Процесс покупки квартиры всегда был довольно хлопотным и тяжелым, поскольку требовал пристального внимания ко всем нюансам, в том числе юридическим. Одна из главных проблем, с которыми можно столкнуться при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости — долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего хозяина.
Конечно, можно подумать, что ничего страшного в этом нет, но стоит помнить: подобная задолженность может оказаться достаточно большой суммой (например, несколько сотен тысяч рублей), которая неприятно удивит нового собственника.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Купил квартиру с долгами за коммунальные услуги: нужно ли выплачивать долг?
Все законные владельцы жилой недвижимости, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ, обязаны вносить:
- Плату за содержание помещения, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом; текущий ремонт и содержание общего имущества (расходы по холодной и горячей воде, по электрической и тепловой энергии); отведение сточных вод;
- Денежные средства на капитальный ремонт;
- Плату за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление).
Важно! Ст. 210 ГК РФ гласит, что новый хозяин квартиры, согласно общему правилу, не несет ответственности по долгам предыдущего собственника, поскольку обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.
Единственное исключение — это обязательство вносить средства на капитальный ремонт в многоквартирном доме, которое переходит от предыдущего собственника жилой недвижимости к новому. Кроме того, если у прежнего хозяина квартиры имелась задолженность по этим взносам, то нынешний владелец должен будет ее погасить (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Согласно п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ, новый собственник жилой недвижимости может принять обязательства по оплате коммунальных услуг предыдущего владельца только после совершения сделки по переводу долга, которая осуществляется при согласии двух сторон. Если покупатель квартиры не изъявляет желания брать на себя чужую задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи желательно прописать пункты о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.
Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Если произошла такая ситуация, когда жилая недвижимость была приобретена с задолженностями по коммунальным услугам, то отстоять свои законные права и в дальнейшем все-таки не погашать эти долги можно, выполнив следующие шаги:
- Потребовать у предыдущего хозяина квартиры справку о состоянии задолженности, а при отсутствии таковой следует самостоятельно обратиться в УК, ТСЖ или ЖК для получения необходимых сведений. Если же перечисленные организации начали управлять домом позже даты регистрации права собственности продавца, то в этом случае справку о состоянии долга предоставит предыдущая ответственная компания;
- Сообщить УК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив к нему копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности;
- Уведомить предыдущего владельца жилой недвижимости о поступивших требованиях погасить долг по коммунальным услугам за период, когда он являлся действующим собственником квартиры. Возможно, прежний хозяин добровольно выполнит свои обязательства.
Выводы — как быть, если купил квартиру с задолженностью по квартплате
Если купленная квартира оказалась с долгами, то даже в этом случае закон всегда на стороне покупателя, однако нервотрепки все равно не избежать. Документ, подтверждающий ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ — ст. 153 ч. 2 п. 5 ЖК РФ.
В нем зафиксировано, что владелец недвижимости обязан оплачивать счета по квартплате и коммунальным услугам «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Следовательно, новый хозяин имеет полное право не брать на себя чужие долги.
Очень часто возникают ситуации, когда управляющая компания начинает требовать от нынешнего владельца квартиры погашения задолженностей по ранее предоставленным услугам, которыми он не пользовался. То есть происходит конфликт интересов: с одной стороны, новый собственник, имеющий право оплачивать только свои счета, а с другой — управляющая организация, которая в течение трех лет может требовать оплату своей работы, пока не истечет срок давности.
Единственный выход из подобной ситуации — договориться с продавцом квартиры о подписании договора купли-продажи с условием, что соглашение вступит в силу только при регистрации сделки. Кроме того, покупателю необходимо в момент между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но до приема жилья зайти в управляющую организацию для открытия своего лицевого счета, чтобы задолженности продавца квартиры остались на его счете.
Дополнительно рекомендуется и предыдущему собственнику, и нынешнему в акте приема-передачи жилой недвижимости зафиксировать все текущие показания счетчиков, что обяжет продавца внести оплату за потребленные им услуги. А от управляющей компании потребуется заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.
Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!
Не всегда собственник квартиры при заключении сделки купли-продажи скажет о том, что висит немаленький долг по коммунальным платежам.
Такая информация скрывается в надежде, что и покупатель ничего не станет выяснять и задолженность перейдет к нему. Все это легко проверить.
Вооружитесь знаниями, которые позволят вам избежать неприятных ситуаций и отстоять свои права в случае предъявления требований по погашению сумм при покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам в 2018 году.
Плата за услуги ЖКХ
Утвержден список коммунальных услуг, за которые население должно вносить плату, Приказом Росстата от 23 июля 2009 года № 147 (пункт 35).
Что в нее входит?
Перечислим услуги ЖКХ (часть 2 статья 154 ЖК РФ), которые предоставляются гражданам и должны оплачиваться в государственные структуры:
- содержание дома и проведение ремонтных работ;
- взносы на проведение капитального ремонта;
- холодное и горячее водоснабжение;
- водоотведение;
- электричество;
- газ;
- отопление.
Законодательство
Как только гражданин получает право собственности на жилую недвижимость, он обязан вносить оплату, как за помещение, так и за услуги жилищно-коммунального хозяйства (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ, пункт 1 статьи 131 ГК России).
Согласно законодательству, гражданином должна вноситься оплата своевременно и в полном объеме.
Обязанность оплачивать коммунальные услуги может возникнуть:
- у нанимателей жилой недвижимости по договорам социального найма с того дня, когда такой документ составлен;
- у арендаторов жилья, что относится к государственному или муниципальному жилищному фонду со дня, когда документ подписано;
- у нанимателей жилого здания по договорам найма помещений из жилищного и муниципального фонда с того времени, как составлено документа;
- у членов жилищных кооперативов с того времени, когда объект предоставлен гражданину.
Согласно Жилищному кодексу, до того, как объект будет заселен, затраты на его содержание и перечисление сумм по коммунальным услугам осуществляются органами государственных властей и местным самоуправлением или уполномоченным лицом от их имени.
При покупке жилья с долгами стоит опираться на статью 210 ГК РФ, статью 391 ГК РФ.
В договоре о покупке недвижимости не оговаривается, что переход права собственности – это основание для смены отношений с третьим лицом.
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам
Если продавец имеет долг по услугам ЖКХ, то желательно в договоре покупки-продажи и акте о приеме-передаче отразить, что такой долг не будет передан покупателю. Это позволит избежать лишних проблем.
В ипотеку
Банки не запрашивают справок о наличии долгов по коммунальным услугам, ведь долг не переходит вместе с правом собственности на квартиру.
Проблемы могут возникнуть в другом – при регистрации договора о покупке жилья, так как регистрационная палата запросит документ об отсутствии долга.
Кто должен выплачивать долг?
В соответствии с нормативными документами, за новым владельцем не остается обязанности погашать долг предыдущего собственника. Об этом говорится в статье 210 ГК РФ.
То есть, обязательство по оплате коммунальных услуг за приобретенное помещение возникает после заключения договора и регистрации прав собственности.
А значит, если новому владельцу будут выдвинуты требования по погашению задолженности предшествующего собственника, они будут являться неправомерными.
К исключениям стоит отнести взнос на проведение капитального ремонта. Если к новому жильцу переходит право собственности на жилой объект, то переходит и обязательство оплачивать расходы на ремонт (пункт 3 статьи 158 ЖК РФ).
Обязанность по уплате коммунальных услуг может переводиться на покупателя только в случае заключения сделки о переводе задолженностей.
Новый владелец должен сам изъявить такое желание, иначе сделка не может быть осуществлена (пункт 1 – 2 статьи 391 ГК РФ).
Покупатель может также не разбираться в нормативных документах и взять на себя бремя по уплате чужого долга, о чем в дальнейшем пожалеет.
Что делать?
В независимости от ситуации (покупается жилье или уже куплено, платится задолженность покупателем или продавцом), способ погашения сумм будет одинаковым.
Как же стоит поступить?
Справка о состоянии задолженности
При реализации своего жилья продавцом должна предоставляться справка о том, что все услуги оплачены.
Покупателю необходимо уделить особое внимание:
- произведена ли оплата за расчетный период на момент, когда переходит право собственности;
- предоставлены ли справки, что подтвердят факт оплаты всех услуг;
- при наличии в помещении индивидуальных приборов учета покупателем должны быть предоставлены акты о снятии контрольных показателей с такого оборудования.
Сначала узнайте сумму долга по коммунальным услугам. Если вы еще не купили недвижимость, то попросите подготовить такие сведения продавца.
Если получите отказ, то отправляйтесь сами за справкой о наличии долга. Ее выдадут в ТСЖ, в управляющей компании или жилищном кооперативе по вашему требованию.
Если такие инстанции стали управлять домом после регистрации продавцом прав собственности, то справку берут от компаний, что были ответственны за предоставление коммунальных услуг.
В случае отсутствия долга представитель инстанции выдаст соответствующий документ, подтверждающий это.
Если вы не желаете отправляться за справкой в ЖЭК, то можете обратиться в банковское учреждение, в котором погашаются задолженности по услугам ЖКХ. Вам нужно назвать оператору адрес квартиры, после чего получите необходимую информацию.
Здесь можно скачать образец справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Уведомление управляющей компании о смене собственника
Следующий шаг – уведомление ТСЖ или ЖК о смене владельца объекта недвижимости. Оно должно составляться письменно.
Пишется заявление на имя руководства предприятия. Стоит вписать просьбу открыть новый счет для оплаты за коммунальные услуги.
Передается такой документ одним из трех способов:
- лично должностному лицу;
- отправляется по почте заказным письмом;
- отправляется через интернет-ресурс.
Если услуги предоставляются разными компаниями, оплата производится также на разные счета – заявление должно быть подано в каждую инстанцию. К примеру, вода оплачивается Водоканалу, электричество – Энергосбыту и т. п.
В течение месяца (или меньше) вам дадут ответ на заявление. Если он будет положительным, то стоит взять у бухгалтера выписку из вашего лицевого счета и справку о том, что нет задолженностей.
Если вам отказано, то можно обратиться в инспекцию по жилищным вопросам, представив пакет собранной документации.
Чтобы подтвердить, что жилье передано третьему лицу, необходимо приложить ксерокопию:
- договора о покупке помещения;
- свидетельства о прохождении регистрации.
Но с этим не нужно спешить. Перед походом в ЖК предупредите предыдущего собственника, что вы будете платить сумму долга, если будет желание самостоятельно решить вопрос. Бывает, что продавец все же погашает начисленные суммы сам.
Часто люди из-за своей невнимательности и не подкованности в юридических вопросах покупают жилье со вторичного рынка с огромным долгом по коммунальным платежам.
Затем, скрепя зубами, погашают чужие задолженности. Чтобы вас не постигла такая участь, стоит разобраться с законодательными актами.
Постарайтесь не осуществлять покупку квартиры с долгами по коммунальным платежам. Но даже если так уж получилось, и объект приобретен, знайте, что обязать вас платить долг никто не имеет права.
На видео о задолженности
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью. Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.
Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам
Вопрос о наличии долгов по квартире, которая является предметом сделки, может быть решен одним из следующих способов:
- В договоре по сделке стороны могут указать, что покупатель не против оплачивать долг за прежнего собственника;
- Могут быть оформлены дополнительные условия к договору, которые отражают порядок и сроки погашения платежей продавцом за счет средств, полученных от продажи квартиры;
- При отсутствии всякого упоминания в договоре о задолженности, она будет следовать за ее первоначальным собственником.
Особенности коммунального бремени:
- Долги привязаны к конкретному субъекту правоотношений, а не к недвижимости;
- При смене собственника меняется и лицевой счет;
- Извещать управляющую компанию необходимо сразу после получения правоустанавливающих документов на недвижимый объект;
- В случае, если указанные обязательства возникают перед несколькими организациями, то уведомление направляется в адрес каждой индивидуально;
Приобретение квартиры подразумевает предварительное ознакомление с правоустанавливающими бумагами собственника на нее. Покупатель, в числе общих документов, может запросить и соответствующие выписки лицевых счетов управляющей или ресурсоснабжающей организации.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать,
как решить именно вашу проблему , то
спросите
об этом нашего дежурного
юриста онлайн
. Это быстро, удобно и
бесплатно
!
или по телефону:
Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам
Перед собственником, который только оформил правоустанавливающий документ на квартиру возникает обязанность по взносу следующих обязательных платежей:
- Взносы на капитальный ремонт дома;
- Взносы по содержанию лестничных клеток, придомовой территории, подвальных помещений, общедомовых коммуникаций, в том числе и их ремонт;
- Плата за потребление холодной и горячей воды согласно приборам учета;
- Водоотведение;
- Электрическая энергия;
- Услуги отопления;
- Газ.
Законом предусмотрено правило, по которому представители ресурсоснабжающей организации не могут принудительно отключить подачу холодной воды и отопление в квартире. Этот факт часто побуждает недобросовестных собственников злоупотреблять правом и накапливать долг.
Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре
Общий алгоритм покупки квартиры с непогашенными коммунальными обязательствами:
- Запросить информацию о наличии, отсутствии задолженности у самого продавца;
- Обратиться в государственный орган за предоставлением выписки из ЕГРП, на основе которой удастся ознакомиться с возможными арестами или обременением по квартире;
- Обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с соответствующим запросом;
- При обнаружении задолженности обсудить с продавцом вопрос о внесении дополнительных условий в договор;
- В случае консенсуса покупателя и продавца о погашении долга новым собственником взамен на предоставление скидки в цене, прописать это отдельным пунктом с исчерпывающим объяснением расчета. В противном случае, возможно судебное оспаривание.
- Обратиться в регистрирующий орган и перевести право собственности на нового владельца;
- В случае, если первоначальный собственник сам обязался погасить долг, то, необходимо составить передаточный акт, в котором отражены сведения по долгам и показаниям приборов учета, данные которого будут направлены в ЖЭУ для подтверждения внесенной оплаты и снятия статуса должника.
Чтобы избежать некоторых правовых проволочек, при оформлении договора сторонам лучше заранее прописать тот факт, что имеющийся долг по квартире будет погашен первоначальным собственником или повлияет на соразмерное уменьшение выкупной цены недвижимости.
Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).
Как можно узнать о наличии задолженности
- При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
- При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);
- Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
- Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
- В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).
Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам
Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.
При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:
- Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
- На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
- Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
- Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
- Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).
Последствие задолженности по коммунальным платежам
За неисполнение обязанности по внесению обязательных платежей, к собственникам или ответственным за жилплощадь лицам применяются меры воздействия. К ним относятся:
- Применение системы начисления пеней за определенный период, который может исчисляться днями, месяцами, кварталами;
- Приостановление или полное отключение коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения);
- Судебное производство;
- Принудительное выселение (допускается только в отношении лиц, проживающих по договору социального найма в неприватизированной квартире).
Заключение
Долг по коммунальным платежам за квартиру может сказаться при прохождении процедуры перехода прав собственности, когда регистрирующий орган потребует предоставления справки о его погашении. Соглашение с первоначальным собственником о исполнении обязательства или переводе долга взамен на скидку в цене при покупке квартиры позволит избежать отказа в оформлении правоустанавливающих документов.
Покупателю следует щепетильно отнестись к процессу и перепроверить продавца, путем направления запросов, справок, посещением управляющей компании или соответствующих интернет ресурсов, которые обладают сведениями по каждому лицевому счету.
Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам.
Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить?
В данной статье рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки».
Обязанности по уплате
Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме.
Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
На практике часто случается, что предусмотрено иное число дополнительными договорами с управляющей компанией или непосредственно с поставщиками услуг жкх.
Обязанность оплачивать коммунальные и жилищные услуги возникает с момента заключения сделки купли-продажи.
Поэтому даже если вы приобрели квартиру с долгами по жкх, никто не имеет права заставить вас их оплачивать.
Новый владелец должен оплачивать коммунальные услуги только за себя, начиная с момента регистрации права собственности на жилое помещение.
Последствия задолженности
К тем, кто своевременно и в полном объеме не оплачивает потребляемые коммунальные услуги, применяются разрешенные законом меры воздействия.
Перечень штрафных санкций прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации, а также в подзаконном акте, регулирующем правила предоставления населению России коммунальных и жилищных услуг.
Основными последствиями задолженности для неплательщиков являются:
| Начисление пени | на общую сумму задолженности |
| Приостановление | подачи коммунальных ресурсов |
| Полное отключение | жилого помещения от услуги жкх |
| Судебные тяжбы | по взысканию долгов с последующей описью имущества судебными приставами |
| Выселение | из неприватизированного жилья |
Все мероприятия, проводимые управляющей компанией по отношению к должнику как минимум неприятны.
Но самым катастрофичным последствием для собственника, имеющего долги по коммунальным услугам и желающего в кратчайшие сроки продать свое недвижимое имущество, будет потеря выгодного потенциального покупателя.
Ведь многие граждане Российской Федерации совершенно не разбираются в законах и малейшее подозрение, что с квартирой что-то не так отпугнет их от сделки.
Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.
Правовое регулирование
Вопреки мнению большинства продажа недвижимости с имеющими неоплаченными коммунальными счетами вовсе не является аферой или мошенничеством и не противоречит действующему законодательству.
Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.
Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.
Хоть человек, купивший жилье с долгами по коммунальным услугам и не обязан их «гасить», но подобная ситуация может попортить много крови благодаря стараниям неугомонных сотрудников управляющей компании.
Видео: при продаже квартиры коммунальные долги переходят новому хозяину
Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.
Именно этот правовой акт регламентирует практически все отношения между сторонами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:
| Размещение в местах общего пользования жильцов | списков должников по коммунальным услугам |
| Начисление пени | на общую сумму задолженности |
| Введение ограничений | или полное отключение должников от коммунальной услуги |
Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2017 году
Закон Российской Федерации не запрещает собственникам продавать жилье с имеющимися задолженностями по коммунальным услугам.
Главное соблюдать определенные правила игры, чтобы не нарваться на серьезные неприятности:
| Необходимо самостоятельно уведомить | покупателя об имеющихся долгах |
| Предложить варианты | решения проблемы |
| Можно заключить письменное соглашение | о том, что продавец обязуется оплатить имеющиеся задолженности по услугам жкх из суммы аванса, полученного от покупателя |
| Отдельным пунктом в договоре с письменного согласия покупателя | выделить передачу долга по коммунальным платежам новому собственнику жилья и его обязательства оплатить эти долги (при таком варианте развития событий продавец делает скидку покупателю на общую сумму задолженности) |
Таким образом, вопрос о том можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам больше не является пугающим и непонятным.
Главное стараться вникнуть во все подробности дела и не пытаться обмануть вторую сторону сделки.
Продавец может просто не поставить покупателя в известность об имеющейся задолженности.
При нынешней упрощенной форме прохождения сделок купли-продажи это возможно.
Так как риелторы и сотрудники регистрирующих органов не требуют предоставления справок из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Покупатель же может просто не выполнить договорные обязательства, касающиеся оплаты коммунального долга предыдущего хозяина жилья.
Чтобы сохранить свое время и нервы проще не пытаться «надуть» друг друга, а в полном объеме выполнить договорные обязательства.
Отражение в договоре
Какое бы решение обоюдно не приняли покупатель и продавец квартиры о судьбе имеющейся задолженности по коммунальным услугам, это должно быть отражено в договоре купли-продажи.
Существует подобные решения:
| Задолженность не передается покупателю | при подобном решении сторон разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи нанести им визит и уведомить о предстоящей смене собственников |
| Долги по коммунальным услугам передаются новому владельцу | для этого отводится специальный пункт в договоре. Также покупатель может оформить письменное обязательство оплатить коммунальные долги за приобретаемую недвижимость |
Заключение сделки
Процесс оформления сделки купли-продажи происходит по определенным правилам, регламентированным Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Так основными составляющими сделки являются:
- наличие сторон — покупателя и продавца;
- объект купли-продажи;
- наличие договора, составленного в письменной форме.
По российскому законодательству договор купли-продажи вступает в законную силу с момента его подписания.
Несмотря на практикуемую упрощенную форму регистрации сделок купли-продажи покупатель имеет право потребовать от покупателя предъявить домовую книгу, справки от поставщиков услуг об отсутствии/наличии долга, технический паспорт покупаемой недвижимости.
Подобная осторожность может уберечь вас от серьезных неприятностей:
- Посторонние лица, прописанные на вашей жилплощади.
- Незаконные перепланировки.
- Долги по коммунальным услугам.
Необходимые документы
Обычно оформление сделок купли-продажи недвижимости с задолженностями проводится в штатном режиме, не особо отличаясь от обычных, бездолговых.
Предварительно продавцу необходимо подготовить и принести с собой на сделку следующие документы:
| Документ | удостоверяющий личность продавца и его копию |
| Правоустанавливающие документы | договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании и т.д. |
| Технический | паспорт жилого помещения |
| Кадастровый | паспорт продаваемой недвижимости |
| Выписка из Регистрационной палаты | о том, что жилое помещение состоит на учете |
| Выписка о состоянии лицевого счета | получаемая в управляющей компании или ЖЭКе |
В случае если продаваемая недвижимость является долевой, необходимо либо личное присутствие всех собственников на сделке либо их письменное, нотариально заверенное согласие на продажу.
Возможные нюансы
Каждому собственнику следует знать, что именно он может делать со своей недвижимостью, а также чем никто не имеет права ему угрожать:
| Собственник имеет право | распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению — продать, подарить, завещать и т.д., наличие долгов по коммунальным услугам не может быть причиной отказа в совершении подобных действий |
| Долг по квартплате | числится за владельцем квартиры в течение 3 лет, затем он списывается, поэтому если с вас пытаются получить долги больше чем за 36 месяцев, знайте — это незаконно |
| Если на квартиру наложен арест на основании судебного производства | проводить с ней какие-либо сделки по отчуждению невозможно |
| Покупатель жилой недвижимости | не несет ответственности перед управляющей компанией за имеющиеся долги предыдущего собственника, если иное не предусмотрено договором купли-продажи |
| Управляющие компании не имеют права переуступать долги собственников жилья | третьим лицам, при подобных прецедентах необходимо срочно обращаться в надзорные органы |
| Долги предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт | переходят на нового владельца квартиры на основании статьи 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации |
Письменное согласие
Если покупатель готов приобрести недвижимость с неоплаченными коммунальными услугами, необходимо документально заверить принятое решение о дальнейшей судьбе долгов.
Самый простой вариант — составление предварительного договора купли-продажи, в котором будет расписано:
| Общая стоимость покупаемой квартиры | и сумма задатка |
| Размер долга | по услугам жкх и обязательство продавца оплатить их из денежных средств задатка |
| Срок | в течение которого задолженность должна быть погашена |
| Временной промежуток | в течении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи |
Предварительный договор — документ официальный, поэтому лучше всего его составлять и подписывать у нотариуса.
После заключения основного договора предварительный уничтожается.
В принципе все основные данные переносятся с одного документа в другой, но также в основном договор могут быть внесены какие-то незначительные изменения.
Уведомление управляющей компании
При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.
Поэтому уведомить управляющую компанию о смене собственника является необходимостью.
Это делается письменно в свободной форме на имя руководителя управляющей компании.
Главное изложить просьбу об открытии нового лицевого счета для начисления и оплаты коммунальных и жилищных услуг.
Передать заявление-уведомление адресату можно несколькими способами:
| Принести в контору управляющей компании | и передать его в руки уполномоченному лицу с отметкой о принятии |
| Отправить | почтой России заказным письмом с уведомлением или при помощи интернета |
Если квартира обслуживается различными поставщиками услуг напрямую, необходимо написать подобные заявления в каждую организацию отдельно.
Правовая безграмотность россиян зачастую приводит к тому, что радостное событие приобретения собственного жилья омрачается пониманием того, что вас обвели вокруг пальца.
Многие, погоревав, начинают скрепя сердце выплачивать чужие долги по коммунальным услугам. Не стоит этого делать.
Никто не имеет права заставить вас оплачивать чужие задолженности, если только вы не договорились об этом с продавцом и не получили от него существенную скидку в цене.