Кому платить первоначальный взнос по ипотеке

По условиям большинства программ ипотечного кредитования средства на покупку жилья выдаются только, когда вносится первый платеж. Это сумма, равная определенной части приобретаемой недвижимости, которая вносится за счет личных средства заемщика.

Первый платеж уменьшает размер кредита, снижая финансовую нагрузку заемщика. Кроме того, он свидетельствует о платежеспособности человека и его намерениях исправно исполнять обязательства по договору. От чего зависит размер первого взноса, кому и когда он платится, и есть ли возможность взять ипотеку без стартового капитала?

…

Способы перечисления

Процедура перечисления средств и кому платят первоначальный взнос отличаются в зависимости от банка. Существует два варианта перевода средств:

1. Заемщик открывает счет в банке, в котором берет ипотеку, и перечисляет на него сумму первого платежа. Эти деньги затем вместе с остальной суммой за квартиру переводятся продавцу недвижимости.
2. Заемщик перечисляет средства продавцу напрямую или кладет их в банковскую ячейку на определенный срок. Между покупателем и продавцом заключается договор, и пишется расписка в получении средств за квартиру.

Факторы влияния

Какие факторы влияют на величину стартового капитала при оформлении ипотеки?

• Размер первого платежа зависит от выбранного банка и программы. На сегодняшний день многие учреждения предоставляют возможность оформить кредит с минимальным взносом 10-15% или без него. Однако такие условия могут быть применены не ко всем заемщикам. В ряде банков оформить ипотеку с маленьким первым платежом или без него могут только участники жилищный госпрограмм, льготники или зарплатные клиенты.
• Кредитная история заемщика. К клиентам, у которых в прошлом были просрочки по кредитам, банки предъявляют жесткие требования. Одно из них – оплата максимально возможного первого взноса. Как правило, это от 40-50% от стоимости недвижимости.
• Вид приобретаемой недвижимости. При покупке жилья в новостройке можно обойтись внесением минимальной суммы. Если речь идет о строительстве собственного частного дома, то банки значительно повышаю размер первого взноса.
• Документы заемщика. Некоторые банки рассматривают заявки от клиентов по двум документам без подтверждения доходов. В этом случае они могут предоставить жилищный кредит только с большим первым взносом.

Средний размер первого платежа

Большинство учреждений предоставляют ипотеку с первым взносом 15-20%. Таким образом, сумма выданного кредита не превышает 80-85% от оценочной стоимости недвижимости.

Однако все больше заемщиков предпочитает брать ипотеку с первым взносом 30-40%. По данным экспертов московского ипотечного центра «Мирэль-Новостройки», в 2016 году средняя величина первого взноса возросла в связи с тем, что на рынке появилось много предложений в доступном сегменте, что позволило заемщикам вносить в счет первого платежа достаточно крупные суммы. Желание внести большой взнос также объясняется еще и тем, что банки предлагают в этом случае низкие ставки и выгодные условия кредитования.

Примеры расчета

Сумма первоначального взноса определяется в процентном соотношении к оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Приведем простой расчет величины этой суммы.

Если оценочная стоимость жилплощади составляет 3 млн. руб. По условиям банка заемщик должен оплатить первый взнос по ипотеке в размере 20% от этой суммы. Получается, что его стартовый капитал должен составлять не менее 600 тыс. рублей. Остальная сумма – 2 400 000 рублей – будет оформлена в кредит.

Где взять деньги?

Первоначальный взнос нужен не только банку в качестве гарантии платежеспособности клиента, но и самому заемщику, так как его внесение снижает кредитную нагрузку и позволяет взять ипотеку на более выгодных условиях. Однако не все люди способны быстро решить квартирный вопрос по причине нехватки средств на внесение стартового платежа. Где можно взять деньги?

• Накопить. Если семейный бюджет позволяет каждый месяц откладывать конкретную сумму, то в течение определенного времени деньги могут быть собраны собственными силами. Прежде чем копить на первый взнос, следует определить примерную сумму взноса, и рассчитать размер средств, который вы в состоянии ежемесячно откладывать. Исходя из этих расчетов можно вычислить срок, в который вам удастся накопить на первый взнос.
• Продать имущество. Собрать крупную сумму средств можно путем реализации ценной собственности: дачи, автомобиля, ценных бумаг, драгоценностей и пр.
• Воспользоваться поддержкой государства. В течение последних лет банки совместно с государством реализуют ряд программ, рассчитанных на обеспечение жильем льготных категорий граждан: бюджетников, молодых специалистов, многодетных и молодых семей, военных и пр. По ряду программ ипотеки, средства на первый взнос выделяются из государственной казны.
• Взять в долг. Требуемую сумму можно одолжить у банка, взяв на него потребительский кредит. Однако в этом случае заемщик будет обременен сразу двумя обязательствами – по кредиту и по ипотеке. Прежде чем оформлять заем, следует рассчитать собственные возможности. Другой вариант – взять в долг у родственников или знакомых без процента или под небольшой процент.

Как оформить потребительский кредит?

Один из доступных каждому вариантов получения стартового капитала – это оформление кредита. Однако тут существуют некоторые нюансы:

• Если взять кредит до подачи заявки на ипотеку, то информацию об этой ссуде необходимо будет указывать в анкете. Наличие кредита может повлиять на решение банка.
• Если оформить заем после первичного одобрения ипотеки, то заемщик рискует тем, что банк может отказаться от сделки с ним ввиду возникших обстоятельств.

СПРАВКА: Следует понимать, что действующий кредит заемщика повышает риск банка получить в итоге клиента-должника. Брать заем на оплату первого взноса целесообразно при наличии достаточного уровня доходов для своевременного погашения сразу двух кредитов.

Для оплаты первого взноса нужно брать потребительский нецелевой кредит. В отличие от ипотеки, его оформление не займет много времени. Достаточно заполнить анкету и предоставить документы:

• паспорт;
• справку о доходах;
• трудовую книжку.

Рассмотрение длится около 1-2 дней. После чего заключается договор и на счет заемщика перечисляется нужная сумма денег.

Для оплаты первого взноса нужна достаточно крупная сумма, которую банк может выдать не каждому клиенту. В этом случае можно взять несколько небольших кредитов в разных учреждениях.

Как сделать вклад и можно ли его избежать?

Заемщик должен предоставить банку подтверждение наличия у него средств на первоначальный взнос. Для этого потребуется открыть счет в банке, в котором оформляется ипотека, и перевести на него средства. Свидетельством наличия денег является выписка с банковского счета. В дальнейшем деньги переводятся на счет продавца недвижимости.

Как не платить, если заемщик кредитуется по программе без первого взноса? В этом случае условия кредитования окажутся жесткими. Существуют еще варианты ипотеки без уплаты первого взноса за счет личных средств:

• сумму можно внести средствами материнского капитала;
• получить субсидию от государства.

Некоторые банки реализуют программы ипотеки под залог имеющейся недвижимости. По условиям заемщик не платит первого взноса, но его жилье находится в течение всего срока действия договора в обременении у кредитора.

Условия поручительства в разных банках

Рассмотрим условия по ипотеке в российских банках и размер первого взноса в каждом из них.

Новостройка

Банк	Первый взнос	Ставка	Сумма	Срок
Сбербанк.	От 15% (без подтверждения дохода – от 50%).	От 7,5%.	От 300 тыс. руб.	До 30 лет.
ВТБ24.	От 10% (только для зарплатных клиентов).	От 9,7%.	От 600 тыс. руб.	До 30 лет.
Россельхозбанк.	От 30%.	От 6,5% до 8% в зависимости от категории клиента и суммы.	От 100 тыс.	До 10 лет.
Альфабанк.	От 15%.	От 9,99%.	От 600 тыс.	До 30 лет.
Райффайзенбанк.	От 10%.	От 10,4%.	До 26 млн. руб.	До 30 лет

Вторичное жилье

Банк	Взнос	Ставка	Сумма	Срок
Сбербанк.	От 15%.	От 8,9%.	От 300 тыс. руб.	До 30 лет.
ВТБ24.	От 20%.	От 9,5%.	От 600 тыс. руб.	До 30 лет.
Россельхозбанк.	От 15%.	От 9,5%.	От 100 тыс. руб.	До 30 лет.
Альфабанк.	От 15%.	От 10, 74%.	От 600 тыс. руб.	До 30 лет.
Райффайзенбанк.	От 15%.	О 10,5%.	До 26 млн. руб.	До 30 лет.

Загородное имущество

Банк	Взнос	Ставка	Сумма	Срок
Сбербанк.	От 25%.	От 9,5%.	От 300 тыс. руб.	До 30 лет.
Россельхозбанк.	От 15%.	От 9,5%.	От 100 тыс. руб.	До 30 лет.
Райффайзенбанк.	От 40%.	От 12,75%.	До 26 млн. руб.	До 30 лет.
ВТБ24.	От 10% (только для зарплатных клиентов).	От 9,7%.	От 600 тыс. руб.	До 30 лет.
Банк Возрождение.	От 10%.	От 11,9 при взносе от 15 до 80%. От 12,5% при взносе от 10 до 15%.	От 300 тыс. руб.	До 30 лет.

Под залог имеющейся недвижимости

Банк	Взнос	Ставка	Сумма	Срок
Сбербанк.	0%.	От 12%.	До 10 млн. руб. (не должна превышать 60% от оценочной стоимости объекта залога).	До 20 лет.
Россельхозбанк.	0%.	От 9,75%.	От 100 тыс. руб.	До 30 лет.
Райффайзенбанк.	0%.	От 17,25%.	До 9 млн. руб.	До 15 лет.
Альфабанк.	0%.	От 13,74%.	От 600 тыс. руб. но не более 60% от цены недвижимости.	До 30 лет.
ВТБ24.	0%.	От 11,7%.	До 15 млн. руб., но не более 50% от стоимости залога.	До 20 лет.

Программа для молодой семьи

Банк	Взнос	Ставка	Сумма	Срок
Сбербанк.	От 15%.	От 7,4%.	От 300 тыс.	До 30 лет.
Россельхозбанк.	От 15%.	От 9,5%.	От 100 тыс.	До 30 лет.
Райффайзенбанк.	От 15%.	От 10,4%.	До 26 млн. руб.	До 30 лет.

СПРАВКА: По условиям программ для молодых семей первоначальный взнос или его часть может быть оплачена средствами материнского капитала.

На каком этапе переводятся средства?

Стартовый платеж вносится только после того, как банк одобрил заявку, рассмотрел документы заемщика и бумаги на жилплощадь. После подписания предварительного соглашения между заемщиком и банком, первоначальный платеж перечисляется на банковский счет.

Где это фиксируется?

Передача средств от покупателя к продавцу должна быть зафиксирована в специальном договоре или расписке. Чаще всего продавец жилья составляет расписку, в которой указываются паспортные данные сторон сделки, сумма задатка и характеристики жилплощади. Также определяется дата, когда будет произведен окончательный расчет.

Расписка о получении первого взноса является свидетельством передачи денег продавцу. Для банка она является гарантией серьезных намерений заемщика.

Можно ли вернуть стартовый капитал?

Если обстоятельства изменились, то как вернуть заемщику уплаченный первый взнос, нужно решать напрямую с банком. Если окончательный договор еще не подписан, то сделать возврат средств будет легче. Заемщику потребуется просто отказаться от ипотечного кредита.

Если договор уже был подписан, деньги переведены продавцу, а квартира как собственность уже оформлена, то нужно внимательно перечитать ипотечный договор, в особенности, пункт об одностороннем расторжении соглашения и сроках, в которые это возможно. В любом случае заемщику потребуется обратиться в банк. Самый доступный вариант возврата средств – продажа недвижимости. В этом случае после реализации квартиры банк вернет себе сумму займа, а клиент – первоначальный взнос.

В каких случаях можно обойтись без него?

Ряд банков предлагает оформление жилищного кредита без первоначального взноса. Кому доступна такая ипотека:

• льготным категориям граждан (работникам бюджетной сферы, военным, молодым или многодетным семьям);
• собственникам недвижимости, которую можно оформить под залог;
• семьям, имеющим сертификат на материнский капитал.

Ипотека без первого взноса и с выгодным процентом также доступна при участии в некоторых программах от застройщиков.

Эксперты полагают, что чем больше первоначальный взнос, тем гибче условия кредитования. Поэтому при возможности следует изначально заплатить большую сумму за покупку недвижимости. Таким способом можно получить кредит и купить квартиру под выгодный процент, а также снизить финансовую нагрузку на весь период выплат.

Когда первоначальный взнос платят? Когда основной договор купли-продажи подпишут и право собственности на покупателя оформят?

Как деньги продавцу передают? Через банковскую ячейку или из рук в руки? Расписку при этом пишут?

как вообще происходит покупка квартиры в ипотеку, расскажите, кто покупал, про свой опыт.

Квартиру выбрали, теперь нам надо выплатить аванс, заключить предварительный договор, передать документы на рассмотрение в банк. А дальше что? Зарегистрируем квартиру на себя, выплатим п.н. взнос, банк выдаст остальные деньги для продавца.

Девочки, как у вас было? Если были подобные темы, киньте ссылку.

Иногда, банковским служащим приходится сталкиваться с людьми, которые ранее вообще не имели опыта взаимодействия с кредитными организациями. Как правило, именно такие клиенты задают вопросы, ответы на которые для других банковских клиентов кажутся очевидными: например, кому платить первоначальный взнос при получении кредита в банке, что это такое и для чего он вообще нужен. Попробуем разобраться.

Первоначальным взносом называется часть стоимости приобретаемого в кредит имущества, которая необходима потенциальному кредитополучателю для получения займа. Как правило, условие о наличии первоначального взноса является одним из обязательных при кредитовании, т.к. во-первых, это дополнительная гарантия банковской организации в возврате выданных взаймы средств. Во-вторых, первоначальный взнос является доказательством серьезности намерений потенциального заемщика.

Как правило, требование о наличии первоначального взноса является обязательным в том случае, когда приобретаемое имущество оформляется в залог. При этом заемщику выдается на руки не более 80% от стоимости заложенного имущества, следовательно, первый взнос – это собственные средства заемщика, которые он должен внести для совершения покупки.

Что касается того, кому платить первоначальный взнос при получении кредита в банке, то здесь могут быть варианты:Во-первых, первоначальный взнос может быть внесен на специально открытый в банковском учреждении счёт, с которого впоследствии будет произведена оплата покупки.

Во-вторых, стартовый платеж может быть передан непосредственно продавцу приобретаемого имущества. Чтобы не потерять переданную продавцу сумму, при передаче денежных средств должен быть заключен договор или получена расписка, подтверждающая внесение аванса. Далее, при согласовании договора купли-продажи данный момент (внесение аванса) должен быть в нем отображен.

Первоначальный взнос может существенно влиять на размер итоговой переплаты по кредиту, поэтому в интересах заемщика внести максимальный стартовый взнос. Дело в том, что от наличия первого платеж, зависит не только сам факт выдачи займа, но и экономия клиента на процентах, т.к. чем больший взнос сможет сделать банковский клиент, тем меньшая сумма займа ему потребуется, а значит, и проценты за её использование будут значительно меньшие.

Одним из требований к ипотечному заемщику сегодня является наличие первоначального взноса для оформления ипотеки. Если до кризиса 2008-2009 года  клиенты получали ипотеку с нулевым первым взносом, то сейчас таких предложений практически не встретить на рынке. Даже если и они встречаются, то условия по ним гораздо жестче: клиент должен быть состоятельным, чтобы выдерживать долговую нагрузку, оформляется дополнительное страхование и проч. По статистике, больше всего дефолтных плательщиков наблюдается именно из тех, кто оформлял ипотеку с нулевым взносом. Рассмотрим подробнее, что такое первоначальный взнос по ипотеке, зачем он нужен и когда вносится, как он может повлиять на условия, стоит ли делать большой первоначальный взнос?

Что такое первоначальный взнос (ПВ) по ипотечному займу?

Это часть стоимости залогового объекта, который приобретается в ипотеку. Она вносится наличными в кредитную кассу. Оставшаяся часть выдается за счет ссудных средств, и заемщик обязуется ее погашать в установленный срок. Первый платеж уменьшает кредитную сумму и переплату по нему. Кроме того, он свидетельствует о серьезных намерениях  клиента исправно выполнять обязанности по погашению займа.

На данный момент ипотечные кредиты практически не выдают без взноса. В среднем по ипотечным программам он может составлять 10-30% от стоимости жилья. Для кредитора этот показатель будет особенно важным, поскольку он позволяет оценивать финансовые способсности заемщика, исходя из чего будет определяться процентная ставка.

Необходимость ПВ обусловлена тем, что при ипотеке в залог идет недвижимость и является его обеспечением. Если заемщик будет не в силах оплачивать, то залог реализуется, а вырученные средства идут на погашение кредита и издержек банка по его продаже. Оставшиеся средства могут быть переданы горе-заемщику. Как и любая другая вещь, со временем недвижимость может падать в цене, и банк может недополучить за счет  этого. ПВ придает объекту залогу бОльшую ликвидность.

Пример: квартира стоит 5 млн.р. и приобреталась в ипотеку с ПВ 500 т.р. Настал кризис, цена квартиры упала до 4,3 млн.р., а задолженность перед банком составляет 4,4 млн.р. Чтобы продать квартиру быстро, банк делает дисконт, например, 10%. Но в данном случае кредитор недополучает свои же средства. Продавать залог уже стало невыгодно.

Другой пример: квартира стоит 5 млн.р., ПВ составлял 30%, займ выдавался на 3,5 млн.р. Даже в условиях застоя на рынке недвижимости и дисконта, банк сможет быстро реализовать залог и погасить долг.

Зачем нужен первоначальный взнос по ипотеке?

• Уменьшает сумму ипотечного займа.
• Свидетельствует о серьезном настрое заемщика и его финансовом благополучии.
• Снижает процентную ставку. Если посмотреть программы ведущих российских банков, то ипотечные ставки с большим ПВ ниже, чем с минимальным ПВ на 0,5-2%.
• Уменьшает сумму для расчета страховки. При оформлении ипотеки банки страхуют жизнь и здоровье человека, а также его имущество. Страховка рассчитывается от кредитной суммы, поэтому чем меньше займ, тем меньше нужно платить по полису.
• Повышает одобряемость. С большим ПВ шансы на одобрение займа увеличиваются. Кредиторы полагают, что если клиент в силах оплатить треть-половину стоимости жилья, то сможет и погасить  оставшуюся сумму.
• Хороший ПВ дает шанс на получение ипотеки заемщикам с подпорченной кредитной историей, которые являются не идеальными клиентами, хотя это тоже все рассматривается индивидуально.

Где взять первый ипотечный взнос?

В качестве ПВ сейчас активно используются:

• Материнский капитал. Он выдается на второго ребенка и достигает почти 450 тыс.р. Он может стать хорошей основой для молодой семьи, которая мечтает о новом собственном жилье. Однако, некоторые банки могут не работать с маткапиталом.
• «Кредит на кредит». Некоторые заемщики умудряются оформить кредит на первый взнос по ипотеке. Идея, в принципе, не плохая, однако, это создает дополнительную нагрузку на заемщика. Брать «кредит на кредит» — крайне не благоразумно, тем более, что он будет учитываться при расчете максимальной ипотечной суммы.
• Личные накопления. Этот вариант особенно сложен для российской экономики, когда инфляция «съедает» накопления в короткие сроки. В данном случае заемщик может проверить себя, сможет ли он ежемесячно откладывать на платежи по кредиту.
• Продажа существующей недвижимости. Сейчас все чаще идет обмен старой квартиры на новую, когда старое жилье продается, а вырученные деньги идут в качестве ПВ на новый ипотечный займ. Данные сделки получили название альтернативных.

Когда вносится первоначальный ипотечный взнос?

ПВ вносится при оформлении договора между кредитором и заемщиком. Как только средства поступают на счет, кредитор продолжает оформлять договор на оговоренных условиях. Если ПВ оказывается меньше, чем было заявлено до этого, то решение по ипотеке отправляется на пересмотр. Если ПВ оказывается больше, то нужная сумма вносится на счет, а остаток может быть использован для частичного погашения.

Банк может потребовать максимального ПВ, если заемщик вызывает какие-либо сомнения, чтобы в случае его дефолта быстро реализовать залоговый объект и не терять своих доходов.

Стоит ли делать большой первоначальный взнос?

Оптимальным считается соотношение 30 на 70, где 30 – это ПВ, а 70 – заемные средства. Как вариант, можно использовать соотношение 50 на 50. Очень большой ПВ также не очень нравится банкам, как и маленький, поскольку сумма кредита оказывается небольшой, и кредитор недополучает дохода. Исходя из этого, программы некоторых организаций предусматривают верхний порог ПВ в 30-50% от стоимости недвижимости.

Размер ПВ влияет и на размер процентной ставки. Так, в Сбербанке, с ПВ от 50% ставка будет 13%, а с 20% — 13,5%, в Россельхозбанке с ПВ от 50% — 13,5%, а до 30% — 14,5%.

Таким образом, первый взнос дает преимущества клиенту для оформления ипотеки. Требуя ПВ, кредитные организации в первую очередь думают о себе, ведь чем больше клиент вложит собственных денег, тем больше шансов, что при дефолте будет легче продать залог и покрыть издержки.