Когда дом является непригодным для проживания, его признают аварийным. Официально жильцов должны расселить в указанные сроки. Можно ли продать квартиру в признанном аварийном многоквартирном доме? Стоит ли такой дом рассматривать как успешную инвестицию? Или приобретение квартиры в подобном строении однозначно является неудачной и бесперспективной сделкой?
Что говорит закон
Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.
Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.
Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать. Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.
Особенности сделки
Продажа оформляется привычным образом согласно стандартному порядку регистрации сделок с недвижимостью. Покупать ветхое жилье можно. Однако в процессе могут возникнуть некоторые трудности, связанные с возможностью приобретения.
Перед тем, как принимать решение о покупке, обратите внимание на следующие факторы:
- Длительность нахождения дома в программе расселения — ни один чиновник не сможет точно назвать срок, когда собственнику вручат ключи от новой квартиры. На это может понадобиться год, а иногда и 10-15 лет или больше. Чем дольше дом находится в списках, тем больше шансов, что расселение произойдет в ближайшее время.
- Покупку аварийного жилья не всегда оформляют в кредит — банковские учреждения не спешат одобрять заявки на ипотечное или другого вида кредитование для покупки ветхого жилья. Если согласие и будет дано, то, как правило, в сопровождении с дорогостоящей страховкой. Банки таким образом ограждают себя от возможных потерь, связанных с состоянием дома.
- Материнский капитал для приобретения такого жилья нельзя использовать, так как его основное предназначение заключается в возможности предоставить детям хорошие, безопасные условиями для проживания. Аварийные квартиры и дома не подходят для этого.
Молодые семьи могут только рассчитывать на поддержку государства, получив жилищный сертификат, дающий право на частичную оплату будущей недвижимости.
Определение стоимости
Если дом признан аварийным, квартиру в нем можно продать, но стоимость ее может несколько отличаться от рыночной. Определяя выкупную цену за аварийное жилье, следует брать во внимание оценочную стоимость квартиры, а также понесенные затраты собственника на изъятие жилья и других расходов, связанных с объектом недвижимости. Конечная цена определяется, исходя из договоренности между двумя лицами — покупателем и продавцом.
Зачем продавать?
Недвижимость приватизирована, скоро должно состояться переселение из ветхого жилья в новое, чистое, просторное. Почему люди, не дождавшись этого события, выставляют квартиры на продажу? Зачастую они просто устают ждать и хотят более спокойного развития событий. Ведь даже при расселении не всегда все происходит, так, как видится со стороны. На практике фактического переселения не случается — обычно назначают стоимость за квадратные метры, причем размер ее значительно ниже, чем рыночная цена. Это связано с тем, что ветхое жилье требует дополнительного ремонта, вложений, трат на снос. Делать это за свой счет никому не выгодно, поэтому подобные расходы отнимаются от стоимости квартир.
Таким образом, реализация квартиры выгодна — чем ждать неизвестно чего, проще сразу выставить на продажу, обозначив желаемую сумму.
Кто покупает?
Для комфортного проживания дом, который признан аварийным, не подходит. Все покупатели преследуют единственную цель — заплатить низкую цену за будущее, более дорогостоящее жилье.
Расселение собственников объектов, как правило, происходит в новые многоквартирные дома. По этой причине можно приобрести хорошую новостройку по низкой цене.
Однако не стоит обольщаться и рассчитывать, что сделка будет выгодной. Ветхое жилье продать можно, но стоит ли его покупать? Могут приобрести участок и предложить собственникам ничтожную сумму, которую сложно будет направить на покупку хорошего жилья. Взамен могут дать просторную квартиру, но в очень не удачном месте, на другом конце города или даже в другом регионе. Нигде не прописано требование о предоставлении жилья только по месту проживания собственника, поэтому предложения могут оказаться весьма неожиданными. По закону человеку разрешено отказаться, но его отказ не служит основанием для неполучения — соответственно, возможна ситуация, в которой придется соглашаться хотя бы на что-то.
Ограничения
Сроки продажи квартиры в аварийном доме не регламентированы, однако некоторые ограничения ЖК РФ накладывает:
- если на момент подписания договора купли-продажи вынесено решение суда о выселении собственника в связи с непринятием им выкупной стоимости или нежелании переезжать в новое предоставленное ему жилье;
- владелец помещения уже не имеет права собственности на жилье, так как подписал договор с региональными органами о выплате выкупной стоимости или получении жилья взамен.
Приватизация нежилых помещений в аварийном доме невозможна, так как это противоречит закону о приватизации. Соответственно продать такое помещение не удастся, равно как и квартиры, жильцы в которых обитают по договору найма, и не являются собственниками.
Вывод
Продать квартиру в аварийном доме при отсутствии ограничивающих условий можно. Покупателям важно, чтобы перевод жилого помещения в статус аварийного уже произошел, иначе сделка окажется совершенно невыгодной. Проживание в здании, которое должно уйти под снос невозможно, поэтому собственников таких домов стараются в кратчайшие сроки расселить.
Таким образом, покупка аварийной жилплощади с целью получения выгоды оправдывает себя в единичных случаях. Для этого необходимо внимательно подходить к изучению информации о состоянии дома и сроках его внесения в списки программы расселения. С учетом ограничений со стороны банков, важно понимать, что приобретение такого жилья возможно исключительно за собственные средства.
В РФ не налагается запрет на оформление сделки купли-продажи в отношении аварийной квартиры. Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья, регулирующая вопросы его продажи, а также обеспечивающая гарантию прав новых владельцев, состоит из следующих нормативно-правовых актов:
- Жилищное Законодательство РФ;
- правительственное Постановление № 47, выданное 28 января 2006 года;
- Федеральный Закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185, принятый Государственной Думой 21 июля 2007 года.
В ст. 32 ЖК РФ указано, что человек, который становится новым владельцем аварийного жилья, получает перечень дополнительных гарантий.
Как производится продажа аварийного жилья
Процедура аналогична той, которая осуществляется в отношении обычных квартир. Владелец выставленной на продажу жилплощади обязан, найдя покупателя, поставить последнего в известность о том, что дом, где находится приобретаемая им квартира, пребывает в реестре аварийных.
Обратите внимание! Каждому покупателю не помешает в случае приобретения недвижимости самостоятельно проверить эти данные при помощи выписки из ЕГРП, поскольку многие недобросовестные продавцы предпочитают умалчивать о подобных обстоятельствах.
Тем не менее, закон устанавливает некоторые ограничения на продажу аварийного жилья. Согласно ст. 32 ЖК РФ, договор купли-продажи не может быть подписан, если:
- на текущий момент вынесено судебное решение о принудительном выселении собственника из жилья (если он отказывался и от выкупной цены, и от аналогичного жилья взамен, а муниципальный или властный орган подал на него иск);
- владелец уже заключил сделку с органом региональной власти или самоуправления о выплате выкупной стоимости или обмене квартиры.
Предварительно здание, в котором располагается квартира, подвергается технической экспертизе, проводимой специализированной межведомственной комиссией. Последняя и выносит заключение о присвоении дому указанного статуса.
Возможные трудности
На практике купля-продажа аварийной квартиры может быть связана с некоторыми сложностями, к которым следует быть готовым и продавцу недвижимости, и ее потенциальному новому владельцу.
Во-первых, если покупатель приобретает аварийное жилье с той целью, чтобы в последствии получить новую квартиру по договору мены, которая будет иметь аналогичные данным условия проживания, он должен учитывать тот факт, что 100-прцентных гарантий относительно сроков переселения не существует. Законодательство не прописывает конкретные временные рамки расселения, а оставляет за региональными органами исполнительной власти и самоуправления право самостоятельно их определять. И даже если такие сроки на местном уровне установлены в программе расселения, это не означает, что не возникнет никаких задержек.
Во-вторых, не всегда можно получить ожидаемое жилье взамен. Часто орган власти или самоуправления может предлагать квартиру с условиями хуже, чем существующие. Выкупная цена как альтернативный вариант тоже может существенно занижаться. Тогда не обойтись без судебных разбирательств.
Важно! Если владельцу аварийной двухкомнатной квартиры взамен предоставляется однокомнатная, но с аналогичными условиями и площадью помещения, это не является поводом для подачи судебного иска.
