Практика неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Заключая договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) отсутствуют гарантии своевременной сдачи объекта. Застройщики допускают просрочки. Иногда объекты не сдаются вовсе. Несмотря на попытки Государственной думы отменить долевое строительство, вопрос компенсации дольщикам за несвоевременную сдачу дома остается актуальным. На что дольщик может рассчитывать?

Компенсации и выплаты по закону

Для наглядности возьмем вымышленную ситуацию.

Стоимость квартиры 4 000 000 рублей

Просрочка 300 дней

Ставка рефинансирования 7,75%

Неустойка (пени)

Выплата неустойки за несвоевременную сдачу объекта предусмотрена частью 2 статьи 6 ФЗ-214. Ее размер зависит от цены договора, количества дней просрочки, ставки рефинансирования (ключевая ставка). Рассчитывается по формуле.

Рассчитаем неустойку

4 000 000×300×7,75/100×1/150 = 620 000 рублей.

Подробнее о неустойке по ДДУ читайте в статье «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия».

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

Если квартира приобретается для личного пользования (не для предпринимательской деятельности), то помимо ФЗ-214 отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «О защите прав потребителя». В таком случае дольщик является также и потребителем.

При отсутствии иной жилплощади дольщик вынужден арендовать квартиру. Расходы на найм жилья, после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры, являются убытками в соответствии с гражданским законодательством.

Предположим, что расходы на аренду квартиры составили 25 000 рублей в месяц. Учитывая срок просрочки дольщику пришлось арендовать жилье 10 месяцев. Таким образом он понес убытки в размере 250 000 рублей.

Компенсация морального вреда

Как уже говорилось дольщик является потребителем. При нарушении прав потребителя (а потребитель имеет право на передачу ему квартиры в срок) застройщик должен компенсировать ему физические и нравственные страдания.

В чем именно заключались физические и нравственные страдания нужно доказывать. Сумму можно заявить любую. Оценим страдания в 1000 рублей в день. Итого получим 300 000 рублей.

Штраф

Дольщик, одновременно являясь потребителем, имеет право взыскать штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

Сумма удовлетворенных требований складывается из неустойки, расходов за вынужденный найм жилья, морального вреда: 620 000 + 250 000 + 300 000 = 1 170 000 рублей. 50% от этой суммы 585 000 рублей.

Судебные расходы

При обращении в суд сторона, выигравшая дело возмещает все судебные издержки за счет другой стороны (ст. 98 ГПК РФ). К ним относятся гос пошлина, платные услуги юристов (ст. 100 ГПК РФ), услуги экспертов, расходы на проезд, почтовые расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В сумме судебные расходы по подобным категориям дел составляют 30 000 рублей.

ИТОГО:

620 000 – неустойка;

250 000 – вынужденный найм жилья;

300 000 – моральный вред;

585 000 – штраф;

30 000 – судебные расходы.

Общая сумма компенсации – 1 785 000 рублей.

Для справки

В судебной практике встречаются решения судов о взыскании упущенной выгоды (часть 2 статьи 15, статья 393 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами (часть 3 статьи 395 ГК РФ). Данный требования заявляются юридическими лицами. Физические лица такие требования заявлять не могут.

Компенсации и выплаты на практике

Неустойка (пени)

Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ, если застройщик заявит в суде соответствующее ходатайство. Будьте уверены, заявит!

Как правило, размер неустойки снижается до 10% от стоимости жилья, а то и меньше. Почему суды повсеместно применяют такую практику? Если все дольщики заявят требования, то застройщик попросту обанкротится. В таком случае удовлетворить требования всех дольщиков не представится возможным. А значит те, кто получит судебные решения позже остальных вообще останутся без каких-либо компенсаций. Что будет с другими строящимися объектами? Полная остановка строительства. Значит кто-то вообще не получит жилье.

Это одно из мнений и кажется оно наиболее убедительным.

После применения судом статьи 333 ГК РФ неустойка составит не более 400 000 рублей.

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

На практике возмещение расходов за вынужденный найм жилья при просрочке сдачи квартиры возмещается в полном объеме. Для этого суду нужно доказать «вынужденность» найма, а также равнозначность объекта найма и строящейся квартиры.

«Вынужденность» найма заключается в том, что дольщик не имеет другого места жительства. Т.е. не имеет в собственности объектов недвижимости и не имеет регистрации в регионе фактического проживания.

Равнозначность жилых помещений заключается в том, что арендованная квартира должна быть аналогичной строящейся. Квартира примерно одинаковой площади, находится в аналогичном районе, стоимость аренды квартир равная.

Если представить суду договор найма равнозначного жилого помещения не составит труда, то доказать «вынужденность» найма довольно сложно, так как 99,9% граждан имеют регистрацию.

Поэтому в суде в возмещении расходов за вынужденный найм жилья с наибольшей долей вероятности будет отказано.

Компенсация морального вреда

В отличие от Закона «О защите прав потребителей» статья 151 ГК РФ составлена не совсем в пользу дольщика.

Как видно из приведенной статьи суд не обязан, а может по своему усмотрению возложить на застройщика обязанность по компенсации морального вреда. На практике реальная сумма возмещения составляет от 10 000 до 25 000 рублей.

Штраф

Практика применения судами штрафа неоднозначна. Не будем вдаваться в подробности. Шансы наложить штраф на застройщика 50/50.

От взысканной суммы размер штрафа будет равен (400 000 + 0 + 25 000) * 50% = 212 500.

Всего, за исключением судебных расходов 400 000 + 25 000 + 212 500 = 637 500

Судебные расходы

Судебные расходы не относятся к взыскиваемой сумме. Заявить об их возмещении можно после получения положительного решения, можно в процессе рассмотрения дела. Разницы нет. Однако, судебные издержки возмещаются частично, если требования истца удовлетворены не в полном объеме (ст. 98 ГПК РФ). В таком случае они возмещаются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Если изначально заявлена сумма 1 755 000, а суд присудил 637 500, то судебные расходы подлежат возмещению в размере 10 897.

Итого, при хорошем раскладе, общая сумма компенсации составит 648 397 рублей.

Если суд откажет в наложении штрафа на застройщика, то еще меньше – 432 265 рублей.

В этой статье мы решили собрать все самые популярные вопросы дольщиков по поводу получения с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия. Ответы на вопросы подготовлены юристом сайта Paritet.guru с учетом актуальной судебной практики и законодательства.

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

• Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
  Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
• Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
  Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Судебная практика Верховного суда:
При установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г. (пункт 12)

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Если по какой-то причине вы не хотите делать доверенность на второго дольщика, но участвовать в суде не можете, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Судебная практика Верховного Суда:
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п.22): неустойка начисляется от всей цены договора несмотря на то, что часть цены была оплачена за счет субсидии.

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Нет, это неправильно. В ФЗ об участии в долевом строительстве однозначно сказано, что неустойка уплачивается:

в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

То есть 214-ФЗ не предусмотрено начисление неустойки по разным ставкам. Необходимо делать расчет только по одной ставке. Если вы не хотите сами заморачиваться с расчетами, воспользуйтесь нашим Калькулятором неустойки по ДДУ, где уже учтены все необходимые ставки рефинансирования, а красивый расчет можно будет скачать для суда или претензии в формате PDF.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Наша личная судебная практика говорит о том, что необходимо брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, т.е. подписания акта приема-передачи. Однако существует вот такая любопытная практика по Верховному Суду РФ, который считает, что брать ставку рефинансирования нужно на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ.

Судебная практика Верховного суда (октябрь 2017):
При исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (с учетом правил исчисления сроков, оканчивающихся в нерабочие дни).
Определение №41-КГ17-26

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске. До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда. Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ

Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:

Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).

Что делать, если застройщик требует подписать соглашение на перенос срока по ДДУ?

Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким:

___.____.2017 получил ваше предложение об изменении договора участия в долевом строительстве № дата в части переноса срока передачи квартиры с 1 квартала 2017 года на 3 квартал 2017 года. Поскольку перенос срока передачи меня не устраивает, я отказываюсь от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия № дата. Напоминаю вам, что законных оснований для обязания меня подписать это соглашение не имеется. При нарушении срока передачи квартиры, указанного в ДДУ (дата), намерен требовать неустойку по 214-ФЗ.

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Про неустойку при покупке квартиры через уступку:
ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права. Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

Судебная практика ВС РФ:
На основании п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Определение 70-КГ17-6

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Позиция Верховного суда в тему:

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016

Можно ли получить неустойку по 214-ФЗ, если затягивается регистрация права собственности на квартиру?

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен. Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру. Конечно же, застройщик не отвечает за случаи, когда регистрация права собственности затянулась по вине Росреестра или самого дольщика, предоставившего неполный пакет документов.

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

• договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
• Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Позиция Верховного Суда РФ:
Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.
п.10 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., определение №31-КГ16-1.

Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?

Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).

Слышал, что судьи сильно снижают неустойку по 214-ФЗ по статье 333 ГК РФ. Как это предотвратить?

Рекомендуем при подготовке к суду и написании иска внимательно прочитать нашу статью: Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

Выиграл суд по неустойке. Как быстрее получить с застройщика деньги?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Инструкцию по взысканию денег через банк застройщика можно посмотреть здесь.
Пример заявления в банк к исполнительному листу на застройщика

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч. введении процедур наблюдения, конкурсного производства) требовать получения неустойки можно только через включение в реестр кредиторов в рамках банкротного дела.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
   Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
   Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Можно ли обанкротить застройщика, если он долго не платит мне неустойку?

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?

Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.

Отказались от приемки квартиры из-за дефектов. Срок передачи по ДДУ уже нарушен. Можно ли требовать с застройщика неустойку?

Да, в этом случае можно требовать неустойку по дату подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нужно грамотно все оформить.

• После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
• На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
• Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
• Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Все статьи про долевое строительство:

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу домаЧто делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

• About
• Latest Posts

Paritet.guru

Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России. Вы можете задать свой вопрос в комментариях в этой статье. Постараюсь ответить на него в течение суток. Также получить консультацию можно по телефону +7 (800) 511 09 56 (звонок по России бесплатный).

Latest posts by Paritet.guru (see all)

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи.

В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано: ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию. В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию, и ввел объект в эксплуатацию позднее 4 квартала 2014г.

При расчёте необходимо брать ключевую ставку, а не ставку рефинансирования, так как с 01 января 2016 года Центральный банк РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. Ставка рефинансирования не имеет самостоятельного значения с указанной даты.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 3 000 000 руб.
Количество дней просрочки 100 дней
Действующая ключевая ставка – 10,5% годовых

3000000×100×10,5%/300 = 105000 (Сто пять тысяч) рублей 00 копеек. Если участник долевого строительства является гражданин неустойка составит:

3000000×100×10,5%/150 = 210000 (Двести десять тысяч) рублей 00 копеек.

Как показывает судебная практика суды как правило снижают неустойку применяя ст. 333 ГК РФ. В силу ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Этим право суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки сложно.

Звоните по телефону:
8 (499) 348-8921

В силу части 9 ст .4 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В силу этого гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причинённого нарушением прав потребителей (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года № 2300 -1). В силу п.28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов (утверждён Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) достаточным условием для удовлетворения иска гражданина – участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

В суде можно заявить любую сумму морального вреда, но как показывает практика суды взыскивают моральный вред от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму свыше 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях (например, у Вас в связи с переживаниями ухудшилось здоровье, что подтверждается медицинскими справками).

В судебном процессе можно и нужно заявлять взыскание убытков.

Например, если в процессе ожидания передачи вам квартиры Вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за наем жилья также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или Московской области, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки в виде уплаченной арендной платы.
Для этого у Вас должен быть договор и расписки,  или квитанции, подтверждающие оплату по договору аренды.

Можно также попытаться взыскать упущенную выгоду.

К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды. Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства.

Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла  — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

В суде можно потребовать с застройщика уплаты 50% штрафа от суммы исковых требований. Это право предоставляется дольщику п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 (в редакции от 02.07.2013г.) «О защите прав потребителей).

Команда Юр-Процесс.ру специализируется на делах подобной категории и представит Ваши интересы в суде.

Смотрите также соответствующие услуги адвокатов:

Звоните по телефону:
8 (499) 348-8921

Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один год. Однако ожидание, как правило, затягивается на более длительное время, чем они предполагали, подписывая договор со строительной фирмой. По сути, дольщики оказываются заложниками ситуации, навязанной им застройщиком, который то и дело переносит дату сдачи дома. Что делать в этом случае? Закон дает право выбора: участник может либо согласиться на пересмотр сроков, либо обратиться в суд с иском к недобросовестной компании. Дольщику положена неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, которая может составлять довольно внушительную сумму. Как ее правильно рассчитать и истребовать с нарушителя?

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками. Договор также содержит еще одну дату – срок введения дома в эксплуатацию, который всегда наступает раньше, чем дата передачи. В отличие от первого, этот срок может корректироваться застройщиком самостоятельно.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома. Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Что делать, если сдача дома откладывается

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение. Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку. При этом закон не обязывает его соглашаться, а предоставляет право выбора. Участник может не отвечать на письмо, его молчание не может быть истолковано, как принятие предложения.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт. Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии. Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Составление претензии к застройщику

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

• Сведения о договоре (номер, дата заключения);
• Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
• Пункты договора, которые нарушил застройщик;
• Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
• Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
• Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

Расчет неустойки

По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере. Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.

Расчет пени производится по следующей формуле:

Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки

При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте. Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней. Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.

Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по  ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.

Например:

Цена ДДУ = 5 млн. рублей

Количество просроченных дней – 75

(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)

Порядок взыскания неустойки в суде

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

• Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
• Данные дольщика (ФИО, адрес);
• Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

• Моральная компенсация;
• Штраф 50 % от полной суммы всего иска.

а также оплата:

• судебных расходов;
• юридических услуг;
• госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• копию ДДУ;
• копию квитанции об оплате по договору;
• документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
• претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

Выбор суда для подачи иска

Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. При этом дольщик может выбрать сам, куда подать заявление: в суд по своему месту проживания, по местонахождению строительной фирмы или адресу стройплощадки. Выбирая судебный орган, рекомендуется изучить практику применения в нем 333 статьи ГК РФ, позволяющей уменьшать размер неустойки.

В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе. Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов,  непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик. Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму. Но чаще всего неустойка взыскивается в суде, решение которого во многом зависит от того, насколько грамотно будет представлена позиция дольщика. Все это – ежедневная работа профессиональных юристов.

В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».