При покупке квартиры в ипотеку на что обратить внимание

Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

• Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
• Стоимость квартиры;
• Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
• Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

Выбор банка и ипотечной программы

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

• Сумма ипотечного кредита;
• Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
• Обременения (условия выдачи и сопровождения);
• Валюта кредита;
• Условия обеспечения (включая требования поручительства);
• Сроки выплаты;
• Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
• Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

• Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
• Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
• Положительная кредитная история;
• Отсутствие судимости;
• Отсутствие иных параллельных займов;
• Дееспособность;
• Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
• Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
• Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

Квартира на вторичном рынке должна:

• Быть отдельной квартирой;
• Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
• Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
• Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);

Жилой дом или коттедж должен:

• Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
• Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
• Быть пригодным для круглогодичного проживания:
• Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
• Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

• Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
• Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
• Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
• Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
• Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
• Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Оценка недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

Список документов и подача заявки в банк

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

• Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
• По клиенту, ксерокопии следующих документов:
  • Ксерокопия паспорта;
  • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
  • Заверенная копия трудовой книжки;
  • СНИЛС — страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
  • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
  • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
  • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
• По недвижимому имуществу:

• • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
  • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
  • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит — прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму — 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

• Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
• В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.

Заключение кредитного договора

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

• Наличным расчетом (на руки);
• Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
• Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

• покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
• выплачивает аванс продавцу из собственных средств
• производится регистрация сделки и ипотеки
• в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
• производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

• Изменения графика платежей;
• Пролонгации кредита;
• Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

• В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
• В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

Купить квартиру можно самостоятельно или с помощью специалиста по сделкам. В любом случае это ответственная операция, требующая привлечения крупных денежных сумм. Особенности приобретения жилья на первичном рынке включают юридическую, техническую (проверка документов у застройщика) и финансовую стороны. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке по ипотеке? Следует изучить правовые аспекты, правильно подготовить документацию и оформить приобретение в соответствии с законом.

Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика

При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.

Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.

Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.

Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:

1. Выбираем объект.
2. Подготавливаем документы.
3. Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
4. Вносим плату.
5. Регистрируем право владения.

Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.

Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.

На этапе выбора объекта действуют следующим образом:

1. Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
2. Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
3. Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
4. Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
5. Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

На что нужно обращать внимание?

Чтобы приобрести квартиру по ипотечному кредитованию без лишних материальных и моральных потерь, следует обращать внимание на следующие моменты:

• Покупателю нужно оценить свои финансовые возможности, выяснив, сколько средств будет выделено ежемесячно на погашение долга. При средней сумме ипотеки в РФ — 1 600 000 рублей, москвичи платят более 50 тыс. рублей.
• Оформлять ипотеку следует из расчёта до 30% дохода, что наиболее оптимально.
• Кредит удобнее взять на 15 лет. При меньшем сроке значительно увеличится ежемесячный платёж, а при большем — предоплата по процентам.
• Следует выбрать банк из числа наиболее известных (Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк). А заявление лучше подавать в несколько учреждений.
• Следующий этап — выбор условий ипотеки. Нужно обратить внимание на описание обязательств заёмщика и прав банка. Это изменение ставки, досрочное прекращение.
• Расходы можно сократить, применив налоговый вычет при покупке квартиры. Туда же войдёт ипотечный процент, а также некоторые могут применить материнский капитал. Иногда снижаются кредитные ставки.
• Взносы следует выплачивать вовремя, так как просрочка испортит кредитную историю. В трудной ситуации можно снизить платёж временно с согласия банка (реструктуризация долга).
• Покупку жилья откладывать не стоит. Ведь Минфин планирует прекратить государственные субсидии, что увеличит ставки.
• При выдаче кредита и приобретении квартиры остаётся только оформление права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке. Требуется собрать документы и подать их.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Покупка жилья в новостройке в ипотеку отличается от обычной сделки с оплатой в рассрочку. Банк ставит условия нахождения квартиры у определённых аккредитованных застройщиков. Также важна стадия строительства: почти завершённый дом — хорошая основа для выдачи кредита. Ещё лучше, если здание одобрено госкомиссией. Такую жилплощадь финансовое учреждение берёт в залог. Если договор с застройщиком составлен на стадии котлована, нужно предоставить кредитору залог в виде какой-либо ещё недвижимости. Средние стадии требуют лишь поручительство для заёмщика.

