Можно ли продать квартиру если в ней прописаны люди?

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиНередко при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней.

При регистрации самой сделки не требуется документ о том, кто фактически прописан в квартире. Поэтому оформить такую сделку можно.

Но нужно понимать, что регистрация и право собственности – различные понятия. Регистрация человека по указанному адресу дает право только проживать в квартире.

А право собственности дает право не только владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, но, в том числе и решать, кто будет зарегистрирован в данной квартире, а кто выписан.

Законодательство

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиЗачастую встречаются такие ситуации, когда в квартире прописано много человек. И при организации сделки купли-продажи такого имущества возникает вопрос, может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных граждан.

Законодательством предусмотрен такой порядок:

  1. Для осуществления сделки купли-продажи совместного имущества требуется согласие всех собственников.
  2. Для осуществления сделки купли-продажи доли в имуществе требуется согласие тех, кто совместно с собственником владеет этой долей. Остальные долевые владельцы имеют приоритетное право выкупа этой доли. Без соблюдения приоритетного права выкупа другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку и выкупить долю на этих же условиях.

Таким образом, согласие требуется только собственников этого жилья. Получается, что законом предусмотрена продажа квартиры с прописанным человеком.

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиВажно помнить, что в российской практике выделяют в 2 вида собственности на жилье:

  • совместная;
  • долевая.

Совместная собственность образуется между супругами в процессе приобретения ими имущества в браке на средства семейного бюджета.

При этом совершенно не важно, кто из супругов официально по документам оформлен собственником. Если жилье было приобретено в браке, то при совершении сделок с ним требуется согласие второго супруга.

Исключением может быть составленный ими брачный договор, предусматривающий иное разделение прав собственности на совместное имущество. В этом случае права каждого будут определяться согласно данному соглашению.

Долевая собственность предусматривает выделенные доли каждого владельца жилья. В соответствии с полученными ими правами собственности, они имеют право продать каждый свою долю.

Но при этом обязательно должен быть соблюден преимущественный порядок выкупа другими дольщиками.

Порядок продажи

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиЕсли осуществляется продажа одной доли, то собственник обязан письменно уведомить каждого долевого собственника жилья о том, что он желает продать свою долю.

В этом извещении обязательно должны быть прописаны основные условия сделки:

  • порядок оплаты (отсрочка, предоплата, авансовый платеж, задаток);
  • стоимость продаваемой доли;
  • прочие значимые обстоятельства.

Если этот порядок не был соблюден, то другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной. В этом случае они должны будут выкупить эту долю на таких же условиях.

Для того чтобы доказать, что порядок извещения о продаже был соблюден, продавец должен получить подпись каждого долевого собственника на копии извещения. Там же ставится и дата получения данного документа.

С момента получения у дольщика есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. В случае игнорирования и непредставления ответа в установленный срок, а также при отказе от покупки продавец получает право продать долю третьим лицам.

Такое извещение может быть предоставлено лично в руки, но и отправлено по почте с уведомлением. Даже если другой собственник его не получит, продавец сможет доказать в суде, что сделал все, чтобы известить его о продаже доли.

Нюансы выписки из квартиры

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиДанная процедура имеет определенные нюансы, связанные с продажей жилья и наличие прописки в ней у человека. Можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек не собственник?

Как уже было сказано выше, данная сделка не предусматривает наличие согласия прописанного человека, если он не является собственником жилья. Кроме этого собственник имеет право выписать такого человека в любой момент из своей квартиры.

Но здесь есть некоторые нюансы. Не во всех случаях собственник может выписать человека из своего жилья.

К исключающим обстоятельствам относятся следующие моменты:

  • если данный супруг имеет право владеть квартирой на правах совместной собственности;
  • если данный жилец был зарегистрирован в квартире на условиях социального найма и добровольно отказался от участия в приватизации жилья;
  • если зарегистрированный человек является несовершеннолетним и снятие с учета нарушит или ущемит его права;
  • если в квартире зарегистрирован взрослый человек с несовершеннолетним ребенком, а собственник жилья не является родителем этому ребенку.

Данные условия помешают человеку осуществить возможность снятия с регистрации данных людей. Второй супруг в любой момент может оспорить совершенную сделку, даже если она будет оформлена без его согласия.

Хотя в 2018 году сделки купли-продажи недвижимости с участием нескольких долевых собственников обязательно должны быть заверены нотариусом.

А нотариус, в свою очередь, обязан проверить все нюансы относительно прав собственности на данное жилье других родственников.

Приватизация

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиПод данной процедурой понимается безвозмездная передача прав собственности на недвижимость от государства человеку.

Обязательным условием является то, что человек должен проживать в этой квартире по договору социального найма или ордеру.

Если он имеет право на проживание в таком жилье, то он может воспользоваться правом на приватизацию жилья.

Такая возможность предоставляется гражданам только один раз в жизни, за исключением тех случаев, когда человек участвовал в приватизации в несовершеннолетнем возрасте.

По закону в приватизации жилья обязаны участвовать все граждане, прописанные в квартире. Если они не имеют права на участие, например, потому что уже приватизировали какую-либо недвижимость, то сделка осуществляется без их участия.

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиВ тех случаях, когда один из зарегистрированных человек, имеющих право на получение части собственности, не желает участвовать в приватизации жилья, он должен написать письменный отказ.

Без такого документа проведение данной процедуры невозможно.

С согласия прописанного противника приватизации остальные жители вступают в права собственности на квартиру.

А этот гражданин имеет пожизненное право проживания в ней.

Никто из собственников не имеет прав на его выселение, даже если жилье будет продано другим владельцам.

Выселение несовершеннолетних

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиЗаконом очень строго охраняются права несовершеннолетних граждан. Поэтому выселить их в никуда невозможно. Для снятия такого гражданина с учета требуется моментальная его регистрация по другому адресу.

При этом количество жилой площади не должно быть меньшей той, где он был до этого зарегистрирован.

Несовершеннолетние дети до 14 лет не могут быть прописаны отдельно от родителей или своих официальных представителей. Поэтому осуществить выписку взрослого человека, зарегистрированного с ребенком также невозможно.

Один супруг может выписать второго только при условии, что квартиры не считается их совместной собственностью. При этом ребенок должен остаться проживать с одним из родителей.

Для оформления процедуры снятия с учета несовершеннолетнего гражданина потребуется получить предварительно согласие органов опеки. А эти сотрудники должны убедиться, что права ребенка данной ситуацией не нарушаются.

Все эти нюансы не дают так просто выписать человека из квартиры. Но сама регистрация жителя не мешает оформлению сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиЕсли заверять любую сделку купли-продажи у нотариуса, то он обязательно запросит выписку из домовой книги, либо саму домовую книгу (для частного дома), чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных жителей в продаваемой недвижимости.

Однако за услуги нотариуса придется платить. А в настоящее время еще не все сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.

В 2018 году обязательному заверению подлежат только сделки с недвижимостью, где присутствуют интересы несовершеннолетних граждан, а также других долевых собственников.

Во всех остальных случаях участники данных правоотношений могут сэкономить и не заверить сделку у нотариуса.

Поэтому в некоторых случаях покупатель может не запросить по собственной неграмотности такую выписку и не узнать заранее о том, что в квартире числятся зарегистрированные жители.

Некоторые собственники не хотят лишний раз утруждать себя снятием с учета человека, особенно если сам этот человек не желает или не может по объективным причинам присутствовать при данной процедуре.

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиТогда возникает вопрос, как продать квартиру с прописанным человеком? Тут есть 2 варианта:

  1. Этот факт можно скрыть, если сам покупатель не требует документального подтверждения о количестве зарегистрированных жителей. Но в случае выяснения обмана покупатель будет вправе расторгнуть договор и признать его в суде недействительным.
  2. Данный факт можно сразу озвучить покупателю и предоставить хорошую скидку на недвижимость. Некоторые покупатели могут сами организовать снятие с учета данного человека, получив хорошую выгоду от сделки.

В этом случае выбирать должен сам продавец, какой вариант его больше устраивает. А также сам покупатель должен помнить об этом нюансе. И обязательно надо проверять, кто зарегистрирован в квартире.

Нельзя верить на слово продавцу. Надо взять данную выписку, убедиться в том, что это совершеннолетний гражданин. А также надо узнать, на основании какого права он имеет данную регистрацию.

Помимо этого важно помнить, что любой зарегистрированный родитель имеет право прописать вместе с собой ребенка.

При этом ему даже не потребуется согласие собственника. А выписать в этом случае такую пару будет уже намного сложнее.

Принудительное снятие регистрации

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиТакже важно знать, если купил квартиру с прописанным человеком, как выписать его из нее. Не всегда выгодная сделка для покупателя может оказаться для него выгодной. Важно учитывать все вышеперечисленные обстоятельства.

Существует несколько вариантов снятия с учета. Во всех случаях такая процедура без согласия человека осуществляется через суд.

Возможны следующие варианты:

  1. Если человек не имеет прав на пожизненное проживание в жилье, а просто избегает процедуры снятия с учета, новому собственнику достаточно только обратиться в суд и представить все необходимые документы, подтверждающие его право на выписку данного гражданина.
  2. Если человек имеет право пожизненного проживания в данном жилье, его можно выселить только при определенных условиях. Для этого нужно обратиться с заявлением в муниципалитет. В заявлении должны быть указаны веские причины, установленные законодательством для выселения. Только в этом случае муниципальные органы могут обратиться в суд и принудительно снять человека с регистрации.
  3. При регистрации в квартире несовершеннолетнего гражданина, который имеет в собственности другую недвижимость, либо его родитель имеет другую недвижимость, новый собственник может обратиться в суд с целью принудительного выселения такого ребенка со своим родителем. Однако сам отец или мать не могут выселить принудительно ребенка из собственного жилья без автоматической регистрации несовершеннолетнего по адресу регистрации другого родителя.

Сама по себе процедура принудительной выписки представляет собой следующий алгоритм действий:

  1. Сбор необходимых документов, подтверждающих право на выселение зарегистрированного жителя.
  2. Подача заявления в суд, либо в администрацию населенного пункта, чтобы она обратилась с заявлением в суд.
  3. Участие в судебном процессе и доказывание своих прав на выселение данного гражданина.
  4. Получение судебного решения о снятии с учета человека.
  5. Подача заявления в регистрирующие органы с предоставлением полученного судебного решения и некоторых других обязательных документов для снятия с учета проживающего жителя.
  6. В течение нескольких дней данный гражданин будет выписан из квартиры, о чем будет сделана соответствующая запись в домовую книгу.

В таком порядке осуществляется снятие с учета зарегистрированного человека без его согласия.

Эта процедура может длиться несколько месяцев, поэтому некоторые собственники не желают ей заниматься. Им удобнее сделать скидку на продаваемое жилье и переложить эту процедуру на нового владельца.

Условия для снятия с регистрации пожизненного арендатора

Если человек получил право на проживание в жилье от муниципалитета, то и лишить такого права его может только сам муниципалитет через суд.

Для этого должны быть веские основания, прописанные в законе. Сюда относится:

  1. Постоянное проживание человека по другому адресу. В этом случае он может быть снят с учета, если это будет документально доказано в суде. Однако в любой момент данный человек может оспорить свою незаконную выписку и вернуться по месту проживания.
  2. Задолженность по ЖКХ, составляющая срок более полугода. При жестком нарушении обязательств по оплате коммунальных услуг человек может быть выписан из арендуемого им жилья. Но в этом случае он не должен сделать ни одного платежа за 6 месяцев. При этом администрация обязана попробовать решить этот вопрос в досудебном порядке в виде направления претензии человеку. Если жилец нерегулярно, но все же оплачивает коммунальные платежи, то ему могут только приостановить подачу этих услуг до полной их оплаты.
  3. При обнаружении у жильца в собственности другого имущества.
  4. При использовании жилого помещения не по прямому назначению для проживания, а для офиса, склада, передержки животных и прочих нужд.

Все эти обстоятельства могут послужить основанием для лишения человека права пожизненного проживания по определенному адресу.

Однако муниципалитет всегда должен предварительно решать эту проблему в досудебном порядке, поэтому мало кто из жильцов допустит своего выселения.

semeinoe-pravo.net

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

law03.ru

В процессе реализации жилья значительным осложняющим обстоятельством часто становится наличие прописанных в квартире лиц.

В данном материале рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2018 году, каким образом можно выписать таких граждан и как решить вопрос добровольно или в принудительном порядке.

В ситуации, когда есть прописанные лица в квартире, это осложняет оформление сделки для собственника. Однако выход из ситуации есть, и мы сейчас поговорим о способах решения данного вопроса.

Основные моменты

Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.

Ведь большинство предпочитает покупать чистую квартиру с юридической точки зрения.

Определения

Прописка Документальное подтверждение государственной регистрации места проживания и пребывания гражданина на территории РФ. Основной ее целью является привязка человека к определенному адресу в городе или населенном пункте
Собственник Гражданин, который на основании правоустанавливающей документации владеет жилплощадью и может распоряжаться ею на свое усмотрение

Кто может быть зарегистрирован по адресу

В процессе продажи квартиры могут возникнуть трудности с выпиской родственников или других граждан, которые были прописаны в данном жилье, но на данный момент отказываются из него выписываться по различным причинам.

К таким категориям, которые могут быть прописаны, относятся супруги и несовершеннолетние граждане, другие родственники, третьи лица, которые были прописаны в жилплощадь на временной основе, но теперь отказываются выписываться из нее.

Часто недобросовестные продавцы пытаются утаить факт того, что в квартире есть прописанные лица. Однако в основном такие договора расторгаются в судебном порядке и признаются недействительными.

Некоторые агентства недвижимости выкупают такие проблемные квартиры, чтобы затем их реализовать по заниженной стоимости, однако такие сделки являются рискованными.

Бывают ситуации, когда прописанные граждане выписываются добровольно при первой просьбе. Тогда проблем нет.

Однако все же в большинстве случаев граждане отказываются покидать жилье и оформлять выписку. Разберемся далее, как быть в ситуации без согласия супруга или ребенка, создавшего свою семью и отказывающегося выписываться.

Правовые аспекты

Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.

Ведь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что собственник жилья имеет нераздельное право на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение, для этого не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

Однако в иных статьях Гражданского кодекса и в Жилищном Кодексе РФ, а также в Конституции указано право каждого гражданина на использование жилья.

То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.

Тогда получается, что реализовать и оформить сделку купли-продажи на квартиру с прописанными гражданами можно, однако трудность состоит именно в невозможности последующей выписки таких лиц из жилья.

Поскольку ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Еще на этапе оформления документов для покупки квартиры покупателю желательно проверить все данные о жилье, в том числе запросить выписку из домовой книги о количестве и списке всех зарегистрированных в квартире гражданах.

В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.

Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.

Порядок проведения таких сделок регулируется статьями ГК РФ, которые устанавливают порядок владения и использования объекта недвижимости, который пребывает в долевом владении.

Права и обязательства граждан, которые проживают вместе с владельцем в его жилплощади, регулируются Жилищным кодексом РФ.

Продажу квартиры с прописанными гражданами осуществить сложно, если они категорически возражают против выписки из данного жилья.

Однако собственник имеет право выселить их в принудительном порядке, или же обратиться в суд и решить проблему в судебном порядке. Как правило, такие дела решаются в пользу собственника квартиры.

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа и покупка объекта недвижимости с прописанными в нем гражданами вызывает массу проблем, особенно если сделка осуществляется в спешке, и не проводится должная проверка всех нюансов.

В дальнейшем для покупателя прописанные в квартире жильцы, которые не желают выписываться, могут принести значительные проблемы. Также рассмотрим, как поступить с человеком, отказавшимся от приватизации.

Принудительная выписка

В случае отказа человека от добровольной выписки необходимо обратиться в суд. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком.

Законодательно не установлена обязанность продавца квартиры указать всех прописанных лиц в договоре, которые не сохраняют право на проживание в данной квартире.

В договоре купли-продажи рекомендуется прописать условие, что прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры до определенной даты.

Однако такой прописанный пункт не означает, что данные граждане обязательно выпишутся из жилья.

Выписка граждан возможна по двум сценариям:

Прописанные граждане в добровольном порядке обращаются в миграционную службу И самостоятельно пишут заявление на снятие с места регистрации и жительства. В течение трех дней орган власти рассматривает заявку и выписывает человека
В случае отказа от добровольной выписки Владелец квартиры может это осуществить исключительно на базе решения судебного учреждения. На основании судебного решения гражданин признается утратившим право на пользование квартирой и выписывается из нее в принудительном порядке

В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.

Порядок снятия с регистрации

Снятие граждан с регистрации возможно осуществить в судебном или досудебном порядке.
Иногда прописанные лица по первому требованию собственника выписываются из квартиры.

В таком случае они самостоятельно пишут заявление на выписку и в течение трех дней орган власти оформляет выписку гражданина из данной квартиры.

Иногда случается, что такой человек просит у собственника некоторые денежные средства в качестве компенсации.

В таком случае лучше согласиться на такое требование, чтобы избежать в дальнейшем проблем с продажей жилья и не добиваться выписки в судебном порядке, что может значительно затянуться по времени.

Судебные разбирательства касательно выписки граждан могут длиться от 4 месяцев до нескольких лет, в зависимости от обстоятельств и желаний сторон.

Часто случаются апелляции, поэтому необходимо рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке.

Кто не подлежит процедуре

Законодательством предусмотрено общее правило при реализации жилья, предполагающее обязательную выписку граждан из квартиры после передачи права собственности на нее другому человеку.

Видео: покупка квартиры с прописанными в ней людьми

После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре все зарегистрированные в квартире родственники бывшего собственника и другие прописанные лица теряют право пользования квартирой.

Новый собственник вправе требовать выписки данных лиц. Однако есть категории граждан, выписка которых невозможна:

Если гражданин в процессе приватизации был прописан в жилье То при отказе от приватизации Верховным Судом РФ установлено, что невозможно выписать человека, который был полноправным пользователем жилья аналогично собственнику, которому квартира принадлежала на основании ордера. Такие основания, как наличие у человека другого жилья или собственности, не станут значимыми в суде
Если лицо получило право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника Человек в таком случае имеет право пожизненно пользоваться и проживать в данной квартире, его невозможно выселить даже через суд
Гражданин, который получает содержание на основании сделки пожизненного содержания с иждивением В таком случае человек может проживать на территории жилой площади пожизненно
В вопросе, как продать квартиру с прописанным человеком если он безвести пропавший При наличии соответствующего решения суда человека можно выписать из квартиры
Бывшие супруги после развода Если у супруга нет другого жилья и нет возможности переехать в другое место жительства по причине отсутствия средств. Такое лицо вправе просить у суда отсрочку выписки и выселения. Судебным решением ему может быть позволено пребывать в квартире до года, затем его можно выселить
Граждане, которые полностью или частично внесли плату за кооперативное жилье Не подлежат выселению. Они считаются законными собственниками, даже в случае, если нет документа об официальной регистрации
Несовершеннолетние дети, у которых нет родителей и официального опекуна Продать квартиру возможно, если несовершеннолетнему будет предоставлена квартира с условиями, не хуже прежних, или с улучшенными условиями для проживания. В орган попечительства нужно предъявить документы об обеспечении ребенка другим жильем

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Собственник квартиры имеет право в любое время ее продать. Алгоритм действий по заключению договора купли-продажи предполагает следующие действия:

  • составление предварительного текста договора потенциальной сделки купли-продажи;
  • оформление основного договора;
  • оформление акта приема-передачи объекта недвижимости;
  • совершение действий по взаиморасчетам;
  • государственная регистрация права собственности на приобретенную квартиру в органе Росреестра и получение правоустанавливающего документа.

Новый собственник должен подать требуемый пакет документов в управление государственной регистрации, кадастра и картографии.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке быть заверен нотариусом в нотариальной конторе. Без этого он не имеет законной и юридической силы.

Должен также быть оформлен акт приема-передачи квартиры, где должна быть указана конкретная дата передачи данного жилья покупателю, передачи ключей от квартиры.

В процессе составления договора купли-продажи обязательно указать срок, до которого прописанному гражданину необходимо выписаться из квартиры и покинуть жилье.

Если же гражданин прописан в квартире, однако по различным причинам не проживает на ее площади, собственник перед продажей квартиры должен его снять с регистрации перед подписанием договора.

Образец договора купли-продажи можно получить в органе Росреестра или в нотариальной конторе.

Договор должен содержать следующие пункты:

Персональные сведения участников договора Включая их паспортные данные, место постоянного проживания и регистрации
Данные о продаваемой квартире с указанием ее общей квадратуры Технического состояния, наличия ремонта, наличие или отсутствие вопросов с арестом или с обременением, ограничений на пользование ею
Личные сведение прописанных в квартире лиц И дата их снятия с учета
Стоимость продажи квартиры И способ передачи средств
Договоренность сторон касательно оплаты государственных услуг По регистрации перехода права собственности

На договоре должна быть обязательно проставлена дата, также он подписывается людьми, которые являются покупателем и продавцом.

Продажа квартиры с прописанными в ней лицами возможна, однако каждый случай рассматривается индивидуально.

Также наличие прописанных людей значительно снижает цену продажи и продлевает срок продажи.

В любом случае, перед продажей квартиры собственник должен позаботиться о том, чтобы оформить выписку всех прописанных лиц с целью избежания проблем в дальнейшем.

jurist-protect.ru

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Законодательных запретов на такую сделку не существует. Однако на практике не все так просто. Прописка или регистрационный учет гражданина считается обременением на продаваемую жилплощадь и ситуации могут быть такими, что вам пообещают выписаться в ближайшее время, а потом найти человека будет невозможно.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с обременениями, то есть с прописанными в ней посторонними людьми.

В каких случаях нельзя продать такую квартиру

Несмотря на отсутствие закрепленного в законодательстве запрета на продажу жилого помещения с прописанными в нем людьми, существуют определенные граждане, выписать которых вы не сможете. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы, в которой прописаны. Новый собственник также выписать таких людей не сможет.

К таким категориям относятся:

  • несовершеннолетние дети. Вы не сможете продать квартиру, в которой прописаны граждане, не достигшие 18-ти лет. Такая возможность не существует даже теоретически;
  • недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, вы не продадите;
  • граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье были зарегистрированы два человека, а после приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации, выписать его иначе как по согласию, нельзя;
  • граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
  • лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей

На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец квартиры должен решить вопрос с прописанными в ней людьми. Ведь не всегда имеется возможность выписать человека из квартиры до продажи. Поэтому, чтобы сделку не отменили в будущем, нужно четко вопрос регистрации проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

  • продажа квартиры производится с прописанным человеком, но из-за этого скидывают цену;
  • продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи, как правило, дается 2-3 месяца;
  • после продажи выпиской будет заниматься покупатель, но старый собственник будет оказывать всякую помощь в этой проблеме, например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

В любом случае в договоре на продажу обязательно нужно указывать, что в квартире имеются прописанные лица, это требование закона. И, желательно, ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Статус жилого помещения

Как известно, жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по каким-то иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. И в любом могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо к нанимателем жилья.

И собственник квартиры, и ее наниматель по договору найма с муниципальным образованием, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.

Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.

Кто они — прописанные в квартире люди?

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиГражданин, прописанный в вашей квартире, является для покупателя «обременением объекта недвижимости». На ваше жилье, которое вы хотите продать, имеют права третьи лица. И данное обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.

Сразу сделаем еще одно очень важное с точки зрения закона замечание: акт регистрации (то есть та самая пресловутая прописка) — это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности его использования, этот акт не дает. Об этом говорят и закон, и судебная практика. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, не имея согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель — это уже вопрос другой.

В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:

  • изначально пописанные граждане, ранее не принимавшие участия в приватизации;
  • супруги, вселенные и прописанные после регистрации брака;
  • дети, родившиеся уже после того, как квартира перешла в собственность одному из родителей;
  • посторонние лица, которых собственник временно или постоянно зарегистрировал по своему месту жительства.

Временная и постоянная прописка

По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто — собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются. Никакие дополнительные процедуры для выписки при этом не предусмотрены. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.

С постоянной регистрацией ситуация другая. У лица, прописанного постоянно, возникает так называемое право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать ее, подарить, либо оставить в наследство) он не может, зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать.

Как выписать из квартиры постороннего человека

можно ли продать квартиру если в ней прописаны людиРассмотрим самый простой вариант — несколько лет назад вы прописали в свою квартиру постороннего человека, который не является вашим родственником. С вами он не проживает, однако регистрацию у вас имеет.

До недавнего времени это обстоятельство вам не мешало, однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек, неизвестно, связи вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет. Сразу возникает вопрос – что делать с прописанным человеком?

Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.

Для этого подайте в суд заявление, в котором вы заявите требование о признании прописанного у вас гражданина утратившим право пользования вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:

  • фактически гражданин никогда не жил в спорной квартире вместе с вами;
  • он не перевозил к вам свои вещи, и его имущества у вас нет;
  • гражданин выехал добровольно, покинул место жительства, и в нем не нуждается;
  • он никогда не делал попыток вселиться к вам;
  • гражданин не оплачивает коммунальные услуги.

После того, как вы получите решение, и оно через тридцать дней вступит в законную силу, вы на основании этого решения и выпишите гражданина. На этом обременения будут сняты.

Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения, если он согласился купить у вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

Как выписать из квартиры родственника

У собственника квартиры имеются родственники, которые проживают вместе с ним. Таких лиц закон называет «членами семьи собственника». Они имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, при условии, что они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс РФ относит его детей, родителей и супругов.

Членами семьи собственника могут признать и других лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:

  • другие родственники, помимо тех, кто указан в законе;
  • иждивенцы, признанные нетрудоспособными;иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.

Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому такой человек должен освободить квартиру по первому требованию собственника. Если бывший член семьи добровольно этого не делает, то его выселяют в судебном порядке, подав соответствующий иск. После этого по описанной выше схеме гражданина выписывают по тем же основаниям. В отличие от посторонних лиц, бывшие члены семьи нанимателя имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.

Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право пользования жилым помещением собственника. Такое право допускается в следующих случаях:

  • у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
  • у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.

После того, как срок, установленный судом, закончится, право пользования квартирой у такого человека прекратится.

Данное законодательное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, вы прописали в вашу квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.

Ребенок не может стать вашим бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.

О том, какие проблемы могут возникнуть при попытке выписать родственников смотрите на видео:

На что следует обратить внимание при покупке жилья с обременением

Далеко не всегда продавец честно скажет вам о том, что в его квартире прописаны посторонние лица, которые на момент продажи не сняты с регистрационного учета. Или о том, что у него имеется отбывающий наказание родственник, который по этому основанию временно выписан из квартиры. А ведь через несколько лет он вернется, и потребует восстановить его в правах.

Поэтому перед тем, как приобрести квартиру (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) вам следует самому выяснить необходимые сведения.

Для этого следует в обязательном порядке затребовать у собственника расширенную выписку из поквартирной карточки с информацией о каждом прописанном человеке (так называемые форма 10 и форма 17). Причем помимо тех, кто сейчас прописан в квартире, в такую карточку включены и ранее прописанные, и выехавшие, и убывшие. В карточке указывается и причина, по которой из квартиры выехали бывшие жильцы.

Такую карточку легко получит собственник, предъявив свой паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, а также подтвердив право на квартиру свидетельством либо выпиской из реестра.

Только после того, как у вас в руках окажется эта карточка, и вы сможете ее изучить, можно принимать решение о том, покупать вам предложенную квартиру, или искать вариант без ограничений.

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец квартиры должен решить вопрос с прописанными в ней людьми. Ведь не всегда имеется возможность выписать человека из квартиры до продажи.

Поэтому, чтобы сделку не отменили в будущем, нужно четко вопрос регистрации проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

  • продажа квартиры производится с прописанным человеком, но из-за этого скидывают цену;
  • продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи, как правило, дается 2-3 месяца;
  • после продажи выпиской будет заниматься покупатель, но старый собственник будет оказывать всякую помощь в этой проблеме, например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

В любом случае в договоре на продажу обязательно нужно указывать, что в квартире имеются прописанные лица, это требование закона. И, желательно, ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.

Был прописан человек, отбывающий наказание

Особенно следует учесть вариант, при котором из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. А там можно находиться и год, и пятнадцать лет. Через несколько лет вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в вашу квартиру, поскольку он имеет право пользования помещением, которое было продано без его уведомления о сделке.

А если при этом он еще и отказался когда-то от приватизации, на которую имел право, выписать его из квартиры будет практически невозможно.

Если вы не готовы всю оставшуюся жизнь делить кров с бывшим заключенным, очень внимательно проверяйте сведения о выбывших и временно выписанных жильцах, которые имеются в паспортном столе.

Это исключительно в ваших интересах. Можно будет попытаться признать сделку купли-продажи квартиры незаконной, но даже в случае удачи вам вернут деньги, указанные в договоре, а вы — квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя вам следует самому.

Если прописаны дети

Масса всего интересного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае просто нереально — приоритеты детей в нашей стране на первом месте. Государство всегда встает на защиту прав ребенка.

Поэтому, если вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки. Без согласия органов опеки продать квартиру будет невозможно вообще. При этом самое неприятное, что каких-то конкретных форм взаимодействия закон не содержит. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:

  • ему должны предоставить иную недвижимость;
  • квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
  • новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.

При этом закон не запрещает опеке руководствоваться собственными соображениями относительно того, устраивает ли их жилье, которое будет предоставлено несовершеннолетнему. А критерии бывают разные…

juresovet.ru

3 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *