Ежедневно на рынке недвижимости продаются не только квартиры, но и гаражи. Стоит учитывать, что приобретение гаража – достаточно сложная сделка, к заключению которой стоит подойти весьма ответственно.
Особенности сделки
С покупкой гаража не все так просто, как может показаться на первый взгляд.
Во время заключения договора возникает большое количество вопросов:
- является ли гараж объектом недвижимости;
- как правильно оформить землю, на которой находится гараж.
Рассмотрим более детально особенности правильного оформления сделки:
| Тип объекта | В данном случае необходимо учитывать, что существует три типа гаражей: в составе ГСК, отдельно стоящий или самострой. Для каждой постройки составляется свой договор. Последний вариант – самостоятельная постройка, самый опасный вид сделки. Для ее заключения необходимо получить разрешение через суд. Если этого не сделать, власти могут потребовать сноса объекта |
| Земля | При покупке гаражной постройки следует обратить внимание на то, на каком участке он находится. Соглашаться на сделку необходимо только в том случае, если он находится на приватизированной земле. Для подтверждения права собственности продавцу потребуется предоставить кадастровый акт и технический паспорт. В кадастровом акте будет подтверждение того, что земля находится в собственности. Технический паспорт – основной документ, который подтверждает, что объект недвижимости зарегистрирован в БТИ |
| Заключение договора | Скачать бланк договора можно в интернете. Заполнить шаблон можно как на компьютере, так и вручную. Необходимо учитывать, что договор не только можно, но и нужно дополнять важной информацией. При необходимости можно воспользоваться услугам квалифицированного юриста, который поможет грамотно составить договор и предусмотреть все нюансы |
Необходимые документы
Продавать гараж можно только при наличии полного пакета документов. Следует отметить, что все документы должен подготовить продавец.
Для заключения потребуются:
- свидетельство о праве собственности на гараж;
- технический паспорт, который выдается в БТИ;
- если гараж расположен на выделенном участке земли, то потребуются документы на участок;
- справка о стоимости гаража, выдается уполномоченным сотрудником БТИ и действует в течение 2 месяцев с момента предоставления;
- акт приема-передачи гаража;
- если гараж был приобретен во время брака, то потребуется предоставить согласие второго супруга на проведение сделки;
- справка что гараж не арестован и не является залоговым обеспечением.
Только при наличии перечисленного пакета документов можно обращаться в Росреестр для переоформления права собственности. Необходимо учитывать, что при необходимости сотрудник Росреестр может запросить дополнительные документы, необходимые для заключения сделки.
Как оформить покупку гаража у частного лица
На первый взгляд может показаться, что это самый простой вид сделки. На самом деле, при заключении любой сделки есть свои нюансы, которые необходимо учитывать. Рассмотрим, что необходимо сделать частному продавцу и покупателю, чтобы сделка была заключена в соответствии со всеми требованиями.
Действия со стороны продавца недвижимости:
- Подготовить необходимые документы и передать их покупателю. Только передавать следует не просто так, а по обычному акту передачи, в котором будет четко прописано наименование каждого документа.
- Если гараж принадлежит сразу нескольким владельцам, то потребуется подготовить письменное согласие на проведение сделки со стороны каждого владельца.
- Обратиться в БТИ и получить справку о реальной стоимости гаража. Необходимо запрашивать справку только в том случае, если вы точно уверены в проведение сделки, поскольку документ действует всего 2 месяца.
- Заключить договор купли-продажи. Типовой шаблон договора можно найти в интернете и немного доработать, по своему усмотрению. В данном случае вы можете исключить некоторые пункты и прописать другие, по вашему мнению, более важные. Главное, чтобы условия договора подходили как продавцу, так и покупателю.
- Составление расписки о получение денег. К этому моменту следует подойти крайне ответственно. Лучше передавать средства в присутствии третьего лица. В последнее время граждане перечисляют средства продавцу на банковский счет. Покупатель, при перечислении денег, может указать примечание и быть уверенным в том, что есть официальное доказательство получения денег. Продавец в свою очередь получает сразу средства на счет и не переживает за их сохранность.
- Составление акта приема-передачи. Сразу стоит отметить, что составление акта не является обязательным условием для заключения сделки. На практике продавец и покупатель могут составить акт, в котором прописать не только имущество, которое переходит новому покупателю, а общее состояние постройки.
Рассмотрим, что потребуется сделать покупателю:
- Обратится в регистрационную палату, и уточнить, может ли продавец распоряжаться гаражом. Конечно, данный шаг можно пропустить, если вы доверяете покупателю или хорошо знаете его. Но опытные эксперты советуют запрашивать сведения в любом случае, чтобы получить актуальную информацию и не потерять собственные средства.
- Получить от покупателя все документы, необходимые для заключения договора. В свою очередь потребуется предоставить оригинал паспорта продавцу и копию документа, для составления договора.
- Внимательно ознакомиться с договором купли-продажи и подписать его. Если какие-то пункты соглашения не устраивают, необходимо внести изменения и доработать.
- Передать денежные средства, указанные в договоре купли-продажи. Способ передачи обговаривается лично. Как уже было отмечено, можно передать лично в присутствии независимого лица или перечислить на банковский счет, по указанным реквизитам. Зачастую покупатели ставят обязательное условие, согласно которому половина денежных средств передается сразу, а вторая часть только после того, как будет получено свидетельство, подтверждающее право собственности на гараж.
- Оплатить государственную пошлину и обратиться в Росреестр для получения свидетельства о праве собственности.
В гаражном кооперативе
Если вы приняли решение приобрести гараж в гаражно-строительном кооперативе (ГСК), необходимо принимать во внимание, что сразу после покупки вы станете членом кооператива, в то время как прежний владелец имущества должен из него выйти.
Это достаточно распространенный вид продажи и покупки, который имеет свою особенность. В данном случае особенность этого вида сделки заключается в том, что новый собственник не сможет приватизировать гараж и землю. Все дело в том, что земля кооператива является арендованной.
Поэтому, прежде чем согласиться на условия сделки, следует запросить документы и уточнить, в течение какого срока действует договор аренды. На практике он заключается на срок до 50 лет.
Ведь если срок аренды заканчивается через несколько лет, может случиться такое, что кооператив не станет продлевать аренду на новый срок и гаражный кооператив прекратит свое существование.
Если такое случится, власти города могут снести все возведенные сооружения, которые находятся на их территории.
Конечно, распад гаражного кооператива на практике случается крайне редко, но вы должны подстраховаться, чтобы не потерять имущество через несколько лет после приобретения. Если такое случится, вы не только потеряете гараж, но и собственные средства.
Что касается переоформления, то на каждый гараж, который находится на территории кооператива, должен быть технический паспорт и регистрация в БТИ (бюро технической инвентаризации).
Многие покупатели уверены, что станут собственником гаража сразу после подписания договора купли-продажи и передачи денежных средств. На самом деле это ошибочное мнение.
Для правильного оформления сделки потребуется обратиться в органы регистрации и предоставить полный пакет документов.
В данном случае потребуется:
- право собственности на недвижимость;
- если продавец состоит в браке, то согласие второго супруга на отчуждение недвижимости;
- договор купли-продажи;
- технический паспорт объекта;
- кадастровый паспорт;
- заявление утвержденной формы;
- квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
Только спустя 30 дней с момента подачи документов будет оформлено право собственности на нового владельца.
Как это сделать через МФЦ
Заключение сделки через многофункциональный центр по оказанию государственных услуг зачастую происходит в том случае, если на гараж нет никаких документов. Сразу стоит отметить, что это самый опасный вид сделки, который лучше доверить профессионалам.
Такие центры наделены всеми необходимыми полномочиями.
Благодаря МФЦ можно:
- поставить на кадастровый учет;
- зарегистрировать права на приобретаемое имущество;
- получить сведения из единого государственного кадастра недвижимости;
- получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
МФЦ – это удобный центр, который поможет максимально быстро и грамотно оформить договор купли-продажи. При необходимости сотрудники центра могут помочь в составление необходимой документации. Это отличный вариант, оформить сделку «минуя все кабинеты». Однако за удобство придется заплатить.
Процедура заключения договора очень простая:
- Необходимо обратиться в МФЦ и передать все документы, которые есть в наличии. Обратиться может как сам клиент, так и представитель, на основании доверенности.
- Как только все необходимые документы будут получены, сотрудник МФЦ дает расписку, в которой указывает сроки, когда можно обратиться для получения свидетельства о праве собственности.
Стоит отметить, что многофункциональные центры работают исключительно на результат, поэтому сроки получения документации будут не 30 дней, а значительно меньше.
Этот вариант заключения сделки подходит тем гражданам, кто не хочет лично заниматься вопросами переоформления или ждать.
Налоговый вычет
Как только договоров купли-продажи будет подписан, продавец должен оплатить обязательный налог, в размере 13%, в счет государства. Но многие покупатели даже об этом не задумываются и полагают, что достаточно заключить договор и получить средства.
Также не все знают, что сумму налога можно снизить или вовсе свести к нулю. Именно для этого существуют налоговые вычеты.
Налоговый вычет – это сумма, на которую уменьшается налоговая база. Расчет вычета происходит на законодательном уровне. Каждый слышал, что часть средств можно вернуть с оплаты обучения, покупки квартиры или иной недвижимости.
Воспользоваться вычетом можно только в том случае, если гараж находится в собственности более 3 лет. Суть вычета заключается в том, проданный объект полностью освобождается от уплаты налога.
Если гараж находится в собственности менее 3 лет, то также можно претендовать на налоговый вычет. Единственное ограничение, в этом случае не будет облагаться налогом сумма в размере 250 000 рублей.
На что следует обратить внимание
При покупке гаража стоит уделить внимание некоторым основным моментам:
| Местоположение | Это самое главное, на что следует обратить внимание. Гараж должен находиться в шаговой доступности. В идеале, гараж должен находиться в 5 минутах ходьбы от дома. Это достаточно актуально в том случае, если вы приобретаете гараж для хранения транспортного средства. |
| Охрана | Конечно, охрана – это не обязательное условие, которое необходимо учитывать, но немаловажное. Крупные кооперативы пользуются услугами охранного агентства, что дает дополнительную гарантию того, что ваше имущество будет защищено. При этом за такую защиту потребуется оплатить за счет собственных средств. |
| Доступ | В данном случае стоит обратить внимание на въезд и выезд из гаражного сектора. Лучше, если будет только один въезд и он же выезд, через охрану. Это позволит не устраивать, так называемый «проходной двор». Многие кооперативы пускают на площадь только при наличии пропуска. Причем данное правило относится не только к тем, кто въезжает на машине, но кто желает пройти пешком на территорию гаражного сектора. |
| Приватизация | Если гараж не приватизирован, не стоит верить продавцу, что сделать это очень просто. Простую сделку давно бы оформил сам владелец гаража. На это следует обратить особое внимание. Может продавец получил отказ, по причине расположения канализации вблизи гаража. Только подумайте, что гараж могут снести, если потребуются ремонтные работы в случае аварии. |
В завершение стоит отметить, что к данному виду сделки стоит подойти весьма ответственно. Права на ошибку при покупке гаража у вас нет. Грамотное заключение договора и помощь со стороны опытных специалистов – залог того, что вы сможете приобрести недвижимость правильно.
Как арендовать землю под гараж у администрации города, узнайте в статье:
аренда земли под гараж
.
О том, как узнать кадастровую стоимость гаража по кадастровому номеру, читайте здесь.
Образец типового договора купли продажи гаража с земельным участком найдите тут.
Видео: На что обратить внимание при покупке гаража
Купить и продать можно все что угодно, в том числе и гараж.
Покупка кооперативного гаража имеет некоторые особенности, о которых лучше узнать до подписания каких-либо сомнительных документов.
Многие ошибки в оформлении сделки по купле-продаже гаража связанны с незнанием закона, поэтому не стоит пренебрегать услугами хороших юристов в сфере недвижимого имущества.
Особенности заключения сделки
Гараж – это строение, которое необходимо для безопасного хранения в нем автомобиля.
Такого рода постройку используют еще и как склад запчастей или даже заготовок на зиму.
При покупке гаража необходимо осознавать, что не все виды гаражных построек относятся к недвижимости.
Всеми документами на недвижимость должен обладать гараж, который привязан к земельному участку, т.е. стоит на фундаментальной основе.
В сделке по переоформлению прав собственности на недвижимость огромное значение имеет то, кому принадлежит земельный участок под постройкой и на основании каких документов ведется пользование землей.
На что же обратить внимание при планировании продать или купить гараж?
При совершении сделок с недвижимостью должны быть учтены некоторые особенности:
- Если гараж признан недвижимым имуществом, то при его продаже необходимо иметь техническую и кадастровую документацию на постройку и земельный участок под ним.
- Земля под гаражом должна быть в собственности у владельца гаража. Если гараж расположен в ГСК, то земельным участком собственник может обладать на основании договора долевого участия.
- При продаже гаража, расположенного на территории кооператива и продавец и будущий владелец должны быть участниками ГСК.
- Продаваемый гараж должен быть оформленным и зарегистрированным в ЕГРН.
Видео: «С чего начать при оформлении гаража в собственность»
Покупка гаража в ГСК
Что нужно знать при покупке гаража в гаражном кооперативе? Следует узнать:
- На какой земле стоит гараж, на муниципальной или на собственной
- Оформлен ли гараж как недвижимое имущество или является самостроем.
Если покупатель выявляет, что гараж не зарегистрирован в ЕГРН, то он может отказаться от покупки.
Земельный участок под гаражами в кооперативе очень часто бывает не в собственности, а в долгосрочной аренде, что довольно рискованно, т.к. по истечению срока действия договора аренды муниципалитет может не продлить арендное соглашение и продать землю под застройку иного объекта.
В таком случае все постройки на муниципальной земле будут снесены.
По членской книжке
Членская книжка ГСК – документ, подтверждающий членство в кооперативе.
Если гараж не приватизирован, то на основании книжки можно совершить оформление гаража в собственность абсолютно бесплатно.
Покупая гараж в кооперативе, покупатель обязан будет также написать заявление на вступление в кооператив и на его имя будет оформлена членская книжка.
Продавец гаража после завершения процесса купли-продажи должен сдать свою книжку управляющему кооперативом, после чего он автоматически исключается из числа членов ГСК.
Если нет документов
Если существует некий кооператив, на территории которого расположены гаражи, но при запросе каких-либо документов о ГСК или о земле, на которой стоят постройки, председатель лишь разводит руками и говорит о том, что нет никаких документов, то вероятно это несерьезная мошенническая структура.
Что-либо покупать в таком кооперативе не стоит.
Когда владелец гаража, стараясь приватизировать объект, выявляет, что у председателя нет никаких бумаг на ГСК, то он может предложить другим владельцам построек на данной территории написать заявления на приватизацию, а также подать иск в суд для решения данной проблемы.
Проблемы с землей
Проблемы с землей под гаражом могут быть следующими:
- Земля не предназначена под ИЖЛ, ЛПХ или СНТ.
- Участок не находится в собственности. Право пользования прописано в договоре аренды.
Риск покупки гаража на земле, которая не в собственности велик из-за того, что по истечению действия договора на пользование землей муниципальные власти могут его не продлить, и тогда все объекты должны будут подлежать сносу.
Приватизация земельных участков под постройками, оформленными в собственность, производится бесплатно до 2020 года.
Как оформить
Весь процесс купли-продажи гаража в ГСК можно представить в виде следующего алгоритма:
- Покупатель обязан проверить наличие документов на объект. Если объект не оформлен в собственность, то именно этим необходимо заняться в первую очередь.
- Выяснить в собственности или в аренде находится земля, на которой стоит гараж, если земельным участком кооператив пользуется на основании договора аренды, то имеет смысл собрать собрание членов ГСК и предложить приватизировать землю, для уменьшения рисков, связанных с необходимостью продления арендного договора.
- Заказать в БТИ технический паспорт на гараж и кадастровый план на землю.
- Подыскать покупателя. Если спрос на постройку довольно большой, то можно организовать торги.
- В ходе торгов подготавливается предварительный договор по купле-продаже гаража, из текста которого будет понятно какой из покупателей готов предложить большую цену.
- Когда единственный покупатель определен, можно получать задаток и приступать к оформлению основного договора по продаже. Подписанный документ будет являться основанием для перерегистрации права на собственность в Росреестре. После смены собственника бывший владелец получает оставшуюся стоимость проданного гаража.
Какие нужны документы
Для того чтобы покупка гаража в ГСК в 2017 прошла в рамках закона, потребуется собрать следующие документы и осуществить их оформление:
- Предварительный договор купли-продажи.
- Технический план на гараж и кадастровый паспорт земли под гаражом.
- Свидетельство о собственности на гараж или свежую выписку из ЕГРН.
- Согласие от супруги/супруга продавца на продажу недвижимого имущества.
- Чеки, квитанции или иные платежные документы, способные подтвердить оплату государственной пошлины.
- Акт передачи объекта новому собственнику.
Заключение договора
Договор купли-продажи должен быть оформлен по следующим правилам:
- Документ составляется в трех экземплярах в письменном виде.
- Для составления рекомендовано привлечь опытного юриста.
- В тексе договора должны быть указаны все сведения о сделке (стороны договора, предмет, цена, обязанности, права, ответственность и т.д.).
- Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, для большей гарантии можно осуществить данный процесс в присутствии нотариуса. Процедура нотариального заверения документов является не бесплатной, но обеспечивает беспроблемное и быстрое рассмотрение бумаг в Росреестре.
- После подписания договора у сторон есть тридцать суток для подачи документов в регистрационную палату.
- Перерегистрация права собственности осуществляется на протяжении двух недель.
Образец типового договора купли-продажи гаража в ГСК можно запросить у юриста на первичной консультации.
Регистрация собственности
В Росреестр потребуется предоставить не только подписанные договора купли-продажи, но и все те бумаги, которые были подготовлены для осуществления продажи.
Когда объектом сделки является гараж из ГСК, то предоставлять потребуется также и документы о кооперативе.
После того как представленные документы будут рассмотрены в рег. палате, на руки нового собственника выдадут выписку из единого государственного реестра недвижимости.
Подводные камни и риски
Существуют некоторые нюансы, на которые необходимо обратить пристальное внимание, подбирая гараж для покупки:
- Продавец отдает недвижимость по смешным деньгам. Продавец может оправдывать такой поступок тем, что необходимо срочно переезжать или срочно нужны деньги на лечение. Не стоит верить всему на слово. Лучше перепроверить документы на объект и на землю, на которой он стоит. Т.к. подешевле очень часто стараются продать самострой, который, в скором времени, потребуется сносить.
- Для сделок с недвижимостью всегда лучше обращаться за консультацией к юристу. Юрист сможет проверить подлинность предоставленных продавцов бумаг, указать на ошибки и на варианты из исправления, помочь в составлении договора купли-продажи.
- Узнать, не должен ли продавец кооперативу денег, если гражданин, продающий гараж, не вносил членские взносы в кооператив, его долги могут повесить на нового собственника недвижимости.
Сроки и госпошлина
Осуществление покупки гаража по времени может занимать от 2-3 недель до полугода. Все будет зависеть от:
- Наличия бумаг на объект и землю.
- Правомерности действий кооператива.
- От того, как быстро продавец соберет требуемые для сделки бумаги.
- Будут ли проведены торги, и как долго продавец будет выбирать покупателя.
- Быстро или долго будут проверять представленные бумаги в Росреестре.
- Будут ли выявлены нарушения в документах при проверке их на Росреестре.
- Попадет ли дело о купле-продаже в суд.
Для того, чтобы организовать сделку по переоформлению права собственности на гараж как можно быстрее, необходимо обращаться за помощью к юристам и заверять все документы в присутствии нотариуса.
Для переоформления прав на недвижимость необходимо также оплачивать государственную пошлину в размере двух тысяч рублей. Если не будет доказан факт внесения оплаты пошлины, документы в рег. палату не примут.
Нюансы
При покупке гаража необходимо обращать внимание на все мелочи.
- Например, могут признать недействительной сделку покупки гаража у недееспособного, наркозависимого продавца.
- Или же если гараж является собственностью нескольких граждан, тогда оспорить сделку может та сторона, чьи права были не учтены в ходе переоформления.
- Покупка гаража у частного лица возможна в кредит. Процесс выплаты должен быть отображен в тексте договора купли-продажи. А на каждый факт внесения платежа по кредиту должна быть выписана расписка.
Видео: «Оформление гаража через суд»
В начале 90-ых годов прошлого века, когда страну «трясло» в переходном периоде к рыночной экономике, гаражные кооперативы стали появляться повсеместно.
Иметь такой гараж считалось почти роскошью! А как сейчас купить его в ГСК?
Какие особенности при заключении сделки
Гараж — это прекрасное место для хранения не только автомобиля, но и консервации, а также различных мелочей. Несомненно, собственный бокс — это мечта любого автовладельца.
Сначала нужно определить, является ли объект недвижимым имуществом. От этого зависят нюансы сделки по его купле-продаже.
В ст. 130 ГК РФ отмечено, какое именно имущество является недвижимым. Это такое строение, которое неразрывно связано с участком земли, на котором оно возведено.
То есть, передвинуть его с места на место не так то просто! Поэтому гаражи типа «ракушки» не являются недвижимостью, а строительство в кооперативах — да!
Разница в том, что последние имеют прочный фундамент, связывающий строение с землёй. Именно поэтому они являются недвижимым имуществом.
Следовательно, при заключении сделки купли-продажи нужно руководствоваться нормами Закона № 218-ФЗ.
Исходя из этого, стоит учитывать некоторые нюансы совершения сделок с объектом, который находится в кооперативе.
К таковым нюансам можно отнести:
| Так как это недвижимость | то гараж в ГСК должен иметь всю необходимую техническую и кадастровую документацию. Без неё нельзя совершать сделку |
| Владелец недвижимости также является собственником участка земли | но, не владеет конкретным участком, а является участником в долевой собственности |
| Так как это кооператив | то продавец должен являться его членом |
| Если предмет до сих пор не оформлен в собственность конкретного члена товарищества | то он является коллективной собственностью самого кооператива. Тогда нужно будет оформить ряд документов у председателя |
Покупка гаража в ГСК
Приобретая недвижимость в кооперативе, покупатель становится членом этого сообщества со своими правами и обязанностями.
Также стоит учитывать такой момент! Земля под кооперативом, скорее всего, находится в долгосрочной аренде, поэтому покупая объект, право собственности на участок не появляется.
Такая особенность присуща тем кооперативам, которые возводились в 90-е годы прошлого века, когда прочный переход к частной собственности ещё не произошёл.
Потому и не все гаражи до сих пор оформлены в собственность членов. Хотя программа бесплатной приватизации теперь не имеет срока!
Покупая недвижимость в кооперативе, у которого земля находится в долгосрочной аренде, владелец рискует тем, что однажды объект может быть уничтожен.
То есть, срок аренды земли заканчивается, государственный орган решает его не продлевать, а землю продаёт под строительство другого недвижимого объекта.
Гаражный кооператив подлежит сносу, как незаконное строение! Именно поэтому органам управления ГСК необходимо срочно заняться оформлением собственности на участок земли, пока это можно сделать бесплатно!
Когда сделка купли-продажи будет совершена, её нужно зарегистрировать. Во время регистрации права собственности на данный гараж, новый его владелец должен вступить в члены товарищества. Для этого он должен написать соответствующее заявление.
Старый же владелец, наоборот, «автоматически» выбывает из членов кооператива. Никакого заявления ему писать не нужно!
Видео: как купить гараж в гаражном кооперативе
По членской книжке
Этот документ является доказательством того, что данный гражданин является членом данного ГСК.
Если гараж до сих пор не оформлен в собственность, то членская книжка является основанием для его приватизации, то есть оформления права владения совершенно бесплатно.
Для того чтобы продать бокс, необходимо его сначала зарегистрировать. Для этого член ГСК, имеющий на руках членскую книжку, идёт в местное отделение Росреестра со всеми бумагами, и подаёт заявление на приватизацию данного строения. Когда право будет оформлено, можно объект продавать.
Если документы отсутствуют
Может быть и так, что документы на недвижимость отсутствуют, а получить их в правлении не представляется возможным. Как же продать такой гараж?
Такие сделки совершаются повсеместно! Отсутствие документов говорит о том, что данный кооператив является самовольной постройкой, то есть нелегальной, находящейся вне закона. Покупать такой объект не стоит!
Если уж покупатель решил приобрести его, то стоит остановить свой выбор на металлическом гараже.
В случае возникновения конфликтной ситуации с местными властями, его всегда можно передвинуть на другое место!
Но, стоит понимать, что самострой не зарегистрирован в Росреестре, поэтому и регистрировать сделку не нужно! Но, также не нужно регистрировать и право собственности, так как сведений о данном объекте нет.
А это чревато мошенничеством! То есть, получив деньги за гараж, продавец может сказать, что он ничего не получал, и ничего покупателю не передавать!
Проблемы с земельным участком
Как уже упоминалось, нередко участок земли под ГСК находится в долгосрочной аренде, то есть он в пользовании у кооператива, а не в собственности.
Собственником этого участка является государство в лице муниципальных органов власти. Существуют подводные камни и риски такой сделки.
Как правило, с местными властями заключается долгосрочный договора аренды — на 49 или на 99 лет. Но этот срок может закончиться!
Тогда местные власти могут распоряжаться участком по своему усмотрению. Если договор аренды не будет продлён, то кооператив могут снести.
Бесплатно оформить землю в собственность можно до конца марта 2020 года. Ещё неизвестно, продлят ли этот срок или сделают приватизацию участков бессрочной.
Поэтому нужно, чтобы председатель ГСК занялся тем, что оформил собственность на участок земли под кооперативом. Основанием может считаться договор аренды.
Процесс оформления
Чтобы купить гараж в ГСК, необходимо соблюсти процедуру:
| Найти покупателя | и подготовить необходимые документы |
| Заключить предварительный договор | и обсудить все условия сделки |
| После достижения устной договорённости | заключить с покупателем основной договор и зарегистрировать сделку и право собственности в Росреестре |
Если владелец также решил оформить собственность и на землю под своим боксом, то нужно будет собрать и документы на участок.
Если же он первый, кто оформляет собственность на гараж и на участок, то нужны будут также документы и от кооператива.
Сбор необходимого пакета ценных бумаг
Для продажи гаража и для регистрации сделки необходимо собрать пакет документов.
Документы при покупке гаража в кооперативе следующие:
| Составленный и подписанный сторонами договор купли-продажи | предоставить нужно именно основной договор, а не предварительный. Он должен быть заключён в 3-ёх экземплярах. Два экземпляра договора, с пометками Росреестра, будут отданы обеим сторонам сделки, а третий — остаётся в Росреестре. Он будет основанием для внесения изменений |
| Документы из БТИ и кадастровой палаты на сам бокс | к таковым относятся технический план строения и кадастровый паспорт |
| Выписку из ЕГРП | подтверждающую, что продавец является собственником данного гаража, а также то, что все указанные в договоре сведения, верные |
| Документы, на основании которых и возникло право собственности | так как это строение в кооперативе, то нужно предъявить покупателю членскую книжку |
| Если бокс был оформлен в собственность в браке | то нужно согласие супруга / супруги на совершение сделки. Согласие должно быть оформлено нотариально, если же предмет достался в дар или по наследству, то согласия супруга не нужно |
| Если стороны решили составить и подписать передаточный акт | то нужно предъявить 2 подписанных экземпляра, а также документ, подтверждающий, что продавец заплатил пошлину за регистрацию сделки |
Заключение договора
Как оформить покупку гаража в ГСК. Прежде чем стороны заключат основной договор по сделке, они могут составить предварительное соглашение.
Оно ни к чему не обязывает ни одну из сторон! И нужно для того, чтобы стороны могли обсудить нюансы сделки и внести соответствующие коррективы. Вносить предоплату по такому договору не нужно!
Как только всё это будет сделано, стороны составляют, на основании предварительного соглашения и правок к нему, основной договор. К этому документу предъявляются требования, перечисленные в главе 30 ГК РФ.
В договоре купли-продажи гаража должна быть отражена следующая информация:
| О предмете сделки | его подробное описание, указание его характеристик, площади и прочего |
| О каждой стороне сделки | если это граждане, то указываются полностью паспортные данные. Если же это предприятие, то нужно указать сведения о представителе юрлица, а также реквизиты документа, на основании которого этого юрлицо осуществляет свою деятельность |
| Сумма сделки | она указывается дважды — и письменно, и прописью |
| Способ внесения оплаты | если происходит рассрочка платежа, то срок внесения первого взноса, и ежемесячной оплаты. Желательно, приложить к договору график платежей |
| Права и обязанности каждой стороны | по отношению друг к другу и ответственность каждой стороны за нарушение положений данного договора |
| Досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций | случаи, когда каждая из сторон может обратиться в суд для расторжения договора |
Договор должен быть:
- Составлен в письменной форме.
- Подписан обеими сторонами.
- Должен содержать в себе подробные реквизиты каждой стороны.
- Зарегистрирован в органах Росреестра.
Если обе стороны являются физлицами, то делать это не обязательно, если же одной стороной является юрлицо, то договор обязательно нужно регистрировать.
Для этого нужно составить его в 3-ёх экземплярах, и подписать обеими сторонами. Два экземпляра документа буду переданы, впоследствии, сторонам сделки.
На них будет отметка Росреестра о том, что они зарегистрированы. Это означает, что договор составлен в полном соответствии главой 30 ГК РФ, и является действительным.
По истечении 30 календарных дней, зарегистрированный договор и выписка из ЕГРП, свидетельствующая о смене собственника строения, будут выданы обеим сторона сделки.
Регистрация собственности
Этот процесс происходит на основании договора купли-продажи. То есть, договор является правоустанавливающим документом.
Собственность оформляется на основании документов от продавца и от кооператива, в частности.
Если продавец — это первый член кооператива, который решил продать свою собственность, то в органы Росреестра нужно представить также и документы о ГСК.
Это:
| Устав кооператива | и протокол собрания членов, на котором был выбран действующий председатель, а также приказ о назначении главбуха |
| Другие документы | которые могут понадобиться специалисту Росреестра, если уже представленные вызовут дополнительные вопросы |
Если земля под ГСК находится в собственности кооператива, то нужно также предъявить документы — выписку из ЕГРП. Её должен заказать председатель, как уполномоченное лицо.
С некоторых документов нужно снять копии, но заверять их у нотариуса не нужно. Если же стороны желают это сделать, закон не запрещает.
Наоборот! Если документы будут заверены у нотариуса, срок регистрации права будет значительно сокращён, так как специалистами Росреестра не нужно будет проводить правовую экспертизу представленных документов.
Подводные камни и риски
Существует несколько подводных камней, которых стоит избегать при совершении сделки купли-продажи объекта в кооперативе.
На что обратить внимание, особенно покупателю:
| Оформление сделки без документов | это свидетельствует о том, что данное строение является самостроем, и риск того, что оно будет уничтожено — довольно велик |
| Обязательно нужно воспользоваться услугами юриста | чтобы он провёл правовую экспертизу представляемых продавцом документов. В противном случае, покупатель рискует лишиться немалой суммы денег |
| Покупатель должен удостовериться в том, что у продавца нет долгов перед кооперативом | а если они есть, то их нужно зачесть в общую стоимость бокса |
| Продавец должен обязательно предъявить покупателю выписку из ЕГРП | в которой будет указано, что именно он является законным владельцем предмета сделки. Если продавец не желает предъявлять выписку, то покупателю стоит насторожиться |
| Возможны и другие риски | в зависимости от нюансов сделки |
Стоимость недвижимости в ГСК достаточно высока, особенно, если земля под ним находится в собственности членов кооператива.
Тем не менее, многие автолюбители желают иметь гараж именно в кооперативе!