Покупка квартиры по договору уступки права требования риски

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Вернуться к содержанию ↑

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая  договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Согласие второго супруга на сделку.
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

• Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
• Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Вернуться к содержанию ↑

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Вернуться к содержанию ↑

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

• Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
• Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

Содержание статьи:

Нормативная база

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

Порядок совершения сделки

Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:

• Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
• Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

Этапы заключения договора переуступки прав

1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

• учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
• бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
• проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
• проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
• договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

Что такое закладная на квартиру по ипотеке:

2. Сбор необходимых документов:

1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
   • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
   • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
   • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
   • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

3. Составление договора цессии

Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

• характеристики объекта сделки;
• сумма сделки.

Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

4. Договор переуступки необходимо зарегистрировать

С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

Пакет документов для регистрации:

• удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
• договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
• справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
• письменные согласия застройщика и банка;
• согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
• закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

5. Оплата пошлины

6. Подписание заявления

Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

Положительные стороны покупки квартиры по переуступке

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.

Риски при покупке квартиры по переуступке

Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.

Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт необходимо оговорить заранее.

При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пеня за их просрочку.

Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Затраты при совершении сделки

Государственная пошлина за получение выписки составит минимум 150 рублей (если выписка будет получена в электронном виде), максимум 600 рублей (для юридических лиц при получении выписки на бумажном носителе).

Государственная пошлина за регистрацию договора цессии составит от 2000 рублей (при заключении договора между физическими лицами) до 22 000 рублей (при заключении договора между юридическими лицами).

Сумма государственной пошлины делится на количество участников договора.

Целесообразным будет обращение в юридическую службу, в этом случае к обязательным расходам добавятся расходы на юриста.

В среднем составление договора обойдется в 3000–5000 рублей, юридическая проверка документов будет стоить около 10 000 рублей, но при этом покупатель получит отчет по выявленным рискам, что немаловажно.

Заключение

Итак, подписание договора цессии позволит покупателю сэкономить, но следует уделить особое внимание проверке документов, а также уточнить, по какой причине продавец решил заключить такой договор.

До подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Очень распространённым явлением в гражданских отношениях считается покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме риски при этом определяются существенные, что заставляет граждан сомневаться в подобном формате соглашения. Однако несмотря на это, закон точно регламентирует процедуру заключения подобного рода договора, все требующиеся документы, а также тонкости, позволяющие избежать проблем в процессе совершения сделки. Квартиры по договору переуступки при этом не будут иметь никаких отличий, выступая в качестве объекта отношений.

Сущность и нормативная база договора

Покупка квартиры по переуступке представляет собой договор, как и всегда в гражданских правоотношениях. Соглашения, которые ещё называются цессией, это некая договорённость между двумя или более участниками отношений, направленная на передачу права требовать квартиру, когда та будет построена. Подобная вариация сделки распространяется исключительно на ситуации, когда квартиры ещё нет, она лишь в планах и лицо просто получает право в дальнейшем стать её собственником.

Необходимо понимать, что это не просто переуступка права собственности, это лишь передача возможности в будущем потребовать от застройщика квартиру, так как пока она не построена, никаких прав лица как собственника возникать не может.

Когда лицо по каким-то основаниям получает возможность владения квартирой в строящемся доме, оно может начать ею распоряжаться ещё до окончания стройки. Подобные программы на сегодняшний день широко распространены. Граждане имеют несколько вариантов распоряжения полученным на квартиру правом, среди которых и будет осуществление уступки права требования жилья в строящемся доме. Для покупателя важно определение того факта, что имущества как такового пока нет, это главное условия рассматриваемого соглашение.

Заинтересованное лицо имеет возможность применить не только уступку права требования, но и иные варианты, которые никак не будут перекликаться между собой, но при этом непосредственно касаться дальнейшего владения квартиры, ещё не построенной.

К способам распоряжения рассматриваемым правом относят следующие:

1. Договор уступки права. Многие считают, что применять такое соглашение опасно, однако приобретение квартир зачастую происходит именно так. Передача осуществляется не самой квартиры, уступается право на неё.
2. Соглашение о долевом участии. Такой вариант будет действовать в любой период строительства, но только до того, как объект принят и может эксплуатироваться.
3. Договор предварительной продажи. Лицо лишь формально купило квартиру по такому соглашению, так как оно заключается на этапе, когда никаких документов, подтверждающих право собственности нет, они только оформляются, но квартира уже готова.
4. Договор купли-продажи. Стандартный вариант, который возможен только после регистрации права собственности лицом, которое имело право на квартиру ещё на момент её строительства.

Сравнивая все предложенные варианты, можно сделать вывод, что, когда жильё уступается, то лицо приобретает возможность рассчитывать и претендовать на квартиру задолго до того, как она будет готова. Такой вариант имеет риски покупки, но при этом также даёт некоторые гарантии.

Нужно обращать внимание на закон, который регулирует вопросы строительства. Главная цель законодателя направлена на контроль над тем, чтобы сроки сдачи объектов не задерживались, нарушая интересы обладателей права требования.

 Помимо федерального закона о строительстве, нужно обращать внимание и на Гражданский кодекс, так как все сделки с квартирами — это отношения данной области. Кроме того, немаловажно следить за тем, чтобы все соглашения были своевременно зарегистрированы. Это позволит избежать повторной продажи недвижимости, что никак не допустимо законодательством.

Необходимая документация

Уступка права требования это такая же сделка, как и многие другие, отражённые в гражданском законодательстве. Именно поэтому необходимо соблюдать порядок действий, предусмотренный для тех, кто решил покупать квартиру. Предполагается несколько важных этапов, которые, в том числе, будут касаться и строительных компаний. Квартиру по переуступке невозможно оформить без участия застройщика, поэтому ему также следует уделять внимание. Однако первое и главное — это документация, которая будет необходима для оформления рассматриваемой сделки.

Рекомендуем ознакомиться:

В перечень бумаг, которые будут необходимы для осуществления сделки и заключения соглашение по уступке требования, входят следующие документы:

• уведомление, которое выдаётся непосредственно застройщиком и содержит в себе сведения о том, что договор об уступке был заключён;
• разрешение от банка, если квартира приобретается в порядке ипотечного кредитования;
• разрешение застройщика, но только в том случае, когда дольщик имеет какие-либо не исполненные обязательства;
• если имеется супруг, то его согласие необходимо, причём оно должно быть заверено у нотариуса;
• квитанция об оплате государственной пошлины, которая необходима при обращении в реестр и получении выписки, что также должна входить в перечень необходимых документов;
• текст самого договора;
• акт, который бы подтверждал передачу всех представленных выше документов.

Это та документация, которую должен подготовить дольщик при составлении договора по уступке прав на требование квартиры в будущем.

В тех случаях, когда дольщик заранее вносит плату за квартиру и делает это в полном размере, получение согласия от застройщика не требуется. Следует также ознакомиться с документами, которые будут подтверждать зачисление средств, на что дольщик имеет полное право.

Помимо подготовки документов со стороны дольщика, необходимо заранее ознакомиться с бумагами, которые бы отражали наличие размещения на проведение строительных работ.

К таким документам относят:

• учредительные бумаги строительной организации;
• отчётность как налоговая, так и бухгалтерская;
• документы на земельный участок, которые позволяют производить на нём строительные работы;
• проект работы, планы и схемы, иная техническая документация;
• проектная декларация;
• соглашение, отражающие то, какие средства на строительство получены, и кто их предоставил.

Отсутствие какого-либо документа может стать поводом задуматься о надёжности рассматриваемой сделки, так как нередко риски при покупке квартире по переуступке связаны именно со строительной организацией и нарушениями, которые она допускает.

Порядок заключения сделки

Прежде чем говорить об основных этапах, которые необходимо пройти при заключении договора по уступке права, необходимо определить порядок самой сделки. Она также включает в себя несколько видом действий, которые предстоит пройти дольщикам. Эти этапы представляют собой варианты осуществления рассматриваемой сделки, любой и которых может быть выбран её субъектом.

Варианты данного характера делятся на две группы, и каждый из них будет иметь определённый порядок реализации.

К ним относят следующее:

1. Составление и подписание предварительного соглашения о продаже. Такой вариант не подразумевает непосредственную передачу денежных средств. Его предметом выступит обязанность в будущем заключить уже основной договор о покупке и продаже квартиры. Регистрировать такой договор не нужно, а действовать он будет до момента подписания основного варианта соглашения.
2. Составление и подписание договора о долевом участии. Это договор подлежит регистрации, и главное при его заключении — это проверка расчётов долей, иначе есть риск понести дополнительные расходы.

В каждом из предложенных случаев необходимо помнить о требованиях, изложенных непосредственно в гражданском законе, соблюдение которых обязательно для правильного составления и подписания соглашения.

Договор об уступке права, независимо от того, какими способами он был заключён, всегда подлежит регистрации в соответствующих органах, в противном случае он будет считаться недействительным.

 Далее следует сказать о тех этапах, которые должен пройти дольщик, когда решает заключить договор переуступки права.

Рекомендуем ознакомиться:

Они выполняются последовательно, причём прохождение каждого из шагов обязательно для того, чтобы сделка считалась действительной:

1. Проверка документации, которую предлагает строительная организация. Она должна предоставить весь требуемый перечень.
2. Подготовка и сбор документов. Перечень также должен быть полным, отсутствие каких-либо бумаг может потребовать больше временных и денежных затрат.
3. Составление текста соглашения об уступке. Главное на этом этапе — внести все требуемые сведения в договор. Условия могут быть установлены в соответствии с требованиями каждой из сторон, в этом вопросе нет никаких ограничений. Однако закон определяет существенные условия соглашения, без которых он не будет действительным. Речь идёт о характеристиках объекта, то есть о праве и квартире, на которую это право передаётся, а также о сумме сделки с точным указанием размера оплаты.
4. Регистрация договора. В этом случае также необходимо подготовить дополнительный пакет документов. В него будут входить такие бумаги, как справки об отсутствии долгов, паспорт, само соглашение, кредитные договоры, если таковые имеются, квитанция об оплате государственной пошлины, а также согласие супругов. Все эти бумаги направляются в регистрирующий орган, который в течение некоторого времени, обычно это период в десять дней, рассматривает заявление и регистрирует договор, внося сведение в государственный реестр.
5. Подписание заявления и получение расписки. Этот этап осуществляется сразу после подачи документов на регистрацию, так как уполномоченный орган выдаёт документ, подтверждающий получение бумаг. В такой расписке указывается дата, когда заявитель должен явиться и получить документ о регистрации.

Пропустить один из этапов нельзя, так как каждый отдельный шаг является составной частью всей процедуры заключения договора по уступке права. Нарушения предложенного порядка повлечёт за собой недействительность соглашения.

Получение документов после регистрации осуществляется лично теми лицами, которые являются участниками договора. Регистрирующий орган выдаёт бумаги только при предъявлении расписки и документа, устанавливающего личность гражданина, то есть паспорта. В итоге и дольщику, и лицу, уступающему право, будет выдан договор уступки права, но уже с пометкой о регистрации, как подтверждение совершённой сделки.

Основной плюс подобного рода сделки в том, что она предполагает минимальную цену по сравнению с той, что устанавливается при продаже готового жилья.

 Говоря о порядке заключения соглашения об уступке права, следует отметить необходимость совершения некоторых затрат. Если обращения к юристам не осуществляется, что также предполагает некоторые расходы, то единственной оплатой будет государственная пошлина. Она равная двум тысячам рублей при регистрации договора цессии. Эта сумма будет действовать только тогда, когда договор подписывается гражданами. Когда в сделке участвуют физические лица, государственная пошлина равна двадцати двум тысячам рублей.

Риски уступки права

Рассматриваемый вариант соглашения нередко сопряжён с некоторыми рисками, которые наступают в результате совершения подобной сделки. Существует огромное количество аспектов, на которые следует обращать внимание при заключении договора. В первую очередь речь идёт о застройщике, особенности работы которого также должны быть изучены максимально подробно.

Изначально успех соглашения зависит как от строительной организации, так и от лица, которое предлагает передать право. Для снижения рисков необходимо тщательно изучить все необходимые документы и проводить разного рода проверочные мероприятия.

Какие могут быть риски? В первую очередь ненадёжность строительной компании, которая может либо не иметь разрешения на свою работу, либо использовать не те материалы, которые указаны в договоре, либо распределять квартиру сразу между несколькими лицами, что противоречит закону. Всё это приведёт к тому, что возникнет угроза вовсе остаться без жилья.

Кроме того, возможны проблемы у застройщика, которые не позволяют ему завершить работу. Для таких ситуаций договор должен предусматривать компенсации и возмещения. Главной причиной незавершённости работы может выступить банкротство, которое по каким-то обстоятельствам угрожает строительной организации. Эти моменты также следует выяснять заранее.

Нередки случаи, когда лицо, передающее право требовать в будущем квартиру, имеет долг. То есть, когда ему предоставлялась доля в жилищном доме, который пусть ещё и не достроен, но всё же предполагает оплату переданных прав. Дольщик должен быть заранее осведомлён об этом, а в случае согласия на сделку понимать, что ему будет необходимо погасить тот долг, который был образован предыдущим владельцем прав. Если будут какие-то нарушения со стороны участников договора, то застройщик легко может отказать в дальнейшем сотрудничестве.

Предусматриваются способы, которые позволяют предотвратить риски, возникающие в связи с уступкой права:

1. Грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить всю информацию о деятельности организации, её возможностях и прошлых проектах.
2. Проверка информации как о застройщике, так и о втором участнике соглашения. Необходимо подробно изучить документы, дающие лицу право распоряжаться своими возможностями.
3. Изучение места постройки. Где располагается жилой дом, какие условия строительства — всё это нужно внимательно исследовать. При возможности следует даже уделить внимание материалам, которые используются для строительства.

Возможны и иные ситуации, а способы их разрешение будут также определяться в зависимости от специфики проблемы.

Таким образом, покупать квартиру путём уступки права возможно только в том случае, когда жилая площадь ещё не построена, то есть передаётся лишь право на будущее, но не фактическое имущество. Это и определяет специфику рассматриваемого варианта сделки.