недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
советыГородская недвижимостьАлександра В6 июня 2014・Московская область 7 075 15
Подскажите пожалуйста как можно узнать узаконена ли перепланировка? Риелтор говорит что все узаконено и есть документ БТИ это подтверждающий. Достаточно ли просто сверить реальную квартиру с планом в БТИ? Пройдет ли такая квартира при ипотеки в Сбере?
#перепланировка#ипотека#документы
Советы 15
Даниил ПятецкийЛучший советПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее6 июня 2014, 13:27
Александра, есть понятие «согласована», а есть «узаконена».
Согласована перепланировка может быть с БТИ, о чем на соответствующих документах должен быть соответствующий штамп или отсутствие такового, но при этом план квартиры должен соответствовать действительности.
Узаконена, значит внесены соответствующие сведения в Государственный Кадастр Недвижимости (ГКН) и Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В идеальной ситуации данные актуальных документов БТИ или другой инвентаризирующей организации, должны соответствовать положению дел на самом деле данным ГКН и ЕГРП.
Aлексей Суриков6 июня 2014, 13:03
Так пускай покажет этот документ! Должен быть поэтажный план квартиры -без красных линий или кадастровый паспорт квартиры, где план квартиры, соответствует, ее состоянию на данный момент ( т.е. перепланировка, совпадает со схемой на документе) и решение комиссии о разрешении на перепланировку.
Aлексей Суриков6 июня 2014, 13:04
Если она узаконена, то конечно пройдет у Сбербанка и у всех других банков….
Елена Назарова6 июня 2014, 13:12
Все так, уточню- узаконенность не должна заканчиваться разрешением БТИ, еще важно, что бы в Кадастровый паспорт были внесены изменения.
Елена Назарова6 июня 2014, 13:46
все так разъяснил Даниил, уточню —
в некоторых случаях изменения в ЕГРП можно одновременно с регистрацией сделки делать ( на практике был случай недавно, осенью 2013),
но в Кадастр надо заранее, до сделки, и это долго, 18 дней, да еще и доп документы ( технический план делать) из БТИ туда предоставлять.
Даниил ПятецкийПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее6 июня 2014, 13:49
Совершенно верно Елена, в противном случае будет приостановка гос. регистрации перехода права с мотивировкой «в связи с несоответствием сведений содержащихся в ГКН…».
Игорь Акопов6 июня 2014, 14:37
Надо посмотреть документы, БТИ и кадастровый, там всё указано.
Наталья МишинаПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее6 июня 2014, 15:13
Из свежего: продавала квартиру. Собственник говорит- бти с узаконенной перепланировкой есть. А в кадастр, спрашиваю, вносили изменения?… не помним… заказала сама кадастр — и увидела то, что и предполагала: изменений там нет. Сделали скидку покупателю на десять тысяч — стоимость изготовления техпаспорта по квартире, в дкп написали старые данные, на регистрацию доки бти не сдавали. Получили новое свидетельство со старыми цифрами.
…но у нас были не ипотечники. Банк и оценочная потребуют привести все в соответствие.
Удачи )
Евгений МорозовПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее6 июня 2014, 17:00
А Вы и так узнаете пройдет квартира по ипотеке после визита оценщика. А для ипотеки документы то нужно обновлять, по свеженьким тогда и посмотрите соответствуют ли слова делу.
Роман ПисаревПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее6 июня 2014, 17:17
Документ БТИ в настоящее время ничего не узаконивает — лишь констатирует факт существования или отсутствия изменений. Перепланировка доведена до конца, когда есть кадастровый учет изменений и и эти изменения внесены в ЕГРП
Галина Пушкарева6 июня 2014, 17:43
Если на самом деле не то,что вкадастровом,то естественно не узаконено ничего.Тут нужно знать позицию банка. Если они дают кредиты на перепланированные квартиры с невнесенными в ГКН изменениями под подписку о внесении,то тогда бояться нечего…А вот если нет — то тогда надо вносить…
Надежда Пришмонтас6 июня 2014, 20:38
В паспорте БТИ должно быть написано основание, согласовано, предоставлено. Далее регить надо только изменение границ, вот если в паспорте БТИ написано изменение границ, то должно быть обязательно пройден этап учета, прошли или нет это покажет выписка из ЕГРП, если например жилая изменилась то изменения можно внести при подачи ДКП. Проще чтобы вы поняли что либо с документами к специалисту или к нотариусу и тогда конкретно вам скажут, что там у продавца.
Анатолий Юрьевич Пысин7 июня 2014, 0:49
Если говорит риэлтор нанятый вами, значит нужно ему верить. Я так считаю. А чтобы ответить на ваш вопрос нужно посмотреть документы.
Владимир Головань7 июня 2014, 9:06
Посмотреть оргинал. Если есть сомнения,зайти в БТИ
Алексей Селиванов11 июня 2014, 19:37
По паспорту бти
Читайте по теме
- блогиКакие опасности и подводные рифы поджидают покупателей в самостоятельном плавании?
Всё чаще и чаще клиенты заказывают у риэлторов такую услугу, как сопровождение сделки. Понять клиентов можно. Компьютерная грамотность у населения выросла, появилось…
17 июня 2016 4 134 52
- блогиСопровождение сделок.
Народ наш сейчас экономит. К тому же нет необходимости как раньше нанимать специалиста, чтобы нашел, организовал просмотры, проверил , купил и так далее. Дорого это….
16 июня 2016 2 226 16
- блогиИпотечный брокер. Кто это?
На сегодняшний день ипотечный кредит представляет собой один из наиболее простых инструментов для приобретения собственной квартиры. Ставки по ипотечным кредитам по…
25 июля 2015 3 995 58
- блоги»ВИСИТ» КВАРТИРА-ТО?
«Сегодня уже доказано, что экономика, считавшаяся рациональной и логически обоснованной наукой, в действительности таковой не является. Достаточно вспомнить о том,…
6 июля 2015 3 590 15
- блогиКак продать недвижимость? И что нужно учитывать при продаже квартиры?
Всегда есть причина продажи недвижимости, зафиксировать доход и перевложиться во что-то более прибыльное если ты инвестор. Размен, увеличение площади, наследство, п…
2 февраля 2015 999
Ещё вопросы
- Налог с продажи
- Нужно ли мне будет заплатить налог с продажи квартиры?
- Возврат по доходному налогу
- Что вы думаете о ТЦ Прага
- Жилой комплекс «Пятиречье» ООО Тирос-инвест
- Нужен специалист для продажи участка в Домодедовском районе
Сейчас обсуждают
Про налоговый вычетИрина, Вы правы налоговая у нас такая. Они иногда просто шлют квитанции на авось а вдруг заплатят. А многие бояться и идут платить. Мне т…
Юрий
сегодня в 14:51Что выгоднее — вторичка или новостройка?Жаль, что у нас нет кварталов хотя бы как в Праге. Там новые кварталы настолько уютные, этажность не выше 7 -8 этажей, но главное даже н…
ID: 13208505
сегодня в 14:22За сколько реально купить квартиру в Москве с хорошей транспортной доступностью?Если обратить свой взор на московский новострой с отделкой и Вы готовы ждать сдачи объекта полтора года, то, например, в Солнцево, районе…
Анастасия Морозова
сегодня в 13:58Куда а главное кому можно жаловаться на риэлтора ИПВыложите здесь текст вашего суд. иска
Павел Павел
сегодня в 12:53Неполная стоимость в договореСоучастие в грязных делишках никогда не проходит даром. Рано или поздно, оно к Вам вернётся в той или иной форме и ответить придётся. Это…
Михаил
сегодня в 12:46Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашенияредакцияeditorial@cian.ru
Читайте по теме
- блогиКакие опасности и подводные рифы поджидают покупателей в самостоятельном плавании?
Всё чаще и чаще клиенты заказывают у риэлторов такую услугу, как сопровождение сделки. Понять клиентов можно. Компьютерная грамотность у населения выросла, появилось…
17 июня 2016 4 134 52
- блогиСопровождение сделок.
Народ наш сейчас экономит. К тому же нет необходимости как раньше нанимать специалиста, чтобы нашел, организовал просмотры, проверил , купил и так далее. Дорого это….
16 июня 2016 2 226 16
- блогиИпотечный брокер. Кто это?
На сегодняшний день ипотечный кредит представляет собой один из наиболее простых инструментов для приобретения собственной квартиры. Ставки по ипотечным кредитам по…
25 июля 2015 3 995 58
- блоги»ВИСИТ» КВАРТИРА-ТО?
«Сегодня уже доказано, что экономика, считавшаяся рациональной и логически обоснованной наукой, в действительности таковой не является. Достаточно вспомнить о том,…
6 июля 2015 3 590 15
- блогиКак продать недвижимость? И что нужно учитывать при продаже квартиры?
Всегда есть причина продажи недвижимости, зафиксировать доход и перевложиться во что-то более прибыльное если ты инвестор. Размен, увеличение площади, наследство, п…
2 февраля 2015 999
Ещё вопросы
- Налог с продажи
- Нужно ли мне будет заплатить налог с продажи квартиры?
- Возврат по доходному налогу
- Что вы думаете о ТЦ Прага
- Жилой комплекс «Пятиречье» ООО Тирос-инвест
- Нужен специалист для продажи участка в Домодедовском районе
Узнайте на нашем сайте о том, что является перепланировкой жилья, а что нет, а также о том, какая ответственность и штрафы предусмотрены за незаконную перепланировку.
Чем рискует покупатель?
Множество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, когда-то были перепланированы их владельцами для повышения комфортности внутреннего пространства.
Законом такие преобразования собственникам разрешены, но только в том случае, если они согласованы с контролирующими органами (ст.25-26 ЖК РФ).
Что делать, если при покупке выявлена незаконное изменение планировки? Покупая такое жилье, важно выяснить, узаконены ли преобразования и отражены ли они в поэтажном плане и техпаспорте.
Если продавец перепланировал всё самовольно, то в документах фактически значится другая квартира, и после её приобретения при оформлении у вас возникнут проблемы.
Если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать? Хуже всего, если вы купили её, не обратив внимания на неточности в документах, а затем решили её продать. В этот момент и могут начаться неприятности.
Ваши документы оказываются недействительными именно потому, что бывшие владельцы выполнили переделку самовольно и не отразили это документально.
В результате новый владелец не только обязан будет заплатить штраф, оформить необходимые разрешения за свой счёт (ст. 7.21 КОАП), но и в случае недопустимых изменений его обяжут вернуть жилому помещению первоначальный вид и устранить все запрещённые переустройства (статья 29 ЖК РФ).
О том, как согласовать перепланировку в квартире, купленной по ипотеке, узнаете из нашей статьи. Читайте также, как продать жилье с измененной планировкой.
Стоит ли брать?
Каковы риски при приобретении жилья с измененной и неузаконенной планировкой? Не опасно ли совершать такую покупку в ипотеку?
Принимая решение о покупке такой квартиры прежде всего изучите документы и проверьте соответствие поэтажного плана реальной организации пространства внутри.
Кроме того, продавец должен показать пакет документов, который отражает легализацию всех внесённых изменений, в который входят:
- проект новой планировки;
- заключения Роспотребнадзора, МЧС, Пожарного надзора и др.;
- разрешение от Жилинспекции;
- акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
Если все эти бумаги у продавца в наличии, можете быть спокойны и смело оформлять сделку.
При этом существуют виды переустройства, согласование которых не требуется по закону. К ним относятся следующие виды изменений:
- Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
- Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
- Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
- Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.
Такие виды изменений считаются несущественными, поскольку планировка жилья после них не изменяется.
Если перегородка снесена между двумя жилыми комнатами, это должно быть согласовано и отражено в поэтажном плане.
Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.
Как узаконить имеющуюся переделку?
Если сделано незаконное изменение планировки квартиры, куда обращаться при покупке?
Если всё-таки вы решили купить жилье с самовольно измененной планировкой, то договориться с продавцом можно на два варианта развития событий:
- Продавец снижает цену на 10-15 %, и вы самостоятельно узакониваете сделанную им переделку. По закону это допустимо сделать и после сделанных изменений(ст. 29 ЖК). Снижение цены в этом случае является обязательным условием, так как потребуется затратить значительные средства на оформление всех документов.
- Продавец самостоятельно проводит процесс узаконивания, и только после получения им нужных бумаг вы оформляете сделку. При таком варианте ваш переезд в новую собственность отложится на 30-45 дней, поскольку именно в течение этого времени проводится процедура оформления.
Читайте подробнее на нашем сайте о том, нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку, а также о том, как узаконить самовольную перепланировку самостоятельно.
От какого жилья нужно отказаться?
Не всякую переделку можно будет узаконить. Существуют виды изменений, которые запрещены законом и официального разрешения на них получить нельзя, даже при обращении в суд.
В соответствии с действующими государственными нормативами (СНиП) недопустимыми являются следующие виды переустройства:
- расширение санузла за счёт территории коридора или жилых комнат;
- утепление балкона за счёт переноса на него радиаторов отопления или устройства тёплого пола путём присоединения к домовым коммуникациям;
- снос подоконного блока и расширение проёма путём сноса несущих перегородок при объединении балкона или лоджии с пространством жилого помещения. А также срезание балконного порожка при подобном объединении;
- снос несущих стен или устройство в них арок или ниш;
- объединение кухни, оборудованной газовой плитой, с комнатами;
- расширение площади лоджии при помощи выносных конструкций (это также запрещено и для балконов).
Особенную бдительность покупателю стоит проявить при покупке жилья в старом фонде, поскольку там недопустимые переделки встречаются очень часто. Такая покупка доставит массу непреодолимых проблем.
Узнайте из наших статей, с чего начать оформление, как и где заказать проект и получить разрешение на перепланировку.
Преодолеваем бумажные барьеры
Оформить допустимые виды перепланировки вполне возможно «задним числом». Регламент этой процедуры законодательно закреплён статьёй 29 ЖК.
Если вы решили провести процедуру узаконивания переделанной планировки после покупки квартиры, то сможете это сделать после получения Свидетельства о собственности, поскольку выполнить данные действия может только собственник.
При покупке жилья в долевую собственность заявление на перепланировку должны написать все владельцы.
Чтобы узаконить измененную планировку в купленной недвижимости нужно пройти следующие этапы:
- Пригласите представителя БТИ, который проведет замеры и отразит все изменения на поэтажном плане. При обращении нужно будет предъявить Свидетельство о собственности, Техпаспорт, документ, удостоверяющий личность.
- Напишите заявление в организацию, занимающуюся согласованием этих вопросов в вашем городе. Это может быть отдел архитектуры и градостроительства, Отдел капитального строительства, Жилинспекция и т. п. Уточнить конкретную организацию можно в администрации города или посёлка.
- После получения разрешения закажите проект для новой планировки. Его изготовлением занимаются специализированные организации, имеющие допуск СРО. Если сделанные изменения незначительны, к примеру, снесена перегородка между комнатами или площадь какого-либо помещения расширена за счёт кладовки, можно самостоятельно сделать эскиз.
- Получив проект, обратитесь в инстанции, которые дадут разрешение на ввод в эксплуатацию. Проект подлежит согласования в Ростехнадзаре, Роспотребнадзоре, Пожарной и газовой службе, Архитектурном отделе.
- Собрав все нужные бумаги и приложив к ним проект следует вновь обратиться в организацию, согласующую эти вопросы и дождаться решения. Данная организация выдаст вам Акт ввода в эксплуатацию объекта.
К заявлению следует приложить все заключения инстанций, Проект, договор с проектной организацией, правоустанавливающие документы, техническое заключение.
- Получив разрешение, вновь обратитесь в БТИ для составления нового поэтажного плана.
- Последним этапом является получение нового Свидетельства о собственности и кадастрового паспорта квартиры в Росреестре.
К сбору бумаг нужно подойти со всей ответственностью, поскольку отсутствие любой из них станет причиной отказа.
Когда нужно обращаться в суд?
После сделки, возможно, придётся обращаться в суд для решения возникших проблем. Подавать иск придётся в двух случаях:
- если администрация отказала в узаконивании произведённого продавцами переустройства. Суд назначит строительно-техническую экспертизу, после проведения которой есть шанс получить разрешение узаконить произведённые изменения. Положительное решение суда можно получить только в том случае, если произведённые изменения являются разрешёнными;
- если обнаружили, что была проведена недопустимая переделка, вы вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств.
Закон в этом случае будет на вашей стороне, продавец обязан вернуть вам деньги, а также компенсировать расходы на переезд в новую квартиру и оплатить моральный вред.
Стоимость и сроки согласования
Сумма, которая понадобится для оформления всех необходимых документов, зависит от расценок организаций, в которых будете заказывать проект и получать разрешения. Можно назвать только примерную цену различных документов:
- проект – от 20 тысяч рублей;
- поэтажный план – от 5 тысяч рублей;
- госпошлина за тех. план – от 1200 рублей;
- исковое заявление — 300 рублей;
- кадастровый паспорт – 200 рублей.
Кроме того возможно придётся оплатить разрешения отдельных инстанций по их требованию.
Всю процедуру согласования, включая изготовление проекта, можно провести за 30-45 дней.
На подготовку решения администрации даются сроки в 30 дней, такое же время займёт подготовка к судебному заседанию после подачи иска.
Тщательно проверяйте все документы и решайте все вопросы до подписания договора покупки. Только в этом случае сможете избежать дальнейших проблем с приобретённой недвижимостью.
О рисках и ответственности расскажут в этом видео:
Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже?
Любая проводимая перепланировка должна быть предварительно согласована с различными контролирующими органами. За перепланировку квартиры в многоквартирном доме, проведенную без соответствующего согласования, на ее собственника налагается штраф в размере от 2-2,5 тысячи рублей по статье 7.21 КоАП РФ. Кроме того, он будет обязан пройти путь легализации перепланировки самостоятельно.
КоАП РФ, Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
- Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
- Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Видео о том, как можно самостоятельно узаконить перепланировку в квартире:
Практика показывает, что из-за таких рисков стоимость квартир с неузаконенной планировкой на 10-15% ниже цены квартир с полностью оформленными документами, да и покупателя на них найти сложнее. Так что выгоднее узаконивать перепланировки квартиры перед ее продажей, потратив на это относительно небольшие средства.
Необходимые документы
Для правильного проведения сделки необходимо подготовить требуемые документы:
- подтверждающие право собственности продавца;
- технический и кадастровый паспорт квартиры с отметками о законно проведенной перепланировке;
- если один из собственников квартиры – несовершеннолетний, то необходимо разрешение на сделку от органов опеки;
- если квартира находится в совместной собственности – нотариально заверенное согласие супруги на отчуждение имущества;
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, о собственниках квартиры, о прописанных в ней гражданах;
- паспорта всех лиц, участвующих в сделке.
Видео о том, какие документы необходимы при купле-продаже квартиры:
Как проверить законность реконструкции?
Некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. В домах-«хрущевках» никогда не делались квартиры с открытыми кухнями, в них не бывает квартир-студий без несущих стен и т.п. Если возникают сомнения в планировке, можно попробовать осмотреть квартиры выше или ниже этажом. Их планировка должна быть идентичной.
