Подробный разбор с примерами и расчётами.
При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.
Аренда и ипотека в цифрах
Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru, арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.
Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.
Волгоград
Ипотека
Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.
| Первоначальный взнос, рублей | Ежемесячный платёж, рублей | Переплата, рублей | Итоговая цена квартиры, рублей |
| 354 854, 15% | 26 176 | 1 130 060 | 3 495 755 |
| 591 250, 25% | 23 088 | 996 818 | 3 361 818 |
| 1 182 500, 50% | 15 392 | 664 546 | 3 029 546 |
При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.
Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.
Аренда
Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.
При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.
Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.
| Первоначальный взнос (накопления), рублей | Сумма через 10 лет, рублей |
| 354 854, 15% | 582 315 |
| 591 250, 25% | 970 241 |
| 1 182 500, 50% | 1 940 482 |
Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.
Аренда и накопления
Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.
Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.
Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.
Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.
Санкт-Петербург
Ипотека
Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.
| Первоначальный взнос, рублей | Ежемесячный платёж, рублей | Переплата, рублей | Итоговая цена квартиры, рублей |
| 1 019 651, 15% | 75 210 | 3 247 152 | 10 044 823 |
| 1 699 418, 25% | 66 362 | 2 865 134 | 9 662 805 |
| 3 398 836, 50% | 44 241 | 1 910 089 | 8 707 760 |
Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.
Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.
Аренда
Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.
Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.
| Первоначальный взнос (накопления), рублей | Сумма через 10 лет, рублей |
| 1 019 651, 15% | 1 673 247 |
| 1 699 418, 25% | 2 788 744 |
| 3 398 836, 50% | 5 577 490 |
Аренда и накопления
И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.
Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.
Так что же выгоднее
По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.
Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.
Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.
Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.
Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.
Впрочем, по данным Росстата, в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.
В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.
Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).
Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.
Как рассчитать, что выгоднее для вас
Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:
- Величина арендной платы за квартиру.
- Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
- Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
- Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
- Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.
Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры
1. Ипотека
С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.
При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.
2. Аренда квартиры
Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.
Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.
3. Депозит и накопления
Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.
На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.
Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.
Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.
Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.
Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.
Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем
1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры
Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.
2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке
Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.
3. Сравните две цифры
Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.
Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.
Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.
4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос
Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.
Читайте также
- Как продать квартиру: подробная инструкция →
- Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке →
- Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция →
Этот насущный вопрос встает перед теми, кто живет в съемном жилье. И традиционно каждая из позиций находит своих сторонников в обоих «лагерях». Как же прагматично подойти к решению этого вопроса и определиться что лучше – продолжать снимать квартиру или взять ипотеку?
Подразумеваем, что в случае ипотеки речь идет о вторичном жилье – ведь при оформлении ипотеки на новостройку придется оплачивать и аренду и обслуживание долга одновременно + откладывать значительную сумму денег на ремонт. А мы понимаем, что такой возможности у людей, задающихся вопросом из заголовка статьи, нет. Итак, будем сравнивать ипотеку на вторичное жилье и аренду похожей по удобству проживания жилплощади.
За и против
Аргументы «за» и «против», которые обычно слышны:
| Аргументы | Снимать квартиру | Взять ипотеку |
| За | Свободный выбор жилья и места проживания | Без ипотеки на квартиру не накопить |
| За | Нет кредитной зависимости | Квартиры всегда растут в цене |
| Против | Арендную плату периодически поднимают | Ипотека – кабала на долгие годы |
| Против | Платим за чужое, а не за свое | Огромная сумма переплаты |
Практически все из этих «аргументов» являются мифами. Например, «свое» ипотечное жилье – это миф. До полной выплаты ипотеки жилье находится в залоге у банка, а значит, ему и принадлежит.
Единственное, что практически неоспоримо можно принять как данность – это инфляция. Суммарное ее значение за последние 20 лет составило 456%, а если приплюсовать еще и кризисные 91-94 годы, то получим значение в 4180%.
На самом деле для того, чтобы решить, что лучше в вашем случае — снимать квартиру или взять ипотеку, как и любом другом финансовом вопросе, требуется расчет. В соответствии с инфляцией ценность денег и стоимость недвижимости двигаются разнонаправлено. Цена недвижимости – растет, стоимость денег — падает. При этом, зная среднюю величину инфляции, можно примерно посчитать, как изменятся в цене эти два актива через некоторое время (например, по окончании выплаты ипотечного кредита через 20 лет).
Средняя величина инфляции за последние 20 лет составила 456% / 20 = 22,8%. Исходя из этого, нынешние 3 млн. рублей (цена стандартной «однушки» в регионе ) через 20 лет будут стоить:
(3 000 000 рублей – 22,8% ежегодной инфляции) = 16 961 рубль.
А квартира, купленная на эти же 3 млн. рублей вырастет в цене до
(3 000 рублей + 22,8% ежегодной инфляции) = 182 426 776 рублей.
На первый взгляд цифры нереальные, однако их можно легко проверить, пользуясь учебником по математике за 5-ый класс.
Вывод прост: 20 лет — это действительно много. При этом конечно нужно учесть переплату по кредиту. Однако фактической переплатой нужно считать не общую сумму, а лишь разницу между ставкой по кредиту и величиной все той же инфляции.
К примеру, люди, успевшие взять ипотеку летом 2014 года под 12% годовых, при ставке инфляции в 11,4% заплатили за обслуживание долга всего 0,6%. При этом в 2015 году, при разогнавшейся до 16% инфляции, ипотека уже принесла им прибыль в 4% годовых.
В каком случае брать ипотеку?
Точкой отсчета здесь является величина вашей арендной платы и размер ежемесячного взноса. Если ежемесячный платеж по ипотеке равен или меньше стоимости аренды квартиры, то нужно брать ипотеку. Чтобы понять, при какой величине первоначального взноса и ставке по ипотеке это становится возможным, придется еще немного посчитать.
Аренда условной квартиры, стоимостью 3 млн. рублей, равна примерно 20 тыс. рублей в месяц. Для того чтобы вычислить условия сопоставимого ежемесячного платежа по ипотеке воспользуемся ипотечным калькулятором. При ставке по ипотеке в 15% и сроке кредита в 20 лет, получаем искомый платеж в 20 тысяч рублей при первоначальном взносе в 1,5 млн. рублей (50% требуемой суммы). Но это идеальный вариант. Фактически, перестать снимать квартиру и брать ипотеку выгодно уже при наличии первоначального взноса в размере 30%. Однако рассматривать ипотеку дороже 15% не стоит; подробнее — в статье «Стоит ли брать в ипотеку 2015 году?». О том, как накопить на первоначальный взнос — читайте в статье «Как накопить деньги».
Роман Молчанов, «Школа Инвестора».
Что еще?
Универсального ответа на вопрос о выгодности аренды перед ипотекой, или наоборот, не существует. Поиск ответа должен быть комплексным. Разные аспекты этого выбора, а также расчёт финансовой составляющей на конкретном примере, разберём в статье.
Что выгоднее: ипотека или аренда?
Этот вопрос задают себе миллионы людей, не имеющих возможность купить собственное жильё. Одни утверждают, что ипотека – это слишком дорого. За несколько лет кредита расходы на покупку квартиры увеличиваются вдвое из-за переплаты по процентам. Другие считают, что аренда невыгодна, так как арендные платежи просто регулярно пополняют доходы арендодателя, а снимать жильё и одновременно копить деньги на свою квартиру очень тяжело финансово.
Дело в том, что однозначного ответа не существует. Для конкретного человека он будет зависеть от множества факторов: жизненных планов, семейного положения, уровня доходов, региона проживания и других. Немаловажную роль здесь играет и потребность конкретного человека именно в собственном жилье, а не в физическом месте для проживания. Разберём данный вопрос с разных точек зрения.
Экономическая целесообразность аренды и ипотеки
Сравним на конкретном примере расходы на приобретение квартиры в ипотеку и расходы на аренду недвижимости.
Сразу уточним, что аренда жилья без цели накопить на свою квартиру, всегда однозначно финансово выгоднее, чем ипотека.
Для расчёта будет использован калькулятор.
Ипотека
В качестве исходных данных примем условия:
- 1-ком. квартира в Москве стоимостью 5 млн. руб.;
- срок кредита – 10 лет;
- наличие накоплений для первоначального взноса в размере 20 % — 1 млн. руб.;
- средняя ставка по кредиту – 10 % (прогноз данных ЦБ РФ на конец 2017 года);
- коммунальные платежи – 4 000 руб.;
- оптимистичный уровень инфляции – 4 % (исходя из прогнозных данных Минэкономразвития).
При постановке данных в ипотечный калькулятор получим:
- ежемесячный платеж – 52 880 руб.;
- переплата за весь срок – 2 341 370 руб.
С учётом всех расходов к 2027 году квартира обойдется в 8 033 450 руб., а именно:
- Ипотечные расходы – 7 341 370 руб.
- Расходы по налогу на имущество за 10 лет (примерно 1 500 руб. в год) – 15 000 руб.
- Страхование (примерно 10 000 рублей в год) – 100 000 руб.
- Коммунальные платежи – 570 080 руб.
Аренда
Исходные данные:
- арендная плата за однокомнатную квартиру на окраине Москвы – 24 000 руб. (23 000 руб. средняя цена по данным cian.ru + показания счётчиков);
- срок аренды – 10 лет;
- ежемесячные взносы для пополнения вклада примем из расчёта ипотечного взноса из нашего примера минус расходы на аренду: 52 880 – 24 000 = 28 880 руб.
- срок вклада – 10 лет;
- ставка по вкладу – 8 %;
- оптимистичный уровень инфляции – 4 % (предполагаемый уровень подорожания арендной платы и стоимости квартиры).
При постановке данных в калькулятор расчёта накоплений получим.
К 2027 году все расходы составят 7 964 022 руб., в том числе:
- расходы на аренду квартиры – 3 498 422 руб.;
- сумма, отложенная на квартиру – 4 465 600 руб.
Общая сумма накоплений на квартиру с учётом процентов по вкладу – 7 440 906 руб. (примерно столько будет стоить квартира стоимостью 5 млн. руб. сейчас в 2027 году с учётом роста цен на уровень инфляции).
Стопроцентно спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие 10 лет, невозможно. На цены аренды и продажи жилья оказывает влияние слишком большое количество труднопрогнозируемых факторов, например, экономическая ситуация в стране, политика ЦБ РФ. Но эксперты придерживаются мнения, что уровень инфляции цены всё же догонят.
Таким образом, купить квартиру в ипотеку в долгосрочной перспективе менее выгоднее, чем арендовать жилье и копить на своё. Но разница несущественна, всего около 70 тыс. руб. или 2%.
Для наглядности:
| Расходы всего: | 8 033 450 | 100 | 7 964 022 | 100 |
| в том числе переплата: | 3 033 450 | 61 | 2 964 022 | 59 |
Расчёт позволяет сделать выводы:
- Чем выше фактический уровень инфляции, тем менее выгодно копить деньги, и снимать жильё.
- Если квартиры не будут ежегодно дорожать на уровень инфляции (а такое возможно, как в последние 3 года), накопить на своё жильё получится быстрее.
- С ростом ставок хотя бы на 2 процента, ипотека становится менее выгодной, чем аренда.
- Без учёта уровня роста цен на покупку и аренду недвижимости, аренда будет стоить дешевле, чем ипотека.
Иные аспекты выбора: ипотека или аренда
Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.
Ипотека
Доводы «за»:
- Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
- После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
- Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).
Доводы «против»:
- При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
- Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.
Аренда
Доводы «за»:
- Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
- При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
- Не нужно иметь официальный доход.
- Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.
Доводы «против»:
- Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
- Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.
Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.
Что выгоднее: ипотека или снимать всю жизнь?
Чисто математически только снимать жильё без цели накопить на своё собственное на протяжении одного и того же периода времени, выгоднее. Но как результат не остаётся собственного актива.
Купить квартиру в ипотеку или продолжать снимать и копить?
Точного ответа нет. Каждый для себя выбирает самостоятельно, исходя из важности того или иного критерия, уровня дохода, жизненных целей, семейного положения и т. д. По расчетным данным финансовые расходы сопоставимы.
Приветствую вас, дорогие друзья! Тема сегодняшней статьи будет интересна и полезна практически всем. Многие молодые семьи, люди, которые переезжают в другие города и просто молодежь, решающая, наконец-таки, выпорхнуть из родительского гнезда, так или иначе сталкиваются с дилеммой – снять или купить квартиру? Какое бы решение не было принято, и то, и другое имеет право на жизнь. Тем более что зачастую выбор приходится делать исходя не только из жизненных обстоятельств, но еще и временных рамок, а главное – имеющейся для приобретения недвижимости суммы средств. Однако, есть ряд универсальных ориентиров, при помощи которых вы сможете сделать правильный и наиболее выгодный выбор. Я предлагаю вам вместе со мной разобрать плюсы и минусы каждого варианта.
