В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.
Переуступка – что это?
Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.
Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.
Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.
Переуступка квартиры в новостройке: виды
Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.
Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.
Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.
Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:
- Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
- Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
- Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.
Процесс оформления
Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.
Продавцу необходимо:
- Оповестить о своем намерении строительную компанию.
- Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
- Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
- Получить выписку из ЕГРП.
- Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
- Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.
От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.
Важные моменты
Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.
Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.
Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.
Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.
Риски
Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.
В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.
Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.
Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.
Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.
Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»
Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.
Налогообложение
Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.
Плюсы
Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.
Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.
Минусы
Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.
Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.
Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.
Покупка жилья в новостройке ― дело, требующее не только большого внимания, но и крупных финансовых затрат. Однако деньги можно сэкономить, если покупать квартиру в новостройке по переуступке прав. Данный процесс довольно специфичен, и для его осуществления требуется знание некоторых тонкостей, в том числе и в юридической сфере.
Что это такое?
Переуступкой прав называют процесс, при котором гражданин заключает сделку с застройщиком. Ее суть заключается в том, что человек с заключением договора получает определенные права. При этом недвижимости, фигурирующей в сделке, может еще не существовать. Подобный вид сделок также называют цессией.
Стоит отметить, что такая практика встречается довольно часто на первичном рынке недвижимости.
Многие ошибочно предполагают, что предметом переуступки являются права собственности. Однако их в период возведения здания еще не существует. Поэтому в договоре оговариваются безусловные права требования.
Под правами требования подразумевается, что будущий собственник, заключивший сделку с застройщиком, получает возможность требования исполнения составленного договора. При этом, будущим собственником может являться как юридическое, так и физическое лицо.
Составляемый договор, при котором приобретаются права требования к застройщику, может иметь два вида:
- ДДУ (договор о долевом участии). В таком случае продавец может осуществлять переуступку прав только при отсутствии задолженности перед застройщиком. Однако на практике возникают ситуации, когда обязанности по оплате переходят к покупателю. Стоит отметить, что подобные договора могут быть заключены неоднократно до момента завершения строительства дома.
- Договор о купле-продаже. При заключении такого договора покупатель приобретает остаток задолженности, при этом не фиксируется факт передачи недвижимости. Смысл заключения данного документа состоит в том, что после определенного момента он обязывает продавца и покупателя заключить договор о переуступке прав. В случае, если сделка по купле-продаже сорвется, то продавцу необходимо вернуть сумму, выплаченную покупателем.
Образец договора долевого участия здесь,
образец договора купли-продажи здесь.
Законодательная база
Сделки по переуступке прав в 2018 году регулируются несколькими законодательными документами. В Гражданском кодексе РФ, изучив статьи с 382 по 390, можно найти условия и ответственность сторон, а также форму, по которой составляется соглашение.
В ФЗ №214 подробно рассматриваются различные нюансы сделки, если она заключается по договору о долевом участии.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке
Договора о переуступке прав могут заключаться как с застройщиком, так и с дольщиками, имеющими права на будущее жилье. В последнем необходимо точно убедиться в подлинности договора о долевом участии продавца.
В случае, если продавец не внес полную стоимость квартиры, то его задолженность, согласно договору цессии, должна быть передана покупателю.
От застройщика
Переуступка прав обычно совершается с участием дольщиков. Застройщики в таких сделках выступают в роли третьего лица. Ведь договор цессии предполагает, что передаваемые права и обязательства относятся именно в отношении строительной компании.
Поэтому, после заключения сделки все вопросы будут решаться не с продавцом, а непосредственно с застройщиком. Это одна из причин, по которой строительные компании часто против подобных сделок.
Процесс оформления
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке является длительным процессом, включающим в себя несколько этапов:
- Проверка документов продавца и строительной компании.
- Сбор бумаг и разрешений для осуществления сделки.
- Оформление договора.
- Регистрация документа в госорганах.
Для выполнения последнего пункта необходимо пригласить представителя Росреестра на встречу по подписанию договора. Специалисту необходимо передать требуемые бумаги, а после оплатить госпошлину.
В конце получается расписка, указывающая на то, что регистратор получил необходимые документы. Сама процедура регистрации производится в течении 10 дней.
Документы
Продавец, являющийся дольщиком, должен заранее оповестить строительную компанию и получить письменное согласие на проведение процедуры. Помимо этого, ему потребуется предоставить справку, гласящую об отсутствии каких-либо задолженностей, связанных с имуществом.
Также для совершения сделки необходимо собрать:
- паспорта участников;
- первичное соглашение;
- справку о полной или частичной оплате стоимости квартиры;
- выписку из ЕГРП.
Если у сторон есть супруги, то необходимо предоставить их письменные согласия на осуществление сделки.
Заключение договора
Договор является важной частью цессии, поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью.
В документе должны быть отображены следующие пункты:
- Полные данные о застройщике. Если продавец является дольщиком, то его данные отдельно вносятся в договор.
- Описание жилья. В него включают площадь, стоимость, этажность здания, количество комнат и другие характеристики.
- Права и обязанности для каждой стороны договора. Среди них обязательно указывается точная дата, до которой должен быть произведен финансовый расчет.
Заключение договоров такого рода связано с несколькими довольно серьезными рисками, поэтому для их составления желательно обратиться за помощью к профессиональным юристам.
Риски
Покупатель всегда должен помнить о том, что первоначальный дольщик не будет отвечать за действия застройщика. Это означает, что в случае, если здание будет некачественным или же сдано позже срока, продавцу предъявить ничего не получится. Претензии можно будет направить исключительно к строительной организации.
Наличие прав требования на квартиру возможно только в случае, если у лица имеется договор о долевом участии.
В случае, если человек приобрел подобные права по другому документу, то совершение цессии невозможно. Помимо этого, права требования могут быть обусловлены какими-либо условиями.
Это значит, что при невыполнении условий указанные в договоре права будут аннулированы, как и сам документ. В результате такого действия страдает не продавец, а конечный покупатель, поскольку после цессии вся ответственность перекладывается него.
Нередко продавцы, готовые к переуступке, скрывают некоторые факты. Например, подобные ситуации могут возникнуть, когда застройщик затягивает сроки сдачи здания или же предоставляет работу низкого качества. А иногда цессию пытаются заключить и вовсе в моменты, когда строительная компания находится на грани банкротства.
Также к нюансам можно отнести и тот факт, что долевой договор, заключенный между застройщиком и продавцом, может быть расторгнут. В таком случае, согласно законодательству, покупателю будет выплачена стоимость квартиры. Но только в первоначальном размере, который указан в ДДУ, а не по сумме, указанной в сделке.
В связи с наличием подобных рисков, будущий дольщик должен внимательно изучить всю документацию, а также бумаги о ходе строительства и его состоянии на момент сделки.
Также нелишним будет узнать о репутации застройщика и сроках сдачи здания. Это позволит снизить возможные риски по покупке пустого места за сниженную цену.
Не стоит обращать внимания на цессии, которые заключаются по договорам, не связанным с долевым строительством. От сделок по незарегистрированным документам также стоит отказаться. Новый договор также необходимо регистрировать в Росреестре.
На видео о приобретении жилья по переуступке
- ВАО
- Богородское
- Измайлово
- Косино-Ухтомский
- Перово
- Преображенское
- ЗАО
- Крылатское
- Кунцево
- Раменки
- Солнцево
- Филевский Парк
- Фили-Давыдково
- ЗелАО
- Зеленоград
- НАО
- Внуковское
- Воскресенское
- Десна
- Кокошкино
- Марьино (НАО)
- Московский
- Николо-Хованское
- Рассказовка
- Щербинка
- САО
- Аэропорт
- Беговой
- Войковский
- Головинский
- Левобережный
- Савёловский
- Хорошевский
- СВАО
- Алексеевский
- Бабушкинский
- Бибирево
- Бутырский
- Марфино
- Марьина Роща
- Останкинский
- Ростокино
- Северный
- СЗАО
- Митино
- Покровское-Стрешнево
- Хорошево-Мневники
- ТАО
- Киевский
- Краснопахорское
- Троицк
- ЦАО
- Арбат
- Замоскворечье
- Пресненский
- Тверской
- Хамовники
- Якиманка
- ЮАО
- Бирюлево Восточное
- Даниловский
- Донской
- Москворечье-Сабурово
- Нагатино-Садовники
- Нагатинский Затон
- Нагорный
- Орехово-Борисово Северное
- Орехово-Борисово Юг
- Чертаново Северное
- Чертаново Южное
- ЮВАО
- Лефортово
- Люблино
- Марьино
- Некрасовка
- Рязанский
- Текстильщики
- Южнопортовый
- ЮЗАО
- Зюзино
- Коньково
- Ломоносовский
- Обручевский
- Северное Бутово
- Южное Бутово
- Ясенево
Одним из способов приобретения недвижимости в новом объекте строительства является заключение договора о переуступке.
