Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Давайте рассмотрим пример приобретения в ипотеку однокомнатной квартиры в Москве. Рассмотрим основные параметры покупки: стоимость квартиры, минимальный первоначальный взнос, сколько нужно ежемесячно платить по кредиту и за сколько можно сдать квартиру.

В базе недвижимости rustate.com мы находим объявление об однокомнатной квартире на 10-м этаже за 5 450 000 с общей площадью 35 метров и балконом. Квартира расположена в 5-ти минутах транспортом от метро Кузьминки на улице Ферганская.

Чтобы сделать расчет воспользуемся программой 

Нордеа банка «классический ипотечный кредит»

 с комбинированной ставкой 11,5% (фиксируется на первые 5 лет, далее MosPrime Pate 6 мес. + надбавка 5%). Минимальный первоначальный взнос в данном банке всего 10%, то есть, чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду потребуется 545 000 рублей. Соответственно потребуется кредит в размере 4 905 000 рублей. Как показывает 

ипотечный калькулятор

 ежемесячный платеж составит

57 300 рублей на срок 15 лет. 

  • оценка квартиры — 5 000 руб.;
  • страховка — 0,7% (тариф устанавливается индивидуально) от суммы кредита, то есть в нашем примере это 34 335 руб. Платится ежегодно на остаток задолженности; 
  • аренда сейфа и нотариальные расходы — до 4 000 руб.;
  • регистрация сделки — 2 000 руб. 

В итоге необходимая сумма для оформления ипотеки составит 45 335 руб.

За сколько можно сдать ипотечную квартиру

Однокомнатные квартиры самые ликвидные на рынке аренды, и сдать ее не составит проблем. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. При этом возникнут расходы по уплате налогов в размере 13%, то есть 3 900 рублей, а также по практике расходы по коммунальным платежам ложатся на собственников. Арендатор обязан ежемесячно платить за воду и электроэнергию.  

Мы не можем знать точно, какова стоимость коммунальных услуг, но если ориентироваться на сумму в 3 000 рублей, то после их уплаты и уплаты налогов, останется 23 100 рублей. 

Таким образом за ипотеку придется доплачивать 34 200 рублей (со всеми расходами 36 150 рублей). Это уже не 57 300, а гораздо меньше. 

Финансовый результат

В итоге квартира вам достанется за 6 088 830 рублей. Всю переплату по кредиту (это проценты — 5 409 000 рублей) компенсирует сдача квартиры в аренду, за исключением страховки и расходов на сделку. При этом вы заплатите официально налоги, и к вам не будет претензий от налоговых служб.

взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Доходы и расходы зависят от того, как вы будете погашать кредит, будете ли вы прибегать к досрочному погашению или нет. Если да, то оплата страховки, расходы на проценты и их возврат подлежат корректировки. 

Разрешает ли банк сдавать квартиру

Как правило все ипотечные банки прописывают в кредитном договоре в разделе обязательств, что заемщик не может сдать недвижимость без согласия кредитора. Однако по факту, кредитор не проверяет сдает или нет квартиру заемщик. На самом деле у него других забот хватает. Главное, чтобы клиенты платили проценты и возвращали заемные средства.

По мнению многих экспертов взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду — это очень хороший способ вложить средства, тем более, что больших накоплений иметь не нужно. Через 15 лет у покупателя будет отдельная квартира всего за 36 150 в месяц. Конечно, если ежемесячно откладывать эти деньги на депозит, то скопится большая сумма, чем стоимость данной квартиры. Однако никто не знает сколько будет стоимость недвижимости в будущем, да и какова будет реальная стоимость денег. 

В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.
взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

Однако квартира это ещё и другие траты: выгодно ли сдавать квартиру?

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Ответ на статью: реальный опыт покупки малосемейки в кредит и сдачи в аренду.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

Далее: как продать квартиру под ипотекой.

Развёрнутый комментарий к этому посту: Как выгодно купить недвижимость в кредит и окупить её?

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

  • Все темы форума «Обо всем» (26143)
    • В Москве состоялись соревнования ретро-автомобилей «Ингосстрах Exclusive Classic Day» (0)
    • «Я села перед зеркалом и сделала надрез»: британка рассказала, как самостоятельно удалила импланты, не выходя из дома (4)
    • «Сирийская принцесса Диана»: зарубежные СМИ обсуждают красавицу-жену Башара Асада (19)
    • Другие новости: стоячие места в самолетах, черный круассан и странности угандийского президента (6)
    • Информация о количестве погибших в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня» оказалась неверна (20)
    • 54-летняя учительница, которую обвиняли в изнасиловании ученика, полностью оправдана (0)
    • Отец «пьяного мальчика» обвинил Игоря Вострикова в пиаре на крови (19)
    • Как выглядят, чем занимаются и с кем живут самые молодые миллионеры России (22)
    • У россиянки лопнули губы после неудачной инъекции филлеров (50)
    • Пассажирку самолета в Америке «высосало» из окна (34)
    • Названа новая сенсационная версия гибели группы Дятлова (79)
    • Популярный актер готов объявить голодовку, разбираясь с долгами умершей матери (53)
    • Рыбку и Лесли признали невиновными, но на родину отпускать не хотят (33)
    • Королевские манеры: эксперт рассказала, каким простым правилам этикета нужно следовать, чтобы выглядеть как принцесса (10)
    • Похвальное постоянство: 5 вещей в жизни женщины, которые не меняются с возрастом (1)
    • Другие новости: самый красивый космонавт, блокировка «Телеграма» и шутки королевы Елизаветы II (16)
    • Мужчина неделю питался фаст-фудом и похудел (6)
    • Клиенты клининговой компании, предоставляющей услуги голых уборщиц, отдают предпочтение женщинам в возрасте (14)
    • Студентка МГИМО выпала из окна 4-го этажа общежития (5)
    • Монаршие особы не могут покинуть Великобританию без одной особой вещи (5)

    Все статьи раздела «Обо всем» (2055)

Инвестирование в недвижимость — прекрасный способ сохранения и приумножения капитала. Вот только далеко не у всех есть такие средства для вложения. В этом случае можно приобрести квартиру в ипотеку. В дальнейшем ее можно сдавать в аренду, так как на московском рынке недвижимости стабильно держится спрос на жилье. Давайте проанализируем, выгодна ли такая покупка квартиры.

Плюсы ипотечных инвестиций

  • Фиксирование цены и ежемесячных платежей. По мнению экспертов, стоимость жилой недвижимости и ее аренда на столичном  рынке будет продолжать расти. Возможно, через 10 лет ежемесячный платеж по кредиту будет равен арендной плате.
  • Высокая прибыль. Опережающий рост цен позволит с арендных платежей покрывать и коммунальные отчисления, и износ.

Минусы ипотечных инвестиций

  • Уплата подоходного налога. В соответствии с Налоговым законодательством страны арендные платежи относятся к группе доходов, с которых необходимо 135 уплачивать государству.
  • Прогнозируемое повышение налога на недвижимость. Особенно коснется владельцев, которые имеют несколько объектов.
  • Согласование с банком. Для сдачи в аренду  необходимо разрешение банковских органов.

Рассмотрим 2 варианта приобретения жилья для сдачи в аренду.

Вариант 1: приобретение жилья с внесением первоначального взноса по кредиту

Предположим, что у потенциального инвестора есть денежные ресурсы для внесения первоначального взноса по ипотеке в размере 1 миллион рублей.

Статистика стоимости жилья в Московской области выглядит следующим образом:

взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Рис. 1. «Анализ рыночной стоимости жилья в Московской области в 2013 году»

Целесообразнее приобретать однокомнатную квартиру, так как именно такое жилье пользуется повышенным спросом на рынке недвижимости. Более детально ознакомиться с потребительским спросом на арендованное имущество можно на рисунке 2.

взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Рис. 2 «Структура потребительского спроса на арендованное жилье, в %»

Итак, допустим, для сдачи в аренду инвестор приобретает однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн. рублей.

Средняя ставка по ипотечным кредитам установлена на уровне 13%, именно ее и будем брать в расчет. Сумма необходимого кредита — 4 миллиона рублей, ежемесячный платеж — 45113 рублей. Соответственно, за год заемщик должен быть готов распрощаться 541342 рублями. В среднем аренда жилья составляет 30 тысяч рублей в месяц.

Почитайте статью по теме:

  • Где лучше взять ипотеку | Что нужно знать, чтобы спать спокойно

Расходы инвестора за 1 год:

  • 541342 рублей — ежемесячный платеж за год;
  • 3 тысячи рублей — страховка;
  • 46800 рублей — сумма налога с дохода (360000* 0,13);
  • Итого годовые расходы: = 591142 рубл.
  • Расходы за 25 лет = 591142*25 = 14778550 рублей.
  • Доходы инвестора — плата арендаторов от сдачи квартиры.
  • Доход за 1 год = 30000*12 = 360000 рублей. За 25 лет = 360000* 25 = 9 миллионов рублей.

Чистая прибыль за весь срок  = 9 000000 — 14778550 =    — 5778550 рублей, то есть покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду в этом случае нецелесообразна.

В расчет не включена сумма коммунальных платежей и сумма минимального обустройства, так как они являются переменной величиной. Естественно, при их включении в статью расходов вкладчика убыток от этого варианта инвестирования только увеличится.

Вариант 2: Приобретение жилья без внесения первоначального взноса по кредиту 

Ежегодные расходы инвестора в этом случае будут равны, так как отсутствует сумма первоначального взноса. Итак, структура расходов будет выглядеть следующим образом:

Почитайте статью по теме:

Как получить ипотеку без первоначального взноса

  • ежемесячный платеж по кредиту —  56392 рубля;
  • страховка — 3 тысячи рублей в год;
  • налог с дохода — 46800 рублей в год;
  • Итого общие годовые расходы = ( 56392*12)+3000+46800 = 726504 рублей
  • Расходы за 25 лет = 726504*25 = 18162600 рублей.
  • Доходы инвестора от сдачи жилья в аренду = 30000* 12*25 = 9000000 рублей.

Прибыль инвестора = 9000000 — 18162600  = — 9162 600 рублей, то есть при этом варианте вложения средств инвестор тоже терпит убыток.

Вариант 3 : приобретение жилья для сдачи в аренду с первоначальным взносом 60% от его стоимости

  • Сумма первоначального взноса по кредиту = 3 миллиона рублей (5 миллионов* 0,6);
  • Ежемесячные платежи = 22556 рублей;
  • Страховка — 3 тысячи в год.
  • Расходы за 1 год = (22556*12)+ 46800+3000 = 320472 руб.
  • Расходы  за 25 лет = 320475*25 =8011800 рублей.
  • Доходы = 30000*12*25 = 9000000 рублей.
  • Прибыль инвестора = 9000000- 8011800 = 988200 рублей.

Таким образом, покупка квартиры за счет кредитных средств для сдачи в аренду экономически обоснована только при первоначальном взносе от 60% и выше.

Выбор этой схемы инвестирования уместен только при больших суммах первоначальных инвестиций. Если же инвестор не обладает таким капиталом, то лучше предпочесть вариант вложения их в строящееся жилье. Особенно эффективно инвестирование на ранних этапах строительных работ, так как к заключительным циклам стоимость объекта недвижимости может увеличиться в несколько раз.

На практике встречается и такой вариант обогащения, как продажа прав собственности на строящийся объект в самый разгар работ. Таким образом частный инвестор может за 1 год получить до 800 тысяч рублей дохода, который зависит от месторасположения строящегося жилья. Естественно, у ветки метрополитена доходность от инвестирования в строящийся объект и продажа прав на жилье до его сдачи в эксплуатацию принесет большую прибыль.

Еще интересная статья по теме:

  • Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Что касается варианта инвестирования в покупку квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то в 90% случаев он является убыточным. Это связано с высокими банковскими процентами. Стоит отметить, что на Западе такое вложение окупается достаточно быстро, так как ипотечные ставки составляют от 2 до 6%.  Автор Стадник Татьяна Викторовна.

3 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *