На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся. При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее. Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав?Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.
Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
- после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
- если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
- если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.
Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.
Как оформляется сделка по переуступке прав?
Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.
В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры. Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена. Как оформляется покупка жилья по переуступке прав?Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ. Законодательно письменное согласие застройщика не обязательно, но застройщики обычно настаивают на включении данного пункта в договор. Движет ими только желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли, поскольку за свое согласие застройщики получают до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Как взять ипотеку по переуступке в банке?
Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:
- данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
- у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.
Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.
Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру. Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.
Третий вариант наиболее хлопотный — обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.
Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».
Оценка статьи:
(
оценок, среднее:
из 5)
В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.
Переуступка – что это?
Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.
Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.
Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.
Переуступка квартиры в новостройке: виды
Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.
Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.
Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.
Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:
- Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
- Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
- Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.
Процесс оформления
Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.
Продавцу необходимо:
- Оповестить о своем намерении строительную компанию.
- Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
- Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
- Получить выписку из ЕГРП.
- Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
- Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.
От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.
Важные моменты
Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.
Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.
Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.
Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.
Риски
Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.
В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.
Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.
Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.
Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.
Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»
Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.
Налогообложение
Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.
Плюсы
Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.
Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.
Минусы
Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.
Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.
Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.
Жилищные проблемы относятся к категории самых сложных, даже можно сказать, глобальных. Решать их можно по-разному: кто-то предпочитает долгое время жить на съемных квартирах, кому-то удобно ютиться в одном доме с родителями, кто-то усердно зарабатывает и копит, а кому-то приглянулся вариант с кредитом. Как раз последнее решение можно назвать самым разумным, экономически оправданным. Банки охотно выдают кредиты, идут на уступку клиентам.
Люди, не испытывающие финансовых трудностей, могут столкнуться только с одной проблемой – поиск квартиры своей мечты. Если же материальное положение не позволяет делать такие крупные покупки, то можно рассмотреть вариант переуступки квартиры по ипотеке. Покупка по переуступке – это процесс сложный и специфичный и на практике, откровенно говоря, встречается не так часто.
Неосведомленные люди могут задуматься о целесообразности данной операции. Действительно, зачем столько сложностей, если можно сразу оформить ипотеку. Когда заканчивается строительство новостроя, то застройщик может предложить большой выбор апартаментов. По мере приближения объекта в сдаче, количество квартир резко уменьшается. И приобрести квартиру с первых рук вряд ли получится. Вот тут-то и пригодятся предложения о повторной продаже, то есть переуступка прав на жилье.
Что такое переуступка прав и как оформляется данная процедура?
В вопросах купли-продажи недвижимости можно переуступить права лишь в двух случаях:
- Раньше уже был подписан и зарегистрирован договор на продажу/покупку недвижимости. Когда такое соглашение имеется, то речь идет об уступке прав требования на составление основного договора, но только не требования передачи квартиры. Природа упомянутого договора основана не на продаже квартиры, то есть сделка не совершается, а всего лишь оговаривается вероятность её проведения в будущем.
Переуступка возможна в период от составления предварительного договора и заключения основного. Предварительный не надо регистрировать, он не предполагает выполнения каких-либо условий. Передача денег осуществляется только по основному; - На условиях долевого строительства. Перед переуступкой прав должны быть проведены подробные расчеты. Если этот момент упустить, то все неучтенные расходы будет выплачивать новый владелец.
Данный способ переуступки прав возможен только до момента, когда на акте приема-передачи квартиры новому владельцу будут стоять все подписи. Немного усложняется вопрос с переуступкой прав на ипотечное жилье. Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключается двумя сторонами: заемщиком и банком. Каждый из них, ставя свои подпись, берет на себя обязанности и получает права. Но каждая из сторон может передать их третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и будет переуступкой. Круг лиц в обязательстве меняется. Переуступить права может как заемщик, так и кредитор.
Переуступка ипотеки: кому и зачем это надо?
Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором. Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:
- супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
- продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
- кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
- заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
- кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.
Есть единственный случай, дающий заемщику право распоряжаться залоговым имуществом на свое усмотрение без разрешения банка. Таким случаем является завещание. Все остальные операции, связанные с переуступкой прав на квартиру, находящуюся в залоге, можно совершать только с разрешения банка. При этом, прежде чем заключать какие-либо договоренности с потенциальным владельцем, надо направить в банк соответствующее заявление. Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях. Если вдруг удастся провести операцию без согласия кредитора, то банк в праве:
- Провести действия для признания сделки недействительной.
- Выдвинуть требование о досрочном погашении долга, а также уплатить штрафные санкции.
- Инициировать проведение процедуры взыскания залогового имущества.
Выгода и риски нового собственника
Если кредитор согласился на переуступку прав на ипотечную квартиру, то нового заемщика будут проверять тщательнейшим образом. Проверка будет проводиться так, словно человек оформляет кредит «с нуля». Этот человек должен будет банку предоставить полный пакет документов, нужных для рассмотрения его платежеспособности и дальнейшей возможности кредитования. Однако, собрать этот пакет документов намного проще, нежели оформлять новую ипотеку. Безусловно, это экономия денег, времени и сил. Банк не будет проверять документы на квартиру, поэтому решение будет принято значительно быстрее.
Несомненно, огромным плюсом для нового заемщика будет 100% юридическая чистота квартиры.
В большинстве случаев стоимость квартиры, продаваемой по переуступке, ниже рыночной. Правда, надо проверить, нет ли штрафных санкций по договору, ведь все эти платежи банк может перевести на нового клиента.
Сделка по переуступке прав на ипотечную квартиру на первый взгляд кажется выгодной, но надо взглянуть пристальнее. Банк заключает новый кредитный договор и может быть, что условия предложат совсем другие, даже невыгодные для заемщика, и они могут сильно отличаться от предложения, сделанного предыдущему владельцу. Возможно повышение процентных ставок, уменьшение срока кредитования, введение различных комиссий. Если новый заемщик не хочет получить неприятный сюрприз, то ему нужно все внимательно изучить.
Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.
Процедура оформления
Решившись продать квартиру по праву переуступки над знать, как выглядит данная процедура:
- Заемщик ищет покупателя.
- Продавец вместе с покупателем отправляются в банк с заявлением, где излагают свои намерения.
- Банком проводится ряд проверок, а их результат будет основанием для принятия решения.
- Между покупателем и финансовым учреждением заключается письменное согласие, где оговариваются права, обязанности, то есть составляется договор.
- Регистрируется переход права собственности.
- Финансовые расчеты.
- Новый заемщик согласно оговоренным условиям выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.
Кстати, договор переуступки прав на ипотечную квартиру иногда заключается с целью снижения размера налоговых платежей.
Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что приобретаемое жилье фактически находится во владении заемщика, но жилье находится в залоге у кредитора.
Владелец лишается права распоряжения до полного погашения взятых у него кредитных средств, о чем отмечено в статье 29 Федерального закона «Об ипотеке».
Чтобы продать жилье он должен получить разрешение у кредитора, который не всегда готов его дать.
Для кого это важно
Зачастую вопрос, что это такое — переуступка, возникает у лиц, желающих купить собственное жилье.
Термин «переуступка» обозначает передачу третьему лицу прав в отношении ко второму лицу со стороны его обладателя, то есть первого лица.
Она является одним из видов сделки с недвижимостью, под которой понимается аннулирование права требования и обязательств у одного лица с одновременным возникновением их у другого лица.
Сделка переуступки права по ипотеке позволит:
| Задолжавшему заемщику | освободится от обязательств перед банком, получив выплаченные ему денежные средства |
| Новому заемщику | стать обладателем жилой площади по сходной цене |
| Банку | вернуть выданные кредитные средства вместе с процентными начислениями |
Проведение сделки переуступки выгодно всем ее участникам, поэтому такого рода сделки в последние годы обрели некоторую популярность.
Права заемщика
Как правило, ипотечный договор заключается банком и заинтересованным в приобретении жилой площади физическим лицом.
У них после подписания договора возникают определенные права и обязанности, которые должны соблюдать обе стороны.
Заемщик может передать свое право на квартиру, купленную по ипотеке, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрено право передачи третьему лицу.
Такого рода сделка называется переуступкой прав по ипотеке. В ходе ее совершения заемщик выходит и более не участвует в сделке, вместо него в сделку вступает выкупившее право лицо.
Если заемщик либо банк продают свое право владения, распоряжения и пользования покупаемого в ипотеку жилья, то оно отходит третьему лицу вместе с обязательствами.
Первоочередные шаги
Задолжавший заемщик должен в первую очередь получить разрешение банка на продажу своего права на жилую площадь.
Если банк выдаст разрешение, то он может на законных основаниях совершить сделку переуступки права на жилую площадь.
При этом заключается новый договор между банком и покупателем, который выступит в дальнейшем в лице заемщика. Но зачастую банки неохотно соглашаются на совершение сделки переуступки права.
Видео: переуступка кредита на квартиру — чего следует опасаться
Переуступка квартиры в ипотеке
Приобретение жилой площади по ипотечному кредитованию входит в категорию сложных финансовых операций. Хотя законодатель прилагает усилия, направленные на упрощение процедуры.
Затруднения возникают как в ходе поиска квартиры, так и в ходе оформления ипотечного кредита.
Наилучшим вариантом в сложившейся ситуации становится приобретение права на квартиру по сделке переуступки.
Но покупатель должен предварительно оценить свои затраты, все положительные и отрицательные стороны такого рода сделки.
От физического лица
Сообразно указаниям статей 382, 391 Гражданского кодекса РФ переуступить свое право могут обе стороны — банк, заемщик.
Но он должен получить разрешение банка на совершение сделки переуступки права собственности на квартиру по ипотеке, купленную на его средства.
Норма заложена в положениях статьи 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Акт издан 16 июля 1998 года под номером 102-ФЗ.
Нарушение заемщиком установленного законодателем порядка может привести неблагоприятным для него последствиям.
Как правило, инициатором становится банк, который может выставить определенные требования.
К ним относится:
| Признание сделки переуступки недействительной | переход договора переуступки в разряд «ничтожных договоров» |
| Досрочное востребование полученных заемщиком кредитных средств | включая процентные начисления к ним |
| Обращение взыскания на предмет залога | то есть жилую площадь, приобретаемую на средства по ипотечному кредитованию без учета мнений должника и нового владельца жилой площади |
Если сделка успешно совершена, то квартира перейдет к новому лицу, который в дальнейшем будет погашать кредитные средства банку. Она не распространяется на сделки, связанные с передачей квартиры в наследство.
Покупатель должен исполнить обязательства по денежным средствам, включая пени и штрафные санкции.
Условия прописываются в договоре переуступки, который подписывается продавцом и покупателем.
По инициативе кредитора
Проведение банком сделки переуступки права по ипотеке не предусматривает получение согласия заемщика.
Но банком в обязательном порядке он должен быть поставлен в известность, что были внесены изменения в условия договора ипотечного кредитования.
Ему высылается уведомление о смене кредитора, если до окончания срока действия договора остается много времени. В противном случае, банк не всегда ставит его в известность.
Уведомление должно содержать информацию относительно:
- новых реквизитов для осуществления ежемесячных оплат;
- порядка и внесения платежа;
- изменений прав и обязанностей заемщика и кредитора.
Банк может предъявить права на квартиру, которая находится у него в залоге, если заемщик не исполняет свои обязательства.
Он реализовывает квартиру, выставив на аукцион либо право на нее, совершив сделку переуступки.
В отдельных случаях он продает право на квартиру вне зависимости от наличия задолженностей по кредитным средствам, взятым по ипотеке другому банку.
Такого рода финансовая операция осуществляется, если заемщик нарушил график погашения кредитных средств, что привело к просрочке.
Банк просит открыть счет у нового кредитора с последующим переоформлением договора страхования квартиры.
Если по какой-либо причине заемщик не получил его, то новый кредитор не имеет право налагать штрафные санкции за несвоевременное исполнение денежных обязательств. От заемщика требуется подписание заявления с указанием выгодоприобретателя.
В новостройке
Сделка переуступки права собственности на жилье в новостройке позволяет сменить собственника, участвующего в долевом строительстве.
Банки с большой осторожностью выдают кредитные средства на приобретение не существующей в реальности квартиры. Она практически существует на бумаге, пока жилой дом не сдан в эксплуатацию.
Более охотно банки выдают ипотечный кредит на квартиру во вторичке, нежели на предусматриваемое в новостройке жилье.
Она имеет правоустанавливающий акт, удостоверяющий регистрацию права собственности.
В большинстве случаев, они выдают кредитные средства, если застройщик аккредитован в банке. Он имеет действующее соглашение о партнерских отношениях.
Потенциальному заемщику следует уточнить, с каким банком сотрудничает застройщик до приобретения у него квартиры.
Порядок оформления сопутствующих сделке переуступки документов обусловлен размером внесенной платы.
Если она внесена полностью, то разрешение на проведение сделки переуступки не требуется. Что, безусловно, облегчает вопрос о ее совершении.
Риски и выгода нового собственника
Сделка переуступки права на квартиру, приобретенную по ипотечному кредитованию, может принести определенную выгоду для ее нового владельца.
Он приобретает жилую площадь по сходной цене, которая отвечает его потребностям и возможностям.
Помимо того, такого рода сделка имеет определенные преимущества в его пользу, связанные с экономией денежных средств и времени на оформление документов.
В их число входит:
| Проведение сделки | без осуществления процедуры оценивания жилой площади |
| Приобретение квартиры в ипотеку | без получения согласия банка и внесения первоначального взноса за нее |
| Наличие полного пакета документов на покупаемую квартиру | и оформление кредитных средств по ипотеке без уплаты комиссии |
Но в отдельных случаях риск приобретения права на квартиру, которая находится в залоге, повысится за счет повышения банком процентной ставки.
Он имеет право повысить их вследствие действия экономического кризиса, например, падения курса рубля.
Если квартира продается банком, то покупатель может почувствовать некий психологический дискомфорт.
Сделка переуступки права на квартиру в новостройке может повлечь за собой определенный риск для покупателя, связанный с действиями застройщика.
Нужно заметить, что гарантий успешного завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию в установленный срок продавец не может дать. Покупатель может остаться без жилой площади с обязательствами перед банком.
Ему следует учесть, что единственной гарантией в такой ситуации является завершающая стадия строительства. Она снижает риск покупателя, связанный с приобретением жилой площади.
Проблемы, возникающие в ходе совершения сделки переуступки квартиры, купленной в ипотеку:
- Повышение банком процентной ставки.
- Уменьшение срока кредитования.
- Введение различного рода комиссий, не предусмотренных в исходном договоре.
Указанные факторы способны значительно увеличить размер ежемесячной платы, которая согласно условиям ипотеки по договору переуступки должна вноситься в банк.
Зачастую его содержание отличается от содержания исходного договора по ипотечному кредитованию.
К тому же, не исключается вероятность мошеннических действий со стороны продавца. Он по истечению некоторого времени может подать в судный орган исковое заявление о признании сделки переуступки недействительной.
Такое же требование может быть выставлено банком, которого не устраивают ее условия.
Процедура оформления
Сделка предполагает совершения нижеперечисленных действий:
| Нахождение заемщиком, имеющим квартиру, приобретенную на ипотечные средства покупателя, который готов купить право на нее | и затем обращение заинтересованных в проведении сделки переуступки сторон в банк, от решения которого зависит, будет она совершена либо нет |
| Осуществление банком проверки платежеспособности лица | которое выступает в качестве покупателя прав, после чего принимает соответствующее решение |
| Подписание нового договора по ипотечному кредитованию | банком и покупателем права на квартиру с последующим аннулированием исходного договора, если он отвечает требованиям банка |
| Осуществление регистрации права требования на покупателя | который станет новым владельцем жилой площади |
| Произведение расчета между продавцом права на квартиру и его покупателем | погашение новым заемщиком кредитных средств, взятых по ипотечному кредитованию |
Существующее налогообложение
Приобретаемая квартира подлежит налогообложению сообразно указаниям Налогового кодекса.
В ходе совершения сделки купли-продажи недвижимости на граждане облагаются налогом НДФЛ в размере 13% от полученной прибыли.
Норма распространяется на объекты недвижимости, которые находились во владении менее 3 лет.
Граждане могут снизить налоговую ставку за счет налогового вычета, который предусмотрен законодателем. Его размер составляет 1 000 000 рублей.
При этом налогом облагается разница между первоначальными вложениями в квартиру и полученной в качестве платы за нее денежной суммы.
Если она была продана по первоначальной цене, то продавец освобождается от уплаты налога.
Оплату надлежит произвести до 15 июля последующего года вслед за совершением продажи квартиры.
И в заключение необходимо отметить, что покупатель должен предварительно обсудить с продавцом условия совершения сделки переуступки.
В обязательном порядке нужно получить разрешение банка, которое имеет немаловажное значение, как для продавца, так и покупателя.
Гражданам не следует брать кредит, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрена сделка переуступки.