Почему банк может отказать в ипотеке?

Сделки с недвижимостью в 70% случаев проходят при участии банков, ипотека стала неотъемлемой частью жизни для многих граждан страны. Молодые семьи получили шанс в короткие сроки приобрести личную жилую площадь в новостройке или на вторичном рынке.

Однако банк может и отказать в выдаче кредита, не объяснив потенциальному заемщику своего решения. Важно знать причины отказа в ипотеке в Сбербанке и других финансовых организациях.

Несоответствие основным требованиям

У каждого банка существуют основные требования к заемщику, при несоответствии этим критериям остальные возможности клиента не будут рассматриваться. Подавая заявку на ипотечный кредит, следует знать наверняка, кого желает видеть кредитная организация в лице своего заемщика:

• Возрастные ограничения – от 21 года до 75 лет.
• Трудовой стаж на последнем месте работы – не менее полугода.
• Общий трудовой стаж за последние пять лет – не менее 1 года.

Если вы подходите под главные критерии отбора, смело подавайте заявку на оформление ипотечного кредита, однако уверенными на 100% в положительном ответе не будьте, ведь есть множество причин, по которым любой банк может отказать в выдаче ссуды.

Причины отказа в ипотеке

Как узнать причину отказа в ипотеке – этот вопрос терзает заемщиков, так как обычно ни Сбербанк, ни ВТБ 24, ни другие кредитные организации не сообщают клиенту необходимую информацию.

На самом деле причины отказа банка в ипотеке лежат на поверхности, знание основных сэкономит заемщику время и даст возможность подкорректировать некоторые пункты для увеличения шанса на положительный ответ банка в отношении ипотечного кредита.

Плохая кредитная история

Первое, на что обращают внимание все банки, это кредитная история заемщика. База данных учитывает движение кредитных средств в течение последних лет, представитель организации может проследить наличие просрочек и невыплаченных кредитов, стабильное погашение займа.

Отрицательный ответ, скорее всего, поступит в том случае, если у клиента просрочки имеются на сегодняшний день, кроме того, банк может отказать даже в том случае, когда были просрочки в выплате кредита, который уже давно погашен. Чистая кредитная история также не удовлетворяет требованиям банка – в этом случае нельзя определить платежеспособность и добропорядочность клиента.

Для увеличения шансов на одобрение ипотеки при условии чистой кредитной истории рекомендуется взять небольшой потребительский кредит на небольшой срок и выплатить его несколько ранее установленного срока. Но не выплачивайте заем слишком быстро, банк может расценить подобные действия как накрутку рейтинга.

Ошибки в документах

Нередко банк отказывает в выдаче кредита по одной простой и даже глупой причине – наличии ошибок в поданных документах. Ошибка может быть допущена как в результате личной невнимательности заемщика, так и в результате некомпетентности сотрудника организации, выдающей справки для подтверждения доходов.

В большинстве случаев такие ошибки представляют собой обычные опечатки, однако они приводят к искажению правдивой информации, которая, как правило, становится решающей.

Нехватка финансовых возможностей

Пристальное внимание банк уделяет платежеспособности клиента, важную роль играют наличие работы на постоянной основе и высокого дохода. Заемщик должен будет представить кредитору справку по форме 2-НДФЛ, также подойдет справка, заполненная по форме банка и заверенная работодателем. Трудностей не возникает, если клиенту удается убедить банк в том, что у него есть деньги.

Более сложная ситуация наблюдается при подтверждении доходов индивидуального предпринимателя, ведущего свою деятельность по упрощенной схеме налогообложения, в этом случае банку не легко определить реальные доходы клиента. Также на ипотеку сильно не стоит рассчитывать тем людям, которые работают не официально.

Задолженности в налоговой и ГИБДД

Как узнать причину отказа в ипотеке Газпромбанка или любого другого? Проверьте, нет ли у вас задолженности перед ГИБДД или налоговой инспекцией, штрафы и другие невыплаченные ссуды могут подвести.

Кроме того, банк может принять отрицательное решение по выдаче ипотечной ссуды в отношении заемщика с уголовным прошлым. Если судимость была условной, банки могут пойти на уступки.

Неуверенность клиента

На решение банка влияет не только компьютерная обработка данных, при заполнении заявки на кредит с клиентом обязательно общается сотрудник организации. Если заемщик путается в ответах и необходимой информации, это может вызвать подозрения у представителя банка и вынудит его принять отрицательное решение. В общении с банками важно говорить только правду, особенно, если это касается места работы и заработной платы.

Невозможность подтвердить информацию заемщика

Банк предоставляет заемщику большую сумму в целях ипотечного кредита, его не может не волновать не только платежеспособность клиента, но и правдивость предоставленной информации. В обязательном порядке сотрудники банков проверяют полученные данные, и если они не смогут дозвониться на место работы по указанным номерам, отказ в выдаче ипотеки будет гарантирован.

Указывайте правдивую информацию, заранее предупредите начальство и бухгалтерию на работе о возможном звонке. Также следует предупредить родственников или друзей, если в анкете вы указали их номера телефонов.

Подделка документов

Не пытайтесь подделать документы, современные методы проверки в большинстве случаев позволяют отличить оригинал от бумаги сомнительного происхождения. Не следует прибегать к услугам лиц, предлагающих оформление липовых справок о доходах и других документов.

В случае представления банку поддельного пакета документов отказ в ипотеке – лучший вариант события, худший вариант – занесение имени заемщика в базу недобросовестных клиентов. Кстати, подделка документов подлежит и уголовной ответственности.

Состояние здоровья заемщика

Большое внимание уделяют банки и состоянию здоровья заемщика. Высокая вероятность отказа ждет беременных женщин, а также тех клиентов, которые на протяжении длительного времени находятся на лечении в стационаре. Если заемщик имеет явные признаки серьезной болезни либо инвалидности, скорее всего, ему откажут в выдаче ипотеки, не указав причину.

Обратите внимание! Выше указаны лишь основные причины отказов в выдаче ипотеки, однако в каждом банке существует своя система проверки и свои требования. К примеру, отказ в ипотеке ВТБ 24 скорее ждет клиента с высоким доходом и множественными записями в трудовой книжке, нежели заемщика с меньшим уровнем зарплаты, но работающем на одном месте в течение длительного времени.

В связи с нестабильной ситуацией на экономическом рынке на 2018 год процент отказа в ипотеке доходит до 80%.

Невысокая ликвидность объекта недвижимости

Целый ряд требований предъявляют и к выбору залоговой недвижимости, ее невысокая ликвидность может привести к отказу в выдаче ипотеки. Почему для банков так важен этот критерий?

Перед выдачей жилищного кредита банковские эксперты тщательно оценивает передаваемое в залог жилье, рассматривая наихудший вариант событий – заемщик откажется погашать ипотеку. В этом случае банк продаст залоговую недвижимость, а вырученной прибылью покроет основной долг по ипотеке.

Под какие критерии должно подходить приобретаемое жилье:

• Место расположения объекта недвижимости – регионы работы филиалов банка, городская или пригородная местность.
• Год постройки — не ранее 1965 года.
• Вид недвижимости – благоустроенная квартира или частный дом с участком земли.
• Благоустройство – наличие отдельной кухни и санузла, холодная вода, канализация, электричество.
• Юридические аспекты – отсутствие обременений, долгов, незаконных перепланировок.

Большинство банков не выдают ипотечные кредиты на комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях. Не принимается во внимание и недвижимость в отдаленных регионах, которую практически невозможно продать.

Что делать, если банк отказал

Если в выдаче кредита все же отказали, а причину банк не пожелал указать, у заемщика есть возможность предпринять определенные меры для повышения шанса на положительный ответ в следующий раз.

Корректировка кредитной истории

Если клиент заранее не просмотрел свою кредитную историю после отказа в ипотечном кредите самое время сделать это. Кредитная история может быть испорчена не только в результате несвоевременных погашений кредита, но также и по причине технических ошибок или невнимательности банковских служащих.

Для исправления ошибок заемщик имеет право обратиться в финансовую организацию, составившую отчет о кредитной истории. Если клиент сам виновен, он может погасить существующую задолженность и исправно платить в течение нескольких месяцев, а затем подать повторную заявку на оформление ипотеки.

Поиск новой недвижимости

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита, обусловленный низкой ликвидностью недвижимости, решается довольно просто. Заемщику следует начать поиск нового объекта, который будет отвечать требованиям банка. Помните, что финансовая организация легче выдаст крупный кредит на приобретение дорогой и благоустроенной квартиры, нежели небольшой заем на покупку деревенского дома.

Привлечение потребительского кредита

В некоторых случаях лучше сделать выбор в пользу обычного потребительского кредита. Хотя такого займа может оказаться недостаточно, однако он может покрыть значительную часть стоимости квартиры или дома. Для получения потребительного кредита заемщик должен представить меньший пакет документов по сравнению с пакетом бумаг на оформление ипотеки.

Подача заявок в других банках

Ранее мы уже говорили о том, что каждый банк предъявляет разные требования к заемщику, а потому отказ в выдаче ипотеки не обязательно скрывается в основных перечисленных причинах. Если в одном банке вам отказали, существует вероятность, что другая финансовая организация вполне готова предоставить ипотечный кредит.

Созаемщики и поручители

В том случае, когда банк отказывает выдавать ипотечный кредит по причине низкого или нестабильного дохода, заемщик имеет право на привлечение дополнительных гарантий, а именно на участие в займе созаемщиков или поручителей. Созаемщиками могут выступать только близкие родственники, в качестве поручителей принимать участие могут состоятельные физические лица.

Также клиент может предложить банку более высокий первоначальный взнос или дополнительные материальные ценности в качестве залога. В таком случае банк может сменить гнев на милость и принять положительный ответ в выдаче займа.

Обращение к кредитному брокеру

Брокерские фирмы предлагают свою помощь в получении ипотечного кредита. Заемщик может воспользоваться услугами брокера, однако следует помнить о необходимости оплаты комиссионных.

Помощь кредитного брокера – идеальное решение для следующих категорий заемщиков:

• Граждан, которые не разбираются в условиях кредитования.
• Деловых людей, не имеющих достаточно времени для самостоятельного сбора всех документов и выполнения формальностей.
• Потенциальных заемщиков, которые получили отказ в выдаче ипотеки в нескольких финансовых учреждениях.

Если даже при выполнении перечисленных рекомендаций не удается оформить ипотечный займ, кредит можно оформить на супруга или кого-либо из родственников, подходящих под критерии банка.

Для многих людей ипотечный кредит представляет реальный шанс на приобретение собственного жилья, а потому к оформлению займа нужно подходить ответственно. Не отчаивайтесь, если получили отказ, подавайте заявки в несколько банков, не забудьте убедиться в том, что кредитная история положительна.

Видео: Причины отказов в ипотеке

Приобрести жилье без оформления ипотеки могут не все жители нашей страны. Особенно если объект находится в крупном городе. В этом случае необходимо обращаться в банки. В каждом кредитном учреждении предлагаются свои условия оформления сделки. Выгодные предложения есть у Сбербанка.

Процедура оформления ипотеки достаточно сложная. Нередко заявки отклоняют. Причины отказа в ипотеке в Сбербанке могут быть различные. Часто это возникает из-за недостаточного дохода, плохой кредитной истории и несоответствия требованиям.

Причины отказа

Не все знают, как одобряют ипотеку в Сбербанке. Причины отказа можно узнать после решения банка. При этом учитывается семейное положение, доходы, кредитная история клиента, а также много других факторов. Важно, есть ли у человека имущество, которое можно использовать как гарантию оплаты. Если есть какие-то сомнения относительно заемщика, то следует отказ в ипотеке в Сбербанке.

Почему это произошло, банк не обязан сообщать. Это закреплено ст. 821 ГК РФ, по которой кредитор может отказать в сделке при наличии некоторых обстоятельств. Но клиентам надо знать причины отказа в ипотеке в Сбербанке. Ведь это оказывает влияние на дальнейшие действия.

Требования к заемщикам

Как узнать, почему Сбербанк отказал в ипотеке? Для этого необходимо ознакомиться с требованиями к заемщикам:

• Возраст. При подаче заявки человеку должно быть больше 21 года, а на момент последних выплат ему не может быть больше 75 лет.
• Доход. Он должен быть официальным и постоянным. Для оформления требуется наличие высокооплачиваемой работы.
• Отсутствие судимости. В противном случае таким клиентам оформить ипотеку не получится. Небольшая вероятность положительного исхода есть при условной судимости.

У банков могут быть и другие требования к заемщикам. Например, нужно предоставить необходимый перечень документов. Во многих учреждениях справка 2-НДФЛ считается обязательной, а ведь ее могут предоставить не все.

Несоответствие требованиям

Каждое учреждение предъявляет свои требования к заемщикам. Причины отказа в ипотеке в Сбербанке могут крыться именно в этом. Также может требоваться стаж на последнем месте работы от 6 месяцев. Иногда нужно общее время работы не меньше 1 года.

Только при соответствии всем требованиям можно подавать заявку на получение ипотечного кредита. Только тогда можно ожидать положительного решения.

Неплатежеспособность

Стоимость недвижимости достаточно высока, поэтому для оформления ипотеки у клиента должен быть хороший доход. Средняя сумма по стране каждый год разная, но сейчас она составляет около 35 тысяч рублей. В некоторых регионах она может быть больше или меньше.

Сбербанком учитывается платежеспособность заемщиков. Максимум выплат по ипотеке не должен быть выше 30% дохода работающих людей в семье. Из него вычитываются прожиточные минимумы на неработающих людей. Если доход не будет подходить под требуемый порог, то последует отказ в ипотеке. Сбербанк причины 2016 года имеет по подобным сделкам такие же, как и в предыдущие годы.

Это можно исправить, если увеличить сумму первого платежа, который обычно равен 20%. Чем больше сумма, тем меньше придется платить каждый месяц. В итоге уменьшается размер выплат до уровня, нужного для положительного ответа банка.

Кредитная история

Если пришел отказ по ипотеке, Сбербанк может и не оповестить о причинах такого решения. Они могут заключаться в кредитной истории. Если клиенты вовремя оплачивали кредиты, то им, вероятнее всего, одобрят ипотеку. При рассмотрении заявки учитываются все нюансы. К причинам отказа относят:

• Просрочки по платежам кредитов, выданных в любом финансовом учреждении. Если не было своевременных оплат в одной структуре, очень часто другие организации отказывают в получении ипотеки.
• Оформленные недавно небольшие займы. К примеру, кредиты на телефон. Это может стать причиной сомнений в платежеспособности заемщика.

Чтобы изменить кредитную историю, текущие займы надо оплачивать своевременно. Возможно, в дальнейшем получится оформить ипотеку.

Документы

Причины отказа в ипотеке в Сбербанке могут быть связаны с неправильно оформленными или поддельными документами. Все сведения, которые передаются в банк при заявке, проверяются. Если выявлена недостоверная информация, то клиенту не выдадут ипотеку. При заполнении заявления, справок следует просмотреть, проверить их на ошибки, помарки.

Мужчинам надо иметь при себе военный билет, где должно быть указано прохождение службы в армии, причины отсрочки. Если используются для получения кредита поддельные документы, то такой человек может попасть в черный список. Тогда никакая финансовая организация не сможет выдать ипотеку. Это относится ко всем документам.

Долги в налоговой и ГИБДД

Почему отказывают в ипотеке? Сбербанк причины может и не озвучивать, но клиентам следует знать, что это происходит из-за наличия задолженности перед ГИБДД или налоговой.

Поэтому следует оплатить штрафы и остальные взносы. Проверить их наличие и внести средства можно через различные сервисы – специальные сайты, платежные системы, терминалы и банкоматы. Если нет задолженностей, то можно подавать заявку на получение кредита.

Состояние здоровья

Почему Сбербанк отказал в ипотеке зарплатному клиенту? Это может быть из-за несоответствия требованиям или недостаточного дохода. Иногда отказ происходит из-за состояния здоровья. Обычно не позволяют оформлять ипотеку беременным женщинам, а также тем людям, которые длительный период лечатся в стационаре. Не получится оформить ипотеку при болезни или инвалидности.

Ликвидность недвижимости

К залогу предъявляется множество требований. Невысокая ликвидность тоже становится причиной отказа в оформлении ипотеки. Оценка имущества выполняется специалистами. Банк должен быть уверен, что ипотека будет выплачена. В случае неоплаты недвижимости продается, а вырученные средства покроют долг.

К недвижимости предъявляют следующие требования:

• местонахождение объекта в регионе работы филиалов;
• год постройки – не раньше 1965 года;
• вид объекта – благоустроенное жилье;
• отсутствие обременений, долгов, незаконных перепланировок.

Обычно банки не предоставляют кредиты на комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях. Сложности возникают и с объектами, которые находятся в отдаленных регионах. Сбербанк может отказать в выдаче ипотеки из-за несоответствия образования занимаемой должности, непрезентабельного вида, опасной работы.

Что делать при отказе?

Хоть отказ считается неприятным для клиента, все же отчаиваться не стоит. Обычно Сбербанк пересматривает заявки, а поэтому в дальнейшем может вынести положительное решение. А чтобы не допустить отказа, следует устранить его причину. Например, устроиться на более оплачиваемую работу или найти объект по выгодной цене.

Если причины отказа в отрицательной кредитной истории, то следует подкорректировать ее. Она портится не только из-за несвоевременной оплаты кредитов, но и по причине технических ошибок и невнимательного отношения банковских служащих. Чтобы исправить ошибки, нужно обратиться в финансовое учреждение с соответствующей заявкой. Если же клиент не вовремя оплачивал кредит, то ему следует своевременно это делать, чтобы исправить положение. После этого можно подавать повторную заявку.

Можно найти новую недвижимость. Объект должен подходить под требования банка. Следует учитывать, что финансовые учреждения проще предоставляют крупные кредиты на покупку благоустроенной квартиры, чем небольшие займы на приобретение деревенского домика.

Иногда заемщики используют потребительские кредиты для покупки недвижимости. Хоть суммы может быть недостаточно, но это покроет большую часть цены объекта. Для оформления потребительского кредита заемщику надо предоставить немного документов по сравнению с ипотекой.

Можно подать заявки в другие банки. У каждой организации свои требования к клиентам. Если в одном был отказ, то в другом может быть и положительное решение.

Если банки не выдают ипотеку из-за низкого дохода, то у заемщика есть право привлечения дополнительных гарантий, например, приглашение созаемщиков или поручителей. Первыми могут быть лишь близкие родственники, а вторыми – состоятельные физические лица. Клиент может оплатить крупный первый взнос или предоставить другие материальные ценности в залог. Тогда возможен пересмотр решения.

Кредитные брокеры

Многие обращаются к кредитным брокерам, которые предоставляют помощь в получении ипотеки. Но следует учитывать, что за эту работу придется оплатить комиссию.

Услуги брокеров прекрасно подойдут для:

• граждан, у которых нет времени для сбора документов, исполнения прочих формальностей;
• заемщиков, получивших отказ в выдаче кредита в нескольких организациях.

Если же перечисленные советы не помогли, то нужно помнить, что кредиты оформляют и на других членов семьи. Возможно, кто-то больше подходит под требования банка. Для большинства ипотека предоставляет единственную возможность покупки своего жилья, поэтому оформлять ее надо ответственно. Не нужно отчаиваться при отказе, ведь в дальнейшем, вероятно, получится взять кредит.

Купить жилье без ипотечного займа может себе позволить далеко не каждый россиянин: в 2013 г. около четверти сделок с жилой недвижимостью не обходилось без ипотеки, а в отдельных проектах экономкласса доля покупок с привлечением заемных средств достигала даже 60-70%. Таким образом, ипотека стала вполне привычным способом решения квартирного вопроса. Однако не стоит думать, что она доступна абсолютно всем платежеспособным гражданам и оформить ее также просто, как купить в магазине молоко или сахар. Иногда потенциальным заемщикам приходится сталкиваться и с отказами в кредитовании.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

На этот случай «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как поступать в таких ситуациях и что можно сделать, чтобы все-таки получить необходимый кредит.

Причины отказа
Надо отметить, что волноваться по поводу отказа в кредите потенциальным ипотечникам, сумевшим подать заявку, изначально не стоит – как выяснилось, банки чаще выдают займы, нежели отказывают: «В ипотечном кредитовании отказы не очень частое явление. Сотрудники банков делают расчеты на этапе консультации, и если заявка не соответствует стандартам кредитного учреждения, то документы просто не принимаются. Плюс ипотечные кредиты являются залоговыми, и это дополнительно защищает банки от рисков», — объясняет Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКа. «Кроме того, сейчас происходит некоторое смягчение условий кредитования из-за растущей конкуренции между банками: клиентами сегодня не разбрасываются и к заемщикам предъявляются менее строгие требования, чем раньше, поэтому отказов немного, меньше, чем 3-4 года назад, и большинство из них носит очевидный характер», — утверждает Алексей Колгушкин,?коммерческий директор, партнер ГК «Глубина». В результате, как сообщают эксперты компании «Домус финанс», доля клиентов, получающих отказ по ипотеке, — 10-15%. По более пессимистичной оценке Константина Шибецкого, директора ипотечного отделения ГК «МИЦ», выходит не более 20-25%. Но многие заемщики, первоначально столкнувшиеся с отказом, получают кредит после устранения его причин. «Около 70-80% клиентов, сначала получивших отказ, при повторных обращениях в кредитные учреждения добиваются положительного решения», — подчеркивает Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»).

То есть остаться без ипотечного кредита можно только в том случае, если для этого действительно есть серьезные основания, которые нельзя изменить. Чаще всего таким основанием бывает плохая кредитная история. «Также распространенная причина отказа – отсутствие достаточной платежеспособности (недостаточный доход или высокий уровень ежемесячных расходов по отношению к текущему уровню дохода – от ред.) или проблемы с документами, подтверждающими доходы, что в первую очередь касается владельцев бизнеса и индивидуальных предпринимателей. Этим категориям заемщиков очень сложно подтвердить свои доходы, потому что они не всегда прозрачны, и случаи отказов здесь бывают чаще», — говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Также сложнее получить кредит на большую сумму, не соответствующую официальной зарплате, работникам силовых структур (органов внутренних дел, ФСБ и т.д.) и чиновникам, потому что многим банкам важен источник дохода, и если есть сомнения в «чистоте» денег, то кредитные учреждения могут отказать. Это относится и к бизнесменам: если банк узнает о незаконной деятельности, в кредите наверняка будет отказано, как и в случае выявления подделки каких-либо документов, прилагаемых к заявлению на кредит, причем горе-заемщик попадет в черный список и не сможет искать счастья в других кредитных учреждениях.

Кроме того, довольно часто причинами отказа становятся судимость, отсутствие официального места работы, несоответствие заявки программе кредитования конкретного банка (например, заемщик хочет взять кредит на новостройку, а банк кредитует лишь покупку вторичного жилья либо возраст заемщика слишком велик, но обычно это выясняется еще на стадии консультирования и заявка не подается), недостаточный трудовой стаж (большинство банков требует, чтобы заемщик проработал не менее 12 месяцев, причем на последнем месте работы – не менее 3 месяцев) и т.п.

Но какой бы ни была причина отказа, ее обязательно нужно выяснить. Для начала стоит обратиться с соответствующим запросом в банк. В принципе, кредитное учреждение имеет полное право не сообщать клиенту о причине отказа, и банковские сотрудники не всегда спешат раскрывать подробности рассмотрения заявки, но не так уж редко, особенно если причины не столь существенные, и есть возможность их исправить и подать документы повторно, специалисты кредитных отделов идут навстречу потенциальным заемщикам: «Как правило, банки объясняют причину отказа, если она устранима. Например, нашлись технические ошибки или есть текущие просрочки по другим кредитам, которые нужно закрыть», — поясняет Алексей Авхачев, начальник группы продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка».

Ну а если банк все-таки скрывает мотивы отрицательного вердикта, потенциальный заемщик должен тщательно проанализировать положение и попытаться выявить свои слабые стороны самостоятельно. А дальнейшие действия зависят от причин отказа. Большинство из них может быть устранено – со временем или после исправления ошибок. «Например, если причиной отказа стал трудовой стаж, это легко исправить: достаточно просто подождать несколько месяцев и подавать заявление повторно», — говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). А если отказ последовал из-за неубедительных документов по доходам, то нужно собрать более убедительный пакет, и тоже обращаться в банк во второй раз. Сложнее бороться за кредит, если причины отказа устранить сложно или даже невозможно, но и тут опускать руки не стоит.

Проблема №1: недостаточный доход
Если банк отказывает, потому что считает заемщика недостаточно платежеспособным, можно попробовать сменить работу или найти дополнительный источник дохода либо изменить параметры кредита – уменьшить сумму, подыскав более дешевое жилье, увеличить срок или первоначальный взнос. «И кстати, некоторые банки предлагают открыть специальный вклад, который дает возможность накопить на первоначальный взнос. Так можно не только быстрее увеличить его сумму, но и зарекомендовать себя в качестве клиента банка», — отмечает Антон Замятин, начальник Управления развития розничного бизнеса БАНКА ИТБ, а это иногда дает право на льготный процент по кредиту и другие преференции.

Если же менять в условиях кредита ничего не хочется, а найти более высокооплачиваемую работу сложно и нет желания тянуть с оформлением ипотеки, то решить проблему можно еще и с помощью залога уже имеющегося имущества (например, дачи или автомобиля) либо привлечения поручителей или созаемщиков. Ими могут стать как родственники, так и третьи лица. И надо отметить, что созаемщики и поручители помогают и в том случае, если банк сомневается не столько в доходах заемщика, сколько в их постоянстве и надежности клиента: «Например, если за кредитом обращается холостой молодой человек призывного возраста, пусть даже и с хорошим доходом, но без документов, подтверждающих отсрочку от воинской службы, вероятнее всего, ему придется обеспечить наличие поручителей», — говорит Алексей Авхачев (Нордеа Банк), иначе велика вероятность отказа. Таким образом, поручительство оказывает поддержку не только не достаточно платежеспособным, но и «сложным» клиентам: гражданам, не имеющим российского гражданства, молодежи, частным предпринимателям, которым сложно подтвердить свой доход и т.п.

Однако причиной отказа иногда становится не низкий доход, а большой расход потенциального заемщика, не соизмеримый с заработком. Как объясняет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), принимая решение о выдаче кредита, банк анализирует, насколько комфортно будет будущему клиенту осуществлять выплаты, и оценивает соотношение «расход по кредиту/доход», и в большинстве кредитных учреждений считается, что для комфортного состояния заемщика на погашение всех своих займов он должен тратить не более 40% финансовых поступлений. В некоторых банках допускаются расходы в размере 50%, а если зарплата достаточно велика, то и 70%, но в любом случае учитываются не только платежи по кредитам, но и другие постоянные траты и число имеющихся у заемщика иждивенцев. Таким образом, если у клиента уже имеется пара кредитов и есть двое детей, то банк вправе отказать в ипотеке. В этом случае на помощь также можно призвать созаемщиков и поручителей, а можно снизить расходы. Например, досрочно закрыв уже имеющиеся кредиты: «Если возникла необходимость в получении ипотеки, а совокупный объем платежей по уже оформленным кредитам составляет существенную сумму, заемщику рекомендуется досрочно погасить существующие долги», — говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).

«Собственно, если у клиента уже есть один-два больших потребительских кредита, и выплаты после оформления ипотеки превысят доход или, например, составят около 70% от дохода, ответственная кредитная организация сама предложит сначала закрыть имеющиеся кредиты, а потом обратиться за ипотекой», — добавляет Ирина Павлова, руководитель отдела по развитию продуктов банка DeltaCredit. Но впрочем, сам по себе факт наличия уже имеющихся займов, по которым нет просрочек, в большинстве случаев не является причиной для отказа в ипотеке: «Если банк решит, что доходы потенциального заемщика позволяют одновременно выплачивать все кредиты, можно смело подавать заявку и на ипотечный заем», — уверяют эксперты компании «Домус финанс». «К тому же многие банки готовы не учитывать в качестве расходов действующие кредиты, по которым осталось 1-2 платежа», — отмечает Антон Замятин (БАНК ИТБ). Но правда, в некоторых кредитных учреждениях, как сообщает Сергей Козлов (СДМ-БАНК), существует стоп-фактор по количеству действующих кредитов, то есть, например, наличие 1-2 кредитов допускается, а вот три займа уже не пройдут, даже если они и не столь велики. В таком случае придется сначала разбираться с имеющимися долгами, а потом уже идти за ипотекой.

Проблема №2: плохая кредитная история
Несколько сложнее получить ипотечный кредит, если причина отказа в плохой кредитной истории. Пожалуй, это наиболее серьезная проблема, которую сложно исправить, но попробовать все-таки стоит.

Прежде всего, надо иметь в виду, что если «плохой» кредит – с просрочками, а то и вовсе непогашенный – был взят более 15 лет назад, то в соответствии с законом «О кредитных историях» информации о нем в досье из Бюро кредитных историй уже не будет. А во-вторых, не всякий «плохой» так уж плох, как может казаться: «Дело в количестве случаев выхода на просрочку и в количестве дней непрерывной просрочки», — уверяет Лариса Сулацкая, управляющий филиала «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС». «Например, если у клиента несколько лет назад было несколько просрочек и все они короткие (до 30 дней) либо иногда допускались просрочки по кредитной карте с небольшим лимитом, то к таким фактам большинство банков относится лояльно. Подобная кредитная история не считается такой уж плохой, то есть не является препятствием для предоставления ипотечного кредита, — объясняет Сергей Козлов (СДМ-БАНК). – Плохо, если потенциальный заемщик задерживал вносы по кредитам регулярно или у него были просрочки длительностью более 30 дней, тем более недавно. Такому клиенту с большой долей вероятности в ипотеке будет отказано».

«Многое зависит от суммы самой просрочки, — уточняет Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» — Бывают случаи, когда заемщик должен банку буквально несколько копеек, и он сам об этом даже не знает, а банк не ставит его в известность. Такая просрочка может тянуться несколько месяцев. Это происходит, конечно, не часто, но такие ситуации случаются. Банки, разумеется, понимают, что существуют подобные технические просрочки, и принимают это во внимание».

