Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.
Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.
В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.
Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно. Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег. В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.
ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.
Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.
Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.
Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.
Продолжение следует…
Договор долевого участия и договор пая с жилищно-строительными кооперативами — важные моменты и принципиальные отличия.
Очень часто сторонники заключения договора долевого участия приводят весомые аргументы в пользу его заключения в отличии от заключения договора пая с жилищно-строительным кооперативом. Но все чаще и чаще застройщики переходят к схеме работы по ЖСК при покупке квартиры в Краснодаре.
Попробуем разобраться беспристрастно во всех тонкостях одного и другого договора, найти общие точки соприкосновения и весомые отличия.
Юридический аспект. Какими законами Российской Федерации регламентируются договор долевого участия (далее ДДУ) и договор пая (далее договор ЖСК)
Договор долевого участия заключается между застройщиком и покупателем новостройки на основании 214-ФЗ «Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем прописаны основные моменты, такие как сроки уплаты за квартиру, обязанности застройщика перед покупателями, сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Договор пая при покупке квартиры в ЖСК заключается на основании 214-ФЗ, а также гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как отмечено в законе № 214-ФЗ помимо заключения договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. В ней ЖСК выступает коллективным застройщиком.
Как видим и в том и том случае договор заключается согласно жилищного кодекса, но есть принципиальные моменты. А именно:
Регистрация договора в государственных органах.
Согласно 214-ФЗ договор долевого участия требует обязательной регистрации в органах Росреестра (регистрационной палате по учету недвижимости и сделок с ней), при этом заключить такой договор застройщик вправе только получения всей разрешительной документации на строительство дома. К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику. В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.
В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом. С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе. После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай. Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.
Заметим еще один существенный факт, что согласно закону РФ жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства пайщиков еще на стадии сбора документов на строительство дома. В некотором роде, это, конечно, риск, ведь согласования в архитектуре и проектных организациях могут затянуться на месяцы, а то и вовсе можно не получить разрешение на строительство, но в этом случае договором ЖСК должен быть предусмотрен порядок возврата средств пайщиков в случае отказа строительства дома.
И еще один немаловажный момент. В последнее время застройщики, работающие с использование договора долевого участия часто заключаю договора переуступки прав требований. Этот договор имею равную юридическую силу, как и договор ДДУ, с той лишь разницей, что скорее всего вас попросят оплатить стоимость квартиры до регистрации сделки в органах юстиции, а только после этого компания будет заключать с вами основной договор.
Условия договора.
Договор долевого участия предполагает наличие в договоре обязательных пунктов, в которых прописаны сроки сдачи дома, в случае нарушения которого застройщик будет обязан оплатить пени или штрафные санкции, сроки уплаты покупателем за квартиру. Это пожалуй основные отличия. Договор паевого взноса регламентирует собой лишь порядок внесения оплаты пая, а также желательные сроки сдачи дома, которые могут переноситься по согласованию с членами ЖСК, также на плечи пайщика могут лечь и другие затраты, связанные со сдачей и вводом дома в эксплуатацию, образованием ТСЖ, однако и эти затраты регулируются договором жилищно-строительного кооператива, и должны приниматься общим собранием собственников.
Стоимость за квадратный метр.
Здесь существенно важен тот момент, что квартира в ЖСК будет более конкурентноспособна по сравнению с ценами у крупных застройщиков. Это связано с тем, что «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по договору долевого участия значительно выше».
Возможность возврата денег в случае недобросовестности застройщика.
В случае договора долевого участия и нарушением застройщиком своих обязанностей покупатель вправе обратиться в суд с требованием компенсации на покупку квартиры, полного возврата уплаченных денежных средств, а также штрафных санкций, пеню и неустойки.
В случае же с паевым договором покупатель все риски берет на себя, потому что паевой договор — это скорее договор инвестирования, поэтому в случае желания покупателя вернуть деньги, он должен будет написать заявление о выходе из состава жилищно-строительного кооператива, и возврате пая. Но в данном случае могут быть не возвращены членские и иные взносы, которые могли быть предусмотрены договором членстав в ЖСК. Поэтому важно одно — читайте договор.
Что происходит с домом в случае банкротства застройщика.
В случае, если вы заключали договор долевого участия, то банкроство застройщика грозит проблемами. В первую очередь такими, что чтобы достроить дом, вам необходимо будет дождаться официалтной процедуры банкроства, затем создать собственное ЖСК, возможно, внести дополнительные средства на достройку дома, и уже после этого дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Практика показывает, что это может затянуться на срок год и более, плюс елси прибавить к этому и срок окончательного строительства и введение дома в эксплуатацию, то вы получите затянувшиеся на годы стройку.
В случае с ЖСК эта процедура гораздо проще. Общим собранием пайщиков вы принимаете решение о возможности достроить дом и внести дополнительные паевые взносы, таким образом процедура сокращается в разы.
Порядок регистрации полученной квартиры.
При заключении договора долевого участия и дальнейшем вводе дома в эксплуатацию для получения свидетельства о праве собственности, вам достаточно будет акта приемо-передачи квартиры и договора долевого участия.
Для получения свидетельства о праве собственности на квартиру, построенную в ЖСК, вам небходимы будут договора о членстве в ЖСК, договор о паевых взносах, квитанции, подтверждающие внесение паевых взносов, акт приемо-передачи квартиры, а также справку о выплате всего паевого взноса.
Да, конечно, риски, связанные с покупкой квартиры в жилищно-строительном кооперативе выше, чем у застройщика, работающем с договором долевого участия, но и в том и том случае риски получить головную боль в виде недостроя есть, и таким образом и ДДУ не является панацей.
Что советуем мы — внимательно относиться к выбору застройщика, проверять необходимые документы регистрации компании, разрешительную документацию, репутацию застройщика, внимательно читать договор, и тогда покупка квартиры будет лишь радостным событием.
Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.
Есть несколько отличий!
Что это такое
Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.
Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.
По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.
По договору цессии можно уступить:
- Право требования передачи жилплощади в собственность.
- Право аренды на нежилое помещение.
- Другие права.
Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.
Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.
Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.
По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.
Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.
Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.
Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.
Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.
В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.
Что необходимо проверить
Но, прежде чем заключать сделку и подписывать договор переуступки, необходимо проверить несколько нюансов. Это:
| Как пайщик | контрагент до этого рассчитывался с застройщиком |
| Какую сумму денежных средств необходимо внести новому пайщику | чтобы застройщик выдал письменное разрешение на смену плательщика. Как показывает практика, это примерно от 1% до 5% от первоначальной стоимости пая |
| Обязательно нужно выяснить дополнительные обстоятельства | которые неизбежно выявятся:
|
Выяснив предварительно эти нюансы, можно уберечь себя от нежелательных и неприятных последствий заключения сделки по уступке пая.
Видео: переуступка пая в ЖСК
Законодательная база
Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.
Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством – ст. 388—390 ГК РФ.
Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ.
Регистрация договора цессии происходит в соответствии с нормами ст. 164 ГК РФ. Уступка права на пай оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ».
Договор переуступки пая в ЖСК
Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии.
Договор должен быть составлен в письменной форме, и подписан обеими сторонами, и зарегистрирован в Росреестре.
Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен. Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.
Размер пая и ежемесячных платежей на его оплату, как правило, так и рассчитывается, чтобы успеть к срокам окончания строительства новостройки и сдачи данного дома в использование.
Пай — это взнос на оплату квартиры, которая строится жилищным кооперативом. Поэтому не стоит забывать и о нюансах членства в этом кооперативе.
Продавец права пая, то есть первоначальный покупатель квартиры, уже вступил в члены ЖСК. Теперь и новый покупатель, прежде чем приобрести право на пай, должен стать членом данного кооператива.
Для этого ему нужно:
- Уплатить вступительный взнос.
- Дождаться положительного решения членов кооператива о зачислении его в их ряды.
Так как речь идёт о кооперативе, то стоит учесть один нюанс:
| Если первичный продавец не может больше выплачивать свой пай, он может выйти из кооператива | при этом вся уплаченная сумма будет ему возвращена обратно |
| Новый покупатель может стать членом этого же кооператива | оплатив вступительный взнос и первоначальный платёж за пай. Тогда речи об уступке права на этот пай не идёт |
Поэтому, если стороны решили оформить именно переуступку, то нужно получить согласие председателя данного ЖСК. Все документы также будут оформляться именно через кооператив.
Другому физическому лицу
Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.
При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме.
Между родственниками
Закон не запрещает заключения договора цессии между родственниками. Жизненные ситуации могут возникнуть разные, поэтому уступка права ближайшему родственнику не является редкостью. К тому же, квартира остаётся «в семье».
Есть ещё один плюс в переуступке права на пай своему ближайшему родственнику — продавец пая не должен будет уплачивать подоходный налог с полученной им выгоды.
Но родство необходимо подтвердить соответствующим документом:
| Свидетельством о браке | и справкой из ЗАГСа о смене фамилии |
| Свидетельством о рождении | и другим документом, который может подтвердить общность фамилии сторон сделки |
Но не все родственники могут быть названы ближайшими. К ним относится ограниченный круг лиц:
- супруг / супруга;
- мать / отец;
- сын / дочь;
- бабушка / дедушка.
Порядок оформления соглашения
Соглашение об уступке пая на недвижимость другому лицу оформляется в письменном виде, и подписывается обеими сторонами сделки.
Порядок оформления договора цессии будет зависеть от того, полностью ли оплачен пай.
Если пай выплачен полностью, то спрашивать разрешения у строительной компании не нужно, так как квартира уже является собственностью покупателя.
В этом случае, можно оформить любую другую законную сделку по отчуждению права владения — куплю-продажу, дарение или другое. Здесь имеет место только передача права, обязанности не передаются.
Если же пай выплачен не полностью, то новый покупатель принимает на себя не только право требовать сдачи квартиры в срок, но и обязательства по выплате пая за данную квартиру. В этом случае, имеет место передача и прав, и обязанностей.
Когда уступаются долговые обязательства, необходимо получить письменное согласие застройщика на смену должника.
А если пай выплачивается с помощью привлечённых кредитных средств, то и согласие банка, выдавшего кредит.
Строительную компанию, в любом случае, нужно уведомить об уступке права. Сделать это нужно в письменной форме. Именно первичный покупатель должен об этом позаботиться.
Кроме того, он должен быть уверен, что застройщик получил уведомление. Поэтому рекомендуется направлять его по почте с уведомлением о получении.
Уведомление с подписью принявшего сотрудника строительной компании нужно сохранить, как доказательство на тот случай, если застройщик объявит, что его не уведомили должным образом об уступке права.
Согласие застройщика на уступку права должно быть оформлено в письменной форме, и заверено подписью руководителя компании, а также печатью.
Алгоритм оформления соглашения об уступке пая следующий:
| Обе стороны готовят необходимые документы | и продавец передаёт все документ покупателю. Об этом составляется акт, который подписывается и продавцом, и покупателем |
| Составляется предварительный договор переуступки | по такому соглашению не нужно ничего оплачивать, этот договор нужно только обсуждать, и вносить необходимые коррективы в него. Если стороны всё устраивает, то на основании предварительного договора составляется основной договор, который и подписывается сторонами, а затем регистрация договора в Росреестре |
Обязательно нужно уточнить, нет ли задолженностей по оплате за первичным покупателем.
Для этого он должен представить справку из строительной компании. Это важный момент, так как на сумму просрочки может «набежать» приличная сумма пени.
Кроме того, если первичный покупатель не выплачивал взносы несколько месяцев, то застройщик может отказаться от исполнения своих обязательств. Тогда пострадает покупатель пая.
Ценные бумаги, которые необходимы
Все три стороны соглашения должны собрать определённый пакет документов. В него входит:
| Документы | подтверждающие личности первичного и вторичного покупателя |
| Документы от строительной компании, подтверждающие легальность данного процесса строительства | к таковым можно отнести:
|
| Письменное согласие на уступку права | и справка о том, что первичный покупатель не имеет задолженности перед застройщиком по оплате пая |
| Документы о членстве в ЖСК | и платёжные документы, подтверждающие оплату членских и вступительных взносов в ЖСК |
| Положительное решение о принятии нового члена в кооператив | и акт приёмки документации |
| Если первичный и вторичный покупатель находятся в законном браке | то нотариальное согласие супруга на совершение сделки |
| Другие документы | которые могут быть затребованы сотрудниками Росреестра при государственной регистрации договора |
Образец документа
К договору уступки права применяются те же условия, что и к любому другому гражданскому договору.
Поэтому он должен быть составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами сделки, и содержать в себе следующие сведения:
| О сторонах сделки | и о предмете сделки |
| О правах и обязанностях каждой стороны сделки, как относительно друг друга, так и предмета сделки | размер ежемесячной платы, порядок её внесения и периодичность |
| Ответственность каждой стороны за нарушения условий соглашения | досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций |
| Случаи одностороннего расторжения соглашения | и случаи подачи иска в суд |
| Реквизиты каждой стороны | другие сведения, в зависимости от нюансов сделки |
Нюансы налогообложения
Первичный покупатель квартиры получает от продажи своего пая и своих прав определённый доход.
Поэтому он должен заплатить государству налог с этого дохода – 13% от полученной суммы.
Покупатель же пая имеет право на имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.
Кроме того, если он привлёк к покупке данного пая заёмные средства банка, и оформил ипотечный кредит, то он может получить вычет со всех уплаченных по кредиту процентов. Об этом также сказано в ст. 220 НК РФ.
Продавец пая должен самостоятельно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, и сдать её в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации.
Сделать это нужно до 30 апреля следующего года после того, в котором был получен доход.
Документы на получение имущественного вычета также оформляются самостоятельно, и подаются в налоговую инспекцию до 30. 04 следующего года.
Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и уплачивают в бюджет подоходный налог.
Как избежать рисков
При заключении любой сделки существуют определённый риски. Поэтому нужно принять меры по их минимизации.
Для этого нужно:
| Заключить соответствующий договор с юридической компанией | которая работает в сфере ДДУ и строительства |
| Согласно договору | пригласить компетентного специалиста для обсуждения предварительного соглашения |
| Обсудить с юристом каждый пункт предварительного договора | и если вопросов и замечаний нет, пригласить этого же юриста на подписание основного соглашения |
Правовое сопровождение сделки поможет свести возможные риски от сделки практически к нулю.
Если юристами будет допущена ошибка, и покупатель пая понесёт определённые убытки, их всегда можно стребовать с этой юридической компании.
Хотя юристы пытаются признать жилищные кооперативы неправомерными организациями, ЖСК имеют место быть.
Членство в таком кооперативе имеет определённые преимущества для граждан. Переуступка пая и членства в ЖСК также не является редкостью.
Процедура приобретения недвижимости
Многие задаются вопросом: «Покупка квартир по ЖСК — что это?», отвечаем — предусмотренная 214-ФЗ возможность выплачивать деньги за купленную недвижимость посредством паев.
Жилищный кооператив – это организация собственников, функцией которой является удовлетворение жилищной потребности своих членов.
В теории кооператив создается независимым собранием людей, а на практике он чаще учреждается самим застройщиком для финансирования строительных проектов.
Пошаговая инструкция
Как купить квартиру по ЖСК? Сперва нужно уяснить, что жилищные кооперативы – очень рискованный способ покупки жилья. Первый этап действий посвятите тщательному выбору застройщику.
Обязательным условием является отсутствие судов этого застройщика со своими клиентами.
Также изучите устав, этот документ иногда содержит очень интересные пункты, развязывающие руки нечестным компаниям.
Когда вы выберете застройщика, приезжайте в офис руководства кооператива и пишете типовое заявление на вступление в ЖСК.
Само по себе вступление в кооператив вас ни к чему еще не обязывает, пока не заключен договор о порядке выплаты долга по паю.
Обязательно требуйте от представителей застройщика письменного свидетельства с распиской от должностного лица, что заявление было ими принято и обработано. Это важно для возможного суда с застройщиком.
После этого можно заключать договор о порядке выплат по доле в кооперативе.
О правилах заполнения будет написано далее.
Имейте в виду, что подписываться под договором имеет право только член кооператива.
Соответственно, если застройщик в суде докажет, что вы подписали его, не состоя в ЖСК, это избавит его от ответственности перед вами.
Знайте, что подписываясь под договором, вы автоматически соглашаетесь со всеми положениями устава.
СПРАВКА. Не рассчитывайте, что собрания жильцов смогут изменить устав кооператива.
В руководство могут входить юридические лица, подконтрольные застройщики, что сводит шансы жильцов к минимуму.
После подписания договора на вас ложится обязанность по периодическим выплатам долга застройщику. Обязательно документируйте каждый акт выплаты.
После того, как совершите последнюю выплату, поезжайте в офис ЖСК и требуйте справку об этом. Она дает право зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.
Что такое договор ЖСК при покупке квартиры?
Мошенники наживаются исключительно на лени тех, кто не хочет лишний раз читать пункты подписываемого договора. Поэтому обращайте внимание сразу на следующие моменты при заполнении контракта:
- В нем должны быть полностью указаны названия строящихся объектов. Аббревиатуры должны быть расшифрованы.
При этом должно быть четко указано, на покупку какого объекта претендует пайщик. С указанием цены за квадратный метр и размеров покупаемого имущества.
- Обратите внимание на сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Если в договоре указано, что это зависит лишь от окончания строительства, не подписывайте договор.
Требуйте назначения конкретной даты или не связывайтесь с этим кооперативом.
- Внимательнее всего отнеситесь к моментам, связанным с выплатой долга по доле в ЖСК. Именно: как часто будут производиться выплаты, ежемесячная индексация выплат, наличие дополнительных сборов.
Дополнительные сборы на целевые средства строительства – это коварный пункт договора, который может увеличить ваши выплаты по паю сразу на 20-30%. Следите, чтобы не было никаких пунктов о дополнительных выплатах.
- Заранее предусмотрите для себя материально выгодный способ выйти из договора. Обычно при одностороннем разрыве контракта застройщик имеет право требовать от вас выплату неустойки.
Предусмотрите, чтобы в договоре был прописан пункт об одностороннем разрыве контракта в связи с некачественной работой застройщика. С полным возмещением выплат по вашей доле.
Покупка квартиры через ЖСК: судебная практика
Из-за недостаточной юридической базы отношения между пайщиками и застройщиком часто перерастают в судебный конфликт.
Пайщики в данном случае оказываются в уязвимом положении.
Но в судебной практике российских судов есть конкретные случаи, когда пайщикам удавалось выиграть дело у застройщика.
Формально договоры об участии в жилищном кооперативе не охраняются законом о защите прав потребителей. Но Смольнинский районный суд Петербурга вынес 25 ноября 2015 года определение, в котором впервые условия закона о ЗПП были применены к договору с ЖСК.
Судебной комиссией было выяснено, что ЖСК был создан непосредственно застройщиком, а не группой инициативных граждан, и фактически был частью крупной строительной компании. На этом основании суд постановил, что к заключенному между истцом и ответчиком договору можно применить те же правила урегулирования, что и к конфликту застройщиков с дольщиками.
Суть конфликта была в том, что застройщик значительно просрочил выполнение обязательств по строительству объекта. Суд установил провести выплату неустойки размером в 500 тысяч рублей.
Если возникает конфликт между членами ЖСК и компанией-застройщиком, то самое главное, что должен сделать истец – привести факты, указывающие на фиктивность кооператива.
Если будет установлено, что ЖСК на самом деле был создан другим юридическим лицом, реально осуществлявшим строительство, к договору станет возможно применить общие требования закона.
19 сентября 2016 года Московский районный суд Петербурга вынес решение по спору между застройщиком и членом кооператива, обязав первого признать за вторым право собственности на квартиру и выдать соответствующую справку.
Конфликт возник из-за того, что застройщик не выдавал справку на собственность, ссылаясь на пункт устава ЖСК, в котором указано, что пай выдается только после регистрации собственности в Росреестре.
Одно из положений устава вступило в явный конфликт с жилищным законодательством, согласно которому право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП только по предъявлению справки о полном выкупе пая. О правилах покупки по договору ЖСК поговорили, далее о продаже недвижимости.
Что такое продажа по ЖСК?
На этапе, когда член кооператива еще не выплатил свой долг перед застройщиком, ему принадлежит лишь условное право собственности на свою долю в ЖСК. Но когда он расплачивается за свою долю, перед ним открывается возможность переуступки пая за деньги.
Продажа своего пая другому человеку с его последующим вступлением в кооператив является продажей жилья по ЖСК.
Порядок действий
Если вы уже оформили право собственности на квартиру, то схема стандартная с оформлением договора купли-продажи. Если нет, и вас на руках есть только пай, без свидетельства о выплате долга по нему, то действовать надо так:
- Находите покупателя, который согласен принять на себя условия по договору с кооперативом.
- Связываетесь с руководством кооператива и уведомляете его о своих намерениях продать пай. Удостоверяетесь, что правление примет положительное решение по вступлению нового члена.
- Составляете договор цессии. Указываете в нем обязательства сторон: продавец получает определенную сумму за уступку своих прав и обязанностей, приобретенных по контракту с ЖСК. В договоре указывают реквизиты сторон, а также обязательно полный номер договора, по которому производится переуступка.
- Стороны едут в офис кооператива и просят подписать представителя застройщика договор переуступки.
- Продавец выходит из состава кооператива, покупатель становится его полноправным членом.
- Стороны едут в ЕГРП, чтобы зарегистрировать факт перехода прав собственности.
- Уплачивается налог в 13% от суммы сделки.
ВНИМАНИЕ. Сделка пройдет проще, если объект уже достроен.
В ином случае покупателю придется брать на себя материальные обязательства по договору, а в руководствах кооперативов этого не любят.
Нюансы и подводные камни
При выходе пайщика из кооператива порядок возврата денег определяется уставом ЖСК.
Подчиненные застройщику юридические лица могут контролировать устав, голосуя на заседаниях членов кооператива.
Так бывает сложно получать неустойку при недобросовестном строительстве.
Это же правило мешает потребовать от застройщика компенсации из-за некачественного строительства.
Дело зачастую приходится решать через суд, доказывая фиктивность созданного кооператива и его причастность к иному юридическому лицу.
Низкий государственный контроль за исполнением обязательств перед членами кооператива делает эту форму покупки недвижимости крайне рискованной. ЖСК не обязан отчитываться перед государственным органами о качестве и сроках строящегося объекта. Ответственность перед будущими жильцами при этом сильно падает.
Нельзя также застраховать свое будущее жилье.
Заключение
Подводя итоги, скажем, что ЖСК – это вариант покупки жилья для тех, кто готов идти на серьезный риск. Рынок регулируется буквально двумя ФЗ (214 и 215), возможности для суда с безответственными фирмами очень малы.
Только проверенные фирмы не мошенничают с кооперативами. Если не хотите рисковать, выбирайте долевое участие.