Покупка квартиры у подрядчика по договору уступки

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время.

Его суть заключается в следующем:

• подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
• строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

Есть ли риски?

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

• строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
• подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Как проверить документы?

Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

• изучите уставную документацию застройщика;
• попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
• просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

Покупка квартиры у подрядчика

Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами. Одной из них является вариант, при котором подрядчик не записывает недвижимость в личное владение.

В такой ситуации он выступает в качестве посредника, поэтому покупатель заключает соглашение о приобретении со строительной компанией.

При этом действует зачетная схема, минусом которой является невозможность оформления возврата НДФЛ.

Вычет не будет оформлен, поскольку строительная компания не может выдать подтверждение о расходах покупателя для ФСН, поскольку оформление этих документов происходит с подрядчиком.

Единственное, что может выдать застройщик – справка о полной уплате средств за недвижимость, но этого недостаточно.

На такие условия согласны покупатели, которые уже не имеют права получения вычета. С применением «зачетной» схемы, продажа жилой площади происходит на 200.000-250.000 рублей дешевле.

В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади.

Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.

Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить.

После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства.

По договору переуступки прав

Второй способ приобретения недвижимости отличается.

Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

Нюансы сделки

Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

Важно учитывать следующие нюансы:

• не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
• чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
• предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
• важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

Сумма задатка при покупке квартиры

определяется по согласованию сторон сделки.

Интересует покупка квартиры с использованием материнского капитала до 3 лет? Читайте здесь.

Какие документы нужны для покупки квартиры на материнский капитал? Подробный перечень в этой статье.

Заключение договора

Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

На видео о приобретении недвижимости у подрядчика

 

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

• делают остекление
• проводят электромонтаж
• выполняют штукатурные работы
• делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

• отдают квартиру после накопления  выполненного объема работ, что чаще всего
• отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
• подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

• И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам  как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

• Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность  по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

• Второе —  Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

 

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

• Третье — обязательно запросите  у Подрядчика справку  о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора)  или доверенного лица Подрядчика  выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

• Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.

• Пятое —  есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.

• Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности,  и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
• Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Как правильно оформить

1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:

• Договор купли-продажи
• Акт приема передачи
• Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

• Справку об отсутствии зарегистрированных лиц

• Справку об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам

• Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов

• Документ об оплате

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть  она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

• Договор переуступки прав и обязанностей дольщика

• Документ об оплате.

Запросите у Подрядчика:

• Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов

• Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрация права в Росреестре

• Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

• Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки
• Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей

Стоит прочесть:

• Покупка квартиры у юридического лица
• Как купить долёвку
• Как купить квартиру от дольщика
• Документы в Росреестр

Всегда рада разъяснить. Автор

Как купить квартиру от подрядчика выгодно. Но будьте бдительны!

Покупка квартиры у подрядчика несет в себе определенные риски и имеет ряд нюансов, которые напрямую связаны с особенностями предмета сделки – жилое помещение в строящемся доме. Покупателю предстоит обратить особое внимание на факторы, которые характерны только для долевого строительства жилья.

Покупка готовой квартиры

Подрядчик является обязательным участником строительства многоквартирных домов, с его помощью выполняют работы или происходит обеспечение строительными материалами. Расчет с подрядчиком может осуществляться заказчиком строительства следующими способами:

1. денежными средствами;
2. готовыми объектами – квартирами в построенном доме;
3. правами на будущее жилье.

Если подрядчику передаются готовые квартиры или право требования жилых помещений он может совершать с этими объектами сделки по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

• подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
• продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра.

Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты. Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

• подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
• права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
• законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии. В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Приобретение права требования

Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

• нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
• в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика. Продажа права требования будущих объектов дает подрядчику возможность существенно снижать стоимость квартиры для окончательных покупателей, по сравнению с аналогичными продажами через застройщика.

Оформление уступки права требования будет осуществляться по договору цессии, который подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию граждане смогут обратиться к застройщику для переоформления прав на готовую квартиру.

Аналогичные риски несет передача подрядчику права требования по инвестиционному договору. В этом случае возможность получить готовый объект также напрямую зависит от надлежащего выполнения условий инвестиционного договора.

Если подрядчик нарушил условия договора, застройщик имеет право отказать в передаче готовых жилых помещений, даже если они уже были реализованы подрядчиком с получением денежных средств. При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика.

Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета. Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы).

Покупателю необходимо просчитать все возможные риски еще до заключения договора, ведь рассчитывая купить дешевое жилье, он может потерять собственные денежные средства и будущий объект недвижимости.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Трехсторонние договоры

Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства. в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

• надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
• характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
• потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
• проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Устранить многие риски и проверить все нюансы подобных сделок поможет опытный специалист по недвижимости или юрист. В этом случае проверка юридической чистоты предстоящей сделки доверяется профессионалам, имеющим практический опыт взаимодействия с застройщиками и подрядчиками.

В чем суть?

Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).

Особенности покупки жилья у подрядной компании:

1. Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
2. Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
3. Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.

• Скачать бланк договора долевого участия между застройщиком и покупателем
• Скачать образец договора долевого участия между застройщиком и покупателем

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком. Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель). Права подрядной организации переходят к новому участнику, но при этом все условия основного соглашения остаются прежними.

Договор цессии с покупателем-физлицом мало чем отличается от обычной сделки уступки прав от одного инвестора другому, которые происходят на рынке сплошь и рядом. Но есть одна очень важная особенность: если строительство не окончено, то есть, если обязательства подрядчика не выполнены, то права на квартиры в любой момент могут быть отозваны, так как договор ДДУ может быть расторгнут.

В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров. Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны.

Важно: договор с подрядчиком не стоит путать с ДДУ и договором цессии с покупателем (инвестором-физлицом). Если риелтор рассказывает о том, что это «практически то же самое» и у покупателя не будет никаких рисков, то не стоит доверять ему совершение сделки.

Преимущества и недостатки

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.

Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.

Преимущества: низкая цена на квартиры.

Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

Какие есть риски?

Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.

Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком. Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.

Правила безопасной сделки

Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

• как много объектов он довел до финальной стадии;
• есть ли жалобы на него инвесторов;
• были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике. Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка. Главная цель покупателя еще недостроенной квартиры: выяснить сможет ли подрядчик выполнить свои обязательства до конца или есть риски, что этого не произойдет.

Как купить — все нюансы

1. Изучаем предложение, историю, репутацию подрядчика и застройщика.
2. Проверяем действителен ли ДДУ, зарегистрирован ли он в Росреестре, нет ли обременений и других ограничений на переуступку прав другим лицам.
3. Заключаем договор цессии (если квартира еще не достроена) либо договор купли-продажи, если достроена.
4. Регистрируем договор цессии или переход прав собственности в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
5. Подписываем акт приема-передачи (если квартира достроена).

Опасная сделка – когда застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с подрядной организацией. На этом основании подрядчик, который еще не выполнил свои обязательства, может подписать встречный договор купли-продажи с любым покупателем, которого приведет к нему агентство недвижимости. Если произойдет разрыв отношений с застройщиком, то крайним окажется именно инвестор-физлицо.

• Скачать бланк договора цессии при покупке квартиры по переуступке от подрядчика
• Скачать образец договора цессии при покупке квартиры по переуступке от подрядчика

Документы от компании

1. Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
2. У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
3. Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании. Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.
4. Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ. Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.

Свои удостоверения

1. Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
2. Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)
3. Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость. Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.

Важные пункты договора

Заключая договор купли-продажи нужно обратить внимание на порядок и сроки расчетов:

• даты внесения аванса и остальной суммы;
• сроки передачи квартиры;
• ответственность продавца за невыполнение обязательств (штрафы, пени и пр.).

В договоре должен быть указан точный адрес квартиры, сумма по договору, а также сроки регистрации перехода прав собственности в Росреестре.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры у подрядчика
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры у подрядчика

Приобретение без права собственности

Если вы оформляете договор цессии, то нужно обратить внимание на предмет договора, обязательства управомоченного и обязанного лица, основание возникновения требования и его содержание. Формально права собственности у покупателя нет (дом еще не достроен), но ему переходит право требования, которое он предъявит, как только квартиры будут сданы всем дольщикам. Эти права, кстати, можно также переуступить другому лицу — это не запрещено законом.

При оформлении договора застройщик должен быть уведомлен в письменной форме о том, что права переуступлены другому лицу после сделки либо до, если это предусмотрено ДДУ.

Как происходит регистрация прав?

Для того, чтобы договор цессии (переуступки прав) вступил в силу он должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Для этого он подается в эту организацию вместе с уплатой госпошлины (в районе 350 рублей).

Одновременно предоставляется также:

• справка об оплате по договору;
• письменное согласие застройщика на уступку (если оно требовалось);
• договор долевого участия в строительстве.

Переход прав собственности при оформлении договора купли-продажи также предполагает регистрацию. Но в этом случае размер госпошлины гораздо выше — 2 тыс. рублей. Для регистрации также нужно будет предоставить купчую и документ об оплате. Сроки регистрации составляют от 3 до 7 дней.

Важно: Более безопасной считается покупка у подрядчика уже готовой квартиры, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае покупатель ничем не рискует — жилье уже готово, обязательства подрядной организации выполнены и оспорить переход прав собственности будет крайне проблематично.

Видео

Специалист рассказывает о покупке квартиры от подрядчика и рисках этой сделки:

Заключение

Квартиры на первичном рынке могут быть куплены не только у застройщика, но и у его подрядчика. Но во втором случае есть риски расторжения договора уступки, если компания не сможет выполнить свои обязательства или будет признана банкротом.

Чтобы защитить себя нужно тщательно изучать деловую репутацию продавца. Желательно также покупать жилье уже после ввода дома в эксплуатацию, оформляя не договор цессии, а купчую. В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде.