Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.
Суть процедуры
Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество. В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.
Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.
Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:
- арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
- наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
- собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.
Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.
Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:
- если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
- если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.
Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать,
как решить именно вашу проблему , то
спросите
об этом нашего дежурного
юриста онлайн
. Это быстро, удобно и
бесплатно
!
или по телефону:
Стороны процедуры
Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо. Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли. При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.
Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.
Заключение договора
После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:
- сведения паспортов обеих сторон;
- информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
- условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
- точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
- основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
- справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
- сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
- срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
- данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
- дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
- дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.
После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.
Скачать договор переуступки права аренды земельного участка (образец)
Скачать образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка между физическими лицами
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).
Порядок регистрации переуступки прав аренды
Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу. Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.
Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:
- бланк заявления от лица последнего арендатора;
- копии паспортов обеих сторон сделки;
- нотариально заверенная копия договора аренды;
- справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
- копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
- минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
- квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.
В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.
После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.
На что стоит обратить внимание
Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:
- Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
- Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.
От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором — по ней начисляется налог.
Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту. В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.
Сделки, связанные с арендой земли — крупнейший сегмент в правоотношениях с данной формой недвижимости.
Одним из видов таких сделок является переуступка права аренды на землю. Она не так распространена в повседневной жизни, но бывают ситуации, когда арендатор землю выгодно передать права пользования ею третьим лицам.
В каких случаях заключается договор?
Переход права пользования земельного участка представляет собой сделку, в которой первоначальный арендатор теряет свои права и обязательства по отношению к арендуемому участку, передав их новому арендатору.
Обычно соглашение о перенайме земли заключается в 2-х случаях:
- Передача права на землю, не имеющую каких-либо строений (как правило, участки аграрного назначения).
- Переуступка прав пользования или переход права собственности на постройки и здания, возведенные на земле, находящейся в аренде (участки земли в населенных пунктах).
Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать
здесь
.
Права и обязанности сторон сделки и арендодателя
Переуступка обязательств по договору аренды земельного участка не подразумевает появление новых прав и обязанностей.
При этой сделке первоначальный арендатор полностью утрачивает, а новый приобретает права на переданный земельный участок.
Арендатор имеет право пользоваться и владеть землей в рамках законодательства и условий соглашения, а именно:
- Хозяйствовать на арендуемой территории по своему усмотрению, соблюдая определенные договором ограничения.
- Пользоваться для своих нужд (без права продажи) водными источниками, лесными угодьями, полезными ископаемыми и другими ресурсами, находящимися на земельном участке.
- Производить осушительные, оросительные и другие виды работ, направленные на улучшение качества и повышение урожайности почвы.
- Использовать результаты своей деятельности на арендуемой территории (продукцию, урожай) по собственному усмотрению.
- Сооружать хозяйственные и иные строения, если это определено договором.
- Требовать расторжения соглашения или возмещения затрат и убытков, понесенных из-за задержки передачи земли в пользование.
- Прочие права, оговоренные соглашением и не противоречащие законодательству.
Если арендатор выявил изъяны на земельном участке, то он также вправе:
- настоять на ликвидации недочетов за счет собственника или на компенсации своих затрат по восстановлению почвы, или уменьшении размера арендной платы;
- уменьшить платежи за землю на сумму понесенных издержек, заблаговременно предупредив арендодателя;
- настоять на замене участка равноценным, без недостатков или раньше срока прекратить договор найма.
Арендодатель имеет право распоряжаться землей, соблюдая условия соглашения:
- Получать сведения о состоянии и эксплуатации земельного участка.
- Досрочно расторгнуть соглашение, если арендатором не соблюдаются условия договора, в том числе, ухудшается качество почвы или несвоевременно уплачивается арендный платеж более двух раз подряд.
- Получать в срок плату за аренду.
Порядок оформления перенайма земельного участка
Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.
Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях.
Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом.
При наличии согласия на переход прав аренды третьим лицам, прописанного в соглашении, оформлять отдельный документ не требуется.
Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый.
В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.
За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина:
- для физических лиц – 2 000 рублей;
- для юридических лиц – 22 000 рублей.
Существенные условия сделки
При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты:
- Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации).
- Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление).
- Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения.
Требования к тексту договора
Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной.
Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты:
- Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес.
- Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Порядок и условия передачи обязательств, их объем.
- Долг по обязательствам (если есть).
- Сумма расчета (если есть).
- Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д.
- Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом.
- Подписи сторон.
Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать
здесь
.
Ограничения на право пользования земельным участком
Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками:
- Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях.
- Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей.
- Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету.
- Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом.
Плата за аренду земельного участка
Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма.
Арендная плата может быть установлена в виде:
- фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически;
- установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка;
- оказания нанимателем конкретных услуг;
- передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность;
- перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка.
Стороны могут совмещать перечисленные формы или назначать иные виды арендной платы.
Видео: Повышение арендной платы на землю погубит бизнес
В репортаже обсуждается проблема повышения арендной платы с землепользователей. На сколько болезненными окажутся эти поборы для частных лиц, а также мелкого и среднего бизнеса и как можно стабилизировать ситуацию в данной сфере?
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-18-46 (Москва)
+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)
8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)
Это быстро и бесплатно!
Арендные отношения в земельном праве – довольно частая ситуация, когда владелец земли передает свои права и обязанности на землю другому лицу. Арендатор пользуется участком и извлекает от этого прибыль, а арендодатель получает определенную плату за аренду его земли. Чтобы законодательно осуществить задуманное, оформляют договор переуступки прав аренды земельного участка.
Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений
- Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
- Под индивидуальное жилищное строительство.
Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.
Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.
Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.
Законодательная база
Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.
Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:
- Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
- для исполнения залоговых обязательств;
- обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
- в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
- для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;
Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.
- Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
- Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.
Особенности переуступки прав аренды земельного участка
Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.
В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?
- Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
- Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
- При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
- Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
- Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.
Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам
Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду, и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.
Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но переступить свои права в этом случае он не имеет права.
Скачать
договор переуступки прав аренды земельного участка в формате MS Word.
Видео: Процедура
Правовые отношения о переуступке прав аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, причем это допустимо только в пределах установленных арендных сроков и без изменения условий пользования. Если в арендном договоре нет иных условий, и срок его действия превышает пятилетний срок, то собственнику участка направляется уведомительное письмо о смене арендатора.
Если арендным договором оговорен порядок перехода прав на третьих лиц, то отдельный договор не составляют.
Если арендные отношения по переуступке прав оформляются сроком превышающим год, то соглашение должно быть зарегистрировано в кадастровой палате, и только тогда оно имеет юридическую силу.
Подписывают соглашение обе стороны: тот арендатор, кто уступает свои права, и тот, кто стал его правопреемником по соглашению.
Если соглашение подписывается физическим лицом, состоящим в официальном браке, то для совершения сделки необходимо разрешение от супруга или супруги на заключение сделки.
На что обратить внимание при оформлении сделки по переуступке прав?
- На конечную дату перехода имеющихся прав аренды новому владельцу: обычно она совпадает с датой регистрации договора.
- На достижение согласия с владельцем участка о переуступке, если срок аренды превышает пятилетний срок.
- Определение расчетных операций: как и когда, будет осуществлена оплата за новое соглашение.
- Текст соглашения должен быть составлен в соответствии с установленными правилами, и если оно будет неправильно написано, то впоследствии эта сделка может быть признана недействительной.
Форма соглашения и бланк договора, скачать
Обязательные реквизиты:
- Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
- Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
- Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
- Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
- Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
- Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
- Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
- Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
- Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.
Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.
Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
Необходимые документы для регистрации
- Заявление с просьбой зарегистрировать соглашение.
- Копия прежнего арендного договора.
- Оригиналы и копии кадастровых документов на участок.
- Оригинал предварительного и окончательного соглашения на переуступку арендных прав.
- Уплаченная государственная пошлина.
Если оформлением занимаются физические лица, то нужно предоставить общегражданские паспорта сторон.
Юридические лица предоставляют оригиналы и копии учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, идентификационный номер организации. Нужно и удостоверение личность гражданина, подающего от имени организации документы на регистрацию и доверенность на выполнение этих действий от имени руководства.
Стоимость оплаты услуг по регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей, а для физических – 2 тысячи.
Новые арендные отношения начинают свое законное действие только после окончания регистрационных действий, только после этого момента арендатор становится полноправным пользователем земли.
Оцените статью:
(2 голоса, среднее: 5 из 5)
Арендные правоотношения имеют немало нюансов. Например, арендатор может делегировать свои права иному лицу, но при соблюдении определенных ном.
Что надлежит знать о переуступке права аренды земельного участка в 2018 году? Земля обычно сдается в аренду на продолжительный период.
Но планы арендатора могут измениться, а выплачивать арендную плату все равно придется. Как передать предмет договора в пользование другому лицу? Что такое переуступка аренды земельного участка в 2018 году?
Важные моменты
Можно ли считать переуступку права аренды земли выгодной? Здесь стоит принять во внимание сущность арендных правоотношений.
По договору арендатор получает землю в пользование и чаще всего период аренды составляет несколько лет.
Использование предполагает регулярную оплату, вне зависимости будет ли участок использоваться по назначению или нет. Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке.
Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения.
Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.
При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой.
Идеальный выход – это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку.
Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.
Что это такое
Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу.
Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.
Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.
При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.
Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.
Кем осуществляется
Возмездный договор переуступки права аренды земельного участка заключается меж двумя арендаторами, прежним и будущим.
Собственник недвижимости в сделке не участвует. Стороны заключают договор, оговаривая все условия переуступки.
Арендатор может требовать за свое право аренды отдельную плату, что прописывается в соглашении. Договор уступки не предполагает изменения условий аренды.
Все учрежденные по первоначальному договору условия сохраняют силу. Бланк договора переуступки права можно скачать здесь.
Суть переуступки в передаче третьему лицу в полном объеме прав и обязательств, предопределенных договоренностью арендатора и собственника земли.
Владелец земельного участка сохраняет право:
- распоряжаться землей, переданной в аренду;
- требовать исчерпывающий отчет о состоянии земли;
- расторгнуть сделку при невыполнении обязательств;
- своевременно получать оплату.
Таким образом, самостоятельно выполнять переуступку аренды может арендатор. Участие собственника не нужно, за исключением получения его разрешения в определенных случаях.
Но владелец земли вправе расторгать договор переуступки, если он перечит условиям арендного соглашения.
Также собственник может повысить величину арендной платы при появлении в правоотношениях третьей стороны.
Нормативное регулирование
Земельные правоотношения регулируются Земельным Кодексом. Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в ст.22 ЗК РФ.
По этому нормативу арендатор правомочен передавать права по владению арендованной землей третьим лицам.
Разрешается передача без уведомления собственника, но только в рамках действия арендного договора.
Новое соглашение с собственником не потребуется, но права по содержанию земли перелагаются на новоиспеченного пользователя.
В ст.65 ЗК РФ определен порядок установления, погашения и изменения арендной платы. Таковая устанавливается по договоренности сторон и прописывается в договоре.
В п.2 ст.615 ГК РФ говорится о праве арендатора распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но без нарушения закона и договора.
Земельное и гражданское законодательство позволяют арендовать земли для использования в сельскохозяйственных целях или под ИЖС.
Но в соответствии с имеющимися нормами арендатор не должен передавать землю другому лицу.
Для передачи арендованной земли используется договор цессии.
На его основании реализовывается переуступка права аренды с одновременным отчуждением такового права у предшествующего обладателя.
В дальнейшем взаимодействие с собственником осуществляет новый арендатор.
Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ
Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.
Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:
| Не допускается наличие долгов по арендной плате | Со стороны основного арендатора |
| Законодательные нормы должны быть соблюдены | При необходимости нужно получит нотариальное согласие собственника |
| Непременно оговариваются все имеющиеся | На данное имущество обременения |
| В содержании прописывается цель | Перехода права |
Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.
Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.
Обязательные условия
Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:
| Арендуемая земля не может использоваться не по назначению | Так, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима |
| При планировании строительства на арендованном участке | Прежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества |
| Арендованная земля частично может передаваться в субаренду | Но только с разрешения собственника |
| Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном виде | Речь идет об основных характеристиках объекта |
Новый арендатор принимает на себя ответственность за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.
При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.
Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.
К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.
То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.
Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.
Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.
После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.
При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.
Перечень документов
В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.
Предназначение этих документов в подтверждении права собственности на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.
Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.
Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.
Таким образом, для свершения сделки потребуются:
- договор аренды;
- паспорта сторон;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
- документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).
Составление договора
Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.
Бланк документа содержит такие существенные условия:
- объект договора;
- арендная плата;
- плата за переуступку;
- срок договора;
- предназначение участка;
- порядок возврата участка собственнику;
- ответственность сторон;
- имеющиеся ограничения/обременения.
При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.
Как пример договор о переуступке права аренды земельного участка:
- меж юрлицами;
- меж физлицами.
Если нужно предварительное соглашение
Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.
Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.
Видео: продажа прав аренды нежилого помещения
Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.
В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.
В предварительном договоре прописывается сумма, выплачиваемая за уступку договора. Может здесь указываться и условие о задатке.
Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.
Какие уплачиваются налоги
Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.
Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.
При отображении в договоре суммы, выплаченной по долгам предшествующего пользователя, в оплаченную арендную стоимость включается и сумма погашенных долгов арендатора.
И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.
По пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав, что имеет место при переуступке аренды, облагается НДС.
И если при прямой аренде земли в определенных случаях НДС не взимается, то при переуступке прав не имеет значения, кто выступает арендодателем.
Базой для налогообложения становится сумма, полученная арендатором за уступку права и прописанная в договоре.
Момент определения налоговой базы соответствует дате передачи права на пользование имуществом. Выплачивается при переуступке права аренды и НДФЛ.
Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно пп.10 п.1 ст.208 НК. При этом существуют некоторые особенности.
Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.
Обязательна ли регистрация
Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.
Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. Госпошлина за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.
Для госрегистрации нужны:
- заявление;
- договора аренды и переуступки права аренды;
- паспорта арендатора и нового арендатора;
- справка из ГКН с указанием собственника земли и пользователя;
- кадастровый паспорт.
При участии в сделке юрлиц дополнительно понадобятся:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- уставные документы;
- ОКПО.
При заключении соглашения между физическими лицами нужно согласие супруга, нотариально удостоверенное, или справка об отсутствии официально зарегистрированных отношений.
Можно ли оформить сделку по доверенности
Арендатор может переуступать право аренды земельного участка и через доверенного представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы.
Представитель должен действовать на основании нотариально заверенной доверенности. В ее содержании должен раскрываться объем полномочий.
Например, это может быть свершение любых действий с арендованной землей от имени доверителя, в том числе представление интересов арендатора в любых госорганах и право подписи документов.
Но такая доверенность общего характера не особо желательна. Целесообразнее прописать полномочия представителя более детально.
К примеру, право заключения договора о переуступке права аренды, право получения стоимости уступки, право регистрации перехода арендного права.
Действуя от имени арендатора, представитель должен иметь при себе оригинал доверенности. При взаимодействии с госструктурами подается копия доверенности, но непременно предъявляется оригинал.
Переуступка права оптимальный вариант, когда использование арендованной земли стало неактуальным.
Но такая передача должна быть правильно оформлена с соблюдением всех законодательных требований.