Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005 (ст. 27 Закона N 214-ФЗ).
Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте документы для регистрации
Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома (ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.
Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
На государственную регистрацию последующих ДДУ того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (ч. 2, 3 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; п. 12 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789; ч. 7, 8, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ).
Следует иметь в виду, что исполнение обязательств застройщика обеспечивается договором страхования его гражданской ответственности или договором поручительства только в случае, если договор с первым участником долевого строительства в отношении данного многоквартирного дома заключен до 20.10.2017. Если данный договор представлен на регистрацию после указанной даты, застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика (ч. 5, 7, 8, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ).
В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет (п. 55 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 3 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ).
Для регистрации договоров, заключенных с Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, предоставление, в частности, договоров страхования или поручительства не требуется (ч. 6.1 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Примечание. При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов (ч. 4 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Гражданам — участникам ДДУ нужно подготовить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);
2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;
3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами;
4) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;
5) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
6) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Уплатите госпошлину за регистрационные действия. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 2 ст. 333.18, пп. 30 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Шаг 2. Представьте документы в Росреестр
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).
О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Шаг 3. Получите документы после регистрации
Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 9 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (ч. 1 ст. 16 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем (ч. 2 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Обратите внимание!
Покупатели квартиры по ДДУ с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета с момента оформления акта приема-передачи квартиры (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Связанные вопросы
Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?
Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц?
Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества?
Полезная информация по вопросу
Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru
Официальный сайт Росреестра —
Подготовлено на основе материала
адвоката Богаткова С.А.
Покупка жилья с помощью инвестирования средств в строительство дома — один из наиболее удобных вариантов.
Но не все знают, как правильно выбрать застройщика, и на что нужно обратить внимание при заключении договора!
Обращение в государственную организацию
Застройщик обязан зарегистрировать договор долевого участия в уполномоченном регистрирующем органе. Об этом сказано в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Без госрегистрации договор не имеет своей законной силы. Он считается заключенным с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРП — реестра прав на недвижимость.
Обязательство по регистрации договора вытекает из той нормы, что объектом договора является недвижимость, а все сделки с ней подлежат строгому учёту.
Полномочия по регистрации договоров возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Более привычное название данного государственного органа — Росреестр.
Регистрировать сделки с недвижимостью, в том числе её приобретения с помощью инвестирования средств в строительство, необходимо в Росреестре по месту нахождения возводимого объекта.
Регистрация происходит в заявительном порядке, то есть необходимо подать заявление на регистрацию сделки долевого участия, а к нему приложить соответствующие документы.
Перечень документов
Для регистрации договора долевого участия необходимо, чтобы обе стороны явились в Росреестр с документами.
У каждого из них — и у дольщика, и у застройщика, свой перечень необходимых документов.
Полный перечень документов следующий:
| Заявление на регистрацию договора | бланк заявления можно скачать на официальном сайте Росреестра или же взять в его территориальном отделении |
| Стороны уже должны подписать договор ДДУ | поэтому его нужно представить в 3-ёх экземплярах. Один — с отметкой о регистрации вернётся дольщику, второй — аналогичный — застройщику, а третий — останется в Росреестре |
| При себе дольщик должен иметь паспорт | если он сам, по каким-либо причинам не может лично посетить отделение Рореестра, то он может прислать вместо себя своего представителя. Но последний должен иметь нотариальную доверенность |
| Согласие второго супруга на проведение сделки | этот документ должен быть выписан у нотариуса. Его необходимо предъявлять в тех случаях, если дольщик состоит в официальном браке. Иногда требуется заключение брачного договора |
| Если для покупки жилья привлекаются ипотечные средства, то заключается договор залога на приобретаемое имущество | его также необходимо зарегистрировать, так как его предметом является недвижимость. Его нужно предъявить на регистрацию вместе с договором ДУ |
| Застройщик должен представить | следующие документы:
|
| Квитанция об оплате государственной пошлины | квитанция не является обязательным документом для предъявления. Система налажена таким образом, что сотрудник Рореестра должен «увидеть» оплаченную пошлину в течение рабочего дня в специальной компьютерной программе. Но, как показывает практика, деньги могут «не показать» и в течение всего срока совершения действий по регистрации. Увидев, что заявитель пошлину не оплатил, специалист прекратит регистрационные действия, и вернёт документы заявителю. Поэтому лучше предъявить квитанцию об оплате |
Как только сотрудник примет документы на регистрацию, он выдаст заявителю расписку, в которой будет указаны сведения об этом сотруднике, дата приёма документов и их полный перечень.
Видео: жилье по 214-ФЗ — заключаем договор долевого участия
С этой даты и необходимо отсчитывать срок возврата документов.
Если регистрируется ДДУ с первым дольщиком, то срок регистрации — 10 календарных дней. С каждым последующим — 5 календарных дней.
Законодательные акты
Главный нормативный документ, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.
В этом законе представлены все основные положения и нюансы отношений сторон долевого строительства.
Регистрация прав на купленное жилое или нежилое помещение происходит по нормам Федерального Закона № 122-ФЗ от 21. 07. 1997 года.
Росреестр осуществляет регистрирующую деятельность на основании Постановления Правительства № 457 от 01. 06. 2009 года.
При заключении договора могут возникнуть некоторые нюансы, которые регулируются другими нормативными актами.
Например, о том, что необходимо согласие супруга по совершение сделки, сказано в ст. 35 СК РФ.
Порядок регистрации договора долевого участия
Прежде чем регистрировать договор долевого участия, его необходимо заключить.
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ приведены основные положения, без которых данный документ будет недействителен.
Это:
| Подробное описание возводимого объекта | в который дольщик вкладывает свои средства. Описание должно быть дано в соответствии с проектной документацией на данный объект |
| Сроки по передаче купленной недвижимости | в которые должен уложиться застройщик |
| Стоимость купленного объекта | цена указывается в рублях РФ. Если покупка происходит в валюте другой страны, то должны быть отрегулированы нюансы колебания курса |
| Гарантийный срок | он устанавливается самим застройщиком, но он не может быть меньше 5 лет. В течение этого срока все недостатки устраняет сам застройщик, или компенсирует расходы по их устранению владельцу помещения |
| Способы | которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору |
Но в зависимости от нюансов сделки, в документ можно внести и дополнительные индивидуальные условия.
Например:
| Порядок изменения цены | застройщик не имеет права менять цену на купленную недвижимость, если он соответствует заявленному метражу. Даже если покупка производилась в иностранной валюте, и курс этой валюты сильно изменился. Цена может быть изменена в сторону уменьшения в том случае, если при приёмке будет обнаружено, что площадь помещения меньше установленной договором, или качество помещений не соответствует нормам |
| Максимальное количество раз сдачи дома в эксплуатацию | если многоквартирный дом не принимается госкомиссией определённое количество раз, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке |
| Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недостатки | в купленном помещении, если при его приёмке они будут обнаружены |
| Информация о том, как данным домом будут управлять | если это управляющая компания, то её координаты |
| Другие индивидуальные положения | которые можно установить, исходя из специфики сделки |
Чтобы учесть все нюансы, составляется предварительный договор.
Его не нужно регистрировать, а вносить изменения — можно. Как только будет достигнута договорённость относительно всех положений договора, его можно регистрировать.
В строительстве
Договор ДУ подписывается обеими сторонами в 3-ёх экземплярах. Один — на котором, будет стоять пометка о проведённой процедуре регистрации, возвращается дольщику, и хранится у него.
Второй экземпляр — аналогичный тому, что получил дольщик, возвращается застройщику, и хранится у него. Третий остаётся в отделении Росреестра.
На основании зарегистрированного договора, в единый реестр вносятся соответствующие сведения.
В Росреестре
Подать документы можно как при личном посещении, так и через МФЦ.
Если сам заявитель не может лично присутствовать при подаче документов, он может прислать вместо себя представителя.
Но он должен иметь при себе оригинал нотариальной доверенности на заявителя.
Такой же порядок действий, если документы полаются через МФЦ, а заявитель не может присутствовать лично.
Срок
В п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ установлен срок регистрации договора долевого участия в росреестре.
В этой статье сказано, что договор ДУ подлежит регистрации, при соблюдении правил подачи документов и их полного наличия, в течение 10 календарных дней с момента подачи документов.
Такой срок установлен, если регистрируется договор с первым дольщиком.
С последующими дольщиками на регистрацию договора отводится 5 календарных дней.
Проверка процедуры
Чтобы проверить, зарегистрировано ли право собственности на купленное помещение или нет, можно:
- Заказать выписку из ЕГРП, посетив лично отделение Ростреестра, в котором происходила регистрация договора.
- Заказать эту выписку через официальный сайт Росреестра.
Стоимость операции
Каждое действие по внесению сведений в ЕГРП должно быть оплачено. Такой платёж называется государственной пошлиной, и взимается с заявителя.
Это положение касается и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Без оплаты государственной пошлины сотрудники Росреестра откажут заявителям в регистрации договора.
Стоимость регистрационных действий определяется на основании налогового кодекса.
Государственной пошлине посвящена целая глава — глава 25.3 НК РФ, а государственной пошлине за совершение регистрационных действий — ст. 333. 33 НК РФ.
Сумма пошлины зависит от того, кто является заявителем совершения регистрационных действий.
Такое положение касается и государственной пошлины за регистрацию ДДУ. Если заявителем является строительная компания, то есть юридическое лицо, то сумма пошлины одна.
Если же заявитель физическое лицо, то есть дольщик — то сумма пошлины в несколько раз меньше.
В пп. 30 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ сказано, что за регистрацию договора долевого участия, физическое лицо должно заплатить 350 рублей, а юридическое лицо – 6 000 рублей.
Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, или его необходимо расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину.
В этом случае, её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2017 году.
Оплата пошлины
Заплатить пошлину за регистрацию можно несколькими способами:
- через банк;
- через терминал;
- с помощью онлайн-банкинга.
Квитанцию на оплату можно сформировать самостоятельно на официальном сайте Росреестра.
Затем её можно или же сохранить, и произвести платёж через интернет.
Некоторые банки могут взимать дополнительную комиссию за оплату пошлины. Поэтому лучше воспользоваться услугами Сбербанка.
Если пользоваться терминалом на оплату, то стоит удостовериться, что Росреест имеет договор с данной платёжной системой.
Сделать это довольно просто — нужно в меню оплаты просмотреть, если значок «Росреестр». Если есть, то можно смело производить оплату.
В перечень обязательных документов для регистрации ДДУ не входит квитанция, которая подтверждает факт оплаты заявителем пошлины.
Но её лучше не выбрасывать, а предъявить специалистам. Если они «не увидят» оплаченную пошлину, то они вернут документы заявителю, не зарегистрировав их.
Получение пакета бумаг
Когда заявитель сдаёт документы для регистрации договора ДУ, специалист Росреестра проверяет их соответствие списку и правильности оформления.
Если всё в порядке, то специалист принимает их на регистрацию.
Для этого он должен выдать заявителю расписку о том, что документы он принял.
В расписке будет указана информация о сотруднике, полный перечень принятых документов и их количество, а также дата принятия.
Именно с этой даты и необходимо начинать отсчёт дней, которые требуются для совершения регистрационных действий. По истечении этого срока заявитель может получить документы.
Сделать это можно только при наличии паспорта и самой расписки. Если заявитель по каким-либо причинам не может сам явиться за документами, он может прислать своего представителя, но с нотариальной доверенностью.
После совершения регистрационных действий, заявитель получает на руки свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП.
Получив на руки этот документ, он должен проверить правильность всех указанных данных.
Если ошибок нет, то он ставит свою подпись в регистрационном журнале и на самой расписке. Эта подпись подтверждает, что заявитель получил все документы на руки.
На самом договоре сотрудники Росреестра ставят соответствующую запись с датой регистрации документа.
Нюансы предварительной сделки
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ указана обязательная информация, которая должна присутствовать в договоре ДУ.
Но в документ можно вносить и дополнительные условия, не противоречащие нормам действующего законодательства.
Для этого составляется предварительный ДДУ. В него можно вносит коррективы в зависимости от нюансов совершаемой сделки.
При составлении предварительного договора долевого участия стоит обратить внимание на некоторые нюансы.
Такие как:
| Обязательно должно быть указано | что это «предварительный договор» и должны быть учтены все нюансы самой сделки |
| Обязательно должно быть указано | что основной ДДУ будет заключён после того, как стороны придут к согласию |
| Обязательно должен быть указан срок, в течение которого будет заключён основной договор | предварительный договор не нужно заключать в качестве основного |
При подписании предварительного документа стоит понимать, что:
| Он не имеет юридической силы, так как не прошёл госрегистрацию | поэтому требовать от сторон соблюдения условий этого договора неправомерно |
| Является одним из вариантов | ознакомления сторон с нюансами будущей сделки |
Подписание предварительного договора имеет условные возможности до тех пор, пока стороны не подпишут основной договор.
Регистрировать этот документ в регистрационной палате не нужно. В него можно вносить индивидуальные условия.
Стоит быть внимательным и при заключении основного документа.
Так как форма договора долевого участия не установлена на законодательном уровне, а определены только важные моменты, то стороны могут сами корректировать условия, порядок оплаты и ответственность сторон.
Поэтому стоит внимательно прочитать договор перед подписанием, или проконсультироваться с юристом. Это необходимо для того чтобы не попасть на мошенников!
Договор долевого участия граждан в строительстве объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Без этого он не имеет юридической силы и считается недействительным, а сделка по покупке помещения — ничтожной!
Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Такой порядок прямо предусмотрен пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нашей статье мы разберемся, как происходит процесс госрегистрации и укажем на наиболее важные аспекты, которые следует иметь в виду на каждом этапе данного процесса.
На всякий случай, отметим, что информация по государственной регистрации актуальна для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено девять лет назад и позже, то есть после 1 апреля 2005 года. До этого регистрировать договоры по «долевке» было не обязательно.
Кто регистрирует договор долевого участия?
Государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Более распространенное название службы – Росреестр.
Деятельность данной госструктуры регулируется двумя основными нормативно-правовыми актами:
· постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;
· регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, который утвержден приказом данного ведомства от 28 февраля 2011 г. № П/52.
Информация, содержащаяся в этих документах, поможет ознакомиться с положениями, касающимися работы Росреестра.
Также получить необходимые сведения о ведомстве можно на его официальном сайте – www.rosreestr.ru.
Готовим документы на регистрацию
Для регистрации договора долевого участия в строительстве участникам и застройщикам следует предоставить перечень документов, определенный действующим законодательством. Так как мы не сомневаемся в компетенции юридических служб и специалистов компаний-застройщиков, остановимся на пакете, который обязана предоставить традиционно менее осведомленная сторона – физическое лицо, являющееся участником долевого строительства.
Итак, в указанный перечень документов входит:
· заявление застройщика и участника;
· договор участия в долевом строительстве (с приложениями);
· документы, удостоверяющие личность заявителя;
Обратите внимание: документы на регистрацию договора долевого строительства можно подавать как лично, так и через представителя. Для этого у него должна быть оформлена нотариально заверенная доверенность. Если сделка оформляется на детей (до 14 лет) через их законных представителей, то следует предоставить свидетельство о рождении. В аналогичной ситуации при представлении интересов недееспособных людей должны быть представлены документ об опекунстве.
· договор залога права требования (актуально только при привлечении участником строительства соответствующего кредита);
· согласие супруга (если есть) на совершение сделки, заверенное нотариально (п. 3 ст. 35 СК РФ);
· документы с детальным описанием объекта долевого строительства (чаще всего – квартиры), которые составляются застройщиком по предварительному согласованию с участником;
Обратите внимание: в документах обязательно указывается конкретное местоположение объекта долевого строительства. Например, если речь идет о квартире, то указываются подъезд, этаж, место (секция) на этаже и т.п. Более того, необходим план многоквартирного жилого дома, где будет четко обозначено расположение жилплощади. Помимо этого, планируемая площадь объекта долевого строительства также должна быть определена.
· документ об уплате госпошлины за регистрационные действия (желательно).
Обратите внимание: формально, представление платежки по государственной пошлине – процедура на сегодняшний день необязательная. Но мы все же рекомендуем приложить этот документ. В противном случае, если «сигнал» об оплате не поступит в соответствующие информационные системы в течение 18 дней (что на практике случается довольно часто), то уже поданный пакет документов вернут обратно. Такой порядок предусмотрен пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Размер государственной пошлины на сегодняшний день составляет 200 рублей (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Заметим, что для организаций аналогичный платеж составляет 4 тыс. руб.
Описанный комплект документов предоставляется в территориальный орган Росреестра по месту нахождения многоквартирного дома или другого объекта долевого строительства (ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
В обмен на документы служащие Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии должны предоставить расписку об их получении. В ней обязательно указываются (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ):
· дата представления;
· перечень документов;
· Ф.И.О. и подпись специалиста, который принял документы;
· Ф.И.О. и телефон специалиста, на которого возложены функции по информированию заявителей о состоянии дел по рассмотрению документов и сроках завершения такого рассмотрения.
Получение документов из Росреестра
Сроки регистрации договора долевого участия в строительстве определены пунктом 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Они составляют:
· при регистрации договора с первым участником ДДУ (т.н. первичного договора) – не более 18 календарных дней с момента приема пакета документов;
· при регистрации последующих договоров – не более 5 рабочих дней.
После завершения процедуры государственной регистрации документы можно будет забрать. Для этого необходимо предъявить паспорт (либо соответствующую доверенность) и расписку о приеме документов.
В завершении следует обязательно осмотреть экземпляр договора – на нем должна быть специальная регистрационная надпись, которая удостоверяет, что соответствующая процедура была проведена. На это указывают пункт 1 статьи 14, а также пункты 5 и 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Резюме:
1. Государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
2. Для госрегистрации договора следует обратиться в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта долевого строительства.
3. Требование об обязательном предоставлении документа об оплате госпошлины исключено из действующего законодательства. Но мы советуем предоставлять платежку. Размер госпошлины – 200 рублей.
4. Сроки регистрации договоров долевого участия могут различаться: не более 18 календарных дней (при регистрации первого ДДУ по объекту) или не более 5 рабочих дней (при регистрации последующих договоров).
Большинство приобретателей недвижимости знают, что после покупки квартиры договор на ее приобретение необходимо регистрировать в специальном органе. Но мало кто знает, что и договор участия в долевом строительстве также нужно регистрировать, без этого он не будет иметь юридической силы.
Такое требование предъявляется к договорам, составленным после 1 апреля 2005 года. Договоры, заключенные до этого срока, обязательно регистрации не подлежат.
Такое положение определено Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, который часто называют просто «Законом о долевом строительстве».
Данная мера направлена на защиту интересов долевщиков, которых могут обмануть застройщики.
Где и на каком основании регистрировать договор
Договор участия в долевом строительстве необходимо регистрировать по той простой причине, что только после регистрации он приобретает силу юридического документа. Следовательно, если договор зарегистрирован, а застройщик нарушил какие-то условия соглашения, можно потребовать исполнения обязательств через суд.
Если же он не зарегистрирован, то сделки фактически не было. Даже если дольщик перевел застройщику все деньги за возведение квартиры в новостройке, тот вполне может уклониться от исполнения своих обязательств. Оформление права собственности на квартиру в новостройке – тоже важный вопрос.
Обычно регистрацию договора осуществляет застройщик, но это может сделать и покупатель.
Следует учесть несколько ключевых моментов:
- договор должен быть составлен в письменной форме, заверять его у нотариуса не обязательно;
- в договоре должны стоять подписи всех заинтересованных сторон;
- регистрируется именно сам договор участия в долевом строительстве, а не предварительный договор;
- регистрация происходит по месту нахождения объекта;
- действие договора начинается с момента его регистрации.
Регистрировать документ следует в Росреестре.
Законом установлен крайний срок проведения данной процедуры – 18 дней.
Все последующие договоры должны быть зарегистрированы в течение 5 дней.
Какие документы необходимо подготовить
Для регистрации договора участнику долевого строительства понадобятся два пакета документов. Одни он готовит самостоятельно, а второй должен быть предоставлен юридическим отделом застройщика.
В первый пакет входят следующие документы:
- заявление на госрегистрацию;
- сам договор со всеми приложениями;
- договор залога (если привлекаются кредитные средства);
- паспорта покупателей и доверенности (при наличии);
- согласие супруга на совершение сделки или справка от нотариуса об отсутствии брачных отношений;
- квитанция об уплате госпошлины (для физических лиц – 200 рублей, для организаций – 4000 рублей).
В пакет документов, подготавливаемых застройщиком, входят:
- свидетельство о регистрации юридического лица и другие учредительные документы;
- разрешение на строительство;
- договор аренды или покупки земельного участка, на котором будет стоять дом;
- проектная документация, в которой указано точное месторасположение объекта недвижимости, его характеристики и т.д.
Важный момент: если документы на регистрацию сдает покупатель, то заявление пишет он и госпошлину оплачивает также он, застройщику делать этого не надо. Если, напротив, оформление договора производит застройщик, то все расходы оплачивает он, а также собирает документы тоже он.
Алгоритм регистрации договора долевого участия
Договор регистрируется в Росреестре. Для этого обеим сторонам необходимо подойти к специалисту службы в оговоренное время и предоставить все нужные документы с копиями.
Если кто-то из покупателей подойти не сможет, то он может оформить доверенность на другого покупателя или даже на представителя застройщика, который в таком случае самостоятельно проведет всю процедуру.
Копии документов должны быть заверены нотариусом или лично сдающим после сверки регистратором их с оригиналами.
Договор долевого участия обычно подписывается в момент сдачи документов.
Также можно принести уже подписанный договор, если покупатель не смог явиться.
В процессе приема документации регистратор выдает расписку, в которой дан список всех принятых бумаг с указанием их качества – копия или оригинал. Паспорта не сдаются, они должны быть возвращены. Все остальные документы обычно изымаются.
Полученную расписку необходимо сохранить, так как только при ее предъявлении покупателю выдадут все нужные документы. При их получении нужно внимательно свериться с распиской – вернуть должны всё, за исключением одного экземпляра договора, который остается в Росреестре.
Кроме того, на полученном документе должны быть проставлены все отметки, свидетельствующие о завершении регистрации.