【Порядок заключения договора управления мкд с управляющей компанией】 подробнее на сайте Закон наш

Жильцы многоквартирного дома должны не только сделать выбор, касающийся способа управления, но и определиться с содержанием договора.

В дальнейшем управляющая компания будет обязана заключить его с каждым собственником недвижимости отдельно.

Что говорит закон?

На основании с ГК РФ заключение договора – обязательное условие предоставления услуг УК.

Подписание соглашения регулируется статьей 162 ЖК РФ.

Важно сверить составленный договор с пунктами, установленными Постановлением Правительства № 491 от 2006 года.

На его основании утверждаются основные правила содержания и ремонта общедомового имущества, причины для изменения размера квартирной платы.

Заключение договора с управляющей компанией

Договор с управляющей компанией в 2017 году заключается по добровольному согласию сторон. Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают организацию, с которой они согласны сотрудничать.

С собственниками жилья

В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162).

Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает. Это ошибочное толкование законодательной нормы.

Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением.

Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все.

Требования к составлению

Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.

Составляется протокол общего собрания, на котором было принято решение о форме управления и обсуждены положения соглашения.

Содержание

Заключение договора с управляющей компании является важным моментом, необходимым для начала деятельности организации и предоставления услуг.

В него входят следующие положения:

состав имущества;
список работ, которые будут оказываться УК по содержанию общедомового имущества (отдельно устанавливается порядок изменения списка);
способ определения стоимости договора, установление суммы оплаты за предоставление услуг;
ответственность каждой стороны;
форма контроля над деятельностью управляющей компании;
регулярная отчетность управляющей компании о проведенных работах.

Нередко определение состава имущества может отсутствовать, в таком случае управляющая компания ссылается на технический паспорт, оформленный на дом (Постановление Правительства от 2006 года).

Если перечень услуг, которые должна выполнять компания, является Приложением к договору, то они выполняются на обязательной основе.

Одним из основных положений документа является цена договора, оплата за содержание и ремонт жилой площади.

В соответствии с новыми пунктами ЖК РФ сумма оплаты за предоставление энергетических ресурсов устанавливается МСУ и регулируются Федеральными законами.

Средства, вносимые за содержание и ремонт общедомового имущества, определяются на общем собрании жильцов с опорой на статью 156 ЖК РФ и предложения управляющей организации.

Поскольку цена является договорной, а не фиксированной, то требуется дополнительно указать, насколько часто и в каком размере она может изменяться.

Юристы рекомендуют включать в соглашение положение о том, чтобы средства за предоставляемые услуги накапливались на лицевом счете строения.

Внимание рекомендуется обратить на способы контроля и расхода денежных средств.

Немаловажное значение имеет момент, что УК еще не привыкли отчитываться по проделанной работе перед жильцами, хотя некоторые из них пытаются потребовать отчет о деятельности. Именно поэтому в договоре рекомендуется указать, когда и каким способом компания будет отчитываться по своей работе.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью жильцов многоквартирного дома является оплата коммунальных услуг.

Она формируется из следующих факторов:

стоимости энергетических ресурсов;
аварийного обслуживания;
утилизации мусора;
обслуживания лифтов и мусоропровода и т.д.

Обязанности другой стороны – управляющей компании более обширные.

К ним относятся:

Эксплуатационно-ремонтная деятельность (содержание и ремонт имущества многоквартирного дома, содержание в чистоте близлежащей территории, проведение плановых проверок и осмотра имущества, коммуникационных систем, состояния подъезда, устранение неполадок и поломок).
Организационная деятельность (представление отчетов о своей деятельности, рассмотрение заявок жильцов, ответы на жалобы, составленные собственниками квартир, подписание договоров с поставщиками энергетических ресурсов).

Образец договора управляющей компании с собственниками жилья можно скачать здесь.

Порядок расторжения

Статья 162 ЖК РФ предусматривает, что расторжение соглашения является возможным в соответствии с решением, вынесенным судебной инстанцией или принятое обеими сторонами.

Договор прекращает действовать, если прошел срок его заключения. Стороны по своему решению могут заявить о прекращении действия документа до времени его истечения.

В соответствии с решением суда, на основе статьи 450 ГК РФ, соглашение между управляющей компании и жильцами расторгается, если нарушаются положения договора и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, одностороннее расторжение соглашения возможно в ситуации, когда управляющая компания не выполняет обязательств, установленных документом.

Часто задаваемые вопросы

Заключение договора с управляющей компании – непростая процедура, поскольку при её осуществлении необходимо принять единое решение, которое устраивало бы всех жильцов многоквартирного дома, а также саму управляющую компанию.

У граждан возникает множество вопросов, из числа которых будут рассмотрены те, что чаще всего задаются.

Повышение цены за нежилое помещение

Все обязанности на жильцов дома возлагаются договором, подписанным с управляющей компанией, либо законодательством.

Правительство каждого субъекта устанавливает предельную стоимость коммунальных услуг – меньше разрешается, но больше этой суммы нельзя.

Для решения вопроса требуется внимательно пересмотреть соглашение, заключенное с управляющей компанией – как в нем прописан вопрос относительно изменения стоимости услугю

В большинстве случаев цена является существенным условием, поэтому изменить его в одностороннем порядке невозможно.

В договоре также указывается, на какую сумму может быть увеличена сумма, и сколько раз это может происходить.

Если повышение стоимости противоречит положениям соглашения, то составляется письменный отказ от уплаты.

Свой вариант документа

Если договор с управляющей компании был заключен только с конкретным жильцом, без проведения общего собрания, то можно просить организацию заключить соглашение в новой редакции.

Однако в этом управляющая компания может отказать.

На видео о расторжении договора с УК

Жилищный кодекс, регулирующий жилищные правоотношения (п.8. ст. 4 ЖК РФ), предусматривает особый институт — управление многоквартирным домом, целью которого являются обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Действующее законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома;
управление управляющей организацией;
управление товариществом собственников жилья или другими специализированным жилищным кооперативами.

Одним из наиболее перспективных и распространенных способов управления является управление многоквартирным домом специализированной управляющей организацией.

Договор управления является центральным документом между собственниками помещений и управляющей организацией, поэтому необходимо к подписанию этого документа подойти со всей серьезностью правовых последствий. Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Условия, которые в обязательном порядке должны быть указаны в договоре управления:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;.
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Можно выделить основные этапы заключения договора: подготовка проекта, предварительное согласование и обсуждение существенных условий договора членами Совета МКД и управляющей компанией, ознакомление с проектом собственников помещений, подготовка окончательного варианта договора, проведение общего собрания собственников по утверждению условий договоров управления и подписание индивидуальных договоров.

На общем собрании собственников помещений решается такие важные вопросы как: срок действия договора (от 1 до 5 лет), права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг, порядок оформления актов выполненных работ, сроки и порядок представления годового отчета управляющей компании.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания, копия которого должна быть представлена в управляющую компанию.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Далее: управление общим имуществом многоквартирного дома

Все темы

Даже одноэтажный дом на две квартиры не может быть функциональным без постоянной хозяйственной поддержки и проведения периодических ремонтных работ, а многоквартирный дом и подавно, учитывая, как много семей в нем находятся, пользуются инженерными сетями и иными конструктивными составляющими дома.

Именно поэтому для поддержания дома в надлежащем состоянии и привлекается те или иные компании в рамках договора, целью оформления которого является определение перечня услуг и полномочий сторон.

Когда необходимо его заключение

Скачать типовой

образец

договора управления многоквартирным домом управляющей компанией.

В порядке норм, определенных жилищным законодательством, многоквартирный дом не может существовать сам по себе без должного управления, которое в силу ч.2 ст.161 ЖК РФ должно выражаться в одном из способов управления, который выберут жильцы в соответствии с законом.

Так, в частности, владельцы квартир могут осуществлять управление МКД посредством следующих способов:

создания ТСЖ, которое и будет заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями, а также нанимать работников для проведения необходимых работ;
непосредственного управления, которое возможно при наличии в доме не более 30 квартир, собственники которых и будут заниматься поддержанием дома на необходимом уровне лично либо через посредников;
привлечения управляющей компании, которая специализируется на жилищных отношениях.

При этом следует отметить, что как при ТСЖ, так и при непосредственном управлении жители дома могут заключить договор с УК на осуществление необходимых работ по поддержанию дома, в то время как решение насущных вопросов будет относиться уже к компетенции собрания собственников. Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией.

Кстати, отказаться от выбора любого из вышеперечисленных способов управления жильцы дома не могут, учитывая, что ст.161 ЖК РФ обязывает их определиться со способом управления. В противном случае УК будет избрано местными органами самоуправления в порядке открытого конкурса в рамках процедуры, закрепленной ч.4 ст.161 ЖК РФ.

То есть, по сути, после избрания способа управления МКД сторонами жилищных правоотношений будут являться управляющая компания либо же ТСЖ и владельцы квартир, каждый из которых во исполнение норм закона будет иметь на руках экземпляр договора о содержании дома.

Предмет и существенные условия

В силу ст.162 ЖК РФ договор по управлению МКД может быть заключен только на основании протокола собрания собственников МКД, причем только в том случае, если на собрании присутствовал кворум, то есть одобрительно проголосовало не менее 50% от общего количества голосов владельцев квартирных метров дома.

Также в рамках жилищного законодательства договор на управление может быть заключен только с УК, которая имеет соответствующую лицензию, учитывая, что ст.12 ФЗ №99 управление МКД является одним из видов деятельности, который подлежит лицензированию, осуществленному в порядке, определенном Постановлением Правительства № 1110.

Следует отметить, что в рамках норм, определенных ст.162 ЖК РФ, договор на управление домом может быть составлен только в письменном виде и должен быть подписан уполномоченным от собственников лицом с одной стороны и представителем компании с другой стороны.

При этом указанный документ должен содержать в себе следующие составляющие:

предмет договора, а именно оказание услуг по содержанию МКД;
существенные условия, которые подразумевают состав имущества и перечень оказываемых услуг;
обязательные условия, а именно, стоимость и порядок отчетности, а также срок действия соглашения;
заключительные условия, регламентирующие ответственность сторон и порядок расторжения договорных отношений.

Права и обязанности сторон

Как и всякий договор, соглашение между УК и жителями дома содержит права и обязанности сторон, которые в рамках договора подлежат обязательному исполнению.

В частности УК обязана:

обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих, посредством проведения текущего и кап.ремонта исходя из плана либо потребности;
оказывать содействие в предоставлении ресурсоснабжающих услуг, посредством поддержания инженерных сетей в пригодном состоянии для эксплуатации и заключением договоров на поставку с соответствующими организациями;
контролировать предоставление коммунальных услуг в объеме и надлежащем качестве от поставщиков;
обеспечивать сохранность и поддержание в надлежащем состоянии обще долевого имущества владельцев квартир, перечень которого утвержден ст.36 ЖК РФ;
оказывать услуги по поддержанию дома и проводить ремонтные работы не менее чем в пределах перечня, утвержденного Постановлением Правительства №290;
проводить периодические проверки пригодности к использованию системы коммуникации и инженерных сетей;
хранить и использовать техническую документацию в строгом соответствии с законом, учитывая, что речь идет и о персональных данных;
информировать жителей об изменении тарифов либо взносов за содержание имущества МКД;
предоставлять любую информацию о характере услуг, а также об их стоимости по требованию собственников МКД в порядке, определенном Постановлением Правительства №491.

При этом УК наделена и определенными правами, в частности:

требовать предоставление технической документации, в соответствии с которой впоследствии будет осуществлено обслуживание дома;
самостоятельно определять порядок оказания услуг;
выбирать способ выполнения работ;
избирать подрядчиков либо компании, которые специализируются на выполнении того или иного вида работ;
принимать платежи, а также рассчитывать задолженность и пеню в соответствии с условиями договора и нормами закона.

В свою очередь и владельцы квартир обладают рядом прав и обязанностей, в частности жильцы обязаны:

использовать жилое помещение по назначению;
оплачивать коммунальные услуги в соответствии с полученными платежными листами в установленный законом срок;
ставить в известность представителей УК о принятых в ходе общего собрания решениях, относящихся к обслуживанию.

Также жильцы наделены следующими правами:

контролировать деятельность УК;
требовать отчет о проделанной работе;
получать любые сведения, касаемые действий УК в отношении МКД.

На что необходимо обращать внимание при заключении данного вида соглашения

Деятельность Управляющих компаний у многих жильцов вызывает негатив, учитывая, что далеко не все УК надлежащим образом выполняют вмененные обязанности.

Именно поэтому на предварительной стадии заключения договора желательно обратить внимание на следующие аспекты:

перечень оказываемых услуг должен быть подробным и включать в себя все положения, оговоренные в Постановлении №290;
порядок изменения оказываемых услуг;
перечень коммунальных услуг;
порядок ценообразования, а также взыскания задолженности;
подробное руководство по осуществлению контроля, включая сроки запросов и предоставляемую в них информацию.

Если управляющая компания будет уклоняться от полного освещения того или иного условия и ссылаться на Типовую форму договора, желательно искать другого исполнителя, который будет учитывать пожелания жителей дома, а также их потребности в рамках действующего законодательства.

Правила отчетности о проделанных работах и осуществленных затратах

В силу п.11 ст.162 ЖК РФ управляющая компания ежегодно на протяжении первого квартала должна инициировать собрание собственников МКД и предоставить полный отчет по оказываемым услугам, а также понесенным затратам, конечно, если иной срок не определен договором.

Также УК обязана поставить жильцов в известность о системе тарифов за коммунальные услуги, если они менялись либо будут изменены в ближайшем будущем.

И компания обязана обосновать все затраты по оказываемым услугам, если они были введены в течение года, к примеру, за ту же парковку либо найм уборщицы, обслуживание лифта или использование придомовой территории. То есть по сути, УК должна осветить все вопросы по управлению МКД, которые возникнут у жильцов, не говоря уже о плановом отчете израсходованных средств.

Условия расторжения

Как правило, договор по управлению домом между жильцами и УК заключается на определенный срок от года до пяти лет, если ни одна из сторон не потребовала расторжения соглашения, он автоматически пролонгируется, то есть продляется.

При этом в рамках ч.8.1 ст.162 ЖК РФ собственники жилых помещений МКД имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях:

изменения способа управления дома;
при ненадлежащем исполнении управляющей компанией условий договора, а именно, содержании дома.

Кстати УК тоже может расторгнуть договор, в частности, в случае отзыва лицензии, причем с правом исполнения обязанностей, определенных договором, до избрания новой управляющей компании.

О правилах заключения соглашений собственников квартир с УК по управлению МКД рассказано в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Заключение договора управления многоквартирным домом

Одной из особенностей договора управления многоквартирным домом является установленный законодательством режим его заключения, который поставлен в зависимость от субъектного состава на стороне заказчика. Как отмечалось, в качестве контрагента управляющей организации могут выступать:

товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в многоквартирном доме;
собственники помещений в многоквартирном доме (физические, юридические лица, публичные образования);
застройщик.

В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом не составляет обязанность созданной собственниками некоммерческой специализированной организации. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Закон не относит вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), оставляя его на усмотрение правления (ст. 148 ЖК РФ).

Таким образом, если иное не предусмотрено уставом товарищества собственников жилья, договор управления многоквартирным домом заключает председатель с одобрения правления товарищества.

Нормы ЖК РФ о жилищных и жилищно-строительных кооперативах не позволяют определить орган, уполномоченный принять решение о передаче функций по управлению многоквартирным домом и заключении договора управления многоквартирным домом, поскольку компетенция органов управления определяется уставом кооператива (ч. 1 ст. ИЗ, ч. 2 ст. 116 ЖК РФ). Таким образом, в зависимости от содержания устава такое решение может быть принято общим собранием (конференцией) членов кооператива, правлением или председателем правления кооператива. Договор от имени кооператива подписывает председатель правления (ч. 2 ст. 119 ЖК РФ).

Во втором случае решение вопроса зависит от формы собственности. Для собственников многоквартирных домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем 50%, ст. 163 ЖК РФ устанавливает обязанность заключать договоры управления с управляющими организациями, выбираемыми по результатам открытого конкурса. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а следовательно, и особенности заключения договоров управления такими домами, устанавливаются соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). При этом одни публичные образования при проведении открытых конкурсов по выбору управляющих организаций руководствуются постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», другие разрабатывают собственные положения о порядке проведения таких конкурсов1Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Однако, учитывая необязательный характер государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, рассчитывать на данный документ в качестве источника сведений о размере долей собственников помещений в многоквартирном доме не приходиться (п. 16,5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества)..

Для тех многоквартирных домов, в которых доля публично-правовых образований в праве общей собственности на общее имущество составляет менее чем 50%, законодатель предусмотрел два различных варианта заключения договора управления многоквартирным домом в зависимости от того, кто принимает решение о передаче функций управления управляющей организации: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме или органы местного самоуправления.

При первом варианте предпосылкой заключения договора является решение общего собрания собственников о выборе соответствующего способа управления и конкретной управляющей организации. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). В свою очередь, доля собственника в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему в этом доме помещения (ч. 1 ст. 37 ЖКРФ). Справедливость такого механизма определения размера долей и соответственно количества голосов на общем собрании не вызывает сомнений, однако его реализация на практике вызывает весьма серьезные затруднения. Дело в том, что размер доли в общем имуществе, принадлежащей каждому из собственников помещений в многоквартирном доме, не находит отражение в каких- либо документах.

Поэтому задача его определения ложится на инициатора общего собрания. А он зачастую не имеет необходимых для этого сведений об общей площади помещений в многоквартирном доме. Источниками такой информации могут стать Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и техническая документация. Однако, во-первых, информация, содержащаяся в данных источниках, может оказаться неполной. В частности, в ЕГРП могут отсутствовать данные о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Во-вторых, указанные сведения предоставляются на возмездной основе, поэтому инициатор проведения общего собрания вынужден будет понести значительные финансовые затраты, механизм компенсации которых законодательно не определен. Таким образом, реализовать идею законодателя о порядке определения количества голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения в многоквартирном доме на общем собрании, на практике оказывается весьма непросто. Органы местного самоуправления отдельных муниципальных образований берут это бремя на себя, обязуясь оказать помощь в подсчете размера долей (количества голосов), принадлежащих домовладельцам. Однако такая помощь, как правило, адресована собственникам помещений в многоквартирных домах, где принято решение о создании товарищества собственников жилья или имеется такое намерение.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют вопросы, предусмотренные п. 1-3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решения по которым принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, действующие правила позволяют сделать вывод, что решения о выборе рассматриваемого способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей организации могут быть приняты меньшинством от совокупного числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Принятые решения общего собрания являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Такой порядок согласования интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома отличается от «общегражданского». Традиционным для отечественного гражданского права является следующий механизм согласования воль участников общей долевой собственности: осуществление права собственности на общее имущество должно происходить по общему согласию сособственников, т.е. по единогласному решению (ст. 247 ГК РФ).

Такое же положение, в частности, содержат Свод законов гражданских Российской империи. По мнению Д.И. Мейера, возможность принятия решений по осуществлению права общей собственности большинством голосов недопустима, «ибо сохозяин есть субъект права и всякое действие относительно его доли в общей собственности без его согласия было бы нарушением его права»2Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи, Проект Гражданского уложения Российской империи, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. — Екатеринбург, 2003. — С. 415.. Из этого следовало, что при несогласии хотя бы одного участника на какую-либо предлагаемую другими участниками меру по управлению или распоряжению имуществом они не вправе были ее предпринять.

Общий принцип «единогласного принятия решений» при осуществлении права общей собственности был сохранен в Проекте Гражданского уложения, однако он получил существенное послабление в отношении правомочий управления и пользования: «Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех сособственников, а в случае разногласия — по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей».

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. закрепил описанное исключение в виде общего правила. В соответствии с п. 62 все правомочия должны осуществляться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия — по большинству голосов3См.: Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. — Томск, 1977. — С. 77,78..

Статья 117 ГК РСФСР 1964 г. предоставила право суду урегулировать споры между сособственниками по осуществлению владения, пользования и распоряжения. В Основах гражданского законодательства 1991 г. законодатель использовал такой же подход.

Действующий ГК РФ содержит норму, в соответствии с которой при недостижении согласия порядок владения и

пользования

общим имуществом устанавливается судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Другое правило установлено на случай отсутствия единогласия по распоряжению общим имуществом: судебное понуждение недопустимо. Такое законодательное решение обусловлено следующими причинами. Во-первых, однородность субъективных прав сособственников и возлагаемых на них юридических обязанностей сочетается с их равенством, выражающимся в равных условиях реализации одних и тех же юридических возможностей. Ни один из сособственников не может быть поставлен в более выгодное положение при осуществлении своих правомочий по сравнению с остальными участниками, как бы ни был велик размер принадлежащей ему доли. Установленная законом необходимость общего согласия всех участников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом выступает в качестве своего рода «внутренних» пределов возможного поведения управомоченных лиц. Во-вторых, особое место в содержании субъективного права общей долевой собственности занимает правомочие распоряжения долей, реализация которого возможна независимо от согласия остальных участников4См.: Фогель В. А Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. — 2002. — № 12. — С. 26..

Возникает вопрос: чем обусловлено появление в ЖК РФ альтернативного «общегражданскому» способа согласования интересов сособственников по поводу осуществления своего права в отношении общего имущества многоквартирного дома. Для ответа на этот вопрос обратимся к характеристике правового режима общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Субъектами права общей долевой собственности являются собственники квартир (помещений — в ЖК РФ) в многоквартирном доме, которым одновременно в силу закона принадлежит общее имущество этого дома (ст. 289 ГК РФ). Объектом общей долевой собственности в данном случае выступает общее имущество многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения в этом доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Квалифицирующим признаком многоквартирного дома является наличие в нем не менее двух квартир. В большинстве случаев в действительности такие дома состоят из гораздо большего количества квартир. Процесс приватизации жилых помещений и строительство нового жилья привели к многообразию собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

Учитывая специфику назначения объекта и большое число управомоченных лиц на стороне собственника, В.А. Фогель отмечает, что правомочия, принадлежащие собственнику имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения права общей долевой собственности, а это предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.

В условиях значительного количества собственников общего имущества в многоквартирном доме обеспечить решение вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом по принципу единогласия практически невозможно, так как даже связь между этими сособственниками, обычная коммуникация между ними является проблемой. По опыту собраний, которые проводились в г. Новокузнецке, можно понять, насколько невозможно реализовать идею сбора всех собственников квартир в многоквартирном доме, многие из которых в принципе не проживают в этом доме либо временно отсутствуют или не имеют очевидного интереса, осознанного ими, к управлению общим имуществом, находящимся за пределами их квартиры.

