Любая серьезная сделка, в которой фигурируют крупные суммы денег, обязательно должна сопровождаться составлением и подписанием определенных документов, имеющих силу в юридическом смысле.
Одним из таких документов является акт приема-передачи квартиры.
Он свидетельствует о том, что продавец действительно передал объект недвижимости во владение покупателя после подписания договора и оплаты стоимости жилья.
К правильности составления и оформления данного документа следует относиться внимательно, ведь в противном случае могут возникнуть неоднозначные ситуации.
Приобретение недвижимости
Покупка недвижимости, несомненно, является сложным, ответственным и многогранным делом, с которым, несмотря ни на что, желает столкнуться большинство современных людей.
Покупку можно разделить на несколько последовательных этапов, каждый из которых весьма важен:
- Выбор подходящей квартиры. На этом этапе покупателем рассматриваются доступные предложения и отбираются те, которые устраивают и по функционалу, и по стоимости.
- Осмотр квартиры и переговоры. Когда конкретный объект недвижимости уже выбран, можно переходить к его тщательному осмотру. Проверить надо не только состояние квартиры, но и документы собственника. Также на этом этапе можно договориться обо всех нюансах с продавцом, в некоторых случаях уместен небольшой адекватный торг.
- Подписание договора купли-продажи. Ответственный шаг, который желательно проходить с профессиональным риэлтором. Он сможет проверить правильность составления и оформления договора, а также ответить на возникающие в процессе вопросы обеих сторон.
- Оплата сделки. Может быть выполнена как наличным, так и безналичным путем. Наиболее предпочтительные варианты денежного взаиморасчета – банковская ячейка и аккредитив.
- Оформление акта передачи. Важный этап, рассмотрение которого и является предметом этой статьи. Позволяет покупателю начать пользоваться купленной недвижимостью.
- Регистрация права собственности. Необходима для того, чтобы зарегистрировать нового собственника (либо собственников) купленной квартиры. На руки выдается специальное свидетельство, и это является заключительным этапом сделки по покупке жилья.
Как видите, этапов много. Если вы понимаете, что не сможете самостоятельно уследить за таким количеством нюансов и возможных проблем, обратитесь к помощи профессионального риэлтора.
Как совершается сделка?
Сделка по покупке квартиры совершается достаточно просто: покупатель и продавец сперва договариваются по поводу способа взаиморасчета, после чего заключают между собой договор купли-продажи объекта недвижимости. Далее покупатель вносит оплату за квартиру в полном размере.
Следующий шаг – составление акта приема-передачи, что является одним из ключевых моментов сделки.
Последний этап, в котором участвует только покупатель – подача в органы ЕГРН заявки на регистрацию права собственности. В течение месяца выдается специальный документ.
Перечень документов
Если покупатель решается приобрести квартиру за собственный счет без привлечения кредитных средств, ему необходимо предоставить весьма скромный набор необходимых документов.
К их числу относятся:
- паспорт;
- согласие супруга, если покупка делается в браке.
Здесь представлен образец согласия супруга на покупку квартиры.
Для покупки жилья с помощью ипотечного кредита понадобится следующий пакет документов:
- паспорт, а также еще один документ, который удостоверяет личность;
- справки о доходах и заверенная копия трудовой (заверяется работодателем);
- оценочный сертификат, подтверждающий стоимость квартиры;
- согласие супруга на покупку недвижимости (в случае покупки в браке);
- документы, касающиеся страхования.
С другой стороны, продавец должен предоставить вам по первому же запросу бумаги, которые подтверждают его право владения квартирой, выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН и некоторые другие документы.
Также следует помнить, что при взятии ипотеки банком могут быть запрошены дополнительные бумаги, не указанные выше. Узнавайте список в конкретном банке.
Акт приема-передачи квартиры при покупке
Итак, что же представляет собой акт приема передачи квартиры при покупке, и почему в его отношении всегда можно услышать множество споров и обсуждений?
Этот документ очень важен – он в согласии с 556 статьей ГК РФ подтверждает факт перехода:
- обязанностей по обслуживанию, содержанию;
- прав по владению и распоряжению объектом недвижимости.
Переход осуществляется от продавца квартиры к ее покупателю. После подписания данного документа покупатель получает полное право пользоваться недвижимостью. Остается ее зарегистрировать.
Нужен ли?
Наличие акта необходимо в первую очередь для того, чтобы в случае возникновения судебного разбирательства на руках у покупателя и продавца было неопровержимое доказательство подтверждения исполнения либо неисполнения сделки по покупке недвижимости.
Если данного документа на руках не будет (по причине игнорирования необходимости его подписания), в отношении продавца договор будет считаться недействительным.
Также без акта продавец не сможет переложить на покупателя квартиры все обязанности по ведению объекта недвижимости.
Таким образом, акт передачи важен в первую очередь для продавца, но и для покупателя он тоже имеет не самое последнее значение.
На составление и подписание акта уйдет от силы несколько минут, однако в будущем это позволит сэкономить уйму времени, нервов и средств, а также предотвратить вероятность судебного разбирательства. Поэтому этот документ точно необходим.
В ипотеку
В деле оформления ипотеки акт приема-передачи имеет очень большое значение. Он служит в качестве гарантии безопасности прав покупателя, причем независимо от того, является он лицом физическим либо юридическим.
Законная передача жилья может считаться официально прошедшей только после подписания данного акта.
При оформлении ипотеки этот документ должен составляться в письменном виде, форма написания – свободная.
Рекомендуется не пользоваться услугами банков, которые предлагают продажу квартиры без подписания акта.
В новостройке
Как и в предыдущем случае, при покупке квартиры в новостройке также возникает неотложная необходимость в подписании акта приема-передачи.
Это действие проводится во время приема новой квартиры, в процессе которого необходимо проверить такие нюансы, как:
- правильность работы электросети и освещения;
- углы отклонения стен;
- правильность показания счетчиков газа, воды и энергии;
- правильность установки окон и дверей, наличие сквозняков и других негативных моментов.
При составлении и подписании акта приема квартиры в новостройке рекомендуется присутствие грамотного юриста – это позволит максимально защитить права покупателя жилья.
Если состояние жилья не соответствует заявленному, вы имеете полное право отказаться от него.
На вторичном рынке
При покупке квартиры на вторичном рынке также необходимо составлять акт приемки, что позволит отстоять свои интересы в случае судебного разбирательства.
Во время приема жилья постарайтесь досконально проверить все моменты и нюансы, чтобы ничего не пропустить.
Каждый упущенный вами дефект может перерасти в большую проблему, и при этом вы не сможете ничего доказать, ведь в акте вы будете согласны с оптимальным качеством квартиры.
Именно по этой причине постарайтесь привлечь к процедуре составления и подписания этого важного документа квалифицированного юридического специалиста. Дорого, зато надежно.
Требования к составлению
Очень важно правильно составить акт приема-передачи при покупке квартиры. Если какой-либо из обязательных пунктов данного документа будет оформлен неверно либо вовсе отсутствовать, акт может полностью утратить свою юридическую силу.
Вы можете не беспокоиться на этот счет, так как указанный ниже образец позволит вам описать все детали и ничего не забыть. Внимательно следите за этим.
Содержание
Содержанию документа необходимо уделять особое внимание.
Должны быть следующие пункты:
- дата и точное местоположение подписания акта;
- перечисление и наименование участвующих сторон;
- номер договора купли-продажи;
- детализированное описание квартиры и ее состояния во всех подробностях;
- список обнаруженных при техническом осмотре нарушений и дефектов;
- полные паспортные данные обеих сторон;
- подписи обеих сторон с расшифровкой их значений.
Акт обязательно должен сопровождаться пакетом документов, необходимых для подачи в ЕГРН, а также комплектом ключей от квартиры, в отношении которой был составлен конкретный акт.
Образец акта приема-передачи квартиры при совершении сделки позволит оформить документ юридически грамотно.
С подробным образцом акта, действительным на 2017 год, вы сможете ознакомиться здесь.
Правовые последствия
Указанные ниже правовые последствия вступают в силу сразу же после подписания акта:
- возложение на покупателя рисков и затрат на обслуживание и содержание квартиры;
- получение покупателем необходимых для регистрации права собственности документов;
- получение возможности оформления налогового вычета покупателем.
Таким образом, без данного документа невозможно представить себе сделку в отношении жилья.
На видео об оформлении акта о передаче недвижимости после сделки
Заветные ключи от новой квартиры, получаемые при покупке в новостройке или вторичном рынке, не должны отвлекать покупателя от тщательного осмотра жилья и имущества в нем.
Составление акта приема-передачи первостепенно, прежде всего, для покупателя, поскольку именно он при въезде в квартиру может обнаружить протекающие трубы или неработающие розетки.
Чтобы этого не произошло, стоит внимательно изучить состояние жилья и составить список недочетов.
Необходимость составления
Обязанность по составлению и подписанию передаточного акта сторонами сделки о продаже или покупке недвижимости закреплена в 556-й статье ГК РФ.
Именно момент его подписания можно назвать фактическим переходом имущества от продавца к покупателю, а вовсе не
госрегистрация прав
.
Используется передаточный акт во всех сделках с недвижимостью как с первичной (в новостройках), так и на вторичной.
В первом случае покупатель или дольщик проверяет соответствие квартиры заявленным условиям в договоре. А в случае покупки «с рук» у продавца с помощью акта можно проверить состояние жилья.
Образец акта приемки передачи квартиры при продаже можно скачать
здесь
.
Передаточный акт, по сути, соглашение покупателя с состоянием помещения/имущества в нем.
Он фиксирует состояние объекта недвижимости на момент фактического вступления покупателя в законные права и подтверждает прописанную в договоре характеристику недвижимости.
Есть и еще один момент, в котором акт играет значимую роль. Поскольку владелец может выехать из квартиры при ее продаже не на следующий же день (перевозка вещей, выселение арендаторов), именно акт приема передачи определяет, с какого момента новый владелец обязан уплачивать коммунальные платежи, счета за телефон и Интернет.
Акт подписывается в день передачи ключей от квартиры. Именно с этого момента у жилья появляется новый хозяин.
После подписания документа покупатель не может предъявлять претензии относительно состояния жилья, разве что в судебном порядке. Поэтому именно процедура составления передаточного акта считается во всей сделке купли-продажи одной из наиважнейших.
В какой форме составляется документ?
Документ всегда составляется минимум в двух экземплярах. Один остается у продавца, второй – у покупателя. Если акт составляется между застройщиком и дольщиком, также обязательно оформление двух экземпляров документа.
Документ может быть составлен в обычной письменной форме. Требований к тесту на уровне законодательства к передаточному акту не устанавливается.
Однако, необходимо учитывать некоторые нюансы:
- В документ можно включить различные условия. Важно, чтобы они не противоречили существующим законам.
- До того момента, как акт будет подписан обеими сторонами соглашения, вся ответственность за состояние квартиры лежит на продавце.
- Собственно акт может выглядеть как отдельный документ (приложение к договору купли-продажи) или быть включенным в текст договора. Чаще всего он включается в договор. Отдельным документом акт оформляется, если с момента заключения сделки до даты передачи имущества проходит определенное время.
В какой бы форме ни был составлен акт, он считается официальным документом, является подтверждением согласия покупателя с состоянием имущества и квартиры в целом.
Документ может заверяться у нотариуса, который подтверждает факт передачи и подписи сторон договора.
Как правильно описать состояние квартиры и передаваемое имущество?
Продаваемая квартира должна до деталей описываться в передаточном акте. Законодательством не устанавливаются правила этого описания, но юридическую полноту документу придают следующие пункты:
- Общая и жилая площадь квартиры в соответствии с техническим паспортом.
- Этажность квартиры.
- Количество комнат. Указывается площадь каждой комнаты в отдельности, а также их характеристики – смежные, раздельные, угловые и так далее.
- Вид ремонта: косметический, капитальный.
- Наличие телефонной линии, Интернета.
- Присутствие коммуникаций: электропроводки, теплоснабжения, горячего или холодного, централизованного отопления.
- Техническое состояние конструкций: крыши (если квартира располагается на последнем этаже), балкона, лоджии, окон, внутренних и входных дверей.
- Состояние электропроводки, канализационных труб, отопительных радиаторов также часто включается в передаточный акт.
По желанию сторон можно включить в документ и любые другие описания. Это не противоречит законодательству.
Если же квартира приобретается с имуществом или арендуется (в этих случаях также составляется акт приемки-передачи), описание имущества, находящегося в ней, выглядит следующим образом:
- Фиксируется состояние внутренней отделки квартиры: обоев, стен, потолка, дверей, рам и указываются даже незначительные неисправности.
- Описывается и мебель, бытовая техника, другие устройства. Указываются их неисправности.
- Кроме описания технических характеристик, необходимо указать количество имущества в штуках.
Если состояние передаваемой квартиры не удовлетворило покупателя, сделка все равно может состояться.
В этом случае недочеты фиксируются в самом передаточном акте либо же составляется приложение с описью недостатков.
Продавец берет на себя обязанность по устранению недостатков или иным путем договаривается с покупателем, например, снижая стоимость жилья.
Если после подписания акта в квартире или имуществе обнаружились не указанные в документе изъяны, покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков. Однако возмещение возможно лишь после судебного разбирательства.
В суде именно передаточный акт будет выступать основным документов правоты сторон договора.
Требования к тексту документа
Юридически грамотный документ должен содержать следующие пункты:
- дата, место составления документа;
- дата и номер договора купли-продажи квартиры;
- паспортные данные сторон, адрес прописки, ФИО. (для юрлиц к этому перечню добавляется юридический адрес, наименование организации, ОГРН, ИНН и паспортные сведения представителя организации;
- описание квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ;
- сведения об оплате (если был внесен залог), указывается полная сумма и номера квитанций, если средства вносятся наличными, обязательна расписка получателя;
- описание внутренней отделки квартиры и имущества, если таковое имеется в помещении на момент продажи;
- согласие сторон с вышеуказанными пунктами;
- подписи.
В принципе, в текст могут быть добавлены любые пункты, которые не противоречат основному договору и законодательству.
Образец акта приемки передачи квартиры при продаже можно скачать
здесь
.
Процедура подписания
Срок передачи помещения, а, значит, и подписания акта, указан в тексте договора. Срок передачи ключей не обязательно должен совпадать с регистрацией права собственности. Здесь стороны договариваются самостоятельно.
Подписание передаточного акта – последняя процедура в сделке купли-продажи недвижимости.
Выглядит это следующим образом:
- Продавец и покупатель встречаются в квартире и осматривают ее. Покупателю стоит быть особенно внимательным: проверить электропроводку, розетки, краны, счетчики. Продавец должен передать документы: квитанции по оплате коммунальных услуг, паспорта на приборы учета, договоры на подключение Интернета и так далее.
- Если квартира продается с имуществом, покупателю стоит осмотреть и его. В то же время, другого имущества в помещении не должно быть на момент подписания акта.
- Естественно, из помещения уже должны выписаться и выехать бывшие жильцы.
- Любые найденные недочеты стоит зафиксировать и указать сроки их исправления продавцом.
- После подписания акта ключи передаются новому владельцу жилья.
С этого момента переходит ответственность за содержание квартиры, ее обслуживание, оплату коммунальных платежей и прочих услуг лежит на покупателя.
Отражение недостатков квартиры и их устранение
Найденные покупателем недостатки обязательно отражаются или в самом акте, или в приложении к нему. Здесь есть свои нюансы:
- Не все можно осмотреть. Например, пожарные системы без специального оборудования осмотреть невозможно. В акте указывается, что осмотр не был проведен ввиду отсутствия технической возможности.
- Покупатель вправе использовать любые средства измерения и контроля для выявления недостатков: «уровни», электрические приборы.
- Покупатель вправе пригласить для осмотра квартиры (недостатков) независимых специалистов, которые выдадут заключение.
Если в самом акте недостаточно места для перечисления всех недостатков, необходимо составить дополнительную опись.
Законодательством разрешается сделать приписку о том, что продавцу направлено письмо с указанием недостатков. Такое письмо должно быть с описью вложения, ценным. В любом случае стоит указать, что продавец каким-либо образом извещен о наличии недостатков в квартире, найденных покупателем.
При обнаружении любых недочетов покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены квартиры на стоимость работ по устранению погрешностей:
- требовать устранения их продавцом за свой счет;
- устранить их самостоятельно, а за компенсацией обратиться к продавцу.
В Гражданском кодексе РФ говорится о том, что продаваемая квартира должна быть «пригодной для жизни». Каждый вкладывает в это понятие особый смысл, но есть и общие моменты:
- исправная канализация;
- системы отопления, водоснабжения, вентиляции;
- электроснабжение;
- исправные несущие конструкции;
- минимальное наличие сантехники и прочее.
Если что-либо из этого списка отсутствует в квартире или продавец отказывается исправлять недостатки, покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи.
С продавца в этом случае можно взыскать не только расходы на оформление договора, но и истребовать компенсацию за моральный ущерб.
Видео: Фактическая передача жилья как финальная точка сделки купли-продажи
В видеосюжете рассказывается, какое значение имеет акт приема-передачи квартиры на первичном и вторичном рынке жилья.
Даются советы, как правильно принять передаваемую жилплощадь, на какие нюансы обратить внимание при осмотре, как отразить в акте обнаруженные недостатки и каким образом они должны быть устранены.
Передаточный акт приема-передачи квартиры — предоставлю образец для купли-продажи на вторичном рынке. Форма подойдет продавцу и покупателю. Подписывается после подписания договора купли.
Акт приема-передачи квартиры — последний документ, составляемый и подписываемый на сделке после регистрации перехода права собственности
Роль акта приема-передачи при продаже на вторичке:
- подтверждение того, что между покупателем и продавцом нет взаимных претензий
- прекращение обязательств по договору купли
- подтверждение фактической передачи квартиры
- начало отсчета периода оплаты ЖКХ покупателем
Акт является обязательным документом при регистрации сделки, либо факт его отсутствия должен быть прописан в договоре купли квартиры. (ст. 556 ГК РФ)
Но так или иначе, в некоторых регионах России Росреестр может не затребовать акт с пакетом документов на сделку. Например, в Хабаровске, документы на регистрацию без акта не примут.
Какие документы предоставляет продавец квартиры покупателю при купле-продаже жилья
Когда подписывается акт приема передачи квартиры при покупке
День подписания акта оговаривается заранее, перед сделкой и фиксируется в договоре купли-продажи квартиры на вторичке.
Обычно, в тексте ДКП пишут, что обязуются осуществить прием-передачу квартиры до такого-то числа.
В назначенный день, все стороны сделки встречаются на квартире. К этому моменту, бывшие собственники уже должны освободить ее физически от себя и своих личных вещей, оставив только то, что предназначено покупателю.
Перед подписанием акта, передаются все дубликаты ключей от входной двери, почтового ящика, переписывается вся оставшаяся мебель и бытовая техника и вносится в акт, передаются квитанции по ЖКХ.
После этих процедур подписывается акт всеми участниками сделки с проставлением даты.
Если не составлять акт приема передачи квартиры, что будет?
Пренебрегать подписанием или внимательным составлением акта приема передачи нельзя!
По закону, продавец несет ответственность за продаваемую квартиру до момента передачи этой квартиры новому собственнику. А это значит, что при неподписании акта, при повреждении квартиры продавец имеет риск возмещать убытки.
При сделках «обмена» (их еще называют альтернативные) бывшие собственники могут не сразу покинуть квартиру и подзадержаться на месяц-другой пока ищут себе жилье взамен.
В этот период может случиться все, что угодно, что может ухудшить состояние квартиры (потом, пожар и т. д.).
Либо нерадивый покупатель, сам приведет квартиру в негодное для проживание состояние в течение нескольких месяцев после покупки, а затем заявит, что квартира не та, что указывалась в ДКП, т. е. не соответствует заявленным характеристикам.
Именно для защиты от подобных ситуаций, как покупателя, так и продавца, существует акт приема передачи.
Образец акта приема передачи жилья при продаже на вторичном рынке
Составляется по одному экземпляру для всех участников сделки. Форма: простая письменная.
АКТ приема- передачи недвижимого имущества
по договору купли-продажи
г. Хабаровск «____»________________20___г.
Я,____________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество продавца)
проживающий__________________________________________________________
паспорт: серия _____№______________ выдан: ______________________________
____________________________________________________когда_____________,
именуемый(-ая) в дальнейшем «Продавец»,
и____________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество покупателя)
проживающая(-ий) _________________________________________________________
паспорт: серия _____№______________ выдан: ______________________________
__________________________________________________когда ______________,
именуемая в дальнейшем «Покупатель», составили настоящий акт о том, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры, зарегистрированным в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,
«Продавец» должен передать, а «Покупатель» принять квартиру, находящуюся по адресу______________________________________________________________________
Квартира оборудована холодным __________________________ водоснабжением, канализацией, электроосвещением, радиотрансляционной сетью, газоснабжением.
В помещении кухни установлена ____________комфорочная_____________ плита
в исправном состоянии. Техническое состоянии помещений, пригодное для проживания.
Особые условия: ______________________________________________________
______________________________________________________________________
«Продавец» «Покупатель»
_________________________ ____________________________
Подпись:_________________ Подпись:____________________
Содержание акта:
- паспортные данные бывшего и нового собственника
- милицейский адрес объекта недвижимости
- условный (кадастровый) номер квартиры
- количество комнат, размер общей и жилой площади (цифрами и прописью)
- дата составления акта (прописью и цифрами)
- место составления (город)
- состояние квартиры
- особые условия (по желанию сторон)
- пункт об отсутствии/наличии претензий
- подписи участников сделки (полностью написанные ФИО)
Особые условия включают:
- наличие мебели и бытовой техники, которые остаются в пользование покупателя.
Нюансы пункта об отсутствии/наличии претензий
- покупатель может принять квартиру и подписать акт с перечисленными недостатками и оговорить, зафиксировав, сроки устранения продавцом.
Если акт приема-передачи квартиры составляется на несколько продавцов или покупателей — вписываете всех бывших и новых собственников! Здесь только примерная форма образца акта на один классический вариант, когда один продавец и покупатель квартиры.
Сегодня вы получили образец 2017 года акта приема передачи квартиры при продаже на вторичном рынке, который можно упомянуть в договоре и узнали про нюансы его оформления.
Заходите почаще, внесите сайт в закладки и порекомендуйте друзьям. Если у вас остались вопросы — оставьте их в комментариях к этой статье.
Успехов вам!
Купля-продажа квартиры
Процесс покупки квартиры вызывает множество вопросов, в частности, когда подписывается акт приема передачи квартиры?
Обязательно ли это и как правильно составляется.
Зачем составляют акт передачи
Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это.
Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.
И пока не завершится, все участники в той или иной мере будут в нем находиться. В процессе оформления встает вопрос, когда оформляется акт передачи квартиры сторонами договора?
Акт передачи квартиры подтверждает юридически, что конкретное имущество было передано. Вручения ключей недостаточно, как знака передачи имущества, как это делается, например, с товарами на складе согласно договору поставки.
Договор купли-продажи подтверждает факт договоренности между сторонами о предмете и иных условиях, частности, цене, состоянии жилья.
Подписание акта подтверждает, что фактическое владение перешло к покупателю, и ответственность за квартиру теперь полностью несет он. Данный факт важен для отношений между сторонами, с налоговой службой, с коммунальными службами, ответственными за содержание дома.
Что говорится в законодательстве на счет акта? В ГК в ст. 556 есть положение о фиксации передачи недвижимости путем составления документа, где бы данный факт отражался. Закон не устанавливает строгой формы или иных требований к нему, важно наличие данного документа.
Согласно закону сделка считается завершенной и исполненной до конца только после передачи имущества согласно документам. Ни фактическая передача, ни регистрация договора, ни иные действия не могут служить подтверждением передачи.
Отказ участника сделки подписывать акт передачи считается нарушением обязанности передать и соответственно принять имущество.
Отсутствие акта ничем обычно не оборачивается для сторон, однако, не все люди в нашем мире добросовестные. Когда подписывается акт приема передачи квартиры при продаже, решают стороны, но желательно сделать все до регистрации договора.
При регистрации требуют акт передачи. В случае с нотариусом проверка пакета документов не проводится, и отсутствие акта может вызвать в дальнейшем проблемы.
Как может пострадать продавец
Пока не будет официального подтверждения о передаче объекта, покупатель вправе заявить, что продавец передал ему квартиру, которая ни на что не годная.
Соседи, пострадавшие из-за потопа или пожара в квартире могут также направить претензии к бывшему собственнику. В случае с потопами, правда, сделано исключение – отвечает за все собственник, чье право было зарегистрировано.
Тем не менее, риски остаются, и лучше принять меры, чтобы ограничить себя от возможных неприятностей. Вероятность выигрыша в таком деле минимальная, стоит учитывать человеческий фактор и разное толкование и не рисковать.
Акт передачи. Квартира в новостройке
Продажа-покупка квартиры в новостройке
Принято считать, что сложности подстерегают покупателей квартир в новостройках, на вторичном рынке это не так серьезно.
На деле ранее используемая квартира также может таить в себе множество сюрпризов.
Чего, например, стоит скрытое незаконное подключение к системе энергоснабжения мимо счетчика, учитывающего потребление энергии.
Встречаются и серьезные дефекты сантехники, системы отопления, которые на первый взгляд или незаметны или их целенаправленно скрывали.
С домами в новостройке все яснее. Когда подписывается акт приема передачи квартиры в новостройке? Явно не как только застройщик предложил подписать документ.
Квартира может иметь в себе явные и скрытые дефекты. Со скрытыми дефектами еще не все так сложно, о них можно заявить со временем. Явные дефекты после подписания становятся полностью проблемой покупателя.
Нельзя его подписывать, если же подписывается, то с отметками о недостатках, они обязательно указываются в документе. Нельзя соглашаться на обещание представителя компании застройщика удалить все недостатки после подписания акта.
Что служит причиной недовольства:
- электросети
- система водоснабжения
- отделка
- лестничные площадки могут быть завалены мусором
Перечень примерный, в каждой ситуации все индивидуально, претензии должны быть четкими, чтобы можно было определить, в чем проблема.
Недостатки квартиры всегда связаны с недоработками компании застройщика. Просто, одни клиенты хотят быстрее подписать документы, чтобы застройщик им оформил документы и они стали полноправными собственниками.
Другие клиенты, наоборот требуют устранить все недостатки, чтобы обживаться в готовой квартире. Доделывать работу застройщика оказывается порой дорогим удовольствием.
Что касается фиксации прав собственности промежуточный вариант подписание акта с замечаниями. Такой ход дает возможность оформить юридические права и оставляет покупателю возможность требовать устранения недостатков.
Правила составления
Информация в акте может быть вписана в договор. Например, одним из пунктов договора может быть установлено, что квартира считается переданной с момента подписания.
Можно привязать передачу квартиры к передаче денег или проработать свой вариант. Акт пишут чаще всего на отдельном листе бумаги, но с полным перечнем реквизитов сторон, описания передаваемого объекта.
Соответствующий пункт в договоре ссылается на предмет договора, в акт записываются данные из кадастрового паспорта, адрес квартиры.
В акте можно сослаться на договор, в связи с которым он составляется. Акт должен формулироваться четко. Прямо пишется, что квартира передана продавцом, а покупатель её принял:
- акт последний документ, где указывают о недочетах
- данные о сторонах берутся полностью из паспорта, прописывается номер паспорта, кем и когда он был выдан
- стороны обязательно ставят подписи, ставится дата
Отсутствие недочетов подтверждается записью об отсутствии претензий. Они касаются и технического состояния квартиры и задолженности по оплате коммунальных услуг.
Кто составит акт? Образец акта располагается в МФЦ или управлении Росреестра. Бесчисленное число вариантов предлагается скачать в Интернете. Помощь в составлении оказывают юристы, нотариусы.
Акт составляется в 3-х экземплярах минимум: два для сторон, третий для регистрационной службы, копию себе оставляет нотариус, если он занимается оформлением сделки.
Если сторон больше, то и составляется соответствующее количество копий акта. Такое происходит при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.
Если акту не хватает четкости, его нельзя назвать полным с юридической точки зрения, регистратор приостановит регистрацию или откажет в ней до исправления акта.
Дополнительные тонкости
При составлении акта следует учитывать все нюансы
Закон о долевом строительстве обязывает стороны составить акт передачи, кроме этого, он нужен для дальнейшего оформления прав на жилье.
Застройщики стараются уклониться подписывать документы, откладывая это под благовидным предлогом.
Затем составляют акт в одностороннем порядке, ссылаясь на недобросовестность покупателя.
Как только наступает время сдачи жилья, и застройщик, судя по всему, уклоняется подписывать акт с замечаниями покупателя, стоит направить ему наполовину заполненный акт с замечаниями.
Направлять надо с описью и уведомлением.
В суде документы послужат доказательством, не важно, явится кто-то из конторы застройщика забирать письмо или нет.
Кроме этого, на застройщика стоит пожаловаться в управление строительного надзора, в прокуратуру. Это заставит застройщика уступить покупателю, особенно, если замечания не у одного покупателя.
Задержка с передачей квартиры для застройщика еще и чревата неустойкой, сумма может оказаться значительной, особенно в случае с несколькими покупателями одновременно.
На вторичном рынке распространены ситуации, когда в проданной квартире остаются прописанными бывшие члены семьи продавца. В договоре или акте обязательно нужно указывать, что все жильцы квартиры, связанные с бывшим собственником сняты с регистрационного учета.
Продавец обязан предоставить справку от управляющей компании о том, что все выписаны. Если по каким-то причинам, кто-то остался на учете, после подписания акта, проблем решается новым собственником.
Отсутствие акта способно вызвать сложности в процессе оформления налогового вычета. Не каждый налоговый инспектор требует данный документ, но все же, он может оказаться нужным.
Не менее дотошными оказываются банки, которым предлагается в качестве залога передача квартиры. Отсутствие акта охладит отношение банка к клиенту.
Ему могут даже отказать в кредите. Банк заинтересован уйти от любого риска потерять обременение и соответственно свои гарантии вернуть деньги при негативном развитии ситуации.
Нуждающийся в деньгах человек может в результате пытаться продать квартиру по сниженной цене.
Таким образом, акт передачи при продаже квартиры не просто формальность, он обеспечит защиту прав всех участников сделки. Для этого, он должен быть составлен максимально полно, чтобы его нельзя было толковать как-то двояко.
Подробнее об акте приема-передачи квартиры, представлено на видео: