До какого момента можно продать квартиру по переуступке

Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, может быть продана по переуступке прав.

Чаще процедура проводится с целью получения финансовой выгоды, когда бизнесмены участвуют в долевом строительстве, приобретая квадратные метры на момент рытья котлована для будущего дома.

После окончания строительства уже готовые квартиры перепродаются за большую стоимость.

Но переуступка прав осуществляется и обычными гражданами, по той или иной причине желающими реализовать приобретенное имущество.

Что это такое

Продажа квартиры по переуступке прав собственности — это особый вид юридической сделки, заключающейся в реализации недвижимого имущества по договору долевого участия.

Данный документ выдается дольщикам, которые приобрели право на квартиру в начале строительства.

Договор является основным документом при оформлении недвижимости в собственности. Право стать владельцем квартиры и является переуступкой.

Переуступка прав актуальна после завершения строительства или его окончания, но до сдачи дома в эксплуатацию.

В этот период приобрести квартиру от застройщика практически невозможно — они скупаются инвесторами на начальном этапе возведения здания.

Как только на имущество оформляется свидетельство о собственности, переуступка становится неактуальной и реализация проводится на общих основаниях.

Законодательная база

Знание законодательства позволяет грамотно провести сделку, учитывая существующие нормы.

Переуступка прав регламентируется правовыми актами:

Причины сделки

Желание инвесторов реализовать квартиры по переуступке прав объясняется тем, что с момента ввода здания в эксплуатацию и получения документа о приеме-передачи имущества, продавать недвижимость нельзя.

А длительность этого периода может составлять несколько месяцев, что затягивает получение ожидаемого дохода.

К тому же, продажа по переуступке прав проводится быстрее, требуется меньшее количество документов.

Покупка квартиры по переуступке выгодна по нескольким причинам:

Стоимость квартиры значительно ниже по переуступке, чем после получения свидетельства	это основная причина, по которой имущество пользуется спросом
Риски практически отсутствуют	в отличие от покупки квартиры на этапе котлована
Покупка осуществляется в короткие сроки	не требуется длительной бумажной волокиты

Продажа квартир по переуступке прав

Переуступка прав осуществляется посредством переоформления договора долевого участия и внесения изменений в документации застройщика.

При этом стороны должны ориентироваться на закон «Об участи в долевом строительстве».

Стороны должны учитывать, что о проведенной переуступке необходимо уведомить застройщика, несмотря на отсутствие данного требования в законодательстве.

Если этого не сделать, при оформлении права собственности на квартиру могут возникнуть проблемы.

Уведомляется застройщик до начала сделки. Как правило, препятствий для переуступки не создается. Стоимость квартиры по переуступке значительно ниже фактической.

Это объясняется существующими рисками процедуры, а также необходимостью ожидания сдачи дома в эксплуатацию неопределенное количество времени. Согласно статистике, около 25% квартир покупается по переуступке прав.

Видео: риски покупки квартиры по переуступке

В построенном доме

После окончания строительства дома до ввода его в эксплуатацию может пройти несколько месяцев.

Это время отводится на проверку здания, сравнение фактических показателей с документами. Дом не может быть сдан без получения соответствующего разрешения от контролирующих органов.

Как правило, крупные строительные компании быстро проходят проверки, в течение 2 месяцев здание вводится в эксплуатацию, а дольщикам разрешается оформлять квартиры в собственности.

У участников долевого строительства есть несколько вариантов использования права собственности:

Обустройство квартиры	для дальнейшего проживания и для продажи после ремонта за высокую стоимость
Получение свидетельства о собственности и продажа квартиры	переуступка прав собственности третьему лицу

Максимальная прибыль достигается после обустройства квартиры. Потратив на отделочные материалы и ремонт, к примеру, 100 000 рублей, стоимость жилья повышается на 200 000 рублей. Дешевле всего приобрести квартиру по переуступке.

Ее стоимость будет примерно на 10% меньше, чем цена на квадратные метры после получения свидетельства о праве собственности.

При долевом участии

Долевое участие предполагает покупку права на приобретение квартиры в собственность.

На деньги дольщиков строительная компания возводит дом, поэтому самое дешевое жилье можно приобрести на этапе котлована. Ждать заселения придется долго, но экономия ощутима.

Участникам долевого строительства выдаются договора, в которых прописываются права и обязанности сторон.

После ввода дома в эксплуатацию, на основании данного документа оформляются акты приема-передачи, позволяющие зарегистрировать квартиру в собственность.

Приобретая квадратные метры по переуступки прав, покупатель фактически заменяет дольщика. С ним переоформляется договор, после чего он обретает право собственности на имущество.

Рекомендуется сразу проверить застройщика, чтобы минимизировать риски, связанные с вероятностью допущения ошибок, препятствующих введению дома в эксплуатацию.

При переуступке прав необходимо проверить и продавца квартиры. Если у него имеются открытые обязательства или долги перед застройщиком, то лучше отказаться от сделки.

Вместе с правом на квартиру, покупатель приобретает и ответственность за внесение положенной суммы.

В строящемся жилье

Квартиры на стадии строительства дома скупают преимущественно инвесторы, зарабатывающие на дальнейшей перепродаже недвижимости по завышенной стоимости.

Они несут огромные риски, ведь вероятность банкротства строительной компании достаточно велика. Несмотря на возможные финансовые убытки, жилье в строящемся доме пользуется огромным спросом.

И продажа квартир по переуступке от собственника невозможна. На этапе строительства покупатель квадратных метров всего лишь дольщик.

Собственником он становится после оформления соответствующего свидетельства, получить которое возможно на момент ввода дома в эксплуатацию.

Пока дом не достроен, приобрести можно только право собственности. Оно дает возможность требовать от застройщика соблюдение сроков сдачи дома, положенных нормативов. В случае банкротства строительной компании риски также несет новый дольщик.

При составлении договора переуступки прав важно указывать реальную стоимость квартиры.

Если застройщик не сможет выполнить принятые обязательства, дольщику будет выплачена именно та сумма, которая указана в документах.

По ипотечному кредиту

Приобрести квартиру по переуступке можно в кредит. Банки положительно относятся к данному виду сделки, в отличие от финансирования жилья в еще не построенном доме.

И чем ближе дата сдачи здания в эксплуатацию, тем выше вероятность одобрения заявки по ипотечному кредиту.

Оформлять ипотеку рекомендуется в банке, с которым сотрудничает застройщик или компания, переуступающая права.

Так у кредитора есть дополнительная гарантия того, что сделка не обернется мошенничеством и отсутствием квартиры в качестве залога.

Залоговое имущество предоставляется после получения свидетельства о праве собственности. Данный момент обязательно обговаривается в договоре.

Если у заемщика есть другое имущество, то его обременение для обеспечения гарантии выплаты займа, послужит дополнительным фактором в пользу одобрения ссуды.

Банк может отказать в выдаче ипотеки в нескольких случаях:

1. Строительная компания имеет плохую репутацию или существует недавно.
2. Заемщик не соответствует требованиям, заявленным банком.
3. Квартира расположена в другом регионе или населенном пункте, где нет филиала банка.

Инструкция по оформлению

Процедура переуступки возможна при соблюдении условий:

Первым владельцем права собственности было выполнено финансовое обязательство перед застройщиком	в том, что вся сумма выплачена, можно убедиться по выданному документу. В нем указывается, что у инвестора нет долга перед строительной компанией. Упустив данный момент, покупатель приобретет не только квартиру (право на нее), но и долги, которые ему придется выплатить
В договоре долевого участия должно быть указано согласие застройщика на переуступку прав	часто строительные компании не допускают перепродажи квартир до получения права собственности. Это объясняется вероятностью мошенничества, при котором претензии предъявляются застройщику
Если дольщик приобрел право на квартиру по ипотеке, то для переуступки потребуется согласие банка	в противном случае, сделка может быть признана недействительной. При ипотеке приобрести квартиру проблематично, заемщику потребуется предоставить другое имущество в залог или обязать продавца сразу погасить задолженность

Согласно правилам статьи 390 ГК РФ, ответственность за соблюдение указанных условий возлагается на первого собственника.

С него же будет взыскиваться сумма, выплаченная по договору переуступки, понесенные убытки и проценты за использование кредитных средств.

Заключение договора цессии

Договор цессии (переуступки) оформляется до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи имущества.

В нем должна содержаться информация:

Данные продавца и покупателя	и сумма сделки
Порядок расчета (наличный, безналичный, рассрочка, кредит)	также согласие застройщика на сделку
Полная информация об объекте	приложение документа, на основе которого возникло право переуступки (договор долевого участия)

Составлять договор рекомендуется после консультации с юристом. В этом плане выгоднее обращаться к специализированным компаниям по работе с недвижимостью, в штате которых имеются юристы. При сотрудничестве с частным лицом, помощь специалиста обязательна.

Договор может составляться в трех вариантах:

Предварительный договор купли-продажи	это усложненный вариант сделки, имеющий многочисленные риски. Как правило, заключается уже после сдачи дома в эксплуатацию, но до подписания акта приема-передачи и получения свидетельства собственности. По сути, это стандартная процедура покупки квартиры
Переуступка прав	наиболее легкий способ продажи квартиры, требующий согласие застройщика. Покупателю следует проверить отсутствие долгов, которые передаются вместе с правом на квартиру
Участие в ЖСК	если дом находится в жилищно-строительном комплексе, то покупателю потребуется вступить в кооператив. Для этого продавца выписывают из членов кооператива, а вписывают покупателя. Процедура сложная, требует больших временных затрат

Договор цессии подлежит обязательной регистрации. Это позволит в последующем оформить квартиру в собственность без лишней волокиты. До регистрации этим правом обладает продавец.

Возможно ли задним числом

Перед тем, как оформить квартиру в собственность от даты подписания акта о приеме-передачи имущества может пройти около 2 лет.

Такое положение невыгодно инвесторам, не успевшим реализовать недвижимость в разрешенные сроки.

Это приводит к возникновению разумного вопроса — можно ли оформить договор переуступки задним числом?

Поскольку договор подлежит регистрации, на нем должна быть указана актуальная дата. И она не может быть позже даты подписания акта о приеме квартиры.

В этом случае продавец может договориться с застройщиком об изменении даты в документе о передачи квадратных метров.

Если заключается договор предварительной купли-продажи, то изменятся дата документа. Это возможно при условии, что покупатель не провел государственную регистрацию.

Стоит учитывать, что если в сделке принимают участие банк и застройщик, они могут выдвинуть свои условия при изменении даты договора.

Необходимость в уплате налога

Согласно требованиям Налогового кодекса РФ, любой доход, полученный гражданином, должен облагаться налогом.

Это правило распространяется и на продажу квартиры, в том числе, при переуступке прав. При этом налоговая база уменьшается пропорционально величине расходов, понесенных продавцом.

То есть налог уплачивается только на полученную прибыль, которая равняется разнице между суммой, уплаченной при покупке и продаже квартиры.

К примеру, инвестор приобрел право собственности за 1 000 000 рублей, по переуступке продал квартиру за 1 500 000 рублей.

Налог выплачивается с разницей между этими суммами. Она составляет 500 000 рублей. Умножив сумму на 13% (размер налога), получится выплата размером в 65 000 рублей.

Желание продавца снизить расходы на уплату налога приводят к тому, что в договоре переуступки указывается меньшая сумма. Это действие неправомерно и покупателю не получится вернуть фактически выплаченную сумму.

Если квартира продается по переуступке за стоимость, по которой она была куплена у застройщика, то доход равняется нулю.

Это не освобождает продавца от необходимости подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Проигнорировав данное требование, можно ожидать письма от налоговых органов о том, что необходимо уплатить налог со всей суммы продажи или штраф за отсутствие декларации.

Основные риски

Переуступка прав подразумевает несколько рисков, которые следует учитывать перед подписанием договора:

Дом может быть не достроен, либо строительный комитет введет запрет на введение дома в эксплуатацию	это основной риск остаться без недвижимости и без денег. Покупатель может застраховаться от данного риска
При наличии долгов у продавца, ответственность за их погашение передается вместе с правом собственности на квартиру	перед подписанием договора необходимо проверить отсутствие задолженности у продавца, запросив соответствующий документ у застройщика и в базе кредитных историй
Соглашаясь на заключение договора о предварительной купли-продажи, покупатель может оказаться не единственным претендентом на квартиру	случаи, когда недвижимость продавалась сразу нескольким лицам, встречаются достаточно часто.
Компания, реализующая квартиры по переуступке, может оказаться «липовой»	необходимо проверять лицензию и документы, разрешающие осуществление данного вида деятельности
При несоблюдении условий застройщика	сделка может быть признана недействительной

Решаясь на покупку или продажу квартиры по переуступке прав, необходимо внимательно изучить требования законодательства.

Обязательно получается согласие застройщика, без которого сделка признается недействительной.

Стремление приобрести квадратные метры за низкую стоимость, может обернуться печально, поэтому помощь специалиста не будет лишней.

И, конечно, бдительность, тщательная вычитка документов, проверка продавца – основные способы минимизирования рисков.

С юридической точки зрения продажа прав на квартиру в строящемся доме – несложная сделка, но существуют ещё и экономические риски.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е. дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав. Сам по себе этот тип сделки давно отработан на рынке, однако это не значит, что реализовать свою недвижимость будет легко. Портал MetrPrice.ru попросил экспертов разъяснить, какие сложности поджидают частного продавца, а главное – как с ними бороться.

Частные продавцы откладывают сделку до лучших времён

Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав – довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца). «Обычно столько времени требуется на возведение дома при соблюдении графика строительства, а наиболее целесообразной является продажа на этапе завершения строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности», – рассказал эксперт.

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Во-первых, сами инвесторы не готовы выходить из проекта, поскольку на этапе вложения в недвижимость надеялись на большую прибыль. Сейчас такие продавцы просто отложили сделку «до лучших времен». Во-вторых, спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – рассказал эксперт.

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества. «Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Однако основную сложность сделке по переуступке прав на квартиру в новом доме ей придаёт рыночный аспект. По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора Urban Realty, одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости. За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло. При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

По теме: Все новостройки Новой Москвы в одном удобном каталоге с актуальными ценами

Тот самый «лучший момент для продажи квартиры»

Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье – когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность, то есть после основного роста цен, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30% и выше, если проект ликвидный. Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.

Читайте также: Новостройки САО: московский «лёд и пламень» от 2,9 млн рублей

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь – где искать покупателей на такое жилье?

«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, – считает Светлана Кондачкова (Urban Realty). – На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», – советует эксперт. 

В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос – какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже. Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя».

Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».

По теме: Удобный поиск квартир в новостройках Подмосковья

Как договариваться продавцу с самим застройщиком (ведь переуступка идет всегда с согласия последнего)? 

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, – Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Всегда ли застройщик согласен, и не бывает ли с его стороны каких-то особенных условий, которые приходится принимать продавцу квартиры в строящемся доме?

По словам Светланы Кондачковой (Urban Realty), если договор предусматривает получение согласия застройщика на переуступку, то единственная сложность, которая может возникнуть, это сроки согласования сделки. Чтобы не погружаться в сложности и премудрости всех процессов, эксперт советует поручить подготовку и проведение этой сделки специалистам.

Василий Шарапов («Сити-XXI век») также указывает, что сговорчивость застройщика во многом зависит от того, погашен ли долг долевого инвестора перед застройщиком на все 100% или имеются задолженности. Если квартира оплачена не до конца, застройщик будет пристально изучать финансовую состоятельность нового долевого инвестора и, если найдёт какие-то изъяны, может отказаться от сделки. «Дело в том, что по юридическим правилам право требования должно переводиться на нового долевого инвестора с переводом долга по внесению оставшихся не оплаченными в пользу застройщика долевых инвестиций, — говорит специалиста. – Поэтому для застройщика имеет значение способность нового должника исполнить свои обязательства по оплате долевых инвестиций. В этом случае застройщик может предложить новому долевому инвестору погасить долг прежнего долевого инвестора досрочно в пользу застройщика в обмен на свое согласие по сделке передачи права требования к застройщику».

Таким образом, несмотря на ряд сложностей, переуступка прав требования в новостройке – довольно распространенное явление на сегодняшний день. Самое важное – выбрать удачный момент для сделки, а это уже зависит от конкретной ситуации на объекте, стратегии инвестирования и жизненных обстоятельств продавца.

Портал МетрПрайс.ру желает Вам удачной сделки!

Читайте также: Что обязательно нужно указывать в договоре долевого участия?

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

• Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
• Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
• Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

• Оповестить о своем намерении строительную компанию.
• Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
• Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
• Получить выписку из ЕГРП.
• Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
• Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.