Rating: 5.0/5. From 1 vote.
Please wait…
Инвестиции в строительство по договору ДДУ – это довольно выгодное и перспективное вложение. Но, одним из важнейшим его недостатков, является долговременность. В большинстве случаев воспользоваться выгодой можно лишь после нескольких лет ожидания.
Но, иногда, изменение жизненных обстоятельств заставляет дольщиков продавать недостроенные квартиры.
Как это правильно сделать, облагается ли налогом такая сделка, а также другие вопросы рассмотрим в этой статье.
Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье
Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу. В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).
Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.
Важно: Застройщика достаточно уведомить про переуступку прав по договору ДДУ. Но, важно знать, что односторонняя переуступка допускается, если дольщик полностью выполнил свои обязательства по внесению суммы оплаты за квартиру.
Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ. К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.
Требуется ли получать согласие застройщика на переуступку прав по ДДУ. Каковы требования закона, вы можете узнать в нашей
следующей статье
.
Платится ли налог при переуступке прав по ДДУ?
НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ
Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.
Вычет будет доступен со стоимости квартиры в 2 млн. рублей и с кредитных средств предельной суммой 3 млн. рублей. Таким образом, наибольшая сумма, на которую можно рассчитывать: 260 000+390 000 = 650 000 рублей, если сделка произошла после января 2014 года.
Подробно о социальных и имущественных налоговых вычетах по НДФЛ, читайте
далее
.
НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ
Продавец получает денежные средства от цессионария, а любые доходы физических лиц облагаются налогом. Теперь ему нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, чтобы оплатить налог в полном размере.
Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?
Доход от сделки по переуступке является реализацией имущественных прав, а так как квартира только строится и права собственности на нее нет – то налоговый вычет в смысле ст. 217.1 НК РФ не применяется.
Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах –221 НК РФ. Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора. При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.
Разница между ценой договора переуступки и ценой ДДУ, умноженная на 13 %, и будет являться налогом к уплате.
Полезно: Если цена по ДДУ и договору цессии совпадает, декларацию в налоговый орган следует подавать все равно обязательно – налоговая инспекция проверит достоверность указанной информации, проведя камеральную проверку представленных документов.
Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика
Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.
Застройщик, при этом, выступает налоговым агентом, обязанным удерживать НДФЛ самостоятельно и внести его в бюджет. Обычно это происходит в случае, когда размер НДФЛ для каждого дольщика установлен судом напрямую.
Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.
Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:
В целом, в судебной практики сформированы следующие правила относительно уплаты НДФЛ со средств, получаемых дольщиком по исполнительному листу.
- Облагаются налогом в размере 13 %:
- Налог за неустойку по ДДУ за задержку срока передачи имущества;
- Налог со штрафа за отсутствие добровольного погашения неустойки;
- НДФЛ с суммы по мировому соглашению.
- Не облагаются налогом:
- Убытки за аренду квартиры за время просрочки сдачи новостройки;
- Разница в процентах по ипотеке, уплаченных в связи с ожиданием завершения строительства сверх сроков, указанных в ДДУ;
- Моральный вред;
- Расходы на нотариуса (доверенность), юриста, судебные издержки.
Важно: Не облагаются налогом те части дохода, которые компенсируют реальный ущерб дольщика. Неустойка и штраф облагаются НДФЛ, поскольку носят штрафной характер для застройщика, они призваны компенсировать упущенную выгоду в смысле
ст. 15 ГК РФ .
Однако судебная практика по этому вопросу различна. Этот факт очень сильно зависит от региона, в котором проходил суд и часто требуется дополнительная консультация юриста в конкретном субъекте РФ,
Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу. Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению. Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».
Платить НДФЛ или же отстаивать право не выплачивать налог с неустойки в суде? Ответ на этот вопрос лучше искать в судебной практике вашего региона.
Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику
Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012.
Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.
Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.
Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ).
Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.
Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.
В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.
Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.
О порядке предоставления декларации НДФЛ через Интернет. Пошаговую инструкцию, читайте в нашем
следующем материале
нашего портала.
Поскольку судебной практики компенсации страховыми компаниями убытков дольщиков за застройщиков и их налогообложения НДФЛ пока недостаточно, в судах может применяться аналогичная практика страхования гражданской ответственности водителя по договорам ОСАГО.
Вы можете скачать бланки 3-НДФЛ, актуальные в 2018 году, для самостоятельного заполнения или использовать специальную программу ИФНС
rn
Законом предусмотрена такая сделка – можно передать свои права на недвижимость, то есть уступить их третьему лицу.
Нужно ли платить какие-либо налоги? Если да, то какой? И кто его платит?
Суть сделки
Данная сделка заключается только по нормам гражданского законодательства. Как в любой гражданской сделке, здесь есть свои стороны, а также предмет.
По соглашению между сторонами, одна сторона продаёт за оговоренную денежную сумму своё право на конкретную недвижимость.
Есть ещё одна сторона, которая соглашается на предложенные условия, покупает данное право.
Все стороны остаются в плюсе, так как негативных последствий практически не существует, кроме переходящих к покупателю рисков.
Соглашение составляется с учётом мнения все лиц, участвующих в сделке. Это:
| Изначальный владелец права | это застройщик или строительная компания. Также владельцем может выступать и собственник, если речь идёт о перенайме |
| Покупатель недвижимости, или тот, с кем заключён договор на аренду | он также и покупатель права, и продавец его третьему лицу и тот, кто покупает это право |
Сделка всегда оформляется по тому же принципу, что и изначальный договор, так как именно он является основанием для оформления цессии.
При нотариальном заверении основания сделки, и соглашение о цессии нужно также заверить.
Принято считать, что предметом цессии может выступать исключительно вещное право. Но это не так! Особенно если речь идёт о долевом участии.
Если дольщик полностью не расплатился со строителями, это не является препятствием к заключению сделки цессии.
Но, нужно обязательно получить письменно оформленное согласие от застройщика о том, что он не имеет возражений относительно смены должника.
В таком случае, переходит не только право, но и сам оставшийся долг. Покупатель права должен быть об этом заранее уведомлён.
Как оформляется сделка
Сделка должна быть заключена и оформлена правильно. В противном случае, всегда можно найти нюансы, которые приведут к тому, что она будет признана несостоявшейся.
Поэтому нужно придерживаться следующих этапов:
| Найти цедента, то есть лицо, которое купит право | есть такие юридические фирмы, имеющие определённую базу относительно клиентов на уступку. Стоимость их услуг зависит от того объёма работ, который нужно проделать посредникам |
| Перед тем, как что-либо решать, стороны должны устно обсудить условия предстоящей сделки | когда стороны придут к устному консенсусу, необходимо составить предварительное соглашение |
| Ещё раз нужно обсудить все условия | а потом составить и заключить основной договор |
| Чтобы не попасть в мошеннические схемы, необходимо пригласить с собой юриста, который занимается именно вопросами цессии | он внимательно просмотрит все пункты договора. Но лучше это сделать на стадии предварительного соглашения |
| Когда договор будет подписан, его необходимо зарегистрировать в Росреестре | договор начинает своё действие с момента его подписания, а не регистрации |
Вторичный договор должен полностью соответствовать первичному договору на приобретение права.
Если первичный договор заверен у нотариуса, то и вторичный договор также нужно заверить.
Видео: налог с продажи квартиры. Уплата налога с продажи квартиры
Какие документы понадобятся
Чтобы заключить договор цессии, а потом зарегистрировать его в Росреестре, необходимо подготовить комплект документов.
Это делают все стороны сделки, вне зависимости от того является она двух- или трёхсторонней.
Нужно собрать:
| Документы каждой стороны | к таковым относится:
|
| Выписка из реестра | в ней содержаться сведения о том, не находится ли данный застройщик в состоянии признания его финансово несостоятельным, а также не ликвидируется ли оно |
| Документы, подтверждающие законность строительства | к таковым документам можно отнести:
|
| Документы, подтверждающие произведение расчётов между сторонами первичного договора | если стороны цессии находятся в законном браке, то необходимо согласие супруга каждой стороны на совершение сделки |
| Если в отношении объекта недвижимости уже совершались какие-либо сделки | то необходимо подготовить всю сопроводительную документацию |
| Если происходит покупка права по ЖСК | то нужно представить протокол собрания, в котором указано, что цессионарий принимается в члены данного кооператива, а также документ на оплату пошлины на регистрацию |
Платится ли налог с переуступки
После совершения и регистрации сделки нужно уплатить налог. Это делают:
| Изначальный покупатель | обязанность по уплате подоходного налога |
| Вторичный покупатель | он должен платить налог на купленную квартиру, как только будет официально оформлено вещное право |
Но каждая сторона сделки имеет право на определённые налоговые послабления. Эти послабления называются вычетами, а их сумма зависит и от суммы сделки, и от других факторов. Эти нюансы нужно учитывать.
Подоходный налог уплачивается по ставке:
| В соотношении 13% от полученного дохода | если налогоплательщик работает в России и здесь же платит налоги |
| В соотношении 30% от этой же суммы | для тех граждан, которые таковыми не являются |
Использовать право на такое послабление могут те граждане, которые официально трудоустроены и платят все необходимые налоги.
Обязанность по подаче сведений ложится на плечи гражданина. Он должен до 30 апреля следующего года, в котором получен доход, сдать налоговую декларацию и документы, подтверждающие продажу, в налоговую инспекцию по месту своей регистрации.
Права собственности на квартиру
После того, как недвижимость будет оформлена в собственность, на неё нужно будет уплачивать налог на имущество.
Сумма налога к уплате рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
Граждане уплачивают налог согласно платёжным документам, которые рассылает налоговая инспекция по адресу, который указан как место постоянной регистрации.
Сумма налога к уплате рассчитывается как 0,1% от кадастровой стоимости объекта в год.
Согласно ст. 409 НК РФ, уплатить налог нужно до 01 декабря следующего года, который идёт за тем, в котором рассчитывался налог. То есть, за 2015 года нужно было уплатить налог до 01. 12. 2017 года.
Налог на имущество физлиц — региональный налог, поэтому налоговые ставки по нему могут меняться распоряжением властей. Но, они могут быть ниже, но не выше тех, которые установлены в ст. 406НК РФ.
Категории льготников, которые уплачивают налог по заниженным ставкам или же не уплачивают его вовсе, также устанавливаются местными властями.
Как правило, к таким относятся:
- пенсионеры;
- многодетные семьи;
- военнослужащие.
При продаже и покупке
По договору цессии существует и продавец, и покупатель права. Продавец после заключения сделки, получает определённую сумму дохода. С этой суммы он должен уплатить подоходный налог.
Однако есть исключение — если продавец владел недвижимостью более 5 лет, он полностью освобождается от уплаты налога. Такая льгота называется имущественным вычетом.
Налог на доходы физлиц уплачивается по ставке:
| 13% | для граждан, которые являются резидентами нашей страны, то есть работают в России и перечисляют налоги в бюджет нашей страны |
| 30% | для граждан, которые таковыми не являются |
У покупателя не возникает никакой обязанности относительно уплаты налогов после покупки недвижимости. Но он также имеет право применить имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.
Вычет может быть применён только в том случае, если покупатель недвижимости официально трудоустроен и платит в бюджет налог на свои доходы.
Если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками, то обязанности по уплате налога не возникает ни у одной из сторон. Но близкое родство необходимо будет доказать.
Близкими родственниками считаются:
- Супруги.
- Родители и дети.
- Бабушки, дедушки и их внуки.
По договору долевого участия
Обязанность по уплате налога при переуступке прав долевого участия возникает у продавца. Но он также может использовать вычет от продажи.
Он может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на ту сумму, которую первоначально заплатил строительной компании. Покупатель не должен уплачивать никаких налогов.
Законодательные нормы
Как уже упоминалось, это сделка, отвечающая нормам гражданского законодательства. Поэтому стоит ориентироваться на ст. 388—390 ГК РФ.
Если основоположником сделки является долевое участие, то необходимо иметь в виду Закон № 214-ФЗ.
Обязанность по регистрации цессии прописана в ст. 164 ГК РФ. Порядок и сроки уплаты налогов после сделки регулируются соответствующими статьями НК РФ — главой 23 и главой 32.
Можно ли получить вычет
И покупатель, и продавец недвижимости имеют право на получение имущественного вычета в соответствии со ст. 220 НК РФ.
Покупатель может получить вычет в размере:
| С суммы покупки объекта недвижимости, не превышающей 2 млн. рублей | то есть, покупателю будет представлен вычет в размере 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей |
| Если же сумма вычета меньше, так как стоимость жилья ниже 2 млн. рублей | в сумму к вычету можно включить расходы на отделку, на ремонт, на перепланировку и прочее. Все расходы должны быть подтверждены документально |
| Если покупатель привлекает для покупки недвижимости ипотечные средства | то он может получить вычет с уплаченных по кредиту процентов |
Продавец недвижимости также имеет право получить вычет:
| С суммы, которая получена им после продажи жилья, но не более чем с 1 млн. рублей | то есть, он может получить от государства 1 000 000 * 13% = 130 000 рублей |
| Если есть договор ДУ | то сумму налогооблагаемого дохода продавец может уменьшить на ту сумму, которая была уплачена строительной компании |
Для получения вычета необходимо подать документы в налоговую инспекцию по месту регистрации налогоплательщика.
Документы нужно сдать до 30. 04. следующего года, который следует после того года, в котором был получен доход.
Нужно представить следующие документы:
- справку с работы по форме 2-НДФЛ;
- декларация по форме 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие право на вычет;
- документы, подтверждающие все понесённые налогоплательщиком расходы.
Вычет не выдаётся на руки наличными деньгами. Он переводится на указанный налогоплательщиком счёт, либо налогоплательщик не уплачивает подоходный налог до тех пор, пока полностью «не выберет» свой вычет.
Не стоит забывать об обязанности по уплате налога. Если вовремя не заплатить налог, то налогоплательщика ожидает штраф и пени за неуплату и просрочку.
недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
советыГородская недвижимость наталья наталья28 марта 2013・Москва 46 993 22
Подскажите пожалуйста, должна ли я платить налог с продажи квартиры в новостройке, если я купила ее в 2011 году за 3 миллиона, а планирую продать за 4 по переуступке права? И можно ли этого как-то избежать?
#новостройки
Советы 22
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет28 марта 2013, 14:33
Обычно все указывают в договоре уступки права ту же цену, которая в договоре долевого участия. Налога не возникает. Разница между ценой договора и полученной суммой оформляется распиской с обязательством первого дольщика вернуть эту разницу второму дольщику в случае недействительности переданного права.
Евгений Снопков28 марта 2013, 14:42
Если в договоре переуступке будет указына цена договора 4 млн., то налог с дохода будет составлять 130 тыс.руб. Вывод — цена переуступки, должна быть 3 млн.
Роман ПисаревПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее28 марта 2013, 14:49
Пункт 1 статьи 210 Налогового кодекса устанавливает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Исходя из вышесказанного, на основании какого договора у вас возникло право на квартиру? При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Другими словами, если при переуступке прав на квартиру в строящемся жилье вы получите доход в большем размере, чем тот размер расходов, которые вы понесли ранее на приобретение таких имущественных прав, с возникшей разницы вам как Продавцу необходимо будет оплатить налог на доход физического лица, в размере 13%.
Наталья Пеньковская28 марта 2013, 14:55
Если в договоре укажите сумму 4 000 000 руб, то налог заплатите 13% с 1 000 000 руб. Если в договоре укажите 3 000 000 руб за что купили за то и продали, то налога не возникает. Напишите на разницу Покупателю не расписку, а гарантийное обязательство.
Николай Бабой28 марта 2013, 15:14
А почему налог не хотите платить?
Николай Бабой2 апреля 2013, 18:57
Странно что по моему ответу минусы поставили специалисты ?
Сергей Костюк28 марта 2013, 15:35
Все советы справедливы, дополнительно можем предложить рассмотреть возможность признания прав собственности в судебном порядке на квартиру в новостройке, в этом случае стоимость квартиры может увеличиться минимум на треть. При условии, конечно, что Вы готовы подождать с продажей месяца 4.
Алла СклярПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее28 марта 2013, 15:41
Неужели при оформлении новостройки в собственность так резко подскакивает ее цена — минимум на треть?
Сергей Костюк28 марта 2013, 15:54
Каждую конкретную ситуацию необходимо рассматривать отдельно, но в целом, ДА.
В марте 2013 мы проводили мониторинг рынка новостроек эконом и комфорт класса по Москве и ближайшему Подмосковью, цена квадратного метра среднем вырастает в 1,43 раза. Я об этом уже писал в блоге на этом сайте за 26 марта.
Даниил ПятецкийПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее28 марта 2013, 16:21
Да, должны. 13% от доходы — расходы или (4-3)*13%
Избежать можно, но для этого необходимо занижать реальную стоимость. Нет дохода, нет налога…
Михаил Сергеевич Бурмистров28 марта 2013, 17:02
Будите платить 13 % с полученной прибыли — 1 000 000 рублей.
Можно избежать уплаты налога, если указать в договоре 3 000 000 рублей.
Роман Стогов28 марта 2013, 17:13
Стоимость в Договоре должна быть такая же как в ДДУ, тогда налогов не возникает.
Мусик28 марта 2013, 18:34
Заплатите налог и спите спокойно!
александр поляков28 марта 2013, 20:01
Вначале необходимо найти желающего купить, потом оплатить «мзду» Застройщику за оформление переуступки, потом оформить сделку и произвести расчеты.
А дальше ещё необходимо задекларировать за отчетный период доходы и получив налоговое уведомление оплатить 13% от прибыли — налог на доход.
Возможные варианты см. выше.
Дмитрий Агутин28 марта 2013, 20:11
Так же возможен вариант увеличения цены продажи например 4150000 руб,если найдете покупателя.
Татьяна КашинаПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее29 марта 2013, 1:06
При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Поэтому на разницу между ценой продажи и ценой купленной квартиры нужно оплатить налог 13%.
Роман Николаевич ФоминПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее29 марта 2013, 12:25
По закону — должны.
Александр СагитовПровереноЦИАНУчастник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее29 марта 2013, 14:32
Ваше право — хотите указывать 4.0 млн. ( бывает что покупатель настаивает) . заплатите 13% c 1.0 млн. руб. Тогда инвестиционная доходность с этого объекта составит 870 тыс.руб. что значит около 40% годовых. Не плохо.
Максим Бабейкин29 марта 2013, 14:57
Ну, можно поискать покупателя, согласного компенсировать налоги, или договориться «на пополам»…
А так — должны платить.
Наталья21 апреля 2013, 17:11
Скажите, а если дом строился более 4х лет, то при продаже по договору переуступки все равно нужно платить 13% с разницы?
Ирина Владимировна Кораблева21 апреля 2013, 17:58
Увы, Наталья, хоть 20 лет строился — все равно. Три года владения квартирой, освобождающие от уплаты налога при продаже отсчитываются с момента получения права собственности на нее.
Наталья22 апреля 2013, 12:03
Ирина Владимировна спасибо!
Читайте по теме
- новостиВ «реновационных» новостройках появятся квартиры с 4 комнатами
Если такие квартиры были в сносимом доме
6 июня 2018 453
- новостиВласти запретят продавать «котлованы»
Запрет вступит в силу через 2 года
5 июня 2018 945
- новостиЕще два долгостроя сдали в Краснодаре
Соответствующие разрешения застройщики на днях получили от экспертов Градостроительного совета
31 мая 2018 441
- новостиРоссийской семье нужно 19,6 лет, чтобы накопить на квартиру
За пять лет доступность жилья повысилась
29 мая 2018 1 523
- новостиВ Самаре запустят крупнейший жилищный проект
Это произойдет после проведения ЧМ-2018
28 мая 2018 632
Ещё вопросы
- Как можно ускорить продажу квартиры сразу после этапа дарения
- Сосед отказывается согласовывать границу участка
- Хочу продать участок
- Узаконение перепланировки
- Нжно ли согласие бывшего супруга?
- Закладная
Сейчас обсуждают
Продать или сдать квартиру в ипотекеА в следующей квартире могут оказаться шумные соседи или лающая за стеной собака. Делайте шумоизоляцию, только это минимум 100 тыс. на од…
Елена Смирнова
сегодня в 1:06Как правильно искать риэлтора?Это да. Традиционно как-то. Не наймщики же. Агент нужен, когда собственнику совершенно не нужен шквал звонков, когда он отдает ключи и сп…
частный маклер
сегодня в 0:59Услуги риэлтора От 100000 Т.е. она хочет получить 33000 руб. ? Не видя полного расклада, невозможно ответить на вопрос о справедливости данной суммы…
Борис
сегодня в 0:56Покупка дачи на материнский капиталГлавное оформить в долевую собственность на всех членов семьи,а вот регистрироваться совсем не обязательно. Ведь если у Вас будет 10 объе…Наталья Владимировна Белоключевскаясегодня в 0:52При оформление ипотеки банк меня склоняет на страховку, я могу отказаться?От страхования объекта залога нельзя.От страхования жизни можно,только не думайте что это Вам обойдется бесплатно.Для физических лиц отка…Наталья Владимировна Белоключевскаясегодня в 0:49Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашенияредакцияeditorial@cian.ru
Читайте по теме
- новостиВ «реновационных» новостройках появятся квартиры с 4 комнатами
Если такие квартиры были в сносимом доме
6 июня 2018 453
- новостиВласти запретят продавать «котлованы»
Запрет вступит в силу через 2 года
5 июня 2018 945
- новостиЕще два долгостроя сдали в Краснодаре
Соответствующие разрешения застройщики на днях получили от экспертов Градостроительного совета
31 мая 2018 441
- новостиРоссийской семье нужно 19,6 лет, чтобы накопить на квартиру
За пять лет доступность жилья повысилась
29 мая 2018 1 523
- новостиВ Самаре запустят крупнейший жилищный проект
Это произойдет после проведения ЧМ-2018
28 мая 2018 632
Ещё вопросы
- Как можно ускорить продажу квартиры сразу после этапа дарения
- Сосед отказывается согласовывать границу участка
- Хочу продать участок
- Узаконение перепланировки
- Нжно ли согласие бывшего супруга?
- Закладная
Переуступка прав является способом, позволяющим изменить покупателя в ДДУ.
Её нельзя сравнивать с куплей или продажей недвижимости, поскольку для этого потребуется готовая квартира и свидетельство собственности на неё, чего у продавца не имеется.
Однако он предлагает покупателю право требования жилой площади в указанный срок у строительной компании.
Покупатели соглашаются на эти условия, поскольку покупка квартиры таким способом позволяет сэкономить денежные средства.
Для инвесторов или продавцов это также оборачивается выгодой, поскольку им удастся вернуть средства за недвижимость обратно, а в некоторых случаях даже приумножить её.
Особенности сделки
Одна из главных особенностей сделки проявляется в том, что порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично выплатил продавец средств за недвижимость.
В случае, если он в полном объеме внес сумму, указанную в ДДУ, то не потребуется письменного согласия строительной компании на передачу прав и обязанностей другому лицу.
Что касается извещения застройщика о заключении договора переуступки, то в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года, это делать не требуется.
Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении. Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.
Тут представлен образец уведомления застройщика о переуступке прав.
Если же первоначальный покупатель не внес всю сумму за объект, то в договоре переуступки у второго покупателя появляется обязательство перед застройщиком – выплачивать средства в установленные сроки.
Важно, что в такой ситуации появляется необходимость получения соглашения на проведение процедуры от застройщика.
Оно обычно является платным (несколько процентов от стоимости квартиры) и должно оформляться в письменном виде.
Как оформить?
Чтоб организовать сделку по заключению договора переуступки, потребуется:
- Найти покупателя. Это можно сделать самостоятельно или с использованием услуг посредника, к примеру, риэлтерского агентства.
- Затем появляется необходимость уведомления строительной компании или получения от неё письменного разрешения.
- После этого требуется обратиться в банковскую организацию, но только если в ней была оформлена ипотека для внесения средств за квартиру. В банк нужно сдать документы, подтверждающие материальную обеспеченность гражданина, с которым планируется заключение договора.
- В течение нескольких суток банковские сотрудники оценят платежеспособность лица. В случае положительного решения, договор кредитования будет закрыт и открыт новый, участником которого станет будущий собственник.
Следующий этап – заключение договора. Как правило, большая часть его положений будет соответствовать пунктам, указанным в ДДУ. Дополнительно в нем перечисляются права и обязанности трех сторон – покупателя, продавца и застройщика.
Для составления документа рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать правовых ошибок, которые впоследствии могут привести к признанию соглашения недействительным документом.
Какие документы понадобятся?
Для регистрации договора переуступки и признания его действительным, потребуется приложить несколько документов:
- первоначальный договор ДДУ;
- предварительное соглашение и дополнения к нему;
- квитанции, подтверждающие внесение оплаты;
- сам договор переуступки.
Здесь можно скачать образцы договора ДДУ, договора переуступки прав собственности.
Налог при переуступке
Некоторые инвесторы заключают договор переуступки для того, чтобы избежать уплаты НДФЛ.
В соответствии с действующим законодательством РФ, при владении недвижимостью менее трех лет, и принятии решения о её продаже, необходимо уплатить налог.
Это связано с тем, что жилая площадь была куплена не для личного проживания, а для получения определенной выгоды, поскольку всем известно, что стоимость квартиры на начало строительства ниже, чем по его завершению.
Права собственности на квартиру
Раньше такая схема, действительно, использовалась. Она освобождала от уплаты налога до тех пор, пока законодателем не был внесен ряд поправок.
Теперь вне зависимости от того, нравится ли это инвесторам, они должны уплачивать налог.
Здесь стоит упомянуть о принципе права – незнание закона не освобождает от ответственности. Следовательно, не удастся уйти от выплаты налоговой суммы.
При продаже
В соответствии с нововведениями налогооблагаемой базой признаются все источники дохода физ. лица, которыми он распоряжается.
Экономической выгодой будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую.
Следовательно, появляется разница, которая и будет облагаться налогом, сумма которого составляет 13%.
При покупке
Покупатель не должен уплачивать налог при переуступке. В соответствии с действующим законодательством он вносится только продавцом.
Только после получения квартиры он должен выплатить налог на собственность, на этом его обязанности перед налоговой службой заканчиваются.
Законодательные нормы
Внесение налога регулируется статьей 208 НК РФ. Она предусматривает основания для его уплаты, а также сумму.
Другие статьи Налогового кодекса содержат о себе сведения, касающиеся способ уменьшения размера налогообложения.
Можно ли получить вычет?
Как было отмечено выше, продавцы должны оплатить налог при переуступке прав на квартиру, составляющий:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для иностранцев.
НК РФ предусматривает несколько способов, на основании которых можно снизить размер налога.
К ним относится:
- Получение налогового вычета в 2017 году. При наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.
- Снижение размера дохода от реализации права по ДДУ на размер оплаты строительной компании. Из этого следует, что если квартира была продана по той же стоимости, что приобретена, или дешевле, то налог не взимается.
В налоговые органы до конца апреля того года, который следует за годом продажи, необходимо сдать декларацию. Она должна быть составлена в соответствии с утвержденной формой 3-НДФЛ.
Документ заполняется с принятием во внимание налогового вычета или снижения суммы дохода.
Договор переуступки прав
заключается в соответствии с требованиями действующих законов.
Как купить квартиру по переуступке? Читайте здесь.
Как продать квартиру по переуступке в построенном доме? Подробная информация в этой статье.
Итак, при переуступке прав до ДДУ продавец должен заплатить налог, сумма которого составляет 13%.
Если он хочет снизить её, то может использовать имущественный вычет или уменьшение суммы дохода от продажи принадлежащего ему права.
В свою очередь, покупатель не должен выплачивать налога, поскольку он освобожден от него действующим законодательством.