Коллеги, возник вопрос. Ситуация, сегодняшним продавцом: продается квартира, квартира была куплена по ипотеке, более 3-х лет назад, один взрослый собственник, никто не прописан, свободная продажа, в общем, все подходит по всем параметрам, но, у продавца есть маленькие дети и у меня закрались сомнения. В разговоре с продавцом, я выяснил, что часть ипотеки он погасил с помощью материнского капитала. А мы все знаем, что для того чтобы использовать его (мат капитал), в пенсионный фонд должно быть предоставлено заявление от собственника о том, что квартира будет оформлена на всех членов семьи. Продавец ее не оформил на всех.
Так вот, вопрос коллеги, какие правовые последствия для продавца могут быть, может ли пенсионный фонд (что врядли), или опека (вероятнее всего) требовать признать сделку недействительной в связи с ущемлением прав ребенка?
И второй вопрос, у кого какой опыт проверки квартиры в данном аспекте? Как проверить квартиру на предмет использования материнского капитала при ее покупке продавцом?
я не такая автор темы
Екатеринбург
Ситуация такая: купили квартиру в области за наличку у продавцов, которые продавали с помощью агентства. В свою очередь продавец (девушка) владела квартирой 1 год. Купила она её у продавца женщины, 1 собственник. В их договоре купли-продажи шла речь о том, что квартира находится в обременении и они обязуются снять его к определённому числу.
Сейчас возникла необходимость продажи этой квартиры.
В общем, когда мы привлекли местного риелтора, она сказала, что очень вероятно, что использовался мк, но тк продавец первый один, то долями детей она не наделила, а продала так просто. Я в итоге второй покупатель после использования мк. Агент отказалась нам помогать с продажей «нечистой» квартиры. Я в своё время спрашивала у риелтора продавцов,какое обременение было у квартиры. Он ответил, что была просто ипотека, которую они погасили с помощью аванса покупателя. Я вот сейчас сомневаюсь в честности его слов. Агентство у него не член упн. Знаю, надо было раньше сомневаться и отказываться. Как сейчас можно проверить, был ли использован мк в данной квартире? МБ есть специалисты из пенсионного фонда?
Аноним Я
Екатеринбург
может быть через Росреестр проверять? В договорах прописывается что квартира приобретается с помощью маткапитала. Ну и при покупке наш риэлтор мне говорила- если не хотите наделять долями, есть вариант: я продаю квартиру старшему ребенку( совершеннолетнему), и уже потом квартира продается, и не будет указано ято она приобреталась с маткапиталом. Я просто не хотела бм наделять долей, уже давно в разводе, и при покупке меня обязали наделить его долей. Вот риелтор и предлагала такой вариант, если я соберусь продавать квартиру.
я не такая автор темы
Екатеринбург
В том и дело, что про маткапитал не сказано. А я хочу достоверно знать.
я не такая автор темы
Екатеринбург
Вот выдержка из того договора
Smatrex
Екатеринбург
мама
Я бы попробовала продать сама. Поскорее бы отделалась от такой квартиры.
Как узнать про МК не знаю. Может быть реально в росреестр обратиться.
А вдруг выяснится, что квартира «нечистая» реально?
Я бы просто постаралась бы быстро продать сама.
аноним
я не такая автор темы:
Агент отказалась нам помогать с продажей «нечистой» квартиры.
Я б тоже не стала, слишком это рискованно для покупателя.
Smatrex:
Как узнать про МК не знаю.
Запросить справку из Пенсионного фонда или из банка, где была оформлена ипотека (про которую говорится в п.4. договора) я не такая автор темы
Екатеринбург
Если мы будем продавать квартиру, то тоже не видно будет, использовался ли мк. У меня вопрос в другом: достоверно неизвестен факт использования мк, а мне нужно точно знать. Можно ли проверить это через пф или ещё как-то
я не такая автор темы
Екатеринбург
аноним,
Насколько я знаю, справка об остатке ден.средств даётся владельцу, а не любому иньересующемуся. С росреестром также наверное
я не такая автор темы
Екатеринбург
И я не знаю, в каком банке они кредитовались, да и банк вряд ли будет раскрывать информацию.
аноним
я не такая автор темы:
Насколько я знаю, справка об остатке ден.средств даётся владельцу, а не любому иньересующемуся.
вы не так поняли.
Надо не справку об остатке ден. средств… это другое.
Нужна справка
о том что материнский капитал не использовался при покупке такой-то (адрес) квартиры.
аноним
я не такая автор темы:
И я не знаю, в каком банке они кредитовались,
а как вы ее покупали тогда с обременением?
я не такая автор темы
Екатеринбург
По фио нашла ту даму в ВК. У неё 2 мальчика. Но не думаю, что она ответит, когда спрошу её, если она и правда смухлевала.
аноним
основных банка, которые дают ипотеку — 4-5:
Сбер, Газпромбанк, ВТБ24, Абсолют, Банк Москвы.
Отправьте запросы в каждый из них.
я не такая автор темы
Екатеринбург
Нет, я покупала без обременения. Квартира была в обременении у первого продавца. Я купила у второго. Выдержка из договора предыдущего владельца. Они купили квартиру у человека , который брал ипотеку и предположительно использовал маткапитал
аноним
я не такая автор темы:
Нет, я покупала без обременения. Квартира была в обременении у первого продавца. Я купила у второго. Выдержка из договора предыдущего владельца. Они купили квартиру у человека , который брал ипотеку и предположительно использовал маткапитал
Ясно.
Т.Е. вы уже третий владелец этой квартиры, а мк предположительно использовал первый.
ох…
Тут без запросов в ПФР, банки и Росреестр никак.
я не такая автор темы
Екатеринбург
а в банк как запрос делать? я такая-то такая-то хочу знать, давали ли ипотеку на квартиру по адресу и был ли при этом использован мк?
пошлют наверное?
Аноним Я
Екатеринбург
я не такая автор темы:
росреестром
дак и попробуйте в росреестре узнать, был ли использован маткапитал, при покупке вашей квартиры, до вас. Они в принципе всю подноготную должны знать.
я не такая автор темы
Екатеринбург
а как риелторы проверяют чистоту квартиры?
аноним
я не такая автор темы:
пошлют наверное?
попытка не пытка за нее не убьют.
Объясните им ситуацию.
я не такая автор темы
Екатеринбург
а разве в росреестре могут об этом знать? они же ставят обременение на основании кредитного договора. а чем долг закрывается наверное им неизвестно? Снимают обременение тоже по справке из банка
аноним
я не такая автор темы:
а разве в росреестре могут об этом знать? они же ставят обременение на основании кредитного договора. а чем долг закрывается наверное им неизвестно? Снимают обременение тоже по справке из банка
тогда в банк идти
Александра_9
Москва
мама
А разве если на квартире есть обременение, то из выписки ЕРГП об этом узнать нельзя?
Мы делали такой запрос, что бы узнать есть ли обременения или нет.
я не такая автор темы
Екатеринбург
в выписке из егрп тоже наверное не видно будет, т.к. на данный момент обременения нет
аноним
Александра_9:
Мы делали такой запрос, что бы узнать есть ли обременения или нет.
вообще, в свидетельстве о собственности должно быть указано боременение
Зая-я
Москва
мама
А если в пенсионный обратиться. Ведь МК дают именно адресно, на конкретное жилье, по конкретному адресу, а вы еще и фамилию покупателя знаете.
Какие риски есть у покупателя квартиры, которую ее собственники приобрели с использованием материнского капитала? Казалось бы, программа материнский капитал, разработанная государством для помощи молодым семьям имеющим детей, не может нести угроз гражданам. И на самом деле это правда, но только если материнский капитал использовался строго в соответствии нормам закона. Однако, некоторые семьи, получившие маткапитал и потратив его на улучшение жилищных условий, нарушают закон и тем самым могут создать очень серьезные проблемы гражданину, купившему у них такое жильё.
Как можно использовать материнский капитал устанавливает закон №256-ФЗ от 01.01.2007 года. В частности там установлено, что материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи. Однако, в таком случае это жилое помещение необходимо оформить в общую собственность всех членов семьи с выделением каждому члену семьи доли собственности в этой недвижимости.
Вот этот пункт закона обычно и нарушается некоторыми недобросовестными родителями, использовавшие маткапитал для покупки жилья.
Дело даже не в добросовестности родителей, а в том, что у них не всегда имеется возможность произвести выделение долей себе и своим несовершеннолетним детям.
Потому что если семья приобретает недвижимость на этапе его строительства или участвует в долевом строительстве, то оформить право собственности она может только после ввода новостройки в эксплуатацию. Тоже самое происходит при покупке жилья с использованием ипотечного кредита — собственниками они могут стать только по завершению выплат взятого ими кредита.
Сегодня кредитные организации не выдают ипотечный кредит собственникам, в числе которых есть несовершеннолетние дети. Потому что при покупке с использование ипотеки жилье становится предметом залога, и при неблагоприятном случае оно продается, а вырученные деньги идут на погашение кредита.
Если в числе собственников такой квартиры имеются несовершеннолетние, то продажу этой квартиры необходимо согласовать с органами опеки и попечительства, а детям предоставить другое жильё в соответствии с их долями в продаваемой квартире или заплатить им сумму, равную стоимости их долей в продаваемом недвижимом имуществе.
Как видим, продать квартиру обремененную несовершеннолетними собственниками очень сложно и поэтому таким клиентам банки просто отказывают в заключение ипотечного договора.
Для того чтобы семьи, имеющие сертификат на материнский капитал, могли использовать ипотечное кредитование, государство дало им возможность произвести раздел недвижимого имущества между членами семьи через полгода после оплаты последнего взноса за ипотеку. ?
При этом владелец сертификата на материнский капитал должен представить в Пенсионный фонд РФ нотариально заверенное обязательство о наделении всех членов семьи долями собственности позднее, после оплаты последнего взноса за взятый кредит.
Если родители все выполнили в соответствии закона, то при продаже этой квартиры не возникнут сложностей, и у покупателя нет никаких рисков. Но иногда родители, планируя быстро перепродать такое жилье, не выполняют своих обязательств перед Пенсионным фондом и нарушают установленные законом правила, ведь если детям выделены доли в собственности, то продажу жилья придется согласовывать с органами опеки, что может занять определенное время и сорвать сделку. Но для покупателя такой квартиры это может иметь серьёзные последствия.
Еще раз повторюсь: если продаваемым жилым помещением, приобретенным с использованием материнского капитала, законно владеют все члены семьи (в том числе и несовершеннолетние) и у семьи имеется разрешение на ее продажу из органов опеки и попечительства, то покупать такую квартиру можно — у вас в будущем не будет с нею проблем.
Но если требования закона о выделении долей всем членам семьи были проигнорированы продавцом, тогда в будущем эта сделка купли- продажи может быть оспорена в суде и признана недействительной. Во-первых, оспорить сделку может орган опеки и попечительства, если у них появятся факты, свидетельствующие о не наделении несовершеннолетних членов семьи долями в жилом помещении, приобретенном с использованием материнского капитала. Во-вторых, иск о признание сделки недействительной могут подать дети, не получившие своей доли в собственности, причем срок исковой давности составляет для них — три года после достижении ими совершеннолетия.
Как видим новый собственник, не проверивший, было ли наделение долями собственности детей продавца, фактически закладывают мину под свое благополучие. В таком случае по решению суда новый собственник в любое время может быть выброшен на улицу без жилья и без денег потраченных на его покупку.
Чтобы избежать такого развития событий, при покупке жилого помещения обязательно нужно выяснять историю недвижимости (сколько раз перепродавалась в период после 2007 года), есть ли у продавца квартиры дети, рожденные после 01.01.2007 года, получала ли семья сертификат на материнский капитал и как им распорядилась. Если маткапитал потрачен на улучшение жилищных условий, значит у всех членов семьи должны быть выделены доли в собственности продаваемой квартиры. Если доли собственности членам семьи не выделены покупать такое жильё опасно, можете все потерять.
Кстати, нужно отметить, что даже если вы покупаете квартиру у одинокого холостяка, но если жилье перепродавалось ранее в период после 2007 года, тогда выделение долей несовершеннолетним нужно проверять для каждого предыдущего владельца. Потому что дети любого предыдущего владельца этого жилья, не получившие в свое время доли в ее собственности, имеют право подать иск в суд и отсудить вашу квартиру.
Проверить использовался ли продавцом квартиры материнский капитал при ее приобретении, можно попросив его представить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на их семейном сертификате на материнский капитал. Если средства сертификата потрачены, а собственность не разделена на доли каждому члену семьи, то от такой покупки нужно отказываться, пока продавец не разделит квартиру между членами семьи, как этого требует закон.
Важно. Чтобы избавить себя от риска потери квартиры и средств, потраченных на ее покупку, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.
На нашем сайте вы можете задать свой вопрос, рассказав вашу конкретную ситуацию, наш адвокат проанализирует ее и бесплатно вас проконсультирует.
В Санкт-Петербурге живет семья Пестровых. Недавно в их семье родился долгожданный сыночек Артем, а старшей дочке Лизе уже 10 лет.
Маме Алевтине выдали Сертификат на получение Материнского капитала. На семейном совете было решено купить трехкомнатную квартиру, таким образом все семейство переедет из двушки в трешку, у каждого ребенка появится своя спальня. Цены на квартиры недешевые. Кое-какие деньги Пестровы накопили за 13 лет брака и еще родители обещали помочь. Но основная надежда легла на Материнский капитал. Именно с привлечением семейного (материнского) капитала Пестровы решили улучшить жилищные условия.
Алевтина Пестрова обратилась к подруге за советом, ведь та работает в агентстве недвижимости и не понаслышке знает, как совершаются покупки квартир. Подруга объяснила, как по Закону купить новое жилье. Для этого сначала необходимо найти подходящее предложение и договориться с продавцом квартиры о том, что сделка покупки будет совершаться с привлечением Материнского капитала.
Если продавец согласен, далее заключается договор, где должна быть оговорена отсрочка платежа за квартиру. Отсрочка платежа необходима, так как Пенсионный Фонд не сразу перечисляет деньги, а через пару месяцев, когда проверит все документы. После заключения сделки в Регистрационном органе выдают право собственности на жилье.
В ПФ нужно предоставить 2 основных документа:
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве на недвижимость.
Продавцы ждут, когда на их счете появятся деньги за квартиру. Подруга Алевтины предупредила, что таких продавцов найти не очень легко, ведь не каждый продавец квартиры согласится ждать 2 месяца, прежде чем получить деньги! Также подруга предупредила Алевтину о том, что в Пенсионном Фонде могут потребовать нотариально заверенный документ-обязательство о том, что родители обязуются в течение полугода после покупки жилья выделить доли своим двум детям.
У Алевтины возник логичный вопрос: а как ПФ проверит выделялись ли доли детям или нет? Подруга ответила, что ПФ этого не проверяет. Но данный факт вовсе не значит, что делать это необязательно. Ведь в законе четко прописано, что при покупке жилья с применением средство Материнского капитала родители обязаны выделить доли детям.
В 2013 году прокуратура Санкт-Петербурга проверила такие сделки с Материнским капиталом и нашла много нарушений. В частности, родители не выделяли доли своим детям при покупке жилья и таким образом, нарушали закон. Прокуратура возбудила несколько дел и направила их в суд с требованием выделить доли детям и устранить ущерб.
К слову сказать, также есть и большой риск купить подобную квартиру, которая в свое время покупалась на деньги Материнского капитала и нерадивые родители не выделяли доли своим детям. Если покупатель не выяснит этот факт и купит такую квартиру, то подобная сделка может быть признана недействительной, так как ущемлены интересы детей. Учитывая эту информацию, Пестровы завершили все сделки с недвижимостью согласно букве закона и вскоре переехали в новую квартиру.
Тэги: Материнский капитал, Общество и ребенок