В-третьих, покупателю нужно быть готовым к тому, что при обращении в банк с заявлением о предоставлении займа на приобретение аварийного жилья может последовать закономерный отказ, поскольку финансовое учреждение перестраховывается на случай возникновения непредвиденных рисков.
В-четвертых, если семья получила выплату по программе материнского капитала на приобретение жилья, она не сможет потратить ее на покупку аварийной квартиры. При этом не имеет значения, будет ли это частичная или полная оплата ее стоимости. Такая норма связана с необходимостью защиты прав ребенка на безопасные условия проживания.
Таким образом, покупка жилья, являющегося частью аварийного дома, может превратиться в рискованное дело, повлекшее за собой трудности в получении другой жилплощади или компенсации за прежнюю.
Отправляя форму, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Снятие с регистрационного учета через суд
Снятие с регистрационного учета производится по инициативе граждан. В данную процедуру может вовлекаться как муниципальное, так и собственное жилье. Специалисты утверждают, что на снятие с учета граждан побуждают р …
Оспаривание незаконной приватизации
Оспорить приватизацию квартиры могут несколько категорий граждан. Во-первых, это лица, которые никогда и ничего не знали о приватизации. Во-вторых, это граждане, которые оказались, зарегистрированы в помещении, кот …
Приватизация квартиры через суд
Процесс приватизации недвижимости длится уже довольно долго, около 20 лет. За весь этот период возникало множество проблем, которые удалось преодолеть. Но до сих пор люди продолжают сталкиваться с препятствиями, встающим …
18.02.2018 — Мария Дмитриева
Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 11:00 — 12:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
18.02.2018 — Оксана Щербакова
в вологодской области я являюсь собственником четверти дома и части земельного участка, жилье признано аварийным, сельсовет решил его снести, какие документы мне нужно предоставить сельсовету чтобы продать, в какой срок?
18.01.2018 — Лидия Фомина
Добрый день.У меня в сообственности есть нежилое помещение,которое находится в доме,который признан аврийным.Имею ли я право продать это нежилое помещение?
12.11.2017 — Иван Ноздрунков
Здравствуйте скажите пожалуйста могу я купить комнату в старом 2х этажном доме который в скором времени будет подлежать под снос
Ответ на вопрос дан по телефону.
20.10.2017 — Полина Никитина
Здравствуйте подскажите пожалуйста, ситуация такая мой муж получил квартиру взамен аварийной но напополам с бывшей женой. У них там была по 1/2 доли. Она лишена родительских прав на ребенка на данный момент он проживает с нами. Но когда он заставил отказаться от доли бывшую жену она отписала свою часть доли на старшую свою дочь но она проживает отдельно с мужем в своей квартире. Дарственную отписали на нее подскажите, что я могу сделать ведь сын его и наши совместные дети никакого отношения не имеют?
09.10.2017 — Ирина ковалёва
дочь хочет приобрести квартиру — в доме признанном аварийным с Января этого года -квартира им нравится и хоть дому много лет квартиры в нем покупают ! какова вероятность купить жилье в таком доме ?
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.09.2017 — Николай Парашков
Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 12:00 — 13:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.09.2017 — Оксана Анисимова
Добрый день! Может ли отказать росреестр в регистрации прав на квартиру, находящуюся в аварийном жилье? И что означает статус заявления в росреестре «Документы направлены заявителю»
Ответ на вопрос дан по телефону.
06.09.2017 — Алена Максимова
Прописана в муниципальном жилье пользуюсь как дачей сезонно но хочу купить другую квартиру право пользоваться у меня останется этим жильем.
Ответ на вопрос дан по телефону.
02.09.2017 — Анна Пугачева
могу ли я купить аврийное жильё ели я там не прописан
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.09.2017 — Валерия Соболева
Что такое выкупная стоимость аварийного жилья
03.07.2017 — Дарья Богданова
Здравствуйте. Я хочу продать квартиру в доме, который недавно признан ветхим или аварийным ( у нас нет никакого акта). Могу ли я продать свою квартиру за мат. капитал+ ипотека?
На законодательном уровне не установлен запрет на продажу аварийного жилья. При покупке новый владелец будет обладать определенными гарантиями согласно статье 32 ЖК РФ.
Сделка о купле-продаже квартиры считается законной до того, как собственник подписал соглашение об изъятии недвижимости или до вынесения решения суда о принудительном изъятии квартиры по иску муниципальных органов (ч.5 статья32 ЖК РФ).
Продажа квартиры проходит в обычном порядке. Собственник ставит в известность покупателя о том, что дом находится в аварийном состоянии, об этом должно быть указано в договоре.
Также о состоянии квартиры покупатель может узнать, запросив выписку из ЕГРП.
Оценка здания
Непригодной квартиру можно признать на основании Постановления Правительства от 28.01.2006 №47.
Такое решение может принять только орган местного самоуправления, основываясь на акте обследования дома или квартиры межведомственной комиссии.
Основание признания дома непригодным для проживания является:
- физический износ здания, вследствие чего уровень надежности здания снизился;
- изменился микроклимат жилого помещения, вследствие чего невозможно придерживаться санитарно- эпидемиологических требований и нормативов.
Комиссия осматривает жилое здание и проводит его оценку, на основании заявления жильцов или одного из собственников согласно Постановлению Правительства №47.
Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента его регистрации (п.46 Постановления Правительства №47).
На основании п. 47 данного законодательного акта, комиссия принимает решение о возможном сносе дома или же о том, что квартира соответствует всем нормативам и требованиям.
Права жильцов
Права граждан регулируются ЖК РФ, а также ФЗ от 21.07.2007 г. №185. В данном случае правами обладают как владельцы, так и наниматели.
Так, согласно ФЗ от 26.02.2010 «О расселении ветхого жилья», граждане, проживающие в аварийных квартирах, могут быть переселены и получить новую квартиру.
К 2018 году план расселения должен был быть исполнен, однако программа была продолжена до 2017 года.
Собственников
Если квартира в собственности, она может быть выкуплена. В этом случае должна определятся выкупная цена квартиры на основании п.7 статьи 32 ЖК РФ.
После этого собственник получает определенную сумму за квартиру и может распоряжаться ней на свое усмотрение.
При расселении из аварийного дома собственник может претендовать на получение другого жилья, исходя из установленных размеров – 18 кв. м на одного члена семьи.
Нанимателей
Наниматели на основании статьи 86 и статьи 87 ЖК РФ вправе получить другую квартиру, которая по условиям и площади не должна быть хуже прежней.
Продажа аварийного жилья
Если лицо решило купить квартиру в аварийном доме, то лучше сразу определить, включен ли данный дом в программу, предполагающую расселение собственников из аварийного дома.
Только в этом случае владельцы смогут получить новое жилье с минимальными доплатами или получить равноценное жилье.
Однако при покупке квартиры в аварийном доме могут возникнуть некоторые сложности:
- Сроки и нормативы: данный вопрос решается каждым регионом в индивидуальном порядке, то есть определенных сроков расселения после признания дома аварийным не существует. Это означает, что неизвестно, когда новый владелец сможет получить компенсацию и в каком размере. Что касается предоставления нового жилья, то в этом случае непонятно, каким образом будет рассчитываться положенный собственнику размер жилплощади и какого типа будет новый дом.
- Предоставление кредита: банк не всегда готов предоставить кредитные средства на покупку аварийного жилья, а если и предоставляет, то требует дорогостоящего страхования такой квартиры. Это проводится с целью минимизации возможных рисков, ведь в данном случае они довольно высоки.
- Материнский капитал: невозможно воспользоваться материнским капиталом как в полном объеме, так и для погашения частичной оплаты. Это вполне объяснимо, ведь родители желают создать для своего ребенка достойные и комфортные условия жилья.
Законодательство
Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире регулируются:
- Статьями 32, 86-89 ЖК РФ.
- Постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодное для дальнейшего проживания в нем.
- ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.
Определение цены выкупа
Определение цены выкупа должно проходить с учетом ч.7 статья 32 ЖК РФ. Так, необходимо учитывать следующее:
- какова рыночная стоимость квартиры;
- понесенные расходы владельца при изъятии квартиры: за временное проживание в другой квартире до покупки нового жилья, затраты на оформление документов по приобретению новой квартиры в собственность, прекращение выполнения обязанностей перед третьим лицом в досрочном порядке, с учетом упущенной выгоды.
Размер выкупной цены определяется с собственником.
Если же возникают спорные моменты по данному вопросу, разрешение возможно в судебном порядке.
После определения размера выкупной цены собственник получает сумму и может распоряжаться ей на собственные нужды.
Судебная практика
При изъятии квартиры из аварийного дома муниципальными органами, необходимо учитывать перечень требований, установленных в ч.7 статьи 32 ЖК РФ.
При возникновении спорных моментов в определении выкупной цены можно обратиться в суд.
Как показывает судебная практика, суд придерживается требований вышеуказанной нормы, руководствуясь данным перечнем:
- В районный суд обратилась местная администрация с иском о выкупе жилого помещения гражданина К., который подал встречный иск о взыскании выкупной цены.
- При рассмотрении дела, суд признал требования гражданина К. обоснованными, включив в выкупную цену жилья понесенные расходы, связанные с переездом, с оплатой услуг агентству недвижимости, которое подобрало квартиру, а также за оформления сделки купли- продажи другой квартиры.
Таким образом, закон не запрещает владельцу продавать аварийное жилье.
Судебная практика исходит из того, что необходимо заключить договор купли-продажи до момента подписания соглашения об изъятии квартиры у собственника органами местной власти, чтобы сделка не была признана недействительной.
Если же собственник решил продать квартиру уже после заключения соглашения, сделка может быть признана по решению суда недействительной, а покупатель в таком случае будет введен в заблуждение.
Здесь представлена судебная практика о взыскании выкупной цены за аварийное жилье.
Однако, покупка аварийной квартиры имеет не только плюсы, которые заключаются в получении в будущем компенсации или нового жилья, но и некоторые трудностей, которые заключаются в неопределенности сроков получения как жилья, так и компенсации.
На видео о расселении жилплощади, признанной аварийной
Кто продает аварийное жилье, на что надеются его покупатели, как происходит сделка и какие существуют ограничения? Об этом читайте в этом материале.
Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире, регулируются:
— статьями 32, 86-89 ЖК РФ;
— постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодно для дальнейшего проживания в нем;
— ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.
Обычный порядок
Продажа осуществляется в обычном порядке. Владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии, о чем необходимо указать в договоре купли-продажи. Иначе сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя – введенным в заблуждение. О состоянии квартиры покупатель также может узнать, запросив выписку из ЕГРП.
Покупают квартиры в старых домах, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда, и новому владельцу могут выделить другую жилплощадь. Кроме того, такую недвижимость покупают (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить выкупную стоимость (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению.
Трудности при покупке
Желательно сразу определить, включено ли данное жилое помещение в программу, которая предполагает расселение собственников из аварийного здания. Только в данном случае собственники могут получить новую квартиру с минимальными доплатами либо получить равноценное жилье.
Однако при покупке такой квартиры могут появиться некоторые трудности:
1. Нормативы и сроки: данная проблема решается индивидуально в каждом регионе, то есть конкретных сроков расселения после признания здания аварийным нет. Это обозначает, что неизвестно, когда новый хозяин получит компенсацию, и каков ее будет размер. Что касается представления новой квартиры, в этом случае непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади, и какого вида будет новое жилье. Однако до 1 сентября 2017 года должны быть переселены все жильцы аварийных домов, признанных таковыми до 1 января 2012 года.
2. Предоставление кредита: банки не предоставляют ипотеку на приобретение аварийного жилья, а если и дает средства, то требует дорогостоящего страхования данной квартиры. Это делается для минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они достаточно высоки.
3. Наличие материнского капитала: в соответствии с требованиями закона, купленная на «материнские» деньги квартира, в первую очередь, должна быть пригодна для постоянного проживания, тем более если родители желают создать для своих детей комфортные и достойные условия проживания. Ветхое и аварийное жилье таковым не является по определению, потому воспользоваться данными средствами невозможно как в полном объеме, так и в виде частичной оплаты.
Цена вопроса
Размер выкупной цены за аварийное жилье определяют вместе с собственником. Если же появляются спорные моменты, разрешение возможно в суде. После определения выкупной цены заявитель получает денежную сумму и имеет право распоряжаться ею на свои нужды.
Изъятие
Бывает так, что дом официально еще не признан аварийным, но его надо снести в целях застройки квартала. Обычно такие дома в большинстве своем без пяти минут аварийные. Тогда городская администрация обязана изъять участок, на котором стоит здание, для муниципальных нужд, поэтому квартиры (кроме неприватизированных) ей приходится выкупать. Зарегистрировав свое решение о судьбе объекта в Росреестре, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия мэрия направляет владельцу жилплощади уведомление об этом. По истечении обозначенного срока должно быть подписано соглашение о выкупе. Таким образом, продажа квартиры в доме, официально признанном аварийным, будет законной вплоть до того, как собственник заключил данное соглашение или к этому его обязал суд, если подписывать соглашение владелец помещения отказался (мэрия может подать иск о принудительном выкупе в течение двух лет с даты отправки уведомления). До того владелец волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению – сдавать в аренду, продавать или дарить. Сделка проходит по обычной схеме.
После того как собственника уведомили о предстоящем выкупе, повышать цену изымаемого имущества, например делать предпродажный ремонт, ему нет никакого смысла, так как эти затраты никто не возместит. Увеличить выкупную стоимость, которую устанавливает оценочная комиссия, не выйдет.
А прописаться можно?
По закону запретов по данному вопросу нет, поэтому у граждан на сегодняшний день имеется такая возможность. В подтверждение этого действует ФЗ от 25.06.1993 №5242-1, который не содержит нормы, запрещающей регистрацию в аварийном доме. Однако на практике все происходит по-другому. Если дом признан аварийным и включен в список местной администрации, то тогда в регистрации будет отказано, так как жителей будут переселять. Однако если гражданину отказано в регистрации, ссылаясь при этом на постановление муниципальной власти, то данный акт противоречит нормам закона и может быть обжалован в судебном порядке. Запрет установлен только на приватизацию аварийных жилых помещений (статья 4 ФЗ от 04.07.1991 г. №1541-1)!
Прописаться в аварийном доме могут как члены семьи собственника, так и члены семьи нанимателя, если речь идет о муниципальной квартире. На условиях договора социального найма для регистрации необходимо получить согласие наймодателя. Согласие необходимо по причине того, что прописать гражданина будет невозможно, если площадь квартиры этого не позволяет (статья 70 ЖК РФ). Таким образом, законодательство прямо не запрещает прописаться в аварийном доме. Хотя муниципальные органы в большинстве случаев отказывают в регистрации. В таком случае нужно обращаться в суд.
Запреты на продажу
Продать квартиру в аварийном доме можно даже с долгами за предоставленные коммунальные услуги. Однако это возможно, если покупатель согласится их оплатить или если вычесть сумму долга из стоимости квартиры. Конечно, при этом нужно составить соответствующее соглашение и расписку.
Но если долги составляют не менее 80% от стоимости жилья, то суд может наложить арест на недвижимость, какой бы она ветхой и аварийной не была.
Также невозможно продать квартиру, находящуюся в залоге, без согласия залогодержателя.
Покупка в доме под снос: плюсы и минусы
Плюсы
В районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 2-этажные или бараки, соответственно, в них мало соседей, больше парковочных мест.
Меньшая стоимость. По сути, это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем. Кроме того, среди плюсов — главный возможный бонус. Это — получение нового жилья в новом доме и большей площади бесплатно, за счет застройщика или специальной программы за счет бюджета.
Минусы
Покупка жилья в доме, который предполагается под снос, не гарантирует быстрый переезд в новую квартиру. Причин много: могут случиться проблемы у застройщика, кризис на рынке, да и далеко не факт, что вообще удастся куда-то переехать. Продать ее в случае чего потом будет сложно. К тому же жить в старом доме означает или терпеть неудобства, или же постоянно тратить деньги на ремонт. Как вариант – сдавать такую квартиру в аренду. Но это сложно, да и цена аренды будет заведомо низкая.
Стоит ли покупать кота в мешке
Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение.
Возможные риски: в квартире зарегистрированы посторонние, на жилье наложено обременение, наличие незаконной перепланировки квартиры, банальная подделка документов и продажа по липовым бумагам.