Продажа квартиры может проводиться в рассрочку, которая предоставляется на разных условиях.
Единовременно найти всю сумму могут немногие, поэтому предоставление рассрочки на рынке недвижимости – частое явление.
Каковы особенности подобной продажи? Как оформить сделку и прописать порядок платежей? На все эти вопросы мы дадим ответ в этой статье.
Виды рассрочки
Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.
Можно выделить следующие типы рассрочки:
-
Задаток и выплата остатка.
Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.
Однако предоставляют эту рассрочку только при условии выплаты суммы в размере 50-80% от полной стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 3-6 месяцев;
-
Задаток с ежемесячной оплатой процентов.
В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.
Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.
Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;
-
Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.
Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.
Как правило, срок договора – несколько лет.
В качестве гаранта продавец может потребовать залог.
Проценты в этом случае довольно велики.
Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.
Оформление сделки в рассрочку
Использование подобного метода оплаты возможно при приобретении недвижимости на первичном и вторичном рынке.
Можно использовать два способа оформления сделки:
- Наиболее популярный договор – купли-продажи.
В этом случае сделка проводится при заключении обычного договора с обременением рассрочки.
Права на квартиру можно зарегистрировать только после выплаты всей суммы.
Для покупателя важно, чтобы в этом документе были прописаны характеристики недвижимости.
Кроме самого договора должно быть составлено приложение к соглашению, которое содержит все права и обязанности, касающиеся условий рассрочки и графика выплат.
При заключении соглашения покупатель должен при себе иметь только паспорт, а продавец – пакет документов, подтверждающих право на собственность, а также выписку с Единого реестра, где указывается отсутствие обременения недвижимости по ранее заключенным договорам.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности – основной документ, подтверждающий собственность. Однако, в зависимости от различных случаев могут быть и другие документы: дарственная, судебное решение и др.
При рассмотрении плана квартиры и ее самой следует убедиться в том, что ранее не проводились незаконные перепланировки;
- Договор участия в долевом строительстве.
Этот случай встречается при приобретении недвижимости у юридического лица, к примеру, застройщика.
Согласно принятым правилам застройщик обязан предоставить покупателю следующий пакет документов: учредительные документы, определяющие юридические особенности компании, а также сведения о строящемся доме.
Основное соглашение составляется в стандартном виде, а в дополнении проводится описание размера первоначального взноса, срок рассрочки, способ оплаты и штрафы при нарушении графика внесения платежей.
Также в этом договоре может быть указанно, что передача квартиры проводится после полного погашения долга.
Заключить этот договор можно только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию.
Договор купли-продажи должен содержать следующего рода информацию:
- Данные, которые используются для определения недвижимости – полный адрес квартиры, название и вид имущества, фактическая площадь и назначение. Определение информации проводится согласно статье 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
- Точная цена. Цена может быть указана для всей квартиры или за один квадратный метр (с учетом наличия документов, определяющих площадь квартиры, проводится подсчет общей стоимости недвижимости). Это положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ;
- Информацию обо всех собственниках и о прописанных лицах в квартире;
- Информацию о тех, кто заключает договор, а также соглашение супругов, которое нужно нотариально удостоверить.
Договор, согласно которому физическое лицо участвует в долевом строительстве, должен содержать следующую информацию:
- Предмет договора;
- Определение сторон, которые заключают соглашение;
- Обязанности сторон;
- Стоимость строительства, а также моменты, касающиеся рассрочки;
- Сроки и условия передачи недвижимости в собственность;
- Гарантия на объект долевого строительства.
При заключении соглашения покупателю нужно иметь при себе паспорт, свидетельство о браке и нотариально подтвержденное одобрение супруга на заключение договора.
Риски при продаже квартиры в рассрочку
Опасность подстерегает обе стороны при определенных обстоятельствах.
Наиболее часто встречающимся случаем можно назвать то, что покупатель-мошенник затягивает с выплатами для нахождения нового покупателя по более выгодной цене.
Если будет проведена повторная сделка купли-продажи, то бывшему владельцу не поможет даже судебное разбирательство и долг уже нельзя будет вернуть.
Решением проблемы можно назвать прописывание пункта в договоре, по которому недвижимость переходит в собственность только после погашения долга.
От банкротства покупателя спасает только внесение пункта, по которому предусмотрена передача залога при определенных случаях.
Риски покупателя связаны лишь с «темным прошлым» квартиры, а также с пунктом о передачи недвижимости в собственность только после погашения долга.
Проверить историю квартиры можно при требовании всех необходимых документов во время заключения договора, а вот со второй проблемой все обстоит довольно сложно, так как собственник вправе делать со своим имуществом все что угодно.
