Как выбрать квартиру? Рано или поздно вопросом задаются многие наши соотечественники. Эту покупку можно справедливо назвать едва ли не самой счастливой, самой важной в жизни обычного россиянина. Поэтому важно знать, как выбрать квартиру, на что смотреть, за что платить, чтобы не разочароваться. Вряд ли покупатель планирует через пару лет сменить жилье – обычно в нашей стране дом приобретают сразу и надолго. Значит, нужно ответственно его выбирать. Как квартиру выбрать, как не влюбиться в плохое и сразу опознать хорошее, готовы рассказать эксперты. На просторах интернета есть множество советов. Попробуем проанализировать самые полезные и интересные.
С чего начать?
Проще всего приходится тем, кто сразу понимает, чего хочет от своего жилья. Но на практике такая определенность встречается редко, да и решение зачастую принимают спонтанно. В такой ситуации нужно сперва ответственно подумать, как выбрать квартиру, и только потом уже отдавать деньги за недвижимость. Между прочим, это и есть первое, что нужно решить: сколько именно платить за будущий дом. Сперва ограничивают бюджет, а уже из него потом исходят, рассматривая более или менее подходящие варианты. Финансовые возможности определяют, какая квартира будет доступна: элитная, бизнес-уровень или жилье обычного человека. Во многом финансовая составляющая определяет расположение будущего дома, площадь. Обратите внимание: первый этаж обычно стоит подешевле, но в этом есть подвох – о нем дальше.
Разбираясь с деньгами, нужно определиться в пользу средств, которые планируется тратить на недвижимость. Будет ли это кредит в банке, собственные накопления или ипотечная программа? Не всякий продавец продаст не всякому покупателю: например, считается, что получение денег через материнский капитал — дело довольно занудное, и некоторые предпочитают не совершать сделку с молодой семьей. Советы при покупке квартиры всегда содержат рекомендацию рассмотреть возможность взаимозачета, а также проверить, не подходит ли потенциальный покупатель под условия какой-нибудь социальной программы, связанной с жильем. Важно уметь корректно оценивать собственные возможности.
Каждому свое
Конечно, не найти такого человека, который отказался бы от красивой жизни, собственной огромной жилплощади в центре крупного города или в престижном курортном районе. Как советуют эксперты, условия приобретения квартир должны адекватно сочетаться с возможностями покупателя. Трезво оценивая свои шансы, предпочтение стоит отдавать такому жилью, которое действительно по карману.
Переоценив собственные силы, есть шанс оказаться в неприятной ситуации на моменте расчета: долговременные кредиты так измотают, что спровоцировавшее их получить жилье станет предметом ненависти. Стоит помнить: вид из окна – это романтично и прекрасно, но наполненные финансовыми проблемам семейные будни быстро убивают самую сильную любовь. Специалисты по недвижимости говорят: удачное решение в пользу подходящего жилья, без излишков – это еще и способ сохранить мир в семье.
Зачем и почему?
Чтобы не разочароваться в покупке, нужно заранее сформулировать цели приобретения. От этого будет зависеть и территориальная расположенность дома, и общее состояние, и класс жилища. Некоторые приобретают жилплощадь ради смены обстановки. Здесь всем будут заправлять личные вкусы: жилье должно понравиться. Но на практике такое встречается редко. Чаще покупку нужно подстраивать под реалии жизни: например, брать квартиру вблизи работы или места учебы. На этапе приобретения нужно проанализировать, как часто покупатель приезжает в гости к тем или иным родственникам – возможно, стоит взять дом поближе к ним, чтобы в будущем было проще заглядывать друг к другу.
Необходимо понимать: сантехнику в квартире можно поменять, а вот расположение – только продажей жилья и покупкой нового. Если в планах таких манипуляций нет, стоит заранее отнестись к подбору оптимального района максимально ответственно.
И тут хорошо, и там неплохо
Как рассказывают агенты по недвижимости, зачастую покупатели подбирают для себя дом в районе, близком к их текущему месту обитания. Это разумно: все в этой местности известно, изучено, поэтому смена обстановки не будет сопровождаться сильным стрессом и сложностями. Впрочем, рассматривая разные варианты, не стоит сразу отбрасывать квартиры в других частях населенного пункта. Если приглянулся вид из окна, но жилье находится там, где территория совсем мало знакома, возможно, это повод узнать эту часть города поближе.
Чтобы приобретение не разочаровало, нужно проанализировать транспортную доступность. Если нет проблем с дорогами, инфраструктурой, возможно, этот вариант – оптимальный. Стоит заранее узнать, нет ли поблизости крупных промышленных предприятий – их выбросы могут быть вредными для здоровья. Даже если вблизи таких заводов жилье дешевле, овчинка выделки не стоит.
Старое или новое?
Пожалуй, этот вопрос – самый сложный. Стоит ли покупать квартиру в новостройке? Ведь здесь еще никто не жил! С другой стороны, у вторичного жилья могут быть свои проблемы – обременения, долги, обнаружить которые не всегда просто. Обязательно придется нанять специалиста для проверки чистоты потенциального приобретения, а влетит такая услуга в копеечку. Кроме того, новое жилье обычно дешевое.
Рассматривая плюсы и минусы первички, особенное внимание стоит обратить на строящиеся дома: они самые доступные, но и самые рискованные – никогда нельзя быть уверенным, что стройку завершат в срок (да и завершат ли вообще?). Впрочем, как говорят специалисты, при наличии финансовых ограничений и возможности ожидания лучше остановиться именно на новостройке. Это лучше не только в плане отсутствия обременений, но и по сообществу: все соседи заселятся приблизительно в одно время, это будут люди сходного социального уровня. Кроме того, можно сразу отделать жилье по своему вкусу, а также получить в распоряжение новенькие коммуникации.
Обратная сторона медали
Въезжая в новостройку, не стоит ждать безупречного состояния помещений. Здесь придется делать ремонт даже в том случае, когда жилье приобретается с базовой отделкой застройщика – редко ее качество действительно хорошее, если квартира среднего уровня. И не только потенциальный покупатель, но и все его соседи будут делать ремонт. Шум, пыль, грязь – те еще факторы беспокойства. Помните: такие работы требуют значительных финансовых вложений.
А вот вторичный рынок застрахован от экономического кризиса, приведшего к простоям на стройплощадках, рисков тут практически нет – но и цена выше. Опять же, ремонт, скорее всего, делать тоже придется. Даже если квартира в хорошем состоянии, коммуникации зачастую ветхие – а это капитальные вложения. Если их не сделать, есть вероятность прорыва труб, и тогда капитальные вложения придется делать в ремонт соседей – и хорошо, если только одним этажом ниже.
А что продают?
Знать, чего хочется – это, безусловно хорошо, но нужно учитывать реалии, а именно что есть в продаже. Сформулировав основные пожелания, сориентироваться на рынке будет проще, но не стоит надеяться, что удастся найти идеальный вариант: такое хоть и возможно, но гарантий никто дать не может. Исследование рынка недвижимости доступно через многочисленные ресурсы: сайты в интернете и специализированные журналы, агентские компании, специалисты которых с удовольствием проконсультируют и сразу предложат несколько вариантов.
Агенты говорят, что не стоит советоваться с близкими: у всех своя точка зрения, противоречивые рекомендации только запутывают потенциального покупателя. Например, одни убеждены, что первый этаж – это худший из возможных вариантов, а другие скажут, что лучше уж первый, чем шестой или еще выше (а вдруг лифт сломается?).
Самый социальный и эффективный
Применить такой метод поиска можно, если известно, в каком районе предпочтительно жить. Достаточно просто погулять по нему, поискать объявления о продаже и пообщаться со словоохотливыми пенсионерками. Они обычно в курсе, кто и что продает, какие плюсы и минусы есть у каждого варианта. Общительные женщины поделятся сведениями, а потенциальный покупатель сможет лично оценить, в каком состоянии дом, подъезд, территория вблизи строения, как удобно добираться от остановок общественного транспорта, далеко ли выезды на крупные дороги.
Между прочим, пожилые любительницы пообщаться наверняка смогут рассказать много такого, о чем продавец квартиры пожелал умолчать, поэтому вступить с ним в разговор не будет лишним, даже если квартира уже выбрана, чтобы узнать всю «подноготную».
Смотреть в оба глаза
Удивительно, но при осмотре потенциальной покупки далеко не каждый покупатель действительно внимательно изучает жилище. Необходимо приходить в дневное время, чтобы сразу оценить уровень освещения, заодно иметь возможность разглядеть все в деталях. Можно даже сделать фотографии – это поможет зафиксировать плюсы и минусы, чтобы из приглянувшихся нескольких вариантов удалось выбрать оптимальное жилище.
Специалисты не рекомендуют осматривать несколько квартир в один день. При изучении жилья особенное внимание нужно уделить планировке: чтобы комнаты были изолированными. Важна направленность окон, от этого зависит уровень освещенности и прогрев жилья в светлое время суток.
Внимание всем деталям
Присматривая для себя квартиру из категории вторичной недвижимости, нужно обратить внимание на район, где построен дом: насколько он шумный, как хорошо слышны крупные дороги, пыльно ли будет летом. Вид из окна, естественная вентиляция, изоляция от шумов – все эти факторы не играют первостепенной роли, но помогут принять решение при выборе из нескольких приглянувшихся вариантов.
Риелторы рекомендуют ответственно относиться к процедуре выбора жилья, изучить не только само предложение, но и ближайшее окружение, то есть соседей. Определенные выводы можно сделать из состояния подъезда, лестничной клетки и доски объявлений. Не будет лишним проверить качество электрической проводки, трубопровода, отопления. Обратите внимание: во вторичном жилье есть вероятность приобрести квартиру с газовой колонкой, что подходит не каждому.
Психология и недвижимость
Как говорят психологи, вопрос «Какой этаж выбрать?» возникает неспроста: человек не приспособлен к обитанию на большой высоте, и жизнь в высотке, особенно под крышей, наполняет глубоким страхом. Человек может даже не осознавать его, но тяжелое ощущение давит, тревожит, провоцирует депрессивные состояния. Как говорят психологи, некоторые более устойчивы к этому ощущению, а вот другие ему поддаются с легкостью. Еще один момент: считается, что на высоте есть слабая вибрация, которая не ощущается как таковая, но создает общее ощущение необъяснимого дискомфорта.
Рекомендуют не выбирать высокие этажи для людей предпенсионного возраста и старше. Конечно, обитание в таком месте может быть приятной уступкой самолюбию, но желание самоутвердиться стоит гораздо меньше постоянного дискомфорта в собственном доме, который, как гласит поговорка, должен быть крепостью.
Почему не нужно жить внизу?
Стереотипы о плохих качествах первого этажа сложились в обществе давно, а вот аргументировать свою позицию могут далеко не все. Кто-то справедливо замечает, что обитателям нижних этажей лучше слышны шумы улицы, но такой аргумент не работает при удачном расположении дома. Даже если вокруг тихо, все равно найти покупателя на квартиру на первом этаже непросто. Психологи говорят, это связано с подспудным ощущением давления всего того, что расположено над головой человека – много этажей, наполненных мебелью, людьми, животными. Это создает неприятное ощущение, рождает чувство опасности.
Еще один момент, связанный с нелюбовью к первым этажам, объясняется историческими предпосылками. С давних пор такое жилье ценилось ниже, поэтому и обитали здесь слои населения, не располагающие деньгами. И по сей день многие придерживаются мнения, что «что-то тут не то». Специалисты говорят: лучше переплатить и взять квартиру повыше, чем сэкономить и потом годами испытывать недовольство и грызть себя за неудачное приобретение.
А если лифт?
Казалось бы, такая конструкция должна решить все проблемы с подъёмом на высоту. Оказывается, нет. Машина при движении развивает высокую скорость, пугающую людей. Другие испытывают постоянный страх застрять в тесной и маленькой кабинке между этажами. Этот ужас подпитывается многочисленными фильмами, где с такой ситуации и начинаются все неприятности. Так и получается: ради статуса люди покупают квартиру на верхних этажах, а потом принимают решение ради собственного спокойствия ходить по лестнице и без конца корят себя – зачем было выбирать такой высокий этаж?
Некоторое время назад было проведено интересное исследование: опросили довольно большое число человек и выявили: чем выше квартира расположена в доме, тем она кажется более просторной женщинам, а вот мужчинам – наоборот.
Как много мне нужно?
Общительные люди часто приглашают гостей, собирают дома внушительные компании, любят свободное пространство и готовы даже пустить к себе пожить оказавшегося в сложных условиях друга. Зная за собой такие черты, стоит присмотреться к жилью попросторнее: оно принесет больше радости. А вот интровертам психологи советуют выбирать относительно небольшие территории, которые можно ощущать своей полной собственностью. Если человек живет с семьей, необходимо продумать все так, чтобы в новом жилище была возможность уединиться.
Кстати говоря, психологи убеждены, что экстраверты счастливы в квартирах, из окон которых открываются виды на обширные пространства. Лучшее впечатление производят площади, пляжи и поля. А вот для интроверта, как заверяют такие специалисты, комфортнее видеть горы, леса или другие элементы, которые словно бы защищают. Что касается защиты: некоторые убеждены, что решетки на окнах – это тюремный символ, и категорически их не приемлют. Если же покупатель не придерживается такой точки зрения, приобретая квартиру, стоит заранее рассмотреть вложения в ремонт, связанные с защитой собственности.
Спрос на первичное жилье продолжает набирать обороты. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, жилищное строительство не снизило свои объемы. Желание приобрести квартиру в новостройке вполне понятно и объяснимо: современные дома поражают своей архитектурой, просторными комнатами и кухнями, продуманными планировками, современными лифтами и системами безопасности.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!
Новое жилье лишено так называемой негативной энергетики, которая так пугает покупателей квартир на вторичном рынке. Можно долго перечислять очевидные преимущества новостроек, однако существует немало рифов и подводных камней, на которые может наткнуться неопытный покупатель новостроя. Как правильно выбрать квартиру в новостройке? Узнайте в нашей новой статье.
Приобретая жилье в новостройке, следует понимать, что о комфорте придется надолго забыть, поскольку квартира «после строителей» — это всего лишь бетонные стены и перекрытия, да разве что металлопластиковые окна. Вселившимся новоселам предстоит не только очистить вожделенные квадратные метры от строительного мусора, но и подготовить их к нормальному проживанию.
Довольно часто после строителей новоиспеченные жильцы обнаруживают щели, бреши в стенах и оконных проемах, которые предстоит замуровывать собственными усилиями.
Ввиду полного отсутствия коммуникаций и сантехники, на плечи жильцов ложится и эта проблема: предстоит монтаж и установка сантехники, электропроводки, розеток и выключателей, газовой или электроплиты. Кроме того, придется с нуля проводить отделочные работы, установку межкомнатных дверей.
Таковы реалии первичного рынка жилья. Комфортное проживание в элитных новостройках на первых порах требует огромных усилий и капиталовложений.
Еще одним неприятным сюрпризом может стать появление на потолке и стенах трещин через несколько лет после вселения. Этот факт весьма неприятен, так как сводит на нет дорогостоящий ремонт, но прогнозируем. Дело в том, что все новые дома дают усадку.
Процесс этот длительный, и может пройти несколько лет, прежде чем жильцы заметят подвижки статичных конструкций. Кроме того, интенсивность усадки зависит от вида грунта и глубины залегания грунтовых вод. Немаловажно и качество строительных материалов – панельных плит и железобетонных конструкций.
В некоторых случаях застройщики сдают дома «под ключ», включая стоимость отделочных работ в общую цену.
Руководствуясь вышеописанными фактами, многие покупатели стремятся выбрать квартиру в тех новостройках, которые уже преодолели 5-летний рубеж эксплуатации. Этим они избавляют себя от бремени длительного и дорогого ремонта.
Планируя покупку строящегося жилья, необходимо определиться с типом постройки. На сегодняшнем рынке первичной недвижимости преобладает монолитное, панельное и кирпично-монолитное строительство. В чем же их отличия?
Панельное строительство хорошо известно гражданам постсоветского пространства. Этот метод позволяет возводить здания вдвое быстрее, чем, скажем, возведение монолитных построек.
Современные строительные технологии предусматривают производство трехслойных панелей с высокими теплоизоляционными параметрами. Этот тип панелей успешно применяется в типовом строительстве И-155, С-222, П-3М, П44Т, в том числе и в Москве:
- Так, серия И-155 – это 10-24-этажные постройки с монолитным цоколем, введенные в эксплуатацию с 2000 г. Стеновые панели имеют толщину 320-400 мм (для фасадов) и 440-540 мм (торец). Крыша плоская, залита слоем гидроизоляции и покрыта плиткой.
- Дома серии П-3М – это 8-17-этажные здания с невысокими техническими характеристиками. Толщина панелей не превышает 180 мм, крыша плоская. Снаружи дома облицованы плиткой. Квартиры в таких домах значительно дешевле, нежели в других.
- Серия П44Т – это 14-16-этажные дома со скатной крышей, крытой натуральной черепицей. Стены выполнены из трехслойных, с добавлением полистирольной прослойки панелей. Толщина панелей 30см, а особенность стыков обеспечивает полную герметичность швов. Снаружи дома облицованы современной плиткой, имитирующей кирпич. Эти дома строят с 1998 г.
- Серия С-222 – последняя в панельном строительстве. Это 17-этажные постройки, возводимые из многослойных плит (до 650 мм), кирпича и архбетона. В зданиях такого типа отсутствуют швы, а наружная облицовка выполнена из натурального кирпича. Планировка квартир – ультрасовременная.
Монолитное (кирпично-монолитное) строительство – относительно новый вид, несмотря на простоту техники. Это цельные здания без швов, с высокими потолками, просторной планировкой. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, и не носят массовый характер.
Выбирая этаж, следует руководствоваться своими возможностями и запросами. Пожилому человеку тяжело будет взбираться на верхние этажи в случае проблем с лифтом. При этом следует учесть, что большинство новостроек первый и второй этажи отдают под коммерческие проекты.
Верхние этажи идеально подходят тем, кто не терпит шум, несущийся сверху, однако отсутствие технического этажа должно насторожить – в жаркую пору в квартире будет душно, в дождь есть риск потеков.
Выбор расположения квартиры на этаже зависит от того, какую панораму хотелось бы видеть жильцам. Но главным предостережением можно считать примыкание помещений к шахте лифта.
Выбирая планировку, следует внимательно проверить расположение вентиляционных шахт, служебных и смежных помещениях, дабы в будущем не оказаться заложником обстоятельств. Кроме того, необходимо убедиться в наличии несущих стен, обеспечивающих надежность здания.
Торцевые и угловые квартиры славятся холодными, промерзшими, покрытыми грибком стенами. Если нет возможности отказаться от такого расположения, нужно позаботиться о том, чтобы к торцевой стене было подведено централизованное отопление.
Цена на квартиру в новостройке, пожалуй, главный критерий выбора. При продаже жилья в строящемся доме озвучивается цена за 1 м2. Поскольку эта цифра напрямую зависит от качества постройки (типа и серии), а также места расположения, можно сделать оптимальный выбор, промониторив рынок первичной недвижимости.
Не стоит забывать, что сумма, названная в долларовом эквиваленте, в конечном итоге может оказаться непредсказуемой. Поэтому очень важно заранее оговаривать с продавцом сумму в рублевом эквиваленте.
Разумеется, выбирая расположение дома, следует сделать акцент на инфраструктуру: магазины, аптеки, школы, детские сады, поликлиники, транспортные развязки должны находиться в непосредственной близости.
Приобретая квартиру в новостройке от уже заселившегося хозяина, стоит быть очень осторожным. Если квартира была в собственности всего несколько месяцев или год, то скорей всего с этой квартирой что-то не так: либо проблемы с документами от застройщика, либо это перепродажа в связи с какими-то махинациями.
Также должна насторожить низкая цена на жилье в новостройке. В любом случае, прежде чем соглашаться на покупку, нужно провести тщательную проверку документов. Эту процедуру можно поручить специалисту по продаже недвижимости, или обратиться с этой проблемой к государственному нотариусу.
Как выбрать квартиру в новостройке? Смотрите следующее видео:
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Приобретение жилой недвижимости – поэтапный процесс.
Первоначальным этапом является выбор квартиры. По праву он считается одним из самых сложных, поскольку необходимо учитывать множество тонкостей и нюансов, о которых большей части населения даже не известно.
Преимущества и недостатки
Для начала важно определиться, где должна располагаться квартира – в новостройке или вторичном доме? Каждый из вариантов имеет свои достоинства и минусы.
Новостроек
Приобретение жилья в новостройке неизменно связано с рисками – это первый недостаток. Строительные компании реализуют квартиры, когда их строительство еще не завершено, поэтому продается только имущественное право на их получение.
Здесь стоит отметить такое преимущество, как доступная стоимость. Как правило, квартиры, строительные работы в отношении которых еще продолжаются, продаются на 10-15% дешевле.
Другим минусом является задержка сроков сдачи новостройки в эксплуатацию, как минимум, на год.
После сдачи дома в эксплуатацию не въезжайте в квартиру в первые месяцы, поскольку все соседи будут заниматься ремонтом, и шум не даст отдохнуть или спокойно заниматься делами.
Итак, к достоинствам квартир в новостройках относятся:
- современные планировки, отвечающие всем показателям удобства;
- применение современных материалов при осуществлении строительных работ;
- использование инновационных технологий в строительстве;
- отсутствие проблем с коммуникационными системами (например, водопроводом).
Несколько советов, позволяющих избежать риска приобретения квартиры у мошенников в новостройке:
- не заключайте договоры с перекупщиками, рекомендуется сотрудничать напрямую со строительной компанией;
- внимательно изучите уставную документацию застройщика, разрешение на строительные работы;
- если стоимость квартир слишком низкая, строительная компания стремится, как можно быстрее, заключить договор, то от сделки лучше всего отказаться.
Здесь представлен образец договора покупки квартиры в новостройке.
Вторичного жилья
Большая часть предложений на рынке недвижимости – вторичное жилье. Его главным минусом является то, что оно уже не новое.
Следовательно, собственникам придется позаботиться о состоянии проводки, коммуникационных систем и т.д.
Уход за квартирой обойдется в круглую сумму средств, причем поддерживать в хорошем состоянии её потребуется регулярно.
К другим минусам относится:
- охраняется вторичный дом обычно только домофоном;
- состояние подъездов оставляет желать лучшего;
- сам дом стареет – появляются трещины на стенах, портится общий водопровод и т.д.;
- квартира имеет «историю», что увеличивает риски связаться с мошенниками.
К преимуществам покупки жилой площади во вторичном доме относится возможность быстрого въезда, если не требуется ремонт.
Обновление интерьера обойдется недорого, а коммунальные платежи значительно ниже, чем в новостройках.
Здесь представлен образец договора покупки квартиры во вторичном жилье.
Как выбрать квартиру для покупки?
Как выбрать квартиру для покупки? Необходимо учитывать не только дом, в котором она располагается, но и другие факторы.
К ним относится материал, используемый для строительства здания, месторасположение и т.д. Только в таком случае удастся подобрать подходящий вариант самостоятельно.
В ипотеку
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то выбор будет существенно ограничен допустимым бюджетом. Более того, покупку придется согласовать с банком, поскольку она будет принята в качестве залога.
К дому и квартире предъявляется ряд требований:
- жилая площадь должна располагаться в черте города;
- состояние здания не должно быть признано аварийным – оно не должно находиться на учете по сносу;
- деревянные дома нельзя приобрести по ипотеке, фундамент должен быть изготовлен из железобетона, перекрытия из металла;
- отдельные требования банков, к примеру, число этажей в доме.
На что обратить внимание?
При выборе квартиры важно учитывать такие параметры:
- расстояние от центральной части города;
- экологическая чистота местности;
- доступность транспортного сообщения;
- этаж расположения;
- площадь квартиры (метраж, высота потолков, размеры лоджии и т.д.);
- присутствие мусоропровода, телефона, лифта.
Железобетон или кирпич
Практически все новостройки возводятся с применением железобетонных панелей. Такая технология позволяет сократить затраты строительной компании, более того предоставляет возможность реализации недорогих квартир.
Эта технология не является новинкой, поскольку она широко использовалась около 30-35 лет назад.
Железобетонные панели имеют недостатки – в летнее время они сильно нагреваются, зимой, наоборот, становятся холодными. Проблему можно решить – качественное отопление и вентиляция, но возникает вопрос – кто возьмет эти заботы на себя?
Другим минусом железобетонных зданий – внутренние стены являются несущими, что ограничивает возможность проведения перепланировки.
Плюсом является то, что в таких домах можно найти квартиру, пусть и со скромным, но уже готовым ремонтом.
В домах, для строительства которых использовался кирпич, каждый владелец чувствует себя вольготно. Несущие стены – четыре, все они внешние. В связи с этим собственник может начать перепланировку.
Местоположение
Важно уделить внимание месту, в котором располагается дом, при этом не важно – новостройка или вторичное жилье.
Предварительно определитесь, что для вас важно – наличие детской площадки, парка или большое количество магазинов рядом.
Важные моменты учитываются каждым человеком самостоятельно, но в любом случае рядом с домом должны находиться продуктовый магазин и аптека.
Осмотр местности и самой квартиры рекомендуется производить в светлое время суток.
Не рекомендуется, чтобы рядом располагались ночные клубы, алкогольные магазины, автомобильные стоянки и иные заведения, производящие шум.
Если в районе располагаются предприятия или производства, то лучше всего отказаться от приобретения квартиры в нем.
Этаж
Если вы решили приобрести квартиру, расположенную на первом этаже, то необходимо заглянуть в подвал. Напротив, если хотите выбрать жилье на верхнем этаже, то осмотрите кровлю.
Специалисты уверяют, что наиболее удобными для проживания являются этажи с 4 по 12.
Если вы выберете квартиру на них, то можете забыть про уличные звуки и запахи, если лифт сломается, то это не создан слишком больших проблем.
Конечно, многие стремятся выбрать квартиру на верхнем этаже, поскольку из окна открывается красивый вид. Однако никто не даст гарантию, что через несколько лет на этом пейзаже не появится еще одна-две новостройки.
Соседи
Познакомиться с соседями рекомендуется еще до того, как будут поданы документы на оформление права собственности. Не придумывайте предлогов – просто позвоните в дверь и сообщите, что вы новый сосед.
Иногда хватит одного взгляда или пары слов, чтобы определить, с какими проблемами вы можете столкнуться.
Планировка
При выборе квартиры отдельное внимание необходимо уделить плану БТИ. Не рекомендуется приобретать недвижимость, примыкающую к шахте лифта, поскольку постоянный шум станет спутником.
Если квартира двухкомнатная, то важно, чтобы хотя бы одна из жилых комнат не примыкала к соседской квартире.
Старайтесь не покупать угловых квартир – такие помещения холодные. Что касается внутренней планировки, то она зависит от вкуса покупателей.
Стоимость недвижимости
Не рекомендуется приобретать квартиры, стоимость которых сильно занижена – это повод насторожиться.
Чтобы не приобрести слишком дорогую недвижимость, необходимо проанализировать состояние рынка недвижимости.
Наличие обременения
Наличие обременения на квартире – ареста или задолженностей, является поводом отказаться от приобретения жилой площади.
Исключением являются ситуации, если покупатель соглашается оплатить все долги прежнего собственника взамен на снижение стоимости жилой площади.
На видео о правильном выборе недвижимости
Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.
«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Шаг 3 – проверка качества квартиры
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Шаг 5 – проверка прав третьих лиц
Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).
Смотрите также:
- Легко составить, сложно оспорить. 10 вопросов о завещании и наследовании →
- Зачем платить риелтору за то, что можешь сделать сам? →
- Как не ошибиться, покупая жилье на вторичном рынке →