Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира. Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.
Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.
Впрочем, и тем, кто желает продать квартиру, но не может рассчитаться со старыми долгами, следует знать, что в таком случае им будет трудно собрать все документы для оформления договора купли-продажи. А долг в любом случае придется рано или поздно возвращать.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?
Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.
Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?
В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.
Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?
Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.
Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?
Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.
Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?
Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.
Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?
В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.
Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:
- Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
- Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.
При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:
- на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
- квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?
Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:
- Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
- Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.
Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?
Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки. То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки. Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм.
К сожалению, сегодня не всегда в точности соблюдается данная норма выделения доли ребенку, при осуществлении продажи и купли недвижимости, поскольку она сопряжена с большим количеством бюрократических тонкостей и находится в ведении сразу нескольких инстанций, где кроме органов опеки задействован, к примеру, Пенсионный фонд. Однако невыполнение всех требований чревато проблемами, особенно для стороны покупателя. Проданную без разрешения органов опеки недвижимость, приобретенную по материнскому сертификату, ребенок по достижении совершеннолетия легко может вернуть себе по суду, доказав неправомерность сделки. В таком случае покупателю придется возвращать квартиру обратно, хотя и на прежних владельцев будет возложено обязательство возврата полученных средств. Учитывая рост инфляции, от такого решения суда покупатель только проиграет и даже может оказаться на улице, при отсутствии другого жилья. Впрочем, и продавцам, не выделившим долю ребенку, может грозить нечто большее. Игнорирование гарантийных обязательств суд может рассмотреть, как факт мошенничества, а за это полагается уголовное наказание.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать,
как решить именно вашу проблему , то
спросите
об этом нашего дежурного
юриста онлайн
. Это быстро, удобно и
бесплатно
!
или по телефону:
Общие советы
Чтобы продать квартиру, имея за плечами долговые обязательства, лучше всего поступить следующим образом:
- получить задаток от покупателя и направить его на погашение долгов;
- или же предварительно попытаться изыскать средства, возможно, взять кредит, чтобы рассчитаться с долгами, а взятый кредит погасить уже после продажи жилья.
Покупателю же следует выдавать деньги авансом только после составления нотариального договора, в котором будет прописано, что средства пойдут на погашение задолженности, а квартира будет продана в установленные сроки и только конкретному лицу. Обязательно нужно узнавать, не приобреталась ли недвижимость на средства материнского капитала, и если это действительно так, требовать участия в сделке органов опеки. В любом случае, покупка квартиры у человека с долгами – это определенный риск.
Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам.
Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить?
В данной статье рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки».
Обязанности по уплате
Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме.
Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
На практике часто случается, что предусмотрено иное число дополнительными договорами с управляющей компанией или непосредственно с поставщиками услуг жкх.
Обязанность оплачивать коммунальные и жилищные услуги возникает с момента заключения сделки купли-продажи.
Поэтому даже если вы приобрели квартиру с долгами по жкх, никто не имеет права заставить вас их оплачивать.
Новый владелец должен оплачивать коммунальные услуги только за себя, начиная с момента регистрации права собственности на жилое помещение.
Последствия задолженности
К тем, кто своевременно и в полном объеме не оплачивает потребляемые коммунальные услуги, применяются разрешенные законом меры воздействия.
Перечень штрафных санкций прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации, а также в подзаконном акте, регулирующем правила предоставления населению России коммунальных и жилищных услуг.
Основными последствиями задолженности для неплательщиков являются:
| Начисление пени | на общую сумму задолженности |
| Приостановление | подачи коммунальных ресурсов |
| Полное отключение | жилого помещения от услуги жкх |
| Судебные тяжбы | по взысканию долгов с последующей описью имущества судебными приставами |
| Выселение | из неприватизированного жилья |
Все мероприятия, проводимые управляющей компанией по отношению к должнику как минимум неприятны.
Но самым катастрофичным последствием для собственника, имеющего долги по коммунальным услугам и желающего в кратчайшие сроки продать свое недвижимое имущество, будет потеря выгодного потенциального покупателя.
Ведь многие граждане Российской Федерации совершенно не разбираются в законах и малейшее подозрение, что с квартирой что-то не так отпугнет их от сделки.
Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.
Правовое регулирование
Вопреки мнению большинства продажа недвижимости с имеющими неоплаченными коммунальными счетами вовсе не является аферой или мошенничеством и не противоречит действующему законодательству.
Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.
Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.
Хоть человек, купивший жилье с долгами по коммунальным услугам и не обязан их «гасить», но подобная ситуация может попортить много крови благодаря стараниям неугомонных сотрудников управляющей компании.
Видео: при продаже квартиры коммунальные долги переходят новому хозяину
Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.
Именно этот правовой акт регламентирует практически все отношения между сторонами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:
| Размещение в местах общего пользования жильцов | списков должников по коммунальным услугам |
| Начисление пени | на общую сумму задолженности |
| Введение ограничений | или полное отключение должников от коммунальной услуги |
Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2017 году
Закон Российской Федерации не запрещает собственникам продавать жилье с имеющимися задолженностями по коммунальным услугам.
Главное соблюдать определенные правила игры, чтобы не нарваться на серьезные неприятности:
| Необходимо самостоятельно уведомить | покупателя об имеющихся долгах |
| Предложить варианты | решения проблемы |
| Можно заключить письменное соглашение | о том, что продавец обязуется оплатить имеющиеся задолженности по услугам жкх из суммы аванса, полученного от покупателя |
| Отдельным пунктом в договоре с письменного согласия покупателя | выделить передачу долга по коммунальным платежам новому собственнику жилья и его обязательства оплатить эти долги (при таком варианте развития событий продавец делает скидку покупателю на общую сумму задолженности) |
Таким образом, вопрос о том можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам больше не является пугающим и непонятным.
Главное стараться вникнуть во все подробности дела и не пытаться обмануть вторую сторону сделки.
Продавец может просто не поставить покупателя в известность об имеющейся задолженности.
При нынешней упрощенной форме прохождения сделок купли-продажи это возможно.
Так как риелторы и сотрудники регистрирующих органов не требуют предоставления справок из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Покупатель же может просто не выполнить договорные обязательства, касающиеся оплаты коммунального долга предыдущего хозяина жилья.
Чтобы сохранить свое время и нервы проще не пытаться «надуть» друг друга, а в полном объеме выполнить договорные обязательства.
Отражение в договоре
Какое бы решение обоюдно не приняли покупатель и продавец квартиры о судьбе имеющейся задолженности по коммунальным услугам, это должно быть отражено в договоре купли-продажи.
Существует подобные решения:
| Задолженность не передается покупателю | при подобном решении сторон разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи нанести им визит и уведомить о предстоящей смене собственников |
| Долги по коммунальным услугам передаются новому владельцу | для этого отводится специальный пункт в договоре. Также покупатель может оформить письменное обязательство оплатить коммунальные долги за приобретаемую недвижимость |
Заключение сделки
Процесс оформления сделки купли-продажи происходит по определенным правилам, регламентированным Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Так основными составляющими сделки являются:
- наличие сторон — покупателя и продавца;
- объект купли-продажи;
- наличие договора, составленного в письменной форме.
По российскому законодательству договор купли-продажи вступает в законную силу с момента его подписания.
Несмотря на практикуемую упрощенную форму регистрации сделок купли-продажи покупатель имеет право потребовать от покупателя предъявить домовую книгу, справки от поставщиков услуг об отсутствии/наличии долга, технический паспорт покупаемой недвижимости.
Подобная осторожность может уберечь вас от серьезных неприятностей:
- Посторонние лица, прописанные на вашей жилплощади.
- Незаконные перепланировки.
- Долги по коммунальным услугам.
Необходимые документы
Обычно оформление сделок купли-продажи недвижимости с задолженностями проводится в штатном режиме, не особо отличаясь от обычных, бездолговых.
Предварительно продавцу необходимо подготовить и принести с собой на сделку следующие документы:
| Документ | удостоверяющий личность продавца и его копию |
| Правоустанавливающие документы | договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании и т.д. |
| Технический | паспорт жилого помещения |
| Кадастровый | паспорт продаваемой недвижимости |
| Выписка из Регистрационной палаты | о том, что жилое помещение состоит на учете |
| Выписка о состоянии лицевого счета | получаемая в управляющей компании или ЖЭКе |
В случае если продаваемая недвижимость является долевой, необходимо либо личное присутствие всех собственников на сделке либо их письменное, нотариально заверенное согласие на продажу.
Возможные нюансы
Каждому собственнику следует знать, что именно он может делать со своей недвижимостью, а также чем никто не имеет права ему угрожать:
| Собственник имеет право | распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению — продать, подарить, завещать и т.д., наличие долгов по коммунальным услугам не может быть причиной отказа в совершении подобных действий |
| Долг по квартплате | числится за владельцем квартиры в течение 3 лет, затем он списывается, поэтому если с вас пытаются получить долги больше чем за 36 месяцев, знайте — это незаконно |
| Если на квартиру наложен арест на основании судебного производства | проводить с ней какие-либо сделки по отчуждению невозможно |
| Покупатель жилой недвижимости | не несет ответственности перед управляющей компанией за имеющиеся долги предыдущего собственника, если иное не предусмотрено договором купли-продажи |
| Управляющие компании не имеют права переуступать долги собственников жилья | третьим лицам, при подобных прецедентах необходимо срочно обращаться в надзорные органы |
| Долги предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт | переходят на нового владельца квартиры на основании статьи 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации |
Письменное согласие
Если покупатель готов приобрести недвижимость с неоплаченными коммунальными услугами, необходимо документально заверить принятое решение о дальнейшей судьбе долгов.
Самый простой вариант — составление предварительного договора купли-продажи, в котором будет расписано:
| Общая стоимость покупаемой квартиры | и сумма задатка |
| Размер долга | по услугам жкх и обязательство продавца оплатить их из денежных средств задатка |
| Срок | в течение которого задолженность должна быть погашена |
| Временной промежуток | в течении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи |
Предварительный договор — документ официальный, поэтому лучше всего его составлять и подписывать у нотариуса.
После заключения основного договора предварительный уничтожается.
В принципе все основные данные переносятся с одного документа в другой, но также в основном договор могут быть внесены какие-то незначительные изменения.
Уведомление управляющей компании
При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.
Поэтому уведомить управляющую компанию о смене собственника является необходимостью.
Это делается письменно в свободной форме на имя руководителя управляющей компании.
Главное изложить просьбу об открытии нового лицевого счета для начисления и оплаты коммунальных и жилищных услуг.
Передать заявление-уведомление адресату можно несколькими способами:
| Принести в контору управляющей компании | и передать его в руки уполномоченному лицу с отметкой о принятии |
| Отправить | почтой России заказным письмом с уведомлением или при помощи интернета |
Если квартира обслуживается различными поставщиками услуг напрямую, необходимо написать подобные заявления в каждую организацию отдельно.
Правовая безграмотность россиян зачастую приводит к тому, что радостное событие приобретения собственного жилья омрачается пониманием того, что вас обвели вокруг пальца.
Многие, погоревав, начинают скрепя сердце выплачивать чужие долги по коммунальным услугам. Не стоит этого делать.
Никто не имеет права заставить вас оплачивать чужие задолженности, если только вы не договорились об этом с продавцом и не получили от него существенную скидку в цене.
Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.
Коммунальные платежи
Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.
А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).
Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.
Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.
Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.
На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.
На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?
При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.
Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.
Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.
На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.
Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.
Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:
- Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
- Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.
Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:
- Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
- Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.
Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам
Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:
- Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
- Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
- Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
- Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.
Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.
Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.
Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).
Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.
Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.
Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.
Заключение сделки
Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:
- Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
- При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
- Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
- Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
- Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
- Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
- Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
- Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
- Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
- Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.
Уведомление управляющей компании
После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.
Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.
Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.
Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.
Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.
Межевание садового участка
происходит практически ничем не отличается от межевание участка любого другого вида.
В каких случаях происходит прекращение сервитута земельного участка? Узнайте об этом здесь.
При определенных условиях можно получить налоговый вычет при покупке земельного участка. Подробно об этом рассказано в нашей статье.
Подводные камни для покупателя
Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят — на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.
С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.
Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.
Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Реализация жилой недвижимости — процесс длительный, часто сопровождающийся проблемами, решить которые может исключительно профессиональный нотариус. Нередки случаи, когда во время продажи квартиры её владелец при сборе документов узнаёт, что за ним числятся незначительные долги по квартплате и это мешает получить необходимые справки из ЖКХ, которые являются обязательными для составления и подписания договора купли-продажи.
Обычно о наличии неоплаченных долгов хозяева квартир знают заранее, из-за чего оттягивают начало реализации жилья, так как не до конца осведомлены, что в таких случаях нужно делать и можно ли продать квартиру с долгом по квартплате.
В основном это относится к задолженности по коммунальным услугам и что необходимо знать, так это то, что они всегда числятся не за самой недвижимостью, а за её владельцем. Поэтому купив квартиру с долгом, следует знать, что коммунальщики не будут иметь законного права требовать долги от новых хозяев.
Продать жилье с долгами по коммуналке вполне реально, но в некоторых случаях весьма затруднительно. По закону неоплаченные счета можно передать новому владельцу, но только если он согласен взять на себя такое обременение.
Процесс купли-продажи недвижимости при наличии просрочек по квартплате имеет много подводных камней, наличие которых зависит от типа жилья, суммы долга и прочих нюансов.
Образец ИНН гражданина РФ
Главные замечания
Долги по коммуналке могут возникнуть у любого владельца квартиры и обычно этому есть оправданные причины. Но нередки случаи, когда задолженность скапливается из-за банальной халатности хозяев, которые пользуясь услугами ЖКХ, считают, что могут не платить по счетам.
Наличие больших долгов по квартплате значительно затрудняет продажу жилья. Ведь не все потенциальные покупатели готовы взять на себя такие обременения, а продать квартиру, не уведомив о наличии задолженности, получается не всегда.
Особенности процедуры
При покупке квартиры, чтобы избежать неприятностей, связанных с долгами, лучше всего заранее до подписания договора купли-продажи узнать об их наличии.
Так, потенциальным покупателям необходимо:
- запросить от продавца выписки по каждой коммунальной услуге в отдельности;
- ознакомиться с документами на собственность;
- затребовать выписку из ЕГРП, чтобы исключить наличие долговых обременений и возможных наложенных судебных арестов на саму квартиру;
- посетить управляющую компанию для получения выписки о текущих долгах по квартире (при себе лучше иметь разрешение собственника жилья);
- при выявлении долгов потребовать внести в договор дополнительный пункт о сохранении обременений за старым владельцем.
Если на все запросы потенциального покупателя продавец отвечает отказом и не предоставляет никаких справок по коммунальным счётам, то от покупки такой квартиры лучше воздержаться.
Образец свидетельства о государственной регистрации права
Правовые детали
Бывают случаи, когда после совершения покупки жилья уже после подписания договора купли-продажи и оформления всех документов новые собственники квартиры узнают о наличии неоплаченных долгов по коммуналке.
Такое встречается при покупке приватизированной жилплощади, так как по закону долги по квартплате не могут помешать в продаже недвижимости. Запрет на продажу квартиры до полного погашения всех долгов поставщики услуг могут получить только через суд и лишь в таком случае реализация жилья будет незаконной.
Часто управляющая компания пытается истребовать задолженность из новых собственников. Они хитростью убеждают тех, что долг после покупки квартиры полностью переходит на них, но это совсем не так. В 2018 году ЖК РФ гласит, что все долговые обременения числятся не за квартирой, а за их владельцами, которые не платили за использование коммунальных услуг.
Новые владельцы квартиры не обязаны платить по старым счетам и любые попытки сбить с них деньги будут рассматриваться, как незаконные.
Срок давности таких дел составляет три года. За это время поставщики услуг вправе требовать возврат средств из бывших собственников, даже если те продали квартиру. По окончании 36 месяцев все неоплаченные счета аннулируются, и дело уходит в архив.
Если же квартира коммунальная, то её в принципе нельзя продать, так как она является собственностью не квартиросъёмщика, а государства. Процесс продажи можно начинать исключительно после того, как жильё будет приватизированным.
Образец свидетельства о браке
Документация собственников
Любая сделка с недвижимостью сопровождается предоставлением определённых документов, среди которых основными являются бумаги на собственность и документы, подтверждающие личность владельца.
При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:
- паспорт собственника и всех сособственников;
- ИНН;
- личный банковский счёт;
- свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
- документы на права собственности;
- письменное разрешение попечительского совета;
- техпаспорт жилой недвижимости;
- свидетельство о браке (для супругов);
- справка из БТИ и о семейном составе;
- выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- акт о проведении независимой оценки жилья.
Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них. Также письменно составленное согласие необходимо от каждого долевого владельца.
Если сделка будет осуществлена без этих бумаг, то в дальнейшем её будет легко оспорить, вернув жильё за ту же сумму, что была получена от покупателя при подписании договора.
При реализации части жилья, находящегося в долевом владении, также необходимо брать разрешение у всех имеющихся собственников. Если за квартирой числятся долги, то дополнительно следует предоставить справку об отсутствии судебного ареста на жильё и распечатку по общей сумме обременения.
Образец справки о составе семьи
Как решить вопросы
Купля квартиры с долгами по коммуналке не принесёт неприятностей, если об их наличии покупатель был уведомлён заранее. Если же недобросовестный продавец умолчал о данном факте, то новому владельцу ещё долго не получится насладиться приобретением.
Чаще всего коммунальщики, отлично осознавая, что по закону не могут требовать долг от нового владельца, всё равно прибегают к травле собственника, угрожая отключением поставляемых услуг.
Этот вопрос решается предоставлением договора купли-продажи, где указанно, что долг остаётся за прежним владельцем, и переоформлением всех договоров на поставку коммунальных услуг в связи с изменением собственника.
Если же управляющая компания отказывается выполнять требования текущего владельца и продолжает настаивать на возврате долга, угрожая, что их услуга будет отключена, то решить проблему можно через суд.
На кого переходят обязанности
Вне зависимости от смены владельца компания-поставщик услуг в любом случае стремится получить свои деньги. Так как после продажи квартиры коммунальщики не знают, куда переехал законный должник и где его искать, средства начинают требовать с нового собственника.
Следует помнить, что любые действия, связанные с долгами по старым счетам, являются неправомерными.
Купив квартиру, владелец обязан платить исключительно с момента, когда:
- стал полноправным собственником;
- зарегистрировал право на собственность;
- вселился и начал пользоваться услугами ЖКХ и коммунальных служб.
Взыскать старые долги из владельца, который к ним непричастен, не вправе даже суд. Неоплаченные счета прежнего собственника остаются за ним.
Чтобы вернуть свои деньги, управляющей службе необходимо найти новый адрес проживания должника и подать на него исковое заявление о невыполнение обременений.
Если при покупке жилья покупатель согласился самостоятельно выплатить долги, о чём говориться в договоре купли-продажи, то все обременения переходят на него. Избежать оплаты старых счетов в этом случае не получится.
Любые требования коммунальных служб будут законными. Компания-поставщик будет иметь право не только отключить услугу, но и подать на владельца в суд.
Льготы на квартплату
выдаются малоимущим семьям, инвалидам, ветеранам труда и другим незащищенным категориям граждан.
Узнайте далее, куда обращаться при неправильном начислении квартплаты.
Условия, как продать квартиру с долгом по квартплате
Если говорить о продаже квартиры без погашения задолженности по коммунальным платежам, то этот процесс является затруднительным, но всё же возможным.
Есть несколько способов реализовать недвижимость с долговым обременением, каждый из которых наиболее подойдёт в том или ином случае. Так как продать квартиру с долгом по квартплате, не нарушив при этом закон.
Общепризнанный порядок
При большой сумме задолженности проблему с продажей можно решить в следующем порядке:
- добиться реструктуризации долга;
- взять целевой займ под залог недвижимости (на оплату коммунальных услуг);
- погасить долг из полученного от покупателя квартиры аванса;
- попытаться продать квартиру, не погасив задолженность, и пр.
Что касательно реструктуризации, то для её оформления следует обращаться в саму компанию, поставляющую услуги, по которым возникли долги. Если, к примеру, неоплаченными остаются квитанции по электроэнергии и водоснабжению, то и пересчитывать задолженность необходимо в каждой из организации в отдельности.
Благодаря реструктуризации можно выплатить все средства до того, как найдутся покупатели на квартиру. В противном случае придётся обращаться за целевым займом на погашение коммуналки, который не так выгоден из-за наличия процентной ставки.
Самым выгодным и удобным для обеих сторон способом является погашение долга из денег, полученных в качестве аванса. К такому методу чаще всего прибегают в случае срочной продажи жилья, связанной с семейными обстоятельствами, и обязательно привлекают в процесс сделки нотариуса.
Можно также попытаться реализовать жильё без предварительного погашения долгов. Сделать это можно, передав обременения покупателю, но исключительно с его согласия. Этот способ подходит в том случае, если у продавца нет средств для расчёта с ЖКХ, а покупатель не готов давать аванс.
Образец справки об отсутствии задолженности по квартплате
Пункт договора
Договор купли-продажи при реализации жилья отражает в себе все нюансы, связанные с объектом недвижимости, в том числе наличие долговых обязательств.
Составляя данный документ нотариус обязательно вносит информацию касательно того, за кем остаётся скопившаяся ранее задолженность. Обычно в документе указывается, что долг не передаётся покупателю и ответственным лицом по-прежнему остаётся бывший владелец.
Весь долг по квартплате после реализации недвижимости будет числиться за старым собственником 3 года, по истечении которых выбить из него деньги будет невозможно, даже при обращении в суд.
Если покупатель согласен самостоятельно расплатиться по всем счетам, то об этом следует указать в договоре. При этом необходимо оговорить размер скидки от стоимости жилья и внести данную сумму в документацию отдельным пунктом.
При соблюдении этих правил в случае оспаривания сделки бывший владелец не сможет вернуть себе квартиру, не выплатив деньги, которые были потрачены на оплату его коммунальных долгов.
Лучше всего при наличии обременений составлять акт передачи долга по обоюдному желанию. Этот документ необходимо нотариально заверять и вносить в него последние показатели всех счётчиков. Цифры по счётчикам следует заверять в управляющей компании подписью в самом акте.
Без приватизации
Квартира без приватизации является собственность государства либо муниципалитета, поэтому попытка продажи такого жилья будет рассматриваться, как незаконное действие, которое привлечёт за собой ответственность.
Для реализации приватизированной квартиры необходимо предоставить нотариусу письменные разрешения всех совладельцев и супруга или супруги. В случае муниципального жилья согласие требуется от всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также муниципального органа.
Именно при отказе последнего продажа будет невозможной, поэтому на практике часты случаи, когда продажа осуществляется без уведомления данной госструктуры.
Согласия от муниципального органа требует даже небольшая перепланировка, что уж говорить о продаже.
Чтобы правильно реализовать не приватизированное жилье, следует обратиться за помощью квалифицированного юриста. Только грамотный подход к делу поможет найти лазейки и избежать проблем с законом.
Прочие нюансы
Собственник квартиры должен знать свои права и обязанности перед коммунальщиками, чтобы не допустить неправомерных действий с их стороны.
| Владелец жилья имеет право | Распоряжаться своей собственностью так, как посчитает нужным: продать, подарить, завещать и пр. При этом наличие долга по квартплате не может быть причиной отказа в заключении перечисленных действий. |
| Долги по коммуналке | Срок давности задолженности составляет 3 года. После она списывается. Попытка вернуть средства после 36 месяцев и в большем размере — нарушение закона. |
| Арест на жильё по судебному производству | Передача квартиру какому-нибудь риелтору или попытка самостоятельной продажи — незаконна. Любые сделки до снятия ареста запрещены. |
| Новый владелец квартиры | Не несёт никакой ответственности за предыдущего хозяина жилья. ЖКХ не может требовать с него долги, если только он не принял их при покупке квартиры, о чём указано в документах. |
| Управляющие компании-поставщики | Не вправе передавать должника третьим лицам, к примеру, коллекторам. |
| Неоплаченные счета старого владельца за взносы на капитальный ремонт | В любом случае переходят на нового собственника на основании ст. 158 ЖК РФ. Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме |
Последствия неуплаты
Все граждане РФ, имеющие арендованное или собственное недвижимое имущество, обязаны производить ежемесячную оплату по предоставляемым им коммунальным услугам. Насчитываются платежи до 26 числа прошедшего месяца, а вносить средства по квитанции необходимо до 10 числа текущего.
При злостном невыполнении своих обязательств перед компаниями-поставщиками, законом предусмотрены такие меры воздействия на владельцев квартир:
- начисление пени за каждый просроченный день;
- прекращение поставки услуги, по которой скопился долг;
- взыскание средств через суд;
- выселение из квартиры (в случае не приватизированного жилья).
Если должник не может в полном объёме вернуть средства по весомой причине, то между сторонами заключается мировое соглашение.
Реструктуризация осуществляется путём отсрочки платежей, отмены пени либо списания части долга. Но оформить её возможно только с согласия управляющей компании, так как по закону никто не вправе заставить подписать соглашение против её воли.
Часто задаваемые вопросы
| Можно ли продать жилье при наличии долга перед приставами? | По закону продать арестованную квартиру невозможно. Приступать к реализации можно только после снятия ареста, но на этот случай нужно быть готовым к тому, что приставы потребуют немедленного и полного погашения задолженности после получения средств за недвижимость. |
| Как продать квартиру, имея банковские долги? | Наличие займов не может повлиять на процесс продажи жилья. Если же квартира является залоговым имуществом, то реализовать её без согласия кредитора невозможно. |
| Можно ли продать ипотечную квартиру? | Потребуется разрешение банка, с которым был подписан договор по предоставлению ипотеки. В этом случае есть два варианта решения вопроса:
При этом следует помнить, что цена недвижимости с обременением всегда ниже рыночной. |
| Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке под материнский капитал? | Схема продажи такая же, как и при обычной ипотеке, но для реализации такой квартиры необходимо дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого нужно предъявить доказательство того, что ребёнок, на которого был выплачен маткапитал, будет жить в надлежащих условиях, и получит долю в новом жилье. При этом часть его собственности не должна быть меньшей за предыдущую. |
Дотация на квартплату
выдается, если человек не может оплатить полностью квартплату по объективным причинам.
Читайте также, каким образом начисляется пеня за неуплату квартплаты.
Мы расскажем далее, что такое ВКГО в квитанции на квартплату.