Кроме вышеперечисленных документов при использовании договора купли-продажи потребуются следующие:
- Письменные соглашения, нотариально зарегистрированные, всех проживающих в квартире;
- Письменное соглашение супругов;
- Письменное заявление, указывающее на отсутствие претензий у супругов или других проживающих;
- Справка о месте жительства и составе семьи продавца;
- Квитанция об оплате за удостоверение договора.
Все документы, которые могут повлиять на сделку, должны быть нотариально зарегистрированы, так как в противном случае в дальнейшем их можно оспорить.
Меры безопасности
Вторичное жилье представлено многими квартирами, которые были приобретены по различным государственным проектам помощи населению в приобретении своего жилья.
В случае если недвижимость была приобретена на кредитной основе, за материнский капитал или субсидию, в ипотеку нужно потребовать следующие документы:
- Договор, который был заключен при ипотечном кредитовании;
- Справка из наркологического и психоневрологического центров о том, что лицо, выступающее в качестве продавца, не находится на учете;
- Закладная;
- Другие документы при особых условиях.
Если квартира находится в залоге у банка (использовалась ипотека при покупке), тогда даже после покупки она будет ему принадлежать, так как продавец не является собственником.
Процесс купли-продажи проводится под руководством банка. Плюсом подобной ситуации можно назвать то, что квартира с юридической стороны полностью проверена банком, а ее стоимость, как правило, ниже рыночной.
Каждый случай индивидуален. Эта особенность касается всех случаев, когда собственность приобреталась с привлечением средств из бюджета или при кредитовании юридическими организациями, лицами.
Продажа квартиры в рассрочку — это напряженная ситуация для владельца недвижимости и чтобы скомпенсировать энергетические потери продавайте дороже. Ведь рассрочка — это по сути дела кредит для покупателя. А кредит стоит денег. Конечно это должно быть разумное повышение цены.
Возможен и другой вариант — заключение кредитного договора (договора займа).
Разберемся подробнее.
Продажа квартиры в рассрочку
Рассрочка – это погашение задолженности перед продавцом за приобретаемую недвижимость посредством внесения платежей за определенный промежуток времени, назначенный условиями договора.
При продаже квартиры в рассрочку ключевым моментом становиться договор, ведь именно в нем необходимо четко прописать условия полного расчета:
- регистрация в Росреестре обременения в пользу продавца
- штрафные санкции на покупателя
- условия передачи квартиры, например только после полной оплаты.
Продажа квартиры с рассрочкой платежа
Продажа квартиры с рассрочкой платежа «опасна» для продавца:
- отказом от полной оплаты под надуманным предлогом
- нарушением сроков оплаты
Возникновение таких рисков необходимо тщательно оценить, ведь вы должны понимать источник поступления денег у покупателей.
Если это, например, продажа собственного жилья — эта сделка может затянуться на долгое время по причине завышенной цены.
Продажа квартиры в рассрочку. Оформление сделки
Как любая другая сделка по продаже недвижимости, продажа квартиры с рассрочкой платежа требует подготовки целого пакета документов для Росреестра.
Поэтому первым подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописываются условия рассрочки и регистрации обременения в пользу продавца и сроки выхода на сделку.
Только так можно закрепить договоренности. Если этого не сделать, как правило, сделка разваливается, поскольку на момент подписания основного договора купли-продажи оказывается, что одна из сторон не правильно поняла другую и договаривались они якобы совсем о другом.
В результате продавец теряет время, а возможно упускает за период ожидания более выгодных покупателей.
Поэтому для оформления сделки составьте и подпишите:
- Предварительный договор купли-продажи
- Соглашение о задатке
Примите задаток и выдайте покупателям расписку в получении денег. Если покупателя захотят изменить условия договора купли-продажи — то потеряют задаток, продавец имеет право оставить его себе.
Переход права собственности от продавца к покупателю оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
Как самостоятельно и правильно составить договор купли продажи с обременением в пользу продавца смотрите видео консультацию.
Можно ли прописаться в квартире
Если вы купили квартиру с отсрочкой платежа и зарегистрировали свое право собственности в Росреесте — вы стали полноправным хозяином недвижимости.
Конечно вы сможете зарегистрироваться в этой квартире.
Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке
Квартира в ипотеке имеет ограничения по отчуждению. Ее нельзя продать или подарить без погашения долга и снятия обременения.
Пользоваться квартирой по ее назначению собственник может без ограничения.
-Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке ?
-Конечно да!
Правда иногда кредитным договором накладываются ограничения на регистрацию в квартире посторонних лиц — не членов семьи заемщика.
Читайте дополнительно:
Предварительный договор нужен
Обременение в пользу продавца
Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить
Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа
Всегда рада разъяснить. Автор
Продажа квартиры в рассрочку – это не плохой вариант для продавца продать свою квартиру как можно быстрее, а покупателю представляется возможность избежать кабальную банковскую ипотеку.
Даже при минимальном количестве денежных средств появляется возможность приобрести квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке. Этот вид продажи недвижимости очень «молод», хотя в советские времена пользовался большим спросом, люди вступали в кооперативы, где покупали как готовое жилье, так и вкладывали деньги в строящееся. Все новое – забытое старое. Однако, как и в прошлом веке, в новых рыночных отношениях по отношению к недвижимости, есть свои плюсы и минусы для каждого участника сделки.
Продажа квартиры между частными лицами, без участия банка
Любой продавец собственности чаще всего сталкивается с ситуацией, когда у клиента нет достаточной суммы, чтобы рассчитаться сразу, а надеяться на то, что появится наиболее выгодный покупатель, нет желания, да и времени тоже нет. И какой же вариант мог бы устроить обоих? В подобном случае, альтернативой могла бы стать сделка с рассрочкой платежей.
Новомодное слово «ипотека» уже глубоко засело в сознании наших граждан, но, к сожалению не каждый понимает, что есть различие между «ипотечным кредитование» и «ипотекой». В первом случае, сделка будет трехсторонней, где помимо продавца и покупателя будет участвовать и третья сторона, это банк, который финансирует сделку на длительный срок и под кабальные проценты. Во втором, ипотека – это форма залога, где имущество предоставляется во владение и пользование покупателю, но без права продажи и передачи по наследству, до полного погашения всей суммы за квартиру.
Плюс первого – это то, что банк выступает гарантом, и без денег вы не останетесь. Минус второго – остается надеяться только на собственные силы, и услуги грамотного юриста, для составления договора при продаже недвижимости.
Как лучше оформить сделку
Ни каких особых различий между такой продажей квартиры и обычной, практически нет. Лишь один, но не маловажный нюанс, отличает продажу в рассрочку от продажи с единовременной выплатой – в договоре обязательно должен быть прописан тетаграмм платежей.
Сейчас повсеместно, по всей России, открываются многофункциональные центры (МФЦ), которые для удобства населения занимаются всем сбором информации. Теперь не надо бегать ни в Россреестр, ни в БТИ, ни в Кадастровую палату, да и в УФМС для того чтобы выписаться самому и снять с регистрационного учета всех членов своей семьи идти не обязательно. Все оформляется в МФЦ.
Важно! Если вы нигде не прописаны (а только в продаваемой квартире) и собираетесь переехать в другой регион, имейте ввиду, по закону, гражданин обязан прописаться на новом месте в течение 5 суток, иначе штраф в размере 2000-х тысяч рублей.
Можно не выписываться с предыдущего места проживания, а после переезда сняться с регистрационного учета и прописаться на новом месте в один день, по запросу. Для оформления сделки по продаже квартиры в рассрочку необходимо собрать следующий пакет документов:
- тех. паспорт, если он по каким-то причинам не оформлялся (или были перепланировки жилого помещения), то стоит обратиться в БТИ. Если с момента оформления паспорта к моменту продажи недвижимости прошло 5 лет, в этом случае придется его сдать, также в МФЦ оплатить государственную пошлину в размере 250р. и получить обновленный ч/з 10 дней (оригинал);
- свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество (оригинал), либо решение суда (по наследованию). С января 2016 года свидетельство не выдается, только выписка с ЕГРП. Выдается исключительно в Росреестре, МФЦ такими полномочиями не владеет (обойдется она в 2000 рублей и так при каждом обращении);
- выписку из домовой книги. С 2015 года их ввели снова в обязательном порядке, можно снять копию. Если нет книги, справку о составе семьи, где указано, кто проживает в этом помещении, и кто прописан;
- предоставить подтверждение об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, копии квитанций (чеков, квитков и т.д.) за последние 6 месяцев;
- согласие супруга, заверенное нотариально (если квартира оформлена в доле);
- если долю имеют несовершеннолетние (не просто право пользования (прописку)), а именно долю, то обязательно согласие органов опеки/попечительства. ВАЖНО! Детей нужно прописать в этот же день, и дети должны быть прописаны, обязательно, хотя бы с одним из родителей;
- договор о продаже недвижимого имущества, исключительно в трех экземплярах, со всеми приложениями (акт приемки-передачи, приложение с тетаграммом платежей), прошитых и проклеенных, в котором в обязательном порядке должно быть прописано, что продажа производится в рассрочку, указана вся сумма, % первого взноса, дата последнего платежа, обременение);
- копии паспортов всех участников сделки;
- заявление, которое оформляется в МФЦ непосредственно уже после сбора всего пакета документов (если в населенном пункте нет центра, то в юстиции или кадастровой палате и т.д.). При подаче заявления, оби стороны обязаны заявить о том, что жилье приобретается в рассрочку, и имеет обременение, до полного погашения задолженности.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать,
как решить именно вашу проблему , то
спросите
об этом нашего дежурного
юриста онлайн
. Это быстро, удобно и
бесплатно
!
или по телефону:
Подводные камни сделки
Итак, стороны договорились о взаимовыгодной сделке. Выгода для покупателя состоит в том, что ему нет необходимости подтверждать платежеспособность или тратить время на поиск поручителей. Он уже со дня внесения первого платежа имеет право жить и пользоваться приобретенной в рассрочку квартирой, единственный минус, как и говорилось выше, он не сможет ее продать или передать по наследству до полного погашения задолженности.
То, что одному хорошо, другому может принести только ущерб. Так продавец, если не заключит соответствующие соглашения, может остаться «без штанов», в буквальном смысле. Чтобы исключить все отрицательные нюансы нужно быть юридически грамотным или найти грамотного юриста.
На первоначальном этапе стоит заключить предварительный договор (задатка, но не аванса статьи 380, 381 ГК РФ).
Важно! Именно задатка, а не аванса. Если сделка не состоится, или покупатель передумает, то по договору аванса, продавец будет обязан вернуть средства клиенту, еще и в двойном размере. А по договору задатка, если условия были нарушены покупателем, продавец возвращать деньги не обязан, и имеет право обратиться с иском, о не состоятельности клиента. Обязательно укажите место и ДАТУ заключения основного договора. Если эти пункты не будут исполнены покупателем, то смело можно идти в суд.
С особой осторожностью относитесь к клиентам с материнским капиталом, особенно если ребенок не достиг трехлетнего возраста. С 02.12.2015 года пенсионное законодательство претерпело значительное изменение в части материнского капитала. Это было связано с мошеническими действиями в отношении мат. капитала. Вся загвоздка в том, что пока покупатель не заключит с продавцом договор о продаже недвижимости, пенсионный фонд, не принимает документы по материнскому капиталу, в общем, круговая порука.
Продажа жилого помещения между застройщиком и физ. лицом
Процедура по заключению сделки в части рассрочки платежей практически не отличается от предыдущей. Только жилое помещение не вторичное, а первичное (новострой). В этой сделке, по большей степени, страдает покупатель, если попадет на недобросовестного застройщика.
Застройщик, дабы обезопасить себя, спешит заключить с предстоящими покупателями предварительный договор, якобы в последствие он подлежит замене на соответствующий законодательству договор.
Важно! Ни в коем случае не соглашайтесь на это. Он несет непомерные риски для клиента. Ищите застройщика, который согласится заключить ДДУ, в котором будут прописаны обязанности и права не только клиента, но и исполнителя (застройщика) т.е., не только продавец может подать на покупателя в суд за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, но и покупатель будет иметь права на иск против застройщика.
К примеру: если дом становиться долгостроем из-за не состоятельности юр. лица, то клиент имеет право прекратить оплату рассрочки и потребовать через суд вернуть себе деньги, либо обязать исполнителя достраивать дом. Заключая договор на первичном рынке, имейте в виду, что если дом станет долгостроем, это затянется на многие года, и ежемесячные платежи, в связи с ежегодной инфляцией, непомерно вырастут.
недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
советыГородская недвижимостьНиколай3 марта 2011・Московская область 14 607 10
Половину суммы покупатель даёт сразу,а другую половину мы хотим сделать в рассрочку на полгода. Вот как оформить всё в нотариусе ?
#нотариус
Советы 10
Николай ХолдоенкоЛучший совет3 марта 2011, 18:29
Здравствуйте. Проблем нет, нотариус вам оформит этот договор, в котором будет отражено обременение и которое будет снято после полной оплаты по данному договору. Но можете сделать простую письменную форму договора, вам это обойдется дешевле.
Антонина КатковаПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее3 марта 2011, 14:10
Добрый день, Светлана
Сделайте договор купли-продажи с рассрочкой платежа.
В этом случае, квартира будет находится в залоге у продавца до момента исполнения обязательств по договору покупателем
С уважением, Антонина
Ольга Иванова3 марта 2011, 14:12
Добрый день.
Самое важное прописать порядок взаиморасчетов в ДКП, можно и в простой письменной форме,не обязательно в нотариальной. Как вариант — залог от продавца,пока взаиморасчеты не будут произведены полностью между сторонами.
Удачи
Даниил ПятецкийПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее3 марта 2011, 15:22
Бедный нотариус, «в нем» оформлять что-то будут ?
Светлана, Вам совсем не обязательно делать договор у нотариуса и даже наоборот, гораздо удобнее сделать простую письменную форму и зарегистрировать ее в РОСРЕЕСТРе по месту нахождения квартиры. Кстати, нотариальный договор Вам все равно придется регистрировать в РОСРЕЕСТРе. Кроме того, нотариус за это дело возьмет денежку в процентах от цены договора.
Даниил ПятецкийПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее3 марта 2011, 15:35
По основному вопросу: достаточно факт рассрочки платежа прописать в договоре купли-продажи и тогда новое свидетельство покупателя будет с обременением, снять которое можно только с согласия продавца.
Лариса Сулимова3 марта 2011, 16:13
Добрый день!
Чтобы обезопасить и продавца и покупателя в случаях с задержкой материнского капитала или финансов из других источников, нужно зарегистрировать квартиру с обременением на ПОКУПАТЕЛЯ и после полного расчёта, ПРОДАВЕЦ и покупатель идут ещё раз в учреждение юстиции и снимают обременение.
Людмила Гечус3 марта 2011, 16:58
Здравстуйте, Светлана!
Составляете Договор купли-продажи с рассрочкой платежа, где прописываете порядок расчетов, затем регистрируете этот договор в регпалате с обременением, которое снимаете после полного взаиморасчета. Таким образом, без Вашего ведома Ваш покупатель ничего с квартирой сделать не сможет пока полностью не рассчитается.
С уважением и наилучшими пожеланиями
Игорь Бoaчев3 марта 2011, 21:23
Добрый день.
Много оформляю залоги и т.д -главное не как оформить — тут все просто, главное что бы деньги выплатили и наверное за половинку оформлять, пускай и с обременением и в нотариусе — рискованно — судится в обрату дороже. рассрочка между физиками и регпалатой начинается с 70-80% от полной стоимости (безопастно). Офромляйте аванс или иной платеж. без ДКП.
Владимир Яковлев4 марта 2011, 21:22
Здравствуйте Светлана! Такой договор можно составить и в простой письменной форме. В самом договоре прописать график платежей и обязательно сослаться на ст. 488 ГК РФ — чтобы квартира находилась в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем всей суммы. Если нужна помощь с составлением договора — обращайтесь.
Николай Технерядов7 марта 2011, 5:56
Лучше соглашение о Задатке, тогда выс не теряете сумму , а удваевате ее
Ещё вопросы
- Предложили дачу в Нахабино СНТ -коробка дома 120 м2 на 6 с-х. Стены — газобетон. Есть эл-во и газ по границе. 4.5 млн рублей, это адекватная цена???
- налог с продажи магазина
- Мошенники
- О надобности получения свидетельства о регистрации на квартиру в Москве
- Мошенники
- Самострой с захватом земли
Сейчас обсуждают
Корректно ли полагаться на оценку квартиры, которую даёт ЦИАН?Я тоже за аргументы! Я вообще никому не верю и считаю всех жуликами и прохвостами ? Шутка, но как говорится, доверяй но проверяй. А мет…
Михаил
сегодня в 1:35продажа комнатыДокумент, на который ссылались коллеги: _________________________________________________________________________________ Администрация С…Ирина Владимировна Кораблевасегодня в 1:27Аренда под ЧМ-2018: сдавать ли квартиру болельщикам?4х комнатная,2 с/у, терасса, на Борисовских прудах на ЧМ. Займётесь? И какие ваши условия?
Kati
сегодня в 1:04Навеяло))Владимир, я тебе по-дружески и от всей души отдам свой единственный лайк :)).Арман Барекянсегодня в 0:45Реутов или Люберцы ?Михаил, полет нормальный, все приземлились, только вот на чём или с чем. Может он считает, что заплатил 150 т.р., а по факту мог заплатит…Даниил Пятецкийсегодня в 0:20Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашенияредакцияeditorial@cian.ru
Ещё вопросы
- Предложили дачу в Нахабино СНТ -коробка дома 120 м2 на 6 с-х. Стены — газобетон. Есть эл-во и газ по границе. 4.5 млн рублей, это адекватная цена???
- налог с продажи магазина
- Мошенники
- О надобности получения свидетельства о регистрации на квартиру в Москве
- Мошенники
- Самострой с захватом земли