Существующая планировка должна полностью соответствовать техническому паспорту квартиры. Все законно внесенные изменения должны быть отражены в нем черными линиями. Если на плане квартиры есть линии красного цвета, то это означает, что данные изменения не согласованы.
Видео о том, как проверить законность перепланировки и чем опасна покупка квартиры с незаконной перепланировкой:
Пошаговая инструкция при заключении сделки
Рассмотрим перечень действий, необходимых для законного совершения сделки.
Выбор способа отчуждения
Продавать квартиру с узаконенной перепланировкой можно двумя способами:
- самостоятельно;
- через риэлторов.
Обратите внимание! Обращение в риэлтерскую контору избавляет собственника от множества проблем и забот, но существенно уменьшает прибыль от продажи – специалисты возьмут за свои услуги 2-5% от стоимости квартиры.
Самостоятельное оформление дешевле, но потребует времени и внимательности к документам.
Порядок действий при самостоятельном оформлении
Продавая квартиру с узаконенной перепланировкой, нужно придерживаться следующего плана действий:
- Выбор площадки для продажи (интернет, газета бесплатных объявлений и т.п.).
- Определение потенциального покупателя с обсуждением всех деталей сделки.
- Сбор документов.
- Составление договора купли-продажи квартиры, обсуждение его пунктов.
- Подписание договора.
- Выплата предоплаты, если она предусмотрена договором.
- Регистрация смены права собственности в Росреестре.
- Окончательный расчет – передача ключей и денег.
Заключение договора
Какого-либо стандартной формы договора не существует, но он должен в обязательном порядке содержать следующие данные:
- Дата составления договора.
- Паспортные данные продавца и покупателя.
- Описание продаваемой квартиры – адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер (если он есть). Чем точнее выполнено описание, тем меньше шансов для совершения мошеннических действий.
- Подробное описание всех действий сторон. Для продавца – когда освободить квартиру, когда ее передать и т.п., для покупателя – процедура оплаты сделки.
- Последствия неисполнения договора для каждой стороны.
- Подписи участников сделки.
ВНИМАНИЕ! Договор составляется в 3-х экземплярах. Один экземпляр останется в Росреестре, один будет у продавца, и один – у покупателя.
Видео с рекомендациями о том, на что стоит обратить внимание при составлении и подписании договора купли-продажи:
Предоплата
Практика показывает, что подавляющее большинство договоров купли-продажи недвижимости подразумевают получение продавцом предоплаты. Пишется расписка о получении задатка. При этом можно предусмотреть следующий порядок при отказе от сделки:
- При отказе покупателя от покупки предоплата остается у продавца.
- При отказе продавца от продажи предоплата возвращается покупателю в двойном размере.
Регистрация права собственности
Регистрация смены права собственности происходит в органах Росреестра. Сейчас бумажное свидетельство о праве собственности не оформляется, а лишь выдается выписка из реестра, которая и является официальным документом.
ВНИМАНИЕ! При оформлении права собственности потребуется уплата госпошлины в размере 2000 рублей с каждого лица, становящегося собственником квартиры.
Передача недвижимости
Перед фактической передачей квартиры должен быть подписан акт приема-передачи. В нем необходимо указать следующую информацию:
- Название договора, к которому составлен акт, дата подписания.
- Паспортные данные продавца и покупателя.
- Описание состояния передаваемой квартиры, ее стоимость.
- Упоминание, что покупатель принимает квартиру в описанном состоянии.
- Подписи сторон.
Видео о необходимости подписания акта приема-передачи квартиры при совершении сделки:
Взаиморасчеты
Окончательный расчет можно провести двумя способами:
- Безналичный расчет. Проводится путем перевода денежных средств на карту или счет продавца. Подтверждающим документом проведения операции является квитанция или платежное поручение.
- Наличный расчет. Проводится путем простой передачи денежных средств из рук в руки. Желательно проводить его при свидетелях и с составлением расписки.
Обратите внимание! Если договором предусмотрена немедленная передача имущества, то после передачи денег продавец отдает покупателю ключи от квартиры. Если же продавец по условиям договора освобождает помещение через некоторое время, необходимое для его переселения, то ключи можно передавать после этого.
На этом процедура купли-продажи завершена.
Риски покупки такой недвижимости
Помимо обычных рисков попасть на мошенников и фальшивые документы, при приобретении квартиры в ипотеку или путем простой сделки купли-продажи с проведенной перепланировкой появляются дополнительные нюансы.
Несмотря на то, что проведение перепланировки должно быть предварительно согласовано с множеством государственных органов, не все собственники проводят такую работу и не отражают ее в технической документации на квартиру.
В результате у покупателя есть риск приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой. При этом последствия могут быть следующими:
- Если жилищная инспекция установит факт проведения несогласованной перепланировки, то обяжет ее нового собственника провести процедуру узаконивания.
- Если узаконивание провести невозможно, то новый собственник будет обязан возвратить квартиру в первоначальное состояние за свой счет. В том случае, если у него нет средств для проведения такого восстановительного ремонта, то суд может продать квартиру на торгах и выплатить ему разницу между полученными средствами и расходами на проведение аукциона.
- Новый собственник уплатит штраф до 2,5 тысяч рублей в любом случае.
Подводные камни
По сути, подводных камней у таких сделок нет. Полностью узаконенная перепланировка делает техническую документацию на квартиру абсолютно «чистой» и чего-либо опасаться не следует.
ВНИМАНИЕ! Если новый собственник столкнется с тем фактом, что продавец не предупредил его о проведенной перепланировке, то может подать иск в суд и вернуть себе деньги с возмещением судебных расходов и компенсацией полученного морального и материального ущерба.
Как известно, соблюдение законодательных норм существенно облегчает жизнь. Не исключением являются и работы по перепланировке квартиры. Если проект работ согласовать заблаговременно или легализовать их после завершения, то проблем с таким помещением будет намного меньше.
Проводить перепланировку жилых помещений стало очень популярно в последние годы. Но продажа квартиры с перепланировкой или другого жилого помещения имеет свои особенности. Если владелец узаконил перепланировку, а изменения были внесены в правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт, то он сможет реализовать недвижимость без проблем и дороже примерно на 10% от обычной стоимости.
Факт законности изменения конфигурации помещения должен быть обязательно проверен покупателем перед подписанием договора, хотя незаконная перепланировка не является препятствием для продажи или покупки. При отсутствии записей в документах новому собственнику придется взять ответственность на себя и оформить жилье в соответствии с фактическим планом помещения. В другом случае он может вернуть помещение в соответствие с первоначальным планом.
В любом случае во избежание неприятностей покупателю следует проверить в БТИ поэтажный план помещения, об отклонениях от нормы обычно свидетельствуют красные линии. Но если план выглядит обычным образом, это еще не обозначает, что перепланировки не было, возможно, ее не выявили. Лучше всего с планом помещения пройтись по комнатам.
Если в результате перепланировки не были затронуты несущие стены, инженерные системы, полы, газовая плита, то согласование можно легко провести задним числом. Но когда первоначальный план значительно отличается от фактического, были затронуты несущие конструкции, то покупателя после приобретения помещения с незаконной перепланировкой ожидают большие расходы по согласованию. При нарушении жилищных норм, которые утверждены законодательством, согласование станет невозможным в любом случае.
Приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой не рекомендуется, потому что согласование или возвращение помещения к первоначальному виду может дорого обойтись новому владельцу. Это также является препятствием для получения кредита на приобретение перепланированного жилья.
Исполнительная власть имеет право на основании судебного решения изымать жилье, перепланировку которого отказывается узаконивать собственник, поэтому чаще всего банки не хотят оформлять на него ипотеку, а если банк все же выдаст кредит, заемщика обяжут подписать документ о проведении законной процедуры в ближайшее время
Зачем это нужно
Продавцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость жилья. Но перед продажей стоит поинтересоваться, нужно ли узаконивать перепланировку. В другом случае необходимо знать, как продавать квартиру при отсутствии согласования.
По закону перепланировкой называются любые изменения в первоначальном плане, они могут быть 2 видов:
| Законные | На них не требуются особые разрешения или требуются. Они связаны со встраиванием, ликвидацией, незначительным перемещением:
Если владелец решил застеклить лоджию, снести ненесущую перегородку между ванной и туалетом, то изменения считаются незначительными, а значит вносить корректировки в документы на квартиру необязательно. Но если будут снесены перегородки между комнатами, независимо от того, несущие они или нет, то изменится план помещения (количество комнат), значит, придется согласовывать действия в соответствующих инстанциях. В других случаях изменения можно назвать законными, если владелец получил на них разрешение. |
| Незаконные | На них не было получено разрешение. Согласование не удалось узаконить, потому что были проведены изменения, которые запрещены законодательными нормами. Например, владелец:
Если изменение в жилом помещении неузаконенно, то при продаже оно должно быть устранено. В другом случае бывший или новый собственник обязан провести согласование. Если это не будет сделано, то при очередной проверке квартиры Жилинспекцией владельцу придется уплатить штраф, а затем все равно провести согласование перепланировки. Когда проверяющие выявляют масштабные изменения, которые нельзя узаконить, то владельца обязывают вернуть помещение к первоначальному виду. Кроме того, продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно сложно, потребуется оформлять техпаспорт, а в нем все изменения обязательно зафиксируются. В любом случае претензии контролирующих органов будут направлены к новому владельцу, даже если он получил квартиру по наследству, а перепланировка была проведена много лет назад. |
Инструкция и основные документы
Перепланированное помещение, факт изменений в котором не был узаконен вовремя, может быть признано после продажи товаром с ненадлежащим качеством на основании:
- Закона о защите прав потребителей № 2300–1 (ст. 19);
- Гражданского кодекса (ст. 477).
В результате продавца могут привлечь не только к административной ответственности, но суд обяжет его оплатить расходы покупателю на переезд и возместить ему моральный ущерб.
Если уже продана перепланированная квартира новому собственнику понадобится предъявить следующие документы для узаконивания изменений:
- гражданский паспорт свой и покупателя;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- договор купли-продажи;
- квитанцию об уплате пошлины для проведения регистрации жилья на нового собственника;
- акт приема-передачи помещения.
Когда предполагается продажа жилья с незаконной перепланировкой, то во избежание признания сделки недействительной необходимо провести согласование изменений руководствуясь ст. 25–29 ЖК.
Собственнику необходимо:
- Обратиться в БТИ за выпиской из кадастрового паспорта, где должны быть указаны все проведенные изменения. Также необходимо получить справку о технических характеристиках квартиры и копию кадастрового паспорта.
- С документами следует обратиться в районный отдел градостроительства и архитектуры для вызова архитектора. Специалист должен составить проект и эскиз изменений, которые уже имеются. Данный проект необходимо согласовать с пожарниками, в ЖЭУ и СЭС, у местных властей.
- Если контролирующие инстанции одобрять изменения, необходимо заплатить штраф, потому что перепланировка не была ранее узаконена владельцем.
- Затем следует получить разрешение у главного архитектора и вызвать специалиста из БТИ, который обязан осмотреть помещение и составить новую техническую документацию. Корректировки должны быть внесены в план помещения и кадастровый паспорт, из которых потребуются новые выписки с учетом внесенных изменений.
- Далее можно совершать сделку купли-продажи обычным образом. Для заключения сделки у нотариуса дополнительно потребуется:
- договор купли-продажи;
- разрешение других собственников помещения, если таковые имеются;
- согласие органа опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний;
- выписка из домовой книги, где должна содержаться информация о наличии или отсутствии прописанных в помещении;
- справка о состоянии лицевого счета.
- После нотариального оформления документов необходимо провести регистрацию в ФУГРЦ, где спустя месяц, новый собственник получит свидетельство о регистрации.
На каких условиях происходит продажа квартиры с перепланировкой
Продажа квартиры с перепланировкой возможна и без законного разрешения, но при этом покупатель должен быть предупрежден, что процедуру с документами ему придется проходить самостоятельно. Для этого обычно продавцы снижают стоимость квартиры, что дает возможность привлечь больше покупателей, в том числе и готовых к самостоятельному решению проблемы.
Если окажется, что кадастровый паспорт просрочен, то необходимые выписки получить не удастся. Придется поневоле оформлять паспорт, а значит узаконивать перепланировку. Если изменения в помещении уже произведены, то продажа его с торгов имеет ряд особенностей. Также не каждый банк согласится выдать кредит на покупку такого жилья.
Без согласования
Провести перепланировку помещения в многоквартирном доме можно и без согласования с соответствующими инстанциями. Хотя перепланировка предполагает изменение площади комнат, снос стен и другие глобальные изменения, на которые нужны разрешения и подготовка нового проекта, но если требуется переоборудование помещения, то его можно провести без согласования. Под переоборудованием или капитальным ремонтом понимается замена или полный демонтаж некоторых инженерных конструкций внутри квартиры.
Владелец может не согласовывать свои действия с БТИ и другими надзорными инстанциями, если решит:
- заменить старые инженерные коммуникации или установить дополнительные;
- провести косметический ремонт (выровнять стены, поклеить обои, произвести покраску, заменить дверные и оконные проемы);
- перенести бытовую газовую или электрическую плиту;
- установить новое отопительное оборудование;
- другие изменения.
Если для проведения перепланировки требуется разрешение, то его должны востребовать все собственники квартиры, когда их несколько. Для частного дома согласование выдается только один раз на этапе его строительства.
Если в дальнейшем владелец одноэтажного частного дома пожелает провести реконструкцию внутренних помещений, то он может это делать без согласования. Разрешение на перепланировку требуется владельцам квартир, потому что изменения не должны затронуть несущие конструкции, чтобы не произошли серьезные нарушения в архитектуре всего здания.
Если перепланировка жилого помещения была проведена без разрешения, то в суд по месту нахождения строительного объекта может обратиться:
- один из собственников квартиры, если он не давал на это согласия;
- Жилищная инспекция или БТИ;
- граждане, проживающие в соседних квартирах;
- другие лица.
Когда квартира продается с незаконной перепланировкой, то ее придется узаконить настоящему или будущему владельцу, в другом случае вернуть помещение к первоначальному состоянию, но иногда соответствующие органы не могут выдать разрешение, потому что при реконструкции были нарушены жилищные нормы
С торгов
Если собственником была произведена самовольная перепланировка и переоборудование, в результате чего квартира подверглась разрушению, а также пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о принудительной продаже помещения. Согласно ЖК (ст. 29, ч. 5), если собственник не приведет помещение к прежнему состоянию, то соответствующие органы или другие лица могут обратиться в суд.
На основании судебного решения помещение должно быть продано с торгов. После продажи квартиры средства пойдут на:
- погашение судебных издержек;
- восстановление помещения другим собственником;
- выплату остатка бывшему собственнику.
Аналогичные требования содержаться в ГК (ст. 292), там указано, что частное помещение может быть выставлено на публичные торги по решению суда, если владелец:
- использует квартиру не по назначению;
- нарушает интересы граждан, живущих по соседству;
- допускает разрушение жилища;
- совершает другие противоправные действия.
Исполнительный орган также имеет право назначить владельцу срок для ремонта. Если требования органов местного самоуправления и суда не будут выполнены, судебные приставы изымают квартиру, продают на торгах, а вырученные деньги возвращают владельцу за вычетом судебных издержек.
Победитель торгов подает иск о выселении гражданина только после того, как за ним будут закреплены права на собственность на данное помещение. Данная мера применяется на практике очень редко, если собственник докажет, что помещение является для него единственным, где он может проживать, то суд не удовлетворить иск о продаже жилья.
По ипотеке
Банки нередко накладывают ограничения на параметры жилья, которое можно взять в кредит. Поэтому потенциальным заемщикам приходится приобретать квартиры, которые нуждаются в перепланировке. В других случаях заемщики стараются приобрести именно перепланированную квартиру.
Покупка такой квартиры имеет свои особенности в первую очередь потому, что она станет предметом залога. Если заемщик не рассчитается с банком, то имущество должно быть продано с целью погашения задолженности.
При этом существует 2 понятия:
- ипотечное кредитование;
- ипотека.
В случае ипотечного кредитования приобретаемое жилье становится залогом. Но обычная ипотека может быть выдана под залог уже имеющейся недвижимости. В обоих случаях банк должен быть уверен, что если он берет квартиру в залог, то все документы по ней должны быть в порядке, в том числе и по перепланировке, если она имела место.
Сюда также следует отнести тот факт, что новый владелец может провести незаконную перепланировку еще до того момента, как выплатит кредит. Поэтому для подстраховки банками применяется ипотечное страхование.
При проведении законной планировки собственник (заемщик) должен в известность поставить не только БТИ, но также банк и страховую компанию, ведь с учетом реконструкции стоимость помещения (залога) может измениться.
Иногда банки заранее вносят в кредитный договор особый пункт о запрете перепланировки квартиры, которая находится в залоге до момента, пока кредит не будет погашен. С этой целью проверки ответственный сотрудник посещает помещение ежегодно, чтобы убедиться, что заемщик не провел незаконную реконструкцию.
Если выяснится, что заемщик провел перепланировку и не известил об этом никакую организацию, то банк имеет право потребовать согласовать разрешение. В другом случае он может подать в суд, т. к. фактически его клиент нарушил договор. При этом банк имеет полное право отказаться от выполнения обязанностей перед заемщиком.
Как узаконить сделку
Нередко оформлять документы по перепланировке помещения приходится непосредственно при продаже квартиры. Ранее гражданин думал, что с жилой собственностью можно делать все что угодно, а потому не обращался за разрешением в БТИ и другие инстанции.
Если покупатель не согласится взять ответственность на себя, то владельцу придется перед заключением договора купли-продажи в 2018 году оформить сначала технические документы на квартиру надлежащим образом.
Одним из вариантов, который помогает избежать оплаты штрафа, является узаконивание перепланировки, которая не была проведена, а якобы планируется. С этой целью необходимо договариваться со специалистом из районного отдела архитектуры, который поможет составить проект изменений.
О возможности оформления перепланировки гражданами самостоятельно
Его следует согласовать с Жилищной инспекцией, а когда будет выдано разрешение, придется дождаться срока окончания предполагаемых работ по перепланировке и оформить акт их завершения. Только после этого можно в БТИ получить новый техпаспорт. Узаконивание «задним числом» поможет избежать снижения стоимости на продаваемую квартиру, но вопрос с оформлением сделки затянется.
Возможность согласования переустройства и (или) Перепланировки помещений в домах-новостройках
В другом случае можно:
| Договориться с потенциальным покупателем, что после перехода прав собственности он возьмет на себя вопрос оформления перепланировки в помещении | Данный пункт следует включить в договор купли-продажи. В этом случае стоимость квартиры придется снизить на 10–20%, поэтому следует посчитать, возможно, лучше провести оформление документов самостоятельно. |
| Оформить владельцу помещения перепланировку самостоятельно | В этом случае она уже считается незаконной, потому что документы не были поданы вовремя, поэтому придется оплатить штраф. После всей процедуры владелец получит на руки новый кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации, если были произведены значительные изменения. При наличии новых документов на квартиру он может отправляться с покупателем к нотариусу для проведения сделки купли-продажи. |