Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.
Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением
Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?
На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.
Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.
Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.
Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:
- удостоверение личности;
- свидетельство о наследстве;
- квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);
Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.
Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости. Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать. Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?
На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве, ст. 17 и 25.1, 25.3 ФЗ №122, сведения о правах на квартиру в возведенном доме подлежат гос.регистрации.
Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с даты получения свидетельства о собственности на квартиру.
Для обращения в Росреестр для удостоверения права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.
Строительная компания предоставляет документы:
- проектная декларация;
- план дома;
- разрешение на строительство;
- договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
- акт о вводе в эксплуатацию;
- акт о выделении земли под строительство.
От покупателя требуются оригиналы:
- договор долевого участия в строительстве;
- акта приема-передачи;
- пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.
С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.
Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)
Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?
Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.
Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.
Когда платить налог с продажи недвижимости?
На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?
По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.
В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.
Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122. Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.
По соглашениям о приватизации, заключенным после 01.01.1998г., срок владения собственностью исчисляется с момента получения подтверждающего документа из Росреестра. Данное положение разъяснено Минфином РФ в письме от 18.07.2014 г. №03-04-05/35433.
Исключение из правил при исчислении срока владения собственностью представляют случаи получения квартир по наследству. Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ, наследники считаются собственниками имущества с даты открытия наследственного дела – смерти наследодателя. Данную позицию разъяснил Минфин РФ в письме от 20.09.2013 за №03-04-05/39127.
Новые правила
Согласно поправок в НК РФ, с 01.01.2016г. в кодекс вводится статья 217.1. В силу нового порядка, трехгодичный срок по освобождению от уплаты от налогов при продаже жилья будет распространяться только в отношении унаследованной, подаренной, переданной по договору приватизации и пожизненной ренты недвижимости. Во всех остальных случаях минимальный срок владения имуществом составит пять лет.
Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.
Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?
Жилье приобретено по договору купли-продажи
Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).
Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)
Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.
При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).
Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).
Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)
Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).
Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).
Жилье приобретено в результате приватизации
Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:
- Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.
Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).
- Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).
Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).
Жилье получено в наследство
Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).
Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).
Из данного случая есть два исключения:
- Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).
Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.
- Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).
Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).
Квартира получена в дар
Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).
Разные доли квартиры приобретены в разное время
Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).
Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.
Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).
Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья
Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).
Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).
Дом построен самостоятельно
Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).
Право собственности признано через суд
Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).
Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).
Дата оформления квартиры в собственность 14 мая 2013 года.
С какого момента КОНЧАЮТСЯ три года владения квартирой после которых не облагается налогом?
С даты регистрации квартиры в собственность или с даты подписания договора купли продажи?
Если по простому продать квартиру без налога можно 14 апреля 2016 (срок регистрации от месяца все равно) или только 14 мая?
29 Февраля 2016, 12:13, вопрос №1162696 Василий, г. Санкт-Петербург
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (17)
-
Юрист, г. Калуга
Общаться в чате
- 7,0рейтинг
- 4372отзыва
-
Юрист, г. Калуга
Общаться в чате
- 7,0рейтинг
- 4372отзыва
-
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
-
5924ответа
-
3010отзывов
-
-
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
- 8054ответа
- 3048отзывов
-
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
-
5924ответа
-
3010отзывов
-
-
Юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
- 8,5рейтинг
- 2423отзыва
-
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
- 10,0рейтинг
- 6796отзывов
- эксперт
-
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
- 8054ответа
- 3048отзывов
-
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
- 10,0рейтинг
- 6796отзывов
- эксперт
-
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
-
5924ответа
-
3010отзывов
-
-
Юрист, г. Калуга
Общаться в чате
- 7,0рейтинг
- 4372отзыва
-
Юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
- 8,5рейтинг
- 2423отзыва
-
Сергеева Наталья
Юрист, г. Волгоград
-
5924ответа
-
3010отзывов
-
-
- 775ответов
- 229отзывов
-
Афиногенова Ирина
Юрист, г. Иваново
-
514ответов
-
187отзывов
-
-
Горюнов Евгений
Юрист, г. Ивантеевка
-
6149ответов
-
3119отзывов
- эксперт
-
-
- 8,8рейтинг
- 4401отзыв
- эксперт
Если вы продаете квартиру, дом, земельный участок или еще какую недвижимость, вы обязаны уплатить налог с продажи. В любом случае. В размере 13% от полученной суммы дохода.
Не пугайтесь. Эту сумму во многих случаях можно минимизировать. Как частный случай, если недвижимость находиться в вашей собственности три года и более, вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере равным сумме продажи. Иными словами, если вы владеете вашей недвижимостью более трех лет, налог платить не нужно. В скобочках замечу, что этот факт не освобождает вас от подачи декларации в налоговую инспекцию. Так что ФНС посетить придется, но денежки у вас там не отнимут.
ВНИМАНИЕ! В НК РФ произошли изменения, действующие с 01.01.2016 года. Читайте эту статью…
После моей статьи Уплата налога при продаже квартиры много писем пришло на почту именно в связи с этим вопросом. Как понять — квартира уже три года в собственности или еще нет? Самое простое – взглянуть на дату выдачи Свидетельства о государственной регистрации права, которое обязательно должно быть у вас на руках, если квартира приобреталась после 2000 года. Но как быть, например, с такими вопросами:
— Я получил квартиру в 1992 году. Хочу продать ее за три миллиона рублей. Нужно ли мне платить налог и сколько?
Здесь ответить по почте уже сложнее. Что значить «получили»? В те времена обзавестись квартирой можно было двумя способами – получить ее от предприятия, на котором работаешь или вступить в кооператив. В первом случае у вас на руках должен быть ордер, во втором – регистрационное удостоверение. В первом случае трех лет в собственности еще нет (еще вообще нет — собственности), во втором – уже есть.
Кстати, весьма распространенная ошибка продавцов, которые совсем недавно приватизировали свою недвижимость. Считают, что если живут в квартире долгие годы, то и владеют ей те же долгие годы. И страшно обижаются, когда пытаешься объяснить, что право проживания и право владения это разные вещи. Я их понимаю. Заработали эту квартиру нелегким трудом, стояли по 15 – 20 лет в очереди и вдруг им объявляют, что квартира вовсе не их, а чужого дяди. Тем не менее, это так. Пока вы не оформили договор приватизации, проживать вы в ней можете, но не более того. Осуществить право владения, то есть продать, подарить, завещать, вы сможете только тогда, когда оформите собственность (приватизируете).
Итак, продолжим.
Попробую описать наиболее распространенные случаи.
- Если вы владеете недвижимостью на основании договора купли-продажи, договора дарения, договора мены, договора ренты, три года в собственности отсчитывается с даты регистрации этого договора. До 2000 года эти договора регистрировали в БТИ, после – в Управлении регистрационной службы.
- Если вы приватизировали квартиру, то три года в собственности также отсчитывается с момента регистрации договора на передачу квартиры в собственность (приватизация) в соответствующих службах.
- Если вы купили квартиру в новостройке, то три года в собственности отсчитывается с момента регистрации права собственности в УФРС. Обратите на этот пункт внимание, так как в настоящее время Договор долевого участия также должен быть зарегистрирован в Юстиции. Не путать со Свидетельством о праве собственности!
Теперь случаи не столь очевидные.
- Если основанием для получения собственности явилось свидетельство о наследстве, три года в собственности считаются со дня открытия наследства.
- Если у вас кооперативная квартира, то собственником ее вы считаетесь со дня полной выплаты денежного пая. О чем у вас должна быть справка от председателя кооператива.
Вот, пожалуй, самые простые примеры, когда можно практически сразу удостовериться, что три года в собственности у продавца уже есть и можно смело продавать недвижимость, не опасаясь неожиданностей от налоговой службы. Хотя еще раз повторюсь, декларацию все же подавать придется.
В следующей статье постараюсь описать более запутанные случаи, с которыми приходилось встречаться на практике. Если Вы живете в Ростове-на-Дону и Ваш вопрос не терпит отлагательств, зайдите на страничку О сайте – там все мои контакты. Приходите – разберемся.
Успехов!