Но опять же банк может пойти клиенту навстречу и все-таки выдать кредит, если потенциальный заемщик сумеет доказать, что причины просрочек были уважительными, вызванными форс-мажорными обстоятельствами, и они не говорят о его неплатежеспособности или безответственности. Например, банк может простить просрочки, получившиеся в результате срочного выезда за границу, болезни, временной потери работы и т.п. (но, конечно, эти факты потребуется подтвердить соответствующими документами). «Также могут быть сделаны исключения для заемщиков, которые пострадали в период кризиса, если они подробно опишут ситуацию и обоснуют причины отсрочек платежей», — утверждает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). В подобных случаях рекомендуется, в принципе, не ждать отказа, а заранее вести переговоры с банком и представлять расширенный пакет документов, объясняющий причины бывших нарушений и показывающий, что теперь потенциальный заемщик стал ответственным плательщиком (это подтверждают, например, выписки по кредитной карте или даже вовремя оплаченные счета за коммунальные услуги).

Тут на руку могут быть компенсирующие факторы: «Например, длительное время работы на одном месте, «белая» заработная плата, активы в виде имущества, более высокий первоначальный взнос либо уже обсуждавшееся поручительство», — отмечает Антон Замятин (БАНК ИТБ). «А еще не надо забывать, что есть профессиональные кредитные брокеры, которые помогают получить ипотеку «сложным» заемщикам», — говорит Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»), так что если возникли сложности в переговорах с банком, можно обратиться к специалистам.

Но если банк все-таки не готов закрыть глаза на подпорченную кредитную историю либо за заемщиком числятся не только просрочки, но и невозврат кредита в полном размере, что считается очень грубым нарушением, то ради ипотеки придется серьезно постараться. В первую очередь нужно будет закрыть все имеющиеся просрочки и/или непогашенный кредит, а потом исправлять положение, показывая идеальную платежную дисциплину. «Для этого можно взять потребительские кредиты на небольшой срок и погасить их, не допуская просрочек платежей», — советует Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Но правда, надо понимать, что для исправления кредитной истории, чтобы положительные данные перевесили негативные, потребуется время, так что с ипотекой, возможно, придется повременить — год, а то и два.

К сожалению, ипотечный кредит придется отложить и тем заемщикам, у которых плохая кредитная история «всплыла» непонятно откуда. Иногда данные в Бюро Кредитных историй по ранее выданным кредитам могут оказаться неверными, либо за гражданином может числиться заем, которого он на самом деле не брал, и тут не обойтись без разбирательств. В первом случае, как советует Лариса Сулацкая (банк «ГЛОБЭКС») надо идентифицировать проблемный кредит (по дате выдачи и сумме) и предоставить документы, отрицающие факт просрочки (например, платежки, выписки из банка и т.п.), если они, конечно, имеются. А если их нет, стоит запросить у банка, выдавшего «проблемный» кредит, справку, опровергающую просрочку и соответственно отрицательную кредитную историю. Во втором же случае придется обращаться в правоохранительные органы. Собственно поэтому, дабы не тормозить выдачу кредита, эксперты компании «Домус финанс» еще до обращения в банк за ипотекой, рекомендуют получить отчет о состоянии кредитной истории, даже если заемщик не помнит за собой «грехов». Благо раз в год сделать это можно фактически бесплатно: необходимо лишь отправить запрос в Национальное бюро кредитных историй.

Был бы заемщик, а банк найдется Как уже отмечалось выше, если причина отказа в ипотечном кредите устранена, то можно подавать заявку повторно (многие кредитные учреждения разрешают сделать это через какое-то время — 30, 60 или 90 дней, а иногда даже на следующий день) и, как правило, банки одобряют заем. Правда, в некоторых случаях, в частности, когда повод для отказа очень серьезный, в отрицательном решении может быть прописано «без права повторного обращения», и тогда уже на кредит претендовать бессмысленно.

Но никто не запрещает заемщикам обращаться в другие банки. Это можно сделать уже и после первоначального отказа, а некоторые эксперты рынка изначально советуют подавать заявление в несколько банков, чтобы выбрать самое оптимальное предложение и повысить вероятность получения кредита. «Требования к заемщику, предмету залога у разных банков могут существенно отличаться – говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». — В том числе, могут быть и некоторые внутренние требования, дополнительные ограничения, которых нет в открытом доступе. На самом деле, случаи, когда заемщику отказываются все банки, довольно редки. Поэтому после первого же отказа опускать руки не следует.

Тем не менее, прежде чем идти в другие банки Сергей Козлов (СДМ-БАНК) все-таки советует выяснить причину отказа, и либо устранить ее, чтобы снизить вероятность отказа в других банках, либо целенаправленно искать кредитные учреждения, готовые закрыть глаза на имеющиеся проблемы. Но при этом надо понимать, что даже очень лояльный банк может принять отрицательное решение, если уличит потенциального заемщика в обмане: «Чтобы избежать отказа, нужно быть предельно честным. Не стоит пытаться приукрасить свое финансовое положение, ведь любой подлог или намеренная неточность в документах лишают возможности купить столь необходимое жилье», — говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).

Резюме www.metrinfo.ru
Банки охотно выдают ипотечные кредиты, но все-таки не разбрасываются своими деньгами: чтобы получить заем, нужно пройти финансовый андеррайтинг и проверку службы безопасности. Если потенциальный заемщик не удовлетворяет требованиям банка, в кредите отказывают. Причин для отрицательного решения не так уж и мало, но прежде всего, это недостаточная платежеспособность и плохая кредитная история, а также неблагоприятная характеристика клиента. Но отказ – это не повод опускать руки, ведь всегда можно разобраться в проблемах и попытаться их устранить, а потом подать заявку на кредит повторно. Либо есть возможность обратиться за ипотекой в более лояльный банк: там наверняка предложат повышенную ставку, но деньги выдадут, даже если испорчена кредитная история. Так что остаться без ипотеки в наше время практически невозможно – было бы намерение влезать в долги.

Отказ в ипотеке

Вы выбрали банк с приемлемыми условиями и вы готовы подать заявку на ипотеку. Осталось дело за малым — вы, как заемщик, должны устроить банк, подойти под его портрет заемщика. Для этого надо подать заявку на проверку. Банковские службы рассмотрят вашу кандидатуру, изучат вашу финансовую информацию о работе и доходах, кредитную историю, а также личные данные (именно так происходит проверка каждого созаемщика).

После проверки документов банк вынесет положительное или отрицательное решение о кредитовании. Но есть еще и “промежуточный” вариант, когда банк вам готов выдать кредит, но на сумму, которая меньше, чем вы рассчитывали. Но речь не об этом.

Как бы то ни было вы подали заявку и ожидаете только положительного решения. Как же иначе? Ведь с документами все в порядке, стаж большой, да и зарплата хорошая. Поэтому кроме одобрения вы другого ничего не ждете. Однако после рассмотрения документов банк отказал в ипотеке без оснований. Какие могут быть причины для этого?

Причины отказа в ипотеке Плохая кредитная история

Первое, что проверяет банк, это наличие кредитной истории. И если она отрицательная, то шансы получить ипотечный кредит сильно снижаются. Если рассмотреть в качестве примера Сбербанк, то наличие просрочки более 30 дней не позволит человеку получить в нем ипотечный кредит в течении 5 лет. И уже не важно, что сейчас вы закрыли эту просрочку и кредит целиком.

Конечно более «клиентоориентированный» банк или тот, у которого не так много клиентов, постарается разобраться в ситуации и «вытянуть» заявку, но шансов не много. Должны быть веские причины и обоснования, когда заемщик совершает просрочки по кредиту.

К примеру, клиент потерял работу и не мог долгое время устроиться. В такой ситуации некоторые банки могут пойти на встречу. Однако такие просрочки не должны превышать 90 дней.

Кандидат не прошел Скоринг

У некоторых банков есть скоринговая система, которая отсекает клиентов, неподходящих для данного банка. Это специальная программа, которая определяет и составляет портрет заемщика. И если заемщик набирает определенное количество баллов, то это означает, что он подходит под целевого клиента.

Не удалось дозвониться до клиента и работодателя

После того, как заявка подана в банк, нужно ожидать звонка из банка. Звонят, как правило, и персонально клиенту, и работодателю. Поэтому важно быть постоянно на связи, а также предупредить на работе о возможном звонке из банка. Если банковские сотрудники не дозвонятся по указанным телефонам, то клиент скорее всего получит отказ. В таком случае не стоит удивляться, почему не дают ипотеку. Совет — держите телефон под рукой!

Клиент путается в показаниях и неуверенно говорит

Важно отвечать на вопросы банковского аналитика четко и уверенно. Клиенту могут задать любые вопросы как по работе — количество сотрудников, сфера деятельности компании, должностные обязанности, так и по кредиту — размер первоначального взноса, кто будет проживать в приобретаемой квартире, с какой целью клиент приобретает недвижимость и т.д.

Настройтесь на то, что вам будут задавать абсолютно разные вопросы. Подготовьтесь к этому звонку и ведите беседу четко и уверенно. Все ответы должны соответствовать информации указанной в анкете.

Ошибка в документах

Бывают прочие ситуации, когда не понятно, почему отказывают в ипотеке. А причиной может быть банальная ошибка в документах. К примеру, в моей практике был случай, когда отказ случился из-за того, что в справке 2ндфл была ошибка в одной цифре паспортных данных.

В данной ситуации все зависит от банка: захотят ли они выяснять причину несовпадений или просто вынесут отказ. Конечно в большинстве банков незначительные ошибки не являются причиной для отказа, но, тем не менее, такое встречается в практике.

Задолженность по платежам

Причиной отказа может быть наличие не погашенных штрафов ГИБДД, задолженность по налогам и алиментам. Проверьте информацию о себе на сайтах: , , . И если есть долги, то оплатите их перед тем, как подавать заявку на кредит.

Не подтвердились доходы

Для российской действительности нормальна ситуация, когда клиент подтверждает свой доход не официальной справкой, а справкой в свободной форме. В этом случае доходы, указанные в справке, должны еще подтвердится в устной беседе с работодателем.

Наличие судимости

Если клиент ранее имел судимость, то получить ипотеку практически невозможно. Причем срока давности у банков по этому вопросу нет. Если была условная судимость, то шансы есть.

Подделка документов и недостоверные сведения

В большинстве случаев «нарисованные» или купленные 2ндфл и трудовая книжка не проходят банковскую проверку, и таким клиентом банки однозначно отказывают.

С теми клиентами, которые «рисуют» полный комплект, все понятно: у них нет другого выхода, и они всеми путями стараются взять кредит. А вот тех, которые могут предоставить справку по форме банка, хотелось бы предостеречь, что не стоит делать липовую 2ндфл, а лучше постараться уговорить работодателя, чтобы тот подписал такой документ.