Если все же удается обеспечить участие в принятии решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом всех сособственников, то велика вероятность возникновения разногласий между ними по рассматриваемым вопросам. Интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с осуществлением права общей собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома, могут существенно различаться, или у собственников может просто отсутствовать осознаваемый ими интерес к управлению общим имуществом, обслуживающим помещения соседнего подъезда. Например, одни собственники заинтересованы в устройстве тренажерного зала в подвальном помещении многоквартирного дома, другие считают, что целесообразнее данный объект общего имущества передать в пользование иным лицам, получив тем самым дополнительные средства на содержание общего имущества. Другой пример: собственники помещений, находящихся в одном подъезде многоквартирного дома, заинтересованы в приобретении и установке новой двери и переговорно-замочного устройства, тогда как домовладельцы из другого подъезда не имеют к этому никакого интереса.

При недостижении согласия по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом, возникший конфликт согласно «общегражданскому» порядку согласования интересов участников общей собственности надлежало бы рассматривать суду. Суд при осуществлении правосудия руководствуется только законом и внутренним убеждением судей, к которому они придут в результате анализа всех обстоятельств конкретного дела. При определении порядка владения и пользования объектом общей собственности в литературе предлагается принимать во внимание следующие обстоятельства: «сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства», «степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества». Представляется сомнительным, что суд сможет в полной мере вникнуть в суть происходящего, выявить интересы всех сособственников, их нужды и учесть их. Тем более когда число участников такого конфликта интересов весьма значительно.

Кроме того, нетрудно представить себе то количество исков об установлении порядка владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома, которое надлежало бы рассматривать судам. Как справедливо замечает В.А. Фогель, возможность обращения в суд в случае недостижения всеми жильцами согласия относительно порядка владения и пользования общим имуществом способна парализовать судебную систему5Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // Жилищное право. — 2005. № 11. — С. 41.. По рассмотренным причинам механизм согласования воль участников общей собственности на общее имущества многоквартирного дома, предложенный ЖК РФ, представляется наиболее приемлемым.

Однако в юридической литературе встречается и отрицательное отношение к указанному способу. Так, С.П. Гришаев, отмечая практическую целесообразность введения этого механизма, в то же время указывает, во-первых, на противоречие норм ЖК РФ (в частности ст. 46) правилам, установленным ГК РФ (ст. 246); во-вторых, на допустимость принятия решений большинством голосов только в ТСЖ. По его мнению, «ЖК не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание». Данное утверждение вызывает определенные возражения. Во-первых, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме имеет существенные особенности по сравнению с правовым режимом общей долевой собственности на другие объекты.

Эти особенности позволили ряду авторов назвать общую долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома самостоятельной разновидностью общей долевой собственности6Необходимость отступления от принципа единогласия в сфере управления общим имуществом многоквартирного дома признана разработчиками Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. — 2009. — № 4. — С. 141.. В числе таких особенностей можно выделить невозможность выдела части имущества общего пользования; ограниченность правомочия распоряжения общим имуществом; невозможность распоряжения долей в общем имуществе; отсутствие у сособственников права преимущественной покупки; невозможность применения правила о предоставлении участнику права общей собственности во владение и пользование части общего имущества и др. Таким образом, многие вопросы осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме решаются иначе, нежели установлено общими положениями о долевой собственности в ГК РФ. В этой связи обоснованно и введение особого механизма устранения разногласий между сособственниками7Миронов И. Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. — 2005. — № 4. — С. 33..

Во-вторых, как верно отмечает И.Б. Миронов, следует различать возможность игнорирования воли собственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось. В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, в том числе «с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов».

Следует отметить, что механизм согласования воль участников общей долевой собственности, подобный предложенному в ЖК РФ, предусмотрен в законодательстве ряда зарубежных государств. Так, ГК Квебека предусматривает решение вопросов осуществления права собственности на общее имущество на общем собрании, кворум на котором составляют собственники, имеющие большинство голосов. Решения на собрании принимаются большинством голосов: простым (п. 1096) или квалифицированным (п. 1097)8См.: Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М., 1972. — С. 74, 75.. Французский гражданский кодекс предусматривает возможность принятия синдикатом сособственников договора, устанавливающего порядок распоряжения общей собственностью (неделимыми частями дома, разделенного на квартиры) большинством, составляющим не менее 3/4 всего состава, которому принадлежит более половины стоимости всех квартир9Цит. по кн.: Михайлов С. В. Категория интереса в российском гражданском праве. — М., 2002. — С. 16..

Невозможность реализации интересов всех субъектов общества, в нашем случае — собственников помещений в многоквартирном доме, является объективным условием жизни. В своем общественно-правовом учении Р. Иеринг устанавливает определенную субординацию интересов: человека, общественных групп, общества. Причем интересам большинства дается определенный приоритет. «Разграничение разнообразных сталкивающихся между собой человеческих интересов является основной задачей права»10При этом нормы ЖК РФ не исключают возможности заключения одного договора со множественностью лиц на стороне собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод подтверждает судебная практика (см., напр.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2007 г. № 17АП-7985/ 2007-ГК по делу № А50-7143/2007 // СПС «КонсультантПлюс».. Эта задача была реализована в Жилищном кодексе РФ, который предложил иной по сравнению с «гражданско-правовым» порядок согласования интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, соответствующий специфике этих отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Обязательность заключения этого договора для собственников помещений законом не установлена. ЖК РФ не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом в случае отказа собственника от заключения договора с управляющей организацией.

Это признает и судебная практика. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассматривая кассационную жалобу на решение суда первой инстанции по иску ООО «Жилищно-коммунальная компания» к ООО «Торговый дом «Базис» о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом, установил, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику, приняты решения: утвердить компанию в качестве управляющей организации дома и проект договора, подлежащего заключению собственниками помещений дома с компанией. Ответчик подписать проект договора отказался. Оставляя кассационную жалобу без удовлетворения, суд указал: «В статье 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (ч. 5).

В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с компанией договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством»11Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2007 г. № А10 5470/ 06-04АП- 1096/07-Ф02-4044/07 по делу № А10-5470/06 // СПС «КонсультантПлюс»..

К аналогичному выводу пришли ФАС Восточно-Сибирского округа и ФАС Волго-Вятского округа при рассмотрении конкретных дел.

Таким образом, реализация данного способа управления многоквартирным домом полностью зависит от инициативы и доброго согласия собственников. Отсутствие прямого законодательного решения этого вопроса может привести к тому, что выбранный способ управления окажется нереализованным.

Второй вариант заключения договора управления многоквартирным домом имеет место, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или выбранный способ не реализован. К обстоятельствам, свидетельствующим об отсутствии выбора способа управления, постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 относит следующие:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.

К фактам, свидетельствующим об отсутствии реализации выбранного способа управления, отнесены следующие:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При наличии данных обстоятельств, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс (п. 2 Правил ). В части 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил установлена процедура заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления, в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что законодатель склоняется к идее обязательности заключения договора управления многоквартирным домом для собственников помещений в многоквартирном доме, однако до конца и последовательно ее не проводит: в одних случаях он устанавливает обязательность этого договора, в других — нет. Возникают вопросы: насколько оправданны такие различные подходы и каким образом должна быть решена проблема обязательности заключения данного договора.

Думается, что ответы на эти вопросы скрываются в особенностях тех интересов, на организацию удовлетворения которых направлен договор управления многоквартирным домом: надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, получение коммунальных услуг и т.д. Большая часть благ, предоставляемых по данному договору, — общественный товар, предназначенный для всех членов сообщества, в нашем случае — собственников и лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме. Трудно определить степень индивидуализации потребления этих благ: нет четких критериев (кто больше сорит, ломает, пользуется лифтом и т.д.), нет возможности отстранить от многих из них неплательщиков (уборка, лифт, тепло и др.). Как справедливо отмечают специалисты в области экономики жилищно-коммунального хозяйства, «поставщику услуг невозможно вычислить конкретного потребителя и определить объем услуг, приходящийся на его долю.

С другой стороны, и потребители лишены возможности делать индивидуальный выбор и тем самым оказывать влияние на поведение поставщика». Таким образом, в многоквартирных домах объективно невозможно индивидуализировать исполнение обязанности по содержанию и ремонту общего имущества и оплате большинства потребляемых коммунальных благ, причем независимо оттого, кто является собственником помещений в этих домах. Поэтому должно быть единство в решении вопроса заключения договора управления многоквартирным домом, стороной которого являются собственники помещения в многоквартирном доме независимо от формы собственности и субъекта, принявшего решение о передаче функций управления управляющей компании. Таким решением представляется введение обязательности заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме с момента наступления одного из юридических фактов: принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении к управлению конкретной управляющей компании либо подведения итогов открытого конкурса по выбору управляющей компании органами местного самоуправления. Это позволит последовательно реализовать идею законодателя о приоритете способа выбора управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Обязательность заключения договора потребителем услуг является исключением из общего принципа свободы договора и может быть продиктована, как и всякое иное ограничение прав, необходимостью обеспечения законных интересов других лиц (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В случае солидаризации потребления интересы других собственников помещений в многоквартирном доме требуют обязывания собственника, уклоняющегося от заключения договора управления многоквартирным домом.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3 ст. 161 ЖКРФ дополнена частями 13 и 14, предусматривающими особенности заключения договора управления многоквартирным домом с застройщиком. В соответствии с ними в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома-новостройки орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Системное толкование положений ч. 13, 4, 5 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод об обязательности заключения договора с победителем открытого конкурса для застройщика. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, управление многоквартирным домом может осуществлять управляющая организация, выбранная застройщиком по своему усмотрению.

Для другой стороны договора управления многоквартирным домом — управляющей организации — заключение рассматриваемого договора по общему правилу не является обязательным. Заключение договора является обязательным для одной или для всех сторон договора в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, в частности при заключении основного договора в срок, установленный предварительным договором (ст. 429 ГК); заключении публичного договора (ст. 426 ГК); заключении договора с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК), и т.д.

ЖК РФ не предусматривает обязанности управляющей организации заключить договор с обратившимися к ней собственниками многоквартирного дома. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов определяют режим заключения договоров управления многоквартирным домом, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, который можно обозначить как обязательный для управляющей организации (п. 9,22-24). Согласно Правилам в случае уклонения исполнителя от заключения договора собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков. На наш взгляд, установление обязательности заключения договора на правительственном уровне противоречит положениям п. 3 ст. 55 Конституции РФ, абз. 2 п. 2 ст. 1, абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которым ограничение гражданских прав, в том числе свободы договора, может быть введено федеральным законом.

Представляется, что рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Во-первых, как отмечалось, управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом может являться организация любой организационно-правовой формы (в том числе и некоммерческая) или индивидуальный предприниматель, тогда как публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией. Если правило п. 3 ст. 23 ГК РФ позволяет в данном случае охватить термином «коммерческая организация» и индивидуального предпринимателя, то «препятствием к дальнейшему расширению крута субъектов, подпадающих под действие правил о публичных договорах, является именно прямое указание в ст. 426 ГК РФ».

Во-вторых, договор управления многоквартирным домом нельзя отнести к категории публичных договоров, поскольку существует прямое указание в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, исключающее второй по счету обязательный признак публичного договора. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается «на условиях, указанных в решении… общего собрания». Условия договора устанавливаются исходя из специфики объекта управления (года постройки многоквартирного дома, степени износа элементов общего имущества и т.д.), а также интересов и материального положения собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не могут быть одинаковыми для всех обратившихся к управляющей организации.

Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей организации в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления. Порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса установлен разд. IX Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. В случае если победитель конкурса в указанный срок не совершает этих действий, то он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.

В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным. В случае если и этот участник будет признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

В случае если единственный участник конкурса признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора (п. 93 Правил).

Таким образом, возможность понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса предусматривается для уклоняющейся управляющей организации только в двух случаях:

ею было сделано второе по стоимости дополнительных работ и услуг предложение, а победитель конкурса уклонился от заключения договора;
она является единственным участником конкурса.

По результатам открытого конкурса договор управления между собственниками помещения в многоквартирном доме и выбранной управляющей организацией заключается на условиях, установленных организатором конкурса — органом местного самоуправления (подп. 4.5,16 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом). Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договора управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Органами управления отдельных субъектов РФ и муниципальных образований разрабатываются примерные договоры управления многоквартирными домами12См.: Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации // Жилищное право. — 2007. — № 1.-С. 43,44., которые могут использоваться сторонами.

Дискуссии в литературе и сложности на практике долгое время вызывали вопрос о моменте заключения договора управления многоквартирным домом в контексте ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Согласно одной позиции, обозначенной в юридической литературе, с момента заключения договора управления уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения13Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14314- РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2007. — № 4 (ч. И).. Это мнение подтвердило разъяснение Министерства регионального развития РФ, согласно которому управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом14См., напр.: Стрижак Н.М. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс»..

Согласно другой позиции для возникновения прав и обязанностей по договору управления многоквартирным домом необходимо его заключение с каждым собственником.

Обе позиции вызывали определенные сомнения. Как отмечалось, п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляю щей организации для управления многоквартирным домом в числе обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии реализации принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления, называет не заключение договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ. Часть 1 ст. 162 предусматривает заключение договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Системный анализ данных норм позволял сделать вывод, что для приобретения силы договором управления многоквартирным домом необходимо его заключение со всеми собственниками. Однако на практике это труднодостижимо: некоторые собственники могут не проживать в принадлежащих им помещениях или уклоняться от заключения договора.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ ч. 1 ст. 162 ЖК РФ была дополнена предложением следующего содержания: «При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Исходя из смысла данной нормы, вопрос о начале действия договора управления многоквартирным домом необходимо связывать с заключением договоров на управление с собственниками помещений, обладающими 50% и более голосов от общего числа голосов.