Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку?

Для любого человека естественно желание иметь собственный дом. Но приобретение жилья это шаг ответственный. Что необходимо знать, покупая квартиру в новостройке в России в 2018 году?

Преимущества покупки жилья в новостройке очевидны. Это низкая стоимость, в сравнении с вторичным рынком, «юридическая чистота» и отсутствие у объекта истории.

Но есть и нюансы, которые следует учесть при покупке. О чем нужно знать, приобретая квартиру в новостройке в России в 2018 году?

Общие моменты

При покупке любой недвижимости первоочередное внимание надлежит уделить безопасности сделки.

Когда имеет место покупка квартиры в новостройке, прежде всего, нужно проверить застройщика. Значение имеет сложившаяся репутация и история организации.

Сначала стоит посетить сайт компании, ознакомиться с отзывами иных покупателей, лично посетить компанию и пообщаться с ответственными сотрудниками.

Желательно узнать, сколько всего объектов построено этим застройщиком и сколько строится в данное время. Обязательно нужно посетить объект, в котором планируется купить квартиру.

При посещении можно пообщаться с рабочими, которые вряд ли станут что-то скрывать. Сделав первоначальные выводы о застройщике, можно переходить к более серьезной проверке.

Необходимо проверить документы, разрешающие строительство и подтверждающие полномочия компании. Далее изучаются документы по самому объекту.

Рекомендуется запросить полную документацию по объекту для изучения в спокойной обстановке. Документы можно показать опытному юристу или специалисту в сфере недвижимости.

Но проверка это только первый этап покупки квартиры в новостройке. Не меньшего внимания потребует оформление сделки. Что же надлежит знать покупателю жилья в новостройке в 2018 году?

Основные понятия

Далеко не все граждане правильно понимают, что представляет собой новостройка. Нередко обыватели так именуют любое новое жилье.

Новостройкой именуется возводимое жилье различной степени готовности. Его основная особенность в том, что право собственности на объект не зарегистрировано в ЕГРН.

Если жилье на момент продажи уже имеет собственника, то оно является вторичкой.

В риэлтерской среде бытует понятие «новая вторичка», то есть новое жилье с зарегистрированным правом собственности.

Таким образом, с юридической точки зрения новостройка становится вторичкой с момента завершения строительства и передачи ключей собственникам.

Вторичным жильем считаются и квартиры в новом доме, на которые продавец зарегистрировал право собственности, даже если в доме еще никто не проживал.

Обывательская точка зрения отлична от юридической. Новостройкой считается дом:

• сданный в эксплуатацию 2-3 года назад;
• с наличием не проданных и не заселенных квартир;
• в котором никто ранее не проживал.

Если речь идет о покупке квартиры именно в новостройке, то основными участниками сделки выступают застройщик (юрлицо) и дольщики (покупатели-инвесторы).

С покупателями все относительно понятно, но с определение продавца зачастую возникает путаница, чреватая негативными последствиями.

Многие функции в строительстве делегируются, но гражданское законодательство РФ весьма четко поясняет понятия строительной сферы и полномочия действующих сторон.

Так нередко смешиваются функции заказчика и застройщика. Градостроительный кодекс РФ центральной фигурой строительства определяет застройщика, который имеет право на застраиваемый земельный участок (собственность или аренда).

Обязанностями застройщика являются обеспечение строительства, реконструкции, капремонта. Эти действия осуществляются при наличии капитальных вложений.

Но также допускается использование привлеченных средств, при этом застройщик одновременно становится инвестором. На имя застройщика оформляется разрешение на строительство.

Заказчик занимается оформлением исходной разрешительной документации для проектирования и строительства, а также осуществляет технический надзор за ходом стройки.

Часто застройщик в своей структуре имеет службу заказчика, являясь застройщиком-заказчиком.

Когда упоминается технический заказчик, подразумевается, что служба заказчика является наемной организацией. Ее нанимают для решения «бумажных» вопросов по проекту.

Также существуют такие понятия, как:

Генпроектировщик	Который отвечает за разработку проектной документации
Генподрядчик	Организующий различные строительные работы
Генеральный инвестор (инвестор)	Обеспечивающий финансирование проекта за свой счет или за счет средств дольщиков
Девелопер	Занимающийся развитием объектов недвижимости и осуществляющий любые работы, увеличивающие рыночную стоимость жилья, а также управляющий денежными потоками в строительстве

Главное, что нужно знать покупателю при приобретении квартиры в новостройке, это то, что договор заключается с застройщиком. Все претензии можно предъявить только компании-застройщику.

Когда реализуется квартиры в новом доме, на которую зарегистрировано право собственности, то сделка ничем не отличается от обычной купли-продажи. Продавцом выступает собственник, на которого оформлена квартира.

Преимущества и недостатки такой сделки

Покупка квартиры в новостройке имеет как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам следует отнести:

• возможность выбора среди многочисленных предложений;
• современная планировка жилья и просторные комнаты;
• возможность согласования планировки;
• новые коммуникации;
• современные качественные и долговечные материалы;
• отсутствие истории жилья;
• экономия средств (особенно при покупке на раннем этапе строительства);
• прекрасная инвестиция, поскольку новое жилье не обесценится в ближайшие годы;
• наличие паркинга детских площадок и иных элементов благоустройства территории.

Среди возможных недостатков возможны такие, как:

Длительный срок	От заключения сделки до реального вселения
Затяжные ремонтные работы	Поскольку квартиры сдаются с черновой отделкой, и по мере заселения новые жильцы будут приводить свое жилье в надлежащий вид
Строительные недоделки	Которые частично придется устранять самостоятельно или требовать их устранения от застройщика
«Заморозка» строительства	Которая может возникнуть по причине нехватки средств или иным причинам

Минусы, конечно, существуют, но большую их часть можно предусмотреть, предотвратив нежелательные последствия.

Для этого нужно правильно оформить сделку и внимательно отнестись к содержанию договора.

Правовая база

Покупка квартиры в новостройке регулируется ФЗ № 122 «О госрегистрации прав …». Для оформления квартиры в собственность в регистрационные органы подаются:

• документы, подтверждающие завершение строительства;
• разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• акт о приеме-передаче квартиры.

С 1.01.2017 в силу вступил обновленный ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве …».

Законодательные поправки требуют, чтобы строительные компании постоянно актуализировали данные о своей деятельности.

При этом установлен минимальный объем уставного капитала застройщика в размере 2 500 000 рублей, но в целом капитал должен соответствовать планируемому объему застройки.

Кроме того поправки в закон утвердили норму, по которой привлеченные средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах (застройщик получит их только после передачи квартиры собственнику) или обязательно страховаться.

Возникающие нюансы

Покупка жилья в строящемся доме сопровождается разными нюансами и скрытыми проблемами.

Покупатель должен хорошо разбираться в сути сделки, особенностях оформления и возможных недостатках.

Для правильного оформления покупки желательно строго следовать следующему порядку:

1. Выбор объекта.
2. Подготовка документов.
3. Оформление договора купли-продажи или заменяющего его документа.
4. Внесение оплаты.
5. Регистрация права собственности.

Фактически порядок соответствует стандартной купле-продаже. Основные отличия заключаются в составе сопровождающей документации и форме оформляемого договора.

Правильный выбор объекта

Выбирая квартиру в новостройке, рекомендуется придерживаться такой последовательности действий:

Выбор района	Основное внимание на данном этапе нужно уделить развитости инфраструктуры и транспортной доступности. Вряд ли окажется выгодной покупка элитной квартиры, если находится таковая вдали от дорог, магазинов, школ и иных объектов, необходимых для комфортного проживания
Тип жилья	Современные квартиры отличаются по уровню комфорта и ценовой категории. Выделить можно жилье класса эконом, комфорт, бизнес, премиум. От типа жилища зависит его цена, но к каждой категории предъявляются определенные требования. Нужно проверить соответствие заявленного класса определенным характеристикам
Осмотр выбранного объекта на месте	Необходимо обратить внимание на благоустройство двора жилого дома, планировку квартиры и возможность перепланировки, материал стен и перегородок, качество отделки. Можно уточнить у застройщика отдельные моменты, которые только планируются к реализации
Изучение информации о застройщике	Имеет значение публичность компании, поскольку никому не известная компания доверия не вызывает. Ценовая политика компании также важный показатель – необъективное занижение цены должно насторожить покупателя. Обратить внимание нужно на динамику строительства (когда начато и что выполнено), уровень партнеров (солидные инвесторы являются плюсом)
Оформление покупки	На этом этапе значимость обретают представленные продавцом документы и правильно составленный договор. Сделка считается заключенной только после госрегистрации договора Росреестром

Какие нужны документы

В ст.20-21 ФЗ № 214 перечислены документы, которые обязан предоставить застройщик любому заинтересованному лицу:

• учредительные документы;
• свидетельство о госрегистрации компании;
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности;
• аудиторское заключение за последний год деятельности.

По запросу участника (потенциального участника) долевого строительства предоставляются:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства дома;
• заключение экспертизы проектной документации;
• проектные документы со всеми утвержденными изменениями;
• документы, свидетельствующие о праве застройщика на земельный участок.

Если по запросу предоставляются не все документы, то риски сделки существенно возрастают.

С 1.01.2014 действует нововведение, по которому застройщик обязан застраховать ответственность перед покупателем в страховой компании или оформить поручительство.

При банкротстве застройщика, издержки покупателя компенсируются страховой компанией или поручителем.

Поэтому в числе прочих документов у застройщика следует запросить договор со страховой компанией или с поручителем.

Порядок заключения договора

Форму договора лучше запросить заранее, чтобы тщательно изучить документ. Содержание должно быть предельно понятно даже при отсутствии юридического образования.

В договоре должны быть прописаны все важные условия и достигнутые договоренности. Считается, что о чем в договоре не написано, о том и не договаривались.

Существует несколько вариантов договоров для покупки квартиры в новостройке:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор цессии (уступки права требования);
• договор инвестирования;
• предварительный договор;
• вексельная схема и прочие условно законные варианты.

Каждый такой договор является законным на определенном этапе. Так приоритетным можно считать договор долевого участия.

Такое соглашение подлежит обязательной госрегистрации, что обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии оформляется покупка строящейся квартиры у первоначального приобретателя.

Важно убедиться в реальности права требования, запросив у продавца соответствующий договор и копии платежных документов.

Независимо от выбранной формы договора, в нем должно быть указано:

• полная информация о субъектах сделки;
• дата и место заключения договора;
• точное описание объекта;
• полная стоимость;
• порядок расчетов и получения жилья;
• сроки сдачи объекта;
• гарантии;
• подписи сторон.

«Серыми» схемами считаются такие правовые конструкции, как:

Предварительный договор купли-продажи	Клиент заранее вносит «обеспечительный платеж», но объект числится за застройщиком и четких обязательств не предусмотрено. Есть риск, что основной договор заключен не будет, а средства покупателю не удастся вернуть
Предварительный договор участия в долевом строительстве	Риски здесь аналогичны вышеописанным. Застройщик может отказаться от заключения договора
Договор соинвестирования или бронирования	На первоначальном этапе покупатель вносит часть оплаты, бронируя объект. Если стройка остановится, велик риск потери аванса
Вексельная схема	Покупателем приобретаются векселя компании, которые погашаются квадратными метрами по завершении строительства. Никаких четких обязательств и место квартиры не закреплено
Депозитная схема	В этом случае в правовых отношениях застройщика и покупателя участвует банк. Проще говоря, строительная компания берет в банке кредит под залог сбережений покупателя
Договор займа	Фактически покупатель одалживает застройщику деньги, не имея никаких прав требования на объект

В ипотеку

Что надо знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку? Приобретение квартиры в новостройке в ипотеку несколько отличается от обычной ипотечной сделки.

Как правило, кредитор выдвигает условие, по которому квартира должна находиться в строго определенной застройке, аккредитованной банком.

Условия ипотеки зависят от стадии строительства. Если объект почти завершен, а еще лучше прошел госкомиссию, то банк предоставляет займ под залог приобретаемой квартиры.

Когда квартира приобретается на стадии котлована, то кредитор потребует дополнительного залога в виде иной недвижимости. На более поздней стадии можно обойтись поручительством третьих лиц.

Общий порядок приобретения квартиры таков:

Выбор подходящего аккредитованного застройщика	Можно уточнить в банке полный перечень компаний-партнеров
Заключение с застройщиком договора бронирования с указанием условий сделки	Параметров жилья, срока действия соглашения и т.д.
Подача заявки на кредит	В банк с приложением необходимого пакета документов и договора бронирования
Заключение договора ипотеки	В случае положительного решения банка
Проведение оценки	Оформление страхования, регистрация ипотеки
Заключение договора	О покупке квартиры с застройщиком

У застройщика

Согласно ФЗ № 214 квартиру у застройщика можно приобретать по договору долевого участия в строительстве, впоследствии регистрируя документ в Росреестре.

Допускается использование иных договоров, указанных в ФЗ № 214. Все прочие варианты расцениваются как попытка обойти закон и избежать гарантий.

Заключая условно законные договора, покупатель вряд ли сможет отстоять свои права в суде. При заключении ДДУ важно обратить внимание на следующие условия соглашения:

• точное определение квартиры по проекту;
• срок сдачи объекта и передачи его в собственность дольщика;
• полная стоимость объекта;
• сроки и порядок оплаты;
• сроки гарантии на квартиру.

Отсутствие хотя бы одного из упомянутых условий ведет к недействительности договора. Но заключенным ДДУ признается только после регистрации его в Росреестре.

Готовая квартира передается собственнику по акту приема-передачи, но основании которого впоследствии оформляется право собственности.

Но до подписания акта следует убедиться в отсутствии дефектов и недоработок. Подпись под актом означает, что покупателя устраивает состояние квартиры.

В рассрочку

От ипотеки рассрочка отличается меньшим сроком и соответственно большим размером ежемесячных платежей.

Период рассрочки обычно варьируется в пределах 3-12 месяцев, но отдельные девелоперы готовы оформить рассрочку на срок до 4 лет.

Фактически рассрочка это обычная покупка в кредит. Отличием от ипотеки является отсутствие большого пакета документов и страхования жизни покупателя.

Рассрочкой пользуются обычно покупатели, располагающие большим первоначальным взносом. Причем рассрочка, особенно длительная, может предполагать уплату процентов (около 5% на остаток долга).

Видео: основные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Суть рассрочки в выплате первого взноса (10-50% стоимости жилья) и уплате остальной стоимости равными долями в течение установленного периода, но до сдачи дома госкомиссии.

При оформлении рассрочки квартира не становится залогом. Заключается ДДУ с приложением графика платежей.

После полного расчета покупатель получает справку об отсутствии задолженности перед застройщиком.

Покупателю при оформлении рассрочки важно обратить внимание на условия расторжения правоотношений, штрафные пени при просрочке платежа, условия начисления процентов.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в Москве

Столичный рынок изобилует предложениями от застройщиков и каждый из них расписывает особенные выгоды.

Не следует верить всем обещаниям безоговорочно, поскольку «подводных камней» может быть превеликое множество.

Покупая квартиру в московской новостройке, вначале нужно определиться со стадией строительства.

Дешевле обойдется покупка на стадии котлована, но более надежно приобретение жилья на завершающем этапе строительства.

Важно уточнить цену квартиры, поскольку в рекламе указывается обычно минимальная стоимость самого дешевого объекта. 

Кроме того сумма нередко указывается в У.Е., которые могут оказаться вовсе не долларами, как принято считать.

Необходимо уточнить точную сумму в конкретной валюте и отсутствие всяческих доплат за дополнительные «бонусы».

Немаловажно узнать и кто является продавцом. Фраза «продажа от застройщика» ничего не значит. Нередко в строительстве участвует несколько компаний – застройщик, инвестор, генподрядчик и т.д.

Каждый участник реализует свою часть квартир. Если участники «рассорятся» меж собой, то могут начать продавать «чужие» квартиры.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у подрядчика? Сделка оформляется стандартным договором купли-продажи или договором цессии.

Более предпочтителен ДКП, поскольку он подтверждает уже имеющееся право собственности. По договору о переуступке права требования квартиру можно и не получить.

В этом случае право дольщика являет собой продолжение права подрядчика. Если подрядчик не выполнить своих обязательств, то и квартиру он не получит.

Следовательно, не сможет претендовать на квартиру и непосредственный покупатель.

Проверка документов это факт само собой разумеющийся, дополнительно стоит поинтересоваться отзывами о застройщике, реализованными проектами, затратами на рекламу.

Из особенностей московских новостроек можно отметить виды используемых материалов:

Наиболее экологичными признаются дома из кирпича	Предполагается что все стены, кроме межкомнатных перегородок, являются несущими
Самыми дешевыми	Считаются панельные дома
К самым прочным относятся монолитные постройки	Основная тяжесть которых приходится на каркас, что позволяет определять планировку с учетом пожеланий покупателя
Постройки типа монолит-кирпич	Являются самыми дорогими

Еще один нюанс в том, что большинство новостроек в Москве сдается без подземной парковки. Потому нужно убедиться в наличии хорошей парковки рядом с домом.

Приобретение квартиры в новостройке может стать достаточно выгодным способом покупки жилья. Главное – предусмотреть все возможные нюансы и правильно оформить сделку.

Общее правило сводится к полному соблюдению закона о долевом строительстве с точным указанием сроков и штрафных санкций за нарушение этих сроков.

…

Особенности покупки

Обращаясь в кредитную организацию вы можете столкнуться с рядом особенностей, которые станут решающими в том, выдадут вам кредитование или же нет.

1. На этапе подбора жилья стоит обращаться только в аккредитованные строительные фирмы, которые будут вызывать доверие у финансовой организации.
2. Ипотека выдается на недвижимость в том случае, если строительство находится в завершающей стадии.
3. Ипотека выдается на проект, который прошел государственную комиссию.
4. Заемщик должен со своей стороны обеспечить сделку, например, предоставив имущество в залог.

В какое время лучше приобретать?

Ни для кого не секрет, что чем ближе недвижимость к сроку сдачи для приобретения, тем выше ее стоимость. Поэтому, многие граждане приобретают недвижимость, которой по факту еще не существует. Многие смельчаки умудряются приобретать квартиру, которая еще не построена, а только едва-едва вырыт котлован под постройку.Однако, такое вложение весьма рискованно, ведь в любой момент строительство может быть заморожено, и вы не получите заветных квадратных метров.

Одним из важнейших условий ипотечного кредитования, да и по мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение ваших денег — это покупка квартиры в ипотеку от застройщика, которая уже на 70% готова к сдаче.

Это значит, что недвижимость построена, но не в полном объеме готова к эксплуатации и в ней еще ведутся отделочные работы. Это снижает риск того, что строительство может быть заморожено и внушает уверенность финансовым организациям в том, что деньги будут потрачены по назначению. Да и вам, как будущему собственнику, выгоднее всего на данном этапе покупка квартиры в ипотеку у застройщика. В этот момент цена на квартиру еще не вырастет до своего основного пика, однако, вы будете на 90% уверены в том, что дом сдастся к сроку.

Условия покупки

Давайте познакомимся с основными условиями, которые должны быть соблюдены для того, чтобы стать обладателем жилья в новостройке.

1. Очень часто кредитная организация требует, чтобы вы обращались только к тем застройщикам, у которых имеется договоренность с данными кредитными организациями. Дело в том, что банки тоже весьма рискуют, выдавая ипотеку. Дом может быть не сдан, строительство заморожено, и вы через суд можете отказаться от ипотечного кредитования, тем самым, оставив банк в убытках. Поэтому, кредитная организация заключает договора с определенными надежными фирмами застройщиками, приобретение недвижимости у которых и предлагается для ипотечного кредитования.
2. Второе условие касается сроков, которые мы обсуждали в пункте выше. Приобретать недвижимость можно только в том случае, если ее строительство завершено не менее чем на 70%.
3. Вам необходимо быть готовыми внести существенный залог на приобретение недвижимости. Он может быть начислен в виде денежных средств, а также, вы можете предоставить в залог свое имущество в виде машины или квартиры.
4. Срок ипотечного кредитования не может быть начислен меньше, чем 1 год.
5. Кроме того, вы должны являться гражданином Российской Федерации, иметь прописку в регионе, где оформляется ипотечное кредитование.
6. По возможности, у вас должна быть постоянная работа для того чтобы предоставить справку о доходах. Но некоторые банки закрывают глаза на данный пункт, ведь многие граждане в нашей стране предпочитают работать без официального трудоустройства.
7. Также, дополнительно каждая кредитная организация выдвигает свои индивидуальные условия. Поэтому, прежде чем оформлять ипотечное кредитование, тщательно с ними ознакомьтесь, возможно, в некоторых случаях вы не подойдете под критерии банка, как бы вы ни старались.

С чего начать покупку квартиры в новостройке в ипотеку?

Если вы в приобретении недвижимости будете пользоваться услугами банка, все-таки вам стоит себя подстраховать. А именно, вы должны произвести подготовительные действия для того, чтобы сделка состоялась, более того, недвижимость досталась вам без каких-либо серьезных затруднений.

Рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку.

Проверить юридическую чистоту

В первую очередь вы должны проверить так называемую юридическую чистоту объекта. Дело в том, что иногда застройщики, продающие недвижимость, которые предлагаю приобрести жилье по привлекательным ценам, имеют какие-либо проблемы с документами и оформлением недвижимости.

Отдав денежные средства, вы столкнетесь с такими проблемами, что просто невозможно оформить право собственности ввиду того, что дом признан аварийным, уже имеет законного собственника или просто нет разрешения от администрации на продажу квартир.

Для того чтобы не остаться с носом, вы должны самостоятельно проверить все документы, которые свидетельствуют о том, что строительство осуществляется в рамках закона, объекты готовы к продаже, прошли все необходимые проверки, а также переданы на баланс управляющей организации.

Если вы не знаете, как именно произвести подобные проверки, то вам следует обратиться к юристам, которые проконсультируют вас в данном вопросе. Не скупитесь на эту процедуру, ведь вы можете стать жертвой мошенников, и поплатиться еще большей суммой.

Изучить домовую книгу

Далее, вам необходимо изучить домовую книгу. Если вы являетесь первоначальным владельцем недвижимости в новостройке, то вы должны самостоятельно приобрести данный документ и заполнить его у застройщика, а если недвижимость уже сдана управляющей организации, то там.

Туда должна вноситься вся информация, которая относится к приобретаемой вами недвижимости, о квадратуре, а также о людях, которые будут являться собственниками или проживать в недвижимости.

Эти документы также необходимо предоставить в банк.

Скачать бланк домовой книги на квартиру.

На что обратить внимание?

Приобретая недвижимость по ипотечному кредитованию, вам необходимо уделить внимание некоторым мелочам.

Итак, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке в ипотеку:

1. Необходимо изучить, имеется ли у дома управляющая организация и если имеется, необходимо проверить, передана ли квартира на ее баланс, а также была ли проведена процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей организации в соответствии со всеми правилами и проверками. Если процедура была произведена, обязательно изучите акты приемки, проверив наличие или отсутствие каких-либо проблем.
2. Также, необходимо познакомиться с наличием или отсутствием необходимых коммуникаций, подведена ли к дому вода, запущена ли система отопления, составлены ли договоры с городским водоканалом, электростанцией и так далее.
3. Если у вас имеются какие-либо льготы или вы участвуете в государственных программах, которые субсидируют вас на приобретения жилья, вы также должны оповестить об этом и фирму застройщика, и в первую очередь банк, который предлагает вам ипотечное кредитование.

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Далее рассмотрим порядок действий, как купить квартиру в новостройке в ипотеку.

Куда обратиться?

Итак, вы выбрали жилье, которое намереваетесь приобрести по договору ипотечного кредитования. Далее вам необходимо осуществить действия, который приблизят вас желаемому результату в реальности.

В первую очередь вам необходимо определиться с компанией застройщиком. Найдите недвижимость, которая удовлетворяет вас по всем параметрам, фирму-застройщика которому вы доверяете, и дом, который возведен на 70%. Таким образом, найдя желаемый вариант, вы должны обратиться к фирме застройщику.

Именно с этой компанией вы и должны заключить соглашение, в котором вы забронируйте понравившийся вам вариант. В этом договоре будут содержаться характеристики недвижимости, такие как параметры, наличие или отсутствие каких-либо проблем.

Соглашение будет иметь установленный срок действия, в нем будут прописаны условия сделки купли-продажи, если же вы все-таки на нее решитесь, а также размер первоначального взноса.

Далее, именно с этим соглашением вы должны обратиться в понравившуюся вам кредитную организацию для получения ипотечного кредитования. Вы должны подать в банк заявку, к которой приложите все документы, в том числе и соглашение. Банк должен рассмотреть ваше предложение, и если оно покажется ему привлекательным, с вами свяжутся, одобрят заявку, и составят ипотечный договор.

Какие документы понадобятся?

Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке требует несколько отличается от классической купли-продажи и требует определенных документов.

В первую очередь, для составления соглашения между застройщиком и заемщиком, необходимо получить от владельца постройки следующий пакет документов:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок и недвижимость, возводимую на нем;
• разрешение на строительство, которое было выдано государственными органами;
• акт распределения квартир;
• а также инвестиционный контракт.

Если все эти документы имеются в наличии, то вы можете сделать их копии и предоставить в банк. Однако, это не обязательно, а скорее всего необходимо для вашего спокойствия.

А вот пакет документов, который вы подаете в кредитную организацию и должен быть составлен вами:

• ваш паспорт, как гражданина Российской Федерации;
• при необходимости копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;

  Скачать справку о доходах физического лица формы 2-НДФЛ: бланк, образец.

• инвестиционное соглашение, которое вы составили вместе с застройщиком;
• копии налоговой декларации;

  Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ): бланк, образец.

• копия решения застройщика о том, что он продает квартиры;
• копии ваших дипломов и если имеется профессиональный сертификат.

Дополнительно финансовые организации оставляют за собой право потребовать у вас какие-либо еще документы, перед тем как купить квартиру в новостройке по ипотеке от застройщика. Так, если вы хотите оформить в залог свою недвижимость, а также транспортное средство, вам понадобится предоставить документы на них.

Как корректно составить договор?

Составляя договор с кредитной организацией на ипотеку, вы должны воспользоваться документами и бланками, которые имеются у кредитора.

Договор составляется на основании образца, присущего этой кредитной организации. Поэтому, четко следуйте инструкциям, которые предъявляет к вам сотрудники.

Обязательно правильно укажите свои паспортные данные. Спишите информацию из всех документов, предоставленных вами. По возможности, заполняется договор черной или синей ручкой, печатным читаемым шрифтом.

Если разрешено, можно на ПК. При этом, шрифт должен быть стандартным, масштаб букв допустимый, а также, постарайтесь не допускать орфографических и пунктуационных ошибок.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку: бланк, образец.

Нужна ли и как проходить регистрацию сделки?

Как только в отношении вас будет оформлено ипотечное кредитование, недвижимость перейдет от застройщика в вашу собственность по договору купли-продажи, эту сделку необходимо будет оформить в Росреестре.

Несмотря на то, используется покупка квартиры по ипотеке в новостройке, порядок оформления сделки в Росреестре будет обычным, присущим для любого договора купли-продажи. Поэтому, не отказывайтесь от соответствующего оформления сделки в государственных органах, так как эта процедура быстрее закрепит вас в качестве владельца недвижимости.

На что придется потратиться для оформления сделки?

На процесс покупки квартиры в ипотеку в новостройке вам придется существенно потратиться. Так, вам необходимо будет потратить денежные средства на то, чтобы оплатить государственную пошлину для оформления сделки. На сегодняшний день в среднем по России она равна 2500 руб.

Еще одной тратой является оформление документации на недвижимость, такую как кадастровый паспорт, паспорт БТИ. Стоимость устанавливается индивидуально, в зависимости от региона, а также от города.

Некоторые управляющие организации требуют с новоявленных жильцов денежные средства для того, чтобы оплатить вступительный взнос. Эти действия необходимы для того, чтобы сформировать бюджет управляющей организации. Это также является обязательной тратой.

Процедура оформления ипотечного договора в банке абсолютно бесплатна, так как оформляется в интересах кредитной организации.

Налоги

Продавцу, то есть застройщику необходимо будет оплатить 13% от стоимости недвижимости в качестве налога в рамках оформления договора купли продажи. Покупатель освобожден от подобных выплат.

Сроки процедуры

Срок оформления процедуры получения ипотечного кредитования как правило составляет не более 30 дней. Именно в этот срок, который начинается о предоставлении ипотечного договора, на счет продавца будут перечислены денежные средства, установленного вами размере.

Сроки могут варьироваться в зависимости от определенной ситуации. Например, если ипотечный договор заключен, однако недвижимость еще не сдана, соглашение между застройщиком и покупателям на бронирование будет действовать еще несколько месяцев, то по соглашению с покупателем, банк перечисляет стоимость недвижимости по факту истечения соглашение на бронирования, чтобы как можно ближе приблизить сроки сдачи объекта.

Вот и все основные этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку. На сегодняшний день процедура ипотечного кредитования существенно облегчена. Произошло это в виду того, что такой способ оплаты приобретения недвижимости действует на территории нашей страны достаточно давно, в полном объеме изучили все подводные камни, а также, учтены все нюансы.

Поэтому, для вас не составит труда стать участником данного ипотечного кредитования, если вы будете соблюдать все установленные условия. А мы желаем вам как можно быстрее стать обладателем собственного жилья.

Документы на тему статьи

Купить квартиру можно самостоятельно или с помощью специалиста по сделкам. В любом случае это ответственная операция, требующая привлечения крупных денежных сумм. Особенности приобретения жилья на первичном рынке включают юридическую, техническую (проверка документов у застройщика) и финансовую стороны. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке по ипотеке? Следует изучить правовые аспекты, правильно подготовить документацию и оформить приобретение в соответствии с законом.

Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика

При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.

Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.

Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.

Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:

1. Выбираем объект.
2. Подготавливаем документы.
3. Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
4. Вносим плату.
5. Регистрируем право владения.

Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.

Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.

На этапе выбора объекта действуют следующим образом:

1. Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
2. Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
3. Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
4. Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
5. Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

На что нужно обращать внимание?

Чтобы приобрести квартиру по ипотечному кредитованию без лишних материальных и моральных потерь, следует обращать внимание на следующие моменты:

• Покупателю нужно оценить свои финансовые возможности, выяснив, сколько средств будет выделено ежемесячно на погашение долга. При средней сумме ипотеки в РФ — 1 600 000 рублей, москвичи платят более 50 тыс. рублей.
• Оформлять ипотеку следует из расчёта до 30% дохода, что наиболее оптимально.
• Кредит удобнее взять на 15 лет. При меньшем сроке значительно увеличится ежемесячный платёж, а при большем — предоплата по процентам.
• Следует выбрать банк из числа наиболее известных (Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк). А заявление лучше подавать в несколько учреждений.
• Следующий этап — выбор условий ипотеки. Нужно обратить внимание на описание обязательств заёмщика и прав банка. Это изменение ставки, досрочное прекращение.
• Расходы можно сократить, применив налоговый вычет при покупке квартиры. Туда же войдёт ипотечный процент, а также некоторые могут применить материнский капитал. Иногда снижаются кредитные ставки.
• Взносы следует выплачивать вовремя, так как просрочка испортит кредитную историю. В трудной ситуации можно снизить платёж временно с согласия банка (реструктуризация долга).
• Покупку жилья откладывать не стоит. Ведь Минфин планирует прекратить государственные субсидии, что увеличит ставки.
• При выдаче кредита и приобретении квартиры остаётся только оформление права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке. Требуется собрать документы и подать их.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Покупка жилья в новостройке в ипотеку отличается от обычной сделки с оплатой в рассрочку. Банк ставит условия нахождения квартиры у определённых аккредитованных застройщиков. Также важна стадия строительства: почти завершённый дом — хорошая основа для выдачи кредита. Ещё лучше, если здание одобрено госкомиссией. Такую жилплощадь финансовое учреждение берёт в залог. Если договор с застройщиком составлен на стадии котлована, нужно предоставить кредитору залог в виде какой-либо ещё недвижимости. Средние стадии требуют лишь поручительство для заёмщика.

Сначала выбирают аккредитованного застройщика (скорее всего, согласно предложению банка). После этого с ним заключают договор бронирования (предварительный), в котором указывают условия предстоящей сделки. А также характеристики и параметры квартиры, срок действия документа. Теперь можно подавать заявку на кредит, приложив данный предварительный договор. При положительном решении банка делается оценка, оформляется страхование и заключается договор покупки квартиры у застройщика.

Документы

Здание, возводимое застройщиком, может быть аккредитовано в том банке, где покупатель берёт заём по ипотеке. Если покупка квартиры осуществляется на этапе строительства, до оформления права владения, заёмщик не должен предоставлять банку документы по объекту. Поскольку, если здание аккредитовано, пакет уже предоставлен и одобрен.

Такая ситуация, особенно в начале строительства, гарантирует надёжность процесса. По данной сделке банк запросит лишь проект договора на покупку жилого помещения. Иногда даже передача этого документа обходится без участия покупателя, так как производится между сотрудниками учреждений.

Иногда квартира приобретается в готовом доме. Тогда банк требует предоставить документацию на жильё и застройщика. В крупной организации эти условия может выполнить представитель этой строительной компании.

Покупатель сам выбирает, какую квартиру купить. Но покупка в начале строительства позволяет сэкономить, потому что цены увеличиваются по мере возведения объекта.

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».

Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:

• Подтверждение окончания строительства.
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Акт приёма-передачи жилого помещения.

Также с начала 2017 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.

Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.

Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:

• О долевом участии.
• Договор цессии (уступка права требования).
• Об инвестировании, например, вексельная схема.

Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.

При отсутствии опыта и юридической грамотности рекомендуется показать копии документов, полученных от застройщика, и а также оформленный, но не подписанный договор, юристу или опытому агенту недвижимости для профессиональной оценки рисков. Ещё лучше — обратиться за юридической помощью на самой начальной стадии сделки.

Договор цессии

Договор цессии служит для оформления приобретения строящейся квартиры у первоначального владельца. Право требования должно быть реальным, при этом у продавца запрашиваются нужный договор и платёжные документы в виде копий.

Договор на продажу квартиры от застройщика

В содержание любого договора должны входить:

• сведения о субъектах;
• дата, место заключения;
• описание объекта;
• стоимость;
• порядок расчёта и получения квартиры;
• сроки сдачи.
• гарантии.
• подписи сторон.

По № 214-ФЗ граждане могут покупать жильё у застройщика в рамках соглашения о долевом участии (ДДУ) в строительстве с регистрацией его в Ростреестре. Можно применять другие договоры, указанные в данном законе. Остальные варианты не дают гарантий надёжной защиты сделок в суде.

При заключении соглашения с застройщиком выделяют следующие условия:

• Точность описания квартиры по проекту.
• Указание срока сдачи здания в эксплуатацию и передачи квартир во владения покупателям.
• Указание полной стоимости.
• Сроки выплат и их порядок.
• Сроки по гарантиям на жильё.

При отсутствии какого-либо пункта договор может быть признан недействительным.

ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре, только после этого он вступает в силу. На основании акта приёма-передачи оформляют право собственности. При этом не должно быть дефектов и недоделок.

Самые распространённые ошибки при покупке квартиры в новостройке в этом видео:

Заключение

Приобретение квартиры — ответственное событие. Во вновь построенном доме человек покупает новое жильё по стоимости, меньшей, чем на вторичном рынке. Взять кредит в банке может практически любой человек с удовлетворительным доходом и первоначальным взносом. Но заёмщик должен быть знакомым с правилами покупки квартиры с ипотекой, чтобы правильно оформить сделку.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Преимущества покупки квартиры в новостройке очевидны – это и сравнительно низкая стоимость (по сравнению с вторичным рынком), и «чистота» квартиры в юридическом смысле, и отсутствие у дома своей истории. Впрочем, не менее очевидны и недостатки: более сложная и длительная процедура оформления жилья в собственность; зачастую – отсутствие ремонта, отделки; нередко – не слишком удобное расположение дома – вдали от центральных городских районов; и, конечно, все финансовые риски, связанные с покупкой первичного жилья.

Этапы покупки квартиры в новостройке

Основные этапы покупки квартиры остаются практически одинаковыми вне зависимости от того, на первичном или на вторичном рынке приобретается жилье – различаются только некоторые документы и риски, связанные с покупкой, а также сроки оформления. Итак, рекомендуем следующий порядок покупки квартиры в новостройке:

Выбор района

Выбирая квартиру, стоит учитывать множество факторов, в числе которых немаловажным является определение района города, где будет располагаться ваше новое жилье.

На первый взгляд  выбор в пользу жилья в окраинных жилых комплексах может казаться очевидным. Помимо того, что здесь вы можете рассчитывать на куда большую площадь за те же деньги, обычно такие районы более экологичны, в них чище воздух, больше зеленых насаждений, что может быть немаловажно для семьи, в которой есть дети или планируется их рождение. Однако тут есть и свои нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Прежде всего, это инфраструктура, которая в «молодом» районе может быть недостаточно развита. Впрочем, в современных жилых комплексах зачастую предусмотрена значительная часть необходимых инфраструктурных объектов.

Однако второй, и не менее важный для работающих людей момент, — это транспортная доступность района, качество дорог, удаленность от места работы и возможность добраться до центральных районов в минимально возможное время.

В случае, если жилье покупается как инвестиционный объект, т. е. специально под сдачу в аренду квартирантам, есть смысл выбирать жилье в центральных районах. Как правило, такие объекты пользуются значительно большим спросом и ценятся на арендном рынке существенно выше вне зависимости от площади.

А знаете ли вы как правильно получить возмещение ндфл при покупке квартиры? Самая полная информация о возмещении налога при покупке квартиры.

О том, какой налог платится с продажи квартиры — по этому адресу.

Типы жилья

Современные жилые квартиры можно разделить на четыре основных класса, которые различаются как уровнем комфорта, так и ценовой категорией.

Жилье эконом-класса, или квартиры стандарт предоставляют весь набор удобств, необходимых для жизни, — но не более того. Это квартиры в панельных или блочных многоквартирных домах. Располагаются преимущественно в спальных районах. Подземная парковка обычно не предусмотрена, а количество мет для парковки при доме ограничено. Комнаты небольшие, изолированные, может быть балкон или лоджия. Санузел, раздельный или совмещенный, только один. Возможностей для перепланировки немного. Отопление центральное. Во дворе обычно есть общее озеленение и типовая детская площадка. Стандартная площадь однокомнатной квартиры эконом-класса – 30-45 квадратных метров; двухкомнатной – 44-70, трехкомнатной – 60-90 квадратных метров. Высота потолков порядка 2,5 метров.

Квартиры класса комфорт более просторны: площадь однокомнатной квартиры составляет 38-50 квадратных метров, двухкомнатной – 50-80, трехкомнатной – 70-110, четырехкомнатной – 70-150. высота потолков более 2,7 метра. Расположение комнат практически аналогично стандартному, однако поддается перепланировке. Дом, как правило, кирпичный или монолитный. Здесь обязательно предусмотрено наличие парковки.

Бизнес-класс предоставляет жильцу полный набор современных удобств и преимуществ. Кирпичный или монолитный дом располагается на охраняемой территории с разнообразными инфраструктурными объектами. Здесь обязательно наличие магазинов, сервисных центров, закрытой парковки или гаражей. Предусмотрена возможность перепланировки квартиры. В стандартном варианте всегда есть просторная кухня-столовая, большой балкон или лоджия, может быть несколько санузлов. Квартира может размещаться в двух уровнях. Обязательно наличие в доме консьержа и круглосуточной охраны, возможна установка систем видеонаблюдения. На территории дома размещаются большие детские площадки, озеленение, возможен индивидуальный ландшафтный дизайн. Высота потолков свыше 2,8 метра. Площадь однокомнатной квартиры 44-60 квадратных метров; двухкомнатной – 60-100 квадратных метров; трехкомнатной – 100-200 квадратных метров; четырехкомнатной – 130-240.

Кстати, вне зависимости от оснащенности дома и площади квартир, он не может быть причислен к бизнес-классу в случае, если неподалеку расположено кладбище, тюрьма или какой-то промышленный объект. Так что, если вам предлагают такое жилье по завышенной цене, мотивируя это высоким классом квартиры, вас, возможно, хотят обмануть. Наличие подобного неприятного соседства автоматически снижает стоимость квартиры.

Жилье премиум-класса предназначено для обеспеченных людей, превыше всего ценящих комфорт. Это дома, построенные по индивидуальным проектам, в число квартир обычно входят пентхаусы. Площадь квартир может быть самой различной. В квартирах располагается зачастую по несколько санузлов, балконов или лоджий. Все инфраструктурные объекты, расположенные в доме, закрытые, и предназначены только для жильцов. Дом обязательно оборудован бесшумными скоростными лифтами, видеонаблюдением и расположен в элитном районе города.

Осмотр объекта недвижимости

На что стоит прежде всего обратить внимание при осмотре объекта? Разберем по пунктам.

• Двор жилого дома. Обратите внимание на наличие детской площадки, озеленения, парковочных мест (если, конечно, в доме не предусмотрена подземная парковка), инфраструктурных объектов. Понятно, что для строящегося объекта все это может быть еще только в планах, но наличие таких планов все же стоит уточнить.
• Планировка квартиры и возможность перепланировки. Последнее стоит уточнить у продавца.
• Высота потолков. В дорогом жилье потолки, как правило, более высокие.
• Качество окон и вид, открывающийся из них. Обязательно уточните, не планируется ли строительство каких-либо объектов в непосредственной близости. Согласитесь, будет неприятно, приобретя квартиру с панорамным видом на город, через несколько лет обнаружить другую высотку, полностью заслоняющую от вас солнечный свет.
• Материал стен (кирпич, панели, блоки), толщина и материал межкомнатных перегородок.
• Качество отделки. Конечно, вы можете изначально планировать собственную отделку, но качество отделки от застройщика может повлиять на цену объекта.

Изучение информации о застройщике

В процессе покупки квартиры в новостройке, очень важно тщательно изучить все возможные данные о застройщике, чтобы не пришлось ждать вожделенных ключей от квартиры долгие годы. Итак, на что следует обратить внимание?

1. Публичность компании. Компания, которая постоянно находится «на виду», чьи руководители и менеджеры свободно и открыто выступают в СМИ, дают комментарии к новому в жилищном законодательстве и т.п. вызывает больше доверия, чем фирма, о которой в последние годы нигде не упоминалось. Для того, чтобы проверить компанию по этому критерию, достаточно задать соответствующий запрос в Интернете и проверить даты публикаций, где она упоминается. Обратите внимание и на возможные негативные моменты, которые также могут быть отражены в прессе.
2. Ценовая политика компании. Имейте в виду, что, чем ниже цена квартиры относительно среднерыночной, тем статистически выше риск мошенничества. Неадекватное занижение цен – лишний «звоночек», который должен насторожить покупателя. Правда, здесь есть один момент: цена может варьироваться от стадии строительства. Так что, если хотите сэкономить, выбирайте жилье на более раннем этапе постройки.
3. Правильно составленный договор и документы компании. По требованию застройщик обязан предъявить полный пакет документов о самой компании и о строящемся объекте, в том числе собственные учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке компании на налоговый учет, разрешение на строительство, документы о праве собственности на земельный участок и т.д. При этом особенное значение имеет форма договора приобретения квартиры.
   Наиболее надежным считается договор долевого участия.
4. Динамика строительства. Обратите внимание на дату начала строительства и стадию, в которой оно находится на текущий момент – это позволит увидеть темпы строительства объекта в целом.
5. Уровень партнеров компании. Обратите внимание на те фирмы, с которыми застройщик сотрудничает в рамках инвестиционной программы, программы страхования, кредитной программы. Солидные партнеры и соинвесторы – значительный плюс в пользу застройщика.

В любом случае, очевидно, что полагаться следует только на факты, которые можно проверить в независимых источниках – и ни в коем случае не на слова и обещания представителя компании, в чьи задачи, конечно, входит «уломать» вас.

Оформление покупки квартиры в новостройке

К процедуре оформления сделки можно отнести заключение собственно договора купли-продажи, госрегистрацию договора, составление акта приема-передачи объекта и оформление права собственности на объект.

Юридические нюансы заключения договора покупки квартиры в новостройке

Сделки по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор обязательно должен содержать информацию о:

• Точном определении квартиры по проектной документации;
• Сроках передачи квартиры в собственность дольщика;
• Цене, сроках и порядке оплаты;
• Сроках гарантии на квартиру.

Если хотя бы один из этих пунктов в документе отсутствует, договор считается недействительным.

Договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации. Как следствие, и обязательства по оплате в соответствии с договором вступают в силу только после госрегистрации. Регистрация заверяется специальной надписью на документе. Это необходимо во избежание двойных продаж объектов.

Если вы приобретаете квартиру не у застройщика, а у участника долевого строительства, который выплатил стоимость квартиры застройщику, заключается договор уступки прав требования (договор цессии).

Квартиру застройщик или предыдущий владелец передает новому собственнику по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами. До подписания такого акта вы вправе отказаться от него и потребовать от застройщика составления документа с перечислением недоработок строительства.

Нужно ли оформлять согласие супруга на покупку недвижимости, и каковы последствия отсутствия этого документа?

О том, что такое технический паспорт объекта недвижимости, можно прочитать здесь.

Статья о кадастровом паспорте по адресу: Что такое кадастровый паспорт объекта недвижимости и чем он отличается от технического?

Оформление права собственности на квартиру в новостройке

Оформление покупки квартиры в новостройке регулируется Федеральным законом №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для того, чтобы оформить собственность на квартиру, вы должны предоставить в регистрационный орган пакет документов, в том числе:

• Документы, удостоверяющие сам факт постройки дома
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
• Акт приема-передачи квартиры

Обратите внимание: разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик должен передать в регистрирующий орган в течение десяти рабочих дней после его получения.

Основные риски покупки квартиры в новостройке

У покупки квартиры в новостройке есть свои подводные камни. Мошенничество на рынке первичного жилья, к сожалению, особенно распространено. Чтобы не потерять деньги, следует крайне внимательно отнестись ко всем этапам оформления сделки и ко всем ее участникам.

Застройщик может не достроить объект или обанкротиться в процессе строительства. К сожалению, полностью застраховаться себя от такого развития событий практически невозможно. Именно поэтому рекомендуется заключать договоры на этапе строительства только с максимально солидными компаниями, присутствующими на рынке длительное время и зарекомендовавшими себя в качестве надежных застройщиков.

Обратите внимание на форму договора. В случае, если застройщик не работает по ФЗ №214, ваши риски возрастают во множество раз. В этом случае по договору вы можете называться инвестором, покупателем, партнером и т.д., а впоследствии будет крайне сложно, например, доказать, что вы приобретали именно определенную квартиру в определенном доме.

Двойные продажи. Они могут быть как умышленными, так и случайными (например, потерялся файл и т.п.). Умышленная двойная продажа возможна, если ваш договор не был зарегистрирован в ФРС – следовательно, ваша задача отследить этот момент.

Определенная путаница может возникнуть из-за различия строительных и фактических номеров квартир. Иногда вам могут показать одну квартиру вместо другой, отличающейся «малозначительными» деталями.

Один из рисков связан с продажей квартир на дополнительных этажах. Например, если квартиры в строящемся доме пользуются высоким спросом, застройщик может решить добавить один-два дополнительных этажа. Квартиры на них могут начать продаваться раньше, чем будет получено разрешение на такие изменения. Соответственно, в случае, если такое разрешение получено не будет, застройщик обязан вернуть дольщикам выплаченный аванс вместе с неустойкой.

В случае, если застройщик не до конца оформит со своей стороны документацию, для вас это может грозить невозможностью оформить право собственности. В этом случае единственной возможностью разрешения проблемы может стать судебное разбирательство.

Видео о особенностях покупки квартиры в новостройке. Советы эксперта.

Итак, покупка квартиры на первичном рынке связана с многочисленными рисками и нюансами, на которые следует обращать внимание. тем не менее, это возможность не только сэкономить средства, но и приобрести «чистую» квартиру без негативной истории.