Граждане нашей страны давно оценили пользу от приватизации жилья. Теперь владелец такой недвижимости может полноправно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а значит, в любой момент и без разрешения государства продавать, дарить и передавать по наследству свою недвижимость.
Но сегодня недвижимость можно не только подарить или продать, но и разменять. Причин для этого действия может быть масса, но нас интересует сам процесс. Рассмотрим его подробнее.
…
Узнайте на нашем сайте о том, можно ли обменять ипотечную квартиру, старую квартиру на новостройку, комнату на дом в деревне или земельный участок, и как сделать междугороднюю процедуру.
Можно ли?
Приватизированное жилье – это недвижимость, которая принадлежит на праве собственности одному лицу или лицам, которые могут распоряжаться ей по своему усмотрению.
Совершенно не странно то, что иногда возникает потребность в смене жилья.
Переезд в другой район или даже город, расширение или уменьшение размеров жилья – все это объективные причины для того, чтобы осуществить данную процедуру.
Разрешено ли обменивать приватизированную недвижимость на приватизированную? Такая недвижимость подлежит обмену. Запретов на данное действие не дано. Случай, когда приватизация не разрешена, может быть только один – один из собственников не дал свое согласие на подобное действие. В остальном же, даже законодатель не запрещает подобное действие.
Кто имеет имеет на это право? Законодатель предполагает что граждане, которые имеют в собственности такое жилье, могут захотеть его разменять. Это совершенно логично и ничем не запрещено.
Как обменять приватизированную жилплощадь на такую же? К сожалению, в системе Российского права еще не появился нормативный акт, который бы целиком и полностью бы отвечал на вопросы, которые возникают в процессе процедуры.
Однако, в важнейших нормативных актах, которые именуются кодексами, упоминаются некоторые правила.
Так, Гражданский кодекс рассказывает нам о существовании соглашения мены, в соответствии с которым разрешено произвести подобную процедуру. Соответственно, нет надобности производить куплю-продажу.
Две стороны, которые желают поменяться жилплощадями прописывают в документы свои пожелания и при наличии – пункт о доплате. Такой документ существенно облегчает процедуру. Подробнее с ним можно познакомиться в статье 567 ГК РФ.
Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены
- По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
- К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Кроме Гражданского кодекса, данные вопросы освещает и Жилищный кодекс. Правда, в его статье 72 говорится об особенностях процедуры с недвижимостью, которая находятся в пользовании граждан по договору социального найма.
Однако, если хотите обменять приватизированную жилплощадь на недвижимость, которая находится в договоре найма, можете также ознакомится со строками данной статьи.
Итак:
- Обмен приватизированного жилого помещения на приватизированное. Жилищный кодекс напоминает нам о том, что обменять такую квартиру можно только на равноценную, то есть, тоже, приватизированную. При этом, если все собственники и проживающие согласны на подобное действие, проблем с оформлением не должно возникнуть.
- На муниципальную. Обмен на приватизированную квартиру муниципальной, практически невозможен и не потому, что это сложно документально. Практически невозможно найти человека, который бы согласился отдать собственное жилье за государственное, которым можно лишь пользоваться. Поэтому такая процедура существенно усложнена.
- Без согласия проживающих. Как разменять такое жилье, если один против? Если жилплощадь находится в вашей собственности при решении поменять ее, вам не обязательно спрашивать согласие на это проживающих, и даже прописанных. Это ваша собственность и распоряжаться ей можете по собственному усмотрению.
Свое согласие должны давать только другие собственники, а также – супруг владельца приватизированного жилья.
Причины размена
Для размена приватизированного жилья существует ряд причин. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, кто-то же, наоборот, путем уменьшения жилой площади сэкономить на коммунальных платежах, также получить доплату от сделки.
Кто-то стоит на пороге развода и не желает делить жилую площадь со своим супругом, поэтому, решается вопрос об размене одной большой квартиры на две меньшим метражом. Так или иначе, но причин для размена множество и самая главная из них – это желание сторон и собственников на произведение данного действия.
О том, как обменять комнату в общежитии или коммуналке, а также двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, можно узнать на нашем сайте.
Где искать варианты?
Как правильно разменять такую жилплощадь? Где найти подходящие варианты? Существует несколько способов поиска вариантов.
Если уже окончательно настроились на данную процедуру, предлагаем ознакомиться с основными способами поиска потенциальной второй стороны сделки.
Желая сэкономить и не платить за риэлторские услуги, можно самим попытать счастье в поиске вариантов. Дайте соответствующие объявления о поиске варианта размена, ищите соответствующие предложения.
Найдя предложения по продаже, предлагайте собственникам обмен. При отсутствии готовой базы, потратится значительно больше времени на поиск другой стороны сделки, но зато сэкономятся денежные средства.
Обращение в риэлторскую контору – это гарантия экономии времени и подбора нескольких вариантов.
Риелторам нужно оплатить вознаграждение за их услуги, как правило, это фиксированная такса или же процент от сделки. Но учитывая то, что варианты подбираются в считанные дни, это не такие уж и большие траты.
Способы
Как поменять приватизированную квартиру на приватизированную? Как сделать родственный обмен? Можно ли поменять приватизированную жилплощадь на приватизированную с помощью купли-продажи?
Для этого существует несколько способов. Как правило, использование и одного и другого обусловлено наличием ряда обстоятельств:
- Купля-продажа. Иногда граждане не хотят подписывать соглашение мены. Кто-то считает его ненадежным, кто-то рассчитывает на доплату, а лучше всего этот пункт описывает именно соглашение купли-продажи. Этим и обусловлено использование данного вида сделки.
- Мена. Мена жилья в собственности — данный вид сделки используется, когда речь идет о равноценных квартирах. В этом документе прописываются основные условия осуществления сделки. Соглашение подписывается сторонами и оформляется в соответствующих государственных органах.
С чего начать оформление?
Для начала вам необходимо оповестить всех собственников жилья о своем намерении.
Если собственники согласны, необходимо взять с них письменное согласие.
Снимите с жилплощади обременение, то есть, выпишите посторонних жильцов. Подготовьте бумаги. После этого можете обращаться в риэлторское агентство или самостоятельно начать поиск покупателя или лицо для размена.
После того, как вами найден подходящий вариант и владелец также согласен на вашу недвижимость, нужно выбрать способ оформления сделки и заполнить документ. Лучше всего осуществлять данное действие в присутствии нотариуса с соответствующим заверением.
Кроме того, номер вашей сделки должен быть внесен нотариусом в соответствующий реестр. Это позволит обезопасить себя с юридической точки зрения от несанкционированных действий со стороны вашего оппонента.
Необходимые документы
Для этой процедуры требуется стандартный пакет, который применяется и при оформлении купли-продажи:
- паспорта собственников;
- их разрешения на продажу;
- документы о праве собственности;
- технические характеристики и документация на жилплощадь;
- согласие супругов на обмен;
- документы из БТИ;
- выписка из домовой книги о составе жильцов;
- справка об оплате всех коммунальных услуг и отсутствия задолженности;
- договор составленный сторонами и заверенный нотариусом.
Все вышеперечисленные нами бумаги подаются в отделение Федеральной службы государственного реестра.
Бумаги тщательно рассматриваются, проверяются на подлинность.
Также сотрудниками Росреестра делаются соответствующие запросы для того, чтобы проверить возможность осуществления данной сделки.
Только в случае, если у сотрудников Федеральной службы государственного реестра нет вопросов к вам и к вашим документам, сделка может быть оформлена в надлежащем виде, а двум сторонам будет выданы договоры о праве собственности на новый объект недвижимости.
Сроки и стоимость
Стандартный срок оформления подобной сделки в Федеральной службе государственного реестра – семь рабочих дней. Однако, если речь идет о сделке между двумя городами или даже регионами, или же она осложнена некоторыми факторами, время может быть продлено до одного месяца.
Услуга оформления права собственности не требует внесения государственной пошлины, но требует уплаты соответствующего налога по реквизитам государственного бюджета. Для граждан постоянно проживающих на территории нашей страны сумма составит 13 процентов, для иностранцев – 20.
Документ об оплате налога должен быть предоставлен вместе с остальными бумагами при подаче в Федеральную регистрационную государственную службу.
Случаи отказа
Отказ в оформлении может быть произведен в случае, если одним из собственников не выполнены условия, которые необходимы для осуществления процедуры регистрации. К ним относят:
- неоплата налога;
- отсутствие документов;
- некорректно составленное заявление или бумаги;
- отсутствие согласия супруг или собственника;
- отсутствие ответа на посланный запрос в связи с неактуальностью предоставленных бумаг;
- подделка документов.
Особенности и нюансы
Если в приватизированной квартире несколько собственников – то она признается долевой собственностью. Если один из владельцев недвижимости против осуществления сделок, к сожалению, процедура не возможна.
Как разменять недвижимость, если один из собственников против? Если этого требуют обстоятельства, права можно добиться в суде. Правда, суд может постановить возместить нежелающему собственнику стоимость его части в денежном эквиваленте. После этого самостоятельно решайте, что делать с квартирой.
Как разменять приватизированную недвижимость в принудительном порядке?
Принудительный размен через суд
– это следствие ситуации, когда один или несколько собственников против размена.
В этой ситуации суд опирается на ряд обстоятельств, а именно, какова ваша доля, каковы причины размена.
Суммируя все факторы, суд принимает решение в соответствии со своими внутренними убеждениями. Решение суда обязательно для исполнения и обладает законной силой сразу же после прочтения.
Основная сложность размена приватизированной квартиры состоит в сборе документов, в особенности, если квартира находится в долевой собственности. Также осложняет процедуру и наличие прописанных лиц, которые обременяют квартиру и делают ее непривлекательной для осуществления сделки.
В остальном же, процедура размена не так страшна, как это могло показаться на первый взгляд.
Не бойтесь пользоваться всеми возможными способами для достижения необходимого результата.
Размен – это отличный способ сменить обстановку и при этом не думать о том, как быстро удастся найти новое жилье, чтобы въехать в него.
Находясь в абсолютно одинаковых условиях с гражданином, являющимся другой стороной договора, можно как нельзя лучше понять друг друга. Удачной вам процедуры!
Об особенностях сделки по договору мены квартиры можно узнать из этого видео:
Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.
До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.
Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2018 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.
Общие моменты
Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.
Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.
Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.
Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.
При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.
Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.
Что это такое
Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.
При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.
Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.
Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.
Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.
Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.
Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.
Условия для обмена:
| Отсутствие возможности общего проживания | В связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия |
| При разводе супружеской пары | В таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого |
| Изменение места трудоустройства или обучения | Необходимость переезда в другой район, создание семьи |
| Соблюдение интересов детей | В данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире |
Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.
При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.
В чем преимущества и недостатки
Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.
Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.
Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.
Основными правилами размена считаются следующие:
| Обмен трехкомнатного жилья | На две однокомнатных квартиры в одном районе |
| Можно разменять двухкомнатную квартиру | На две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке |
Правовая база
Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.
Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:
| Для того чтобы сделка имела законную силу | Ее требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи |
| Сделку купли-продажи в обязательном порядке | Необходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю |
| Если один участник отказывается от госрегистрации договора | Это становится веским основанием для подачи искового заявления |
| Гражданин, виновный в задержке регистрации | Должен возместить все судебные издержки |
Особенности процедуры
Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.
С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.
Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.
Как найти вторую сторону
Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.
Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:
| Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста | Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант |
| При обращение в риэлторское агентство | Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления |
Пошаговая инструкция
Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:
| Проинформировать всех владельцев жилья | О вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие |
| При необходимости снять обременение с жилья | И выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают |
| Приготовить все справки и бумаги | — |
| Начать поиски второй стороны | Или обратиться в риэлторское агентство |
| После нахождения оптимального варианта | И согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы |
Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:
- договор соцнайма или ордер на жилплощадь, свидетельство о праве собственности;
- заявка о размене с личными подписями всех зарегистрированных жильцов;
- выписка об отсутствии ареста, обременения и долгов по лицевому счету квартиры;
- выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах;
- технический и кадастровый паспорт жилья;
- разрешение органов попечительства в случае зарегистрированных несовершеннолетних детей.
На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.
Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.
Используется два вида сделок:
| Договор обмена | Для жилья из муниципального жилфонда |
| Договор мены | Для приватизированных квартир |
Если один из собственников против
Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.
В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.
Единственным способом добиться размена в таком случае станет разменять квартиру по суду.
Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.
После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.
Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.
Основной сложностью в размене приватизированной квартиры, если один из собственников против, является сбор пакета документов, особенно важен данный момент для долевой собственности.
Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.
Как разменять муниципальную квартиру
Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:
| Выбор варианта для обмена | Если вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда |
| Составление договора на обмен | Предметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть , что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей |
| Затем необходимо собрать перечень бумаг и справок | заявление; договор соцнайма; обменные ордера; выписки из решений муниципального органа; согласие жильцов и органа опеки; выписка из домовой книги; договор на обмен |
| Отправка документации на рассмотрение | Для получения разрешения от муниципального органа |
| Прекращение договоров | Прежними наймодателями |
Можно ли неприватизированную
Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.
Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.
Касательно приватизированной жилплощади таких ограничений нет, поэтому размен выполняется посредством любого типа альтернативной сделки.
Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.
Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.
Видео: почему мама отказывается разменять квартиру для дочери
Законом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.
Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.
Если один из собственников несовершеннолетний
Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.
Орган опеки должен дать разрешение на проведение такой сделки.
В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.
Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.
И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.
Нюансы между родственниками
Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.
Альтернативой обмена в случае родственных связей может быть оформление договора дарения. Доход, полученный от такого рода сделок, не облагается имущественным налогом.
Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.
Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.
Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.
208 юристов сейчас на сайте
Здравствуйте, я проживаю с отцом в 3_х комнатной квартире. Мы имеем равные доли. Мне хотелось бы разменять ее. так как совместное проживание невыносимо, но он категорически против. Что делать?
14 Декабря 2014, 15:02, вопрос №653866 Нина, г. Москва
Свернуть
Виктория Дымова
Сотрудник поддержки Правовед.ru
Ответы юристов (2)
-
Горюнов Евгений
Юрист, г. Ивантеевка
-
6149ответов
-
3119отзывов
- эксперт
-
-
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
- 28ответов
- 11отзывов
Если квартира принадлежит нескольким владельцам, то однажды встанет вопрос о том, что все хотят жить отдельно. Достичь этого можно, произведя размен приватизированной квартиры на несколько отдельных.
Права владельца
Независимо от того, в какой собственности находится квартира: совместной или долевой, у каждого из ее совладельцев есть право своей частью распоряжаться по собственному усмотрению.
Но чаще всего действовать предпочитают сообща, по договоренности. Это позволяет решить квартирный вопрос быстрее и без лишней нервотрепки.
Есть два способа произвести размен:
- через продажу;
- путем мены.
Правила проведения таких сделок детально урегулированы в соответствующих главах ГК РФ:
- В первом случае общая квартира выставляется на продажу, каждый из собственников подписывает договор, а затем полученная сумма делится между ними, согласно размеру доли в квартире. Впоследствии каждый сам решает свой жилищный вопрос.
- При обмене одновременно подбираются варианты квартир для всех собственников. Договор мены, да и сама сделка во многом аналогичны купле-продаже. Разница в том, что вместо денег стороны обмениваются недвижимым имуществом.
В обоих случаях происходит переход права собственности.
Жилищный кодекс: размен приватизированной квартиры
И Жилищный, и Гражданский кодексы наделяют владельцев долей в квартире равными правами, касающимися владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе и путем размена.
Но далеко не всегда возможно произвести обмен.
На приватизированную
Жилищный кодекс обмен приватизированной квартиры допускает только на жилье, находящееся в собственности, то есть такое же приватизированное.
При этом стороны свободны в выборе договора, который они хотели бы заключить:
- можно обменять сразу всю квартиру;
- каждый из жильцов вправе произвести продажу или обмен своей части.
Но здесь есть один важный момент: прежде чем так поступить, владелец доли обязан предложить выкупить ее другим собственникам (статья 250 ГК РФ).
Если они оказались, то это оформляется нотариально заверенным документом. После этого свою долю можно предлагать всем остальным покупателям.
На неприватизированную
А вот обменять квартиру, на которую уже оформлена собственность, на неприватизированную довольно сложно.
Для этого придется воспользоваться одним из следующих вариантов:
- приватизировать вторую квартиру и производить обмен по общим правилам;
- провести деприватизацию квартиры и потом заниматься обменом.
На муниципальную
Невозможно произвести обмен, если одна из квартир является муниципальной, переданной по договору социального найма. Жильцы такой квартиры не являются владельцами, следовательно не могут ей распоряжаться.
Кроме того, такой договор заключается только с определенной категорией граждан. Все прочие права на получение муниципальной квартиры не имеют.
Но вполне допустим обмен одной муниципальной квартиры на другую. Но только с согласия всех членов своей семьи и разрешения владельца — местных властей. Их отсутствие делает такой размен недействительным.
Без согласия
Принудительный, то есть без согласия одного из собственников, размен невозможен. Закон не дает возможности принудить такого человека к продаже или обмену своей собственности. Даже если он ведет себя таким образом, что проживать с ним в одном помещении невыносимо.
Единственный способ решить проблему — это продать или обменять доли тех совладельцев, кто этого желает.
Но тогда потребуется получить отказ такого собственника от права преимущественного приобретения доли. Только после этого можно будет совершить сделку.
С прописанными жильцами
Размен через продажу или мену подразумевает смену владельца жилья. При этом прекращается право проживания у тех, кто был прописан в размениваемой квартире, но собственником не является.
Есть однако категории жильцов, кто не может быть выписан из квартиры новым владельцем:
- дети до момента когда им исполнится 18 лет;
- иждивенцы;
- добровольно подписавшие отказ от приватизации.
Наличие подобного обременения должно быть указано в договоре. И если он подписан, то выселить таких жильцов невозможно даже через суд. Их право пользования этим жильем защищено законом.
При разводе
Размен бывшей супружеской квартиры имеет ряд особенностей. Поскольку по общему правилу такая собственность является совместной, то для начала придется ее разделить. Доли буду считаться равными, если нет обстоятельств изменяющих это соотношение.
В любом случае потребуется соглашение о разделе и определении долей. Сделать это можно по согласию или через суд.
Затем бывшие супруги либо продают квартиру и делят деньги, либо подыскивают варианты обмена. Или же действуют самостоятельно и независимо друг от друга. Но, как правило, размен происходит по обоюдному согласию.
Между родственниками
Не имеет значения, кем приходятся друг другу совладельцы жилья. Если только они не супруги, тогда режим такого имущества будет иным.
Размен квартиры между родственниками происходит по тем же правилам, что и между незнакомыми людьми.
Отличие будет только в том случае, если кто-то из собственников решит свою долю подарить. В том случае, когда дарение происходит между родственниками, не взимается подоходный налог.
С несовершеннолетним ребенком
Некоторую проблему представляет размен квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок. Для защиты его интересов, прежде чем заключить любой договор, касающийся данной жилплощади, придется получить разрешение от органов опеки.
Для этого требуется представить доказательства того, что взамен ребенок получит квартиру не меньшей площади. Только в этом случае его можно будет выписать, а квартиру продать или обменять.
Способы размена
Существует два основных способа размена приватизированной квартиры.
Принудительно
Принудительный размен возможен только для нанимателей муниципального жилья по решению собственника. Принудить же владельца доли квартиры продать или обменять ее невозможно.
Придется искать компромисс и договариваться. Или же идти с данным жилищным спором в суд.
Через суд
По большей части совладельцам квартир удается договориться о судьбе общей собственности добровольно. Но возможен и принудительный размен приватизированной квартиры через суд.
Причиной может быть:
- неприемлемое поведение одного из собственников (алкоголизм, хулиганство, нарушение покоя соседей и т. д.);
- невозможность договориться об условиях обмена (например, при разводе).
В суд подается исковое заявление, где описывается сложившаяся ситуация и те шаги, которые были предприняты. В конце излагается требование признать необходимость размена квартиры.
Документы
К иску придется приложить следующие документы:
- Паспорта и свидетельства о рождении всех совладельцев и прописанных жильцов.
- Свидетельства о собственности на долю в квартире.
- Кадастровый паспорт жилплощади.
- Сведения о проживающих.
- Уведомление о размене для органов опеки.
- Выписку из лицевого счета.
Здесь можно скачать образец искового заявления о размене приватизированной квартиры.
Судебная практика
Особенность разрешения подобных судебных дел состоит в том, что суд может только признать необходимость размена. Что и будет указано в решении.
Все дальнейшие действия по выбору способа размена, подбору вариантов, составлению договоров и регистрации права собственности совершают уже сами владельцы.
Суд просто ставит точку в вопросе о том, какова дальнейшая судьба спорной квартиры.
Здесь представлена судебная практика по вопросу размена приватизированной квартиры.
Часто задаваемые вопросы
Рассмотрим вопросы, которые часто задают лица, желающие разменять приватизированную квартиру.
Можно ли разменять без согласия других прописанных?
Размен без согласия прописанных в квартире жильцов возможен только в том случае, если у нее один собственник. Он вправе принять любое решение, касающееся данного жилья.
При этом все зарегистрированные в нем лица могут добровольно сняться с регистрационного учета. Или же это будет сделано через суд.
В случае, когда собственников несколько, каждый из них может принимать решение только относительно своей части квартиры. Или договариваться с другими совладельцами о размене.
Как разменять квартиру?
Размен приватизированной квартиры возможен в одной из следующих форм:
- путем продажи;
- через обмен.
При этом необходимо согласие всех собственников на такое действие. Если его нет, то можно распорядится своей частью, предложив предварительно ее купить всем совладельцам.
Если они от права покупки откажутся, тогда продать или обменять свою собственность можно кому угодно. Если в обмене участвует несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки.