Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.
Глас закона
Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?
Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.
При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.
Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
- Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
- Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:
- ст. 25, 26 ЖК РФ;
- СанПиН;
- СНиП;
- ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».
Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.
По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.
Можно ли продать квартиру с перепланировкой?
Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.
При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.
Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.
Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).
Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.
Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.
Если переделка не узаконена
Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.
Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.
Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.
Продажа без разрешения
Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.
Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.
Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.
Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.
Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:
- перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
- перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
- разборка антресолей;
- замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
- косметический ремонт и пр.
Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:
- расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
- объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
- пробивок дополнительных окон, дверей;
- разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
- перестановки газовых приборов и оборудования;
- объединения квартир в одну и пр.
Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.
Варианты решения вопроса
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.
Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.
Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.
Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.
Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.
К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.
Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.
Возможные сложности
Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:
- есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
- в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
- покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
- акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
- покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.
При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.
Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.
О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:
Законная     Незаконная     Чем грозит незаконная перепланировка?    
Виды перепланировки
Любое изменение первоначального плана БТИ вашей квартиры считаются перепланировкой. При этом изменения бывают двух видов: законные и запрещенные.
Законная
Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.
К таким изменениям также относятся сносы перегородок между туалетом и ванной, то есть совмещение санузла.
Все эти изменения являются незначительными, не изменяют план квартиры, следовательно, не требуют изменения документации.
Внимание! Снос перегородок между комнатами к такому виду изменений не относится, так как при этом меняется количество комнат.
Незаконная
Существуют изменения, которые узаконить вам не удастся никогда, поскольку они попросту запрещены нормами:
- Перенос батарей отопления на остеклённый балкон.
- Монтировка тёплых полов с использованием системы водоснабжения и отопления.
- Строительство каминов в панельных домах.
- Расположение кухни или санузла над или под жилыми помещениями.
- Объединение кухни с газовым оборудованием с гостиной.
- Оборудование ниш, проёмов, арок в несущих стенах.
В случае проведённых таких изменений незаконная перепланировка квартиры при продаже должна быть восстановлена до первоначального вида. Что можно и нельзя делать при перепланировке, читайте здесь.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Желание сэкономить на оформлении документов приводит в некоторых случаях к ещё большим тратам.
Граждане наивно полагают, что перекраивание внутреннего пространства никто не заметит.
Обязательно заметят, по жалобе соседей, которым мешает шум ремонта, или во время плановой проверки Жилинспекции.
Вы как минимум заплатите штраф и все-таки узаконите действия по предписанию.
А если в вашей квартире проведены масштабные, недопустимые изменения, помимо штрафа вас обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид.
Кроме того, при неузаконенной перепланировке юридическое оформление сделок с жилплощадью будет затруднено. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования потребует обязательного оформления нового технического паспорта, в котором все изменения будут чётко зафиксированы.
Если у вас купят такую квартиру, то её новый владелец получит предписание вернуть ей первоначальный вид или оформить разрешение. Ответственность за такой исход дела лежит на продавце. Даже если квартира досталась вам по наследству, изменения сделаны давно, и вы не знали о них.
Важно! Если вы хотите продать квартиру с перепланировкой не пытайтесь умолчать о факте незаконной переделки. По закону она будет признана товаром ненадлежащего качества, и вы возместите её стоимость покупателю, да ещё оплатите ему моральный ущерб и возместите расходы по переезду.
Как продать?
Поговорим о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой квартиры и как это сделать.
Существует два варианта решения данной проблемы:
Узаконить до продажи
Данные действия регламентируются статьями 25-29 ЖК РФ.
Начать следует с оформления в БТИ выписки из кадастрового паспорта квартиры в первоначальном её виде. Там же вам выдадут копию кадастрового плана и справку о технических характеристиках квартиры.
С этими документами нужно обратиться в районный архитектурный отдел, который составит проект и эскиз изменений, внесенных в планировку.
Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ. В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.
Далее необходимо вызвать специалиста БТИ, который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.
Весь процесс займет около 4 месяцев и будет стоить вам не более 3-4 тысячи рублей. При таком исходе дела с продажей квартиры проблем не возникнет, и можно совершать сделку в обычном порядке.
Если же вы в своей квартире произвели сложную перестройку пространства, узаконить её будет сложно и процесс займет не менее 6-7 месяцев. Стоить он вам будет также на порядок дороже. Стоимость зависит от масштабов перестроек.
Предстоит пройти целый список инстанций для их согласования (АПУ, Энергонадзор, Пожнадзор, и др).
Начните процедуру с обращения в службы Жилинспекции, а там уже вам выдадут список необходимых документов для перепланировки и согласований.
В случае получения всех необходимых бумаг, далее обращайтесь в БТИ. Будет необходимо составить проект перепланировки.
Если площадь квартиры увеличилась за счет утепления лоджии, необходимо на основании полученного техпаспорта получать новое свидетельство о собственности. Поскольку площадь квартиры изменилась, и это уже другой объект.
Совет! В случае грандиозных изменений квартиры целесообразнее обратиться за помощью в оформлении всех согласований к специалистам. Это ускорит процесс и избавит вас от лишних нервов.
Смотрите видео о том, как узаконить перепланировку квартиры и продать ее.
Оформить соглашение с покупателем
Вы можете составить договор купли-продажи без оформления документов. В этом случае необходимо договориться с покупателями, что они оформят все бумаги после сделки самостоятельно.
В этом случае обязательно возьмите с них расписку о том, что с произведёнными изменениями они знакомы и согласны устранить все нарушения самостоятельно.
Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%. Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.
Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки, если покупатели планируют оформить ее в ипотеку? Вряд ли удастся. Банки жильё с проблемами оформлять в кредит отказываются.
О том, возможно ли вообще получить разрешение о перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, читайте здесь.
Советы при продаже
Теперь вы знаете, нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры. Чтобы передать собственность без проблем другому лицу следует:
- снизить цену процентов на 10%. Это привлечёт максимальное количество покупателей, в том числе согласных на самостоятельное решение проблем с согласованием изменений;
- отказаться от покупателей, планирующих приобрести жильё в ипотеку, поскольку такой вариант будет не осуществим.
Это не касается незначительной перепланировки, о которой говорилось ранее. В настоящее время ряд банков относится к таким изменениям лояльно;
- если есть такая возможность, попробуйте осуществить узаконивание изменений как не проведённых, а только планируемых.
Для этого вам придется договориться со специалистом из проектной организации и составить план изменений, который согласуется с Жилинспекцией, и после получения разрешения дождаться необходимых сроков и оформить акт завершения работ;
- после этого вы получите новый техплан в БТИ;
Такой вариант будет выгоднее для вас в финансовом плане, нежели потери в стоимости продаваемой квартиры. Число потенциальных покупателей при таком варианте также увеличится.
Переделку «задним числом» все же стоит узаконить, прибегнув к помощи специалистов или компаний — посредников.
Теперь вы знаете, можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной. Единственная неприятность в этом случае, затягивание времени оформления сделки.
Узнайте на нашем сайте о том, что является перепланировкой, какие штрафы предусмотрены за незаконные действия, а также о том, стоит ли покупать жильё с неузаконенными переменами конфигурации.
Законная и незаконная
Как продать квартиру с незаконным переустройством? Нужно ли узаконивать произведенные работы при продаже?
В соответствии со статьями 25 —26 ЖК РФ любые перемены внутреннего плана должны проводиться после согласования с Жилинспекцией.
Именно в этих статьях содержатся нормы и правила оформления документации и перечисляются допустимые и недопустимые перемены.
На основе федерального закона приняты дополнительные региональные постановления, описывающие варианты переустройства жилплощади.
Переустройство, проведённое по этим правилам и оформленное должным образом, считается законным. Продать жилплощадь с официально согласованными изменениями можно без всяких проблем, поскольку все изменения по сравнению с первоначальным планом отражены в документах.
Если разрешение по проекту выдано властями, значит, он соответствует всем требованиям.
Можно ли продать переустроенную квартиру? Проблемы при продаже возникнут, если процедура является самовольной и документов и разрешения на неё никто не давал. Получается, что в документах значится одна жилплощадь, а по факту план её совершенно другой.
Продавать жилье с неузаконенным переустройством нельзя.
Даже если покупатели не сразу поймут, что документы не соответствую реальному плану, впоследствии они могут потребовать расторжения договора в связи с этим обстоятельством.
Суд удовлетворит иск, поскольку введение покупателя в заблуждение считается нарушением закона.
Кроме того, владельца обяжут возместить несостоявшимся покупателям расходы на переезд и моральный вред.
Несогласованная переделка считается административным нарушением и наказывается штрафом, а также обязательством возвращения первоначального вида КОАП ст. 7.п.21).
О том, как согласовать перепланировку в ипотечной жилплощади, рассказано в нашей статье.
Способы продажи
Можно ли продать жилье без узаконивания проведенных работ? Как продать такое жилье без разрешения? Для продажи в этом случае существует два способа:
Составить договор с покупателями
Оговорив данный момент с потенциальными покупателями, можно включить пункт о необходимости оформления перемен после перехода прав собственности.
Покупатель в этом случае берёт на себя проведение процедуры узаконивания, а также все расходы по их оплате.
Такой вариант сразу удешевит вашу жилплощадь процентов на 10-20. Поэтому, прежде чем принимать решение, просчитайте все расходы на оформление и оцените разницу.
Такой вариант продажи, скорее всего, будет невозможен, если покупатели оформляют ипотеку. Банк вряд ли согласится выдать кредит на покупку проблемного жилья.
Читайте подробнее на нашем сайте о том, нужно ли узаконивать уже сделанные работы, а также о том, как узаконить самовольную переделку самостоятельно.
Оформить ранее выполненную переделку
Регламент подобного оформления незаконного переустройства содержится в статьях 25-29 ЖК. Процедура узаконивания самовольной планировки состоит из следующих этапов:
- Обращение в БТИ поэтажного плана и техпаспорта. На них нужно нанести линии, демонстрирующие внесённые вами правки.
- С планом обратитесь в архитектурно-строительный отдел города с заявлением на разрешение.
- Если правки внесены незначительные, далее нужно составить эскиз.
- Составленный проект необходимо утвердить в Роспотребнадзоре, МЧС, Ростехнадзоре, ЖЭУ, Службе газа.
- Получив все разрешения, вновь обратитесь в архитектурный отдел и получите добро на переустройство и акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
- После получения одобрения властей, вызовите специалиста БТИ для произведения необходимых замеров и составления нового технического паспорта и поэтажного плана.
- Если внутреннее пространство изменилось значительно, далее нужно получить новое Свидетельство о собственности и кадастровый паспорт.
Ускорить процесс при условии проведённых грандиозных изменений поможет обращение к специалистам по согласованию.
Часто такие услуги предоставляют проектные организации, поэтому можно одновременно заказать проект и его согласование в одной и той же фирме.
О том, как согласовать переуйстройство лоджии, балкона, кухни или санузла, узнайте на нашем сайте.
Изменения, не требующие согласования
Существует ряд изменений, которые по закону не считаются переустройством и не требуют согласования. К ним относятся следующие виды перекраивания:
- демонтаж встроенной мебели;
- сдвиг технического оборудования в пределах одного помещения;
- остекление балконов и лоджий в пределах первоначального их размера;
- совмещение санузла путём сноса перегородки, являющейся ненесущей стеной.
Внутренний план при таких работах не меняется, и оформлять новые документы не нужно — смело оформляйте сделку купли-продажи, проблем в этом случае не возникнет.
Такое переустройство при некоторых обстоятельствах можно узаконить по упрощённому варианту на основе составления эскиза.
Объединение двух комнат путём сноса перегородок и балкона или лоджии с жилым пространством считается перепланировкой и требует соответствующего оформления.
О том, с чего начать оформление перепланировки, где и как заказать проект и получить разрешение на такие работы, читайте в наших статьях.
Что нельзя узаконить?
Трудности в продаже могут быть связаны с тем, что по закону существуют недопустимые изменения.
Если при перестройке пространства были нарушены какие-либо существующие законодательные нормы, узаконить их, а, следовательно, и продать такую жилплощадь будет невозможно.
Единственным выходом в этой ситуации будет решение вернуть квартире первоначальный вид.
Недопустимыми изменениями считаются:
- утепление застеклённого балкона путём переноса в него батарей или монтажа тёплого пола с использованием системы отопления или водоснабжения дома;
- монтаж каминов в панельных домах;
- перенос санузла или кухни в пространство над или под жилыми помещениями;
- снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
- снос несущих стен между комнатами и при выходе на балкон или лоджию;
- оборудование в несущих стенах арок или ниш;
- дмонтаж газовых стояков, вентиляционных шахт;
- остекление лоджий или балконов, оборудованных пожарными лестницами;
- снос подоконного блока при объединении балкона с кухней или комнатой.
Советы
Разрешено ли продавать жилплощадь с неузаконенными переделками? Возможность продажи перекроенной квартиры всё-таки существует. Чтобы продать жилье с неузаконенным переустройством без проблем, следует предпринять следующие шаги:
- Снизить цену процентов на 10. Это привлечёт покупателей с которыми можно заключить соглашение о самостоятельном решении проблемы.
- Если перепланировка не узаконена, сразу отказывайте покупателям, планирующим оформить ипотеку.
- Обратитесь к специалистам для согласования ранее проведённого переустройства. Их услуги обойдутся вам несколько дороже, чем самостоятельное решение проблемы, но так будет сэкономлено время и получен гарантированный результат.
Кстати, этот вариант, по отзывам, выгоднее, чем снижение цены за квартиру.
Продажа квартиры с перепланировкой возможна, если учесть все нюансы оформления сделки.
Для того чтобы быстро и выгодно для себя решить все проблемы при осуществлении сделки, целесообразнее обратиться за помощью к опытным юристам.
Проводить перепланировку жилых помещений стало очень популярно в последние годы. Но продажа квартиры с перепланировкой или другого жилого помещения имеет свои особенности. Если владелец узаконил перепланировку, а изменения были внесены в правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт, то он сможет реализовать недвижимость без проблем и дороже примерно на 10% от обычной стоимости.
Факт законности изменения конфигурации помещения должен быть обязательно проверен покупателем перед подписанием договора, хотя незаконная перепланировка не является препятствием для продажи или покупки. При отсутствии записей в документах новому собственнику придется взять ответственность на себя и оформить жилье в соответствии с фактическим планом помещения. В другом случае он может вернуть помещение в соответствие с первоначальным планом.
В любом случае во избежание неприятностей покупателю следует проверить в БТИ поэтажный план помещения, об отклонениях от нормы обычно свидетельствуют красные линии. Но если план выглядит обычным образом, это еще не обозначает, что перепланировки не было, возможно, ее не выявили. Лучше всего с планом помещения пройтись по комнатам.
Если в результате перепланировки не были затронуты несущие стены, инженерные системы, полы, газовая плита, то согласование можно легко провести задним числом. Но когда первоначальный план значительно отличается от фактического, были затронуты несущие конструкции, то покупателя после приобретения помещения с незаконной перепланировкой ожидают большие расходы по согласованию. При нарушении жилищных норм, которые утверждены законодательством, согласование станет невозможным в любом случае.
Приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой не рекомендуется, потому что согласование или возвращение помещения к первоначальному виду может дорого обойтись новому владельцу. Это также является препятствием для получения кредита на приобретение перепланированного жилья.
Исполнительная власть имеет право на основании судебного решения изымать жилье, перепланировку которого отказывается узаконивать собственник, поэтому чаще всего банки не хотят оформлять на него ипотеку, а если банк все же выдаст кредит, заемщика обяжут подписать документ о проведении законной процедуры в ближайшее время
Зачем это нужно
Продавцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость жилья. Но перед продажей стоит поинтересоваться, нужно ли узаконивать перепланировку. В другом случае необходимо знать, как продавать квартиру при отсутствии согласования.
По закону перепланировкой называются любые изменения в первоначальном плане, они могут быть 2 видов:
| Законные | На них не требуются особые разрешения или требуются. Они связаны со встраиванием, ликвидацией, незначительным перемещением:
Если владелец решил застеклить лоджию, снести ненесущую перегородку между ванной и туалетом, то изменения считаются незначительными, а значит вносить корректировки в документы на квартиру необязательно. Но если будут снесены перегородки между комнатами, независимо от того, несущие они или нет, то изменится план помещения (количество комнат), значит, придется согласовывать действия в соответствующих инстанциях. В других случаях изменения можно назвать законными, если владелец получил на них разрешение. |
| Незаконные | На них не было получено разрешение. Согласование не удалось узаконить, потому что были проведены изменения, которые запрещены законодательными нормами. Например, владелец:
Если изменение в жилом помещении неузаконенно, то при продаже оно должно быть устранено. В другом случае бывший или новый собственник обязан провести согласование. Если это не будет сделано, то при очередной проверке квартиры Жилинспекцией владельцу придется уплатить штраф, а затем все равно провести согласование перепланировки. Когда проверяющие выявляют масштабные изменения, которые нельзя узаконить, то владельца обязывают вернуть помещение к первоначальному виду. Кроме того, продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно сложно, потребуется оформлять техпаспорт, а в нем все изменения обязательно зафиксируются. В любом случае претензии контролирующих органов будут направлены к новому владельцу, даже если он получил квартиру по наследству, а перепланировка была проведена много лет назад. |
Инструкция и основные документы
Перепланированное помещение, факт изменений в котором не был узаконен вовремя, может быть признано после продажи товаром с ненадлежащим качеством на основании:
- Закона о защите прав потребителей № 2300–1 (ст. 19);
- Гражданского кодекса (ст. 477).
В результате продавца могут привлечь не только к административной ответственности, но суд обяжет его оплатить расходы покупателю на переезд и возместить ему моральный ущерб.
Если уже продана перепланированная квартира новому собственнику понадобится предъявить следующие документы для узаконивания изменений:
- гражданский паспорт свой и покупателя;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- договор купли-продажи;
- квитанцию об уплате пошлины для проведения регистрации жилья на нового собственника;
- акт приема-передачи помещения.
Когда предполагается продажа жилья с незаконной перепланировкой, то во избежание признания сделки недействительной необходимо провести согласование изменений руководствуясь ст. 25–29 ЖК.
Собственнику необходимо:
- Обратиться в БТИ за выпиской из кадастрового паспорта, где должны быть указаны все проведенные изменения. Также необходимо получить справку о технических характеристиках квартиры и копию кадастрового паспорта.
- С документами следует обратиться в районный отдел градостроительства и архитектуры для вызова архитектора. Специалист должен составить проект и эскиз изменений, которые уже имеются. Данный проект необходимо согласовать с пожарниками, в ЖЭУ и СЭС, у местных властей.
- Если контролирующие инстанции одобрять изменения, необходимо заплатить штраф, потому что перепланировка не была ранее узаконена владельцем.
- Затем следует получить разрешение у главного архитектора и вызвать специалиста из БТИ, который обязан осмотреть помещение и составить новую техническую документацию. Корректировки должны быть внесены в план помещения и кадастровый паспорт, из которых потребуются новые выписки с учетом внесенных изменений.
- Далее можно совершать сделку купли-продажи обычным образом. Для заключения сделки у нотариуса дополнительно потребуется:
- договор купли-продажи;
- разрешение других собственников помещения, если таковые имеются;
- согласие органа опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний;
- выписка из домовой книги, где должна содержаться информация о наличии или отсутствии прописанных в помещении;
- справка о состоянии лицевого счета.
- После нотариального оформления документов необходимо провести регистрацию в ФУГРЦ, где спустя месяц, новый собственник получит свидетельство о регистрации.
На каких условиях происходит продажа квартиры с перепланировкой
Продажа квартиры с перепланировкой возможна и без законного разрешения, но при этом покупатель должен быть предупрежден, что процедуру с документами ему придется проходить самостоятельно. Для этого обычно продавцы снижают стоимость квартиры, что дает возможность привлечь больше покупателей, в том числе и готовых к самостоятельному решению проблемы.
Если окажется, что кадастровый паспорт просрочен, то необходимые выписки получить не удастся. Придется поневоле оформлять паспорт, а значит узаконивать перепланировку. Если изменения в помещении уже произведены, то продажа его с торгов имеет ряд особенностей. Также не каждый банк согласится выдать кредит на покупку такого жилья.
Без согласования
Провести перепланировку помещения в многоквартирном доме можно и без согласования с соответствующими инстанциями. Хотя перепланировка предполагает изменение площади комнат, снос стен и другие глобальные изменения, на которые нужны разрешения и подготовка нового проекта, но если требуется переоборудование помещения, то его можно провести без согласования. Под переоборудованием или капитальным ремонтом понимается замена или полный демонтаж некоторых инженерных конструкций внутри квартиры.
Владелец может не согласовывать свои действия с БТИ и другими надзорными инстанциями, если решит:
- заменить старые инженерные коммуникации или установить дополнительные;
- провести косметический ремонт (выровнять стены, поклеить обои, произвести покраску, заменить дверные и оконные проемы);
- перенести бытовую газовую или электрическую плиту;
- установить новое отопительное оборудование;
- другие изменения.
Если для проведения перепланировки требуется разрешение, то его должны востребовать все собственники квартиры, когда их несколько. Для частного дома согласование выдается только один раз на этапе его строительства.
Если в дальнейшем владелец одноэтажного частного дома пожелает провести реконструкцию внутренних помещений, то он может это делать без согласования. Разрешение на перепланировку требуется владельцам квартир, потому что изменения не должны затронуть несущие конструкции, чтобы не произошли серьезные нарушения в архитектуре всего здания.
Если перепланировка жилого помещения была проведена без разрешения, то в суд по месту нахождения строительного объекта может обратиться:
- один из собственников квартиры, если он не давал на это согласия;
- Жилищная инспекция или БТИ;
- граждане, проживающие в соседних квартирах;
- другие лица.
Когда квартира продается с незаконной перепланировкой, то ее придется узаконить настоящему или будущему владельцу, в другом случае вернуть помещение к первоначальному состоянию, но иногда соответствующие органы не могут выдать разрешение, потому что при реконструкции были нарушены жилищные нормы
С торгов
Если собственником была произведена самовольная перепланировка и переоборудование, в результате чего квартира подверглась разрушению, а также пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о принудительной продаже помещения. Согласно ЖК (ст. 29, ч. 5), если собственник не приведет помещение к прежнему состоянию, то соответствующие органы или другие лица могут обратиться в суд.
На основании судебного решения помещение должно быть продано с торгов. После продажи квартиры средства пойдут на:
- погашение судебных издержек;
- восстановление помещения другим собственником;
- выплату остатка бывшему собственнику.
Аналогичные требования содержаться в ГК (ст. 292), там указано, что частное помещение может быть выставлено на публичные торги по решению суда, если владелец:
- использует квартиру не по назначению;
- нарушает интересы граждан, живущих по соседству;
- допускает разрушение жилища;
- совершает другие противоправные действия.
Исполнительный орган также имеет право назначить владельцу срок для ремонта. Если требования органов местного самоуправления и суда не будут выполнены, судебные приставы изымают квартиру, продают на торгах, а вырученные деньги возвращают владельцу за вычетом судебных издержек.
Победитель торгов подает иск о выселении гражданина только после того, как за ним будут закреплены права на собственность на данное помещение. Данная мера применяется на практике очень редко, если собственник докажет, что помещение является для него единственным, где он может проживать, то суд не удовлетворить иск о продаже жилья.
По ипотеке
Банки нередко накладывают ограничения на параметры жилья, которое можно взять в кредит. Поэтому потенциальным заемщикам приходится приобретать квартиры, которые нуждаются в перепланировке. В других случаях заемщики стараются приобрести именно перепланированную квартиру.
Покупка такой квартиры имеет свои особенности в первую очередь потому, что она станет предметом залога. Если заемщик не рассчитается с банком, то имущество должно быть продано с целью погашения задолженности.
При этом существует 2 понятия:
- ипотечное кредитование;
- ипотека.
В случае ипотечного кредитования приобретаемое жилье становится залогом. Но обычная ипотека может быть выдана под залог уже имеющейся недвижимости. В обоих случаях банк должен быть уверен, что если он берет квартиру в залог, то все документы по ней должны быть в порядке, в том числе и по перепланировке, если она имела место.
Сюда также следует отнести тот факт, что новый владелец может провести незаконную перепланировку еще до того момента, как выплатит кредит. Поэтому для подстраховки банками применяется ипотечное страхование.
При проведении законной планировки собственник (заемщик) должен в известность поставить не только БТИ, но также банк и страховую компанию, ведь с учетом реконструкции стоимость помещения (залога) может измениться.
Иногда банки заранее вносят в кредитный договор особый пункт о запрете перепланировки квартиры, которая находится в залоге до момента, пока кредит не будет погашен. С этой целью проверки ответственный сотрудник посещает помещение ежегодно, чтобы убедиться, что заемщик не провел незаконную реконструкцию.
Если выяснится, что заемщик провел перепланировку и не известил об этом никакую организацию, то банк имеет право потребовать согласовать разрешение. В другом случае он может подать в суд, т. к. фактически его клиент нарушил договор. При этом банк имеет полное право отказаться от выполнения обязанностей перед заемщиком.
Как узаконить сделку
Нередко оформлять документы по перепланировке помещения приходится непосредственно при продаже квартиры. Ранее гражданин думал, что с жилой собственностью можно делать все что угодно, а потому не обращался за разрешением в БТИ и другие инстанции.
Если покупатель не согласится взять ответственность на себя, то владельцу придется перед заключением договора купли-продажи в 2018 году оформить сначала технические документы на квартиру надлежащим образом.
Одним из вариантов, который помогает избежать оплаты штрафа, является узаконивание перепланировки, которая не была проведена, а якобы планируется. С этой целью необходимо договариваться со специалистом из районного отдела архитектуры, который поможет составить проект изменений.
О возможности оформления перепланировки гражданами самостоятельно
Его следует согласовать с Жилищной инспекцией, а когда будет выдано разрешение, придется дождаться срока окончания предполагаемых работ по перепланировке и оформить акт их завершения. Только после этого можно в БТИ получить новый техпаспорт. Узаконивание «задним числом» поможет избежать снижения стоимости на продаваемую квартиру, но вопрос с оформлением сделки затянется.
Возможность согласования переустройства и (или) Перепланировки помещений в домах-новостройках
В другом случае можно:
| Договориться с потенциальным покупателем, что после перехода прав собственности он возьмет на себя вопрос оформления перепланировки в помещении | Данный пункт следует включить в договор купли-продажи. В этом случае стоимость квартиры придется снизить на 10–20%, поэтому следует посчитать, возможно, лучше провести оформление документов самостоятельно. |
| Оформить владельцу помещения перепланировку самостоятельно | В этом случае она уже считается незаконной, потому что документы не были поданы вовремя, поэтому придется оплатить штраф. После всей процедуры владелец получит на руки новый кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации, если были произведены значительные изменения. При наличии новых документов на квартиру он может отправляться с покупателем к нотариусу для проведения сделки купли-продажи. |