На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Жилищный вопрос – едва ли не самый насущный в жизни каждого человека. Ипотека – один из удобных способов его решения, тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй. Тем не менее, отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса. В этой статье мы расскажем о распространенных нюансах, на которые следует обязательно обратить внимание при оформлении ипотеки.

То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами: кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется договором ипотеки. Оба документа подлежат регистрации в Государственной регистрационной палате. В первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности – желательно слово-в-слово – повторены в договоре ипотеки. В случае несоответствия вас может ожидать волокита в суде по выяснению истинного обязательства.

Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. К ним могут относиться:
1. государственные пошлины за оформление сделки в Регистрационной палате,
2. расходы на нотариальное заверение,
3. оплата услуг оценочно компании по оценке реальной стоимости приобретаемого объекта.

Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.

Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика» (то есть ваши обязательства). Помимо стандартных пунктов о том, что вам надо гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком, в лучшем случае, или запреты, в худшем, относительно нескольких моментов:
1. Оформление прописки. Некоторые банки запрещают прописываться в принципе. Некоторые разрешают прописку только членов семьи и запрещают прописку родственникам.
2. Сдачи жилья в аренду. Некоторые люди приобретают квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Банк может запретить делать это, по крайней мере, на формальном уровне – в виде заключения договора аренды жилого помещения.
3. Проведения ремонта без согласования с банком (речь идет о перепланировке квартиры).
4. Уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.

Суть этих ограничений понятна – банк хочет защитить себя от возможного уменьшения стоимости объекта залога. Но для заемщика – это ограничение свободы распоряжения имущества, принадлежащем ему на праве собственности. По большому счету, все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны – они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Тем не менее, их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного гашения кредита, а вот это уже серьезно!

Если речь зашла о праве банка потребовать от вас досрочно погасить кредит – внимательно изучите текст кредитного договора на эту тему. Предупреждаю сразу, для отвода глаз случаи, при которых банк может это сделать, могут быть указаны в разных разделах договора. При этом, обратите внимание, требование досрочного погашения может звучать не в буквальном смысле («богат и могуч русский язык»). Под досрочным погашением юридически понимается и факт расторжения договора. Поэтому, изучая это в документах, в том числе, ищите по тексту фразы «расторжение кредитного договора».

Досудебное изъятие – очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то, что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк, в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.

Подсудность. Практически во всех кредитных договорах банки меняют подсудность: по процессуальному кодексу спорные вопросы должны разрешаться в суде по месту регистрации должника, но, что характерно для крупных банков с разветвленной филиальной сетью, в договор включается пункт, что спорные вопросы решаются в суде по месту регистрации банка, то есть в головном офисе. Банк так упрощает себе жизнь – все спорные вопросы решает в одном месте (расположенном в одном городе с ним), вместо того, чтобы содержать юристов в каждом филиале. В последнее время в судах, правда, отказываются рассматривать дела с таким нарушением процессуального кодекса, но это сейчас. А что будет через 5-10 лет, не знает никто.

Изменение существенных условий договора. Очень внимательно читайте раздел «Права банка» — нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры по кредитного договора. Как правило, в разделе «Обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.

Внимательно изучите все «попутные» сборы и комиссии – они могут взиматься:
— за рассмотрение заявки
— за выдачу кредита
— за открытие ссудного счета
— за ведение ссудного счета
— за прием/пересчет наличных
— за зачисление денег на счет (пришедших безналом)
— в виде простой ежемесячной комиссии
— в виде годовой комиссии
— за досрочное погашение (прямая комиссия считается не законной, но банк может обратиться в суд за возмещением упущенной прибыли).

Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные:
— за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку)
— за несвоевременное страхование
— за непредоставление информации о смене места работы, жительства

Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке – страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот несколько:
1. Выбор страховой компании: вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными;
2. Страховая компания может выставить дополнительные сборы;
3. Сумма страховки: самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита – естественно, это будет дороже.

Замечу: изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся – в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее, пробовать можно, и за попытку это сделать это никто вас не оштрафует. Можно воспользоваться хитростью, которую практикуют сами банкиры: получить подтверждение банка о предоставлении вам кредита, а потом попросить на изучение текст кредитного договора и договора ипотеки и предложить внести изменения, желательно в письменном виде. Получив решение кредитного комитета, кредитный менеджер уже будет считать, что кредит выдан. Вам надо решать жилищный вопрос, а ему премию за выдачу хочется получить. А заемщик хочет поменять всего лишь пару пунктов. То, что вам подтвердили кредит, значит, что вы заемщик хороший и в другом банке вам тоже подтвердят, а срок действия кредитного решения 3 месяца – за это время клиент может найти банк, который согласится изменить текст кредитного договора по его требованию. В таких условиях агент может и согласиться со внесенными изменениями в кредитном договоре. Так что дерзайте и помните: успеха добивается тот, кто действует нестандартно.

Ну, по крайней мере, внимательное изучение договора просто поможет вам лучше оценить собственные риски и издержки, которые будете нести при оформлении ипотеки. 

Никанор Бабурин

, специально для Занимаем.ру. 5 Сентября 2017

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги. Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности. Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Что нужно знать об ипотеке

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом.	Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры.	Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке.	Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

Покупка в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

• инвестиционный контракт;
• проектную декларацию;
• проектную документацию с госэкспертизой;
• разрешение на строительство;
• свидетельство о собственности на земельный участок;
• договор страхования или поручительства;
• выписку из ЕГРН;
• учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

Подводные камни договора ипотечного кредитования

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

• комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
• наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
• штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
• условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
• перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
• какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.

Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.  Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

• непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
• сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
• отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
• судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

• деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
• вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

• она согласована с залогодержателем;
• срок найма не превышает срока ипотеки;
• имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

• аренда на срок не более 12 месяцев.
• с уведомлением страховой компании;
• с увеличением платежей по страховке;
• с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

• согласие банка;
• проект перепланировки;
• разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Вопросы и ответы

Ипотечный кредит в долларах. Что делать, чтобы снизить платежи?

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса. Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог. Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

Какие вопросы задать в банке об ипотеке?

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

Беру ипотеку в Сбербанке. На что обратить внимание?

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками. От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости. Другие варианты не рассматриваются.

Документы:

• НК РФ
• ФЗ-102 «Об ипотеке»
• ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…»
• ФЗ-122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество…»

Добавлено в закладки: 0

Ипотечное кредитование в России пользуется популярностью. Но отрасль развивается медленно. Используя услугу, человек может столкнуться с подводными камнями ипотеки. Поняв, как их избежать, человек снизит риски и повысит выгодность кредита на покупку жилья.

Проблема №1: срок кредита

Мнения заемщиков об оптимальном сроке ипотеки разнятся. Лица, желающие быстрее рассчитаться с банком, берут кредит на 5-8 лет. Короткий период расчета подразумевает высокие ежемесячные платежи. Объем переплаты по кредиту будет минимальным.

Но для оформления ипотеки на короткий срок нужно иметь высокий доход. Банки рассчитывают срок кредита, исходя из платежеспособности клиента. 40% заявленных доходов семьи должно оставаться на «жизнь», 60% дохода пойдут на погашение ипотеки.

Получая  кредит на покупку жилья на длительный срок, клиент снизит величину ежемесячного взноса. Переплата по кредиту составит значительную сумму, но нагрузка на семейный бюджет будет снижена.

Проблема №2: справка о доходах

Сегодня ряд банков не требует официальной справки о доходах для оформления кредита. Но озвучивать сумму заработка и место работы придется. Проверку проводит служба безопасности банка. Ее сотрудники выяснят, работает ли человек в указанной компании. Проверке подвергнется и названный уровень дохода.

Заявитель, попытавшийся обмануть банк, заносится в “черный список”. Доступ к перечню имеют и другие банки. Обнаружив заемщика в “черном списке” учреждения, они могут отказаться в предоставлении займа. Поэтому не стоит сообщать банкам ложную информацию.

Проблема №3: объект залога

Покупаемая недвижимость должна соответствовать требованиям банка. Ипотека предоставляется на юридически “чистую” недвижимость. Покупаемое жилье не должна быть в залоге или находится под арестом. Лица, имеющие право претендовать на жилье, обязаны присутствовать на сделке или передать права по нотариальной доверенности представителю.Проверить чистоту жилья может риелторское агентство.

Банк может выдвигать и дополнительные требования. Организация обращает внимание на:

• вид жилья;
• период застройки;
• стройматериалы, из которых построен дом.

Выбрав квартиру в строящемся доме, предстоит иметь дело с застройщиком. Кредитные организации осторожно относятся к таким сделкам. Выдача займов на недостроенное жилье связана с риском для компании. Чтобы повысить вероятность одобрения, нужно выбирать застройщиков, прошедших аккредитацию в кредитном учреждении.

Проблема №4: дополнительные расходы

Траты на оформление ипотечного кредита заключаются на только в переплате и первоначальном взносе. Существует ряд дополнительных расходов, делящихся на банковские и небанковские. В состав первого вида трат входят:

• плата за рассмотрение заявки;
• комиссия за ведение ссудного счета;
• плата за проверку документов;
• комиссия за открытие сейфовой ячейки;
• плата за регистрацию сделки.

Перечень банковских расходов и их размер различается в разных банках. Список дополнительных трат прописывается в кредитном договоре. Отсутствие перечня в документе делает требование покрытия банковских расходов незаконным.

Использование услуг риелторов и ипотечных брокеров приведет к дополнительным тратам. Значительные расходы заемщик несет и при оформлении объекта недвижимости.

Существенной статьей расходов может стать страхование недвижимости. По банковским правилам залог должен быть застрахован. Полис приобретается на 1 год и продлевается до момента полного погашения ипотеки.

Проблема №5: кредитный договор

Кредитный договор нужно тщательно читать перед подписанием. Предотвратить возникновение неприятных моментов поможет посещение независимого юриста перед началом сотрудничества с банком.

Кредитные организации позволяют погашать кредит раньше срока. Но, за выполнение манипуляции, могут налагаться штрафы. Нюанс нужно уточнить перед подписанием кредитного договора.

Банк может заставить клиента погасить имеющийся долг досрочно. Обычно требование предъявляется в следующих ситуациях:

• заемщик допустил больше 3 просрочек по кредиту в год;
• клиент отказался от приобретения полиса или продления страховки объекта залога;
• клиент нарушил условия использования залогового жилья.

Банк может повышать установленный размер переплаты в одностороннем порядке. Узнать о наличии права можно, изучив кредитный договор. Если в нем указано, что ставка плавающая, кредитная организация обладает возможностью в одностороннем порядке изменять размер переплаты по кредиту. Подписав подобный договор, клиент соглашается на ежегодную корректировку величины ставки.

Покупая жилья в ипотеку, заемщик не становится его полноправным хозяином. Без согласия банка нельзя:

• сдавать жилье в аренду;
• делать капитальный ремонт;
• прописать человека;
• продавать квартиру.

Выполнение действий без получения разрешения чревато штрафами и досрочным расторжением кредитного договора с требованием погашения оставшейся суммы долга.

Проблема №6: требования к заемщику

Ряд банков требует оформление страхования жизни заемщика. Покупка полиса приведет к дополнительным тратам.

Продавец недвижимости должен быть оповещен о том, что сделка будет совершена за счет ипотечных средств. Некоторые продавцы отказываются принимать участие в манипуляции.

Процесс получения ипотечного займа — дело хлопотное и связанное с множеством трудностей.

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

• подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
• заключение ипотечного договора;
• регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Необходимо внимательно изучить соглашение перед подписанием.

Перед подписанием документов обязательно нужно неоднократно их прочитать и посчитать реальную стоимость кредита. Желательно перед походом в банк найти пример ипотечного договора данной кредитной организации и поискать в нем подводные камни. Образец договора ипотеки часто можно скачать на сайте банка или получить у кредитного менеджера при первичном обращении. Если вы увидите бумагу впервые непосредственно перед подписанием, вы не сможете оценить все нюансы, поэтому подготовка должна быть основательной и заблаговременной.

Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:

• оплата услуг сторонних специалистов;
• обязательное страхование;
• оплата за выполнение банковских операций;
• возможность изменения договора в одностороннем порядке;
• условия расторжения в разных ситуациях;
• возможность и условия досрочного погашения кредита;
• тип процентной ставки — плавающая или фиксированная.

Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.

К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:

• нотариальное заверение документов;
• оценка недвижимости;
• государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.

К платным банковским операциям относятся:

• комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
• платное ведение счета;
• комиссия за внесение ежемесячных платежей;
• комиссия за обслуживание банковской карты.

При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.

По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:

• заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
• процентная ставка является плавающей;
• произошел дефолт или девальвация.

Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.

Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.

Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.

Страховка — за что и кому вы платите

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

• титул (если недвижимость вторичная);
• надежность застройщика (для новостроек);
• ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании. Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку. Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

Заемщик имеет право выбрать страховую компанию.

О страховании нужно помнить следующее:

• все риски страхуются в пользу банка;
• чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
• если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
• в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Когда финансы поют романсы

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка. Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж. Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность. Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости. Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

• если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
• если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
• заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

• реструктуризация;
• кредитные каникулы;
• изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Практические советы

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

Обращаемся к специалисту

Скорость роста цен на недвижимость за последние десять лет намного превысила скорость увеличения зарплат россиян. Поэтому ипотека — не только реальный способ решить жилищный вопрос, но и хороший инвестиционный ход. Как мы уже успели выяснить, при заключении договора жилищного ипотечного кредитования заемщик легко может согласиться на не самые выгодные для себя условия. Как избежать невыгодного поворота ситуации и выбрать наиболее приемлемый ипотечный кредит? Есть два варианта решения этой проблемы: заняться поисками самостоятельно или обратиться за услугами к ипотечному брокеру. В первом случае вам придется либо лично обойти множество банков чтобы выяснить, где условия оформления ипотечной сделки лучше, либо изучить большой объем информации в интернете. При этом за все промахи в случае неудачи винить можно будет только себя. Во втором случае вы можете смело переложить все свои проблемы на плечи специалиста. В Санкт-Петербурге все об ипотеке знают в компании «Ипотекарь», и именно туда мы рекомендуем вам обратиться. Почему? Вот краткий список того, что вы получите, если станете клиентом «Ипотекаря»:

• персонального менеджера;
• лучшие предложения от ведущих банков;
• оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
• гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
• помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
• оплату услуг брокера по факту сделки.

Все подробности вы можете узнать на бесплатной первичной консультации в «Ипотекаре». Не тяните время — записывайтесь, и подводные камни ипотечного договора не будут вам страшны!