Можно ли сдавать купленную в ипотеку квартиру?

можно ли сдавать купленную в ипотеку квартируИпотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

можно ли сдавать купленную в ипотеку квартируОчень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

можно ли сдавать купленную в ипотеку квартируДаже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

можно ли сдавать купленную в ипотеку квартируРиски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду


Ипотека – тяжелое финансовое бремя. Несмотря на долгий срок этого кредита, ежемесячные платежи по нему довольно велики.

И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.

А некоторые и вовсе изначально планируют купить квартиру с целью использования в качестве источника заработка.

Но насколько допустимо такое использование? Ведь согласно договору ипотеки, до полного погашения долга перед банком квартира находится у него в залоге.

Что говорит закон?

А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.

Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.

В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:

  • использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
  • извлекать из нее плоды и доходы.

То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.

В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

Условия банков

Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.

Первая связана с опасениями банка:

  • потерять предмет залога;
  • получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.

Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.

В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.

В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

А вот продать при просрочке платежей значительно потерявшую в цене недвижимость будет сложно, а значит есть шанс не получить за нее той суммы, которую должен заемщик.

Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.

Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.

Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:

  • с меньшими сроками;
  • с большими процентными ставками.

Не удивительно, что банки желают знать, не стоит ли предложить заемщику более выгодные для себя условия.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.

Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.

Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.

Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.

В аренду

Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.

Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.

Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.

Долларовая ипотека

выгодна только тем, кто получает зарплату в этой же валюте.

Возможна ли отсрочка платежа по ипотеке при рождении ребенка в Сбербанке? Смотрите тут.

По военной ипотеке

Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе военной ипотеки, то тут ситуация весьма неоднозначная:

  1. С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
  2. Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.

Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?

Одним из признаков предпринимательской деятельности является систематичность (статья 23 ГК РФ). Однозначного ответа нет.

Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.

Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.

В Сбербанке

Среди условий Сбербанка, содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.

То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.

Все риски застрахованы, так что права банка не нарушаются.

На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.

Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.

Тут представлен образец договора ипотеки в Сбербанке.

Выгодно ли?

Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.

Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.

Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:

  1. Во-первых, существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А вот останется ли что-то из нее заемщику – большой вопрос.
  2. Во-вторых, после окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. В зависимости от отношения к ней временных жильцов, такой ремонт может стоить весьма дорого.
  3. В-третьих, банки все же не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.

Последствия нарушения договора

На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение.

В случае продолжения нарушений, банк вправе потребовать досрочного возврата долга. Полностью, с процентами. Где заемщик найдет на это средства – банка не касается.

При невозможности клиента выплатить долг, банк обратит свое внимание на предмет залога. Заемщик и его арендаторы будут выселены, а квартира продана.

Ипотека таким образом будет закрыта, но кредитная история окажется испорченной.

На видео о сдаче купленного жилья

В последние годы в Москве активно растет количество квартир, купленных в ипотеку. На начало 2013 года количество ипотечных сделок оказалось на 10% выше, чем в начале 2012 года (источник:

Конечно, если вы приобретаете по ипотеке свою первую квартиру и планируете в ней жить, то вопросы аренды данной квартиры вряд ли будут для вас актуальны. Хотя… со временем многое может поменяться.

Однако, если квартира приобретается в других целях (“на вырост” для детей, как способ вложения денег, просто подвернулась выгодная возможность и тому подобное), ситуация в корне меняется. Ведь потраченные на выплату банку деньги надо как-то возмещать, и в этом случае идеально, когда ваша недвижимость могла бы начать приносить доход сразу после покупки. Сдавать такую квартиру в аренду видится наиболее логичным шагом, тем более что (и мы об этом писали) сдача квартир (особенно московских) внаём считается достаточно выгодным предприятием в плане окупаемости.

Но именно здесь и таится “загвоздка”, причем достаточно серьезная. Как правило, условия ипотечного договора подразумевают “обременение” – невозможность совершать целый ряд сделок без согласия третьей стороны сделки – банка. И собственник может оказаться меж двух огней: сдавать квартиру “неофициально” – рискованно (могут последовать санкции как от банка, так и от налоговой), а официальная сдача в аренду “ипотечной” квартиры пока что остается неким темным местом – об этом мало что известно.

Попробуем немного прояснить – что нам удалось узнать по поводу официальной сдачи квартир, приобретенных в ипотеку.

Поскольку квартира, купленная в ипотеку, обычно является залогом для банка, то необходимо знать позицию банка по поводу сдачи их залога в аренду. Чтобы выяснить это, сотрудники “Портала арендодателя” специально посетили выставку-ярмарку «Недвижимость 2013», прошедшей 21-24 марта в Центральном Доме Художника. На выставке были представлены и ипотечные программы, где была возможность пообщаться с консультантами банком, ответственными именно за ипотеку.

Мы задали консультантам один и тот же вопрос: «Можно ли, взяв ипотеку в их банке, сдавать квартиру официально в аренду?». Ответы нас удивили: подавляющее большинство банковских консультантов порекомендовали сдавать квартиру и… не информировать об этом банк. И лишь после повторного уточнения, что квартиру хотелось бы сдавать официально, была озвучена позиция банка по этому поводу. Но ответы были не утешительны: более 50% опрошенных сообщили, что их банк не разрешает сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку в данном банке.

А может ли банк запретить аренду? Обратимся к закону «Об ипотеке». Законе не запрещает залогодателю (то есть покупателю жилья) извлекать доход из заложенного по ипотечному договору имущества. Однако в законе есть одно «но», а именно, что сдавать жилье без согласия банка можно только, если иное не прописано в ипотечном договоре. А большинство российских банков прописывают соответствующие особые пункты в своих ипотечных договорах. Объяснение у всех одно: сдача в аренду квартиры сильно увеличивает риски банка, так как арендаторы могут нанести квартире вред, который снизит ее стоимость. Разумеется, такая вероятность есть, но ведь сдача квартиры в аренду увеличит доходы заемщика, а значит позволит ему стабильнее и быстрее выплачивать свою задолженность перед банком. А проблему «разрушения» арендатором квартиры можно уладить дополнительными требованиями банка к договорам аренды и страхования.

Тем не менее, несмотря на позицию большинства банков, остаются банки, которые не против сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку через их банк. Просто необходимо уточнять этот вопрос в банке перед подписание ипотечного договора. Так, по данным агентства элитной недвижимости «Гамелан» (http://www.rusflat.ru/press/ipoteka/1/s1310308), такие банки как “УралСиб” и ВТБ24 не возражают против сдачи в аренду залоговой квартиры, если при этом не ущемляются их права, как залогодержателей.

Выводы

Редакция “Портала арендодателя” считает, что официальная сдача внаём квартиры, купленной в ипотеку, только увеличивает шансы нового собственника своевременно выплачивать банковские платежи. То, что многие банки об этом еще не задумались, говорит о неразвитости рынка официальной аренды. Уверены, что в ближайшем будущем эта проблема будет решаться. А потенциальным собственникам ипотечных квартир мы рекомендуем обязательно уточнять (желательно, в письменной форме, либо путем заблаговременного прочтения ипотечного договора) позицию банка по отношению к сдаче квартиры в аренду – и только после этого принимать окончательное решение о кредите именно в этом банке.

можно ли сдавать купленную в ипотеку квартируЗаконодательством предоставление ипотечной недвижимости в аренду разрешено.

Согласно ФЗ «Об ипотеке», покупатели жилплощади имеют право на извлечение выгоды и прибыли из заложенного имущества согласно ипотечному соглашению. При этом залогодатели могут осуществлять сдачу в аренду квартиры без согласия на то банка, который одобрил ипотеку.

Есть два условия для залогодателей:

  1. Квартира должна сдаваться в аренду на срок, не превышающий период обеспечения кредитными обязательствами.
  2. Передача в аренду жилой площади возможно исключительно в целях предназначения. Квартира сдаваться должна для проживания.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

можно ли сдавать купленную в ипотеку квартируВроде все кажется радужным, но есть минус. Сдавать квартиру без согласия на эту деятельность кредитной организации представляется возможным только в случае отсутствия особых пунктов в кредитном договоре.

И самое интересное – минимальный процент кредитных учреждений не утруждает себя прописью таких пунктов в договорах ипотечного предназначения. Как правило, пункты об этом присутствуют у всех.

Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности. Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах.

Интересный факт. Если по договору запрещено производить аренду жилья, то даже простые проживающие – знакомые и родственники – не должны проживать в квартире без специального оповещения залогодателя. Банковские учреждения вследствие этого могут прекращать кредитные взаимоотношения и отбирать жилье.

Вторая же категория кредитных учреждений может разрешать сдачу квартиры в аренду, нужно будет взять официальное разрешение. В договоре не должно быть пунктов о запрещении подобной деятельности. Обычно банки не участвуют в подготовке договора аренды, но заемщика это не может освободить от выплаты налоговых обязательств на получение прибыли.

Существует еще одна подкатегория банков, которая разрешает сдавать жилье и видит в этом отличную перспективу дополнительного заработка для заемщика. Но это действительно должен быть дополнительный доход, поскольку в случае отсутствия основного источника дохода ипотеку вообще могут не дать такому потенциальному заемщику.

Выгодно ли?

можно ли сдавать купленную в ипотеку квартируНа самом деле, сдача ипотечной квартиры не очень выгодна заемщикам. Если на это действительно есть необходимость – другое дело. Но в целом, если сдача в аренду производится незаконно, и кредитор об этом узнает – есть два варианта развития событий:

  1. Наложение штрафа на плательщика и выселение несанкционированно проживающих граждан.
  2. Полное расторжение ипотечного договора.

Поэтому, если вы намерены взять жилье в ипотеку и сдавать его в аренду – необходимо просто выбрать банк, который разрешает такую деятельность. Если у вас плохая кредитная история и других вариантов, как получение ипотеки у первой категории банков, нет – придется не сдавать квартиру. В противном случае ждите огромного штрафа или ареста имущества с последующим расторжением кредитного договора.

Интересно. Неофициальная практика говорит, что крупные банки осуществляют проверки жилплощади у заемщиков. Проверки осуществляются по-разному – обычно дважды в год (период у каждого учреждения разный). Остальные банки не обращают внимания на такие нюансы и не отслеживают деятельность плательщиков по сдаче в аренду приобретенного в ипотеку жилья. Но необходимо плательщикам быть осторожными при решении о незаконной сдаче жилья.

Консультация на видео

Почему и при каких условиях покупка квартиры в ипотеку для ее последующей сдачи в аренду более выгодна, чем покупка ипотеки для себя? Мнение на видео.

2 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *