Риэлторские агентства прочно закрепились на рынке вторичке – едва ли не каждое второе объявления о покупке или продаже приводит именно в агентство. Но так ли их услуги нужны на самом деле? Рассмотрим наиболее типовые случаи самостоятельной покупки или продажи квартиры.
1. Купить/продать приватизированную квартиру
Для покупки квартиры в Минске необходимо всего две вещи:
- Паспорт
- Деньги
Для продажи необходим уже пакет документов, но большинство из них должны быть на руках у собственника
- Свидетельство о государственной регистрации
- Договор
- Купли-продажи, в случае покупки квартиры на вторичном рынке
- О долевом строительстве, если квартира строилась
- О наследовании, если квартира унаследована
- О дарении, если квартира была подарена
- О приватизации, если квартира приватизирована
Технический паспорт (с планом квартиры)
Покупателю следует ознакомиться с этими документами еще до заключения сделки
Таким образом, если нет никаких исключительных обстоятельств, продавцу необходимо получить еще 3 документа.
- Копию лицевого счета (выдает ЖЭС по предъявлению паспорта). Копия действительна в течение месяца и выдается бесплатно. Выписка лицевого счета необходима для уверенности в том, что в квартире не прописаны дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.п. (ОБРАЗЕЦ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА licevoy-schet.doc )
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
- Выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Ее можно получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (оно же — БТИ или БРТИ). Выписка подготавливается 3 дня, а за ее выдачу будет необходимо заплатить символическую сумму.
С этими документами также советуем ознакомиться до заключения сделки
Проверка истории квартиры на «чистоту»
- Дееспособность продавца – проверка на предмет состояния на учете в нарко- или психодиспансере. Идеальным вариантом является тот продавец, который уже позаботился о наличии таких справок.
- Наследство. Здесь стоит насторожиться, если документ, устанавливающий право собственности на квартиру – договор наследования. Внезапно появившиеся родственники или наследники могут оспорить завещание. Проверить это можно по запросу в ЗАГС.
- Наличие жены/мужа. Мы уже говорили о продаже квартиры с разрешением супруга. Если паспорт продавца чист, то не будет лишним сделать соответствующий запрос в архив ЗАГС-а, на предмет наличия супруга.
- Временно выписанные люди (зеки и др.) Это самая распространенная байка, которая проверяется легче всего – по копии лицевой счета.
- Доверенность. Продажа квартиры по доверенности – довольно редкая ситуация. Но если квартира вам приглянулась, лучшим выходом будет присутствие лица, выдавшего доверенность, во время сделки. Если это невозможно, как минимум необходимо убедиться в том, что этот человек жив и здоров. Также доверенность необходимо проверить и у нотариуса.
- Проверка на запрет на отчуждение. Эту информацию предоставляет БТИ. К примеру, запрет на отчуждение может быть наложен по причине невыплаченного кредита.
Заключение сделки купли-продажи
-
Сделку купли-продажи можно совершить в БТИ. В таком случае выписку можно не получать – всю необходимую информацию работники агентства посмотрят по специальной базе в момент оформления. В оформлении сделки в БРТИ есть еще одно небольшое преимущество: после заключения договора можно сразу подать заявление о государственной регистрации и заказать технический паспорт. Сделка в БТИ явно более удобный и надежный вариант.
-
Сделку купли-продажи можно совершить у нотариуса. Но после ее заключения надо посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для заказа все тех же документов.
2. Купить/продать неприватизированную квартиру
Дела с покупкой/продажей неприватизированных квартир обстоят гораздо сложнее, чем с приватизированными. По сути, собственник этой недвижимости – государство, соответственно, продать ее невозможно. Приватизация стоит недешево и часто случается так, что на ее оплату попросту нет средств. В таком случае стоимость приватизации ложится на плечи будущего покупателя.
Ознакомиться с порядком приватизации жилья можно в соответствующем законе Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь».
Мы же рассмотрим порядок действий, не вдаваясь в хитросплетения юридического языка.
Приватизация квартиры начинается с похода в службу «Одно окно» в администрацию соответствующего района Минска. Идти в «Одно окно» необходимо всем лицам, которые обладают правом пользования жилым помещением. В администрации пишется соответствующее заявление, под которым подписываются все совершеннолетние наниматели.
- образец заявления
- бланк заявления
В заявлении подтверждается согласие на оформление приватизации на одного или нескольких членов семьи, которые участвуют в приватизации, перечисляются все лица, которые имеют право пользоваться помещением. Подтверждается также долевое участие денежными средствами в выкупе части помещения, не оплаченной жилищными квотами.
При подаче заявления при себе необходимо иметь следующие документы:
- Паспорта
- Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если они есть)
- Документы, которые подтверждают права на льготы (для лиц, имеющих такое право)
- Чеки «Жилье» с выпиской из чекового счета (в случае их наличия)
- Если граждане, за которыми сохраняется право использования помещения, не могут явиться лично, требуется письменное нотариально заверенное согласие
После этого в месячный срок со дня подачи заявления администрация района принимает решение о приватизации квартиры.
После принятия решения, составляется договор приватизации, который заверяется нотариусом. И вот здесь возникает самый насущный вопрос – деньги. Если всей суммы на руках нет, то в таком случае государство предоставляет рассрочку, с условием первоначальной выплаты в размере 10% от стоимости приватизации.
Таким образом, заплатив первоначальные 10% (сумма, в основном, приемлемая), можно смело регистрировать право собственности и получать технический паспорт. Таким образом, на руках окажутся все документы, необходимые для сделки.
Но, несмотря на приватизированную жилплощадь, продать ее невозможно до тех пор, пока в «Минском городском агентстве по госрегистрации и земельному кадастру» (оно же – бывшее БРТИ) числится задолженность по приватизации. Поэтому порядок действий следующий:
- Необходимо найти покупателя
- Покупатель вносит задаток, равный сумме долга (это оговаривается в предварительном договоре).
- Задолженность по приватизации погашается за счет задатка
- В банке получается соответствующая справка о погашении задолженности
- Справка предоставляется в агентство по госрегистрации и земельному кадастру.
- Запрет на продажу снимается
- Квартира продается по обычной схеме покупки-продажи приватизированной квартиры.
3. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок
В таком случае для купли-продажи квартиры понадобится разрешение местного исполкома. Этот момент является одним из самых затратных по времени. Разрешения выдаются на заседаниях, которые проводятся 2 раза в месяц. Причем запросить разрешение необходимо не менее, чем за 7 дней до заседания. После принятия решения, разрешение выдает служба «Одно окно» все в том же исполкоме.
Порядок получения разрешения следующий:
- Найти подходящую квартиру для переселения
- С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи (ОБРАЗЕЦ predvaritelnyy-dogovor.doc )
- В службу «Одно окно» необходимо отнести паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы на свою текущую и будущую квартиры, а также предварительный договор
- В том же «Одном окне» необходимо написать заявление (образец заявления выдают непосредственно при его написании)
- Ожидание решения по заявлению.
В целом, при продаже и покупке новой квартиры, в отношении несовершеннолетних рассматривается главное условие – как минимум не должно быть ухудшения жилищных условий. Проще говоря, дети должны прописаться в квартиру с такими же или лучшими условиями, чем были в продаваемой квартире.
С момента заключения предварительного договора и окончательного подписания всех документов и передачи денег проходит не меньше месяца. В редких исключениях, процесс происходит быстрее, но лучше заранее настроить себя на ожидание.
Если же продавец не согласен ждать месяц, можно просто выписать детей к бабушке, родственникам и др.
Важно: выписать в «никуда» нельзя!
4. Если квартира нажита в браке
В таком случае продажа квартиры возможна только с согласия обоих супругов. Для этого они либо вдвоем присутствовать при оформлении сделки, либо первый супруг должен иметь при себе письменное нотариально заверенное согласие на проведение сделки. (ОБРАЗЕЦ ПИСЬМЕННОГО СОГЛАСИЯ suprug.doc )
Помимо этого, точно такое же согласие должны дать все совершеннолетние члены семьи продавца, которые прописаны в квартире.
Если кто-то из прописанных в продаваемой квартире находится за границей и не может приехать:
- для совершения сделки продавцу понадобится его нотариально заверенное заявление о том, что прописанный не против продажи. Но выписаться он может только приехав в Беларусь.
- До тех пор, пока он не выпишется, покупатель квартиры и члены кго семьи прописаться в новую квартиру не смогут, хотя и будут ее владельцами. Единственный вариант — выписывать в судебном порядке (издержки около 300 у.е.).
5. Как передавать деньги при покупке/продаже
Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.
Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.
Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет, с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.
Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.
6. Что делать после покупки квартиры
После успешной сделки по покупке квартиры, можно наконец-то вздохнуть полной грудью. Но расслабляться еще рано – необходимо переоформить еще некоторые документы.
- Оформить регистрацию в новой квартире (ЖЭС)
- Заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС)
- Переоформить телефонный номер (по адресу телефонного узла вашего района)
- Заключить договор электроснабжения («Энергосбыт»)
- Заключить договор водоснабжения (УП «Минсководоканал») и предъявить его в ЖЭС
7. Как подарить квартиру
Когда речь идет о дарении квартиры, исключается взаимодействие с незнакомыми людьми и большими суммами денег, поэтому сам процесс проходит без напряженности. В остальном же он похож на обычную куплю-продажи квартиры. Перечень документов, необходимых для дарения:
- Паспорта дарителя и одаряемого
- Копия лицевого счета
- Выписка из Единого регистра недвижимого имущества (если договор заключается у нотариуса)
- Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)
- Согласие всех совершеннолетних, прописанных в квартире
- Технический паспорт
- Документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи и т.п.)
После заключения договора (ОБРАЗЕЦ dogovor-dareniya.doc ]) необходимо зарегистрировать его в БТИ. Никаких налогов платить не нужно, кроме тех случаев, когда даритель и одаряемый не состоят в близком родстве.
8. Распространенные схемы мошенничества
Схем мошенничество достаточно много и разобрать каждую из них затруднительно. Рассмотрим самые распространенные варианты «разводов» при покупке квартиры.
- При покупке квартире в договоре указывается не вся сумма. Чаще всего это объясняется нежеланием платить налоги в полном размере и посещать налоговые органы. Таким образом, оставшаяся часть стоимости официально нигде не фигурирует. После этого бывший продавец подает в суд с иском о признании сделки недействительной. При выигрыше иска, квартира возвращается продавцу, а покупатель получает только официально прописанную в договоре сумму.
- После продажи квартиры бывший продавец не спешит из нее выписываться, ссылаясь на различные обстоятельства. В таком случае недобросовестного бывшего собственника можно выписать через суд, однако, это займет определенное время, а также потребуется оплата услуг адвоката и госпошлин.
- Квартира продается нескольким покупателям. В таком случае, владелец квартиры делает копии документов, заверяет их у разных нотариусов и одновременно получает деньги от нескольких покупателей. Реальным собственником квартиры станет тот, кто первый зарегистрирует ее в бывшем БРТИ. Поэтому лучше проводить сделку сразу в БРТИ.
- Если передача денег происходит в момент нотариального оформления, риск для покупателя заключается в том, что квартира уже возможно продана или используется в качестве залога.
- Если передача денег происходит после оформления договора, покупатель может попросту не передать никаких денег, хотя по документам сделка состоялась успешно. Риэлторы предлагают свои услуги по приему-передаче денег, но если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры без их участия – точно такую же услугу может предложить банк. В таком случае банк выступает гарантом сделки – деньги на счету будут находиться до того момента, пока не будет предоставлен полный пакет документов о состоявшейся сделке.
Примечание: БТИ или БРТИ — устаревшее название организации, современное — “агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”.
Параметры поиска Регион Тип недвижимости Тип объявления Вид помещения Цена ($) Комнат Общая площадь Этаж Мебель Да Не важно Бытовая техника Да Не важно Динамика цен (USD/м2) Главная » Полезная информация » Для продавцов »
Какие документы нужны для продажи квартиры
05.02.2016
Автор: MyRealtor.by
Отчуждение имущества происходит исключительно после того как нотариус или сотрудник Агентства по государственной регистрации и земельному кадастру изучит перечень определенных документов и убедится в законности данной операции.
Собрать документы, необходимые для продажи квартиры, можно поручить риэлтору. Он позаботится обо всем, сохранит ваше время и избавит от возможных ошибок. Стоимость полного комплекта риэлторских услуг 1-3 % от стоимости объекта. Самостоятельное оформление обойдется дешевле, но потребует больше свободного времени.
Все что нужно иметь при себе покупателю это паспорт и деньги на покупку квартиры. А вот продавцу придется собрать более увесистый пакет документов:
- Правоустанавливающие документы. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации или регистрационное удостоверение, договор о долевом строительстве, договор купли-продажи недвижимости, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор мены, дарственная, брачный договор, постановление суда. Одним словом, нужно продемонстрировать нотариусу документы, объясняющие, каким образом квартира оказалась в собственности. Такие документы обычно хранят дома. Но если их там нет, то нужно прибегнуть к помощи государственной нотариальной конторы и получить копию. Она заверяется подписью руководителя этого ведомства и скрепляется гербовой печатью.
- Копия лицевого счета со сведениями о лицах, зарегистрированных в квартире, выдает организация, осуществляющая эксплуатацию жилого фонда (РСЦ, ЖЭС, Товарищество собственников, ЖСК), после предъявления паспорта, и действует она в течении месяца.
- Выписка из ЕГРНИ для продажи недвижимости. Выдает Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру по истечению 3-х дней с момента обращения. Стоимость её равняется 0,2 базовой величины. Если сделка заверяется в самом агентстве, то данный документ получать не нужно.
- Письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире. Данные о них отражены в копии лицевого счета и домовой книге. Согласие должно быть удостоверено у нотариуса. В случае личной явки при себе иметь гражданский паспорт.
- Для продажи приватизированной квартиры нужно взять письменное согласие с участников приватизации (включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет), удостоверенное нотариусом. Все участники указаны в договоре приватизации, справке о начисленной жилищной квоте или в решении о приватизации квартиры. В случае личной явки при себе иметь гражданский паспорт.
- Если в квартире проживают несовершеннолетние, ограниченные в дееспособности или недееспособные, то для продажи полагается иметь согласие органа опеки и попечительства. Такими органом по законодательству РБ является городской исполнительный комитет. Заседания в исполкоме проходят два раза в месяц. Чтобы прошение было рассмотрено, необходимо подать его не позднее чем за неделю до назначенного заседания.
- Продажа нажитой в браке квартиры обязательно сопровождается разрешением второй половины собственника. Супруг или супруга должны либо лично присутствовать при заверении сделки, либо предоставить заверенное нотариусом заявление о своем согласии. При себе необходимо иметь оригинал свидетельства о заключении брака.
На этом список документов для стандартной сделки купли-продажи недвижимости завершается. В целом, если в Вашем распоряжении нет лишних денег, но есть время, то самостоятельно собрать все бумаги не составит большого труда. Стоит только приложить немного настойчивости и внимательности.
После того, как все необходимые документы для продажи квартиры собраны, остаётся определиться со способом передачи денег. И можно приступать непосредственно к заключению самой сделки.
Читайте также:
Покупатели и продавцы недвижимости сталкиваются с огромным спектром вопросов — юридических, финансовых, психологических. Советы, приведенные ниже, помогут в таком непростом деле как покупка или продажа квартиры.
С чего начать
Если Вы сомневаетесь, действовать Вам самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, прежде всего, оцените – сколько Вы выиграете (и выиграете ли), если все постараетесь сделать сами, и сколько при этом затратите сил и времени.
Покупка недвижимости требует от человека наличия опыта и специальных знаний, и далеко не всегда можно правильно оценить ситуацию на основе собственной здравой логики. Отказ от помощи профессионалов из соображений экономии – это в десятки раз больший риск потери квартиры и денег.
Если вы решили действовать самостоятельно, вам необходимо не только быть уверенным в своих юридических знаниях, но и понимать специфику и законы рынка недвижимости. Кроме того, вам понадобится много свободного времени. Проще говоря, вам некоторое время придется поработать риэлтером.
Необходимо учитывать, что хорошие предложения, как правило, на рынке не задерживаются, поэтому нужна большая оперативность и быстрая реакция. Важно также уметь регулярно находить новые интересные варианты.
Будьте готовы к тому, что после подачи рекламного объявления о продаже квартиры на свой телефон, на вас обрушится масса звонков, в большинстве своем от агентов недвижимости, которые будут предлагать свои услуги. Прямых покупателей среди звонящих практически не будет.
Если же вы решили самостоятельно купить квартиру, ваши шансы найти прямого продавца также невелики. Подавляющее большинство объявлений о продаже квартир дают агентства недвижимости.
Если вы покупаете квартиру и вам не надо продавать другую недвижимость взамен, поиском подходящего варианта вы вполне можете заняться самостоятельно. Заключать договор вы будете с тем агентством, которому поручил продажу продавец. Но даже и в таком случае в период роста цен вы рискуете увязнуть в вариантах и потерять время и соответственно — деньги.
Покупателю квартиры не стоит давать объявления в газеты типа «куплю квартиру». Вы, конечно, получите некоторое количество звонков, однако этой информации будет явно недостаточно, чтобы сложить впечатление о выставленных квартирах на продажу, соответствующим вашим критериям.
Учитывайте, что рынок недвижимости подвержен сезонным колебаниям активности.
Не стоит опасаться заключать договор с агентством недвижимости, оно также как и вы заинтересовано в конечном результате. Хороший специалист приложит максимум усилий для решения вашего вопроса.
Убедитесь, что в агентстве недвижимости, с которым вы заключаете договор на оказание риэлтерских услуг, есть необходимые разрешения и лицензии на осуществление деятельности.
Выберите хорошего риэлтера или агента, результат зачастую напрямую зависит от прилагаемых усилий конкретного специалиста.
Убедитесь, что специалист по недвижимости, с которым вы работаете, имеет идентификационную пластиковую карточку, удостоверяющую его полномочия.
Не пытайтесь заключить эксклюзивный договор на продажу своей недвижимости с несколькими агентствами. Даже если вам это удастся, обман всплывет очень скоро, поскольку специалисты регулярно просматривают рекламируемые на продажу объекты. Вы, как клиент, просто потеряете доверие и ничего не выиграете.
Некоторые продавцы квартир наивно полагают, что, обзвонив агентства и не заключив ни с кем из них договор, им удастся продать свою квартиру с тем, кто окажется более расторопным. В итоге ни один уважающий себя специалист не будет серьезно заниматься вашим вопросом, не подписав договора. Намного эффективнее выбрать надежное агентство недвижимости и заключить с ним договор на оказание риэлтерских услуг.
Никогда не связывайтесь с нелегальными посредниками, которые предлагают вам услуги в частном порядке и дешевле. Это небезопасно. В случае возникновения непредвиденных осложнений, вам не с кого будет спросить. Если вам нужна помощь специалиста, заключайте договор с агентством недвижимости.
Помните, что самый надежный способ защиты от обмана — покупка квартиры через агентство недвижимости. Мошенники стараются не иметь дела с профессионалами.
Важно знать
Внимательно читайте все договора, которые вы подписываете – договор о намерениях совершить сделку, договор на оказание услуг с агентством, все дополнительные соглашения и акты. Лучше потратить несколько лишних минут, чем не правильно понять какой-либо пункт. Уточняйте все моменты, которые вам не понятны.
При покупке квартиры четко оговаривайте сроки выписки бывших жильцов и сроки освобождения квартиры. Возьмите с продавца залог под выписку. После того как все соглашения будут выполнены, сумма возвращается.
Убедитесь, что продавец квартиры уплатил все жилищно-коммунальные платежи и телефонные переговоры за весь период до фактического освобождения им квартиры.
Оговорите с продавцом в письменном виде, какое имущество приобретается вместе с квартирой (сантехника, электрооборудование, шкаф-купе, линолеум, ковровое покрытие и т.п.).
Вносите продавцу задаток на основании соглашения о задатке и при наличии оригиналов (не копий!) всех правоустанавливающих документов. Далее документы должны остаться на хранении в агентстве недвижимости. Если вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что один из распространенных видов мошенничества – когда продавец берет несколько задатков от покупателей и скрывается.
Размер задатка может быть любым, лишь бы стороны это устраивало. Однако сумма должна быть достаточной для того, чтобы покупателю было невыгодно рассматривать другие варианты, а продавцу – продолжать показывать квартиру для продажи другим людям.
Подписывая соглашение о задатке, имейте в виду, что в случае отказа покупателя совершить сделку задаток ему не возвращается, если же сделка не может быть совершена по вине продавца, последний обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
Заключая договор о намерениях покупки квартиры, и внося задаток, убедитесь, что перед вами реальный хозяин квартиры, а не его жена, брат и т.п.
При подписании договора о намерениях покупки квартиры вы должны быть уверены в том, что все лица, которые должны будут давать согласие на отчуждение недвижимости у нотариуса, знают о планируемой сделке и не возражают против нее.
В целях безопасности старайтесь, чтобы о вашей сделке купли-продажи квартиры знали как можно меньшее количество людей.
Если у вас будет на руках крупная сумма наличных денег, позаботьтесь о сопровождении.
Поинтересуйтесь, не состоит ли продавец квартиры на наркологическом или психоневрологическом учете. Сделки, заключенные такими людьми, (недееспособными или ограниченно недееспособными) суд практически всегда признает недействительными. Вы можете попросить продавца предоставить вам соответствующие справки. Такие справки выдаются соответственно в психоневрологическом и наркологическом диспансере, для получения необходим только личное присутствие и гражданский паспорт.
Если продаваемое жилое помещение имеет какие-либо существенные недостатки, то продавцу необходимо сообщить об этом покупателю. Данное сообщение зафиксируйте в договоре или оформите отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если они не оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков либо расторжения договора.
Если вы оказались в ситуации, когда приобретаемая квартира продается по доверенности, следует проявить особую бдительность. Желательно убедиться, что собственник, который выдавал доверенность, знает о том, что квартира продается.
Не стоит бояться покупателя, который планирует взять кредит в банке для расчета за вашу квартиру. Сегодня кредитование покупки жилья в Беларуси уже развито очень хорошо. Вся процедура выдачи кредитов прекрасно отработана. И если покупатель может выполнить условия банка для получения кредита, то кредит выдается без проблем и в короткие сроки. Более того, для продавца очень удобно и безопасно то, что деньги зачисляются на его счет в банке и снять их можно в любой момент.
Нотариальная форма договора купли-продажи не является обязательной и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора — с нотариусом или без. Однако рекомендуется заверять договоры купли-продажи нотариально, чтобы уменьшить риск совершаемой сделки и повысить ее надежность.
После оформления у нотариуса договора купли-продажи, постарайтесь как можно быстрее зарегистрировать его в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Право собственности у нового владельца возникает с момента подачи документов на регистрацию.
Оценивая квартиру
Постарайтесь объективно определить рыночную цену на свою квартиру. Она не может стоить на порядок больше аналогичных квартир только потому, что это ВАША квартира. Завышая цену, вы впустую потратите время.
Оценивая рыночную стоимость своей квартиры, выслушайте мнение нескольких специалистов.
Особенно важно для продавца правильно определить стоимость квартиры в период снижения цен на недвижимость. Завышение цены грозит потерей денег в будущем. За то время пока вы поймете, сколько реально стоит ваша квартира, цены уйдут вниз.
Ставьте перед собой реальные задачи. Не стоит, например, надеяться, что вы разменяете стандартную двухкомнатную квартиру на две однокомнатные без доплаты.
Если вы либо агентство активно рекламирует вашу квартиру, а спрос на нее отсутствует, высока вероятность того, что цена завышена.
Показателем того, что цена выставлена правильно, является достаточно активный интерес к вашей квартире потенциальных покупателей.
Имейте в виду, что чем меньше квартира, тем выше цена за метр ее общей площади. В одном и том же доме цена за метр в однокомнатной квартире может быть на 20 % дороже, чем в четырехкомнатной.
Существуют факторы, которые традиционно уменьшают стоимость квартиры. При прочих равных условиях (район, общая площадь, год постройки дома, этажность; материал стен и т.п.) квартира обычно стоит дешевле если:
— расположена на первом или последнем этаже, особенно если первый этаж низкий, а над последним этажом отсутствует технический этаж;
— расположена в торце дома;
— отсутствует балкон, лоджия;
— на площадке расположено много квартир (так называемые «малосемейки»);
— в домах с большим сроком эксплуатации не было капитального ремонта;
— квартира находится в запущенном состоянии и требует серьезного ремонта.
Выбирая квартиру
До того, как приступать к выбору квартиры и просмотру вариантов, необходимо сформулировать для себя основные требования к будущему жилью и критерии выбора. Нередко покупатели, попадая на просмотр квартиры, поддаются эмоциям, теряют объективность, а потом обнаруживают, что то-то просмотрели, не обратили внимания, не знали и т.д.
Подходя к месту расположения предложенного вам варианта, обратите внимание на расстояние до остановок транспорта, магазинов, аптек, детских садов, школ и других объектов которые могут вам понадобиться постоянно.
Если Вы не знакомы с районом, то погуляйте вокруг дома, осмотритесь. Вы можете обнаружить существенные для вас моменты.
Посмотрите, какие социально-культурные объекты находятся в непосредственной близи с домом. Например, бары, залы игровых автоматов – вероятно, не самое лучшее соседство, особенно, если у вас есть дети.
Если для вас важен вопрос экологии, узнайте о наличии рядом вредных промышленных предприятий.
Если для вас имеет значение естественное освещение в квартире, обратите внимание, на какие стороны света выходят окна. Например, если окна выходят на юго-запад – светло будет после обеда, если на север – солнца вы не увидите.
Если квартира вам понравилась, во избежание неприятных сюрпризов, ее желательно посетить два раза: днем и вечером.
В дневное время вы сможете сложить более полное впечатление о состоянии двора, виде из окон, о состоянии отделки квартиры. Вы сможете оценить уровень шума с улицы при открытых и закрытых окнах. Вечером вы увидите, насколько хорошо освещена территория возле дома во дворе, какая там обстановка.
Если квартира понравилась, попытайтесь поговорить с соседями. Особенно важно познакомиться с соседями сверху.
Состояние подъезда является отражением внутреннего мира большинства проживающих в нем людей.
Внутри квартиры вы сможете сделать ремонт и переделать все на свой вкус, а вот поменять соседей невозможно.
Доброжелательно побеседовав с бабушками возле подъезда, вы сможете узнать о скрытых хитростях дома.
Если вы рассматриваете вариант покупки квартиры на втором этаже, прямо под окнами которой находится козырек от входа в магазин, имейте в виду, что вам придется принять необходимые меры безопасности от проникновения в квартиру, кроме того, учитывая нашу действительность, у вас под окнами вполне возможно, будет много мусора.
Если квартира находится на последнем этаже, а технического этажа нет, необходимо убедится, что крыша дома не протекает.
Обратите внимание на удаленность соседних домов. Если рядом расположен дом, окна которого выходят прямо на ваши, будьте готовы жить с наглухо зашторенными окнами. Иначе вечером вас будет видно как на ладони.
Выбирая квартиру, обращайте основное внимание на существенные моменты, такие как расположение дома, высота потолка, материал перекрытий, а не на мелочи типа обоев, не соответствующих вашему вкусу или некрасивых дверных ручек.
На просмотре квартиры ведите себя, спокойно и доброжелательно. Не торопитесь, внимательно осмотрите квартиру. Первый просмотр очень важен. Ваша задача — получить максимум информации.
Не стоит слишком доверять рассказам о том, что уже есть много желающих купить эту квартиру. Зачастую заявлениями о большом спросе на эту квартиру пытаются просто повысить ваш интерес, и заставить вас поторопиться с решением о покупке.
Поинтересуйтесь, был ли в доме капитальный ремонт или когда он планируется.
Если рядом с домом находится пункт приема стеклотары или пивной ларек, соответствующий контингент во дворе вам обеспечен.
Конечно, идеальных вариантов не бывает, чем-то придется жертвовать, но лучше это сделать сознательно, чем неожиданно обнаружить после покупки квартиры на первом этаже, мусорный бак прямо у себя под окнами.
Если вы нашли для покупки чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь к нему критически. Видимо есть какие-то обстоятельства, которые толкают хозяев на существенное занижение цены. Белорусский рынок недвижимости достаточно хорошо развит и информирован, чтобы можно было рассчитывать на то, что хозяева просто не владеют ситуацией.
Если в понравившейся вам квартире сделана перепланировка, обязательно убедитесь, что все изменения согласованы и утверждены. Все изменения должны быть отображены в техническом паспорте на квартиру. В случае приобретения квартиры с неутвержденной (то есть самовольной) перепланировкой, вы, конечно, можете надеяться, что в вашем доме никогда не будет проверок. Однако если ЖЭСу станет известно о несанкционированной перепланировке, вам необходимо будет: во-первых, заплатить штраф (статья 142 Кодекса об административных нарушениях РБ); во-вторых, пройти согласование во всех необходимых инстанциях, таких как центр гигиены и эпидемиологии, пожарный аварийно-спасательный отряд, отдел архитектуры и градостроительства и других. В-третьих, получить соответствующее разрешение Администрации вашего района и зарегистрировать изменения в агентстве по технической инвентаризации и земельному кадастру. Если перепланировка выполнена с нарушением норм, то вам придется вернуть помещение в первоначальное состояние.
Если просматривая квартиру для покупки вы хотите торговаться и снизить цену, не стоит показывать слишком большую заинтересованность именно в этой конкретной квартире. Продавец должен понимать, что он конкурирует с подобными квартирами в своем районе. И ему вовсе не обязательно знать, что, например, в соседнем подъезде живет ваша бабушка, за которой вам будет очень удобно ухаживать.
Когда вы торгуетесь, используйте конкретные факты – например, старый год постройки дома, скрипит пол, высокая слышимость транспорта с улицы. При торге не стоит ссылаться на отсутствие необходимой суммы – у продавца может возникнуть желание найти другого покупателя.
Необходимо учитывать, что сезонный фактор также имеет значение при торге. Когда на рынке недвижимости наблюдается подъем активности, продавцы менее склонны снижать цену, поскольку покупателей и так достаточно. Во время спада у покупателя больше шансов договориться о меньшей цене.
Имейте в виду, что многие сделки купли-продажи срываются только потому, что стороны не смогли договориться и найти обоюдовыгодный компромисс. Роль переговоров очень важна и если вы не чувствуете достаточной уверенности, доверьте вести переговоры профессионалу.
Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то следует или согласиться с предлагаемой ценой или отказаться от варианта.
Поинтересуйтесь, сколько времени продается квартира, которую вы рассматриваете как вариант для покупки. Некоторые продавцы никуда не торопятся, бесконечно меняют цену, годами ищут устраивающий их вариант взамен. Если же вы настроены серьезно и тем более, если вы торопитесь, не связывайтесь с такими сомнительными вариантами. Вы рискуете попросту потерять время и нервы.
Достаточно часто встречается ситуация, когда продавец квартиры, которую вы хотите приобрести, отказывается подписывать с вами договор о намерениях купли-продажи, фиксировать цену квартиры и брать задаток. Вам предлагают «немного подождать», пока продавец определится с вопросом покупки недвижимости взамен продаваемой квартиры. Необходимо четко понимать, что поиск квартиры для продавца может затянуться, за это время цены на рынке недвижимости вырастут и вам придется покупать квартиру (эту либо другую) уже дороже. Скорее всего, именно по причине возможного изменения цены продавец не подписывает с вами никаких бумаг. В такой ситуации следует не просто ждать, а параллельно продолжать поиски другой подходящей для вас квартиры, которая может быть продана без проблем.
Когда вы как покупатель, выражаете свою готовность приобрести квартиру, и вдруг вам сообщают, что цена выросла, потому что кто-то другой дает больше. Имейте в виду, другого покупателя может и не быть, просто видя вашу заинтересованность, с вас пытаются взять большую сумму.
Советы продавцам
Прежде чем показывать квартиру потенциальным покупателям, продавцу необходимо подготовить ее к продаже. Попробуйте посмотреть на нее взглядом постороннего человека и сделать все возможное, чтобы она предстала в наилучшем свете.
Постарайтесь насколько это возможно освободить помещения в квартире от мебели и других вещей. Это позволит вам показать все преимущества незаполненного пространства, сделав комнаты зрительно больше и светлее.
Если в квартире давно никто не жил или по какой-то причине присутствует неприятный запах, необходимо от него избавиться.
Многие покупатели придают особое значение состоянию сантехники. Если сантехника старая, менять ее не стоит. Но все краны обязательно должны быть исправными, а санузел — идеально чистым.
Не следует делать серьезный ремонт, для того чтобы дороже продать свою квартиру. Эти расходы, скорее всего, не окупятся. Однако не дорогостоящий косметический ремонт, который освежит квартиру и сделает ее более привлекательной, поможет вам продать ее быстрее и, возможно, дороже.
Не стоит сообщать покупателю, что в квартире кто-то из жильцов сильно болел, или случались какие-нибудь несчастья. Многие люди придают особое значение таким вещам.
Когда вы продаете квартиру, а взамен вам нужна другая недвижимость, не допускайте такой ситуации, когда вы уже получили деньги от покупателя, а для себя квартиру еще не нашли. Ваша покупка может затянуться, и в условиях, например, роста цен вы можете потерять значительную сумму. Необходимо действовать одновременно. Опытный риэлтер поможет вам увязать все сроки.
Не пытайтесь обмануть потенциального покупателя. Он все равно узнает и метраж вашей квартиры, и год постройки и особенности района. Лучше просто постараться привлечь внимание покупателя к достоинствам квартиры и обойти недостатки.
Постарайтесь узнать как можно больше о ваших потенциальных покупателях заранее — это поможет вам определиться, как лучше преподнести местоположение квартиры. Паре с ребенком стоит рассказать о парках, детских площадках, детском саде и хорошей школе. Пожилых людей больше заинтересует информация о тишине района, наличии поблизости магазинов, аптеки, поликлиники, почты и сберкассы.
Продумайте заранее все возможные вопросы потенциального покупателя. Это поможет вам, не растерявшись, сгладить какие-то недостатки и четко преподнести достоинства вашей жилплощади.
Имейте в виду, что на просмотры к вам будут ходить посторонние люди, поэтому, не оставляйте на виду деньги и ценные вещи и постарайтесь не терять своих гостей из вида.
На просмотрах потенциальные покупатели могут говорить, что квартира им очень понравилась, что они обязательно ее купят, могут просить не показывать ее больше другим людям, и давать при этом самые честные слова и заверения. Это, конечно, вселяет определенную надежду, но не обольщайтесь — только внесение предоплаты, аванса или задатка говорит о серьезности намерений покупателя. Иначе — квартира продолжает продаваться.
Если вы подойдете к решению квартирного вопроса серьезно и основательно, удача обязательно улыбнется вам!
Екатерина ФЕДЕНКОВА.
23.02.2009
просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 87, за месяц 365
Наверх
Комментарии:
Добавить комментарий
Имя:*
E-mail:*
Оповещать меня о других комментариях на email
Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com
Вычислите результат:*
Адвокатская практика
Илья ПАНКОВ,
магистр юридических наук,
адвокат Минской городской
коллегии адвокатов
+375296799407
www.advocateminsk.by
по состоянию на 26 сентября 2017 г.
В данной статье Вам представлен уникальный опыт адвокатов, нотариусов, регистраторов агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, агентов по недвижимости в части того, какие документы проверять при покупке квартиры. Речь пойдет о рынке вторичного жилья, поскольку для документов по первичному жилью есть свои особенности. В материале анализируются документы при покупке квартиры в Беларуси, поскольку в других странах законодательство имеет отличия.
Документы при покупке квартиры: почему их важно проверять
Покупка квартиры – весьма приятный момент для каждого. При поиске жилья важны разные аспекты: месторасположение, количество комнат, год постройки дома, состояние квартиры, инфраструктура и многое другое. И вот, когда Вы уже нашли подходящий вариант, изучили все его особенности, договорились о цене, Вам предстоит последний и один из самых значимых этапов перед заключением сделки: проверить документы при покупке квартиры. Этому этапу стоит уделить особое внимание. В противном случае, если необходимые документы при покупке квартиры не будут должным образом проверены, сделка может быть оспорена по ряду обстоятельств, что повлечет за собой возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке. Причем в результате аннулирования сделки квартира в любом случае перейдет обратно от покупателя к продавцу, а вот вернутся ли к покупателю уплаченные деньги – это уже вопрос. Несмотря на решение суда о взыскании с продавца денег, уплаченных по сделке, признанной недействительной, у продавца на момент вынесения решения их может попросту не оказаться, и решение будет исполняться годами, десятилетиями, если вообще когда-нибудь будет исполнено. Именно поэтому документы при покупке квартиры необходимо тщательно проверить. Надлежащая проверка документов при покупке квартиры не является стопроцентной гарантией того, что сделка не сможет быть оспорена, но существенно уменьшит данные риски, либо явится предпосылкой для отказа от сделки (иногда отказ от сделки тоже является вариантом).
Какие документы проверять при покупке квартиры
Итак, какие документы проверять при покупке квартиры? Ниже приведена информация о том, какие документы проверять при покупке квартиры, какую информацию в них искать, как ее анализировать и многое другое.
В первую очередь, проверьте паспорт продавца. Проверьте его фамилию, имя, отчество, возраст, серию и номер паспорта, орган и дату его выдачи, регистрацию, сведения о заключении брака, в том числе дату регистрации брака, фамилию, имя и отчество супруги. Все указанные данные имеют значение.
Следует обратить внимание на возраст продавца. Если продавец является пожилым человеком, существует риск, что совершенную им сделку могут впоследствии оспорить его родственники, в том числе после его смерти. Адвокат И.И. Панков имеет отдельную практику по таким категориям дел. Они достаточно распространены. С некоторыми такими делами Вы сможете ознакомиться в разделе «Практика» (рубрика «Наследственные споры») на данном сайте (www.advocateminsk.by). Как правило, сделку, совершенную пожилым человеком, оспаривают по такому основанию как его неспособность в момент совершения сделки осознавать фактический характер своих действий или руководить ими. Если продавец пребывает в преклонном возрасте, прежде всего, необходимо лично пообщаться с ним и попытаться определить, действительно ли он понимает суть предстоящей сделки, нет ли у него каких-либо странностей в поведении и т.д. Кроме того, обязательно запросите у продавца справки из психиатрического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учетах. Это стоит запросить у продавца любого возраста, но у пожилого – особенно. В противном случае от сделки следует отказаться. Однако даже при наличии таких справок заключение сделки все равно может остаться рискованным. Так, человек может состоять на учете в диспансере по фактическому месту жительства, а не по месту официальной регистрации. В каждой конкретной ситуации рекомендуем пообщаться с адвокатами для того, чтобы определить, какие действия можно было бы еще предпринять исходя из имеющихся данных. Дополнительная страховка для сделки при преклонном возрасте продавца – это прохождение им психиатрической экспертизы на предмет установления, способен ли он в момент совершения сделки осознавать характер своих действий или руководить ими. Такую экспертизу в Беларуси может пройти добровольно любой желающий. Это уменьшит риск признания сделки недействительной вследствие отклонений психики продавца.
Если собственник продает квартиру как индивидуальный предприниматель, проверьте свидетельство о его государственной регистрации. Данные о нем как индивидуальном предпринимателе должны быть указаны в договоре купли-продажи квартиры.
Если продавец доверил полномочия по осуществлению сделки другому лицу на основании доверенности, проверяя документы при покупке квартиры, ее также необходимо тщательно проверить. При этом обязательно выясните, почему продавец не желает заключить сделку лично. Если четкого ответа на этот вопрос Вы не получили, стоит задуматься о целесообразности заключить сделку, т.к. в этой ситуации увеличивается риск мошеннических действий. В конце концов нужно проверить, жив ли сам представляемый (собственник) вообще. В любом случае представитель по доверенности – это дополнительное звено в цепи сделки, которое можно разомкнуть (оспорить полномочия на совершение сделки, оспорить доверенность ввиду несоблюдения требований при ее оформлении и т.д.) В идеале стоит добиться того, чтобы собственник квартиры заключил с Вами сделку лично, что убережет Вас от дополнительных рисков.
Проверяя документы при покупке квартиры, запросите у продавца справку об истории объекта. Данную справку может взять собственник квартиры в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения квартиры (бывшее БТИ). В этой справке Вы найдете следующие важные сведения. Во-первых, там указаны сведения о квартире и самом собственнике, в том числе о его доле в праве на квартиру (для единоличного собственника такая доля составляет 1/1). Собственником должен быть продавец, т.е. человек, чей паспорт Вы проверили. Во-вторых, в справке будут указаны все предыдущие собственники данной квартиры, на основании каких сделок у них возникало право собственности, когда и в результате каких обстоятельств (наследование, дарение, купля-продажа и т.д.) право собственности переходило от одного к другому. В-третьих, там будут указаны имеющиеся запреты и ограничения в отношении данного объекта.
По справке об истории тщательно проверьте основание перехода права собственности к продавцу. Если право перешло в результате наследования, возникает риск объявления новых наследников наследодателя, которые предъявят требования на всю квартиру или ее долю. В такой ситуации максимально не обезопасит сделку даже ознакомление с материалами наследственного дела у нотариуса, где должно быть указано, что у наследодателя не имеется иных наследников, кроме того, который в результате наследования стал собственником. Нотариусу невозможно проверить всех детей, иных родственников наследодателя, которые могут впоследствии объявиться. Переход права на квартиру в порядке наследования существенно увеличивает риск сделки. В этой ситуации необходимо проверить всех возможных наследников (по завещанию и по закону), которые могли бы попытаться оспорить завещание. В случае если квартира перешла продавцу в порядке наследования, рекомендуется отдельно оценить риски конкретной ситуации с адвокатом.
Если право на квартиру перешло к продавцу в результате возмездной сделки (например, купли-продажи), проверяя документы при покупке квартиры, необходимо проверить, состоял ли собственник в момент приобретения квартиры в браке. По общему правилу все имущество, нажитое в период брака, является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оно оформлено или кем из них вносились денежные средства. Данное правило действует, если брачным договором супруги не установили иное. Исключением из общего правила является переход права в результате дарения или наследования. При отчуждении квартиры в такой ситуации по закону требуется письменное согласие супруги. Его обязательно необходимо запросить и проверить даже, если супруги на момент сделки состоят в разводе. Согласие должно быть удостоверено нотариально. В противном случае сделка может быть аннулирована по иску несогласной супруги (супруга) продавца, в браке с которой (которым) была приобретена квартира. Если квартира приобретена в браке и является общей собственностью супругов, целесообразно запросить через продавца и справки из диспансеров (о которых шла речь выше) и в отношении супруги. Отмечу, что регистраторы агентства по государственной регистрации и земельному кадастру не всегда имеют возможность, исходя из имеющихся документов, проверить, находился ли продавец в момент приобретения квартиры в браке или нет. В этой связи зачастую нелишним будет запросить у продавца дополнительные документы, касающиеся периодов его нахождения в браке. Наиболее точно определить, какие действия стоит предпринять в такой ситуации, можно с адвокатом.
Если право собственности у продавца возникло в результате приватизации, наличие супруги также необходимо проверять. Изучая документы при покупке квартиры, здесь же дополнительно стоит проверить договор приватизации, а в нем особенно заострить внимание на лицах, которые принимали в ней участие и, соответственно, имеют право требовать признания за ними доли в праве собственности. В некоторых (старых) договорах не указаны размеры жилищных квот участников приватизации. В таких случаях рекомендуем запросить через продавца в местном исполнительном (распорядительном) органе соответствующую справку о таких размерах. Если квартира была приватизирована, рекомендуем также проверить обстоятельства приватизации с адвокатом, чтобы уменьшить дополнительные риски.
Обращаем Ваше внимание на то, что если из истории объекта следует, что собственников у квартиры было несколько, и она отчуждалась от одного к другому, в результате чего оказалась у Вашего потенциального продавца, возраст, основания перехода права, наличие или отсутствие брака в момент приобретения, согласие второго супруга, полномочия доверенного лица и все остальные обстоятельства, о которых шла речь выше, необходимо проверить в отношении каждого собственника, по каждой сделке (иному основанию для перехода права), т.е. по каждому звену в цепи сделок. Дело в том, Ваша (итоговая) сделка аннулируется при признании недействительной любой из сделок, на основании которых квартира ранее передавалась от собственника к собственнику, и в результате по цепочке дошла до Вашего продавца. Чем больше у квартиры было собственников и, соответственно юридических фактов (событий), на основании которых право на нее переходило к последующим собственникам, тем больше звеньев в цепи переходов права, каждое из которых может быть оспорено, что влечет аннулирование заключенной с Вами сделки. Поэтому наличие множества предыдущих собственников квартиры существенно увеличивает риск сделки. Все звенья в цепи, все документы при покупке квартиры, должны быть тщательно проверены. Поэтому и в такой ситуации рекомендуем обратиться к адвокатам за детальной проверкой документов при покупке квартиры исходя из имеющихся данных.
Какие документы проверять при покупке квартиры дальше? Дальше обязательно проверьте свидетельство о государственной регистрации перехода права на квартиру у продавца и технический паспорт. Уточните адрес квартиры, убедитесь, что он соответствует реальному расположению квартиры, которую Вы хотите купить. Проверьте инвентарный номер квартиры, данные о собственнике. Проверьте технические характеристики квартиры (площадь, количество комнат и т.д.), а также соответствие указанной в техпаспорте планировки фактической планировке квартиры. Это убережет Вас от проблем, связанных с неузаконенной перепланировкой.
Ознакомьтесь с развернутым лицевым счетом по квартире из расчетно-справочного центра (запрашиваете у продавца). Там будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован по месту проживания в данной квартире. На момент заключения сделки в квартире никто не должен быть зарегистрирован, особенно, несовершеннолетние дети. В противном случае это повлечет для Вас трудности в дальнейшем. Проверьте, в связи с чем бывшие жильцы были сняты с регистрационного учета. В том числе убедитесь, что эти основания не связаны с осуждением к лишению свободы, военной службой и другими обстоятельствами, позволяющими человеку вселиться после их устранения даже в случае смены собственника. В настоящее время указанные обстоятельства не являются основанием для снятия человека с регистрационного учета, но ранее снятия по таким основаниям имели место.
Если продавец отчуждает Вам долю в праве собственности на квартиру (например, в виде комнаты), а в справке об истории квартиры содержатся сведения о том, что другими долями владеют иные лица (участники общей долевой собственности), необходимо получить от продавца подтверждение направления этим лицам посредством действий нотариуса уведомлений о намерении продать данную долю за озвученную Вам стоимость не позднее, чем за месяц до предстоящей сделки с Вами. В противном случае по закону участники долевой собственности имеют право в судебном порядке в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя вместо Вас.
Какие документы проверять при покупке квартиры еще? Запросите у собственника справку об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Это отдельный документ, который также можно получить в расчетно-справочном центре по месту нахождения квартиры. Можете проверить состояние счетчиков воды и электроэнергии, убедиться, что расход по имеющимся показателям на момент сделки оплачен.
Существует такой термин, как «Страхование титула» («титульное страхование»), т.е. страхование на случай утраты права собственности, в том числе, в результате аннулирования сделки. Исходя из анализа рынка данных услуг в Республике Беларусь, данный вид страхования у нас пока не очень развит.
Если сделка по ряду факторов кажется Вам слишком сомнительной, изучая документы при покупке квартиры, можно запросить у продавца сведения из Информационно-аналитического центра МВД Беларуси о совершении им преступлений и административных правонарушений. Если он когда-либо привлекался к уголовной или административной ответственности, сведения об этом будут в базе с указанием статей кодексов. Насторожиться стоит, если человек ранее привлекался за мошеннические действия или иные хищения. Также можно через продавца получить бытовую характеристику на него участкового инспектора милиции по месту проживания. Можно опросить соседей о личности собственника и бывших жильцах квартиры.
Помните! Все справки, о которых велась речь в настоящей статье (об истории квартиры, из диспансеров, из расчетно-справочного центра и т.д.), должны быть максимально актуальными по дате их получения, т.е. взяты накануне их проверки Вами.
Следует знать, какие документы проверять при покупке квартиры предварительно и непосредственно перед сделкой. Проверьте предстоящий договор купли-продажи и заключаемые к нему документы (акт приема-передачи квартиры, акт осмотра квартиры – при их наличии и т.д.). Как правило, договор стандартный и готовится регистратором агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, который удостоверяет сделку и переход права собственности. С договором можно ознакомиться предварительно. В договоре проверьте данные о продавце, инвентарный номер, адрес и иные характеристики квартиры. Тщательно изучите порядок передачи квартиры и иные условия договора. Безопаснее будет, если договор предварительно изучит и разъяснит Вам действующий в Ваших интересах адвокат, равно как и расскажет, какие документы проверять при покупке квартиры до сделки и во время нее.
При удостоверении сделки регистратором покупателю стоит лично проверить данные о собственнике и покупаемой квартире по базе единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним через компьютер регистратора. Регистратор не только может показать Вам эти данные на своем компьютере, но и разъяснить информацию, находящуюся в заполненных графах базы регистра. Уберегите себя от риска купить не ту квартиру, либо не у того продавца, документы о которых Вы предварительно изучали. Как показывает практика, в момент совершения сделки лицо, не имеющее специальных юридических познаний, не способно в полной мере воспринять всю информацию, изложенную в подписываемых документах, обратить внимание на слабые и сильные места в сделке. В этой связи присутствие адвоката на сделке дополнительно уменьшит риск негативных последствий.
Документы при покупке квартиры: подводим итоги
Документы при покупке квартиры необходимо проверять с особым усердием. От этого зависит, будете ли Вы в итоге счастливым собственником или же потерявшим свои деньги несчастным, у которого квартиру истребовали обратно по оспоренной сделке, либо который юридически так и не получил квартиру в результате мошеннических действий.
Важно знать, какие документы проверять при покупке квартиры. Их немало. В данной статье приведен основной порядок проверки документов при покупке квартиры во вторичном жилье. Им, безусловно, надо руководствоваться. Однако в ряде случаев все детали предусмотреть невозможно, и одного алгоритма недостаточно: необходимо дополнительно проверять отдельные документы и обстоятельства исходя из особенностей конкретной сделки. В такой ситуации необходимо осознавать важность предстоящей сделки и обратиться на консультацию к адвокатам, чтобы проверить все необходимые детали, насколько это возможно именно в Вашей ситуации, а для большей уверенности – воспользоваться юридической помощью адвоката непосредственно при заключении сделки.
Будьте бдительны! Удачи Вам при покупке квартиры!