Переход права собственности возможен только на готовое жилье, введенное в эксплуатацию, заключение такой сделки невозможно до подписания государственной акта о пригодности недвижимости для проживания.
Что это такое
Покупка недвижимости на этапе застройки предполагает отсутствие установленных имущественных прав на объект застройки. Собственности как таковой в этот момент до сдачи дома в эксплуатацию еще не установлено.
Подтверждение владения осуществляется на основании договора долевого участия в строительстве.
Квартира значится на плане проектной документации и не имеет почтового адреса и кадастрового номера до момента сдачи дома в эксплуатацию и подписания соответствующего акта государственной комиссией.
В договоре на долевое строительство закреплены обязанности застройщика возвести объект недвижимости в определенный срок, который контролируется со стороны государства уполномоченной по возведению капитальных строений в определенном регионе.
Со стороны покупателя возникает право на получение готового для заселения объекта недвижимости с обязанностями по внесению им регулярных платежей в счет оплаты стоимости квартиры.
Также он обязуется обеспечить явку и приемку готового объекта недвижимости после завершения строительства.
Заключение договора купли-продажи на этом этапе невозможно, в связи с отсутствием сведений о квартире как об отдельном объекте недвижимости, готовом для проживания.
Подтверждением передачи жилья в пользование граждан служит подписание между застройщиком и покупателем акта приема-передачи, составление которого возможно только после выдачи соответствующего документа об эксплуатации.
Это означает, что помещение пригодно для проживания, подключено к инженерным сетям коммунальных служб.
Правовые основы
Переуступка требования именуется в юридической практике договором цессии. Если квартира оплачена не полностью, а в части, то в договоре между продавцом (цессионарием) и покупателем (цедентом) устанавливается необходимо погашения задолженности в пользу строительной организации в указанном объеме.
Инвесторами по договорам долевого участия в строительстве и переуступки могут выступать как граждане, так и юридические лица. На практике такое жилье оказывается значительно дешевле, чем в готовом виде после регистрации права собственности.
Важно: Если дом введен в эксплуатацию, на квартиру оформлена собственность, получен соответствующий документ в Росреестре, то заключение договора переуступки права не допускается.
Есть возможность совершить сделку только путем заключения обычного договора купли-продажи с регистрацией владения на нового хозяина.
Оформление покупки
Переуступка прав требования на квартиру бывает двух видов:
- заключение договора о долевом участии в строительстве на основании закона №214. Передача готового жилья осуществляется в обозначенный в контракте срок. Регистрация соглашения осуществляется в Росреестре до момента ввода дома в эксплуатацию при предоставлении пакета услуг от застройщика как юридическое лицо, проектной документации, разрешения на строительство, акта об отводе земельного участка, и заявления от покупателя;
- оформление предварительного договора. Исключаются любые расчеты с застройщиком, оплата производится только в отношении продавца. Такой вид сделки связан с большими рисками для собственника в связи с неполучением средств в качестве платежа от покупателя. Важно оформить документы на обязательства, возникающие у нового покупателя.
Главным условием заключения цессии является получение соглашения от застройщика. Условия его зависят от того, оплачена ли часть стоимости квартиры на момент ее возведения, или долг полностью погашен.
Если доля продавцом в отношении строительной компании полностью оплачена, то покупателю остается только заключить договор, взаимодействовать с компанией, имеющей право на возведение объекта, не требуется.
Процесс оформления осуществляется в несколько этапов:
- продавец обязан составить бумаги, относящиеся к первоначальному оформлению прав на квартиру – договора долевого участия в строительстве, квитанций об оплате, расписок, акта ввода в эксплуатацию, если помещение передано в пользование;
- покупатель анализирует представленные документы, решает, готов ли он оплатить остаток задолженности на счет застройщика, выполнить обязательства по договору;
- подписывается договор цессии с переходом прав на нового покупателя, регистрация происходит в Росреестре.
Необходимые документы
В договоре о переуступке права требования отражаются:
- ФИО или наименование покупателя и продавца;
- название строительной компании с номером государственной регистрации и налоговым идентификационным номером, разрешение на возведение многоквартирного дома, допуск на строительные работы, данные проектной декларации;
- предмет договора – передача прав на квартиру с определенными характеристиками на основании данных проектной декларации без указания на почтовый адрес, поскольку он присваивается только после получения акта ввода в эксплуатацию жилого дома;
- стоимость жилья, при рассрочке платежа – график внесения средств, возможность начисления процентов, определенные даты и способы перевода средств;
- условия перевода долга, погашения оставшейся задолженности.
Возможно также по такой схеме заключение договора ипотеки с банковским учреждением. Обязательно прилагается бумага от застройщика о том, что он согласен с заключением договора с кредитным учреждением на заявленных условиях.
Оформление сделки возможно как в отношении застраиваемого объекта по договору цессии, так и готовой недвижимости при переходе права собственности.
Риски покупки квартиры по переуступке
Сопровождение сделки с недвижимостью осуществляется по правовой схеме, последствием которой может стать наступление следующих рисков:
| признание сделки недействительной | важно прописывать в договоре реальную стоимость, оплаченную продавцом, что зачастую не происходит по причине сокрытия реальных расходов для налогового учета |
| двойные продажи | с принятием закона о долевом участии в строительстве массовая практика перезаключения договором на третьих лиц была частично прекращена, однако и на основании нового закона иногда допускаются казусы, для покупателя важно проведение контроля соблюдения требований законодательства для защиты своих прав, в частности, по регистрации прав учреждениях Росреестра |
Налоговый вычет
Приобретение недвижимости в рамках договора о долевом участии в строительстве облагается также налогом и с них подлежат вычислению имущественный вычет.
Обязательный сбор начисляется в случаях, когда продавец реализует недвижимость, принадлежащую ему на праве собственности, то есть оформленную во владение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрации права на хозяина, в течение 3 лет.
Если продажа происходит после этого периода, обращаться в налоговую инспекцию для подачи декларации по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог не нужно.
За налоговым вычетом в размере 13% от стоимости приобретенной недвижимости можно обратиться в налоговую инспекцию каждому гражданину России со статусом резидента, то есть находящегося на территории РФ более 183 дней и осуществляющего выплаты подоходнего налога, только один раз.
Это требование не распространяется на детей, получить вычет за которых может один из родителей по согласованию, если доля в собственности или полностью жилье оформляется на несовершеннолетнего. После наступления 18 лет гражданин может воспользоваться правом на вычет самостоятельно.
Налоги исчисляются как при приобретении квартиры по договору купли-продажи, так и в рамках переуступки права требования до завершения строительства.
Порядок и ставки, предусмотренные налоговым законодательством, не меняются от этапа строительства. Фактически налогообложение будет начисляться с сумм, представляющих разницу между первоначальной стоимостью, указанной в договоре долевого участия строительства и соглашением о цессии.
Переуступка квартиры в новостройке по акту приема передачи
Заключение цессии возможно как с момента объявления начала работ, так и после подписания акта приема-передачи, что означает возможность проживания в квартире, подключении дома к коммунальным службам и получение документации о вводе строения в эксплуатацию.
С момента подписания акта начинает оплачивать коммунальные услуги, электричество, обслуживание мест общего обслуживания непосредственно покупатель.
В связи с этим необходимо зафиксировать на момент подписания договора о переуступке права требования показания индивидуальных счетчиков на потребление коммунальных услуг, взять справку об отсутствии задолженности по квартплате от продавца.
Между родственниками
Не распространяется обязательство по оплате сбора при организации продажи между близкими родственниками, к которым относятся родители, дети и братья с сестрами, как полнородные, так и с разным одним родителем.
Однако получить имущественный вычет по такой сделке также не получиться, то есть осуществить возврат оплаченного налога по ставке НДФЛ с любых источников доходов.
До 2014 года перечень родственников был достаточно широким, на основании позднего законодательства он был значительно сужен, что позволяет установить точно до момента совершения сделки, будет ли удержан налог.
Утаивать от налоговой службы факт подписания документов с родственниками не стоит, даже если у граждан разные фамилии и установить их семейные связи на первый взгляд достаточно сложно.
Это связано с тем, что если при обнаружении родства во время проведения камеральной проверки налоговая служба обнаружит такое нарушение в порядке подачи документов, последует отказ от предоставления налогового вычета с последующим наложением штрафов на виновное лицо.
Стоит ли покупать квартиру по переуступке необходимо решить до заключения договора, оценив все возможные юридические риски и проанализировав документацию на жилье.
Желательно, чтобы строительный объект уже был сдан в эксплуатацию, это позволит избежать рисков, связанных с невозведением объекта в срок.
Если здание возведено, что подтверждается актом приема-передачи, заключить цессию уже не удастся, сделка осуществляется только в рамках договора купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями.