Необходимо обратить особое внимание на сроки исполнения обязательств сторонами, периодичность предоставления управляющей компанией отчётов о проделанной работе перед собранием собственников, — советует адвокат, член Некоммерческого партнёрства «Юристы за гражданское общество» Надежда Скомаровская. — Ведь управляющая компания может выполнить некоторые виды работ и через несколько дней, а то и месяцев. При этом условия договора нарушаться не будут, следовательно, и не возникнет административной ответственности. В таком случае и оплата собственниками услуг компании не может быть обусловлена сроками.
В пункте «ответственность» должна быть подробно расписана ответственность обоих сторон. На практике в договорах в основном говорится об ответственности собственника, а по управляющей компании указывается только общая информация (имеется лишь ссылка на действующее законодательство).
Очень важный вопрос — оплата услуг управляющей компании. Все расценки должны быть детализированы, собственник должен иметь чёткое представление о том, сколько и за что конкретно он платит. Хорошо, если в договоре будет прописана периодичность общих собраний, на которых управляющая компания должна отчитываться перед собственниками о проделанной работе.
Прежде чем заключать договор, обратитесь к юристу, который сделает полный его анализ и поможет собственникам составить протокол разногласий. Договор следует подписывать с учётом данных разногласий на общем собрании собственников. Если управляющая компания отказывается вносить изменения, то собственники имеют право выбрать другую управляющую компанию.
Более того, на общем собрании возможно изменение условий договора, который уже был подписан, либо его расторжение. В случае расторжения необходимо предусмотреть обязанность управляющей компании помимо передачи всей технической документации составлять акт приёма-передачи. Таким образом, у собственника будет возможность предъявить требования об устранении недоделок. Стоит также помнить, что договор не может быть расторгнут ни одной из сторон в период отопительного сезона.
Если условия договора нарушены, следует написать претензию на имя руководителя управляющей компании. Претензия должна быть рассмотрена в установленный договором либо законом о защите прав потребителей (10 дней) срок. В случае его нарушения собственник вправе обратиться в суд.
Справка:
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, которое передаётся на содержание управляющей компании, адрес дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые обязуется предоставлять управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок определения размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.
Смотрите также:
- СРО ЖКХ Приангарья: 90% управляющих компаний – добросовестные →
- Все расходы управляющих организаций будут «прозрачными» →
- ЖКХ: Требуйте положенные вам услуги! →
Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. В соответствии с ГК РФ договора носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Поэтому очень важно для собственников многоквартирных домов, на каких условиях они заключили договор с управляющей компанией.
Договор на управление многоквартирным домом должен заключаться в соответствии с ст. 162 ЖК РФ;
В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
• состав общего имущества дома;
• перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять; УК, а также порядок изменения этого перечня;
• порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья;
• ответственность сторон;
• порядок контроля ,за выполнением УК своих обязательств по договору;
• отчетность УК о выполнении договора;
Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества пишут – «согласно технического паспорта на дом», потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства от 13 августа 2006г, ст. 36 ЖК РФ
Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья, согласно выполненному перечню работ и услуг.
Следует также обратить внимание – указанно ли в договоре, что перечень работ и услуг является Приложением к договору. Если нет – никто вам этот перечень выполнять не обязан.
Один из самых важных пунктов в договоре – цена договора, плата за содержание и ремонт жилья.
По новому ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. То есть эта цена договорная и может быть разной от 9руб за 1 кв.м. до 14 руб., в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось на сколько % и как часто. Например, 1 раз в год на 15% или до конца года остается неизменной.
Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.
Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.
Во многих, договорах по предоставлению жилищно-коммунальныых услуг подробно расписывается ответственность «Заказчика» т.е. собственников жилья и мало прописывается ответственность «Исполнителя» те. УК.
Поэтому, при обсуждении проекта договора собственникам надо добиваться, чтобы прописывалась ответственность обеих сторон.
Управляющие компании пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов и пытались потребовать отчета от «управляющей компании», которая нас обслуживает. Поэтому, в договоре четко следует прописать каким образом и в какой период УК будет отчитываться перед собственниками жилья. Может быть вы пожелаете, что бы перед вами отчитывались раз в квартал, полгода или раз в год..
Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности УК составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если же акт приемки –передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому, что любая УК , которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с «чистого листа». За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.
В верхнюю строчку оплаты за жилищно-комунальные услуги, кроме содержания и текущего ремонта входит также:
• аварийное обслуживание
• вывоз мусора
• обслуживание и ремонт лифтов
• услуги МВЦ и другое.
По новому ЖК РФ цена на эти услуги договорная и устанавливается по договору между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией, которая ее обслуживает. К сожалению, УК, заключая договора с данными службами не отстаивает при этом интересы собственников дома и заключает их на тех условиях, которые им диктуют данные организации. Жильцов дома даже не знакомят с содержанием данных договоров.
Собственникам жилья мне хочется зачитать цитату из ЖК « по договору управления одна сторона (Исполнитель) по заданию другой стороны (т.е. собственников) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту жилья.», поэтому, при заключении договора помните – кто платит.
Vinogradov
03/25/2012 11:36:05 AM
В настоящий момент типового договора, регулирующего отношения жильцов и управляющих компаний, не существует.
Многие управляющие компании пользуются этим и составляют договоры на выгодных для себя условий. Поэтому необходимо обязательно проводить юридическую экспертизу договоров, которые предлагает заключить управляющая компания. А лучше всего предлагать управляющей компании свой вариант договора, который предварительно будет обсужден на собрании жильцов многоквартирного дома.
Что такое договор с управляющей компанией?
Это договор, согласно которому управляющая компания по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется:
-
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,
- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
-
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Основные правила заключения договора с управляющей компанией1. ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР — ЭТО ВАШЕ ПРАВО, вы должны действовать в соответствии со своей волей и интересом.
НИКТО не вправе понуждать вас к заключению договора и навязывать вам условия договора!
2. Чтобы заключить договор, НЕОБХОДИМО ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ. Для этого необходимо следующее:
1. Создать инициативную группу.
Инициативной группой может быть любой собственник или группа собственников. Эти люди должны осознавать важность и ответственность предстоящих взаимоотношений с управляющей компанией.
2. Известить жильцов о предстоящем собрании.
Это необходимо сделать
не позднее 10 дней до даты проведения собрания. Сделать это можно с помощью: 1) вывешивания объявления о собрании в таких местах, где каждый может их увидеть и прочесть; 2) извещение может быть вручено лично каждому жильцу под роспись.3. Провести собрание.Жилищный кодекс РФ допускает 2 формы проведения общего собрания:
- в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
-
в форме заочного голосования, то есть посредством передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (п. 1 ст. 47, п. 5 ст. 48).
Общее собрание (кворум) считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме,
обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (исходя из занимаемой общей площади). При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.
ЭТО ВАЖНО
Если квартира не принадлежит вам на праве собственности, то от вашего имени на общем собрании участвует собственник. Если собственником является государство или муниципалитет — представитель их уполномоченного органа.
Исключение — если вам предоставлено право участия в общих собраниях (например, на основании доверенности).
4. Как утвердить договор управления многоквартирным домом?
-
необходимо, чтобы собственники жилья обсудили договор;
-
необходимо, чтобы собственники проголосовали за договор.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ Если за ваш договор проголосует более 50% собственников жилья, договор будет считаться принятым.
НО под голосами подразумевается не конкретное количество владельцев квартир, а квадратные метры общей площади, которые данным собственникам принадлежат! Вот как это рассчитывается.Например: за 1 голос вы приняли 10 кв. м общей площади квартиры. То есть владелец, имеющий квартиру общ. пл. 75, 4 кв. м, будет иметь 7,54 голоса, а квартиру 45,5 кв. м – 4,55 голоса. Все голоса «за» и «против» суммируются и определяется большинство.ОБЯЗАТЕЛЬНООформите протокол ведения общего собрания и протокол голосования! Именно эти документы вы должны представить в свою УК вместе со своим текстом договора управления.
К СВЕДЕНИЮ Если данный порядок нарушен (к примеру, вас не известили о времени проведения собрания), то любой договор, заключенный в нарушение данного порядка, может быть обжалован в суде заинтересованным лицом и
признан недействительным!Существенные условия договора управления многоквартирным домом
В договоре управления многоквартирным домом должны быть
ОБЯЗАТЕЛЬНО УК АЗАНЫ: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Если это прямо не указано в договоре, то управляющая организация может уйти от ответственности по законодательству о защите прав потребителей при ненадлежащем выполнении условий договора.ОБЯЗАТЕЛЬНО ВПИШИТЕ В ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
1) ПОЛНЫЙ состав общего имущества многоквартирного дома. Если в договоре, который предлагает вам подписать управляющая компания, полного перечня общего имущества нет, то подписывать его не следует. Необходимо добиваться внесения в договор соответствующих данных. В противном случае через какое-то время вы можете обнаружить, что в сферу деятельности управляющей компании не входит крыша вашего дома или территория вокруг него.
2) Право контроля жителей за съемом показаний с общедомовых счетчиков тепла, воды, электричества и газа.3) Перечень тех работ и услуг, которые управляющая компания должна будет исполнять без привлечения подрядных организаций, самостоятельно. Это позволит вам избежать высокой оплаты за услуги.4) Пункт об ответственности управляющей компании перед жильцами дома.
5) Условие о порядке, периодичности, сроках направле
ния и рассмотрения запросов, жалоб, заявлений; порядке и сроках направления ответов и претензий: о форме и месте размещения отчетности.
6) Формы подачи сведений по расходу воды и электричества, удобные и выгодные жителям.
Срок договора Договор управления многоквартирным домом заключается на срок
не менее чем один год и не более чем пять лет.Срок начала исполнения обязательств управляющей организации (если иной срок не установлен по соглашению сторон при его заключении) —
не позднее чем через 30 дней со дня его подписания!Форма договора Договор заключается в простой письменной форме. Определенного бланка такого договора не имеется.
ОБЯЗАТЕЛЬНО Требуйте получения копии договора на руки, чтобы в дальнейшем знать, что можно требовать с вашей управляющей компании, ее основные обязанности.
НЕ ЗАБУДЬТЕ К каждому договору прилагается: техническое описание дома, состояние его реконструкций и оборудования, инженерных сетей и другое.
ВАЖНО ЗНАТЬ Управляющая организация обязана заключить договор с каждым из собственников на единых для всех условиях!
ИМЕЙТЕ В ВИДУ Управляющая компания не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, так как любой договор заключается по соглашению! Именно ВЫ решаете и определяете условия договора!
Раскажите о Вашем опыте заключения договора на управление многоквартирным домом с управляющей компании. На что по вашему мнению нужно обратить особое внимание при заключении договора на управления МКД с УК?
если я правильно понял, то УК обязана подписать Договор на управление домом по утвержденной голосованием форме с каждым собственником. т.е.: 300 квартир (помещений) = 300 договоров. а если Договор не подписан Сторонами (утерян УК), то на каком основании УК может выставлять собственнику счета за услуги?
После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.
Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.
Как выбирается управляющая компания
По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:
- ТСЖ;
- ЖСК;
- ЖСПК или другой кооператив.
Исходя из анализа жилищного законодательства все владельцы квартир являются ещё и собственниками части общедомового имущества (чердака, лестниц, подвала, крыши и т.п.).
При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.
В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:
- сам кооператив от лица всех собственников;
- управляющая компания.
В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).
На общем собрании должны решиться вопросы:
- кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
- с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
- какие условия управления будут включены в договор.
Если собрание в указанный срок не состоится, то домом будет управлять компания, выигравшая конкурс по заявке местной администрации.
Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.
О работе компаний можно узнать:
- по отзывам на интернет‑форумах;
- по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
- по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).
Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.
Вот хороший образец договора доступный для скачивания —
ссылка
.
Структура договора с управляющей компанией
У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.
Статья 162‑я Жилищного кодекса содержит обязательный перечень условий договора управления.
Так в документе должны закрепляться условия:
- адрес дома и состав общего имущества;
- полный список работ, которые должна будет производить УК;
- сколько дом будет платить УК за работу;
- сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
- как будет контролироваться работа УК.
Договор заключается на срок от года до пяти лет.
Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.
На что следует обратить особое внимание при заключении договора
Перед тем, как подписывать договор управления с УК, нужно внимательно изучить его условия!
Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.
Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:
- игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
- увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
- игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
- запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).
Ещё один важный совет: внимательно читайте мелкий текст!
Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:
- составить договор, который всех устроит;
- подписать протокол разногласий к договору.
Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.