Если досрочно погасить ипотеку то как начисляются проценты

если досрочно погасить ипотеку то как начисляются проценты

Ипотека – это крупный кредит под залог недвижимого имущества, которое приобретается заемщиком, либо находится в его непосредственной собственности. Такое кредитование подразумевает предоставление банковской ссуды на длительный период. Однако большинство граждан заинтересовано в том, чтобы как можно скорее полностью закрыть крупный займ. Здесь возникает закономерный вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно? Действующим на территории РФ законодательством, а также по условиям кредитного договора подобные действия не запрещаются, но имеется ряд моментов, с которыми рекомендуется познакомиться более детально, прежде чем погасить ссуду.

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и советы

Можно ли погасить ипотеку досрочно и в чем выгода

Досрочное погашение ипотеки всегда выгодно для заемщика, но банки при этом несут убытки. Чаще всего гражданин, который впервые сталкивается с ипотечным кредитованием, может быть шокирован окончательной суммой переплаты. Если получить в банке ссуду в размере 2 миллионов рублей под 10 процентов годовых на срок 30 лет, то в конечном итоге полная сумма к возврату составит 4,320,771 рубль. Для финансового учреждения удвоить свои деньги пусть и за длительный промежуток времени достаточно выгодная перспектива. Но клиенту предстоит существенно переплатить.

Дополнительным требованием при заключении договора на предоставление крупного кредита является обязательное страхование жизни, здоровья и возможной потери работы. Для заемщика этот момент всегда сопряжен с дополнительными расходами. Рассмотрим более детально, какие плюсы имеет досрочное погашение ипотеки:

  1. Недвижимость, находящаяся в залоговом обеспечении, становится полноправной собственностью гражданина.
  2. Сумма окончательной переплаты по ссуде значительно меньше в сравнении с той, которую необходимо заплатить при равномерной оплате.
  3. Досрочное погашение ипотеки положительно влияет на кредитную историю клиента (см. Как взять кредит с плохой кредитной историей? Советы эксперта).
  4. После выплаты кредита досрочно клиент может обратиться в страховую компанию для возмещения затрат, совершенных на приобретение полиса.

Для финансового учреждения невыгодно, что клиент, который стабильно платил проценты, полностью выплачивает кредит, поэтому в ряде случаев имеется риск столкнуться с некоторыми трудностями и некорректным поведением банка, который попытается отговорить клиента от принятого им решения. Дополнительно могут возникнуть затруднения при востребовании компенсации со страховой компании, которая также теряет свою выгоду при раннем возврате займа.

Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой: раскрываем все секреты!

Досрочное погашение ипотеки и возможные препятствия

Погасить ипотеку досрочно вправе каждый гражданин, действующим на территории РФ законодательством этот момент никак не запрещается. Однако клиент при таких действиях может столкнуться с рядом препятствий, которые непременно возникнут, так как банк не заинтересован в утрате стабильного источника дохода от ежемесячных платежей, а именно:

  • комиссия за оказание дополнительных услуг (договором не предусмотрено дополнительных комиссий, но всегда имеется пункт, где прописаны дополнительные банковские сборы за действия, не предусмотренные соглашением);
  • формальности в виде строго приема заявления о досрочном расторжении договора с полным выполнением платежных обязательств (документ должен быть составлен согласно требованиям банка, любое отклонение или ошибка в нем – это повод запросить повторное предоставление заявки);
  • отсутствует способ модификации ежемесячного платежа (это касается моментов, когда клиент внес крупную сумму, чтобы погасить ипотеку досрочно, а после обращается в банк для перерасчета и уменьшения ежемесячного платежа).

Ипотека под материнский капитал в 2018 году: условия и порядок получения

Ранее действовал еще ряд ограничений, которые были упразднены с 1 января 2012 года:

  • установление точной суммы обязательного платежа при частичном досрочном погашении ипотеки;
  • начисление штрафов для заемщиков, если они решили погасить ипотеку досрочно;
  • мораторий на действия с более ранним погашением (раньше банки могли установить временные границы, когда клиент не мог воспользоваться правом частичного или полного погашения ссуды раньше срока).

Интересный момент! Если в договоре предоставления ипотеки присутствует хоть один из пунктов, которые были упразднены, то это является нарушением действующего законодательства, что позволяет клиенту обратиться в суд для одностороннего расторжения договора с банком.

Как можно погасить ипотеку в полном объеме

Как досрочно погасить ипотеку? Выплатить ссуду можно в полном объеме, перечислив денежные средства на счет в банке. После пишется соответствующее заявление на закрытие кредитного счета с предоставлением клиенту справки о полном исполнении обязательств перед финансовым учреждением. Для гражданина полная оплата ссуды чревата следующим:

Льготная ипотека для многодетной семьи в 2018 году. Особенности программы

  1. Чем раньше будет выполнено полное погашение, тем больше экономия.
  2. Необходимость произвести предварительный расчет полной суммы задолженности на момент обращения.
  3. Обязательное уведомление банка о своих намерениях полностью закрыть ссуду.
  4. Возможность получения компенсации от страховой компании за часть года, которая уже не требует наличия полиса, так как страховать погашенный кредит нет необходимости.

Важно! При наличии вопроса, можно ли погасить ипотеку в полном объеме раньше срока, следует обратиться заблаговременно в банк (желательно уведомить учреждение за месяц), это позволит заранее рассчитать полную сумму, которую гражданин должен будет внести для полного исполнения обязательств перед кредитором.

Частичное досрочное погашение ипотеки

На любом этапе кредитования клиент может внести в финансовое учреждение более ранний платеж. Здесь не имеется ограничения по срокам или сумме оплаты. Любое подобное действие со стороны заемщика не может облагаться штрафами, так как это противозаконно. После внесения частичного платежа, и зачета его в счет уплаты долга, кредитор обязуется предоставить новый график платежей, который будет отражать уменьшение периода кредитования или размера ежемесячных платежей.

Важно! Клиент может внести большую сумму на любом этапе кредитования, при этом банк не имеет права оказывать ему в этом какие-либо препятствия. В случае выявления неправомерных действий со стороны кредитора, клиент всегда может обратиться в суд для урегулирования ситуации.

Как досрочно погасить ипотеку с учетом порядка внесения платежей

Вопрос, как можно погасить ипотеку в более ранние сроки, регламентируется действующим законодательством Российской Федерации и договором между кредитором и заемщиком. Существует ряд основных правил для выполнения этого действия:

Особенности получения ипотеки военным в 2018 году

  1. Уведомить финансовое учреждение о своих намерениях не позднее, чем за 30 дней до внесения суммы.
  2. Любое начисление штрафов за досрочное погашение ссуды – незаконно.
  3. Установление моратория на возможность внесения крупной суммы для досрочного погашения кредита не допускается.
  4. Проценты на кредит начисляются лишь на промежуток времени фактического использования заемных средств.

С учетом этих правил, любой гражданин при наличии дополнительных финансов может сделать обращение в банк и произвести досрочную оплату ссуды в полном или частичном объеме.

Как можно погасить ипотеку раньше срока – моменты, на которые следует обратить внимание

Незапланированные платежи по обеспечению ипотечной ссуды всегда многое меняют, поэтому рекомендуется обратить внимание на следующий ряд моментов:

  1. После внесения средств, пересчитывается размер ежемесячного платежа или периода кредитования.
  2. Обязательно делается обращение в страховую компанию для перерасчета стоимости полиса или возврата средств(см. Снятие обременения с квартиры по ипотеке. Что это и когда возможно?).
  3. Полностью выплатив кредит, делается запрос в финансовое учреждение для предоставления справки о полном исполнении обязательств.
  4. При рефинансировании кредита в ином банке под более выгодные условия, следует учитывать, что первые платежи будут гасить в основном проценты.

Получение финансового кредита в банке на различные цели (приобретение жилья, авто, лечение, открытие бизнеса) присутствует в жизни многих людей. Расчеты по ипотеке делают на определенный период времени (1 год, 5, 10 и т. д. лет). Досрочное погашение кредита по ипотеке имеет свои нюансы и особенности.

Договор любого банка или финансового учреждения может предусматривать пункты, в которых указывается возможность досрочного погашения, если лицо располагает дополнительными деньгами. Заемщик всегда должен быть в состоянии оплатить ежемесячную сумму постоянного платежа по ипотеке. Как выгодно погасить ипотеку досрочно? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку?

Если человек имеет стабильный доход, постоянную работу, он может, по желанию, намного быстрее выплатить кредит. Для этого заемщик увеличивает в разы ежемесячные выплаты либо одноразово вносит значительную сумму по платежу, которая уменьшает основной долг и ежемесячные транши ипотечного кредита.

Нужно или не нужно досрочным путем погашать ипотеку — человек должен определить сам, учитывая свою финансовую состоятельность и оптимизацию расходов. Желательно точно знать свой способ погашения (вид платежа) и ограничения. Лицу с нестабильной работой и случайных заработках рекомендуется снижать размер платежей. При постоянной работе сразу снижают срок.

ВАЖНО! Срочное погашение экономически выгоднее — так быстрее снижается остаток долга по кредиту. А на меньший остаток итоговые проценты по ипотеке будут уменьшены.

Почему досрочное погашение ипотеки невыгодно банку?

Любой возврат финансовых средств, выданных банком в виде ипотечного кредита не выгоден ему, поэтому учреждения прибегают к разным уловкам, чтобы потребитель не закрыл выплаты раньше отведенного времени. Досрочные выплаты не приветствуются банками, так как это лишает их прибыли. Поэтому нужно внимательно изучать заключаемый по ипотеке договор, чтобы знать, не вводятся ли штрафы за несоблюдение условий.

если досрочно погасить ипотеку то как начисляются процентыЕсть банки, которые четко прописывают сумму, разрешенную к досрочному погашению. Чтобы не потерять вложенные в заемщика проценты, в договоре указывается сумма не более 20 000 рублей.

Гражданский кодекс РФ (ст.810) защищает права заемщика, выплачивающего ипотеку, и прямо указывает на то, что лицо имеет право на досрочное погашение ипотеки, без разрешения кредитора и взимания штрафных санкций. Но потребитель должен предупредить о своем решении за 30 дней до предполагаемой выплаты, а выбор погашения оставляет за собой банковское учреждение.

ВАЖНО! Прежде чем обращаться в суд за защитой прав, нужно сначала предъявить свои претензии в банк. Чаще всего досудебное регулирование вопросов досрочных погашений, с привлечением юриста, всегда заканчивается в пользу заемщика.

Условия погашения ипотеки досрочно

Чтобы досрочно погасить ипотечный кредит, необходимо выполнить определенные условия, которые включают следующие моменты:

  1. Потребитель за 1 месяц до начала предполагаемого погашения ставит в известность банк о своем намерении. Заявление в письменном виде рассматривают в течение 5 рабочих дней (выходные не считаются). Затем платежный график заказчика изменяют, указывая вид выплаты (частичной и остальной суммы).
  2. В случае, когда лицо желает полностью отдать всю ипотечную сумму и проценты, нужно лично присутствовать в банке, заполнить все необходимые документы, а затем осуществить оплату, получив для этого все необходимые подтверждающие бумаги.
  3. Кредит лучше погашать через 3−4 месяца после начала выплат, когда банк получил свою прибыль от процентов.

ВАЖНО! После принятия решения о досрочной выплате двумя сторонами договора, решается пересчет графика платежей и решается вопрос: либо об уменьшении срока ипотеки (ежемесячный платеж останется прежним, но общее время на возврат уменьшается), либо о понижении ежемесячных траншей (срок прежний, но с уменьшенными взносами).

Частичное досрочное погашение ипотеки

Возможно ли досрочное погашение ипотеки не полностью, а частично? В договоре кредита некоторых банков встречается запрет на частичное погашение. Такое бывает при маленьком сроке пользования займом (до 3 месяцев). При крупной ипотеке (авто, квартира) учреждение иногда заявляет о моратории на платежи до срока. В интересах банка не указывать в договоре тип выплаты, и тогда применяют только аннуитетный (равномерный) способ погашения.

Учреждения, которые принимают частичные досрочные платежи, указывают о своих требованиях в договоре такими пунктами:

  • не устанавливается минимальная сумма, комиссии, пени и штрафы не взимаются;
  • обязательно указывается точная дата платежа (в этот день определенного числа будут списаны средства при их поступлении на счет);
  • сумма перерасчета, изменения в договор и подпись графика траншей подписывается в банке.

Деньги на счет погашения можно вносить любым удобным способом (в кассе банка, через терминал, в бухгалтерии по месту работы, через онлайн — обслуживание).

ВАЖНО! Ипотеку выгоднее выплачивать пораньше на максимальную сумму, с типом погашений — уменьшение срока. Так быстрее выплачиваются взятые средства и ощущается значительная экономия для семейного бюджета.

Расчет досрочного погашения ипотеки

Чтобы рассчитать возврат кредитных средств банка раньше времени, вы можете использовать личный или удобный ипотечный калькулятор на Lopatnik.info, имеющий свою форму, которым можно воспользоваться онлайн.

Туда вносят данные по сумме ипотеки, ставке, сроке и типу платежей, с последующим указанием цифр денежного платежа. Параметры вводят в приложение и нажимают: «рассчитать».

Сам расчет на ипотечном калькуляторе проводят так:

  • вводят дату первой оплаты и досрочной (от этого зависит месяц назначения уменьшенного транша);
  • затем нажимают расчетную кнопку: если все пройдет без ошибок, то производится успешная операция и строится график выплат, с указанием переплат;
  • затем добавляются цифры суммы досрочных погашений, дата, тип, нажимается «добавить»;
  • происходит автоматический перерасчет всех цифр и графиков, изменяется общая сумма переплаты;
  • при полном погашении график покажет нули, а при смене процентной ставки — новый график перерасчета, где платежная сумма уменьшается либо увеличивается.

Данные можно хранить на компьютере, воспользовавшись ссылкой: «получить Exсel файл». Затем его скачивают и сохраняют. Всегда можно его и посмотреть.

ВАЖНО! Калькулятор банковского расчета с сайта банка дома можно добавить в удобные закладки и использовать в дальнейшем. Посмотреть файл можно также и на мобильном калькуляторе Android и iPhone.

Порядок досрочного погашения ипотеки

После принятия решения о досрочных выплатах, лицо должно определиться, каким образом будет уменьшать свой долг перед банком.

Первый вариант — это ежемесячно вносить на расчетный счет больше средств, чем указано по графику, или скопить сумму по окончательной выплате и всю одноразово внести.

Второй способ — это внесение частичных выплат один раз в три месяца или в год, без определения срока.

ВАЖНО! Ежемесячный транш производить финансово выгоднее и легче, чем платить по периодам крупные суммы.

Советы потребителю

Выплаты долга, включая и досрочное погашение, предполагают применение необходимых знаний по пользованию ипотекой и соблюдения таких правил:

Необходимо убедиться, что у банка к заемщику нет никаких финансовых претензий.

Для этого нужно получить документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности, чтобы обезопасить себя от копеечных остатков (платежей, комиссий), которые могут вырасти в конкретные суммы, вместе со штрафными санкциями. Справку о закрытии кредита выдают в финансовом учреждении с необходимыми реквизитами и визами.

  • Лицо должно получить квитанцию от кассира о внесении последнего платежа по возврату кредита.
  • Нужно закрыть расчетные счета, которые связаны с кредитом, чтобы не было начисления лишних процентов по несуществующим кредитам.
  • Требуется уточнить точную ежемесячную или окончательную дату внесения денег (исключая нерабочие выходные дни), во избежание начислений ненужной пени за просрочку или штрафов.
  • Заемщики должно сохранять документы в оригинале о том, что ими были осуществлены платежи по кредиту.

Основная причина, из-за которой люди хотят побыстрее расплатиться по ипотеке в Альфа Банке, Сбербанке или в другом учреждении — это большая переплата по процентам (за 20 лет выплат человек отдает средств в 2 раза большую сумму).

Смотрите также видео, как досрочно погасить ипотеку:

Выделяют полное и частичное досрочное погашение ипотеки. В первом случае заемщик выплачивает всю стоимость недвижимости по кредиту, но при этом платит только проценты.

Некоторые граждане ошибочно считают, что при полном погашении можно не выплачивать проценты, но их придется оплачивать в любом случае.

Частичное погашение предполагает внесение некоторой суммы платежа.

Тогда банк может просто снижать процентную ставку и уменьшать общую стоимость кредита, другие компании отказываются понижать ставку и снижают только сам кредит, что также неплохо для плательщика.

Права заемщика

У заемщика имеются определенные права, которые регулируются законодательством.

Если финансовая компания отказывается выполнить досрочное погашение займа, то лицо может требовать исполнения своих прав в судебном порядке.

Законодательство

В октябре 2011 года Правительство России внесло некоторые изменения в Гражданский кодекс страны, а именно часть вторую статей 809-810, где сказано, что клиент банка имеет право досрочно погасить кредит и организация не имеет права препятствовать такому решению.

При этом при погашении займа с плательщика не берутся никакие штрафы и комиссии, а если банк устанавливает их, то это считается незаконным.

Главное, в процедуре досрочного погашения предупредить банк о своем решении не позже 30 дней.

Некоторые банки могут оттягивать время и увеличивать срок оформления заявления, объясняя это тем, что не собраны все документы. Это также является незаконным, что прописано в статьях Гражданского кодекса 809 и 810.

Стоит отметить, что на практике, особенно при досрочном погашении ипотеки, большинство банков взимают комиссию со своего клиента, несмотря на то, что это запрещается законом.

Конечно, можно обратиться в суд, но порой проще заплатить небольшую комиссию и благополучно забыть о своих долговых обязательствах, чем оттягивать время и продлевать срок действия кредита.

Виды платежей

Многие российские банковские организации выдают займы по способу аннуитетных платежей:

  • во время заключения договора устанавливаются проценты и полная сумма по кредиту;
  • в течение всего периода клиент выплачивает остаток по долгу равными платежами.

Выделяют также и дифференцированный способ платежей, который предполагает уменьшение оплаты процентов к концу оплаты займа:

  • вначале плательщик оплачивает самый высокий процент;
  • далее процент постепенно снижается по мере окончания срока действия договора.

Если заемщик при оформлении ипотечного кредита планирует досрочное погашение ипотеки, то лучше воспользоваться аннуитетными платежами.

Это связано с тем, что на первых сроках выплаты суммы по процентам будут значительно превышать саму сумму по кредиту.

Досрочное погашение ипотеки

Когда гражданин собирается досрочно погасить займ, то ему следует заранее ознакомиться с некоторыми условиями и требованиями банковских компаний.

Как рассчитать?

Часто можно услышать мнение, что лучше всего гасить ипотеку в конце срока действия договора, так как в самом начале выплачиваются только проценты.

Однако при подсчете можно легко выяснить, что клиент получает существенную выгоду при погашении кредита на раннем сроке. Причем чем раньше погашается долг, тем это выгоднее для плательщика.

Пересчитываются ли проценты?

При внесении конкретной суммы в счет оплаты задолженности банк погашает клиенту только основную сумму по долгу, но оплата не идет в качестве оплаты процентов.

Однако в статье 809 Гражданского кодекса страны сказано, что при досрочном возврате займа банк имеет право на получение процентов, которые могут рассчитываться до дня возврата задолженности.

Из этого следует, что финансовая компания не берет деньги за оставшееся время по кредитному договору, а взимает их лишь за период, когда у заемщика еще не был оплачен кредит.

На практике часто встречается, что банки не возвращают проценты при досрочном гашении долга, что:

  • запрещается законодательством;
  • может быть оспорено плательщиком.

Стоит отметить, что при любом досрочном погашении банк должен пересчитать проценты, в результате чего у клиента уменьшится сумма, которую ему нужно будет оплатить по процентной ставке.

Для реализации перерасчета следует обратиться в банк с заявлением, после чего:

  • компания изменит процентную ставку;
  • плательщику предоставят новый график оплаты с уменьшенным платежом.

Иногда банки могут предлагать самостоятельно выбрать способ перерасчета платежей:

  1. Первый способ заключается в уменьшении суммы регулярных платежей с сохранением срока по кредиту.
  2. При втором варианте уменьшается период займа, а платежи сохраняются на том же уровне.

Причем второй вариант является более выгодным для клиента.

Частичное

Погашение займа в неполном размере – это перевод определенной суммы денег, превышающей регулярный платеж в месяц. К примеру, каждый месяц клиент вносит 10 тысяч рублей, но при частичном погашении он вносит 15 тысяч рублей.

Таким образом, на следующий месяц ему можно будет заплатить сумму меньше 10 тысяч, а также ему автоматически пересчитывается общая сумма долга и процентная ставка.

В некоторых случаях может уменьшаться только срок займа, что также довольно выгодно для плательщика.

График

При досрочном погашении платежа важно заранее подать заявку в банк.

Также тщательно следить за датой перевода денег, так как можно продлить свои долговые обязательства еще на месяц:

  • если вы переводите деньги в выходные или праздники, то деньги поступят только в будни, что может продлить ваш платеж;
  • не стоит переводить досрочный платеж в дату очередного регулярного платежа, так как тогда его засчитают только в следующий период по платежу.

Так, если вы постоянно оплачивали займ 15 марта, и решили сделать досрочный платеж в эту дату, то он засчитается только в мае, а не апреле.

Поэтому чтобы не задерживать перевод денег, лучше произвести оплату ранее на несколько дней.

Условия банков

Чтобы правильно и выгодно выполнить досрочное погашение займа следует ознакомиться с требованиями популярных банков.

Сбербанк

При досрочном погашении ипотеки в Сбербанке процедуру можно реализовать любым способом. Также клиенты могут рассчитать изменение своих платежей на сайте компании в разделе «калькулятор онлайн».

Для погашения плательщику следует предупредить компанию за 30 дней, после чего банковские работники выполнят перерасчет платежа.

А если лицо хочет покрыть свой долг в полном размере, то после завершения процедуры обязательно следует взять бумагу, подтверждающую, что у него не осталось остатка по долгу в данном банке.

Стоит отметить, что Сбербанк не ограничивает своих клиентов в сумме неполного погашения.

Здесь можно скачать образец заявления о досрочном погашении ипотечного кредита в Сбербанке.

ВТБ 24

Если ипотека оформлялась в банке ВТБ 24, то условия будут абсолютно такими же, как и в Сбербанке.

Тут представлен образец заявления о досрочном погашении ипотеки в ВТБ 24.

Россельхозбанк

Для точного расчета следует обратиться к калькулятору онлайн, который имеется на официальном сайте Россельхозбанка. Достаточно будет ввести необходимые цифры, и система выполнит перерасчет платежа при досрочном гашении задолженности.

Погашение ипотеки раньше срока снижает регулярный аннуитетный платеж по кредиту. Для точного расчета важно знать свой остаток в отношении всей суммы кредита.

Газпромбанк

Когда плательщик реализует полное или неполное гашение задолженности в Газпромбанке, то, прежде всего, он гасит проценты по аннуитетным платежам, и только после этого снижается вся общая сумма по займу.

Можно выбрать несколько вариантов уменьшения регулярных аннуитетных платежей:

  • не изменять регулярный месячный платеж, уменьшив только срок оплаты займа;
  • добиться полного перерасчета суммы регулярных платежей.

Стоит отметить, что погасить кредит в данном банке можно любым способом – обратиться непосредственно в саму компанию, оплатить долг в терминале или банкомате, либо с помощью системы онлайн банкинга.

Также важной особенностью является то, что Газпромбанк не берет никаких комиссий и штрафов при полном погашении ипотечного кредита.

На видео о досрочном внесении кредитных средств

Сейчас наверное почти все население нашей страны имеет действующий кредит, а то и не один. И не малая часть из них — ипотечный кредит. Ипотека достаточно серьезное дело и платить нужно не один год. Но если вас не устраивает эта кабала практически на всю жизнь и вы задумывались над тек как бы побыстрее рассчитаться с ней, то эта статья для вас.

Из статьи вы узнаете:

  • можно и стоит ли выплачивать ипотечный кредит досрочно
  • наиболее предпочтительный  способ погашения ипотечного кредита
  • откуда взять деньги на досрочное погашение
  • советы и рекомендации по досрочному погашению, как правильно погасить ипотеку
  • что делать, когда ипотека погашена

Содержание

  1. Можно ли погасить ипотечный кредит досрочно
  2. Виды платежей по кредиту
  3. Где взять деньги на досрочное погашение
  4. Рефинансирование кредита — а стоит ли?
  5. Как выгоднее погасить ипотеку
  6. Как быстрее рассчитаться с ипотекой
  7. Погасили ипотеку — что дальше?

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Все условия досрочного погашения ипотеки должны быть обязательно прописаны в договоре. Как правило, все банки предоставляют такую возможность своим заемщикам. И если несколько лет назад, за досрочное погашение с вас взимались бы пени и штрафы, то теперь такие «кабальные» условия канули в лету. И если вы решите досрочно погасить ипотеку: полностью или частично, то  никаких преград вы не обнаружите. У некоторых банков минимальная сумма для досрочного погашения вообще начинается с символических 1 рубля.

Перед погашением ипотеки нужно для себя определить 2 вещи:

  • какой  у вас вид кредита (ипотеки): аннуитетные или дифференцированные платежи
  • с какой суммы разрешено досрочное погашение

Далее вам нужно уведомить банк о том, что вы собираетесь сделать досрочный дополнительный платеж. Это можно сделать двумя способами. Либо в самом банке, написав заявление о желании внести платеж. Либо по телефону горячей линии (сейчас почти у всех крупнейших банков есть такая возможность).

Важно. Известить банк вам нужно хотя бы за один день до наступления периода, в течении которого вы обязаны вносить деньги. Т.е. если вы платите 10-го числа каждого месяца, то заявление (или звонок) нужно оформить хотя бы 9-го числа. В противном случае, деньги будут учтены только в следующем месяце.

Виды кредитных платежей

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу.  Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.

Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й  год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.

Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент — вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течении всего срока,  и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.

Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.

Пример. 200 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Но в отличие от первого примера, платежи будут уже аннуитетные — равные на всем сроке. Ежемесячный платеж составит — 24 тысячи, из них только 4 тысячи будет уходить на погашение основного долга, а 20 000 тысяч — это начисленные проценты.

С каждым платежом, доля основного долга будет незначительно уменьшаться. За 1-й год при такой схеме, заплатив почти 300 тысяч, вы уменьшите свой долг всего на 45 тысяч. По истечении второго года — сумма вашего долга уменьшится на 120 000 тысяч, при выплате банку 600 000 рублей и т.д.

Где взять денег на досрочное погашение

Для того, чтобы быстрее рассчитаться с ипотечным кредитом нужны дополнительные деньги, которые вы должны будете вносить сверх установленных платежей. И тут возникает резонный вопрос — а где взять денег для этих целей? Ниже рассмотрим наиболее реальные и эффективные варианты получения денег для этих целей.

Собственные накопления

Ну здесь все понятно. Определите для себя какую часть своего дохода вы можете выделять для таких целей. Главное, не переборщить с размером, чтобы дополнительные платежи не сильно сказывались на вашем уровне жизни. Принцип такой, чем большую сумму вы будете вносить, тем быстрее сможете рассчитаться по кредиту и тем меньше будет конечная переплата.

Но даже если вы не можете выделять значительные суммы, даже совсем небольшие дополнительные взносы способны сэкономить вам немало средств. Всего лишь дополнительная тысяча рублей, но уплачиваемая каждый месяц, за период в 5 лет поможет вам уплатить на пару-тройку сотен тысяч меньше. Только за счет того, что у вас будет постоянно уменьшаться сумма основного долга и как итог начисленные проценты будут меньше.

Материнский капитал

Если вы имеете право на получение материнского капитала, то у вас есть прекрасная возможность уменьшить свой долг по ипотеке. Все что вам нужно — это предоставить материнский сертификат в банк и он автоматически сделает перерасчет основного долга.

При погашении части кредита материнским капиталом, банк уменьшает только размер ежемесячных платежей. Изменить срок кредита в данном случае не получится.

В данный момент размер материнского капитала за рождение второго ребенка составляет 453 тысячи рублей.

Налоговый вычет

Налоговый имущественный вычет могут получить все граждане РФ. Единственное условие — его можно получить только один раз в жизни. Также вы должны иметь официальный доход, с которого уплачены все налоги. Так как по сути, налоговый вычет — это возврат всех налогов, которые были с вас удержаны государством за прошлый период (год).

Пример. Если в прошлом году с вас было удержано налогов на сумму в 100 000 рублей. То в следующем, вы имеете право на получение налогового вычета именно на эту сумму. Но если вы работали неофициально, либо вообще не работали, то денег вы не получите в виде вычетов. Также сюда относятся все категории граждан которые получают пособия, стипендии,  пенсии от государства.

Налоговый вычет составляет 13% от суммы покупки недвижимости. Но с суммы не более 2 млн. рублей. Т.е. при покупки квартиры стоимостью в 3 млн., вы имеете право получить 13%, но только с суммы в 2 млн. или 260 тысяч.

Также можно вернуть 13%  в виде уплаченных процентов по кредиту, но опять же в пределах 2 миллионов.

Пример. Если у вас кредит на 1 000 миллион и за весь срок вы выплатите проценты по нему в размере еще 1 млн., то вы имеете право получить 260 тысяч в виде налоговых вычетов.

Рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита является еще одной возможностью уменьшить платежи по кредиту, либо срок. Если у вас есть текущий ипотечный кредит в одном банке, то вы можете сделать рефинансирование в другом банке под более выгодные условия.

Смысл рефинансирования следующий. Банк у которого вы хотите рефинансировать кредит, выкупает у вашего первого банка ваш долг, т.е. гасит ваш кредит перед ним. А взамен дает вам новый, под свои, более выгодные условия.

Пример. Если у вас есть ипотека под 14% годовых, а в другом банке можно взять ее под 12%, то имеет смысл рассмотреть такой вариант. Разница в 2% весьма существенна. От суммы в 2 млн. — это составит 40 000 рублей. Это экономия всего лишь за один год. А несколько лет? Опять же несколько сотен тысяч можно сэкономить.

Но перед тем как бежать делать рефинансирование,  нужно все хорошенько взвесить. Насколько это выгодно будет вам? Если у вас остался небольшой срок до окончания платежей (год-два), то наверное нет смысла. Больше времени и денег потеряете на переоформление кредита.

Но если платить еще много лет, то такой вариант вполне подойдет.

При рефинансировании кредита есть такой нюанс, про который все забывают и в итоге даже не то что не выигрывают, а даже теряют много денег.

При рефинансировании кредита вы теряете право на получение налогового вычета по всем выплаченным процентам. Т.е. когда второй банк гасит ваш долг по ипотеке, считается, что вы его выплатили и соответственно, на новый (рефинансированный) кредит вы не имеете право получать вычет (как на основной кредит, так и на начисляемые проценты).

Как выгоднее погасить ипотеку

Исходя из видов ваших платежей, можно сделать вывод, что наиболее выгодно досрочно погашать ипотеку когда у вас аннуитентные платежи. Особенно на начальном этапе, когда размер начисляемых процентов составляет львиную долю в размере вашего ежемесячного платежа. Хотя, к слову сказать, досрочное погашение всегда выгодно. Сумма основного долга будет уменьшаться и начисленных процентов будет меньше, и соответственно меньше будет ваша конечная переплата.

При досрочном внесении дополнительных средств, сверх установленного размера платежа у вас есть 2 варианта, либо уменьшить размер последующих платежей, либо уменьшить срок кредита. Что же выбрать?

Безусловно, уменьшение срока кредита более предпочтительно. Чем быстрее вы расплатитесь с кредитом, тем меньше по времени на ваш долг перед банком будут начисляться проценты. Все это положительно скажется на основной сумме переплаты по кредиту.

Как было сказано уже выше, особенно в начале сроке. На этом можно сэкономить весьма значительные суммы. Если взять предыдущий пример (2 млн. на 15 лет под 12%) и внести  в начале срока досрочно 100 000 рублей, общий срок кредитования уменьшится на 2 года. За эти 2 годы вы выплатили бы 580 тысяч в виде платежей.

В итоге ваша экономия на переплате составит почти полмиллиона!!!! А если на протяжении всего срока сделать несколько таких досрочных платежей? Ваша конечная переплата по кредиту способна уменьшится на семизначное число!!!!

Второй вариант при досрочном погашении — это уменьшение размера платежа. Но это не совсем выгодный вариант в плане конечной переплаты по кредиту. Он наиболее предпочтительный для тех семей, у которых упал совокупный доход и тяжело выплачивать первоначальный ежемесячный платеж и нужно всякими способами стараться его уменьшить.

Как быстро погасить ипотеку — советы и рекомендации

Для того, чтобы как можно быстрее погасить ипотеку и переплатить меньше денег в виде постоянно начисляемых процентов, нужно следующее:

  • при внесении досрочного платежа всегда уменьшаем срок, так как это наиболее выгодно для нас
  • не обязательно вносить досрочно большие суммы денег в десятки тысяч. Даже пара тысяч уплаченных в виде дополнительного платежа по ипотеке сразу же экономят в общем достаточно солидную сумму. Поэтому, намного выгоднее платить дополнительно хоть и немного, но каждый месяц, чем один раз в год, но большой суммой.
  • не забывайте по налоговый вычет по ипотеке. Полученные деньги также используйте для того чтобы быстрее рассчитаться по кредиту.
    Совет. Сдавайте налоговую декларацию сразу в начале года. Так вы быстрее получите деньги, которыми погасите часть долга. Для примера. Если внести, допустим, 100 000 сейчас или через полгода, то суммарная разница по переплате на начальном сроке составит около 30-40 тысяч. Просто за то, что вы подадите декларацию чуть раньше. За несколько лет, такая оперативность способна вам сэкономить несколько сотен тысяч. Заметьте, что при этом от вас не требуются дополнительные вложения.
  • если есть возможность сделать рефинансирование кредита на более привлекательные условия — обязательно стоит рассмотреть такой вариант. Даже разница в 1% способна сэкономить вам десятки тысяч рублей

После погашения ипотеки

Ну вот  настал тот счастливый момент, когда вы внесли последний платеж по ипотеке. Что же дальше? Погашения ипотеки нужно сделать следующие действия:

  • взять справку из банка от отсутствии задолженности по ипотечному кредиту. Иными словами то, что вы полностью рассчитались по кредиту
  • отнести эту справку в регистрационную палату. Далее в течении определенного времени (обычно 1-2 недели), а некоторых случаях и сразу, с вас снимут обременение на вашу собственность и выдадут новый документ, подтверждающий право собственности на вашу недвижимость.

И все, теперь вы счастливый обладатель ВАШЕЙ СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ!!!

10 месяцев ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *