это? Как это сделать?

С чего все начинается?

Желание приобрести квартиру появляется практически у каждого взрослого человека, который хочет жить по-своему. Есть, конечно, такие люди, которым нравится жить вместе с родственниками, с родителями или с друзьями. Однако вот такой «общажный» вариант взрослой жизни кажется незрелым и временным. А если нет каких-нибудь накоплений или нежданно свалившегося наследства, то выход только один — брать ипотеку. Выбор у потенциального заемщика на удивление велик, каждый банк предлагает разные условия ипотеки. В Сбербанке, к примеру, можно взять заем на срок до 30 лет. Процент сейчас плавающий — от восьми на жилье в новостройках до тринадцати для приобретения квартиры на «вторичке». Конечно, фиксированного процента нет ни в одном случае. Всегда он зависит от социального статуса, возраста и количества заемщиков, от величины первоначального взноса. Условия ипотеки в Сбербанке подойдут для вас в том случае, если вы являетесь гражданином страны в трудоспособном возрасте с постоянной регистрацией. Кстати, придется в обязательном порядке оформить страхование недвижимого имущества от рисков гибели и повреждения. А вот страховка жизни и здоровья оформляется по желанию, но при отказе можно вырасти процент займа.

А нужно ли гасить раньше срока?

Если вы берете ипотеку, то вряд ли располагаете солидной денежной суммой на руках. Зато вы предполагаете, что за определенный период времени сможете рассчитаться по займу. Возможно, вы даже берете ипотеку с запасом, рассчитывая погасить ее раньше срока. А стоит ли в таком случае игра свеч? Многие люди берут заем на максимальный срок, надеясь, что новый скачок валюты позволит им обесценить оставшийся долг. Согласитесь, перспективы довольно туманные. Может, лучше все-таки собраться и гасить кредит раньше срока? Это рациональный вариант только тогда, когда вы расплачиваетесь дифференцированными платежами. При этом платеж состоит из основного долга и начисленных на общую сумму процентов. Если вы кладете большую сумму на счет, то проценты начисляются на существенно уменьшившийся остаток.

В том случае, когда ежемесячные платежи аннуитетные, сумма всегда одинаковая, но в первые годы она по большей мере состоит из процентов, а к концу срока займа соотношение основного долга и процентов меняется. В этом варианте досрочное погашение будет ненужным решением. Так что ориентируйтесь на максимальные сроки ипотеки и рассчитывайте свои силы для возможного досрочного погашения займа.

Полное и частичное

Досрочное погашение может быть полным и частичным. В первом варианте клиент сразу гасит всю сумму кредита. Тут есть нюансы, так как банку это, конечно, не особенно выгодно. Часто банки заявляют в договоре срок, раньше которого клиент не может погасить долг без штрафных санкций. Будьте внимательны к этому пункту в договоре. Зато к частичным погашениям чаще всего не ставится никаких ограничений. При этом банк может снижать процентную ставку и уменьшать общую стоимость кредита либо снижать исключительно сумму долга. Чем больше сумма взноса, тем активнее идет перерасчет процентов при досрочном погашении ипотеки. Поэтому лучше делать большие взносы не каждый месяц, а когда накопится солидная сумма. Для этой цели можно открыть вклад с капитализацией процентов.

Суть аннуитетных платежей

Итак, уже было сказано, что гасить раньше срока выгодно кредит, когда у вас дифференцированные платежи. А вот с аннуитетными можно расслабиться и спокойно платить все 10-20 лет. Однако всякое в жизни случается, и вот вы стали обладателем солидного наследства или негаданной премии. Конечно, хочется избавиться от долга и закрыть ипотеку. Однако излишне уплаченные проценты при досрочном погашении ипотеки становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Ведь проценты вы платили в начале срока и уже могли львиную долю закрыть. Что же делать? Оставить все как есть? Нет-нет, возможен значительный возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Такое право есть у заемщика также и при рефинансировании.

Руководство к действию

Если вы не выплатили кредит до срока, то проценты уплачены согласно договору. Однако если вы успели заранее, то вполне возможен возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Проще говоря, заемщик может забрать обратно те деньги, что переплатил банку авансом. Ведь он не пользовался суммой займа энный срок. Таким образом, законно уплаченные проценты — лишь те, что взимались в период пользования денежными средствами с момента выдачи займа и вплоть до полного погашения. Если же деньгами клиент не пользовался, то взимать с него проценты незаконно.

Часть клиенты вполне обоснованно подозревают, что банки их в чем-то обманывают. Иногда они мудрят с договорами, иногда включают ряд дополнительных услуг. Но вот оценить степень обмана может далеко не каждый. Однако можно рассчитать ту сумму, что реально вернуть себе после выплаты займа. Для этого нужно взять сумму всех начисленных процентов за полный срок и высчитать ту часть, которая приходится на срок, оставшийся до фактического погашения.

Идем по примерам

Итак, как вернуть проценты при досрочном погашении ипотеки? Действовать нужно оперативно и продуманно. Для начала ознакомьтесь с графиком платежей, где должна быть указана общая сумма процентов. Если ваш кредит рассчитан на длительный срок, то и сумма возврата может оказаться значительной. Рассмотрим ситуацию на примерах. Допустим, вы брали деньги на покупку квартиры ценой в два миллиона рублей на срок в 20 лет. Ставку вам предложили в 13,75 %. При полной выплате вы отдадите банку 3,9 миллиона рублей процентов. Если же сумму вы погасите, скажем, за три года, то возврат процентов по ипотеке (при досрочном погашении в Сбербанке) составит примерно 230 тысяч рублей, или 26 % от суммы всех выплаченных за этот срок аннуитетов.

По статистике, за 2011 году заемщики погасили ипотеки на общую сумму в 174 миллиарда рублей. Это даже без учета потребительского кредитования. Это большая сумма, и, соответственно, многие клиенты предъявили банкам претензии на возврат переплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки.

Через суд

Не стоит бояться возвращать свои деньги. Это абсолютно законно, что подтверждает Высший арбитражный суд. Недавно был опубликован обзор судебной практики, где были даны разъяснения по поводу того, как осуществляется возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Судебная практика показывает, что право на возврат есть у клиентов, освободившихся от ссудной задолженности. Кстати, в постановлениях Высшего арбитражного суда есть информация о том, что взыскание различных комиссий с заемщиков является незаконным. Это утверждение вызвало настоящий шквал судебных исков к банкам и существенно поменяло правила игры на рынке потребительского кредитования. А вот информация по возврату процентов пока вызвала лишь малый отклик.

Почему так мало желающих вернуть переплаченные проценты? По сути в аннуитете проценты авансируются. Даже если вы выплатили кредит за год при общем сроке в десять лет, то в первые месяцы вы заплатили такие проценты, будто пользовались деньгами несколько лет. Рассчитать правильно уплаченные проценты можно, воспользовавшись обычным калькулятором, зная кредитную ставку и количество месяцев, когда фактически использовались средства. Тут можно привести пример, пусть за три месяца по годовому договору вы уплатили 250 рублей. А за меньший срок, который вы были должником, набежало бы только 200 рублей. В таком случае 50 рублей банк должен вам вернуть, так как они были выплачены авансом.

Нюансы аннуитета

Однако возникают сомнения, так ли все просто, ведь при оформлении договора клиент соглашался на то, что изначально он выплачивает проценты. Не будет ли опираться на это банк при желании вернуть часть суммы? Тут банк не может идти против истины Гражданского кодекса, где четко указано, что заплатить клиент должен лишь в том случае, если пользовался деньгами. Причем статистика показывает, что для долгосрочных кредитов возврат процентов может вылиться в серьезную сумму. Можно ведь платить пять лет вместо двадцати. Иначе ситуация попросту нечестная, ведь клиент отдал деньги за четверть срока, а заплатил за весь. Но самому в этих дебрях бывает разобраться сложно, поэтому лучше привлекать к делу квалифицированного юриста.

Нюансы аннуитета важны и в ситуациях с юридическими лицами. Для коммерческих организаций досрочный возврат кредита запрещен, но по инициативе самих заемщиков. Возврат можно осуществить лишь в том случае, когда банк опасается ухудшения обеспечения по кредиту и досрочно взыскивает задолженность.

По фактам

Разберем по пунктам, на что вы имеет право и как вернуть проценты при досрочном погашении ипотеки. Если вы гасите заем полностью и закрываете договор, то выгадываете существенную сумму и снимаете с себя бремя долга на долгие годы. К примеру, у вас ссуда на 10 лет в размере одного миллиона рублей. Для простоты подсчета возьмем маленькую процентную ставку — 10 %. На графике можно рассчитать, что ежемесячно вы будете выплачивать по 0,8 процента от общей суммы долга. График вам должны выдавать при каждом взносе. Проценты указываются в одной графе, а общий долг — в другой. За первый год вы отдадите процентов на 97 с половиной тысяч рублей, а общая переплата по графику составит около 580 тысяч. Не самая радужная перспектива даже при маленькой процентной ставке. Можно перепроверить выплаченный процент, если поделить годовую переплату на общую. Итого получим больше 16 процентов. Если погасить заем за год, то эти набежавшие 6 % вы уплатите авансом и можете требовать назад. В рублевом эквиваленте это примерно 35 тысяч рублей. Вот такая отдача может вас порадовать.

Однако подводные камни пытаются создавать сами банки, которые зачастую прописывают в договорах строчку о запрете возврата. В документе можно найти отметку об обязательной уплате начисленных процентов в полном объеме в дату досрочного исполнения обязательств. По сути, это нарушение прав заемщика, даже если он по неосторожности подписал такой договор. Есть все основания идти в суд и требовать компенсации. Радует уже тот факт, что государство и арбитражный суд в таких ситуациях остаются на стороне заемщика.

Лучше синица в руках

Если полной суммы у вас сейчас нет и не предвидится, то можно гасить долг аккордными платежами. Допустим, сумма займа у вас совсем скромная. Напомним, что ипотеку можно брать от 300 тысяч рублей. Если вам нужно всего 400 тысяч, то нет смысла растягивать выплаты на всю жизнь. Хотя срок можно выбрать на свое усмотрение. Но вот тут лучше не мудрить и выбирать дифференцированные платежи. Допустим, срок выбран в 20 лет. При этом ежемесячный платеж может составить смешную сумму в две, четыре или пять тысяч рублей. А платить вы сможете 20-25 тысяч в месяц. Возникает вопрос: при досрочном погашении ипотеки пересчитывают ли проценты? Да, процент меняется, хоть и не так быстро, как хотелось бы. На практике все зависит от вас и размера ваших выплат. Каждый месяц на графике можно наблюдать уменьшение суммы общего долга, размер ежемесячного платежа и процентной ставки. Однако срок ипотеки остается неизменным вплоть до того момента, когда вы внесете последний платеж и закроете кредит.

На посошок

Осталось разобрать еще один довольно распространенный вопрос, который возникает у бывалых кредиторов. Как рассчитываются проценты при досрочном погашении ипотеки? При дифференцированных платежах процент меняется ежемесячно. При аннуитетных процент рассчитывается по факту выплаты и закрытия отчетного периода, хотя никто не запрещает вам делать расчеты ежемесячно. Но есть и еще одна категория процентов, которые вы можете получить при досрочном или своевременном погашении ипотеки. Это так называемый налоговый вычет. По закону тем гражданам, кто впервые приобретает квартиру в ипотеку, полагается налоговый вычет. Получить его можно как в налоговой, так и на рабочем месте. Эта сумма состоит из двух частей, где есть 13 % от общей суммы ипотеки и 13 % от суммы выплаченных процентов. Ту часть, что идет от суммы долга, вы можете вернуть сразу, и она никак не изменится. Есть ограничение по сумме — максимум равен двум миллионам рублей. В этом варианте вам могут вернуть 260 тысяч рублей. Возможно, это маловато для тех людей, кто приобрел недвижимость за семизначные суммы, но все-таки такой «откат» весьма приятен.

Зато вторая составляющая вычета является вариативной, так как нельзя заранее предсказать, как много процентов вы выплатите. В результате полностью эту сумму вы можете забрать в момент закрытия кредита, когда проценты погашены целиком. Если забирать налоговый вычет на работе, то с вас не будут брать 13 % с зарплаты ровно до тех пор, пока они не покроют постоянную и переменную часть искомой суммы. Увы, налоговый вычет можно получить только раз в жизни, так что вторая ипотека обойдется уже без вот такого призового бонуса в конце. Соответственно, лучше подумать о том, какую покупку недвижимости сделать максимально выгодной. Все-таки чем больше вложенная сумма, тем больше будет и отдача.