Налог на квартиру если в собственности менее 3 лет

Получение любого дохода в нашей стране подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог и правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

  • Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
  • Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости) — то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

  • Для резидентов – 13%
  • Для нерезидентов – 30%

Что облагается налогом?

С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? В нашей ситуации – это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чтобы платить меньше, можно сократить базу:

  • На имущественные вычеты (только для резидентов)
  • На расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

выбрав из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно, или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

Также стоит отметить, что в этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили — это другое имущество, при продаже которого можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. налог при продаже автомобиля).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности. Есть три исключения: налог на квартиру если в собственности менее 3 лет

  • Наследство — отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
  • Кооператив — день выплаты последнего пая или подписания акта передачи – это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
  • Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось.

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько. Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3-х лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

  • Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х или 5-ти лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
  • Расходами на ее приобретение —  то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

  • (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
  • (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

  • затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку)
  • квартира получена по наследству
  • была подарена не близким родственником
  • продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году касаются:

  • Сроков владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению теперь равен 5 годам (60 месяцев).
  • Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года
  • Налогооблагаемой базы: налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.
Для кого актуальны эти нововведения?
  • Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц — к ИП это не относится.
  • Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в деятельности, приносящей доход.
  • В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, как и прежде, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2: Жилплощадь купили в июне 2013 года, а продали в июле 2016 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения, как и прежде, срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2016 году, остается для:

  • Квартир, которые перешли к их собственникам по наследству
  • Имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса)
  • Недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации
  • Имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Кроме того, с 2016 года, необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

  • Либо договорная цена
  • Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3: Гражданин приобрел квартиру в 2016 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с налогом на недвижимость (квартира, дом) с 2016 года расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4: Гражданин приобрел дом в мае 2015 года за 672 000 руб., а в январе 2016 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

  • (953 000 – 1 000 000) х 13% ) — налога к уплате нет
  • (953 000 — 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5: В 2016 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2018 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 — 1300 000)х13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

  • даты вступления в наследство (смерти наследодателя)
  • даты регистрации собственности (при дарении).

никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимых по стоимости продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы, поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2015г. и продает унаследованную квартиру в 2016г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2014 году (

освобождение от налога на дарение

, т.к. близкие родственники), но дочь в 2015 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 — 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили, то есть получили прибыль. Но если вы не разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

  • По купленной квартире, если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
  • При проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб., но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

  • Недвижимость должна находиться на территории РФ
  • Получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний
  • Быть резидентом
  • Подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8: В 2014 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2НДФЛ за 2014 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. — 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2015 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2015 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

  • С использованием вычетов
  • Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую, и налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн — 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн — налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. — 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 т.руб *13%).

Пример 10: Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 — 1млн. )= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 — 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11: Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 — 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = — 0,2 млн. руб. Здесь получается — 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12: Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 — 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2015 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

  • Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
  • Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 — 2 млн. руб. = — 0,7 млн. руб. То есть, получается «минус»и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
  • Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2015 году, а приобрел новое в 2016 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: Гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 3 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще всего она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом   х   Величину доли   =   Расходы на покупку доли

Пример 15: Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 — 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог в 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

  • Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
  • Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16: Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

  • Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 — 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
  • Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности. Здесь каждый собственник получает вычет в 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5 лет) и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17: Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 3 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 3 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

  • дочь и сын — каждый по 0, 333 млн. руб,
  • мать (1,8 — 0,333 — 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) — 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0 — налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17, если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб.  Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

  • Срок для декларации — в следующем после продажи/покупки квартиры году — до 30 апреля.
  • Срок перечисления налога — если есть налог к уплате, перечислить до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 — 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. как заполнить декларацию при продаже имущества, (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

  • Код дохода:
    • 1510 — договорная сумма продажи квартиры, дома
    • 1511 — договорная сумма доли квартиры, дома
  • Код расхода/вычета
    • 901 — если имущественные вычет в 1 млн. руб.
    • 903 — если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

  • Копию свидетельства о собственности на проданную недвижимость (должно оставаться у продавца, хотя и аннулируется).
  • Копия договора купли-продажи с покупателем (налогоплательщик-продавец), акт приемки-передачи.
  • Копии документов, подтверждающих оплату (акт приемки-передачи, фразы «все денежные средства получены в полном объеме» для договора между физ. лицами достаточно, если договор с предприятием или ИП, требуются чеки или платежные поручения). налог на квартиру если в собственности менее 3 лет

    Образец заявления в ИФНС о предоставлении вычета

  • Если нужны документы, подтверждающие расходы (договор купли-продажи, акт приемки-передачи при покупке этой квартиры и документы, подтверждающие оплату).
  • Договор дарения (если продается подаренная квартира).
  • Кадастровый паспорт (если было дарение или наследование или если договорная цена сильно занижена).
  • Копию паспорта.
  • Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб. (образец в ИФНС на стендах или скачать образец у нас на сайте в формате MSWord).
  • Если предоставляется имущественный вычет в 2 млн. руб, отдельный пакет документов см. в статье имущественный вычет при покупке квартиры.
  • Реестр (перечень) все подаваемых документов с указанием кол-ва страниц каждого документа.

Способы представления:

  • Почта — можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
  • Лично — можно лично (предпочтительнее)
  • По доверенности — также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
  • Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через гос. услуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

  • Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0
  • Штрафы: от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки – если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
  • Пени — ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/)
  • При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 600 млн. руб, наступает уголовная ответственность.

Любые сделки, связанные с недвижимостью, контролируются государством. Суммы выплат в бюджет зависят от конкретной ситуации. Главным фактором, влияющим на величину сбора, является период владения имуществом. Продавец обязан платить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Законодательная система предъявляет свои требования к любому доходу, полученному на территории страны. Прибыль после продажи квадратных метров, также является доходом, следовательно, подлежит налогообложению.

Кто является налогоплательщиком

налог на квартиру если в собственности менее 3 летВыплату в бюджет обязан совершить бывший собственник жилья, получивший доход. Но есть отличия в размере налоговой ставки для резидентов и нерезидентов России, гражданство при этом никак не учитывается:

  1. Резиденты – люди, которые территориально находятся в РФ не менее 183 дней в году – выплачивают 13% налог.
  2. Нерезиденты – проживающие в России менее 183 дней в году – выплачивают 30% налог.

Для представителей первой категории Налоговым Кодексом предусмотрены вычеты и льготные условия при расчете налога, для нерезидентов таких бонусов не имеется, и срок владения ими недвижимостью при продаже не имеет значения.

В законодательстве нет строгих требованиям к документам, доказывающим сколько человек находится в стране. Подтвердить время пребывания в России можно с помощью заграничного или дипломатического паспорта, миграционной карты, паспорта моряка и т.д.

Практика показывает, что от граждан РФ крайне редко требуются подобные доказательства, но во избежание неприятностей с налоговыми органами, следует позаботиться о возможном уменьшении суммы налога заранее.

Лица, освобожденные от выплаты налога государству при продаже имущества, владевшие им менее 3 лет:

  • получившие квартиру в дар по договору;
  • вступившие в права наследования;
  • приватизировавшие квартиру;
  • получившие жилье, составив договор пожизненной ренты.

Также, согласно новому законодательству, освобождением от уплаты налога является срок владения недвижимостью от 5 лет (для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года).

Размер суммы налога

налог на квартиру если в собственности менее 3 летНа налог напрямую влияет кадастровая стоимость жилья – считается, что величина полученного дохода должна быть более или равна 70% от ее величины.

Кадастровая стоимость – это установленная государственными органами стоимость жилья на рынке недвижимости, зависящая от удобства расположения, наличия транспортных узлов, удаленности от центра, комфортабельности, площади и других факторов. Узнать цифру можно в Кадастровой палате, из кадастрового паспорта или на сайте Росреестра.

Когда рассчитывается налог, за основной показатель принимается максимальная стоимость квартиры. В случае, если это кадастровая, к ней в 2017 году применяют коэффициент понижения 0,7. Договорная учитывается вся целиком. Если квартира была приобретена до начала 2016 года, то налогообложение от кадастровой стоимости не зависит.

В настоящее время идет переходный период в налогообложении. Коэффициент понижения на 2017 год установлен в размере 0,7, но с каждым годом он будет увеличиваться на одну десятую, пока не достигнет единицы.

Поэтому продавцам следует задуматься о том, когда им будет выгоднее расстаться со своей собственностью и следует ли ждать несколько лет до вероятного освобождения от налога.

Продавая квартиру, находящуюся во владении менее 3 лет, собственник должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и высчитать величину налога самостоятельно.

Как рассчитывается сумма налога при продаже жилой недвижимости

Величина налога равна 13% от суммы стоимости квартиры.

К примеру, собственник владел купленной им квартирой 1,5 года и продал ее за 3 450 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 4 850 000 рублей.

Для расчетов берется большая цифра, в этом случае это установленная государством:

13%*(4 850 000*0,7) = 441 350

441 350 рублей следует платить в бюджет.

Способы уменьшить сумму налога

налог на квартиру если в собственности менее 3 летОбновленный налоговый кодекс РФ позволяет уменьшить сумму доходов, облагаемых налогом в отчетном периоде, на сумму расходов.

К расходам относятся траты на нотариальные услуги и адвокатов, ремонтные работы в квартире и т.д. В таких ситуациях при подаче декларации 3-НДФЛ прикладываются все чеки. Если расходы превышают доходы, то уплата налога не потребуется, но декларацию, в любом случае, нужно предоставить.

Пример:

В начале 2017 года была куплена квартира за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 3 200 000. Имеется расчетная квитанция от ремонтной фирмы на проведение в ней работ в феврале на сумму 300 000 рублей. Новый жилец решает продать собственность, находит покупателя. Они обращаются в юридическую контору и оформляют договор купли-продажи на 3 900 000 рублей. На юриста было потрачено 3000.

Расчет налога происходит следующим образом:

  • величина дохода равна 3 600 000;
  • расходы составили – (3 500 000+300 000+3000) = 3 803 000;
  • доходы за вычетом расходов — (3 900 000 – 3 803 000) = 97 000, с этой цифры рассчитывается налог;
  • (297 000*13%) = 12 610.

38 610 рублей – налог на доход с продажи квартиры, необходимый к уплате в бюджет.

Сумму налога можно уменьшить, используя право на налоговый вычет. Когда продается жилая недвижимость, он составляет 1 000 000 рублей.

Пример:

  • 2 человека владеют квартирой в равных долях 1 год;
  • при ее продаже можно составить 2 договора с покупателем и каждым из них, и уменьшить сумму, облагаемую налогом;
  • продавая квартиру за 4 000 000 рублей, каждый договор составляется на цену в 2 000 000;
  • за минусом налогового вычета остается 1 000 000 дохода на продавца.

Таким образом, каждый налогоплательщик отдаст государству по 130 000 рублей.

Вычет разрешено использовать только раз в году.

Сумму налога это не уменьшит, но если собственник в том же налоговом периоде приобретет новую недвижимость, то возврат подоходного налога может компенсировать ранее уплаченный.

Каким образом платится налог

Когда срок владения квартирой составлял меньше, чем 3 года, после ее продажи необходимо рассчитать налог самостоятельно и сдать декларацию в налоговые органы. Отчетным периодом считается календарный год. Подать форму 3-НДФЛ следует до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Если сумма налога уменьшается за счет расходов, то вместе с декларацией предоставляются все документы, эти расходы подтверждающие.

Уплата налога должна быть произведена до 15 июля текущего года.

Наказание за неуплату

Если форма 3-НДФЛ не была сдана в указанный период, то за каждый месяц просрочки придется заплатить 5% штрафа от суммы налога, но не менее 1000 рублей. Если даже платить в бюджет нечего, пеня все равно взимается.

Штраф увеличится до 20% за месяц, если уплата будет произведена с задержкой.

Как можно обойти закон и чем это грозит

налог на квартиру если в собственности менее 3 летМногие собственники, не желая выплачивать налог, в договоре купли-продажи указывают намного меньшую сумму, чем та, что реально ими была полученная в результате сделки. К примеру, прописав в документах цифру меньше 1 000 000, уменьшенная на вычет налогооблагаемая величина становится нулевой.

Но такая практика часто не устраивает покупателя:

  1. В случае покупки квартиры по договору ипотечного кредитования этот момент принципиален.
  2. Если судом сделка будет признана недействительной, то квартира вернется к продавцу, а покупатель может остаться лишь с суммой, указанной в договоре.

Когда жилье нравится, новый собственник избежит возможных рисков потери денежных средств, если согласится выплатить продавцу величину налога. Но этот вариант не многим подходит.

Именно из-за подобных спекулятивных действий в законодательство были внесены изменения об учете кадастровой стоимости при исчислении налога на доходы от продажи недвижимости. Ранее при расчетах учитывали инвентаризационную стоимость, которая значительно ниже и не отражает истинной цены объекта на рынке. Изменения, в том числе, коснулись и временных рамок владения недвижимостью. Теперь всех, кто приобрел квартиру с начала 2016 года и продает ее, пока она не пробыла в собственности 5 лет, обязуют к уплате налога.

На видео о налоге с продажи квартиры

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, оформляется стандартным образом. Но на уплату налога в этом случае следует обратить внимание. Заполнение налоговой декларации является обязательным, в независимости от того, имеется ли сумма, положенная к выплате в бюджет, или нет.

Приобретение квартир стало не просто способом покупки своего угла, но и открыло дорогу к возможностям получать доход. Однако об этом знает и государство, поэтому такие способы улучшения своего состояния приравнены к источникам прибыли и подлежат налогообложению.

Некоторые строят на покупках недвижимости настоящий бизнес, другие радуются получению своего жилья для проживания. Но любого из них будет волновать, как продать квартиру, которая менее 3 лет в собственности, и не платить налог.

налог на квартиру если в собственности менее 3 лет

Альтернативные пути ухода от налога

Действительно, сумма налога получается внушительной даже при продаже дешевого жилья. Покупатели стараются любым способом избежать налогообложения. Люди, владеющие объектом, иногда предпочитают вообще не продавать недвижимость, пока не выйдет облагаемый срок. Однако есть несколько способов, которые позволяют решить, как не платить налог.

Придержать квартиру и дождаться срока, установленного законами, — это самый простой путь, но долгий по времени. Также надо учитывать, что налоговая база постоянно пополняется новыми поправками. У любого собственника, желающего продать объект, нет гарантий, что спустя все сроки ему не придется платить налог.

Поэтому в рамках материала будут рассмотрены альтернативные варианты продаж недвижимости, которая в собственности менее 3 лет.

Срок владения собственностью и определение стоимости

До прошлого года закон определял срок в 3 года, по истечении которых продажа квартиры уже не подлежала налогообложению. Собственник получал право продавать/менять жилье без расходов на НДФЛ. Но с прошлого года сроки владения до продажи ужесточились. Ставка осталась исходной:

  • для граждан России — 13%;
  • для других определена — 30%.
Теперь срок владения достиг отметки в 5 лет, однако увеличение касается не всех категорий граждан. Для договоров дарения, когда право на владение передано близким по крови родичам, сроки остаются прежними: 3 года.

Не коснулось увеличение и тех граждан, кто получил недвижимость по наследству или с обременением. Новые сроки актуальны только для лиц, кто получил или приобрел объекты уже после внесения поправок в закон о праве собственности. Если же квартира оказалась во владении до 2016 года, новый регламент не действует, и срок остается первичным.

Желая стабилизировать активный рост цен на недвижимость, законодатель внес еще одну поправку, и она касается стоимости объекта. Теперь налог рассчитывается из кадастровой стоимости, а не рыночной. Однако допускается исходить из оценочной стоимости, если заключение выдано независимым экспертом. Но возможная разница между ценой по кадастру и рынком не может различаться намного.

Собственникам нужно знать, в каких случаях налог с продажи квартиры не платится:

  • владение более 3 и 5 лет соответственно;
  • если цена для продажи идентична первичной стоимости.

Но при любом варианте определение окончательной стоимости объекта всегда в прямой зависимости от цены по кадастру. Срок начинает отсчет обычно от момента регистрации нового права. Но есть оговорки, когда срок может изменяться. Так, при наследовании срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.

В видеоролике подробно рассказывает эксперт об особенностях таких продаж:

Как избежать налога от продажи

Отсутствие выгоды, дополнительные расходы

Необходимо понимать: налог только в том случае применяется, если налицо факт получения финансовой выгоды. Если прибыль не получена, то и налог теряет свою необходимость.

Чаще всего собственники применяют несложную схему, когда в главном договоре указывается стоимость объекта при приобретении. То есть когда передавалось право собственности, стоимость была (условно) 900 тысяч рублей. Если проходит продажа до 3 лет, то в договоре указывается аналогичная стоимость. Перед законом нарушений нет, поскольку налогообложение применяется только при прибыли.

Так, если изначально стоимость была оценена в 1 миллион рублей, а через год стала 2 миллиона рублей, прибыль составит 1 миллион. Именно на прибыльный миллион распространится требование закона о налоге.

Уменьшить размер налога возможно, если доказать, что новым собственником были потрачены средства для улучшения условий. Сумма налога будет уменьшаться пропорционально затратам владельца.

По стоимости объекта недвижимости

Есть еще способ, когда не платится налог с продажи квартиры. По закону стоимость объекта до миллиона рублей не облагается налогами.

Поэтому в сфере недвижимости используют несложный вариант, когда в договоре указывается стоимость до 1 миллиона рублей. Если цена выше, то остаток оформляется в письменной форме как обычная расписка.

Необязательно искать незаконные и сомнительные выходы для уклонения от выплаты налога. Законодательство оставляет законные способы не платить налог при продаже. Также предусмотрено возвращение затраченных средств при помощи налогового вычета. Каждый собственник должен понимать, что Налоговый кодекс не забирает деньги, а стремится приложить силу к созданию безопасных условий для сделок.

Реализация недвижимости в России может попадать под налогообложение. Поэтому возникает вопрос о том, какой налог при продаже квартиры в собственности менее 3 лет. Стоимость проданного жилья оценивается как получение прибыли, дохода, с которого нужно уплатить подоходный взнос бюджет – НДФЛ. Такие ограничения зависят от стоимости продаваемого объекта и периода владения им.

Налог на доходы

Подоходным налогом или НДФЛ облагается доход, который приобретен в результате совершения сделки по реализации объекта недвижимости (земельного участка, дачи, квартиры, комнаты и пр.). Налог за продажу квартиры в собственности менее 3 лет отличается по критерию статуса плательщика:

  • резиденты РФ платят 13%;
  • с нерезидентов взимается взнос в размере 30%.

НДФЛ не подлежит уплате, когда с момента получения полномочий собственника прошло 3 года или 5 лет при регистрации права после января 2016 г. Простой способ определения срока – свидетельство (выписка) о праве на имущество, где отражена дата перехода права. Однако есть исключения:

  1. При наследстве срок считается со дня смерти владельца. Регистрация права на собственность в Росреестре и дата оформления наследства значения не имеют. Если наследуется доля супруга, то датой исчисления будет регистрации доли умершим супругом.
  2. При кооперативе датой отчета является день передачи или выплаты последнего паевого взноса.

Установленные три года не являются календарным периодом. Срок складывается из 36 месяцев следующих подряд после покупки квартиры. Отсчет периода может начинаться с любого месяца и определяется по свидетельству или выписке о праве на имущество. Не влияет образование квартиры путем объединения смежных площадей, ранее находившихся в собственности. Датой отсчета будет день регистрации новой жилой площади.

налог на квартиру если в собственности менее 3 лет

Важно! Если с приобретения недвижимости прошло 3 года, то обязанность перечислить налог и декларировать доход отсутствует.

Вычет по налогу

Для расчета взноса учитывается стоимость жилья. Чтобы заплатить меньше, цена сокращается следующими законными способами:

  1. Имущественный вычет. Может применяться только резидентами в размере 1-го млн рублей. Используется один раз за один налоговый период и только для одного объекта. Налоговым периодом является год.
  2. Расходы при приобретении квартиры. Если жилье приобреталось по цене продажи или дешевле, то НДФЛ не уплачивается. Имеет место бесприбыльная сделка. Налогоплательщик понес убыток.

Продавец сам выбирает подходящий способ снижения налоговой базы. Все зависит от конкретной ситуации. Главное, чтобы размер первоначальной базы для исчисления был не меньше 70%, установленной кадастровой оценки квартиры. Фиксированная налоговая льгота определена в размере одного миллиона рублей для объектов:

  • частный дом;
  • квартира;
  • комнаты и иные подобные жилые территории;
  • дачный или садовый домик;
  • участок земли.

Когда продается квартира, находящаяся в распоряжении нескольких граждан, льгота распределяется на основе размера их долей.

При выборе снижения прибыли от продажи на совершенные расходы, важно иметь подтверждающие документы. К ним относятся:

  • договор с агентством недвижимости, риэлтором;
  • расписки, кассовые ордера, чеки и пр.;
  • выписки о переводе денег продавцу;
  • справки о перечисленных процентах по кредиту, если использовались заемные средства;
  • платежные поручения и иные документы о расходах по приобретаемому имуществу.

Для получения льготы не могут использоваться траты по оплате страховых премий, тарифов по обслуживанию ссудного счета, отделимые улучшения (установка дверей и пр.).

Из суммы для расчета налога можно вычесть следующие расходы:

  1. Затраты на покупку недвижимого имущества, включая использование кредита или ипотеки.
  2. Ремонт, работы по проектированию дома, земельного участка, перепланировка комнат в квартире.
  3. Приобретение дополнительной недвижимости в том же году.

Закон разрешает региональным органам устанавливать другой размер или порядок вычета. Перед совершением сделки лучше уточнить такую информацию.

Продажа квартиры с учетом изменений закона

Если квартира прошла регистрацию до января 2016 года, то при ее реализации применяется 3-летний срок. Для минимизации взноса в бюджет можно воспользоваться предоставляемым вычетом по налогу или расходами на приобретение. Применение фиксированной льготы выгодно при стоимости квартиры до 1 млн рублей, подаренной лицом, не являющимся родственником или перешедшей по наследству.

налог на квартиру если в собственности менее 3 лет

Если право на квартиру зарегистрировано в 2016 году, необходимо учесть изменения:

  1. При реализации освобождение от уплаты обязательного взноса происходит после окончания 5 лет владения имуществом.
  2. При расчете взноса принимается большая сумма при сравнении кадастровой стоимости и цены в договоре. Для расчета взноса по кадастровой оценке используется коэффициент 0.7. Налоговой базой является результат произведения коэффициента и стоимости по кадастру. Данные об оценке жилья можно уточнить в общем реестре, который периодически обновляется муниципалитетом. Если расчет кадастра еще не производился, то за основу принимается цена в договоре.

Показатель применяется, когда цена по соглашению ниже 70% кадастрового расчета. Если стоимость в договоре превышает этот порог, то за основу расчет применяется цена, установленная продавцом и покупателем. Нововведение направлено на сокращение махинаций на рынке жилья.

Введенные нормы не касаются жилплощади, зарегистрированной до 01.01.2016. Также не распространяется на недвижимость, приносящую доход и относящуюся к ИП.

Законодательством установлены случаи сохранения применения 3-летнего срока владения квартирой для освобождения от перечисления налога:

  • правомочие собственности перешло по наследству;
  • имущество было подарено членом семьи или близким родственником. Критерий родства определяется на основании Семейного законодательства;
  • приватизация;
  • передача квартиры по соглашению содержания с иждивением.

В других случаях, включая куплю-продажу, срок владения увеличивается до 5 лет. Изменение долевой собственности в пользу одного или нескольких владельцев не приводит к возникновению обязанности уплатить налог. Главное, чтобы владение первоначальной долей превысило 3 года. Право изменять период владения имуществом для освобождения от уплаты взноса предоставлено региональным властям. Допускается понижение периода до минимума. Увеличение предельного срока запрещено.

Декларация и подтверждающие документы

Как и многие платежи в бюджет, налоги на продажу недвижимости менее 3 лет уплачиваются совместно с направлением декларации 3-НДФЛ. Реализация недвижимости обязательно отмечается в декларации даже при отсутствии налога. В законе определены следующие сроки:

  1. Декларация подается на следующий год после реализации до 30 апреля;
  2. Налог перечисляется до 15 июля.

Актуальный бланк декларации можно найти на сайте ФНС, в правовых системах Гарант и Консультант Плюс. Правильно заполнить форму поможет программа 3-НДФЛ, размещенная на официальном ресурсе налоговой службы.

налог на квартиру если в собственности менее 3 летналог на квартиру если в собственности менее 3 летналог на квартиру если в собственности менее 3 летналог на квартиру если в собственности менее 3 летналог на квартиру если в собственности менее 3 летналог на квартиру если в собственности менее 3 лет

К декларации необходимо приложить подтверждающие документы:

  • погашенное свидетельство на имущество или аннулированная выписка;
  • соглашение купли-продажи;
  • документы об оплате по соглашению (чеки, квитанции, платежные поручения и пр.)
  • подтверждение понесенных расходов при покупке квартиры. Используются для снижения налоговой базы;
  • договор дарения при продаже подаренной недвижимости;
  • кадастровый паспорт, в случае значительного занижения цены в договоре, реализации подаренной или наследуемой квартиры;
  • заявление на применения вычета в 1 млн рублей;
  • копия паспорта.

Декларация предоставляется в госорган одним из следующих способов:

  1. Почтой. Отправляется письмо с описью вложенных документов. Дата сдачи письма в почтовое отделение считается датой предоставления в инспекцию.
  2. Личная подача в госоргане.
  3. Представителем. К документам обязательно прикладывается доверенность. На титульном листе прописывается факт подачи декларации доверенным лицом.

Форма 3-НДФЛ заполняется в 2 экземплярах. Первый пакет сдается в налоговую инспекцию. На втором экземпляре ставится отметка госоргана. Он остается у вас для подтверждения своевременной подачи документов. Подоходный налог оплачивается через любой банк или онлайн-сервисы. Верные реквизиты лучше узнать в инспекции или зайти на сайт ФНС.

Последствия неуплаты налога и непредставления документов

Вопрос о том, облагается ли продажа квартиры налогом в собственности менее 3 лет, во многом продиктован негативными последствиями, возникающими при нарушении закона. Неподача декларации является основанием наложения штрафа в размере 1000 рублей. Уплата штрафа не освобождает от обязанности подать форму 3-НДФЛ.

К указанному штрафу прибавляются санкции за неуплату или несвоевременную уплату налога. Размер просрочки влияет на сумму взыскания, которая может составлять от 5% до 40% от обязательного взноса. Кроме того, ежедневно начисляются пени за неуплаченный налог. Расчет пени начинается с 16 июля. Инспекция вправе применить штрафные санкции при нарушениях определения налоговой базы. Вместо кадастровой оценки применена заниженная договорная стоимость квартиры. Это повлечет проведение действий:

  • доначисление налога для уплаты;
  • назначение штрафа в размере 20% от неоплаченной части налога;
  • начисление пени.

2 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *