Стремясь улучшить внешний облик квартиры, граждане осуществляют перепланировку жилого помещения. Ее следует отличать от переустройства квартиры, включающего в себя замену и монтаж сетей инженерного назначения, сантехнического и иного оборудования. Но общим у перепланировки и переустройства квартиры является то, что все изменения, связанные с жилым помещением, должны быть внесены в технический паспорт.
Технический паспорт – это документ, в котором максимально подробно отражены параметры жилого помещения. Технический паспорт необходим при оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью. Несмотря на появление в 2008 году кадастрового паспорта (в соответствии с ФЗ-221), который заменил технический паспорт, последний не утратил своей актуальности. В нем отражается следующая информация:
- адрес и этажность квартиры;
- поэтажный план;
- инвентаризационная стоимость жилья;
- ранее согласованные перепланировки;
- сведения о владельце;
- площадь помещения;
- иные показатели.
По закону технический паспорт не имеет срока действия, но БТИ один раз в течение 5 лет обязано проводить инвентаризацию объектов жилого фонда. Все изменения, осуществляемые гражданами со своим жильем, должны быть отражены в техническом паспорте.
Согасование с БТИ
Перепланировка: понятие и содержание
Перепланировку в жилом помещении можно делать в том случае, если его владельцу было дано разрешение от Межведомственной комиссии. Для того чтобы понять, что такое перепланировка, обратимся к норме 25 ЖК России. Перепланировка предполагает изменения конфигурации квартиры, и это необходимо внести в технический паспорт. Владельцам квартир нужно получить разрешение на изменение их внешнего облика, если планируются следующие действия:
- строительство стен и снос старых перекрытий;
- монтаж или демонтаж дверных проемов в стенах или перегородках несущего назначения.
Не требуют согласования следующие действия:
- замена ненесущих стен на подобные, созданные из легких материалов;
- осуществление косметического ремонта;
- замена пола.
Основная задача при перепланировке помещения заключается в том, что изменения не должны ухудшать нынешние условия проживания семьи. Например, запрещено увеличивать кухонное помещение за счет площади ванной или туалета. Это обусловлено тем, что кухня попадает в зону туалета или ванной в соседней квартире сверху. Исключение из этого правила составляет верхний этаж дома или одноэтажное здание (СНиП 2.1.264510, 3.8). Разрешено увеличить площадь кухонного помещения за счет коридора, но кухня в любом случае должна иметь окно: так создается естественное освещение.
При перепланировке допускаются следующие действия:
- объединение кухонного помещения с комнатным при установке двери;
- создание арки с дверьми раздвижного типа;
- увеличение площади ванной и туалета за счет нежилого помещения;
- перенос технического оборудования от стояка: монтаж новых труб при сохранении угла слива.
Согласование: зачем это нужно гражданам?
Зачем необходимо согласовывать перепланировки? Ответ прост. Законодатель установил ответственность владельцев и нанимателей жилых помещений за самовольную их перестройку. Статья ЖК РФ определяет, что проживающие в квартире граждане, обязаны согласовывать перепланировку. При наличии самовольной перепланировки, полномочиями на санкционные действия (штраф) обладает Мосжилинспекция. Кроме этого, этот уполномоченный орган выписывает предписание о возврате помещения в свое первоначальное состояние либо об узаконении перепланировки. Если собственник никак не реагирует на предписание, то уполномоченный орган обращается в суд. Несмотря на незначительную сумму штрафа (в среднем, 2500, максимальный предел — 30000), доводить до санкций, а тем более — до суда, не стоит.
Лучше проконсультироваться с юристами о том, где получить разрешение на перепланировку квартиры. Выделяют простую и сложную формы перепланировки. Простая форма в комплекте документов будет представлена эскизом с подробным отображением переустройства. Сложная форма включает в себя перенос дверных и оконных конструкций, и эти действия требуют составления проекта. Его выполняют специализированные организации, имеющие лицензию. После изготовления проекта, его необходимо согласовывать в нескольких инстанциях: МЧС, БТИ, жилищная инспекция, архитектурный отдел.
Перепланировка квартиры и согласование
Документы, необходимые для получения разрешения
- Заявление от собственника.
- План жилого помещения.
- Специально созданный проект помещения уполномоченной организацией и договор, заключенный между ней и владельцем квартиры.
- Выписка из домовой книги.
- Заключение (техническое).
- Согласие проживающих в квартире граждан.
В случае если объект недвижимости принадлежит к памятникам архитектуры, необходимо получить разрешение от органа, занимающегося охраной памятников архитектуры. Получение разрешения на перепланировку зависит от категории объекта недвижимости. В случае сложной перепланировки собственникам необходимо обратиться в специализированную организацию за проектом. Сотрудники специализированной компании осмотрят квартиру, дадут всестороннюю консультацию по рассматриваемому вопросу и предложат оптимальный вариант проведения изменений в жилье.
Проект помещения изготавливается в строгом соответствии с нормами и правилами в целях недопущения повреждений дома, но только на основе технического заключения, свидетельствующего о состоянии дома. Проект согласовывается, как было сказано выше, с отделом архитектуры. После одобрения этим ведомством, проект направляется в другие инстанции. Для нанимателей жилья на основе социального найма следует знать, что перепланировка должна быть ими согласована с владельцами их квартир. А ими выступают местные или муниципальные органы власти: именно на их балансе находится муниципальное жилье. Оно не приватизировано жильцами, соответственно, проживающие наниматели не имеют права собственности на жилое помещение.
Если такое положение дел их не устраивает, то одним из вариантов приобретения права собственности по закону является приватизация. После того как гражданин получил разрешение на перепланировку во всех инстанциях, Мосжилинспекция выносит акт, согласно которому она разрешает проводить перепланировку. В чем особенности проведения перепланировки в частном доме? Если гражданин проживает в частном доме, он справедливо надеется на то, что проблемы с соседями ему не грозят. Это отчасти так, но за согласованием перепланировки в уполномоченные органы, нужно обратиться. Для этого необходимо собрать и представить вышеуказанный комплект документов в Мосжилинспекцию.
На согласование разрешения дается 45 дней со дня предоставления документов. Решение о том, что изменение в конфигурации помещения можно делать, должно быть выдано в течение 10 дней со дня получения предоставления от уполномоченного органа.
БТИ
БТИ – это организации, в компетенцию которых входит технический учет и инвентаризация недвижимости в России. В настоящее время БТИ работают в качестве унитарных и муниципальных предприятий. Как оформить перепланировку квартиры в БТИ?
Перед тем как начать ремонтные работы, не стоит трогать стены, а тем более – их сносить. Для начала необходимо посетить БТИ (до стадии формирования проекта для особо сложных перепланировок). В БТИ выдадут поэтажной план жилого помещения. Чтобы этот документ получить, с собой нужно иметь правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости. На основании полученной из БТИ справки, можно браться на план перепланировки или проект. Далее, следует обратиться в Мосжилпроект (Москва), для жителей регионов – в орган проектирования капитального ремонта объектов жилой недвижимости и получить техническое заключение о состоянии дома или квартиры, а также о возможности проведения там ремонтных работ. Кроме того, на очереди следующие инстанции:
- СЭС;
- Пожарный надзор.
Какие варианты существуют у этих органов? Они либо соглашаются с проведением ремонтных работ либо отказывают в этом. Отказы от них случаются крайне редко, но если это произошло, можно смело обращаться к юристам. Получив грамотную консультацию от этих специалистов, стоит в повторном порядке обратиться в вышеуказанные органы. В случае их положительного решения, гражданину нужно посетить ТСЖ или ЖЭК, где выдается согласие на осуществление работ в письменном виде. Старший по дому оповещает соседей о том, что собирается делать проживающий рядом с ними гражданин. Соседи подписывают соглашение, что не против ремонтных работ. Окончательными этапами оформления перепланировки являются:
- визит в архитектурно-планировочный отдел;
- посещение Мосжилинспекции.
Они выдают разрешение на проведение перепланировки, после которого можно смело начинать работы. После их завершения управляющая компания (УК) вместе с специализированной организацией, которая занималась разработкой проекта квартиры, формируют специальный документ о проделанных работах. На основании этого документа сотрудник БТИ вносит корректировки в поэтажный план здания или сооружения.
Разрешение на перепланировку: основное содержание
Пример плана квартиры для БТИ
Этот документ, на основании которого начинаются ремонтные работы, содержит в себе:
- дату его вынесения;
- информация об уполномоченном сотруднике, которое вынесло положительное решение о перепланировке;
- подпись уполномоченного сотрудника;
- основание принятия решения;
- требование о внесении поправок в технические документы;
- указание ответственного лица, которое уполномочено на выполнение распоряжения.
Если поступил отказ от уполномоченного органа, необходимо внимательно его изучить. Не возбраняется вместе с полученным отказом подготовить еще раз документы и отправить их в уполномоченный орган. Вместе с ними отправить требование руководителю уполномоченного органа о том, чтобы он всесторонне и полно изучил отказ своего подчиненного. А также объяснил и аргументировал позицию своего ведомства. Если гражданина не удовлетворила аргументированная позиция руководителя ведомства, либо должностное лицо не отреагировало на просьбу заявителя, либо решение опять было вынесено не в его пользу, можно обратиться в суд.
ВАЖНО: повторная подача документации на перепланировку возможна только через 3 месяца со дня получения решения об отказе в перепланировке.
Узаконение перепланировки
Не думая о последствиях, многие россияне изменили внешний вид квартир, а ремонтные работы надо было согласовывать. В этом случае у граждан существует один выход – обратиться в суд. Но перед этим необходимо пройти следующие этапы:
- Подготовка пакета документов, которые необходимы для предоставления в БТИ с целью получения нового технического паспорта:
старый паспорт (технический); правоустанавливающие документы на квартиру; заявление от владельца помещения о том, что ему необходим новый технический паспорт.
- Ожидание сотрудника БТИ: он осматривает все изменения в квартире и сравнивает их со старым техническим паспортом.
- Визит в СЭС с целью получения заключения о том, что квартира соответствует нормам. Сотрудник СЭС также выезжает на место осмотра. В случае положительного решения, гражданина приглашают в СЭС забрать заключение.
- С техническим паспортом, вновь сделанным БТИ, необходимо прийти в специализированную проектную организацию и заказать там проект.
- После этого нужно обратиться в архитектурный отдел районной администрации и поставить его сотрудников о том, что в определенном жилом помещении была произведена перепланировка.
- Визит в суд по месту жительства с целью узаконения самовольной перепланировки.
Спорные моменты в оформлении плана квартиры
Какие документы необходимо собрать для подачи иска в суд?
- Заявление о том, что владелец помещения просит узаконить перепланировку.
- Оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
- Паспорт квартиры (технический), как старого, так и нового образца;
- Заключение из СЭС.
- Заключение из проектной организации.
Если суд вынес положительное решение в отношении истца, то нужно прийти в Кадастровую палату. Это учреждение выдает новый кадастровый паспорт на объект жилой недвижимости. Кадастровый паспорт на квартиру – это письменная информация из Росреестра. В документе содержатся данные:
- о площади, планировке квартиры;
- о наличии или отсутствии балкона;
- этажность квартиры и т.д.
Кроме того, кадастровый документ представлен графической частью, на которой подробным образом изложен план квартиры до и после ремонтных работ с указанным метражом помещения. Кадастровый паспорт необходим в следующих случаях:
- Осуществление сделок с объектом жилой недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, аренда, наследство, переход в категорию коммерческой недвижимости).
- Перепланировка в квартире.
- Выселение из квартиры в судебном порядке.
Для жилых помещений кадастровый паспорт выдается сроком на 12 месяцев. С 2013 года этим занимается Кадастровая Палата при Росреестре. С февраля 2015 года стало возможным оформление этого документа через интернет.
ВАЖНО: если в результате перепланировки площадь жилого помещения изменилась, то необходимо в УФРС получить новое свидетельство на объект недвижимости.
Готовые планы для отправки в БТИ
Может ли быть отказ суда в узаконении перепланировки квартиры?
Суд может отказать истцу в узаконении перепланировки. Положительное решение в отношении истца согласно норме 29 ч4 ЖК РФ суд выносит, если переустроенное помещение с незаконной перепланировкой не создает угроз для жизни и здоровья гражданам и не ущемляет их законные интересы. Прежде всего, этого отталкивается суд, а уже потом принимаются во внимание доводы истца.
Кроме того, нельзя не принимать во внимание часть 5 этой же статьи ЖК России, которая указывает на то, что суд имеет право принимать решение о реализации квартиры с публичных торгов или о расторжении социального найма в случае нарушения неисполнения гражданами требований об устранении незаконной перепланировки.
При возведении собственного дома число и метраж комнат, а также их расположение определяется владельцем.
Он имеет право в процессе осуществления строительных работ по определенным причинам проводить перепланировку, несмотря на первоначально разработанный план.
Этим же правом обладают собственники квартир, расположенных в городе. По своему желанию они могут изменить расположение комнат или поменять их площадь.
Прежде, чем начинать изменение жилищных условий, требуется переработать проект, после чего согласовать его и получить разрешение на соответствующие работы.
Что может затрагивать процесс перепланировки:
- снос и строительство стен;
- перенесение оборудования, например, санитарного или технического, расположенного в квартире;
- изменение функционального назначения конкретных помещений и т.д.
Чтобы определиться с разновидностями деятельности, для выполнения которых нужно получить разрешение, необходимо просмотреть технический паспорт.
Любое изменение или устранение объекта, в нем указанного, должно пройти оформление в законодательном порядке.
Законодательство
Порядок перепланировки устанавливается ЖК РФ, в нем указывается, как её оформить и узаконить, каковы последствия нелегального проведения работ.
Другим нормативным актом, регулирующим эту сферу правоотношений, является Постановление № 621 от 20015 года, затрагивающее вопросы оформления и выдачи соответствующей документации.
Обращение в Бюро ростехинвентаризации
ФГУП Ростехинвентаризация проводит работу в области проектирования, начиная с 2005 года.
Предприятие специализируется не только на проектировании новых сооружений, но и оказывает содействие в разработке проектной документации для проведения ремонта или реконструкции зданий.
Услуги, которые предлагает Ростехинвентаризация:
- разработка схемы планирования земельной территории;
- разработка архитектурных решений;
- разработка решений, носящих конструктивный характер;
- подготовка информации об инженерном оборудовании, а также внутренних сетях обеспечения;
- подготовка решений технологического характера;
- разработка специальной документации;
- проведение мероприятий, необходимых в целях обеспечения пожаробезопасности.
Как оформить перепланировку квартиры в БТИ?
Чтобы оформить перепланировку квартиры или дома в органах БТИ потребуется пройти несколько этапов. Каждый из них важен, поскольку без них не удастся получить разрешение на проведение ремонтных работ.
Проектирование
На первом этапе осуществляется подготовка проекта. Эта стадия работы включает в себя обращение в проектную организацию.
Главное, чтобы у неё были соответствующие документы, подтверждающие возможность осуществления ими соответствующей деятельности.
Специалист, работающий в компании, проводит консультацию с клиентом по вопросам выбранной перепланировки.
В его задачи входит разъяснение препятствий в осуществлении задуманных целей.
Результатом совместной работы должен стать проект, составленный в соответствии с действующими нормами. В нем будет отражаться новая планировка и все изменения, которые будут проведены.
Необходимо принимать во внимание, что в процессе изготовления проекта на основании оформленного заказа, будет недостаточно предъявить только технический паспорт на недвижимость.
Обязательно необходимо предоставить:
- план дома или квартиры (если в доме несколько этажей, то оформляется поэтажный план);
- экспликация комнат;
- формы 1-А и 5, оформлением которых требуется заниматься в БТИ.
Здесь представлены образцы плана БТИ, а также экспликации к поэтажному плану БТИ.
Согласование
Согласование разработанного проекта является следующим шагом на пути к получению разрешения, требуемого для реализации запланированных изменений.
После того, как проект будет готов, потребуется собрать пакет документации и передать его в органы местного самоуправления.
Вместе с проектом, оформленным специализирующейся организацией, необходимо предъявить:
- заявление в определенной форме;
- документы, подтверждающие права собственности на жилье;
- технический паспорт;
- согласие от всех граждан, проживающих в этой недвижимости (подается в письменном виде).
Образец технического паспорта БТИ представлен здесь.
Разрешение или отказ на проведение перепланировки выдается в продолжение 45 дней с момента сдачи пакета документации.
Регистрация
Если имеется разрешение, то можно приступить к регистрации.
Этот этап включает в себя обращение в БТИ с проектом, разрешением, документами, устанавливающими права собственности, а также техническим паспортом.
Самостоятельно
Каждый человек сможет самостоятельно осуществить все необходимые работы без согласования, например, перенести дверной проем, однако такой шаг может стать причиной неприятностей.
Последствия нелегального проведения строительных работ:
- наложение штрафа;
- необходимость в проведении всех регистрирующих работ или вернуть квартире или дому прежнюю перепланировку.
Чтобы не возникло подобных ситуаций, требуется определить, что не относится к перепланировке:
- косметический ремонт;
- разборка или установка встроенных шкафов;
- замена коммуникационных систем.
Порядок действий
Как оформить перепланировку квартиры в БТИ? Порядок действий после регистрации разрешения выглядит следующим образом:
- Непосредственное проведение перепланировки. Это наиболее трудоемкий этап, при выполнении которого запрещается отступать от того перечня работ, что указывается в проекте, поданном на согласование. Если было принято решение, касающееся повторного изменения рабочего состава, то необходимо снова согласовывать эти вопросы. Если этого не сделать, то в будущем могут возникнуть серьезные осложнения.
- После этого этапа проводится сдача работ. После окончания рабочей деятельности необходимо составить обращение в органы местного управления, чтобы они прислали комиссию по проверке проведенных работ. Задача её членов – проверка проведенных изменений в соответствии с проектной документацией. После этого они составляют акт о приеме дома или квартиры.
- Заключительный шаг – проведение технической инвентаризации. После завершения рабочей деятельности комиссии, потребуется обратиться в органы БТИ, чтобы получить новый технический паспорт. При этом на осмотр перепланировки на место снова выезжает специалист, которому потребуется уплатить пошлину.
Документы
Что касается документов, то на каждом этапе проведения работ потребуется их собирать.
К ним относится:
- заявление;
- документы, устанавливающие права собственности на недвижимость, в которой будет осуществляться перепланировка;
- технический паспорт;
- разработанный проект;
- разрешение на проведение работ.
Образец заявления
Заявление для перепланировки в БТИ должно включать в себя следующие сведения:
- месторасположение объекта;
- ФИО его собственников;
- список всех изменений, которые будут проводиться;
- указание о наличии разработанного проекта;
- подпись и дата.
Тут можно ознакомиться с образцом заявления на проведение перепланировки, образцом разрешения на проведение работ.
Стоимость
Цена услуг сторонних организаций за регистрацию перепланировки берет начало от 25-30 тысяч рублей.
Стоимость складывается из работ, которые они будут проводить.
На видео о порядке переустройства жилья
Многие граждане нашей страны проводят перепланировку с целью улучшения внешнего облика жилых помещений. При этом такой вид преобразования объектов недвижимости отличается от переустройства. Последнее понятие включает в себя замену инженерных коммуникаций, а также сантехнического оборудования.
Однако и переустройство, и некоторые виды работ по перепланировке подразумевают внесение существенных изменений в помещения. Все они должны быть отражены в техпаспорте на объект недвижимости.
Технический паспорт представляет собой документ, в который вносятся все параметры помещения. Данный документ незаменим при осуществлении различного рода сделок с недвижимостью.
Без обращения в БТИ невозможно пройти процедуру согласования перепланировки, поскольку именно эта инстанция предоставляет все необходимые документы.
Порядок согласования
Согласованием перепланировки в 2018 году занимается Жилищная инспекция. Для того чтобы перепланировка была законной, необходимо получить разрешение.
Обязательно согласовывать перепланировку, если предполагается:
- устройство или демонтаж проемов в несущих стенах или перегородках;
- возведение или снос перекрытий.
Не требуют согласования следующие виды работ:
- косметический ремонт;
- замена ненесущих перегородок;
- замена пола и другие работы.
Важно, чтобы вследствие предполагаемых изменений при перепланировке не ухудшились текущие условия проживания в квартире.
Разрешение на осуществление отдельных видов работ гражданин может получить самостоятельно или при помощи специализированной конторы, которая возьмет определенную плату за свои услуги. В последнем случае человек сможет сэкономить собственное время и избежать бумажной волокиты.
Законное оформление перепланировки включает в себя несколько основных этапов:
- Проектирование. Для составления проекта гражданин обращается в проектную организацию, имеющую лицензию на осуществление данного вида деятельности.
- Согласование. На этом этапе потребуется собрать необходимые документы и передать их в органы местного самоуправления. Там вынесут вердикт ‒ разрешить или запретить перепланировку.
- Регистрация. Если в вышестоящей инстанции дали «добро» на проведение перепланировки, можно обращаться в БТИ с разрешением, проектом и правоустанавливающими документами на недвижимость. В Бюро технической инвентаризации оформят новый техпаспорт после выезда специалиста на место, который проконтролирует соответствие перепланировки и документации. Также потребуется посетить СЭС, пожарный надзор.
Чем регулируется?
Порядок законного оформления перепланировки содержится в Жилищном кодексе. В этом же нормативном документе расписаны последствия за самовольное переустройство.
Также в данной сфере существует и другой нормативный акт ‒ Правительственное Постановление № 621. В нем затрагиваются нюансы, касающиеся оформления и предоставления необходимой документации.
Перепланировка БТИ
Если предстоит перепланировка, БТИ должно выдать поэтажный план объекта с экспликацией на основании предоставленных правоустанавливающих документов на жилье. Данная бумага потребуется еще на стадии проектирования.
После проведения перепланировки потребуется обратиться в БТИ повторно. Сотрудники этой организации внесут коррективы в поэтажный план и оформят новый технический паспорт.
Жилого помещения
Порядок согласования перепланировки жилого помещения (квартиры) производится по стандартной схеме. Собственникам квартир рекомендуется тщательно выбирать организацию, в которой будет оформляться проект.
Важно перед заказом услуги поинтересоваться в конторе о наличии разрешения на осуществление соответствующей деятельности.
Нежилого
При оформлении перепланировки нежилого помещения стоит учитывать несколько нюансов:
- необходим ввод объекта в эксплуатацию;
- требуется наличие бумаги, подтверждающей ввод в эксплуатацию.
В последнем документе должны содержаться подписи собственника объекта, представителя ремонтной формы и сотрудников других контор, в том числе пожарной инспекции.
В некоторых субъектах нашей страны предусмотрен отдельный порядок согласования перепланировки нежилых помещений.
Как оформить?
Порядок действий при перепланировке:
- Сначала потребуется обратиться в БТИ для получения поэтажного плана и справок по формам 1-А и 5.
- Затем с подготовленными документами нужно подойти в специализированную контору для составления проекта.
- Далее потребуется составить обращение в органы местного самоуправления (Жилищную инспекцию).
- Потребуется нанять ремонтную бригаду для проведения работ.
- После окончания работ по перепланировке производится приемка. Гражданину стоит обратиться в БТИ и заказать выезд специалиста на объект. Компетентный сотрудник осмотрит помещение, а также проведет замеры, необходимые для внесения коррективов в план.
- Потребуется обратиться в СЭС и пожарный надзор. Уполномоченные сотрудники оценят соответствие помещения всем установленным нормам.
- Необходимо обратиться в БТИ и заказать там изготовление нового техпаспорта.
- В том случае, если после проведения работ изменилась площадь объекта, потребуется оформить новый правоустанавливающий документ.
Какие документы нужны?
На каждом этапе перепланировки требуются определенные документы.
На этапе проектирования:
- поэтажный план с экспликацией;
- документы по формам 1-А и 5.
На этапе согласования:
- заявление;
- письменное согласие от других жильцов;
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт.
На этапе регистрации:
- проект;
- техпаспорт;
- правоустанавливающие документы на объект;
- разрешение.
Образец заявления
При обращении в БТИ потребуется подготовить заявление на перепланировку. Оно включает такие сведения, как:
- данные о расположении недвижимости;
- ФИО собственников;
- информация о присутствии проекта;
- перечень предполагаемых изменений;
- дата, подпись.
Составляя заявление на проведение перепланировки, можно ориентироваться на образец.
Образец заявления о перепланировке здесь.
Сроки
Примерные сроки мероприятий:
- оформление техпаспорта в Бюро технической инвентаризации длится около 1 месяца;
- подготовка проекта перепланировки занимает порядка 5 дней, все зависит от того, как быстро работает проектно-строительная компания;
- получение разрешения на перепланировку занимает около 1,5 месяцев;
- приемка может занимать от 2 недель до 1 месяца;
- оформление документации с изменениями в БТИ занимает порядка 1 месяца.
В зависимости от ситуации, сроки могут изменяться. Так, к примеру, при согласовании перепланировки через суд может потребоваться более длительный срок.
Сколько стоит?
Многие граждане задаются вопросом, сколько стоит оформить перепланировку квартиры в БТИ. Это довольно дорогостоящая процедура. Ее стоимость может обойтись собственнику в 25-40 тыс. рублей.
Сумма зависит от региона и от перечня услуг, которые потребуются в конкретном случае.
Примерная максимальная сумма перепланировки с осуществлением мероприятий средней сложности выйдет не более, чем в 150 тыс. рублей.
К примеру, оформление проектной документации стоит в районе 2-10 тыс. рублей и более. Если потребуются услуги юриста, особенно при обращении в судебную инстанцию, то к итоговой стоимости добавляются дополнительные 10-20 тыс. рублей.
В БТИ придется уплатить определенную сумму за получение справок. А за оформление новых документов придется отдать в районе 2 тыс. рублей.
Возможно ли согласование задним числом?
Многие задумываются об оформлении перепланировки задним числом. Такая процедура теоретически возможна, но не во всех случаях. К примеру, если выяснится, что в ходе проведения работ были допущены некоторые нарушения, то в перепланировке гарантированно откажут. Также в данной ситуации гражданина обяжут уплатить штраф за незаконное проведение работ.
Штрафные санкции
Величина штрафа за проведение мероприятий без согласования составляет порядка 1-2 тыс. рублей.
Если же выяснится, что работы были осуществлены еще и с нарушением актуальных нормативов, то собственника оштрафуют на 2,5 тыс. рублей.
На данный момент законодатели решают вопрос с ужесточением штрафом за незаконную перепланировку, вплоть до принуждения собственников к выплате сумм порядка 300 тыс. рублей.
Основания для обращения в суд
Как правило, граждане обращаются в суд в следующих ситуациях:
- Для того чтобы узаконить задним числом проведенную перепланировку.
- Чтобы оспорить решение Жилищной инспекции, которая отказала в выдаче разрешения на перепланировку.
В любом случае необходимо подать в суд правильно подготовленный иск. В первом случае в исковом заявлении стоит отобразить все виды работ, которые были проведены, и указать на их соответствие пожарным, санитарным, а также прочим нормам.
Оказать содействие в составлении искового заявления смогут специалисты в области права.
Какие документы, помимо искового заявления, потребуются от заявителя:
- правоустанавливающий документ на недвижимость в оригинальном варианте;
- техпаспорт;
- документ из проектной организации;
- заключение из СЭС.
Если судебная инстанция отказала, то заявитель имеет право подать апелляцию. Но если и этот шаг не помог, остается только единственный вариант ‒ приведение объекта недвижимости в первоначальный вид.
На видео о согласовании перепланировки
На то, сколько стоит перепланировка квартиры в России, влияет множество факторов.
В каждой управляющей компании и службах надзора действуют свои тарифы, от которых и зависит конечная сумма расходов на переустройство жилья.
Владельцы советских «хрущевок» и «сталинок» часто сталкиваются с необходимостью или желанием перепланировать квартиру с целью увеличения квадратных метров.
Переустроить жилье планируют и владельцы других видов жилплощади для улучшения условий проживания.
Процедура перепланировки регламентируется правилами Жилищного кодекса, а ее стоимость зависит от множества факторов.
Переустройство жилья
В статье № 25 Жилищного кодекса РФ определяется две формы изменения конфигурации жилых помещений:
| Перепланировка | изменение конфигурации помещения (снос или установка стен, перегородок, перенос комнат и т.д.) с внесением новых данных в техпаспорт квартиры |
| Переустройство | замена и/или перенос инженерных сетей, коммуникаций, оборудования с внесением изменением в техпаспорт квартиры |
По сути, переустройство не всегда требует разрешения на проведение работ, а вот перепланировка относится к действиям глобального характера, поэтому без согласования с органами власти не обойтись.
Работы, не требующие согласования с органами муниципальной власти:
| Косметический ремонт помещений | подразумевающий замену настенных, напольных и потолочных покрытий |
| Демонтаж встроенной мебели | не внесенной в техпаспорт квартиры |
| Замена инженерного оборудования | на аналогичное по размеру |
К переустройству относятся следующие виды работ:
| Частичная или полная | разборка ненесущих конструкций |
| Обустройство проемов в перегородках | не являющихся несущими элементами |
| Заделка дверей в несущих стенах | и установка новых перегородок без увеличения нагрузки на несущие конструкции здания |
| Замена фасадных элементов | с изменением рисунка |
| Смена мест расположения сантехнического оборудования | в ванной комнате и санузле |
| Перестановка газового | и отопительного оборудования |
Перечисленные действия выполняются по эскизу, они не требуют составления дорогостоящей проектной документации. Но без согласования с компетентными органами проводить их нельзя.
Перепланировка помещений включает в себя следующие виды работ:
| Установка | дверных проемов в несущих элементах и лестниц |
| Установка перегородок | с увеличением нагрузки на несущие конструкции |
| Изменение конфигурации пола | что подразумевает увеличение нагрузки на конструктивные элементы. |
| Изменение с целью увеличения | или уменьшения оконных и дверных проемов |
| Остекление и установка | балкона или лоджии |
| Установка электрических плит | вместо газового оборудования. |
| Смена места расположения комнат | перенос инженерных сетей и коммуникаций |
Перечисленные действия требуют составления проектной документации, что увеличивает конечную цену перепланировки.
Действия шаг за шагом
Законная перепланировка жилья проводится в несколько этапов:
| Изготовление проекта | для этого потребуется обратиться в специализированную архитектурную фирму или БТИ. Необходимо иметь четкое представление о том, что нужно сделать и какие изменения внести. Проектная документация составляется с учетом правил СЭС и МЧС. Это важно, поскольку данное действие обойдется в достаточно крупную сумму денег |
| Согласование проекта | собрав все необходимые документы, необходимо обратиться в жилищную инспекцию для согласования проекта. Данный орган дает разрешение на проведение перепланировки. Если заявителю будет отказано, то ему потребуется исправить выявленные ошибки и обратиться вновь |
| Перепланировка | получив разрешение, можно приступать к работам. Важно следовать составленному проекту, чтобы в последующем не пришлось переделывать работу |
| Сдача работы | после окончания перепланировки необходимо внести изменения в документы. Для этого вызывается комиссия из органов местного самоуправления, которая проверяет соответствие проекта и сделанных работ |
| Техническая инвентаризация | если все сделано правильно, составляет акт о выполнении работ. С ним собственник квартиры обращается в БТИ для получения нового техпаспорта. Также потребуется откорректировать данные в кадастровом паспорте и оформить новое свидетельство о собственности |
Список нужных документов
Чтобы оформить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:
- паспорт собственника квартиры;
- свидетельство о присвоении права собственности на квартиру;
- техпаспорт на жилплощадь;
- проект;
- заявление.
Если квартира используется по договору социального найма, то дополнительно потребуется письменное согласие всех зарегистрированных лиц.
Если квартира располагается в доме, представляющем для города архитектурную или историческую ценность, то потребуется обратиться в органы по охране памятников для получения разрешения на внесение изменений.
Также пригодится разрешение от органов СЭС и МЧС на проведение перепланировки.
Оно выдается в том случае, если запланированные действия не приведут к нарушению правил безопасности и не создадут риски жизни и здоровью окружающих людей.
Оформление
Существует два основных способа оформить перепланировку:
| Самостоятельно пройти всю процедуру оформления | получить разрешение и только после этого сделать перепланировку |
| Узаконить через суд | если перепланировка была уже сделана |
Действия в обоих случаях аналогичные, только при узаконивании перепланировки потребуется обратиться в судебные органы.
Будет необходимо обосновать свои действия и доказать, что составленный проект не нарушает права других лиц и соответствует основным правилам и нормам СЭС, МЧС.
Если перепланировка уже была сделана, то стоит приготовить лишние 1-2,5 тысячи рублей для оплаты штрафа.
Административная и даже уголовная ответственность возлагается в случаях, когда переустройство повлекло за собой травму или смерть людей.
Процесс регистрации
После окончания строительных работ потребуется зарегистрировать сделанные изменения, внести коррективы в действующие документы.
Для этого необходимо пригласить специалистов из органов местно самоуправления, которые проведут оценочные работы.
Перед ним стоит задача сравнить фактические изменения с проектной документацией. Если комиссия не выявляет недочетов, составляет акт о выполнении работ.
В случае обнаружения ошибок работу придется переделывать. Без акта зарегистрировать сделанную перепланировку не получится.
И даже при наличии согласования на проведение работ, переустройство будет считаться самовольным.
Поэтому так важно следовать составленной проектной документации, чтобы в дальнейшем не пришлось платить за собственные ошибки.
Получение технической документации
Получив акт о выполнении работ, следует обратиться в БТИ и внести изменения в кадастровый и технический паспорт квартиры.
Собственнику выдаются новые документы с внесенными коррективами. Если изменилась площадь квартиры, то также потребуется переоформить свидетельство о праве собственности и внести изменения в ЕГРП.
После перепланировки на руках у собственника окажутся обновленные документы:
- техпаспорт;
- кадастровый паспорт;
- свидетельство о праве собственности.
Стоимость перепланировки квартиры
На то, сколько стоит перепланировка квартиры в Москве, влияет множество факторов.
Удорожание происходит при глобальных изменениях, когда задействуются несущие конструкции.
Также влияет способ оформления перепланировки – если регистрацию проводить до начала строительных работ, то процесс обойдется дешевле.
При оформлении перепланировки придется посетить несколько инстанций, где действуют определенные тарифы:
- БТИ.
- Строительная компания (для составления проекта).
- СЭС.
- МЧС.
- Суд.
- Отдел по защите памятников страны и т.д.
Обращение в БТИ
В БТИ собственник решает сразу несколько вопросов, за каждый из которых придется внести определенную сумму денег.
Это первый муниципальный орган, который потребуется посетить для оформления перепланировки. Согласование в БТИ обойдется примерно в 5000 рублей.
Получение новых документов, внесение изменений в технический и кадастровый паспорт квартиры обойдется, в среднем, в 2000 рублей.
Корректировка данных не обходится бесплатно, поэтому рассчитывать на снижение расходов в данном случае не получится.
Согласование
Согласование перепланировки после предоставления всех необходимых документов стоит, в среднем, 5000 рублей. Это в случае обращения в БТИ.
Если перепланировка уже проведена, либо требуется обращение в судебные органы, согласование обойдется в 2 раза дороже.
Для Москвы и Московской области сумма в 5000 рублей не считается критичной. Согласование может обойтись и в 20 000 рублей при возникновении некоторых проблем.
Получение разрешения
Получить разрешение на перепланировку можно самостоятельно, обратившись в органы СЭС и МЧС, а также в Жилищную инспекцию, либо через посредников.
В первом случае процесс затягивается, требуется утомительное ожидание очереди, сбор документов и денежная компенсация в размере от 10 до 30 тысяч рублей.
Разрешение через посредника получить намного быстрее и удобнее, но невыгодно в финансовом плане.
За их работу придется отдать свыше 30 тысяч рублей. Они возьмут на себя ответственность за оформление и подачу документов.
Сколько стоит разрешение на перепланировку квартиры зависит во многом от запланированных работ.
К примеру, если необходимо снести несущую стену или провести иную глобальную работу, то добиться положительного решения достаточно проблематично, поэтому стоимость услуг будет завышена.
Если же работы незначительные, то заявителю разрешение обойдется в 20-30 тысяч рублей.
Разработка проекта
Самой дорогостоящей услугой является разработка проектной документации. Если обратиться в БТИ, то заплатить придется, в среднем, 30 тысяч рублей.
В специализированных архитектурных компаниях возьмут в 3 раза дороже. Стоимость услуг складывается из проводимых работ.
За каждую из них, а точнее, внесение ее в проект, взимается определенная сумма.
Например, за изменение дверного проема (демонтаж или установка) придется заплатить около 15000 рублей (за 1 проем). Чем сложнее работа, тем дороже составление проекта.
Многие частные фирмы берут определенную сумму за составление проекта, независимо от его сложности и видов проводимых работ.
Это выгодно только в том случае, если необходимо реализовать необычные идеи, сложные в техническом плане.
Если же проект составляется из стандартных работ, конфигурация квартиры поменяется не сильно, то данный вариант считается убыточным.
Намного выгоднее обратиться к специалистам в БТИ, где на составление документов уходит больше времени, но расходы значительно меньше.
Дополнительные расходы
Помимо основных расходов, ожидают и другие затраты:
| Если перепланировку необходимо узаконить в суде | то расходы составят, в среднем, 30 тысяч рублей. Эта сумма складывается из затрат на исковое обращение, подготовку документов, представительские услуги |
| Подготовка, оформление и рассмотрение документов для проверяющих органов | еще 30 тысяч рублей |
| За консультацию | около 1000 рублей |
Указанные суммы стоит рассматривать как средние. Так, перепланировка с проведением работ средней сложности обойдется в сумму около 150 000 рублей.
Если же пойти против закона и сначала провести строительные работы, а потом заняться оформлением переустройства, то сумма увеличивается до 200 000 рублей.
Рассмотрим процесс оформления самовольной перепланировки и необходимые затраты.
Если в квартире была произведена самовольная перепланировка, то все описанные выше действия также подлежат к исполнению.
Только согласование проекта происходит в судебном порядке. Собственнику помещения придется доказать, что проведенные работы не повлекли за собой нарушение правил СЭС и МЧС, отсутствуют риски для жизни и здоровья окружающих людей.
Из дополнительных расходов – штраф и обращение в судебные органы. К указанной выше стоимости перепланировки придется доплатить около 40 тысяч рублей.
Но 40 тысяч рублей это достаточно лояльная сумма. Потратиться придется значительно больше, если в результате судебного разбирательства будет вынесено решение отказать истцу в согласовании проекта.
В этом случае потребуется вернуть все в первоначальный вид. А это подразумевает большие затраты на строительные материалы, работу наемников и т.д.
Поэтому выгоднее и удобнее оформлять перепланировку до ее проведения. Даже при обнаружении недочетов в документах или неправильно составленном проекте есть возможность исправить ошибки и подать заявление повторно.
Если решение инстанций кажется несправедливым, потребуется обратиться в суд для решения спорного вопроса.
Но обойти требования закона практически невозможно. Самовольная перепланировка рано или поздно будет обнаружена проверяющими органами.
Также она делает невозможным проведение юридических сделок с квартирой.
Например, продать жилье с самовольной перепланировкой можно, но при двух условиях:
| Новые владельцы согласятся принять на себя ответственность | за дальнейшее оформление перепланировки |
| Покупка осуществляется за наличные средства | не в кредит. Оформить ипотеку на квартиру с незаконной перепланировкой невозможно |
Перепланировка относится к дорогостоящим государственным услугам, снизить расходы на которые практически невозможно.
Если есть ограничения в средствах, то всю работу по оформлению нужно возложить на собственные плечи, отказавшись от привлечения посредников.
Это позволит сэкономить достаточно внушительную сумму, порядка 50 тысяч рублей.
Также не стоит идти против закона, организуя самовольную перепланировку. Она не только обойдется дороже, но и заставит отвечать перед законом и нести административную (в некоторых случаях – уголовную) ответственность.