Сначала выбирают аккредитованного застройщика (скорее всего, согласно предложению банка). После этого с ним заключают договор бронирования (предварительный), в котором указывают условия предстоящей сделки. А также характеристики и параметры квартиры, срок действия документа. Теперь можно подавать заявку на кредит, приложив данный предварительный договор. При положительном решении банка делается оценка, оформляется страхование и заключается договор покупки квартиры у застройщика.

Документы

Здание, возводимое застройщиком, может быть аккредитовано в том банке, где покупатель берёт заём по ипотеке. Если покупка квартиры осуществляется на этапе строительства, до оформления права владения, заёмщик не должен предоставлять банку документы по объекту. Поскольку, если здание аккредитовано, пакет уже предоставлен и одобрен.

Такая ситуация, особенно в начале строительства, гарантирует надёжность процесса. По данной сделке банк запросит лишь проект договора на покупку жилого помещения. Иногда даже передача этого документа обходится без участия покупателя, так как производится между сотрудниками учреждений.

Иногда квартира приобретается в готовом доме. Тогда банк требует предоставить документацию на жильё и застройщика. В крупной организации эти условия может выполнить представитель этой строительной компании.

Покупатель сам выбирает, какую квартиру купить. Но покупка в начале строительства позволяет сэкономить, потому что цены увеличиваются по мере возведения объекта.

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».

Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:

• Подтверждение окончания строительства.
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Акт приёма-передачи жилого помещения.

Также с начала 2017 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.

Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.

Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:

• О долевом участии.
• Договор цессии (уступка права требования).
• Об инвестировании, например, вексельная схема.

Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.

При отсутствии опыта и юридической грамотности рекомендуется показать копии документов, полученных от застройщика, и а также оформленный, но не подписанный договор, юристу или опытому агенту недвижимости для профессиональной оценки рисков. Ещё лучше — обратиться за юридической помощью на самой начальной стадии сделки.

Договор цессии

Договор цессии служит для оформления приобретения строящейся квартиры у первоначального владельца. Право требования должно быть реальным, при этом у продавца запрашиваются нужный договор и платёжные документы в виде копий.

Договор на продажу квартиры от застройщика

В содержание любого договора должны входить:

• сведения о субъектах;
• дата, место заключения;
• описание объекта;
• стоимость;
• порядок расчёта и получения квартиры;
• сроки сдачи.
• гарантии.
• подписи сторон.

По № 214-ФЗ граждане могут покупать жильё у застройщика в рамках соглашения о долевом участии (ДДУ) в строительстве с регистрацией его в Ростреестре. Можно применять другие договоры, указанные в данном законе. Остальные варианты не дают гарантий надёжной защиты сделок в суде.

При заключении соглашения с застройщиком выделяют следующие условия:

• Точность описания квартиры по проекту.
• Указание срока сдачи здания в эксплуатацию и передачи квартир во владения покупателям.
• Указание полной стоимости.
• Сроки выплат и их порядок.
• Сроки по гарантиям на жильё.

При отсутствии какого-либо пункта договор может быть признан недействительным.

ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре, только после этого он вступает в силу. На основании акта приёма-передачи оформляют право собственности. При этом не должно быть дефектов и недоделок.

Самые распространённые ошибки при покупке квартиры в новостройке в этом видео:

Заключение

Приобретение квартиры — ответственное событие. Во вновь построенном доме человек покупает новое жильё по стоимости, меньшей, чем на вторичном рынке. Взять кредит в банке может практически любой человек с удовлетворительным доходом и первоначальным взносом. Но заёмщик должен быть знакомым с правилами покупки квартиры с ипотекой, чтобы правильно оформить сделку.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Приобретение собственной квартиры в жизни человека является настоящим праздником. И чтобы этот праздник не превратился в кошмар, следует подойти к покупке со всей серьёзностью. Прежде, чем поставить окончательные подписи на договоре купли-продажи необходимо изучить множество деталей, связанных с данной квартирой.

Следует обращать внимание на самые мелкие и на первый взгляд незначительные факты. Таким образом можно обезопасить покупку квартиры и избежать проблем с ней в дальнейшем.

Покупке квартиры на вторичном рынке

Продажи квартир на вторичном рынке традиционно занимают лидирующие позиции среди всех операций по купле-продаже объектов недвижимости. Но именно здесь потенциальных покупателей подстерегает самое большое число подводных камней, не учитывать которые, это значит иметь возможность приобрести большие проблемы в будущем.

• Юридическая чистота приобретаемой квартиры является самым, пожалуй, важным условием безопасного и спокойного владения ею в будущем. При покупке необходимо проследить всю историю квартиры (охватывая возможно больший срок). Наличие в ней прописанных несовершеннолетних детей, выписанных по решению суда, пропавших без вести, разведённые супруги – все эти факторы способны причинить немало проблем покупателю вплоть до признания судом незаконности сделки по приобретению недвижимости. Однозначно отрицательными моментами при покупке квартиры будут считаться её нахождение в залоге, под арестом и так далее.
• Следует внимательно изучить технические характеристики самой квартиры до того момента, как будет подписан договор о её покупке. Любые перепланировки должны быть узаконены и обязательно отражены в техническом паспорте и поэтажном плане. В противном случае зарегистрировать право собственности на квартиру не удастся. К числу технических характеристик, не влияющих на оформление прав собственности, но способных причинить немало бытовых неудобств, можно отнести состояние электрической проводки, сантехники и так далее.
• Немаловажным фактором, который обязательно следует учитывать при приобретении квартиры на вторичном рынке, является её транспортная доступность, ухоженность дворовых и прилегающих территорий, наличие проблемных соседей и так далее.

При покупке квартиры необходимо собрать как можно больше информации о продавце. При необходимости следует попросить его представить справки о трудоспособности и дееспособности. Нелишним будет своими глазами посмотреть не только на паспорт продавца, но и на другие его документы (водительские права, загранпаспорт, военный билет и другие).

Если получение всей этой информации вызывает у покупателя затруднения можно воспользоваться услугами юристов. Наши специалисты проконсультируют по любому вопросу, касающемуся покупки квартиры. При необходимости на сайте bukva-zakona.com можно заказать юридическое сопровождение всего процесса приобретения недвижимости, включая не только сбор всей информации, но и подготовку документации.

Приобретение квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры, как правило, доставляет меньше проблем, но и в этом случае имеется целый ряд нюансов, не учитывать которые нельзя.

• Информация о компании-застройщике, включая отзывы клиентов о прошлых объектах, поможет узнать, насколько качественно он выполняет свою работу и насколько технические характеристики квартиры соответствуют тому, что заявлено в её рекламе.
• Естественно, до подписания договора купли-продажи следует побывать и в районе, где расположена квартира. Это поможет оценить его транспортную и социальную инфраструктуру.
• Предпочтительнее покупать квартиру в уже готовом доме. Это предотвратит возможные проблемы из-за сдвигов по времени при сдаче объекта или банкротства застройщика.

Приобретение квартиры в ипотеку

Банк, выдавая ипотечный кредит, конечно же, осуществит проверку объекта недвижимости. Но будет нелишней и юридическая проверка его покупателем. Во-первых, такая проверка может охватить больший срок (банк, как правило, ограничивается несколькими последними годами). И, во-вторых, самостоятельно полученная информация естественно вызывает большее доверие.

Обязательное страхование приобретаемой квартиры минимизирует риски для покупателя, но в любом случае при составлении договора с банком лучше посоветоваться с юристами.

Покупка недвижимости по ипотечному кредиту является, наверное, самым безопасным способом с точки зрения проверки юридической чистоты, но все другие факторы (техническое состояние, месторасположение, доступность и так далее) подлежат обязательному рассмотрению.

На что следует обратить внимание при приобретении квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка недвижимости (без участия риэлтерских компаний) вынудит покупателя лично заниматься всем комплексом вопросов, относящихся к этой процедуре. И, если Вас не пугают потери времени на сбор всех подписей и разрешений в различных инстанциях, если Вы способны самостоятельно разобраться во всех тонкостях действующего законодательства и если Вы можете подготовить все нужные документы, то самостоятельное приобретение квартиры не составит труда.

Оптимальным вариантом при приобретении квартиры является участие специалистов в рассмотрении узкоспециальных вопросов:

• Юристы участвуют при составлении договоров и другой необходимой документации, осуществляют проверку юридической чистоты и так далее.
• Технические специалисты (электрики, сантехники, газовщики и другие) оценивают состояние квартиры.
• Покупатель оценивает общее впечатление от квартиры, транспортную и социальную инфраструктуру района.

Нюансов при покупке квартиры существует много и чем большее количество из них будет учтено до момента покупки, тем спокойнее и безопаснее будет дальнейшее владение ею.

В настоящее время приобретение собственного жилья – это не только длительный и сложный, но также весьма рискованный процесс.

При отсутствии надлежащей бдительности, осторожности, осведомленности, а также некоторой юридической грамотности, достаточно велик риск остаться как без приобретенного имущества, так и без денежных сбережений.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры, какие критерии выбора применимы в процессе поиска жилья и какие нюансы сделки требуют детального изучения? Рассмотрим подробно.

Важные нюансы

Перед тем, как заключить такую важную сделку, как приобретение в собственность имущества жилого характера, следует тщательно изучить не только юридическую сторону процедуры, но и практическую.

В данном случае подразумевается осмотр помещения на предмет наличия в нем всевозможных дефектов и недостатков.

Просмотр жилья

На что обратить внимание при покупке квартиры, что нужно знать и какие особенности ее состояния следует учесть?

Например, следующие, выявить которые можно при проведении визуального осмотра:

• наличие пятен плесени, возможно, замытых, вывести грибок будет достаточно сложно, поэтому такое приобретение доставит в будущем немало головной боли;
• наличие желтоватых потеков на стенах, которые могут свидетельствовать о том, что квартиру периодически заливают жильцы квартиры, расположенной выше;
• состояние напольного покрытия, а также стен и потолка;
• функционирование труб системы канализации.

Разумеется, перед продажей собственности продавец может несколько замаскировать имеющиеся дефекты, в этом случае следует уделить особое внимание тому, удерживает ли квартира тепло, а также имеется ли в ней специфический запах плесени и сырости.

Юридическая сторона вопроса

При покупке жилья как в новом доме, так и в старом, следует особое внимание уделить имеющейся документации:

1. В первую очередь следует проверить свидетельство о том, что продавец обладает правами на жилье.
2. Далее следует обратиться к документам из жилищной конторы, в которых указано как количество людей, которые на момент продажи зарегистрированы и живут на территории реализуемого имущества.
3. Узнать количество неоплаченных коммунальных долгов, либо полное их отсутствие. Разумеется, именно последнее наиболее предпочтительно.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Какие именно моменты нуждаются в наиболее пристальном изучении перед процедурой заключения сделки по продаже имущества зависит от того, какое именно жилье подлежит реализации: дом в стадии строительства, вторичное жилье и так далее.

На вторичном рынке

Квартира, которая уже находилась ранее в правах собственности, может не отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилищу.

Так, например, она может быть холодной, сырой и так далее. Но это аспект, который вполне можно заметить визуально до заключения сделки.

Что касается юридических особенностей, то в данном случае следует обратить внимание на то, не прописаны ли на жилой площади лица, которых, в соответствии с нормами законодательства нельзя будет снять с регистрации.

К указанной категории относятся недееспособные, несовершеннолетние и другие.

Если на момент заключения сделки в квартире прописаны жильцы, следует изначально оговорить данный пункт в условиях договора, дабы избежать его расторжения в суде.

В новостройке

Перед тем, как приобрести квартиру в новостройке, следует уделить особое внимание некоторым деталям, а именно:

• определение стадии, на которой на момент покупки находится строительство;
• заручен ли застройщик поддержкой банка-кредитора, что снижает риск возможного банкротства и, как следствие – приостановки строительства;
• ознакомление с объектами, которые были выполнены застройщиком ранее для определения уровня их качества.

От застройщика

Если квартира приобретается на одной из стадий строительства, в первую очередь следует изучить дома, предназначенные для проживания, которые были сданы компанией ранее.

В соответствии с полученными данными можно сделать вывод о положительной репутации застройщика, либо наличии некоторого негатива.

Это необходимо для того, чтобы предусмотреть возможный риск «замораживания» строительства ввиду отсутствия финансирования.

Также следует приобретать жилье непосредственно у инвесторов. Не стоит заключать сделку с риэлторами, которые являются обычными перекупщиками.

Такая квартира может иметь цену, значительно превосходящую первоначальную, а также не отвечать требованиям и нормам, предъявляемым к любому жилому объекту.

Через агентство

В том случае, если лицо выбирает в качестве способа покупки жилья приобретение его у посредников, то есть, через агентство, в первую очередь необходимо уделить внимание деловой репутации данной компании.

Также следует знать, что риэлторы являются самыми обычными посредниками сделок по продаже жилья, соответственно, они могут значительно завысить первоначальную стоимость жилища.

В ипотеку

При приобретении жилья в ипотеку и на средства, полученные от государства по программе материнского капитала в 2017 году или ранее, следует обязательно предоставить в регистрационный орган документы, способные подтвердить данную информацию.

Указанный момент необходимо включить в договор непосредственно для того, чтобы направить средства полученного капитала на приобретение жилой площади.

Здесь представлены образцы договора покупки квартиры в ипотеку, договора покупки квартиры с материнским капиталом.

По ДДУ

ДДУ, либо договор долевого участия, регулируемый 214 ФЗ, подразумевает покупку имущества, находящегося в доме на стадии строительства, то есть, квартиры, еще не сданной в эксплуатацию.

При заключении указанного договора следует уделить особое внимание трем следующим пунктам:

• определение цены жилья и внесение указанной суммы в документ;
• полное описание жилища, то есть, расположение комнат, метраж и так далее;
• конкретный срок сдачи объекта.

Без риэлтора

Для того, чтобы провести сделку без участия риэлторских компаний, то есть, самостоятельно, следует обладать некоторой грамотностью в вопросах, касающихся покупки и продажи жилья.

Также вполне возможно обратиться к специалистам, которые проверят всю документацию на предмет подлинности и законности.

Сделка без посредников обладает существенным плюсом – обычно цена на жилье, которое предполагается купить из первых рук, является существенно более низкой, нежели при участии риэлторов.

Порядок сделки

Сделка по покупке и продаже жилья включает в себя ряд следующих процедур:

• подготовка, сбор и проверка необходимой документации;
• обращение в соответствующий регистрационный орган;
• регистрация договора;
• передача прав на собственность, а также денежных средств.

Какие документы следует проверить?

Для того, чтобы снизить возможные риски, необходимо проверить всю документацию, которой обладает собственник жилья.

Особое внимание следует уделить тому, нет ли третьих лиц, которые также могут претендовать на жилье, а также нет ли прописанных в ней людей.

Помимо этого желательно обратить внимание на отсутствие, либо наличие у собственника долгов за услуги коммунальной службы.

Оформление

Процедура оформления договора о продаже и покупке имущества, предназначенного для проживания, производится в соответствии с принятым образцом и включает в себя ряд дополнительных пунктов, внесение которых стороны сочтут необходимым.

Договор заключается сторонами самостоятельно и вступает в законную силу после проведения процедуры регистрации в соответствующих органах.

Образец договора

Договор продажи и покупки жилья не установлен как единый образец, однако, к его заполнению есть определенные требования.

С образцом договора покупки квартиры можно ознакомиться здесь.

Государственная регистрация

Официальная регистрация сделки по продаже и покупке жилья производится в регистрационной службе, расположенной в соответствии с местом нахождения реализуемого имущества.

В данное учреждение подаются заранее подготовленные документы, заверенные и подписанные надлежащим образом.

Сроки

После того, как стороны обратились в регистрационный орган для совершения сделки, производится:

• изъятие у продавца документов на квартиру;
• передача денежных средств в оговоренном ранее размере от покупателя.

Однако, свидетельство, подтверждающее право покупателя на обладание жильем, будет выдано ему несколько позднее, по завершении регистрации.

Обычно указанная процедура занимает порядка двух-трех недель.

На видео о том, на что обратить внимание при заключении договора