Чтобы определиться, что выгоднее – купить квартиру или снимать ее, нужно взвесить все «за» и «против» этих вариантов. Начать, я думаю, стоит с недвижимости, оформленной в аренду. Если вы уже давно подумываете о том, чтобы снять квартиру, вполне возможно, что мои доводы помогут вам принять окончательное решение.
Плюсы съемного жилья
- Вы будете гораздо мобильнее. В зависимости от того, в какой части города вам нужна квартира, вы и выбираете жилье для съема. Сменили место работы? Не беда! Просто подыскиваете для себя новое пристанище и переезжаете. Все очень просто и невероятно быстро. К тому же, не нужно будет морочить себе голову с продажей имеющейся недвижимости, особенно, если кредит по ней еще не выплачен. Кстати, доказано, что съемное жилье учит человека приспосабливаться к любым изменениям в жизни. К примеру, существует статистика, которая гласит, что пары, живущие в собственных однокомнатных квартирах, решаются расширить свою жилплощадь после рождения малыша, лишь через 5 лет. В свою очередь появление ребенка в семьях, которые снимают «однушки», заставляет их переехать в более свободные апартаменты буквально через год
- Арендованное жилье гораздо доступнее и обходится в разы дешевле. Особенно, если речь идет о тех случаях, когда квартиры снимаются в паре с друзьями или подругами. Однако, даже в тех случаях, когда вы единолично снимаете жилье, аренда все равно оказывается куда выгоднее приобретения квартиры по ипотеке на краткосрочной дистанции. Чтобы убедить вас в этом, расскажу один пример из жизни
к содержанию ↑
Жизненная история
Одна моя знакомая снимала в Москве однокомнатную квартиру за 23 000 рублей в месяц. Через какое-то время хозяин жилья решил продать свою недвижимость. Поскольку девушке очень нравилась квартира, она решила не расставаться с ней и стала ее покупателем. Учитывая, что продажа была без посредников, исключительно тет-а-тет, то за «однушку» владелец запросил 6,5 миллионов. Сразу скажу, что цена для столицы вполне приемлемая. На руках у арендаторши был всего миллион. То есть, оставалось найти еще 5,5 миллионов.
Первоначальный взнос, который запросил продавец, составлял 20% от общей стоимости недвижимости. Несмотря на то, что большинство банков в таких случаях отказывают в выдаче кредитов, моей знакомой повезло. У нее была прекрасная работа, достойная «белая» зарплата, а потому банк пошел ей навстречу и выдал займ. Кредит был оформлен на длительный срок – на целых 20 лет. Процентная ставка составила 13% годовых. Проведя несложные расчеты, получаем, что ежемесячно девушке нужно было возвращать банку порядка 65 000 рублей. Добавляем к этой сумме годовую страховку, квартплату – все те расходы, которые раньше ложились на плечи хозяина квартиры. А учитывая, что на горизонте появилась еще и сказочная перспектива увеличения налога на собственность – его бы тоже пришлось оплачивать покупательнице.
Предположим, что 23 000 рублей, за которые девушка арендовала квартиру, — цена ниже рыночной, и вскоре сумма бы увеличилась. Однако, как ни крути, до размеров ипотечных взносов (не говоря уже о дополнительных накрутках) она бы не поднялась. Конечно же, мы можем максимально сократить взносы по ипотеке, если наш первый платеж за квартиру будет больше. Предположим, что героиня этой истории имела на руках свободные 6 000 000 рублей, а потому в банке нужно было бы одолжить всего 500 000 рублей. Конечно, выплаты по такой ипотеке были бы совсем незначительными. Однако, это далеко не самое корректное умозаключение. Ведь, во- первых, нам нужно иметь на руках огромную сумму средств, а о том, как накопить на квартиру без ипотеки, знают далеко немногие. А во-вторых, если уж выполнять подсчеты – то максимально корректно.
Средняя процентная ставка по депозитам составляет 10-12% годовых. Только представьте, если вы разместите свободные 6 000 000 рублей на депозитном счету, в месяц вы будете получать по 50-60 тысяч рублей. Такой суммы вам хватит не только на оплату аренды, но и для покупки продуктов питания, одежды и многого другого. К тому же, если вы знаете, куда выгодно вкладывать деньги, вы найдете более прибыльный вариант приумножения свободных денег и обеспечите себя большим пассивным доходом. Если рассматривать аренду квартир с этого ракурса, становится очевидно, что этот вариант взаимодействия с недвижимостью гораздо выгоднее, нежели ипотека.
к содержанию ↑
Минусы съемного жилья
- Вам придется регулярно сталкиваться с повышением арендной платы за жилье и, что самое неприятное, отдаваться деньги будут в никуда
- Вы не сможете обустроить квартиру на свое усмотрение. Никаких ремонтов, покупки новой мебели, переклеивания обоев без предварительного разрешения хозяина жилья совершить нельзя. К тому же, за вами будут постоянно следить, приезжать проверять состояние квартиры без предупреждения. Если не повезет с соседями, то и они будут периодически жаловаться на вас хозяину, что только увеличит число его визитов
- В любую минуту вас могут попросить освободить квартиру. Возможно, хозяин решит продать жилье или придет к мысли, что вы недостаточно хороши для его квартиры, а, быть может, кто-то попросту предложит ему больше денег за аренду
- Поиск хорошего жилья с адекватным хозяином – задача крайне непростая
Ну а теперь давайте выясним, стоит ли брать квартиру в ипотеку, какие слабые и сильные стороны имеет этот вариант взаимодействия с недвижимостью.
к содержанию ↑
Плюсы собственного ипотечного жилья
- Пожалуй, главное достоинство покупки жилья, пусть даже с использованием кредита, — это то, что вы становитесь его собственником. Причем речь даже не столько о том, что квартира становится полностью вашей, сколько о возможности зарегистрироваться по месту жительства, поставить на учет свое авто и избежать множества неприятностей, которые связаны с инициативой власти по выявлению «лишних жильцов» и влекут за собой штрафы за нарушение правил прописки
- Когда вы берете ипотеку, вы работаете на свое собственное жилье. Все деньги, что вы выплачиваете за кредит, утекают не в неведомые дали, а приближают вас к моменту, когда квартира станет полностью вашей. Зачастую именно по этой причине те, кто хочет купить квартиру в ипотеку, решают распрощаться со съемным жильем и пойти в банк, чтобы одолжить денег на покупку
- Подумайте о том, что через каких-то 20-30 лет, когда вы выйдете на пенсию, искать деньги на аренду жилья будет крайне сложно. К сожалению пенсии в нашей стране более чем скромные, а о каких-либо видах пассивного дохода в России знают очень немногие, не говоря уже о том, чтобы иметь таковые
- Вы всегда можете оформить налоговый вычет и тем самым уменьшить сумму ипотечных платежей. Суть заключается в том, что вы оформляете возврат налогов с приобретенной квартиры в ипотеку или просто отказываетесь от уплаты налога на определенную сумму. Второй вариант касается ваших доходов. Думаю, что все знают, что с каждых заработанных нами 100 рублей нашему работодателю приходится отдать 13 из них в качестве налога на доходы физических лиц. Оформляя жилье в кредит, вы можете потребовать возмещения НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку, 260 000 рублей за основную сумму долга и 390 000 рублей с выплаченных процентов по ипотеке
к содержанию ↑
Минусы ипотеки
- Чтобы сделать перепланировку в своей новенькой квартире вам нужно будет сначала спросить разрешения у банка. Аналогичным образом обстоит дело и с продажей ипотечного жилья. К сожалению, вы и шага ступить не сможете, не получив предварительного одобрения от банка
- Несомненно, главным недостатком ипотеки является колоссальная переплата, которая нередко в два-три раза превышает стоимость самого жилья. Только вдумайтесь, что за 2 000 000 рублей, взятых по ипотеке, вам нужно будет в течение 20 лет отдавать банку по 20 000 рублей. Причем, даже если вы будете ежемесячно откладывать по 20 000, нужная сумма у вас появится только через 8 лет (к сожалению, от такого варианта всегда отказываются)
к содержанию ↑
Математические отступления
Чтобы оценить все возможности ипотеки, стоит добавить немного цифр в наше с вами обсуждение. Несмотря на то, что ранее мы просчитали финансовые выгоды от съемного жилья, мы не упомянули о том, что инфляционные процессы приводят к росту арендной платы, но никак не касаются ипотечных платежей. Это связано с тем, что их размер фиксируется в договоре. То есть, когда вы решаете взять ипотечный кредит с ежегодной процентной ставкой 10-13%, вы тем самым фиксируете цену недвижимости.
Поскольку теперь вы становитесь собственником жилья, деньги, которые раньше вы отдавали за аренду, можно откладывать на досрочное погашение ипотеки. Если взять для примера среднюю арендную ставку в размере 35 000 рублей ежемесячно, то буквально через 10 лет набежит вполне приличная сумма средств в размере 4,2 миллионов рублей. Уменьшайте или увеличивайте эту цифру в зависимости от региона проживания. Только подумайте, эти деньги вы не использовали для того, чтобы сделать первый взнос за квартиру, не потратили на покупку какого-то имущества, а просто спустили в никуда!
К тому же, все, почему-то, забывают сказать о том, что за 10-20 лет, в течение которых вы будете выплачивать ипотеку, стоимость вашей квартиры вырастет в несколько раз, а деньги подешевеют. Для наглядности расскажу вам одну историю: в 2000 году трехкомнатную квартиру в районе Арбата с общей площадью в 80 кв. м. можно было приобрести за 100 000 долларов. По старому курсу это составило бы немного больше 3 миллионов рублей. Сегодня эта же квартира стоит уже порядка 22 миллионов рублей. Если взять город с численностью в 35 000, то квартиры стоили 100-150 тысяч рублей, а сейчас 1-1.5 миллиона. Вот и думайте теперь, что лучше.
Давайте рассмотрим несколько примеров, которые помогут нам принять окончательное решение и понять, как правильно взять ипотеку на квартиру.
к содержанию ↑
Пример №1
Предположим, что вы нашли замечательную однокомнатную квартиру в Подмосковье. Стоимость жилья составляет 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос – 2,5 миллиона рублей. В банке вам необходимо взять еще 2,5 миллиона под 12% годовых.
Ежемесячно вам предстоит выплачивать банку по 25 000 рублей.
За 18 лет вы выплатите банку 5,4 миллиона рублей. Даже если предположить, что инфляция будет минимальной и не превысит 5% по недвижимости, и ваше жилье ликвидно, то за эти 18 лет стоимость квартиры возрастет до 9,5 миллионов рублей.
Таким образом, получается, что кредит – вполне себе выгодное мероприятие. А если добавить сюда еще 13% от суммы основного долга 2 миллионов рублей (максимальная сумма, с которой можно получить вычет по нынешнему закону) в виде налогового вычета в сумме 260 тысяч рублей и 13% от 2,9 миллионов уплаченных процентов по ипотеке (максимальная сумма по процентной части 3 млн руб) в размере 377 тысяч рублей, в итоге нам удастся сэкономить 2,237 миллионов рублей из расчета:
9,5-2,5-2,5-2,9+0,260+0,377=2,237 млн рублей
к содержанию ↑
Пример №2
Как правило, поклонники аренды, говорят о том, что однокомнатная квартира на окраине Москвы стоит примерно 6 миллионов рублей. Если 80% от необходимой суммы для ее покупки взять в кредит на 15 лет, то, учитывая нынешнюю ставку по ипотеке в размере 12%. Ежемесячно банку придется отдавать по 48 000 рублей. Учитывая, что аренда такой квартиры составляет 25 000 рублей в месяц, выгода съема очевидна. В общем-то, если верить этому калькулятору, а финансовые затраты на аренду сделать постоянными, то снимать эту квартиру можно на протяжении 32 лет, горя не зная. Но, есть в этих расчетах одна очень хитрая уловка – «если стоимость аренды не изменится».
Давайте теперь сделаем небольшой перерасчет, предположив, что ежегодный рост инфляции составляет 5%. В таком случае цена нашей недвижимости вырастет до 10,5 миллионов рублей. Добавим сюда еще и то, что за это время стоимость аренды подымется до 43,750 тысяч рублей в месяц и получим, что ежегодно в пустоту уходит более полумиллиона рублей!
Несомненно, в данном случае средняя цена съемного жилья вырастет за 15 лет только до 36 000 рублей. Но ведь и ипотечные кредиты, если верить статистике, люди отдают за 7-8 лет. Так что реальная выплата банку, на самом деле, выйдет намного меньше.
Подытожим все примеры одним собирающим математическим сравнением аренды и ипотеки. Для расчетов возьмем абстрактную квартиру, стоимость которой составляет 3 миллиона рублей, а плата за аренду – 20 000 рублей ежемесячно.
к содержанию ↑
Первоначальный взнос
к содержанию ↑
Ипотека
Большинство людей пытаются найти варианты, как купить квартиру без ипотеки, только лишь потому, что не имеют солидных накоплений для выплаты стартового взноса. Учитывая, что эта сумма составляет примерно 15-20% от общей стоимости кредита, в нашем случае это будет примерно 450-600 тысяч рублей.
Тем не менее, сегодня есть вариант не платить стартовый взнос вовсе. В некоторых банках есть возможность оформления кредита без первоначального платежа. Однако в этом случае процентная ставка по ипотеке будет немного выше — около 15%/год.
к содержанию ↑
Аренда
Может стоить по-разному, в зависимости от вашей конкретной ситуации:
- Если вы самостоятельно подыскали квартиру для съема, то хозяину вам нужно будет отдать деньги за первый и последний месяц проживания. То есть 40 000 рублей
- Если у вас сложатся хорошие отношения с владельцем жилья, то вполне возможно, что залоговый платеж за последний месяц может быть снижен. К примеру, он составит 10 000 рублей. Таким образом, заплатить придется 30 000 рублей
- Если же квартиру для вас подыскивал риэлтор, то за аренду придется отдать 50-60 тысяч
к содержанию ↑
Ежемесячный платеж
Ипотека пугает многих своими солидными ежемесячными взносами. Я предлагаю вам несколько вариантов платежей, исходя из особенностей 3 категорий заемщиков:
- людей с небольшим доходом и без сбережений
- тех, кто имеет накопления и стремится поскорее избавиться от кредита
- промежуточное звено
Напомню, что банки фиксируют суммы платежей до окончания ипотечного взноса.
| 1 | 0%, 0 рублей | 25 | 0.14 | 35000 |
| 2 | 25%, 750 тыс. руб. | 10 | 0.12 | 41250 |
| 3 | 15%, 450 тыс. руб. | 20 | 0.125 | 26562 |
Аренда подразумевает ежегодное увеличение суммы ежемесячной платы за съем жилья. Учитывая, что в среднем инфляция растет на 4% в год, а заранее угадать аппетиты арендодателя невозможно, предлагаю взять для расчетов те же сроки, что мы использовали при подсчете ипотеки. Для этого воспользуемся формулой:
S2018 = S2017 * (P2017 + 100) / 100
В данном случае:
S – это стоимость одного месяца аренды;
P – инфляционный процент конкретного года.
Допустим, что рост инфляции в ближайшие 25 лет будет стабилен и не изменится. Отсюда получаем:
| Через 10 лет | 29600 |
| Через 20 лет | 43820 |
| Через 25 лет | 53360 |
Таким образом, получается, что в краткосрочном периоде выигрывает аренда, а вот в перспективе – ипотека. Поскольку взносы по кредитам фиксированы, то ежегодно вам будет проще выплачивать ипотеку по причине инфляции и потенциального роста заработной платы. Столь простые и естественные экономические процессы самостоятельно решают проблему, как накопить на квартиру.
к содержанию ↑
Итоговый результат
Пожалуй, главный аргумент противников ипотеки – это большая сумма переплат. Я предлагаю вам сравнить конечные суммы по кредиту и по аренде, принимая во внимание официальный прогноз инфляции. Сразу отмечу, что процентные ставки и стартовые взносы на разных сроках ипотеки мы менять не будем: все они будут соответствовать данным первой таблицы.
Итоговую сумму подсчитываем с помощью формулы:
S2017*10+S20.18*12+S2019*12+…+Sn-1*12+Sn*10
, где n – это последний год аренды.
Так как сейчас февраль, то в этом году и годе окончания срока аренды мы используем для расчетов 10 месяцев.
| 10 | 2 700 000 | 4 950 000 | 3 196 652 |
| 20 | 3 824 880 | 6 374 880 | 7 500 000 |
| 25 | 7 500 000 | 10 500 000 | 10 0000 000 |
Получается, что разница между ипотекой и съемом жилья за 10 и 25 лет составит 0,5-1,9 миллионов рублей. Причем за 20 лет ипотека даже по цифрам будет выгоднее. Но согласитесь, результаты этих платежей не равносильны: в одном случае вы получите в распоряжение собственную недвижимость, а в другом продолжите ежемесячно пополнять чей-то кошелек, не получая при этом конечного результата.
к содержанию ↑
Как накопить на первоначальный взнос ипотеки?
Я просто уверен, что многие из вас задаются этим вопросом. Сразу хочу сказать, что в этой статье я не буду освещать данную тему, поскольку вся интересующая вас информация будет выложена в моем обзоре «Как накопить на ипотеку». Единственное, о чем я хочу вам сказать, — о разумной экономии. Старайтесь сводить свой дебет с кредитом и научитесь откладывать деньги. Когда-то я уже писал инструкцию по составлению личного финансового плана. Настоятельно советую вам воспользоваться ею и пересмотреть свой бюджет.
к содержанию ↑
Несколько полезных советов
- Найдите единомышленников и копите на квартиру вместе. Кто бы там что ни говорил, но самостоятельно скопить деньги на покупку жилья – это задача, с которой справляются очень немногие. К тому же, помимо ежемесячных платежей по ипотеке, вам нужно будет еще и на что-то жить, платить за коммуналку и так далее. Поэтому возьмите листок бумаги и запишите на нем всех своих близких друзей и родственников, с которыми имеете доверительные отношения. После этого выберите тех, кто, так же как и вы, копит деньги на жилье, и предложите платить за ипотеку поровну и иметь одинаковые доли в квартире. Таким образом, вы сможете сократить срок выплаты ипотеки и жить вместе по принципу съемной квартиры, только в этом случае будете платить за свою недвижимость. После того, как вы выплатите половину кредита, вы сможете продать квартиру, погасить вырученными деньгами остаток долга, а разницу – прибыль, поделить со своим компаньоном. Эти деньги можно будет использовать в качестве первоначального взноса для покупки собственного отдельного жилья
- Думаю, что каждый человек, который хотя бы немного знаком со спортом, знает о существовании спринтеров и марафонцев. Первые совершают забеги на короткие дистанции: они отличаются невероятной скоростью, но их выносливости хватает лишь на 100-200 метров. Марафонцы, конечно, уступают спринтерам в скорости, но при этом без труда могут преодолеть дистанцию в 10-20 км. Если провести аналогию между спортом и недвижимостью, получается, что если вам необходимо жилье на короткий срок, то нет смысла связываться с кредитами, аренда будет для вас гораздо выгоднее. Но если у вас далеко идущие планы, то покупка собственного жилья будет для вас более выгодной
- Если вы считаете собственную квартиру неким априорным благом, то есть один секрет, как получить ее с максимальной для себя выгодой. Продавать жилье принято по метрам квадратным, а вот сдавать – по комнатам. Именно поэтому имеет смысл купить две однокомнатные квартиры, сдать их в аренду, а взамен снять для себя двухкомнатную. Таким образом, вы убиваете сразу двух зайцев – и квартиру в своем распоряжении имеете, и живете там, где вам это удобно
- Ну а закончить нашу беседу о деньгах я бы хотел тезисом. Даже квартира в кредит является материальным активом, который в случае необходимости можно продать. Вы всегда можете отказаться от ипотеки, продать жилье, вернуть банку долг, а оставшиеся деньги потратить на свое усмотрение. Отличным вариантом, кстати, может быть покупка студии в строящейся новостройке
к содержанию ↑
Заключение
На мой взгляд, единственным существенным минусом собственного жилья является его стоимость. В большинстве случаев приобрести квартиру или дом можно только в ипотеку. А кому хочется влезать в кредитные отношения с банком на несколько десятков лет? Вот поэтому и приходится признать несомненное преимущество съемного жилья. К тому же, аренда квартиры – это возможность в любой момент поменять жизнь и переехать.
Однако, учитывая, что мы живем не в США, далеко не всем нужно съезжать с насиженного местечка. Те, кто имеет хорошую постоянную работу, собственный бизнес, не спешат куда-то ехать или бежать. Такие люди уже закрепились на одном месте и не заинтересованы в смене обстановки. Именно их и волнует вопрос приобретения собственного постоянного жилья. К тому же, постоянная плата аренды утомляет. Через 20 лет исправных платежей у нас все равно ничего не остается. Тогда какой смысл в этом? Не лучше ли тогда оформить ипотеку и работать уже на конкретный результат в виде собственной недвижимости? Делитесь своей точкой зрения в комментариях под этим постом и не забывайте подписываться на обновления блога. До скорых встреч!
Если вы нашли ошибку в тексте, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. Спасибо за то, что помогаете моему блогу становиться лучше!