В каких случаях возможно выселение собственника из жилого помещения, основания для выселения и особенности судебной процедуры выселении собственника рассмотрены в настоящей статье.
Зачастую выселение проводится из жилья, не принадлежащего жильцам на правах собственности. Оснований для такого выселения достаточно много.
Права собственника защищены значительно лучше. Их защищает Конституция и федеральные законы.
Законодательство о приватизации предоставило возможность оформления жилья в собственность, и большая часть граждан воспользовалась предоставленным правом приватизировать свои квартиры, дома и комнаты.
Можно ли выписать владельца жилья
Приватизированная квартира представляет собой жилье переданное в частную собственность владельцы.Такое жилье может находиться в собственности одновременно нескольких лиц.
Частной собственностью является и жилье, приобретённое по договорам купли-продажи, дарения, а также в порядке наследования.
Вопросы вселения и выселения из собственной квартиры контролируют непосредственно собственники жилья, основания для этого им предоставляет зарегистрированное право собственности.
Общие правила
Возможность требовать устранения любого нарушения своих прав, в том числе и выселения, Гражданский кодекс предоставляется собственникам жилья (ст. 304).
Однако существуют случаи предусмотренные законом, в которых можно снять с регистрационного учета даже собственника.
К ним относятся:
- Призыв гражданина на срочную службу в армию (повестка из военкомата).
- Решение суда, которым собственник признан пропавшим без вести.
- Регистрация была произведена по фиктивным документам (решение суда о выселении).
- В отношении собственником вынесен приговор на основании которого он находится в местах лишения свободы.
- Установлен факт фиктивности прописки.
Главные особенности
Выписать (снять с регистрации) человека из жилья, то есть лишить его права проживать в данном помещении можно только в том случае если он не является собственником данного жилья.
Аналогичная ситуация возникает если человек является совладельцем жилья. Выписать его второй собственник может только с его письменного разрешения.
Законные основания
Выселение гражданина из жилья, принадлежащего ему на праве собственности, считается крайний мерой ответственности.
Способы воздействия в такой ситуации могут применяться только в рамках административной и гражданской юрисдикция.
Выселение собственника предполагает прекращение прав пользования и постоянного проживания.
Для того чтобы иметь возможность применить указанные меры, в начале собственник должен утратить право собственности. Что возможно только в судебном порядке на основаниях, которые допускает закон.
Возможные причины для лишения жилья
Основания, которые могут стать причиной решение собственника жилья содержит статья 293 ГК.
Эта правовая норма предполагает, что собственник может лишиться права собственности в следующих случаях:
| Принадлежащее ему жилье используется не по своему непосредственному назначению | (не для проживания) |
| Собственник позволяет себе бесхозяйственное обращение с жильем | что ведет к его разрушению |
Дополнительными основаниями, которые также могут спровоцировать требование о выселении, являются:
| Выполнение незаконной перепланировки | которая может стать (или уже стала) причиной разрушения всего здания |
| Задолженность за коммунальные услуги | более 6 месяцев |
| Нарушение санитарно-гигиенических, пожарных и других норм | (проводятся специальные экспертизы) |
Лишить жилья собственника можно также в том случае, если его права собственности на данное жилье оспорены, о чем имеется решение судебной инстанции.
Видео: выселение собственника из жилого помещения
Выселение собственника из жилого помещения за неуплату
Одним из оснований, дающих возможность посягать на собственность, является наличие долгов по гражданско-правовым договорам и прочим обязательствам:
- алименты;
- причиненный ущерб;
- компенсация вреда;
- задолженность по договорам займа и т.д.).
Обращение взыскания на жилье возможно только в случае если размер задолженности является существенным для истца.
Принять такое решение может только суд, рассмотрев при этом все обстоятельства дела и выяснив все факты, имеющие значения для принятия решения.
К ним можно отнести:
| Размер задолженности | только если сумма является существенной для потерпевшей стороны, может быть принято решение о наложении взыскания на жилье должника, принадлежащее ему на правах собственности |
| Наличие у должника другого жилья | если жилье единственное, забирать его у должника суд не станет |
| Причины не возврата долга или невыплаты платежей | при наличии уважительных причин, таких как, болезнь, невыплата зарплаты, тяжелое имущественное положение, судом может быть продлен срок для погашения задолженности должнику |
| Наличие иждивенцев и детей | которые находятся на содержании должника |
Эти факты будут приняты во внимание судом и повлияют на вынесение решения.
За нарушение прав соседей
Органы местного самоуправления вправе подать иск о прекращении права собственности на квартиру, которая является постоянным источником шума или эпицентром антисанитарии, причиняющим неудобства жильцам, которые живут по-соседству.
Суд вправе принять решение о реализации данной квартиры с торгов и передаче собственником квартиры денег, вырученных от продажи за вычетом причиненного ущерба и судебных издержек.
Однако, перед тем как лишить человека жилья, орган местного самоуправления должен предпринять 2 шага:
| Предупредить собственника жилья о совершаемых ими нарушениях, потребовать их устранения и установить срок для ликвидации данного нарушения | вынесение предупреждение должно быть зафиксировано, для суда это будет являться юридически значимым фактом (доказательством) |
| Подать иск в суд | если собственник продолжает противоправное поведение |
Очень часто можно столкнуться с тем, что органы местного самоуправления бездействуют, несмотря на поданные многочисленные жалобы.
Асоциальный сосед продолжает пользоваться квартирой и нарушать права других соседей. Правовой механизм решения такой ситуации тоже есть.
Таким решением будет являться жалоба о признание бездействия органа местного самоуправления незаконным.
В процессе рассмотрения данной жалобы суд должен будет установить все обстоятельства дела, признавая бездействие органа местного самоуправления и удовлетворяя жалобу, суд обяжет орган местного самоуправления завершить установленные законом действия, которые избавят от асоциального соседа-собственника.
За долги перед банком
При наличии задолженности перед банком подлежит выяснению вопрос, было ли жилье передано в ипотеку. Ипотека является обеспечением взятых на себя денежных обязательств под залог жилья.
Любой договор залога предполагает возможность лишиться предмета залога при невыполнении обязательств, взятых на себя по кредитному договору.
В случае невыплаты в установленный срок задолженности по кредиту взыскание может быть обращено на предмет залога, что может стать основанием прекратить право пользования жильем (ст.58 Закона об ипотеке).
Статья 446 ГПК содержащая требования о невозможности выселения должника из единственного жилья в данном случае имеет исключение. Этим исключением является ипотечное жилье.
Исходя из перечисленных норм права, все юристы сходятся во мнении — из ипотечного жилья можно выселить, в этом случае не помогут даже маленькие дети.
Если жилье предметом ипотеки не являлось шансы его потерять значительно меньше.
Возможность наложения взыскания на имущество должника, в числе которого может оказаться и жилье конечно существует, в зависимости от того насколько большой является задолженность по основному кредиту процентом и пене.
Однако в этом случае вступает в действие статья 446 ГПК и если жилье у собственника является единственным наложить на него взыскания банк будет не в праве.
За неуплату коммунальных платежей
Бытует мнение о том, что собственник несет ответственность по долгам всем своим имуществом. Если долг Коммунальная услуга будет достаточно велик, то его вполне могут взыскать в судебном порядке.
Если денежных средств должника будет недостаточно для того чтобы погасить долг, его имущество будет описано и выставлено на торги. В числе прочего имущества может оказаться и квартира.
За счет средств полученных от ее реализации будут покрыты коммунальные долги, а также судебные издержки и расходы исполнительной службы. Остаток средств будет возвращен собственнику.
Однако, как показывает судебная практика, фактически этот вопрос решается по-другому.
Статья 446 ГПК говорит о том, что взыскание не может обращаться на жилье или его часть, принадлежащее должнику на правах собственности, в случае если другого пригодного для жизни жилья он не имеет.
Таким образом решение вопроса об обращении взыскания на квартиру или другое жилье прямо зависит от того является ли она для должника и членов его семьи единственным.
Исключение составляют только ипотека. Другой оборот дело приобретает, если дополнительное жилье у собственник есть.
В таком случае обращение взыскания на квартиру или дом вполне возможно, если оплата коммунального долга не производилась на протяжении 6 месяцев подряд и задолженность является существенной, а других средств для ее погашения, кроме квартиры, у должника нет.
В каких случаях предоставляется другое жилье?
Выселение собственника достаточно сложная процедура которая должна базироваться на нормах права. Основания порядок и последствия этой процедуры предусматривает жилищное законодательство.
Жилищный кодекс обязывает государственные органы, а также органы муниципальной власти, которые являлись инициаторами процедуры лишения жилья:
| Предоставить ответчику и его семье жилье | в соответствии с нормами предусмотренными для проживания в общежитии (6 кв.м на человека) |
| Обеспечить выкуп и произвести выплату выкупной стоимости жилья | в случае если оно изымается для использования в государственных и муниципальных нуждах |
Исключением из этих правил является законодательство об ипотеке, которое допускает возможность произвести выселение собственника без обеспечения его альтернативным жильем.
Еще один повод выселить собственника — аварийное состояние дома, в котором находится принадлежащая ему на праве собственности квартира.
В таком случае обязанностью муниципалитета является предоставление выселяемому собственнику и его семье равноценного жилья.
Без предоставления жилья закон позволяет выселить собственника только в двух случаях:
| Если банк обратился взысканием | на предмет ипотеки |
| При обращении взыскания на квартиру за неуплату коммунальных платежей | в случае если собственник располагает другим жильем |
Решение вопроса через судебные органы
Для того, чтобы произвести выселение собственника из жилого помещения по решению суда необходима доказательная база, которую суд признает достаточной для принятия такого решения.
Лишение прав собственности подразумевает отчуждение жилья, которое может производиться:
- безвозмездно;
- возмездно.
Если изъятие жилья предполагает компенсацию его стоимости собственнику, ему должна быть предоставлена уполномоченным органом соответствующая денежная компенсация.
В таком случае закон предполагает заключение с собственником жилья — соглашения, в котором оговаривается размер компенсации, а также вопросы предоставления альтернативного жилья, которое должно быть благоустроенным.
Необходимые доказательства
Право на жилье является основной конституционной гарантией человека. Данное право охраняет Конституция, Жилищный и Уголовный кодексы, а также нормы Международного права.
Помимо права на жилье собственник обладает еще одним правом, находящимся под охраной закона — правом собственности.
Таким образом, лишение собственника жилья ведет к лишению сразу двух охраняемых законом прав.
Рассматривая данную категорию споров и принимая такое непростое решение, суд будет опираться только на весомые доказательства.
Перечень доказательств будет зависеть от оснований, которые истец приводит как причину, по которой собственника необходимо лишить жилья:
| Выселяя бесхозяйственного соседа, необходимо заручиться заключением строительно-технической экспертизы | при выполнении которой эксперт посчитает стоимость восстановительного ремонта, необходимость которого вызвало бесхозяйственное обращение собственника с жильем |
| Подтверждением аморального образа жизни и нарушения тишины могут служить протоколы об админправонарушениях | готовясь к выселению шумного аморального соседа, для того чтобы фиксировать факты его поведения, необходимо вызвать сотрудников правоохранительных органов, которые предупредят соседа о совершаемых правонарушениях и составят протокол. Важно! Для того чтобы нарушения такого рода стали основанием для выселения они должны повторяться неоднократно. Единожды нарушившего тишину соседа суд выселить не станет. Чем больше будет протоколов, фиксирующих факт нарушения, тем больше шансов выиграть суд |
| Для получение доказательства нарушения санитарных норм собственником соседней квартиры необходимо обратиться в органы СЭС | отреагировав на ваше обращение, сотрудники данного органа проведут осмотр помещения, по результатам которого составят акт, который будет являться доказательством в суде |
| Подтвердить неуплату коммунальных платежей | можно выписками из лицевых счетов, а также справками из ЖЭКа. |
Для того чтобы гарантированно получить положительное решение суда необходимо обеспечить явку всех свидетелей, которые могут подтвердить изложенные в иске факты, желательно если это будут не только соседи.
Свидетелями по такому делу могут выступать — участковый, сотрудники ЖЭКа, а также другие лица, которые были поставлены в известность и имели возможность наблюдать и фиксировать незаконные действия соседа — собственника.
Кто и куда имеет право подать иск
Иск о выселении в обязательном порядке требует описания оснований, которые по мнению истца являются причиной для населения.
В судебном разбирательстве участие принимают истец (тот, кто подает иск и считает свои права нарушенными) и ответчик (лицо, которому предъявляются требования о выселении).
Заявлять иск может лицо, обладающие жилищными правами на спорное помещение (договор соцнайма, свидетельство).
Помимо обладания необходимо еще и суметь подтвердить данные права в суде. Если документы, которые подтверждают право лица на помещение, отсутствует, иск о выселении будет невозможно.
Требование истца должно иметь определенные основания выселения собственника из жилого помещения.
Заявитель должен четко указать на нарушение своих прав, а также сослаться на законодательные нормы которые это подтверждает.
Для участия в деле о выселении могут привлекаться третьи лица, в числе которых могут выступать:
| ФМС | если заявлено требование о снятии с регистрации |
| Департамент жилищной политики или другое лицо, | обладающее правами на распоряжение спорным помещением(для муниципального жилья) |
| Собственники помещения | если они не указаны в качестве истцов (при долевой собственности) |
| Органы опеки | (если речь идет о выселении детей) |
Таким образом, выселить собственника из его собственного жилья не так и легко, его права надежно защищены законом, но при определенных обстоятельствах возможно.
Наличие прав собственности порождает и обязанности, несоблюдение которых вполне может стать причиной лишения жилья.
На каких основания может произойти выселение граждан из приватизированных или муниципальных квартир? Каков порядок выселения граждан из квартиры, частного дома, общежития и других жилых помещений? На эти вопросы Вы найдете ответы в нашей статье.
Выселение граждан из жилых помещений требует осуществления определенного ряда юридических процедур, например таких, как обращение в полицию, подготовку и подачу исковых заявлений в суд и другое. Собственник жилого помещения вправе инициировать подобную процедуру на основании своего права владеть, пользоваться и распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению. Однако, правомочия собственника не безграничны, они могут быть ограничены правом пользования жилым помещением иными гражданами.
Основания выселения граждан регламентированы ст.ст. 84-85 и 90-91 Жилищного кодекса РФ, при этом гражданское законодательство регулирует порядок приобретения, прекращения права собственности на квартиры и дома. Порядок выселения, как и конфискация имущества, регулируется Федеральным законом об исполнительном производстве.
Важно! Выселение граждан возможно как с предоставления благоустроенного жилья, так и без альтернативного жилищного обеспечения.
Основания для выселения граждан
Любое выселение предполагает прекращение права пользования жилым помещением определенного гражданина или нескольких граждан. Подобные действия влекут запрет для этих граждан на:
- проникновение в жилое помещение;
- постоянное нахождение на этой жилплощади с целью проживания.
Кроме того, при выселении, в суд могут быть заявлены требования о снятии гражданина с постоянного или временного регистрационного учета, при этом выселить гражданина можно только после утраты им права пользоваться жилым помещением.
Гражданин может быть выселен с предоставлением другого жилища, если:
- многоквартирный дом признан аварийным и не пригодным для проживания;
- жилплощадь передается религиозной организации;
- жилище подлежит переводу в нежилое помещение;
- земельный участок, на котором расположен жилой объект, подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд;
- при не оплате коммунальных услуг гражданами в течении 6-ти месяцев без уважительной причины.
Без предоставления другого жилья граждане выселяются:
- при систематическом нарушении прав соседей – разведение антисанитарии, чрезмерно активное поведение в ночное время суток и другое;
- если наниматель и /или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению;
- если родители лишены родительских прав и их совместное проживание с ребенком невозможно по причине угрозы здоровью и жизни несовершеннолетнего.
Кроме того, действующий закон предусматривает основание для выселения граждан при незаконной перепланировке жилого помещения. В данной ситуации, муниципалитет выносит предписание об устранении правонарушения и устанавливает конкретный срок для его исполнения. При нежелании гражданина восстановить жилье в прежнее состояние добровольно, органы местного самоуправления обращаются в суд о принудительном изъятии жилого помещения и реализации его с публичных торгов. Вырученные средства передаются бывшему собственнику за вычетом суммы, потраченной на организацию торгов.
Как происходит выселение из отдельных категорий жилых помещений
Подобная процедура обязательно требует судебного разбирательства и вынесения соответствующего решения суда. Непосредственно исполнительное производство возбуждается на основании исполнительного листа, полученного после решения суда.
- Выселение из квартиры
Обязательно необходимо учитывать юридический статус собственника жилого помещения. Так, граждане вправе выселить из квартиры незаконно проживающих там лиц, однако сложность возникает, если речь идет о выселении квартирантов, которые заплатили за проживание, но не заключили договор найма жилого помещения. Дело в том, что многие собственники опасаются обращаться в правоохранительные органы из-за того, что они могут нести ответственность за незаконное предпринимательство.
При имеющемся договоре коммерческого найма ситуация облегчается, сособственник может инициировать выселение жильцов на основании статьи 687 Гражданского кодекса РФ. В том числе, собственник вправе требовать выселения нанимателя в судебном порядке, если последний не платит за квартиру в течении 6 месяцев, при длительном найме или 2 раза подряд при краткосрочном. Также выселить квартирантов из квартиры можно, если установлен факт порчи ими жилого помещения.
Важно! В процессе рассмотрения дела суд может принять решения об отсрочке выселения граждан на срок до 1 года и дать им возможность «реабилитироваться».
- Выселение из жилого помещения.
Согласно закону жилым помещением признаются помещения, пригодные для постоянного проживания граждан – это квартира, комната в общежитии, комната в коммунальной квартире, частный дом, комнаты в социальном жилищном фонде.
Важно! Граждане, не достигшие возраста совершеннолетия, вправе пользоваться приватизированным и муниципальным жильем даже после расторжения брака между их родителями.
- Выселение из общежития.
Как известно, проживание в муниципальных общежитиях осуществляется на основании договора социального найма. При этом, собственники приватизированных комнат больше застрахованы от выселения, поскольку вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
В целом выселить из общежития граждан можно по причине несоблюдения договора социального найма:
- когда жилое помещение используется не по назначению;
- когда установлен факт умышленной порчи жилплощади.
Важно! При сносе общежития владельцам жилья полагается другое благоустроенное жилье, которое выделяется исходя их минимальной нормы жилплощади на одного человека, установленной органами местного самоуправления.
- Выселение с земельного участка.
При выселении граждан с земельного участка, в частности при изъятии его для муниципальных или государственных нужд, собственнику предоставляется равноценная утраченному жилью компенсация или другой благоустроенный дом. При этом соглашение о предоставлении другого жилья с собственником должно быть достигнуто до выселения.
Важно! Инициировать процедуру выселения граждан из частного дома, который расположен на изымаемом земельном участке, муниципалитет вправе не позднее 1 года с момента вынесения решения об изъятии этого участка.
Процедура выселения
Выселение граждан из жилого помещения начинается с подачи
искового заявления о выселения
в суд общей юрисдикции. Рассмотрение такого дела осуществляется судьей единолично, при этом в ходе судебного процесса, стороны вправе предъявлять суду доказательства, имеющие важное значение для дела и аргументировать свою точку зрения. Решение суда о выселении или отказе в иске должно быть мотивированным и соответствовать принципам законности и справедливости.
Уведомление о выселении
Данный документ содержит в себе требование освободить жилое помещение в определенные сроки в добровольном порядке. В уведомлении о выселении обязательно указывается:
- сведения о должнике;
- решение суда;
- полное наименование исполнительного документа;
- данные по жилплощади, куда следует выселить гражданина.
Важно! Уведомление может предшествовать исковому заявлению, при желании истца урегулировать конфликт в досудебном порядке.
Исковое заявление в суд
Исковое заявление о выселении, образец которого Вы можете найти на нашем сайте, подается в соответствии со статьей 131 и 132 ГПК РФ. Иск должен содержать сведения о сторонах процесса, существе спора и требовании сторон. В документе можно указать конкретных свидетелей, которых будет необходимо допросить в ходе судебного разбирательства.
Суд должен вынести постановление о принятии искового заявления к производству в течении 5 дней с момента поступления документа в канцелярию. Все имеющие у сторон документы должны быть приложены к исковому заявлению, к их перечню можно отнести:
- свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы;
- заявление в правоохранительные органы и жилищную инспекцию;
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
Кроме того, стороны вправе подавать письменные доказательства при рассмотрении дела по существу и заявлять ходатайства об истребовании доказательств через суд.
Судебное решение по делам о выселении
Как уже говорилось ранее, судебное решение по делам о выселении должно быть тщательно мотивированно, и основано исключительно на доказательствах, которые были предоставлены сторонами в процессе судебного разбирательства.
В решении суда должно содержаться:
- вводная часть — указывается информация о сторонах судебного заседания;
- описательная часть – непосредственно раскрывает существо спора;
- мотивировочная часть – содержит факты, которые суду удалось установить;
- резолютивная часть – указывается решение суда о выселении граждан или об отказе в удовлетворении требований истца.
Сроки вынесения решения
Гражданско-процессуальный кодекс РФ не обозначает конкретных сроков вынесения судебного решения по делам о выселении граждан из жилых помещений, однако он сдержит правило о том, что дела должны рассматриваться в разумные сроки.
В случае затягивания времени рассмотрения дела, стороны вправе обратиться к председателю суда с заявлением об ускорении сроков рассмотрения дела. При этом замена судьи при рассмотрении дела по существу, не может являться основанием для продления срока судебного разбирательства.
Важно! Исковое заявление рассматривается не позднее 5 дней с момента поступления в суд. В своем определении судья указывает на то, какие действия должны быть предприняты, чтобы ускорить судебные разбирательства.
Судебная практика по делам о выселении
Множество вопросов по применению Жилищного кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел о выселении граждан из частной и муниципальной жилплощади разъясняет Постановление Пленума Верховного суда № 14 от 02.07.2009г. Крове того, следует понимать, что дела подобной категории требуют тщательной юридической подготовки и помощи квалифицированных специалистов. При рассмотрении дел о выселении особенно следует учитывать интересы инвалидов, пожилых людей и несовершеннолетних лиц.
Право собственности на квартиру, частный дом и другую жилплощадь гарантируется гражданам на конституционном уровне и не может быть утрачено в произвольном порядке.
Правоустанавливающие документы свидетельствуют о возможности собственника полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но с учетом интересов граждан, проживающих на жилплощади, а также органов государственной власти и местного самоуправления.
Выселение собственника квартиры или частного домовладения остается крайней мерой ответственности. Оно должно предваряться способами воздействия на правонарушителя в рамках административной и гражданско-правовой юрисдикции.
Особенности процесса выселения:
- Инициатива выселения граждан-правонарушителей из находящихся в их собственности жилплощади может исходить от местной администрации или соседей.
- Споры подобного характера решаются в судах общей юрисдикции – по месту жительства ответчика.
- Процедура выселения может занимать несколько месяцев.
- При оспаривании права собственности на недвижимость судебные процессы могут растянуться на 1-2 года и более.
Что такое выселение
Выселение предполагает прекращение пользования жилым помещением.
Это – запрет на:
- постоянное проживание;
- беспрепятственное пользование недвижимостью в личных целях – для досуга и т.д.
До подобных мер необходимо, чтобы на квартиру или дом было утрачено право собственности – что может быть осуществлено только в судебном порядке. Исковые заявления об оспаривании права собственности целесообразно сопровождать требованиями о выселении бывшего собственника в соответствии с правилами исполнительного производства.
Основания
Основания принудительного лишения гражданина права собственности на жилое помещение указаны в статье 293 ГК РФ. Собственник должен владеть, пользоваться, распоряжаться недвижимостью строго согласно ее прямому назначению.
Использование квартиры или частного дома под складское помещение или промышленное производство, без перевода жилого помещения в нежилое, будет основанием для искового заявления со стороны муниципальных органов на принудительное изъятие недвижимости у собственника.
В качестве дополнительных случаев выселения закон также выделяет:
- незаконную перепланировку;
- неуплату коммунальных платежей (в случае если в собственности у ответчика есть несколько объектов недвижимости, пригодных для постоянного проживания);
- несоблюдение санитарно-гигиенических, технических и иных норм, обеспечивающих безопасное проживание собственника квартиры и его соседей.
Исковые заявления о выселении собственника подаются исключительно:
- органами государственной власти;
- муниципалитетами.
Собственник как обладатель титульного права на объект недвижимости защищен нормами статьи 71 Конституции РФ (право на благоустроенное жилье). Выселение предполагает решение юридической судьбы жилого помещения. При незаконной перепланировке – если нет возможности вернуть жилплощадь в прежнее состояние, квартира (дом) реализуются через публичные торги, с компенсацией бывшему собственнику экономических потерь.
Особенности выселения из жилого помещения
Выселение собственника из жилого помещения базируется на нормах жилищного законодательства и осуществляется в рамках гражданского судопроизводства.
Нормы ЖК РФ предусматривают обязанность органов государственной и муниципальной власти, инициирующих процедуры лишения права собственности на жилье:
- обеспечить ответчика и его семью жилплощадью;
- предоставить выкупную цену за недвижимость – при использовании жилья для государственных и муниципальных нужд.
Закон от 21 июля 1998 года «Об ипотеке» допускает возможность выселения собственника из квартиры без предоставления альтернативной жилплощади.
За нарушение прав соседей
Нарушение санитарно-гигиенических, технических, экологических норм при использовании жилплощади может нанести вред соседям, с причинением моральных и физических неудобств. На региональном уровне действуют законы «О тишине», ограничивающие уровень шума в ночное время суток – с 23 до 7 утра.
Уровень допустимого воздействия в ночное время суток не должен превышать 30 дБ. Выселение собственника из жилого помещения за нарушение прав соседей должно подкрепляться весовыми доказательствами.
Закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» скачать можно здесь.
В многоквартирных домах чрезмерная активность граждан в ночное время суток – шум дрели, бурные вечеринки – часто становятся «головной болью» участковых уполномоченных. Именно к ним обращаются граждане с жалобой на соседей.
На практике такая мера оказывается малоэффективной, так как часто участковый может воздействовать на буйных соседей только методами убеждения.
У лиц, регулярно страдающих от чрезмерно активного поведения соседей в ночное время, есть также возможность обратиться с жалобой в муниципальные органы власти, которые уполномочены обращаться в суд о принудительном выселении соседа-собственника квартиры.
Аналогичные иски могут быть поданы на основании неоднократного нарушения соседями санитарно-гигиенических норм:
- неконтролируемого разведения животных;
- завалов мусора в квартире.
Сложность подобных дел заключается в обязанности истца доказать, что сосед-собственник квартиры действительно своими действиями систематически нарушает безопасность и покой истца.
В качестве доказательственной базы юристы рекомендуют использовать:
- результаты санитарно-строительных экспертиз;
- заявления в органы администрации, прокуратуру и полицию.
За неуплату
Регулярные просрочки по неуплате коммунальных платежей могут стать основанием для выселения собственника из жилого помещения без какой-либо компенсации. Положительный результат судебного дела возможен, если в распоряжении у собственника есть несколько жилых помещений.
Срок неуплаты коммунальных платежей должен составлять не менее 6 месяцев.
Если в течение этого периода собственник вносил деньги за коммуналку даже в минимальных размерах, то суд откажет в иске по причине неиспользования альтернативных способов воздействия на должника – взыскания пени, штрафов и др.
Бывшего супруга собственника
Имущественный режим супругов по умолчанию предполагает совместный характер. Договорные имущественные отношения могут быть зафиксированы в брачном договоре. Документ должен указывать конкретные объекты недвижимости, которые будут находиться в собственности у каждого из супругов.
Суд может признать брачный договор недействительным и присудить объект недвижимости, который находится в собственности у одного супруга другому супругу:
- При переходе права собственности к одному из супругов другой обязан покинуть жилое помещение в указанный в судебном решении срок.
- Суд также учитывает интересы несовершеннолетних детей и оставляет наиболее ценные объекты недвижимости преимущественно за тем супругом, который осуществляет уход за общими маленькими детьми.
- Другой бывший супруг имеет право на равноценную компенсацию.
Недвижимое имущество, приобретенное в браке, по закону должно быть реализовано в установленный судом срок. Выселение прежнего собственника осуществляется по инициативе одного из супругов в органы судебных приставов, если второй супруг отказывается добровольно покинуть дом или квартиру, переданную по решению суда новому владельцу.
Образец искового заявления о выселении бывшего члена семьи можно скачать здесь.
Несовершеннолетних детей
Выселение несовершеннолетнего ребенка (даже если место жительства ребенка по решению суда установлено с другим родителем) невозможно до достижения им возраста 18 лет. Интересы несовершеннолетних детей учитываются при любых сделках с жилплощадью.
Продажа частного дома или квартиры будет возможна только, тогда, когда продавец предоставит в регистрирующие органы сведения о том, куда будут прописаны дети.
При выселении несовершеннолетних суд также учитывает наличие у их законных представителей свободной жилплощади, пригодной для постоянного проживания.
При смене собственника
Основания приобретения правомочий собственности на жилое помещение регулируются ГК РФ. Любая сделка с недвижимостью предполагает добровольное согласие сторон на его отчуждение.
При обращении взыскания на недвижимость по обязательствам собственника новый владелец может быть представлен:
- физическим лицом;
- организацией;
- органом государственной (муниципальной) власти.
Полномочия прежнего собственника прекращаются при вступлении в законные права приобретателя жилплощади, что подтверждается фактом государственной регистрации и выдачей новых правоустанавливающих документов.
Выселение прежнего собственника осуществляется на основании компетентных действий судебного пристава-исполнителя.
Без предоставления жилья
Выселение собственников без предоставления жилья осуществляется при:
- обращении банком взыскания на объект ипотечного кредитования;
- неуплате коммунальных платежей – если у собственника есть несколько жилых помещений.
При расселении многоквартирного аварийного дома, в котором проживают владельцы муниципального жилья и собственники приватизированных квартир, муниципалитет должен предоставить равноценное жилье всем семьям, вне зависимости от формы собственности на помещения.
Порядок и последствия принудительного выселения
Принудительное выселение собственников организуется только после вступления решения суда в законную силу. До этого стороны обладают правом апелляции (кассации) и сохраняют возможность не потерять свое жилье.
Исполнение решения суда о выселении осуществляется территориальным управлением судебных приставов в субъектах РФ. В отдельных случаях расселения аварийного жилья может осуществляться с санкции прокурора, которая должна быть утверждена постановлением судьи.
Принудительное выселение лишает собственника права владения жилым помещением.
«Триада» права собственности – владение, пользование и распоряжение имуществом утрачивается на основании решения судебных органов.
Лишение права собственности предполагает отчуждение объекта недвижимости в порядке:
- возмездном;
- безвозмездном.
При возмездном изъятии квартиры, комнаты или частного дома у собственника ему должна быть предоставлена равноценная денежная компенсация.
Пример: до изъятия дома для государственных или муниципальных нужд с его собственником должно быть заключено соглашение о соответствующей компенсации или предоставлении альтернативного благоустроенного жилья.
Судебная практика выселения собственника из жилого помещения за нарушение прав соседей
Решения в пользу истца по таким делам часто носят единичный характер. Требуется кропотливая работа для того, чтобы убедить суд в невозможности проживания собственника жилья с соседями.
Суд часто оставляет исковые требования без удовлетворения ввиду недостаточности доказательственной базы или неубедительных аргументов истца.
Подобные дела должны тщательно подготавливаться к судебному разбирательству опытными юристами и требуют существенных финансовых затрат. Целесообразно прибегать к помощи медиаторов, способных не доводить дело до суда и выработать компромиссный для конфликтующих сторон выход из сложной ситуации.
На видео о выселении за нарушение прав соседей
Одним из главных конституционных прав каждого человека является право на жилье и его неприкосновенность. Однако в некоторых случаях это право может нарушаться, причем на вполне законных основаниях – путем выселения человека из жилого помещения. Эта процедура может происходить разными способами и по различным причинам, которые закреплены законодательно.
Выселение – сложная процедура, которая требует знания многих тонкостей и нюансов этого дела. Стоит разобраться, как можно выселить человека из жилья с соблюдением всех требований закона и как защитить свои права гражданам, которые сами являются объектом выселения.
…
Определение и характеристики
Выселение из жилого помещения – это процедура, при которой из жилого помещения (комнаты, дома, квартиры) выселяют проживающего в нем гражданина и (в некоторых случаях) снимают его с регистрационного учета. То есть фактически при выселении жилая площадь освобождается от проживающих в ней лиц.
В дальнейшем она может использоваться для всех целей, которые не противоречат действующему законодательству.
Общим для всех видов выселения является то, что эта процедура всегда совершается только в чьих-либо интересах:
- государства (если наниматель не вносит арендную плату, коммунальные платежи, жилье переводят в нежилое помещение или сносят для строительства государственных объектов);
- собственника или нанимателя жилья (если состояние здания ветхое или аварийное, что является угрозой для жизни и здоровья людей);
- соседей и членов семьи (если последний нарушает общественный порядок, совершает антисоциальные действия и мешает проживанию окружающих людей).
В подавляющем большинстве случаев выселение происходит только через суд, поскольку это единственная законная форма для проведения такой процедуры. Однако в некоторых ситуациях решение о выселении может принимать прокурор. На основании его санкции это может происходить в случаях, если:
- дом, в котором проживают подлежащие выселению люди, находится под угрозой обвала;
- лица заняли помещение самовольно.
Граждане, не согласные с выселением, могут обжаловать действия прокурора уже в судебном порядке. Во всех остальных ситуациях, связанных с выселением, также стоит обращаться в суд.
Для этого нужно подготовить грамотное исковое заявление и приложить к нему пакет необходимых документов. Он может включать все бумаги, подтверждающие наличие прав собственности на жилье, характеризующие состояние здания, решение относительно его сноса и т. п.
Образец иска о незаконном выселении.
Какие основания выселения из жилого помещения нужны?
Право на неприкосновенность жилища, которое гарантируется Конституцией РФ, имеет некоторые исключения. Ими являются конкретные ситуации, указанные в законодательных актах – при их наступлении представители органов государственной власти могут нарушить принцип неприкосновенности жилья.
В частности, это касается и вопросов, связанных с выселением – есть определенный список действий и ситуаций, при которых эта процедура будет законной.
Основания, которые могут послужить причиной выселения, должны быть весомыми. Их перечень в большинстве случаев зависит от нескольких факторов:
- права, на которых подлежащий выселению человек проживает в жилье (выселению подлежит собственник, жилье арендовано или является служебным);
- категория, к которой принадлежит выселяемый гражданин (например, для несовершеннолетних установлены некоторые особенности этой процедуры);
- имущественное состояние выселяемого (отсутствие собственного жилья, невысокий доход и другие факторы такого рода могут задержать процедуру выселения);
- наличие родственных отношений с собственником жилья (к примеру, бывшего супруга или супругу из жилого помещения можно будет выселить не во всех ситуациях).
Легче всего проводится процедура выселения из муниципального жилья, поскольку для этого выделяется намного больше оснований. В частности, к ним можно отнести:
- Систематическое нарушение правил общественного порядка, аморальное поведение, выселение из квартиры за шум, в неположенное время и другие действия, которые могут мешать соседям.
- Использование жилого помещения в целях, для которых оно не предназначено (например, для занятий предпринимательской деятельностью).
- Действия или бездействия, в результате которых жилое помещение было разрушено, повреждено или потеряло свой первоначальный вид.
- Длительная неуплата (более полугода) за коммунальные платежи или невнесение арендной платы. Таких должников могут переселить в другое жилое помещение, даже если его условия (количество комнат, общая площадь) будут хуже.
- Окончание договора, по которому жилец пользуется помещением.
По таким причинам могут выселить граждан, проживающих в общежитиях, коммунальных квартирах и жилых помещениях, которые предоставляются на условиях социального найма. При этом в большинстве случаев нарушителей выселят без предоставления другого жилья.
Также процедуре выселения могут подлежать и граждане, не совершившие никаких действий подобного рода.
Одно из самых весомых оснований для выселения граждан из жилых помещений – это состояние здания, в котором находится жилое помещений.
Например, если оно ветхое, находится в аварийном состоянии и подлежит сносу, всех его жильцов принудительно выселяют с предоставлением другого жилья.
При наличии одного из этих оснований собственник может подать исковое заявление и добиться законного выселения гражданина (или граждан) из жилого помещения. Также судебное решение является основанием и для снятия с регистрационного учета – эта процедура проводится одновременно с фактическим выселением из жилья.
Виды выселения
Четко закрепленной классификации выселения не существует, поэтому можно выделить его виды лишь опираясь на правовые основания, по которым это происходит. В зависимости от типа жилого помещения это может быть:
- выселение из квартиры или дома, которые принадлежат гражданину на правах собственности;
- выселение из жилья, предоставленного по договору социального найма;
- выселение из служебного жилого помещения.
В зависимости от категории выселяемого лица:
- выселение несовершеннолетнего;
- выселение бывшего супруга или супруги;
- выселение родственников собственника;
- выселение гражданина, который самовольно занял жилое помещение.
В зависимости от состояния жилья можно выделить такие виды:
- выселение из ветхого или аварийного здания;
- выселение из здания после капитального ремонта;
- выселение из обычного жилого помещения.
По наличию предоставляемых после выселения гарантий эта процедура делится на:
Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Эта наиболее распространенный вид выселения, который позволяет максимально соблюсти интересы граждан и их законные права. Используется в следующих случаях:
- помещение переводят из жилого в разряд нежилого;
- здание будет снесено;
- состояние помещения является аварийным, что представляет собой угрозу для жизни людей и их здоровья;
- в помещении проводится капитальный ремонт, в результате которого общая жилая площадь значительно уменьшится.
В последнем случае граждане имеют право выбора – переехать в предоставленное помещение или же въехать обратно в свое отремонтированное жилье. По общим правилам, предоставляемое взамен жилье должно быть благоустроенным и равноценным прежнему помещению собственника или нанимателя. Это означает, что:
- площадь нового жилья должна быть равной площади прежнего помещения;
- если площадь нового жилья меньше, то она должна соответствовать законодательно установленной норме площади на одного человека;
- новое жилье должно располагаться в том же населенном пункте, что и прежнее;
- помещение должно быть пригодным для проживания и изолированным от посторонних;
- в новом жилье должны соблюдаться все установленные санитарно-гигиенические требования.
Еще одним основанием для такого вида выселения является задержка оплаты коммунальных платежей – если они не вносились дольше полугода, то таких жильцов на вполне законных основаниях могут переселить в другое помещение.
В этом случае предоставление помещений с прежним метражом и количеством комнат является необязательным требованием – гражданам могут предоставить квартиру (или комнату) меньшего размера. Но и в этом случае важно соблюдение законодательно установленной нормы площади на одного человека (6 кв. м.).
Выселение без предоставления жилья. Эта процедура используется в случаях, когда выселяемый гражданин является нарушителем порядка. При наличии жалоб от соседей или проживающих с ним лиц, а также по инициативе наймодателя нарушитель может быть принудительно выселен из помещения без предоставления ему другого жилья. Это происходит в случаях, если он:
- повредил помещение или нанес ему серьезный ущерб;
- постоянно шумит в неположенное время и мешает этим окружающим людям;
- нарушает правила пожарной безопасности;
- совершает антисоциальные действия или аморальные поступки и т. п.
Доказательствами в суде могут быть свидетельские показания, жалобы от соседей, результаты проведенной оценки помещения (если она проводилась до начала использования помещения, можно сравнить данные обоих документов) и другие материалы, доказывающие факт нарушения жильцом правопорядка.
Особенности некоторых видов
Можно выделить ситуации, при которых процедура выселения будет иметь свои, отличающие ее от других особенности:
- Выселение из жилья, которое использовалось по договору социального найма. Наиболее распространенный случай, при котором происходит выселение. Особенностью этого вида является то, что процедура может быть проведена в добровольном порядке – например, если закончился установленный в договоре срок его действия. В этом случае сделка расторгается, и жилец сам покидает помещение – обращение в суд в этом случае не требуется.
- Выселение из приватизированной квартиры. Эта ситуация возможна только в тех случаях, если гражданин потерял права на использование помещение или оно у него возникло на незаконных основаниях (например, собственник не знал о включении другого лица в приватизацию). Исключение составляют только несовершеннолетние дети – их выселить из такой квартиры в принудительном порядке будет довольно сложно.
- Выселение из квартиры прописанного человека. Легче всего эта процедура происходит, если у гражданина нет прав собственности на квартиру. Например, после развода собственник может выселить из квартиры бывшего супруга, даже если последний в ней прописан. Важное требование – жилье должно быть приобретено до брака, получено в дар или по завещанию, иначе оно уже будет считаться совместно нажитым имуществом.
Также стоит рассмотреть и противоположную ситуацию, при которой свои права защищает подлежащий выселению человек. В этом случае стоит разобраться, действительно ли есть основания для выселения и что можно сделать для их устранения. Например, если дом подлежит сносу или переводу в нежилое помещение, сделать ничего не получится – процедура выселения будет проведена.
Если же судебный иск инициирован за неуплату платежей или противоправные действия, стоит попробовать устранить эти основания.
Например, можно погасить задолженность, произвести ремонт поврежденного помещения или договориться с соседями. В этом случае существует вероятность, что выселения не произойдет и гражданин останется и далее проживать в своем жилье.
Судебная практика
Неправильное проведение процедуры выселения может послужить основанием для нарушения одного из главных конституционных прав гражданина – неприкосновенности его жилища. Именно поэтому все решения о выселении принимаются только в судебном порядке и только при наличии весомых оснований для этого.
Наиболее однозначными являются судебные решения, которые принимаются в отношении незаконно проживающих лиц или граждан, использующих жилье по договору социального найма. Истцу нужно лишь доказать, что выселяемый человек не имеет прав на жилье или нарушает правила его использования. В большинстве случаев по таким искам принимаются положительные решения.
Самые сложные и запутанные дела – это те, которые касаются выселения:
- собственника;
- незащищенных категорий населения (детей, женщин, пенсионеров);
- граждан, зарегистрированных в данном помещении.
Положительное решение о выселении обычно принимается только в тех случаях, когда истец четко доказал наличие оснований для этой процедуры (например, потеря прав собственности) и гарантии того, что права выселяемых лиц не будут ущемлены (у них имеется другое место для проживания).
Судебная практика выселение из квартиры — пример.
Решение суда о выселении из жилого помещения.
Решение суда о выселении из квартиры нанимателя, вселенного без согласия второго собственника.
Решение суда о выселении, сохранении за ответчиком права пользования на 2 месяца и обязании не чинить препятствия в пользовании.
Дела, связанные с выселением, часто являются сложными и запутанными, поэтому решения по ним могут приниматься только в судебном порядке. При проведении этой процедуры, вне зависимости от ее оснований, должны соблюдаться права всех граждан.
В большинстве случаев выселяемым лицам предоставляется другое жилье, с равноценными условиями проживания. Однако при наличии некоторых оснований жильца могут выселить и без альтернативного жилья – обычно это происходит при совершении им серьезных правонарушений.