Ипотека и перепланировка квартиры

Обсуждаем в видеосюжете «Ипотека и перепланировка в квартире»:

  • Как банки относятся к квартирам с перепланировкой?
  • Можно ли получить ипотеку, если в квартире перепланировка?
  • Как купить квартиру с перепланировкой в кредит?
  • Неузаконенная перепланировка: нужно ли ее узаконить, чтобы банк выдал кредит?
  • Все ли банки одинаково относятся к перепланировкам в квартирах?

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте, с вами ipotek.ru и я, Дмитрий Овсянников. и сегодня мы будем говорить о перепланировке, ну и об ипотечном кредитовании. Разрешают ли перепланировку банки, допускают ли, чтобы у них в залоге оказалась квартира с перепланировкой. И моим собеседником будет Екатерина Праслова, эксперт компании «ИПОТЕК. РУ». Здравствуйте, Екатерина.

Екатерина Праслова: Здравствуйте, Дмитрий. 

Дмитрий Овсянников: Екатерина, так как банки относятся к перепланировке? Разрешают ли они перепланировку в закладываемой квартире?

Екатерина Праслова: Когда банк выдает ипотечный кредит, он рискует своими средствами. Поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается. Если перепланировка в квартире узаконена, то проблем с этим возникнуть не должно.

Дмитрий Овсянников: А если не узаконена?

Екатерина Праслова: Зависит от банка и знают ли в БТИ о перепланировке, есть ли на поэтажном плане БТИ «красные линии».

Дмитрий Овсянников: Может ли банк одобрить квартиру с перепланировкой, если продавцы не узаконили такую перепланировку.

Екатерина Праслова: Позиций банка относительно неузаконенных перепланировок достаточно много. Есть банки, которые дают отказ при любой неузаконенной перепланировке. В других банках нельзя одобрить неузаконенную перепланировку, за исключением случаев, когда перепланировка в виде остекления балконов или лоджий или сноса встроенных шкафов. Есть банки, которые спокойно относятся к перепланировке, но только если в БТИ о ней неизвестно и нет «красных линий».

Дмитрий Овсянников: Екатерина, а что такое «красные линии»?

Екатерина Праслова: Помещения на поэтажном плане БТИ нарисованы черными линиями, а все несогласованные изменения отображаются краным цветом. Раньше когда поэтажные планы рисовались вручную все несогласованные перепланировки отмечались красным карандашом. Сейчас конечно карандашом «красные линии» БТИ не рисует, но на компьютерах все несогласованные изменения традиционно отображаются красным цветом.

Дмитрий Овсянников: Тое сть получается, что нельзя, но сделано это отмечается красным, а все остальное черным. Я правильно понимаю?

Екатерина Праслова: Да, все правильно.

Дмитрий Овсянников: Так допускают ли банки квартиры с неузаконенной перепланировкой или не разрешают такую сделку, говорят ищете другую квартиру?

Екатерина Праслова: Есть банки, готовые принять в залог квартиру, даже если есть «красные линии», но заемщик дает нотариальное обязательство узаконить такие перепланировки или привести квартиру в первоначальное состояние.

Дмитрий Овсянников: Екатерина какие виды перепланировок однозначно нельзя узаконить?

Екатерина Праслова: Однозначно нельзя узаконить такие виды перепланировки если снесена фасадная часть дома и стеной квартиры становится остекление лоджии. Есл санузел стал больше своих прежних размеров. Если радиаторы отопления вынесены на ложию. Если в квартире газовая плита и между жилой комнатой и кухней нет перегородки с плотно закрывющейся дверью. Это объясняется тем, что газ из кухни не должен поступать в жилые помещения. То есть если у вас электрическая поита, то перегородки может и не быть.

Дмитрий Овсянников: И перепланировка возможна, если у вас электрическая плита? То есть получается зависит от плиты?

Екатерина Праслова: Перепланировка зависит от плиты, газовая она или электрическая.

Дмитрий Овсянников: То есть с газовой перепланировка не допускается, если допустим снесена между комнатой и кухней стена, а с электрической делайте пожалуйста?

Екатерина Праслова: Да, это так. Исключение может составлять, если это однокомнатная квартира. Так если вы сносите перегородку между кухней и жилой комнатой, то жилая комната перестает быть таковой, а по законодательству в квартире должно быть хотя бы одно жилое помещение.

Дмитрий Овсянников: Катерина, а как банк узнает, что в квартире неузаконенная перепланировка?

Екатерина Праслова: Заемщик, обращаясь в банк за кредитом, собирает полный пакет по квартире. Кроме правоустанавливающих документов и различных выписок и справок он также предоставляет отчет об оценке квартиры, который составляет оценочная компания. Оценщик, выезжая по адресу квартиры, сравнивает то, что он видит на самом деле с тем, что отражено на плане БТИ. И если в квартире есть перепланировки оценщик должен указать об этом в своем отчете, из которого банк и видит перепланировку.

Дмитрий Овсянников: То есть если, допустим, оценщик ничего не указал, банк о перепланировке может и не узнать?

Екатерина Праслова: Может и не узнать.

Дмитрий Овсянников: А перепланировки не должно быть в покупаемой квартире или в имеющейся? Допустим, человек берет кредит под залог имеющейся квартиры. Нужно ему говорить, что в той квартире , которую он приобретает есть неузаконенная перепланировка?

Екатерина Праслова: Перепланировки не должно быть в той квартире, которая идет в залог банка.

Дмитрий Овсянников: То есть если я закладываю свою квартир, перепланировки не должно быть в ней? А ту, что я покупаю, это уже банк не волнует?

Екатерина Праслова: Это банк не интересует, так как она не является предметом залога.

Дмитрий Овсянников: То есть получается, если приобретается квартира с перепланировкой, можно взять кредит под залог своей квартиры, где перепланировки нет и уже на эти деньги купить другую квартиру? Я правильно понимаю?

Екатерина Праслова: Да, все так.

Дмитрий Овсянников: А как тогда быть заемщику, который хочет приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой? Ну вот понравилась она ему.

Екатерина Праслова: Нужно понимать, как к перепланировке относится банк-кредитор. Ну а если банк отказывается рассматривать такую квартиру, есть два варианта: или искать другую квартиру и желательно без перепланировки, или закладывать другую недвижимость, если конечно таковая имеется.

Дмитрий Овсянников: Спасибо, Екатерина. С вами был проект ipotek.ru, об ипотеке по-русски, и я Дмитрий Овсянников. Моим собеседником была Екатерина Праслова и мы говорили о перепланировках и об отношении банков к неузаконенным перепланировкам. До свидания.

Екатерина Праслова: До свидания.

ипотека и перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры в ипотеке, вопреки ошибочному мнению большинства, по закону не запрещена и вполне возможна.

Однако для её проведения, прежде всего, необходимо получить согласие банка.

В связи с тем, что фактически владельцем жилья до момента погашения является банк, согласование изменения планировки имеет некоторые особенности.

Перепланировка: что можно, а что нельзя? Узнайте об этом на нашем сайте. Читайте также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры.

Изучаем договор с банком

ипотека и перепланировка квартирыМожно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеке? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-либо переделку — изучить договор.

Ипотечный договор – главный документ, регулирующий все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.

В нём может содержаться пункт, прямо запрещающий заёмщику менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.

Этот пункт служит страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.

Если прямого запрета на перепланировку в договоре не содержится, значит, согласие банка получить всё-таки можно. Многие крупные организации – Сбербанк, ВТБ – не возражают против проведения таких работ.

О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.

Получаем согласие

Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:

  1. Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
  2. Договор должен действовать не менее 6 месяцев.

Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.

Если банк откажет в проведении перепланировки, не делайте её самовольно. Неузаконенная переделка грозит штрафом, требованием вернуть жилплощади первоначальный вид и даже расторжением договора.

Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть при проведении работ и в случае непредвиденных последствий.

Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Составляем план

ипотека и перепланировка квартирыДля получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

  • совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

  • объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
  • перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
  • расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
  • снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.

Получить согласие банка на подобные работы гораздо труднее, однако при наличии согласия страховой компании и грамотно составленного проекта всё-таки возможно.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

Недопустимые виды переделок

ипотека и перепланировка квартирыМожно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

  • остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
  • снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
  • перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
  • установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
  • перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
  • устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Договариваемся со страховой компанией

Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.

Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.

Стоимость полиса при заключении договора страхования рассчитывается, исходя из технических характеристик конкретного объекта. При измененной планировке эти характеристики поменяются, и соответственно изменится стоимость страховки.

Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.

После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.

Обращаемся в Жилинспекцию

ипотека и перепланировка квартирыКогда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • проект новой планировки;
  • разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
  • согласие банка;
  • разрешение страховой компании;
  • техническое заключение;
  • техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения есть на нашем сайте.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

Новые документы необходимо в обязательном порядке представить в банк, для того чтобы все изменения были зафиксированы официально.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Сроки и цена согласования

Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк даёт от трёх до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придётся заплатить штраф.

Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, занимающимся вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, и профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.

ипотека и перепланировка квартирыСамостоятельное согласование дешевле, но чаще всего уложиться в установленные сроки довольно трудно.

Мнимая экономия в подобном вопросе может в дальнейшем обернуться ещё большими расходами.

Точную цену согласования назвать невозможно, так как всё зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.

Примерная стоимость документов следующая:

  • разрешение на перепланировку – от 20 т.;
  • акт о приёмке работ – от 10 т.;
  • документы из БТИ – от 7 т.;
  • проект новой планировки – от 20 т.;
  • госпошлины за документы – от 1,5 т.;
  • оформление технического заключения – от 6 т.

К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.

Чем грозят неузаконенные изменения?

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Санкции банка в этом случае могут быть различные: солидный штраф, обязательство вернуть квартире первоначальный вид, узаконить новую планировку в кратчайшие сроки.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

ипотека и перепланировка квартирыДобровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Смотрите видео на эту тему:

Жесткие требования кредитных учреждений существуют относительно перепланировок жилья – объекта ипотеки.

Подобные условия оговариваются в договоре. Банк может вовсе запретить проводить перепланировку либо оговорить условие, что она должна проводиться только с его разрешения.

Когда можно делать переустройство жилья?

Перепланировку при покупке по ипотеке можно проводить только, когда есть разрешение банка. Для выполнения строительных работ должна существовать техническая возможность.

Если планируется затрагивать несущие конструкции или общее домовое имущество, то потребуется согласие соседей.

Разрешение также необходимо от сособственников жилья. В остальных ситуациях гражданин свободен в перепланировке. Но она должна соответствовать техническому проекту (эскизу).

Как согласовать?

Согласование перепланировки квартиры в ипотеке следует начинать с обращения в банк. Нужно заранее выяснить ее фактическую возможность.

Если банк не против, то необходимо обращаться в БТИ за техническим проектом и заключением.

Специалист должен выяснить наличие возможности проводить работы. Заключение выносится на основании акта осмотра, замеров параметров.

Что говорит закон?

Вопросы перепланировки регулируются гл. 4 ЖК РФ. В статье 25 изложены виды переустройства и перепланировки жилья.

Основанием выполнения работ будет согласование, решение органов местного самоуправления.

В п.2 статьи 26 ЖК РФ приводится исчерпывающий перечень документов, которые необходимо представить для согласования. Форма заявления на перепланировку утверждена Постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005 г.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Мероприятие реализуемо, если в договоре предусмотрена такая возможность.

Банк должен быть уверен в том, что перепланировка или переустройство не снизят рыночную стоимость жилья.

Возможен визит специалиста в квартиру и ее визуальный осмотр. Если работа планируется по эскизу, то сроки согласования у банка и жилищной инспекции будут минимальными.

Для составления технического проекта понадобится 1-3 месяца.

От Сбербанка

Перепланировка квартиры в ипотеке от Сбербанка проводится на требованиях, аналогичных другим кредитно-финансовым учреждениям.

Обычно ипотечные договоры Сбербанка содержат запрет на перепланировку при стоимости недвижимости до 1.5 млн. рублей.

Перепланировка дорогого жилья возможна, но только если она не снижает ее рыночной стоимости.

Получение согласия

Оно нужно при необходимости ввести существенные изменения в жилплощадь.

Необходимо техническое заключение специалистов, на основании которого составляется проект. Он будет дешевле, если перепланировка осуществляется по типовой форме.

Согласие выдается в письменной форме. Разрешение от собственников долевого жилья оформляется нотариусом.

Банка

Разрешение банка на перепланировку зависит от нескольких факторов. Возможность согласия может быть обусловлена сроком действия договора (обычно не меньше 6 месяцев).

Обычно разрешение на перепланировку бесплатное, но может быть предусмотрена комиссия – в небольших кредитных учреждениях.

Имеет значение то, насколько держатель ипотеки считается дисциплинированным плательщиком.

Банк может выдвигать свои требования по срокам выполнения работ и проведения необходимых регистрационных процедур. Если они не будут соблюдены, то возможно начисление штрафов.

Страховой компании

Вопросы перепланировки также рассматриваются при заключении договора страхования.

В нем обозначен заблаговременный срок, когда страхователь должен предупредить компанию о предстоящей перепланировке.

За перезаключение договора требуется оплата дополнительной комиссии. Ее сумма зависит от размера страховой премии и особенностей объекта недвижимости.

Соседей

Разрешение соседей потребуется, если перепланировка затрагивает несущие стены, общее домовое имущество.

Работы могут выполняться фактически без их предупреждения, но сосед в любой момент может обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, и дело закончится административной ответственностью и даже судебным разбирательством.

Других собственников

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, требует согласия от других собственников, если жилье находится в долевом владении. Это может быть коммунальная квартира или частный дом.

Согласие возможно в простой письменной форме, но чаще оформляется нотариально.

Когда могут отказать?

Причины зависят от статуса субъектов. Банк может отказать, если в договоре прямо запрещена любая перепланировка.

Основания отказа в перепланировке исчерпывающе изложены в ч 1 ст. 27 ЖК РФ.

Разрешения не последует, если заявитель:

  • Предоставил не все документы. В том числе, если документы или информация не были получены по межведомственному запросу ввиду отсутствия у адресата запроса нужной информации.
  • Представил проект, не соответствующий требованиям законодательства.
  • Принес документы в ненадлежащий орган.

Информация о согласовании или отказе в перепланировке доводится до сведения заявитель жилищной инспекцией в течение трех дней после принятия решения.

Порядок оформления

Заявитель должен:

  1. Внимательно изучить договор ипотеки и страхования.
  2. Обратиться к банку за разрешением и получить его предварительное согласие.
  3. Заказать заключение специалиста и проект в БТИ, или составить эскиз.
  4. Предоставить банку проект, эскиз, документы на квартиру, получить от него разрешения в письменной форме.
  5. Получить другие необходимые согласия: от соседей, собственников и т.д.
  6. Обратиться в жилищную инспекцию с заявлением и документами.
  7. Получить разрешение жилищной инспекции и приступать к работе.
  8. Закончить перепланировку, пригласить комиссию, которая должна подписать приемочный акт.
  9. Внести изменения в кадастровый паспорт, получить новый документ (выписку) о собственности;
  10. Банк может устанавливать конкретные сроки перепланировки. Они могут быть продлены по уважительной причине. Время подготовки документов и получения согласий занимает 3-6 месяцев.

Перечень необходимых документов

Для перепланировки нужно представить такие документы:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на жилье (оригинал и 2 нотариальные копии);
  • согласие банка;
  • согласие соседей и других собственников (по необходимости);
  • технический паспорт жилья;
  • экспликацию;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • копию лицевого счета квартиры.

Жилищная инспекция вправе запросить и другие документы, если посчитает, что перепланировка может нарушить права третьих лиц.

Образец заявления на перепланировку здесь,

образец проекта перепланировки здесь.

Стоимость

Если заниматься оформлением самому, то согласование перепланировки обойдется минимум в 30 тыс. рублей (с учетом стоимости проекта). Услуги посредников дороже в 2 раза.

Получение нового паспорта в БТИ обойдется в 5-7 тыс. рублей. Разрешение на перепланировку по типовым проектам может быть бесплатным.

Последствия самовольных действий

В 2017 году по-прежнему запрещена самовольная перепланировка. При ее выявлении жилищная инспекция может предоставить срок для того, чтобы возвратить квартиру в прежнее состояние.

Если незаконная перепланировка не устранена, то местная администрация может добиться в судебном порядке продажи квартиры с публичных торгов.

Деньги передаются бывшему собственнику, за вычетом необходимых расходов.

Изъять квартиру на основании ст. 29 ЖК РФ, ст. 235 и 293 ГК РФ можно в случае, если удастся доказать в суде, что перепланировка существенно нарушает права соседей или стала причиной разрушения квартиры.

Штрафы

Ответственность наступает по статье 7.21, статье 7.22 КоАП РФ. За незаконную перепланировку в многоквартирных домах граждане заплатят 2-2.5 тыс. руб.

Если такое переустройство было без согласия собственника (нанимателя), то штраф составляет 4-5 тыс. рублей.

Перепланировка ипотечной квартиры возможна, но должна выполняться с разрешения уполномоченных органов. Проблемы, в том числе отказ со стороны жилищной инспекции, должны устраняться в административном и судебном порядке.

На видео о возможности переустройства

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Содержимое страницы

ипотека и перепланировка квартиры

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений. Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк. До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:

  1. Райффайзенбанк.
  2. ВТБ24.
  3. Абсолют банк.
  4. Юникредит банк.
  5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

ипотека и перепланировка квартиры

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья. Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости. Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Когда политика ряда банков поменялась, даже при продаже квартир собственники перестали узаконивать перепланировку. Но это не означает, что ипотека выдается на каждый объект.

Важно! Получить одобрение можно лишь в случае возможности оформления перепланировки в будущем. Для оценки банк направляет аккредитованных экспертов.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

  • измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
  • ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • заявление;
  • согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Важно! Время оформления занимает от 60 дней до полугода. Сроки зависят от места регистрации. При подаче пакета бумаг через сервис Госуслуг, согласование происходит в период от 20 дней до 45. Если учтены правила и строительные нормы, сложности не возникнет.

ипотека и перепланировка квартиры

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

Внимание! Если узаконить перепланировку нельзя, продать жилье возможно лишь в случае согласия покупателя или путем восстановления предыдущего проекта.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Если собственник решает произвести переустройство после приобретения жилья на кредитные средства, согласование начинается с визита в банк. Заранее следует уточнить входит ли модификация в разрешенный перечень. После получения дозволения кредитной организации нужно обратиться в БТИ для выдачи проекта и заключения.

Затем специалисты проверят, можно ли провести работы. Решение будет вынесено после составления акта осмотра, а также проведения замеров. Вопрос осуществления перепланировки регламентирован четвертой главой ЖК России. Приступать к желаемым преобразованиям собственник вправе после получения соответствующего решения от органа местного самоуправления.

ипотека и перепланировка квартиры

Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность.

Для банка первостепенной является уверенность, что рыночная стоимость перепланированных квартир не снизится. Для реализации согласуется визит специалиста с целью визуального осмотра. При планировке по эскизам срок рассмотрения банком и инспекции будет минимален.

Внимание! Технический проект составляется не сразу. На процедуру понадобится от одного до трех месяцев.

В Сбербанке

Список требований Сбербанка по оформлению перепроектирования ипотечной квартиры не отличается от критериев, устанавливаемых остальными кредитными учреждениями. Если стоимость недвижимости не превышает 1,5 млн руб., договором запрещено осуществление переустройства объекта. Запрос на внесение изменений примут только в случае сохранения рыночной цены.

Зачем нужно получение разрешения

Существенные модификации нельзя производить без наличия согласия соответствующих инстанций на такие действия. Понадобится техническое заключение оценщиков для составления проекта на его основании. Затраты на услуги специалиста снизятся, если используется типовая форма перепланировки.

Дозволение оформляется в письменном виде. Нотариально заверяется согласие от остальных собственников квартиры, когда жилье долевое. Банк разрешит перепланировку при выполнении нескольких условий. Главный критерий – упоминание о возможности изменения проекта в кредитном договоре. Минимальный срок действия соглашения не должен составлять меньше полугода.

Согласие на перепланировку заявитель получает чаще бесплатно, однако небольшие кредитные организации могут взимать комиссию за оказание услуги. Немаловажно и то, насколько добросовестно заемщик исполняет свои обязанности, а именно не пропускает ежемесячные платежи и совершает оплату в соответствии с контрольной датой.

Важно! Если банком выдвинуты ограничения на проведение работ и регистрационных процедур, игнорирование требований приведет к начислению штрафов.

ипотека и перепланировка квартиры

Какие виды перепланировки недопустимы

Не все модификации считаются законными. В запрещенный перечень входит:

  1. Частичный и полный демонтаж стеновых конструкций в панельных домах, относящихся к несущим.
  2. Пробивание проема в кирпичном здании без предварительного усиления и проведения документального оформления.
  3. Монтаж теплого пола, запитанного от сетей общедомового типа.
  4. Перемещение стояков канализации, ВДГО, газоснабжения и отопления.
  5. Перенос кухонь и санузлов в части квартиры, находящиеся над соседскими жилыми помещениями.
  6. Объединение кухни с жилой комнатой при наличии газовой плиты в однокомнатном объекте.
  7. Снос стены, разделяющей балкон и комнату с последующим переносом радиатора отопления на лоджию. Исключение составляет удаление подоконника и его опоры. Вместо этого устанавливаются раздвижные двери. Перемещать батарею нельзя.
  8. Уменьшение площади комнат, если в результате получится помещение меньше 9 м², либо его ширина будет меньше 2,25 метра.

Запрещается также заваривать противопожарные люки, расположенные на лоджии. Демонтировать каналы вентиляции допускается лишь если квартира находится на первом этаже.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

7 месяцев ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *