Не каждая семья может позволить себе приобрести собственное жилье на заработанные честным трудом и скопленные денежные средства. А потому единственным выходом для них становится приобретение жилья в ипотеку.
На кого бы из супругов не был оформлен договор ипотечного займа, согласно семейному законодательству долг этот ложится на плечи обоих. Так же как и квартира, купленная с использованием ипотечных средств, с момента покупки становится совместной собственностью супругов.
По этой причине вопрос о том, как при разводе делится квартира в ипотеке, ставит в тупик практически каждую распадающуюся семейную пару. По закону всё понятно: и квартира и ипотечный долг делятся между бывшими пополам. А как происходит на практике? Попробуем разобраться.
Нужно уведомить банк
В последние годы практика выдачи ипотечных займов семейным парам такова, что один из супругов выступает основным заемщиком, а второй – его созаемщиком или поручителем. Сути это не меняет – всё равно они несут солидарное обязательство перед банковской организацией, выдавшей кредит.
Если вы решили расторгнуть брак или уже развелись, об этом обязательно нужно уведомить кредитную организацию. Именно она предложит вам приемлемые варианты раздела квартиры, находящейся в ипотеке, и самого ипотечного долга.
Приемлемые в первую очередь для них. А вот с решением, вынесенным судом или указанным в брачном договоре (мировом соглашении о разделе имущества), она может и не согласиться.
Оптимальные варианты раздела
Продать ипотечную квартиру, из вырученных денежных средств погасить кредит, а остальные разделить поровну между супругами.
Это почти идеальный вариант, потому что избавляет разводящихся и от необходимости проживать под одной крышей, и от обязательства выплачивать кредит. Но он не всегда осуществим. На это есть несколько причин.
- Во-первых, нужно согласовать продажу с банком, выдавшим кредит, а они не всегда охотно дают на это свое разрешение, ведь ими теряется немалая часть взимаемых с заемщика процентов за пользование кредитом. Но если оба заемщика платежеспособны, то банковская организация может принять такой вариант развития событий и предложить им после реализации жилья использовать вырученные средства на первоначальный взнос для покупки двух отдельных квартир и получение двух новых ипотечных займов.
- Во-вторых, вряд ли удастся найти покупателя, который захочет связываться с покупкой жилья, находящегося в залоге у банка.
- В-третьих, продажей квартиры супругам, скорее всего, придется заниматься сообща, но у редких разводящихся это может вызвать положительные эмоции.
Платежи по кредиту делятся между бывшим мужем и женой поровну, и каждый начинает нести уже не солидарную, а индивидуальную ответственность за погашение ипотечного займа.
Бывшие супруги в соответствии с буквой закона на равных остаются собственниками квартиры, но и вместе обязаны гасить долг – только уже каждый свою часть. Это не совсем удобно, особенно, если иного жилья ни у того ни у другого нет и приходится проживать под одной крышей. Встречаются ситуации, когда один из созаемщиков попросту перестает вносить платежи по своей части кредита, потому что:
- не живет в ипотечной квартире и не считает себя обязанным платить за нее
- не платит намеренно, чтобы банк выставил ипотечную квартиру на торги принудительно
- не имеет достаточных для того денежных средств и т.д.
Что касается первого и второго случаев, то супругу, исправно вносящему ипотечные платежи, нужно понимать, что такая ситуация ему в некоторой мере на руку. При условии, что он будет гасить и свою часть кредита и ту, что должен платить бывший супруг, у него есть хороший шанс в дальнейшем претендовать на бОльшую долю в квартире. То есть, вносить платежи в полной мере нужно обязательно, иначе может произойти ситуация, относящаяся ко второму случаю, описанная ниже.
Один из супругов, которому совместное проживание в ипотечной квартире с экс-женой (или мужем) опостылело, может намеренно перестать выплачивать кредит. Рано или поздно это приведет к тому, что банк обратится в суд и получит решение о принудительном изъятии и продаже квартиры в ипотеке. После реализации жилья с аукциона оба бывших могут остаться ни с чем – ведь стоимость ее будет гораздо ниже рыночной, зато это хороший шанс избавиться от семейных уз и совместного быта окончательно.
Сюда же можно отнести подвариант, при котором один из супругов досрочно гасит свою часть ипотечного займа, тогда второй остается единственным заемщиком и уже несет индивидуальную ответственность за его погашение. Тогда становится не очень понятно, как поделить квартиру в ипотеке, какова будет судьба самого жилья. Вернее останется она также в совместной собственности, вот только распорядиться своей долей супруг, досрочно погасивший кредит, не сможет до окончательного снятия с нее обременения.
Нужно учитывать, что при таком варианте банк обязательно и очень тщательно будет проверять платежеспособность обоих супругов. И только убедившись, что оба они реально смогут гасить причитающуюся каждому часть долга, даст согласие на разделение платежей.
Один из супругов отказывается от своих прав на ипотечную квартиру в пользу второго и одновременно освобождается от выплат по кредиту.
Этот вариант очень удобен, когда погасить кредит сразу или продать ипотечное жилье не получается, а у отказавшегося супруга есть другая жилплощадь. Банковская организация, выдавшая кредит, может принять такой вариант лишь в том случае, если заемщик, остающийся в единственном лице, будет признан полностью платежеспособным.
Важно знать, что за любое переоформление кредитного договора банковская организация имеет право взимать комиссию за изменение условий в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга, но вообще идет на изменение условий договора с большой неохотой.
Другие варианты
Самый идеальный вариант, который может устроить любую кредитную организацию, и облегчить процедуру раздела квартиры в ипотеке при разводе, это погасить ипотечный заём досрочно. Для этого можно изыскать необходимые денежные средства путем:
- продажи другого дорогостоящего имущества из числа совместно нажитого
- оформить другой кредит на одного из супругов
- продать ипотечную квартиру и т.д.
Нужно быть готовым к тому, что некоторые кредитные организации, узнав о разводе созаемщиков и их желании разделить солидарность по ипотечному займу, могут выдвинуть требование об обязательном досрочном погашении кредита. Это условие может быть заранее предусмотрено в кредитном договоре. Также банки при выдаче займа могут потребовать от заемщиков составления брачного договора во избежание возможных проблем с ипотекой в дальнейшем. И в последнее время это встречается довольно часто.
Встречаются и такие бывшие пары, которые ничего не переоформляют, а продолжают платить кредит после развода на прежних условиях. Это возможно в случаях, когда отношения между экс-супругами не испортились, они продолжают жить в ипотечной квартире вместе либо платят кредит за квартиру, в которой проживает их общий ребенок (дети).
Если есть дети
При разделе квартиры в ипотеке, если есть ребенок, суд может отойти от правила, при котором всё совместно нажитое супругами в браке будет делиться при разводе пополам. Довольно часто встречаются случаи, когда суд оставляет матери с детьми бОльшую долю в квартире, в то время как кредит бывшие супруги продолжают платить в равных долях.
А если у матери есть особые обстоятельства, как то нетрудоспособность по состоянию здоровья, временная нетрудоспособность по беременности или уходу за ребенком и т.д., то ее платеж по кредиту может быть судом даже и уменьшен по отношению к сумме, что будет платить отец. Но возможно это опять же только при согласии кредитной организации.
Нередко для полного или частичного погашения ипотечного кредита используются средства материнского капитала. В этом случае ребенку (или детям) по закону обязательно должны быть выделены доли в ипотечном жилье после снятия с него обременения (см. ипотека с материнским капиталом и выделением долей детям при разводе). Так что доля в жилье у родителя, с которым дети останутся после развода, условно увеличивается еще и за счет этого.
Военная ипотека
При покупке квартиры по военной ипотеке и разводе указанные выше правила и законы действовать не будут. А все потому, что фактически ипотечный кредит гасится денежными средствами, выделяемыми министерством обороны РФ, а не самим военнослужащим и его супругой.
Три основных правила военной ипотеки:
- кредитный договор на покупку жилья может заключить только сам военнослужащий (без участия супруги),
- предельная сумма кредита по военно-ипотечной программе составляет 2350000 рублей,
- военнослужащий будет единоличным владельцем ипотечного жилья,
- он не сможет переоформить кредитный договор в случае раздела жилья.
В случае развода супруги встречаются с массой проблем при разделе такой квартиры. Суды, как правило, выносят решения согласно семейному законодательству и требуют раздела жилья между супругами пополам, однако на практике это почти неосуществимо.
Часто при получении военной ипотеки кредитные организации требуют от заемщика заключения брачного договора, по условиям которого он в случае развода останется единоличным владельцем квартиры и исполнителем обязательств займа. Супруги нередко составляют такой документ ради покупки своего жилья, не задумываясь о возможных последствиях, когда при разводе члены семьи военнослужащего могут остаться без крыши над головой.
Ипотека до брака
Нередки ситуации, когда муж или жена купили в ипотеку квартиру еще до того, как вступили в брак. Однако, ипотечные займы, как правило, долговременны и затратны, и платить кредит впоследствии приходится уже обоим законным супругам из общего кошелька.
Если совместная жизнь не сложилась, то второй супруг не только будет освобожден от ипотечных выплат, но и сможет взыскать с первого, являющегося заемщиком, свою долю денежных средств, направляемых на погашение кредита. И это вполне справедливо, ведь тот остается единоличным собственником ипотечного жилья, купленного до брака, а второй претендовать на него не может.
Еще встречаются ситуации, когда квартира приобретается в ипотеку уже в браке, но на первоначальный взнос использовались средства, полученные одним из супругов от продажи «добрачного» жилья, доставшиеся по наследству или подаренные (то есть его единоличные). При доказательстве данного факта при разводе в суде он вполне может рассчитывать на уменьшение своей доли в ипотечном кредите или на преимущественное право при разделе такого жилья.
В случае развода при наличии квартиры в ипотеке важно еще до обращения в суд и банковскую организацию выбрать оптимальный именно для вас обоих вариант раздела. При наличии веских доводов и аргументов всегда можно попробовать договориться и найти выход, который устроит всех.
Как показывает практика, нередки случаи, когда происходит распад семей по тем либо иным причинам.
К большому сожалению, развод ведет к возникновению неразрешимых мирным путем проблем, связанных с разделом некогда приобретенного супругами имущества.
По обыкновению он является неприятной процедурой, затянувшейся на длительный период времени, если супруги не достигнут обоюдного согласия.
Правовое регулирование
Вопросы относительно принципа раздела имущества, разводящихся супругов регулируются рядом законодательных актов.
В них дано определение семьи, права и обязанности супругов по отношению друг к другу, совместным детям, обществу.
В число основополагающих правовых актов входят:
| Конституция РФ | соответственно ее предписаниям обеспечивается правовая защита российских граждан. Каждый гражданин имеет право на собственное жилье, позволяющее осуществлять жизнедеятельность |
| Семейный кодекс | раскрывает сущность совместного имущества, определяет принцип разделения совместного имущества бывших супругов, приобретенного в период нахождения в официальном браке |
| Гражданский кодекс | обеспечивает защиту прав российских граждан, устанавливает обязанности каждого гражданина перед обществом, семьей. В целом он посвящен правовым взаимоотношениям граждан, включая банки-кредитора и заемщика |
| Налоговый кодекс | контролирует соблюдение правил налогообложения граждан соответственно действующим правовым актам; |
| Гражданский процессуальный кодекс | регулирует вопросы относительно судебного производства по гражданским делам |
Банковские операции по ипотечному кредитованию регулируются положениями Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости).
Действующая редакция акта была испущена законодателем 23 июля текущего года под номером 217-ФЗ.
В нем изложены особенности составления ипотечного договора, определено право передачи имущество в залог по договору.
Чтобы распределить обязанности, передав часть имущества второму супругу нужно в обязательном порядке получить его согласие.
Банку не всегда выгодна сложившаяся ситуация, поскольку обращение взыскания на другое лицо вызывает определенные сложности.
Процедура раздела совместно нажитого имуществ задевают интересы, как самих клиентов, так и банка-кредитора.
В каждой конкретной ситуации судебный орган при подаче супругами искового заявления рассматривает дело в индивидуальном порядке.
Возможные варианты
Разводящиеся супруги начинают думать, что делать с ипотекой, если они приобрели жилье за счет кредитных средств.
Ответственность перед банком за ипотечный кредит несут оба супруга вне зависимости, кто его заключил. Он имеет право предъявить претензии к каждому из них.
Что могут предпринять супруги:
| С согласия банка изменить условия ипотечного договора | в целях разделения долговых обязательств по погашению долга на обоих супругов |
| Переоформить ипотечный договор на одного из супругов | если он платежеспособен, то банк пойдет навстречу заемщику |
Раздел имущества
Для собравшихся развестись граждан, возникает естественный вопрос, как делится ипотека при разводе взятая в браке?
Процедура расторжения брака, приводящего к разделу имущества супругов, относится к имеющим некоторые особенности делам.
Каждое дело рассматривается индивидуально с учетом конкретных обстоятельств, интересов каждого участника бракоразводного процесса.
При осуществлении судебного производства по делу о расторжении брака, сопровождающей его процедуре раздела имущества судебные органы руководствуются соответствующими нормативами законодательных актов РФ.
К ним относятся статьи:
- 39 Семейного кодекса;
- 254 Гражданского кодекса.
В них изложен принцип раздела имущества, совместно нажитого в браке на основе равноправия супругов в браке.
Как делить квартиру в ипотеке при разводе
Правила ипотечного кредитования предусматривают передачу банку права приобретенной жилой площади в качестве залога.
Под термином «ипотека» подразумевается предмет залога, купленного за счет кредитных средств.
На него налагается обременение до полного погашения кредитных средств.
Он находится в пользовании у заемщика, который лишен права производить какие-либо сделки с объектом залога.
С супругом
Сообразно нормативам законодательных актов совместное имущество делится в равных долях, если расторгается брак супругов.
Норма распространена на все случаи жизненных обстоятельств, включая невозможность осуществления трудовой деятельности супруги ввиду ее занятости воспитанием совместных детей.
Достижение определенного соглашения супругами о разделе имущества является наилучшим вариантом при разводе.
Каждый из них желает взять часть имущества себе. Но при разделе зачастую возникают взаимные упреки, конфликты.
По большей части раздел имущества оформляется в нотариальной конторе.
Супругам выдается нотариусом свидетельство о праве собственности на часть имущества.
По большей части раздел имущества при разводе осуществляется судебным органом, который производит разбирательство соответственно нормативам юридического права.
Каждый из супругов вправе обратиться в него с исковым заявлением, на основании которого открывается гражданское дело о разделе.
Постановление судебного органа служит основой для оформления права собственности получившему свою часть супругу.
Видео: раздел ипотеки при разводе
Недвижимость, полученная в ходе раздела подлежит регистрации в федеральной государственной службе регистрации имущества.
Если есть несовершеннолетние дети
Судебный орган часто выносит решение, позволяющее отделить долю ребенка из общей собственности супругов.
При этом он обеспечивает защиту интересов ребенка, который при разводе может остаться без жилья в будущем.
Его доля присоединяется к доле родителя, с которым он будет совместно жить после развода родителей.
Но погашение долга по кредитным средствам должно осуществляться обоими супругами.
При определенных обстоятельствах размер выплачиваемой в счет погашения суммы может быть уменьшен, если:
| Бывшая супруга | нетрудоспособна по состоянию здоровья |
| Временно не работает | ввиду беременности и предстоящим родам |
| Находится в отпуске | по уходу за малолетним ребенком |
Данная мера осуществима при согласии банка, выдавшего ипотечный кредит.
При проведении всех видов сделок с недвижимостью включая случай, когда квартира в ипотеке при разводе есть ребенок, супругам надлежит получить разрешение органа опеки и попечительства.
Выделение доли ребенка должно быть произведено в обязательном порядке, если при оформлении ипотечного кредита были использованы средства материнского капитала.
В противном случае, нарушаются законные права ребенка.
За соблюдением нормативов законодательных актов относительно прав и интересов несовершеннолетних детей осуществляет контроль орган опеки и попечительства.
Данная обязанность возложена на него государством.
По военной программе
Жильем военнослужащие обеспечиваются по программе ипотечного кредитования «Военная ипотека».
При этом Министерство обороны производит погашение кредита сообразно правилам накопительно-ипотечной системы из собственных средств.
Приобретаемое военнослужащим жилье оформляется на его имя, потому что ипотечный договор подлежит заключению исключительно им.
Военнослужащий на основании рапорта становится участником НИС, что позволяет ему взять кредитные средства.
Он становится единоличным собственником находящейся в залоге банка жилой площади, поэтому не подлежит разделу при разводе его с супругой.
Безусловно, такой порядок вызывает много проблем, отягощенных с невозможностью переоформления ипотечного кредита на имя супруги.
Как правило, судебный орган выносит решение в соответствии с нормативами семейного права.
Совместное имущество супругов делится в равных долях, но на практике его решение не разрешимо.
Банки при выдаче ипотечного кредита военнослужащим требуют оформления брачного договора относительно имущества.
Если он разводится с супругой, то став единоличным собственником жилья принимает обязательства по исполнению обязательств на себя.
Такое разрешение ситуации зачастую приводит к тому, что другие члены семьи остаются без жилой площади.
Варианты процедуры
Идеальным вариантом, облегчающим процедуру раздела приобретенного по ипотеке имущества является досрочное погашение кредитных средств.
Супруги могут его реализовать самостоятельно до начала судебного процесса о расторжении официального брака либо в период его производства.
Если бывшие супруги созаемщики ипотечного кредита, то банк требует досрочно погасить долг.
В отдельных случаях оно предусматривается в договоре ипотечного кредита.
В последние годы банки при оформлении ипотечного кредита требуют заключения брачного договора.
Мера осуществляется во избежание проблем с кредитными средствами по ипотеке вследствие развода супружеских пар.
Изредка встречаются случаи, когда бывшие супруги продолжают погашать долг на прежних условиях.
Данное обстоятельство характерно для лиц, которые после расторжения брака остались в дружеских отношениях.
Возможные нюансы
По своей сути брак есть юридический акт, образовывающий определенные взаимоотношения между супругами, включая имущественные отношения.
При его расторжении супругам приходится решать ряд проблем, сопровождающих процедуру развода.
Не является исключением разделение между ними совместно нажитого в браке имущества.
Гражданам следует иметь в виду, что банк за переоформление документации, внесения изменений в ипотечный договор изымает с заемщика от 0,5 до 1% от суммы оставшейся задолженности.
К тому же он не всегда идет навстречу заемщику в силу того, что новые условия не приемлемы для него.
Приобретена до брака
Отдельные лица начинают жить совместно, ведя общее хозяйство до вступления в официальный брак.
При этом они оформляют ипотечный кредит, чтобы приобрести совместную жилую площадь.
Мужчина и женщина после оформления своего отношения продолжают погашать кредитные средства, поскольку ипотека оформляется на длительный срок.
Распад такого рода семьи влечет к тому, что второй супруг при разводе полностью освобождается от уплаты долга.
Он вправе взыскать с бывшего супруга средства, вложенные в приобретении жилья.
Как правило, взыскание направляется на лицо, которое является заемщиком и на чье имя оформлено право собственности.
Второй супруг подает исковое заявление в судебный орган для претворения в жизнь выше обозначенной меры.
Он лишается права на имущество, которое было приобретено до заключения официального брака.
Брачный контракт
Одним из простых способов урегулирования вопроса с ипотечным кредитом является оформление брачного контракта.
Как правило, его можно заключить в любой период совместной жизни как при нахождении в официальном браке, так и вне его.
В нем должна быть указана доля каждого, определен правовой режим предмета залога, установлено лицо, который будет погашать долг, если супруги разойдутся.
Брачный контракт уравнивает права супругов в отношении жилья, приобретенного за счет средств ипотечного кредита.
Они становятся полноправными созаемщиками, несущими ответственность и принявшими индивидуально обязательства перед банком.
В брачном договоре должна быть сделана запись о:
| Принадлежности конкретного вида имущества | за супругами |
| Порядке разделения совместного имущества | на случай распада брака |
| Компенсации, выплачиваемого одним из супругов второму | в счет ущерба утери имущества, приобретенного по ипотеке |
Некоторые сложности возникают относительно интересов банка при оформлении части долга на второго супруга.
Если банк не даст свое согласие, то такого рода пункт брачного договора теряет законную силу.
Гражданский союз
Под термином «гражданский брак» подразумевается добровольный союз мужчины и женщины, которые проживают совместно и ведут общее хозяйство.
Семейное право РФ не предусматривает супружеские отношения мужчины и женщины без заключения официального брака.
Как правило, такого рода союз называют сожительством. Оно не обременяет сожителей какими-либо имущественными обязательствами.
Совместно приобретенное имущество при гражданском союзе супругов не подлежит разделению.
Недвижимость, приобретенная на средства ипотечного кредита, отходит при разводе к лицу, на чье имя оформлено право собственности.
Если проживающие вместе мужчина и женщина оформили жилье в качестве созаемщиков, то они становятся совладельцами общей долевой собственности.
При этом каждый из указанных лиц должен погашать кредитные средства соразмерно стоимости своей доли.
Если совладелец решил выкупить долю второго, то погашение долга он осуществляет лично.
В случаях, когда недвижимость оформлена на одного из сожителей, а погашение долга осуществляет второй, то он может подать исковое заявление в судебный орган.
В нем следует указать требования:
| О выделении его доли | соразмерной выплаченным средствам |
| О взыскании затраченных | денежных средств |
Второй созаемщик должен предъявить документы, подтверждающие его причастность к погашению долга.
При необходимости он может прибегнуть к свидетельским показаниям, которые подтвердят факт причастности к погашению долга.
Добрые советы
Супругам следует известь банк-кредитор, если они решили расторгнуть свой официальный брак.
Он может предложить наиболее приемлемые варианты, позволяющие разделить приобретенное на средства ипотечного кредита имущество в равных долях.
Если банку не выгодно условия дальнейшего погашения долга, то он может не согласиться с решением:
- судебного органа о разделе имущества;
- достигнутого супругами мирового соглашения.
Что вызывает потребность разрешения вопроса о разделении имущества иными способами.
В такой ситуации альтернативным вариантом может стать продажа жилья.
Погашение кредитных средств осуществляется за счет вырученных от продажи средств, а их оставшаяся часть супругами делится между собой в равных частях.
Но такие действия возможны только с согласия банка, который может и отказать.
Другим вариантом является отказ одного из супругов от своих прав на приобретенную по ипотеке жилую площадь.
При этом он полностью освобождается от погашения кредитных средств.
Вариант приемлем в случае, когда отсутствует возможность реализации жилья либо досрочного погашения кредитных средств.
Банк дает свое согласие при условии платежеспособности единоличного заемщика.
Оформление одного из супругов основным заемщиком, другого его созаемщиком либо поручителем является наилучшим вариантом, если они решили взять ипотечный кредит.
В сложившейся ситуации у них возникает солидарное обязательство перед банком-кредитором.
Они обязаны погашать долг совместно, поэтому при разводе супруги могут продолжать уплачивать отдельные его части.
В добавление к вышесказанному следует отметить, что ипотечный кредит берется на длительный срок.
В его продолжение семьи могут распасться, оставив после развода не только моральный ущерб, но и обязательства перед обществом и совместными детьми.
Одним из них является обязательство, принятое заемщиком перед банком по кредитным средствам, которые были взяты на покупку собственного жилья.
Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.
Как делить при разводе ипотечное имущество в 2018 году? Рассмотрим во всех тонкостях.
Как разделить ипотечную квартиру при разводе?
Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.
С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:
- Состоите ли вы в официальном браке?
- Заключали ли вы брачный контракт?
- Ипотека бралась до или после заключения брака?
Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.
Фактический брак и потека
Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.
Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.
Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:
- чеки;
- выписки с лицевого счёта;
- квитанции об оплате;
- другое;
То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.
Брачный контракт
Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.
Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.
Ипотека до брака. Как делить?
Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета. При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.
Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.
Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:
- Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
- Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.
Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.
Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики
Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:
- Платя по ипотеке совместно и дальше;
- Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
- При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
- Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;
Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.
Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.
Как продать квартиру в ипотеке?
Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.
При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.
Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.
Что делать, если бывший супруг отказывается платить?
Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.
Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:
- Ипотечный кредит погашается одной стороной.
- Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.
Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.
Как будем делить?
Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:
- наличия детей;
- была ли взята ипотека до вступления в брак;
- в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
- и других;
Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.
Военная ипотека и развод
Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.
Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.
Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.
Аренда ипотечной квартиры
Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.
Видео: Ипотека и развод
Итоги
Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.