Покупка квартиры в ипотеку регистрация

Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

  • Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
  • Стоимость квартиры;
  • Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
  • Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

Выбор банка и ипотечной программы

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

  • Сумма ипотечного кредита;
  • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
  • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
  • Валюта кредита;
  • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
  • Сроки выплаты;
  • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
  • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

  • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
  • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
  • Положительная кредитная история;
  • Отсутствие судимости;
  • Отсутствие иных параллельных займов;
  • Дееспособность;
  • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
  • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
  • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

Квартира на вторичном рынке должна:

  • Быть отдельной квартирой; покупка квартиры в ипотеку регистрация
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);

Жилой дом или коттедж должен:

  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

  • Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
  • Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
  • Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
  • Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
  • Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
  • Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Оценка недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

Список документов и подача заявки в банк

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

  • Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
  • По клиенту, ксерокопии следующих документов:
    • Ксерокопия паспорта;
    • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
    • Заверенная копия трудовой книжки;
    • СНИЛС — страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
    • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
    • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
    • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
    • Свидетельства о рождении детей;
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
    • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
  • По недвижимому имуществу:
    • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
    • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
    • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит — прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму — 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

  • Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
  • В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.

Заключение кредитного договора

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

  • Наличным расчетом (на руки);
  • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
  • Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

  • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
  • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
  • производится регистрация сделки и ипотеки
  • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
  • производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

  • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
  • В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку с нуля поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Пошаговая инструкция покупки квартиры

в ипотеку с нуля

Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этой статье мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки.

Общие моменты покупки квартиры в ипотеку с нуля        

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными.

В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней?

При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку с нуля

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка?

На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

Экспертное видео


Источник

При отсутствии достаточной суммы денег для приобретения жилой недвижимости человек может воспользоваться предложением банка и купить квартиру в ипотеку.

Оформление такого кредита требует от потенциального заемщика соблюдения множества условий.

Изучите все тонкости и «подводные камни» процесса. Полученные знания помогут вам избежать сложностей и оформить ипотеку на покупку жилья в кратчайшие сроки.

Особенности и условия

По своей сути ипотека является долгосрочным кредитом на покупку недвижимости. Банки предлагают несколько программ ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои особенности.

Среди главных особенностей нужно обращать внимание на: сроки кредитования; валюту кредита; процентные ставки; условия получения займа.

Сначала потенциальному заемщику нужно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования. Первое, на что обращают внимание банки, это:

Возраст

покупка квартиры в ипотеку регистрация

На момент подачи заявки гражданину должно быть не менее 21 года.

Максимальная планка по возрасту рассчитывается с учетом того, чтобы на момент закрытия кредита человеку было не более 60 лет (в некоторых банках этот показатель увеличен до 65 лет).

Наибольшее доверие банки выражают клиентам в возрасте 25-40 лет.

Трудовой стаж клиента

Важно, чтобы человек отработал на своем текущем месте трудовой деятельности не менее полугода. Обязательно обращается внимание на то, насколько часто человек менял работу и по каким причинам. Лучше, чтобы перерывы в стаже, если они и присутствуют, были минимальны. Резкие смены сферы деятельности и увольнения за разного рода нарушения являются негативными показателями для банков.

Платежеспособность

Потенциальному заемщику нужно подтвердить свою платежеспособность.

Чем выше доход клиента, тем на более выгодные условия кредитования он может рассчитывать.

Но в данном вопросе все индивидуально и рассматривается в отдельном порядке.

Первоначальный взнос

Важно обратить внимание на такой момент как первоначальный взнос. Без него получить ипотеку практически невозможно. Минимальный аванс составляет 10%, средний – 30%. Чем больше собственных средств сможет внести клиент, тем, как правило, более выгодные условия ему предлагаются.

Процентная ставка по ипотеке меняется в зависимости от выбранной программы, банка и прочих условий. В среднем это 9-17 процентов годовых. На размер процентной ставки влияют возраст заемщика, его трудовой стаж, уровень доходов, кредитная история и другие показатели, о которых сообщается в отдельном порядке.
покупка квартиры в ипотеку регистрацияВАЖНО:

Ипотеку можно оформить в национальной и зарубежной валюте.

Процентная ставка валютных кредитов обычно меньше, чем рублевых.

Но ввиду непостоянности курса с валютными кредитами необходимо быть крайне осторожными.

Ипотека выдается на 5-30 лет. В некоторых банках эти границы расширяются. Практически все банки позволяют закрыть кредит досрочно. Условия досрочного погашения нужно уточнять отдельно в месте получения кредита.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, подлежит обязательному страхованию.

За счет страховки банки дополнительно защищают себя. Расходы по оплате стоимости страховых полисов ложатся, конечно же, на плечи клиента.

Необходимые документы

После изучения основных условий ипотечных программ клиенту нужно подготовить документы и отправиться с ними в банк, а лучше сразу в несколько, т.к. нет никаких гарантий, что выбранный банк согласится выдать ипотеку.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от выбранного банка и программы кредитования, данный момент лучше дополнительно уточнить. Стандартный пакет включает в себя:

  • паспорт и код налогоплательщика;
  • справку, подтверждающую уровень доходов;
  • документы, подтверждающие другие доходы помимо официальной заработной платы. Подаются при наличии и необходимости;
  • согласие супруга на покупку квартиры в ипотеке, если заявитель состоит в браке. Должно быть нотариально заверенным. Вместо составления согласия супруг может лично явиться в банк в день подписания договора;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество. В отдельных ситуациях приходится обращаться к услугам оценщиков для установления стоимости такой собственности. Дополнительно уточняется в банке.

Дополнительно могут потребоваться документы продавца квартиры и документы на объект недвижимости. Об этом обязательно сообщит сотрудник банка.

Пошаговая инструкция

При желании приобрести недвижимость в кредит лучше сначала не тратить время на поиски подходящего объекта, а узнать, если вообще шансы на получение такого займа.

Стандартный порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

  1. Человек выбирает банк и программу кредитования.
  2. Проводится сбор документов и их представление банковскому сотруднику.
  3. Банк тщательно изучает документы, кредитную историю и платежеспособность клиента, после чего выносит решение.
  4. В случае отрицательного решения клиент повторяет предыдущие пункты в других банках. При положительном решении можно приступать к поиску квартиры.
  5. В банк представляются документы по выбранной квартире.
  6. Производится оценка объекта недвижимости.
  7. Оформляется ипотечный кредит и проводится его выдача.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияВАЖНО:

При выборе ипотечной программы необходимо внимательно изучить схему погашения ссуды.

Не стоит сразу верить предложениям с подозрительно низкими процентами.

Обычно это особые программы, воспользоваться которыми есть шанс далеко не у каждого человека.

Выделите несколько подходящих вам программ и проведите их детальную сравнительную характеристику. Посетите банковские отделения или же созвонитесь с ними и узнайте все тонкости каждой программы.

ВАЖНО: Некоторые банки хоть и позволяют закрывать кредит досрочно, но взимают за это дополнительные штрафы и комиссии. Обязательно уточните данный момент заранее.

Остановите свой выбор на 2-4 программах, уточните в банках необходимый перечень документов и подайте заявки. Лучше начинать с самого выгодного предложения. Банк одобрит заявку – прекрасно. Не одобрит – обратитесь в следующее финансовое учреждение.

При заполнении анкеты нужно быть максимально честным с банком. Вся информация по подобным кредитам подвергается тщательнейшей проверке.

Постарайтесь собрать максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность:

  • справку о доходах;
  • выписки с текущих и депозитных счетов;
  • сертификаты на различные предметы роскоши;
  • справки, подтверждающие наличие других источников дохода в виде акций, ценных бумаг и др.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияВАЖНО:

Чем больше положительной информации о вас будет у банка, тем выше ваши шансы на получение ипотеки с выгодными условиями.

Обычно банки дают 2-4 месяца на то, чтобы «одобренный» клиент нашел квартиру для покупки в ипотеку.

Если этого срока окажется недостаточно, заявку придется подавать повторно. Банк должен выдать клиенту документ, подтверждающий одобрение заявки на приобретение недвижимости в кредит. Этот документ следует предъявить продавцу квартиры.

Продавцы, как правило, уже имеют в наличии все документы, необходимые для проведения сделки покупки-продажи. Дополнительно попросите продавца предъявить документы на квартиру.

Рекомендуется лично подать запрос в федеральную регистрационную службу и убедиться, что на квартиру нет никаких ограничений и обременений.

Собранные документы нужно представить уполномоченному сотруднику банка. Обычно они рассматриваются в течение нескольких дней. При отсутствии проблем с документами банк выполнит оценку квартиры для определения ее стоимости.

В назначенный день покупателю и продавцу нужно будет встретиться для подписания договора купли-продажи недвижимости. После подписания договора покупатель должен зарегистрировать документы в Росреестре и спустя несколько дней получить свидетельство на купленную квартиру.

Далее покупателю останется лишь оформить требуемые страховые полисы и представить подтверждение их покупки банку.

На этом процедура покупки квартиры в ипотеку заканчивается. Как правило, банк выдает деньги продавцу недвижимости, а покупатель погашает ссуду по установленным условиям и графику.

Сколько по времени происходит процесс оформления

покупка квартиры в ипотеку регистрацияСрок рассмотрения заявки зависит, прежде всего, от выбранного банка, сложности представленного набора документа и количества внутрибанковских бюрократических служб.

Если простые кредиты рассматриваются за пару дней, то на изучение заявки на ипотеку и сопутствующих документов могут уйти недели.

Предварительное решение обычно выносится за 2-10 дней.

На поиск квартиры, как уже отмечалось, заемщику дается в среднем 2-4 месяца. Срок оценки потенциального заемщика может меняться под воздействием следующих факторов.

Наличия либо отсутствия факта обслуживания гражданина в выбранном банке до момента подачи анкеты и документов на ипотеку. То есть к своим действующим или бывшим клиентам, если с ними не было никаких проблем, у банков более благосклонное отношение.

Еще более положительно банк будет относиться к человеку, если он получает заработную плату и прочие доходы на счет, открытый у них.

Это сократит срок принятия решения и существенно уменьшит пакет необходимых документов. В целом же срок рассмотрения заявок устанавливает сам банк.

На продолжительность срока принятия решения также сильно влияет характер документов и справок, подготовленных клиентом. Чем меньше у банка будет вопросов к полученным бумагам, тем быстрее он примет решение.

Чтобы было понятнее, можно рассмотреть следующий пример. В банк обратились 2 человек одинакового возраста, с одинаковыми доходами и одинаковым же положением в обществе. При этом один из заявителей представил банку справку о доходах и трудовую книжку, а другой – справку о зарплате, оформленную в свободной форме, и копии контрактов со своим нынешним и бывшими работодателями. Бумаги второго потенциального заемщика будут изучаться гораздо дольше, и срок рассмотрения заявки из-за этого существенно увеличится.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияПовлиять на срок принятия решения могут поручители и всевозможные созаемщики.

Вовлечение таких людей в процесс существенно повышает шансы клиента на получение кредита.

Однако на проверку документов поручителей и созаемщиков тоже требуется время, что в результате существенно увеличивает продолжительность рассмотрения заявки.

Рассмотренные факторы – это лишь наиболее часто встречающиеся случаи. На практике причин, по которым банк может быстрее либо же наоборот дольше принимать решение гораздо больше.

На это влияют существующие в банке механизмы оценки финансового положения потенциальных клиентов, уровень программно-технического обеспечения банка, опыт работы в сегменте ипотечного кредитования и т.д.

Таким образом, узнать хотя бы приблизительный срок вынесения решения можно исключительно в конкретно выбранном банке.

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку?

Отдельного рассмотрения заслуживает процедура покупки доли в квартире в долгосрочный кредит. В данном случае все зависит от особенностей конкретной ситуации. Чаще всего встречаются такие случаи:

  1. Клиент уже имеет долю в квартире и хочет оформить ипотеку на приобретение части этой же недвижимости.
  2. Клиент хочет купить в ипотеку долю в сторонней квартире, на которую у него нет абсолютно никаких прав.

В первой ситуации шансы на получение положительного решения со стороны банка есть. В данном случае все решает т.н. принцип последней доли, после приобретения которой заемщик становится полноправным владельцем рассматриваемой собственности.

В такой ситуации банк получает в залог целую квартиру, что избавляет его от юридических и бюрократических сложностей в будущем, если клиент не сможет оплачивать ипотеку и залог придется продать.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияИпотеку на покупку оставшейся доли выдают практически все банки.

Чаще всего для получения такого кредита не нужно привлекать поручителя.

Заем оформляется в среднем на 5-25 лет.

Средняя ставка составляет 14-15% годовых. Заемщику нужно внести не менее 10% аванса от стоимости доли. Кредитный договор будет составлен так, что вся квартира станет залогом по ипотеке.

Обычно проблем не возникает. Сложности могут появиться лишь, если доля, которую хочет купить клиент, принадлежит его близкому родственнику, т.е. если квартира была унаследована сразу несколькими людьми.

Аналогичные сложности возникают и в случае с квартирами, принадлежащими бывшим супругам. Банки с опаской относятся к подобной недвижимости и зачастую предпочитают с ней не связываться.

Со вторым примером, при котором клиент хочет купить в ипотеку долю в совершенно сторонней квартире, проблем гораздо больше. Банки такой возможности не предоставляют.

Виды ипотеки

В настоящее время сегмент ипотечного кредитования достаточно большой. Среди основных видов ипотеки можно выделить следующее:

  • кредиты на покупку квартир вторичного рынка;
  • займы на участие в долевом строительстве;
  • ипотечные кредиты молодой семье;
  • ссуды на повышение качества жилищных условий.

Существуют и другие программы, но в большинстве своем они являются лишь небольшими модификациями перечисленных выше.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияИпотека на вторичном рынке является наиболее распространенной программой кредитования.

Клиент находит квартиру, которая ему нравится, оформляет кредит, продавец получает деньги, а клиент погашает заем в установленном порядке.

Главной особенностью этого вида ипотеки, как уже отмечалось, является необходимость обязательного заключения страхового договора.

К такому условию клиенту нужно отнестись объективно. Никто не застрахован от того, что после покупки квартиры вдруг не появятся какие-то неизвестные ранее родственники, несовершеннолетние граждане, наследники и прочие лица, имеющие право на владение этой собственностью.

В результате покупатель рискует остаться без крыши над головой и с многомиллионным долгом на десятки лет. Чтобы предотвратить такие ситуации и заключаются договоры страхования.

В случае с ипотекой с долевым участием клиент покупает новую квартиру, что избавляет его от необходимости обязательного страхования, т.к. он является первым владельцем. Главный подводный камень: можно попросту не дождаться, пока объект будет введен в эксплуатацию.

На практике таких ситуаций сотни и тысячи. Ставка по такой программе, как правило, на пару процентов выше. После того как объект будет введен в эксплуатацию и клиент получит документы на квартиру, ему необходимо представить их банку, чтобы уменьшить годовую ставку по ссуде.

В случае с программами

для молодых семей тоже все не так просто.

Нужно внимательно изучить условия программы до подачи заявки.

К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.

И наиболее популярным на сегодняшний день видом ипотечного кредитования являются программы для улучшения жилищных условий. Процесс многоэтапный и гораздо более длительный по сравнению с другими программами.

Для получения такого кредита нужно иметь какую-то недвижимость в качестве залога. Обычно это собственная квартира или дом заемщика либо же вновь приобретаемый объект недвижимости.

Чтобы уменьшить затраты времени, сил и нервов лучше сразу обратиться в хорошее агентство по недвижимости или к кредитному брокеру.

Таким образом, процесс получения ипотеки очень сложный и неоднозначный. Если человек имеет хорошую кредитную историю, приличный доход, стабильную работу, банк предложит ему выгодные условия.

Порядок оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный: в среднем до 1 недели уходит на принятие банком предварительного решения, после чего клиенту дается 2-4 месяца на поиски подходящей квартиры.

С покупкой доли в ипотеку все сложно. Если заемщик уже имеет долю в этом объекте недвижимости, его заявку в большинстве случаев удовлетворят. При желании же купить долю в абсолютно сторонней квартире, на положительное решение рассчитывать не приходится.

Пакет документов для оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный, но банки могут вносить свои изменения, так что данный момент лучше дополнительно уточнить по месту.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияСуществующие виды ипотеки позволяют каждому клиенту подобрать наиболее выгодную программу.

Самыми популярными являются программы для улучшения жилищных условий и покупки квартир на вторичном рынке.

С ссудами для участия в долевом строительстве специалисты рекомендуют не связываться. Молодые нуждающиеся семьи могут рассчитывать на льготы и субсидии от государства. Подробно изучите условия каждой существующей программы и выберите наиболее оптимальный для вас вариант. Удачи вам с покупкой квартиры!

После принятия закона об ипотеке государство решает сразу множество задач. Граждане повышают качество своей жизни, приобретая жильё. Экономика получает быстро развивающуюся строительную отрасль, готовую дать рабочие места сотням тысяч людей по всей стране. Банки получают сферу, куда можно вложить свободные деньги и получить прибыль. Разберемся подробнее как купить квартиру в ипотеку.

Плюсы и минусы ипотечного жилья

покупка квартиры в ипотеку регистрацияБрать ипотечный кредит или не стоит? Попробуем внести ясность в этот вопрос и рассмотрим основные преимущества и недостатки этого финансового инструмента.

Минусы:

  • 1) Высокая стоимость кредита. Россиянам остаётся только разочарованно вздыхать, когда они узнают о жилищном кредитовании в Европе под 3-4 % годовых. Если вы не обладаете доходом выше среднего, то выплаты по ипотеке могут оказаться для вас неподъёмными.
  • 2) Сроки ипотечного кредитования. Ипотека предполагает, что выплаты будут длиться десятки лет. А много ли людей могут планировать свою жизнь на такой срок? Человек может потерять работу, бизнес-структура может обанкротиться, да и много других неприятностей поджидают будущего владельца недвижимости на его жизненном пути. Тем не менее, ежемесячные платежи необходимо будет выплачивать постоянно.
  • 3) Риск потерять собственность. Данный пункт логически продолжает предыдущий. Если заёмщик начал испытывать финансовые трудности, то банк очень скоро напомнит об имеющейся возможности продать его ипотечную недвижимость. Вы можете исправно платить долгие годы, но потерять квартиру из-за трёх просрочек в течение года. Квартира будет продана с аукциона, и все усилия окажутся потраченными зря.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияПлюсы:

  • 1) Самый важное преимущество ипотеки – это способ решения жилищной проблемы. Сколько бы ни ругали данный финансовый инструмент, для большинства граждан он остаётся самым реальным шансом жить в своей собственной квартире.

Многие люди снимают квартиру и платят за неё каждый месяц, прекрасно понимая, что она никогда не станет их собственностью. Так почему бы не платить подобные взносы банку, проживая в своей квартире?

  • 2) Для отдельных категорий людей ипотека может быть способом сэкономить на покупке жилья. Молодым семьям и военным, например, предоставляются бюджетные субсидии при ипотечном кредитовании.
  • 3) Инвестирование. Приобретение недвижимости в престижных или перспективных районах может стать выгодным вложением денег. Собственность в таких местах быстро дорожает, и через несколько лет может быть с выгодой продана.

Виды ипотеки

Оформление квартиры по ипотеке можно разделить на два больших массива: ипотека вторичного жилья и ипотека строящегося жилья.

Вторичное жильё

покупка квартиры в ипотеку регистрацияДанный вид ипотеки является самым распространённым. Из всех выдаваемых банками подобных кредитов, больше половины придётся именно на вторичное жильё.

У такого жилья есть множество преимуществ, как для банка, так и для покупателя.

Во-первых, цена на такую квартиру давно определилась. Район на прилегающей территории уже освоен, проведены коммуникации и нет риска, что рядом вдруг построят какой-нибудь завод. Следовательно, цена на такую квартиру может быть достаточно точно спрогнозирована, что снижает риски банка. Меньше риски банка – меньше ипотечная ставка годового процента.

Во-вторых, въезжать и жить покупателю можно сразу же после оформления всех документов. Кроме того, в районе уже наверняка построена вся необходимая инфраструктура: магазины, детские сады, развлекательные центры.

В качестве особенности можно выделить возможные будущие проблемы с такой квартирой. Если квартира переходила из рук в руки достаточно часто, есть вероятность, что были нарушены права несовершеннолетних, которые были прописаны в этой квартире. Или может объявиться человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, который раньше имел долю в квартире, но, из-за чьей-то халатности, упоминание об этом исчезло из документов.

Всё перечисленное будет являться исключительно проблемой владельца квартиры, банк ни на какие скидки или уступки не пойдёт. Поэтому стоит заранее выяснить всю юридическую чистоту квартиры с помощью архивной выписки из домовой книги, благо сегодня её можно получить буквально за несколько часов.

Стоит обратить внимание на незаконные перепланировки. Если после покупки обнаружится, что предыдущий владелец решил по своему усмотрению переоборудовать помещение без соответствующих разрешений, то согласованием с государственными органами придётся заняться новым хозяевам. Или устранить за свой счёт.

Банки очень тщательно подходят к анализу состояния квартиры из фонда вторичного жилья. Например, перекрытия не должны быть полностью деревянными, дом не должен быть построен раньше 1975 года и так далее. Словом, придётся собрать массу подтверждающей документации, а выбранный вариант может оказаться, в итоге, не подходящим для банка. И не факт, что владелец квартиры не передумает её продавать в ипотеку, пока вы курсируете между государственными учреждениями.

Мало где об этом говорят сразу, но банки практически всегда требуют полностью застраховать квартиру, которая будет заложена по ипотеке. И застрахована квартира должна быть на весь срок выплат по кредиту. Таким образом, страховые взносы можно смело приплюсовать к ежемесячным платежам банку.

Ипотека на новостройку

покупка квартиры в ипотеку регистрацияИпотека на покупку квартиры в новостройке предполагает, что дом ещё только строится, либо уже построен, но не сдан в эксплуатацию.

Граждане выбирают квартиры в строящихся зданиях по нескольким причинам.

Это возможность приобрести абсолютно новую квартиру, с улучшенной планировкой и без ремонта от предыдущих владельцев. Коммуникации, лифты, кровля и другая инфраструктура дома не потребует ремонта ещё долгие годы.

Кроме того, недостроенные квартиры стоят гораздо дешевле тех, что уже введены в эксплуатацию. За ипотекой обращаются как раз те, кто не сумел сам собрать требующуюся для приобретения квартиры сумму, так что цена будет являться первоочередным фактором.

Банки же неохотно выдают ипотеку на такое жильё, потому что предмета залога, квартиры, фактически не существует. На словах и на бумаге застройщик обещает всё сдать в срок. Но так случается, особенно в кризисные годы, что компания разоряется, а многоквартирные дома превращаются в долгострои с неясной судьбой. У банка, в этом случае, есть лишь право требования к застройщику, но что стоит это право, если денег у организации нет? Потому банки стараются анализировать рынок строящегося жилья и состояние компаний, работающих на нём.

В каждом банке заранее утверждается перечень тех организаций, ипотеку на строящиеся квартиры которых выдаваться не будут из-за повышенных рисков.

Все риски банка закладываются, как уже говорилось, в процентную ставку. Пока правоустанавливающие документы на квартиру не оформлены, ставка будет выше.

Вероятность заморозки строительства также должна волновать и заёмщика по ипотеке. Он оплатит до трети стоимости из собственных средств, будет погашать ипотеку, но квартиры у него пока нет.

Если вкладываться в строительство на, так называемом, «этапе котлована», то и риск выше. В случае же, когда дом уже проходит государственную приёмку, риск заморозки строительства сводится к нулю.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияНекоторые застройщики сами предлагают варианты выдачи ипотеки на свои квартиры. Первый вариант – ипотека от самого застройщика. Она является, скорее, рассрочкой: покупателю потребуется оплатить около половины стоимости квартиры и рассчитаться за неё полностью в короткий срок, обычно, 12-18 месяцев. Такой вариант ипотеки подойдёт только тем людям, у кого есть план по быстрому получению большой суммы денег.


Альтернатива – получение кредита в банке-партнёре
. На этот вариант стоит обратить особое внимание:

  • Во-первых, вряд ли возникнут сложности с оформлением документов. Застройщик и банк тесно сотрудничают между собой, и будут сами посильно помогать клиенту, как можно быстрее заключить с ними договоры.
  • Во-вторых, процентная ставка по ипотеке может быть ниже, чем в иных банках. Происходит это потому, что компанией-застройщиком и банком владеют аффилированные лица, и риски возникновения проблемных ипотечных кредитов подсчитать им проще.

Из двух видов покупки квартиры в ипотеку, более рисковым является всё же приобретение строящего жилья. Чтобы развеять все страхи покупателей, сегодня практически каждый застройщик имеет в своём офисе штатного консультанта по ипотечному кредитованию.

Перечень необходимых документов

Все документы, которые потребует банк от заёмщика на оформление квартиры по ипотеке, можно разделить на 3 группы. В первую войдут документы для обращения за ипотекой:

  • 1) Заявление и анкета. Заявление является просьбой к банку выдать ипотечный кредит. Все остальные документы, необходимые для одобрения заявления, являются дополнительными.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияАнкета представляет собой формуляр, куда потенциальный заёмщик вносит все данные о себе:

  • Персональные данные: Ф.И.О., дата и место рождения, паспортные данные, информация о смене фамилии. Адрес регистрации и адрес фактического проживания.
  • Данные о семье: семейное положение, родственные связи (данные о супруге, детях, родителях и так далее).
  • Сведения о профессиональных качествах обратившегося: образование, место работы, должность, трудовой стаж, чем занимается организация, сколько в ней работает человек, долго ли заёмщик работает в ней. И, самое главное, — ежемесячный доход.
  • Данные об имуществе. Банку требуется знать о наличие у заёмщика недвижимости или автомобилей. Это как раз та собственность, на которую проще всего наложить взыскание, если это потребуется. Тем, кто имеет счета в банках или владеет ценными бумаги, стоит указать и эти активы. Чем больше имущества у заёмщика, тем меньшее риски у банка, что понижает процентную ставку.

Иногда анкета уже представляет собой заявление на получение ипотеки. Чаще они являются двумя различными документами. В любом случае, образцы будут вам предоставлены в офисе банка. Чтобы заранее продумать ответы или заполнить бумаги в спокойной обстановке, бланки можно скачать на сайте банка.

  • 2) Паспорт и копии всех его страниц.
  • 3) Копия свидетельства о пенсионном страховании.
  • 4) Копия свидетельства о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН).
  • 5) Если вы состоите в браке и (или) у вас есть дети, то следует также приложить копии подтверждающих это документов (свидетельство о браке/свидетельство о рождении ребёнка).
  • 6) Для мужчин призывного возраста (младше 27 лет) обязательно представление копии военного билета. Очевидно, что такой документ имеет только тот, кто уже отдал долг родине или был освобождён от этой обязанности по каким-либо причинам.
  • 7) Документы, подтверждающие сведения об образовании и работе: копия диплома, трудовой книжки (заверенная работодателем), справка по форме 2-НДФЛ за предыдущий год, или, возможно, за истёкшие месяцы текущего года.
  • 8) Если вы указывали сведения об уже имеющейся у вас собственности (автомобиле, даче, банковских счетах), то следует приложить копии документов, подтверждающих владение перечисленным имуществом.
  • 9) Дополнительные документы.

покупка квартиры в ипотеку регистрацияИсходя из инструкций, которые действуют в банке, и обстоятельств, изложенных в анкете, у вас могут также затребовать:

  • справку о месте постоянной регистрации;
  • копии паспортов людей, проживающих с заёмщиком;
  • копии свидетельства о смерти супругасупруги;
  • справки из наркологического или психоневрологического диспансеров.

Во вторую группу включаются документы, касающиеся приобретаемой недвижимости. Они понадобятся тогда, когда вашу заявку на ипотеку одобрят:

  • 1) Свидетельство о праве собственности. Попросите продавца сделать копию и заверить её у нотариуса.
  • 2) Копия документа, являющего основанием возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения и иной).
  • 3) Выписка из Государственной регистрационной палаты.
  • 4) Выписка из домовой книги и сведения о состоянии лицевого счёт.
  • 5) Технический (кадастровый) паспорт квартиры.
  • 6) Копия всех страниц паспорта продавца.
  • 7) Предварительный договор купли-продажи, где будет указано: 1) часть стоимости покупатель оплачивает собственными средствами, часть – кредитует банк; 2) квартира будет использована в качестве залога. Залогодержателем является банк.
  • покупка квартиры в ипотеку регистрация8) Документы об оценке квартиры. Заранее узнайте, какие оценщики банк признаёт заслуживающими доверия. Неприятно будет заплатить за оценку недвижимости, которая, в итоге, не будет принята банком во внимание.
  • 9) Если продавец состоит в браке – требуется согласие его супруги/супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом. Если в квартире прописаны дети, то необходимо представить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
  • 10) Договор страхования предмета залога (на случай утраты, повреждения или уничтожения квартиры).

Если вы обращаетесь за ипотекой для покупки ещё не введённой в эксплуатацию квартиры, то из перечисленных вам понадобятся только документы по пунктам 8 и 10. Вместо остальных банку потребуется:

  • 1) Предварительный договор на участие/на уступку участия в долевом строительстве или предварительный договор на инвестирование строительства. В этом договоре необходимо оговорить, что часть средств будет внесена банком по кредитному договору, а право требования будет являться предметом залога.
  • 2) Кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация объекта недвижимости.
  • 3) Документы, подтверждающие права застройщика на строительство (государственная регистрация права собственности или аренды земли, где строится дом, а также разрешение на проведение строительных работ).

Третья группа документов будет подготовлена на завершающем этапе оформления ипотеки:

  • 1) Документ об оплате договора страхования предмета залога.
  • 2) Документ страхования жизни заёмщика с документом об оплате этого договора.

Договоры страхования могут оформляться на месте, в ипотечном центре.

  • 3) Ипотечный договор и соглашение о залоге.
  • 4) Договор купли продажи/долевого строительства.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Весь процесс покупки квартиры в ипотеку можно разделить на несколько этапов.

  • покупка квартиры в ипотеку регистрация1. Принятие решения. Человек должен поставить себе цель приобрести квартиру. Для этого ему предстоит сделать определённые накопления, изучить рынок жилья, определить, хочет ли он участвовать в долевом строительстве или купить квартиру на вторичном рынке, подобрать несколько вариантов. После этого он должен понять, имеет ли смысл брать ипотеку.
  • 2. Консультация со специалистом. Ипотека выгодна, в первую очередь, банку, поэтому сотрудники отделения, куда вы обратитесь, охотно ответят на все ваши вопросы. Стоит уточнить, будет ли выдана вам ипотека для покупки подобранных вами вариантов, какие примерно ставки годовые ставки предусмотрены и так далее.
  • 3. Если ответы консультанта вас устроили, то пора собирать необходимые документы, перечисленные в первой группе. После представления работнику банка пакета всех необходимых документов, ваша заявка будет направлена на рассмотрение. В заявке будет оговорён срок предоставления кредита, процентная ставка и условия её изменения, размер первоначального взноса.

Процесс проверки сведений службами банка занимает 2-3 рабочих дня.

  • 4. Одобрение заявки является самым важным из этапов покупки квартиры в ипотеку. Банк согласен выдать вам кредит, остаётся только найти подходящий вариант. Найти квартиру для ипотеки и подготовить все необходимые документы следует в срок до двух месяцев (это срок действия одобрения заявки). Этого времени будет крайне мало для принятия взвешенного решения.

Люди годами выбирают себе квартиру, знакомятся с будущими соседями, изучают планы развития территории в районе, сравнивают цены, изучают репутацию застройщиков и так далее. Так что целесообразнее всего будет выбрать несколько подходящих квартир ещё до обращения в банк.

После выбора квартиры можно начать заниматься сбором пакета документов, перечисленных во второй группе. Точный перечень будет озвучен вам специалистом банка, который будет заниматься оформлением ипотеки.

  • покупка квартиры в ипотеку регистрация5. Когда всё будет подготовлено, работник банка назначает день для оформления сделки. Присутствовать будет также продавец квартиры или представитель компании-застройщика.

Покупатель квартиры подписывает договор с банком об ипотеке и договор с продавцом о покупке жилья/договор о долевом строительстве. Продавец удостоверяется, что деньги будут перечислены, а банк видит, что сделка с квартирой реальна.

Распространённой практикой является передача денег продавцу с использованием депозитарной ячейки. Покупатель помещает туда требуемую сумму, а продавец имеет право её забрать после государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

  • 6. Завершающий этап – государственная регистрация. Продавец и покупатель регистрируют переход прав на квартиру в Росреестре. Регистрации подлежит договор купли-продажи, договор об ипотеке и соглашение о залоге.

После этого стороны подписывают акт приёма-передачи имущества и извещают банк о том, что покупка квартиры юридически оформлена. На следующий день банк перечисляет продавцу причитающуюся сумму.

Если вам требовалась ипотека для долевого строительства, то государственная регистрация пройдёт только после сдачи многоквартирного дома.

Видео: Как взять квартиру в ипотеку на выгодных условиях

Кредит на долю в квартире

покупка квартиры в ипотеку регистрацияЧастным случаем приобретения квартиры по ипотеке является кредит на приобретение доли в квартире.

Недвижимость в правовом смысле выступает как единый объект купли-продажи. Доля в ней – понятие, скорее, виртуальное, чем реальное. Ею можно владеть, но выделить в натуре представляется практически невозможным. Именно поэтому банки крайне неохотно выдают ипотечные кредиты на приобретения такого имущества. Не намного лучше обстоит дело и с приобретением отдельной комнаты в квартире.

Дело в том, что, как долю в недвижимости, так и изолированную комнату, продать будет очень сложно. Следовательно, банк не сможет вернуть свои деньги, выданные по ипотеке, если заёмщик перестанет по каким-либо причинам платить.

Поэтому единственным вариантом получения кредита на долю в квартире является предоставление в залог другого недвижимого имущества, которым заёмщик владеет полностью. Кроме этого, средняя процентная ставка по таким кредитам колеблется около 18% годовых, при ставке в 13%-14% для рынка вторичного жилья.

Возможен и такой вариант: человек просит денежные средства на выкуп последней доли в квартире, после чего он станет владеть её полностью. В этом случае выплаты по ипотечному договору будут гарантироваться этой недвижимостью.

Налоговый вычет

Каждый работающий человек платит налог на доходы для физических лиц, ставка которого достигает сегодня 13%. Если вы купили себе недвижимость, в том числе и ипотечную квартиру, то вы имеете право на налоговый вычет.

Это означает, что та сумма, которую вы ежемесячно тратите на погашение процента по кредиту, больше не будет облагаться НДФЛ.

Для оформления этого вычета необходимо просто предоставить в бухгалтерию по месту работы документы, подтверждающие владение недвижимость, а после предоставлять каждый месяц платёжки об уплате очередного взноса. Общая сумма, из которой может быть произведён такой вычет, не может превышать 2 миллиона рублей.

2 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *